Luận án Tiến sĩ Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

VƢƠNG MINH PHƢƠNG

HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

VƢƠNG MINH PHƢƠNG

HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
1. PGS, TS. Ngô Trí Long
2. PGS, TS. Phạm Ngọc Ánh

HÀ NỘI - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản Luận án là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận án

Vƣơng Minh Phƣơng


ii

MỤC LỤC
NỘI DUNG

TRANG

Lời cam đoan…………………………………………………………………….
Mục lục…………………………………………………………………………..
Danh mục các chữ viết tắt………………………………………………………
Danh mục các bảng……………………………………………………………..
Danh mục các sơ đồ, biểu đồ…………………………………………………
Danh mục các hình………………………………………………………………

Mở đầu……………………………………………………………………………
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN………………………………………………
Những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản……………….
1.1.
Nội dung cơ bản về bất động sản…………………………………...
1.1.1.
1.1.1.1.
Khái niệm bất động sản……………………………………………….
1.1.1.2.
Đặc điểm chủ yếu của bất động sản………………………………….
1.1.1.3.
Phân loại bất động sản……………………………………….............
Nội dung cơ bản về thị trƣờng bất động sản……………………..
1.1.2.
1.1.2.1.
Khái niệm thị trƣờng bất động sản……………………………………
1.1.2.2.
Đặc điểm thị trƣờng bất động sản…………………………………….
1.1.2.3.
Quan hệ cung cầu và giá bất động sản ……………………………….
Phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………..
1.1.3.
1.1.3.1.
Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản………………………..
1.1.3.2.
Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trƣờng bất động sản………….
1.1.3.3.
Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản……..
1.2.

Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản……………
1.2.1.
Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động
sản……………………………………………………………………
1.2.1.1.
Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng
bất động sản ……..……………………………………………………
1.2.1.2.
Mục tiêu và vai trị của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản……………………………………………………………..
1.2.1.3.
Chủ thể và đối tƣợng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản……………………………………………………………….
Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………
1.2.2.
1.2.2.1.
Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài
chính phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………..
1.2.2.1.1.
Chính sách thuế bất động sản…………………………………………

i
ii
viii
ix
x
xi
1
14
14

14
14
14
15
16
16
17
19
25
25
26
28
28
28
29
30
32
32
32
32


Chính sách tài chính trong việc giao đất ……………………………..
Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất
Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính
Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng
bất động sản…………………………………………………………
1.2.2.2.2.
Chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản
1.2.2.2.3.

Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản
1.2.2.3.
Chính sách giá bất động sản………………………………………..
1.2.3.
Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển của thị
trƣờng bất động sản………………………………………………..
1.2.4.
Các nhân tố ảnh hƣởng đến chính sách tài chính phát triển thị
trƣờng bất động sản……………………………………………….
1.3
Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát
triển thị trƣờng bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho
Việt Nam, thành phố Hà Nội……………………………….......
1.3.1.
Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát
triển thị trƣờng bất động sản ……………………………...........
1.3.1.1.
Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản của Trung Quốc…………………………………………
1.3.1.2.
Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản của Hàn Quốc…………………………………………..
1.3.1.3.
Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản của Singapore…………………………………………..
1.3.1.4.
Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản của Mỹ ……………………………………………………
1.3.1.5.
Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản của Nhật Bản và Đức………………………………………
1.3.2.
Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội
Kết luận chƣơng 1…………………………………………………
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA…………..
2.1
Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động
sản Hà Nội……………………………………………………………
2.1.1.
Khái quát về thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay
Những đặc điểm cơ bản của thị trƣờng bất động sản Hà Nội……
2.1.2.
2.2.
Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động
sản Hà Nội ………………………………………………………….
1.2.2.1.2.
1.2.2.1.3.
1.2.2.2.
1.2.2.2.1.

2.2.1.
2.2.1.1

Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác
nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội
Thực trạng chính sách thuế bất động sản …………………………….

37
37

38
38
39
40
46
46
49

51
51
51
56
58
61
63
64
68
69
69
69
75
77
77
77


2.2.1.1.1
2.2.1.1.2.
2.2.1.1.3.
2.2.1.2.

Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp………………..
Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp…………….
Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản.
Thực trạng chính sách tài chính trong q trình giao đất………………

77
79
82
88

2.2.1.3

Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển
nhƣợng bất động sản………………………………………………….
Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc………………………………

91

2.2.1.3.1

91

2.2.2.3.1.
2.2.2.3.2.

Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu
Nhà nƣớc……………………………………………………………
Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng
các nguồn lực tài chính…………………………………………….

Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất…….
Thực trạng chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất
động sản Hà Nội……………………………………………………..
Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân
hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………..
Thực trạng kênh tài chính thế chấp…………………………………..
Thực trạng trái phiếu bất động sản…………………………………..

2.2.2.3.3.
2.2.2.3.4.

Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT…………………………..
Thực trạng quỹ phát triển nhà ở……………………………………..

109
111

2.2.2.3.5.

Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở……………………………………...
Thực trạng chính sách giá bất động sản…………………………...
Thực trạng về giá đất…………………………………………………
Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trƣờng……………
Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng
bất động sản Hà Nội trong thời gian qua …………………………
Những thành cơng của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng
bất động sản Hà Nội ……………………………………………..
Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trƣờng bất động sản Hà
Nội……………………………………………………………………
Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trƣờng bất

động sản Hà Nội………………………………………….................
Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm
sốt thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh…
Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài
chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………….
Những hạn chế……………………………………………………….
Về hệ thống thuế bất động sản……………………………………….
Chính sách tài chính trong q trình giao đất……………………….

113
114
114
116

2.2.1.3.2
2.2.2.
2.2.2.1.
2.2.2.2.
2.2.2.3.

2.2.3.
2.2.3.1.
2.2.3.2.
2.3
2.3.1.
2.3.1.1.
2.3.1.2.
2.3.1.3.
2.3.2.
2.3.2.1.

2.3.2.1.1.
2.3.2.1.2.

96
99
99
102
104
106
108

118
118
118
121
122
126
126
126
130


Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản
Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất…….
Về chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản………………………………………………………….
2.3.2.1.6.
Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động
sản Hà Nội………………………………………………………….
2.3.2.1.7.

Chính sách giá bất động sản…………………………………………
2.3.2.2.
Nguyên nhân của những hạn chế……………………………………
2.3.2.2.1.
Yếu tố pháp lý……………………………………………………….
2.3.2.2.2.
Yếu tố thị trƣờng bất động sản……………………………………..
Kết luận chƣơng 2………………………………………………….
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT
TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ……………………………….
3.1
Dự báo và định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà
Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo …………………….
Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……
3.1.1.
3.1.1.1.
Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất
động sản Hà Nội…………………………………………………….
3.1.1.2.
Dự báo thay đổi về cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội……..
3.1.1.3.
Dự báo thay đổi về cầu trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội……….
3.1.1.4.
Dự báo xu hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản Hà Nội…..
3.1.2.
Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm
2025 và những năm tiếp theo………………………………………
3.1.3.
Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài
chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………

3.2
Giải pháp hồn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng
bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo ……
3.2.1.
Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy
động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản Hà Nội ………………………..…………………………
3.2.1.1.
Hồn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất
động sản Hà Nội…………………………………………………..
3.2.1.1.1.
Chính sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp ……………………….....
3.2.1.1.2.
Chính sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp ………………………
3.2.1.1.3.
Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản………….
3.2.1.1.4.
Hồn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản……
3.2.1.1.5.
Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà…………………………………
2.3.2.1.3.
2.3.2.1.4.
2.3.2.1.5.

3.2.1.2.
3.2.1.3.

Hồn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trƣờng
bất động sản Hà Nội……………………………………………….
Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển

131
132
134
135
138
138
138
141
142
144
144
144
144
145
146
147
148
149
151

151

151
151
153
155
158
162

3.2.1.3.1.
3.2.1.3.2.
3.2.2

3.2. 2.1.
3.2.2.2.
3.2.2.3.

3.2.2.3.1.
3.2.2.3.2.
3.2.2.3.3.
3.2.2.3.4.
3.2.2.3.5.
3.2.3.
3.2.4.
3.2.4.1.
3.2.4.2.
3.2.4.3.
3.2.4.4.
3.2.4.5.
3.2.4.6.
3.3.
3.3.1.
3.3.2.

nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội….
Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………………….
Chính sách về quản lý và chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nƣớc……………………………………………………...

Giải pháp hồn thiện chính sách tài chính trong việc phân
phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản Hà Nội…………………………………………………..
Hồn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu
hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………
Hồn thiện chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trƣờng
bất động sản Hà Nội ………………………………………………..
Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát
triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………………
Kênh tài chính thế chấp……………………………………………
Trái phiếu bất động sản……………………………………………
Quỹ đầu tƣ bất động sản…………………………………………...
Quĩ phát triển nhà ở……………………………………………….
Quỹ tiết kiệm nhà ở……………………………………………….
Hồn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng
bất động sản Hà Nội ………………………………………………
Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà
Nội……………………………………………………………………
Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu
quả và khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……
Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thơng thống để tạo lập
hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……..
Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho các dự án bất động sản
phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………
Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý
phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………
Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trƣờng bất
động sản Hà Nội…………………………………………………….
Giải pháp tăng cƣờng năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị
trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………

Điều kiện để thực hiện các giải pháp phát triển thị trƣờng bất
động sản Hà Nội đến năm 2015 và những năm tiếp theo………..
Hồn thành việc lập hồ sơ địa chính……………………………..
Tháo gỡ vƣớng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất…………………………………………………

164
164
165

166
166
168
170
171
172
173
174
175
177
179
179
182
182
183
184
186
186
186
187

Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh
chấp trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………….
Kết luận chƣơng 3………………………………………………….
KẾT LUẬN………………………………………………………………………..
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
3.3.3.

188
189
191


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
CNH-HĐH
CQSDĐ
CBRE
DN
DNNN
FDI
GPMB
GTGT
GCN
GCNQSDĐ
KTTT
KT-XH

NSNN
NƠXH
NĐT
QLNN
QSD
QSH
REIT
REMI
SDĐ
SDĐPNN
SXKD
TĐC
TĐV
TNCN
TNMT
TNDN
TP HCM
TNHH
TTBĐS
Thuế SDĐNN
TP
UBND
UBCKNN
XHCN

: Bất động sản
: Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa
: Chuyển quyền sử dụng đất
: CB Richard Ellis công ty BĐS đa quốc gia
: DN

: Doanh nghiệp Nhà nƣớc
: Đầu tƣ nƣớc ngồi
: Giải phóng mặt bằng
: Giá trị gia tăng
: Giấy chứng nhận
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Kinh tế thị trƣờng
: Kinh tế xã hội
: Ngân sách nhà nƣớc
: Nhà ở xã hội
: Nhà đầu tƣ
: Quản lý nhà nƣớc
: Quyền sử dụng
: Quyền sở hữu
: Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản
: Chỉ số bất động sản Việt Nam
: Sử dụng đất
: Sử dụng đất phi nông nghiệp
: Sản xuất kinh doanh
: Tái định cƣ
: Thẩm định viên
: Thu nhập cá nhân
: Tài nguyên môi trƣờng
: Thu nhập doanh nghiệp
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Trách nhiệm hữu hạn
: Thị trƣờng bất động sản
: Thuế sử dụng đất nông nghiệp
: Thành phố
: Ủy ban nhân dân

: Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc
: Xã hội chủ nghĩa


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng

Trang

Bảng 2.1: Số lƣợng dự án BĐS đang triển khai năm 2016 tại các đô thị
chủ yếu………………………………………………………………….

75

Bảng 2.2: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm tại thành phố
Hà Nội……………………………………………………………………

78

Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 – 2016…….

80

Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 – 2016……………

83

Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất

động sản 2013 – 2016……………………………………………………

85

Bảng 2.6: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS
2013 – 2016……………………………………………………………..

87

Bảng 2.7: Tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc 2013 – 2016…......

95


ix

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ

Trang

Sơ đồ 1.1: Quá trình hình thành và phát triển REIT của Singapore từ 1960
đến nay………………………………………………………………….

60

Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trung bình của REIT từ 2003 – 2014…………..

60

Biểu đồ 2.1: Lƣợng giao dịch nhà ở tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh
2017………………………………………………………….

73

Biểu đồ 2.2: Lƣợng giao dịch chung cƣ tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí
Minh 2017………………………………………………………………

73

Biểu đồ 2.3: Chỉ số giá nhà ở theo quý thành phố Hà Nội 2017…….

74

Biểu đồ 2.4: Chỉ số văn phòng theo quý thành phố Hà Nội và Hồ Chí
Minh 2017……………………………………………………………..

74


x

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình

Trang

Hình 1.1: Đƣờng cầu về BĐS…………………………………

20

Hình 1.2: Đƣờng biểu diễn cung bất động sản theo giá………

21

Hình 1.3: Đƣờng cung về đất đai……………………………

22

Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trƣờng bất động sản…

22

Hình 1.5: Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản

23

Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng

24


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của nền
kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của
cải xã hội ở các nƣớc tuy mức độ có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40%

lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54]. TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát
triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng Việt Nam. Mặt khác, thị
trƣờng này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trƣờng
nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát
triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mơ hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển
kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc
biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế. Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ
cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trƣờng
cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trƣờng khác.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nƣớc. Hoạt
động của TTBĐS Hà Nội ngồi những điểm chung, cịn có những điểm riêng đặc
thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Đây cũng là một trong những thị
trƣờng lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS. Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời
gian qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định nhƣng vẫn còn nhiều hạn chế do cả
nguyên nhân khách quan và chủ quan nhƣ: hệ thống văn bản pháp lý chƣa hồn
chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chƣa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ
máy quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trƣờng phát triển
cịn thiếu ổn định, khi thì phát triển q "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tƣ BĐS
cịn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá
cao so với mức thu nhập của ngƣời dân... Là một bộ phận quan trọng và là một
trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhƣng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn
còn sơ khai, chƣa hồn thiện, thiếu tính chun nghiệp, có những diễn biến phức
tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong
những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài
chính mà Nhà nƣớc đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam
nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ
nhiều điểm bất hợp lý nhƣ: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là
cơng cụ góp phần cơng khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; hệ
thống các định chế ngân hàng chƣa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho

TTBĐS... Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết. Đặc biệt
là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng.


2
Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn.
Vì thế, nguồn vốn này khơng ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Để tạo
lập dịng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng nhƣ: tạo
ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm
hƣu trí, trái phiếu BĐS... Đây vốn khơng phải là vấn đề quá mới, đã đƣợc đề cập
trƣớc đó nhƣng đến nay vẫn cịn nhiều vƣớng mắc. Sự vƣớng mắc này chủ yếu đến
từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tƣ và doanh nghiệp trong nƣớc. Đồng
thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các
nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc.
Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói
chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn cịn nhiều hạn chế, trong đó
có một số hạn chế lớn nhƣ: một số vấn đề lý luận còn chƣa đƣợc làm rõ và mang
tính hệ thống, chƣa đƣa ra đƣợc các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với
TTBĐS. Vì vậy, trƣớc những địi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì
việc đổi mới, hồn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hồn thiện và sử
dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay.
Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để
từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà
Nội phát triển ổn định và bền vững đang đƣợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận
cũng nhƣ thực tiễn. Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hồn thiện
chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án
tiến sỹ.
2. Tổng quan nghiên cứu
Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát
triển TTBDS là đề tài đƣợc nhiều tác giả trong và ngoài nƣớc nghiên cứu thực hiện.

Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nƣớc ngoài cũng đã có
những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS nhƣ tác giả
W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu
tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề
cần lƣu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tƣ BĐS ở nƣớc Mỹ, cũng nhƣ đề cấp khái
quát tới thị trƣờng vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS. Để thống nhất chính sách
và giúp các quốc gia trong q trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính
nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại
các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for
countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích
hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng nhƣ giới thiệu một số mơ hình tài
chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nƣớc trong quá trình


3
chuyển đổi hồn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mơ hình hệ thống tài
chính nhà ở hồn thiện cho mình [1]…
Bài báo của tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market
into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình TTBĐS vào hệ thống dự báo
giá nhà) [3], Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp.
183-213, (2012); Terry Boyd, “Phân tích TTBĐS - Chìa khóa để tìm kiếm về phía
trước”, (2014), các bài báo phân tích bản chất của TTBĐS, nhà ở, sự biến động của
giá nhà ở trong sự thay đổi và phát triển của kinh tế thị trƣờng hiện tại [16]. Các
tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến BĐS và TTBĐS, giá nhà ở, dự báo sự
biến động của chúng thông qua khảo sát về BĐS, TTBĐS, đồng thời đƣa ra kiến
nghị và gợi ý hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai.
Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản,
nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong
môi trường kinh tế vĩ mơ”, (2011), tác giả phân tích thực nghiệm theo mơ hình
SVAR [17]. Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mơ và mơ hình SVAR, một hệ

thống phân tích động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trƣởng kinh
tế và lạm phát đƣợc xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tƣơng
tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc.
Pirounakis, “Bất động sản Kinh tế”, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh,
(2013), Sách giới thiệu các cơng cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS. Tác giả
nghiên cứu các vấn đề nhƣ: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mơ, chính
sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trƣờng, bong bóng giá
cả, và dự tốn giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng
thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 [14]. Cuốn sách này đƣa ra cách tiếp
cận quốc tế và giới thiệu các mơ hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách
tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay.
Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and
Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014), Cung cấp một
nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đơ thị của BĐS, phân tích và đầu tƣ BĐS
thƣơng mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thƣơng mại từ góc độ đầu tƣ [11]. Tác
giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ
sở của Mơ hình Tài chính BĐS), (2009), MikeE.Miles (Author), Laurence M.
Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển
BĐS), (2015), nghiên cứu các cơ sở của Mơ hình Tài chính BĐS, các giai đoạn phát
triển thị trƣờng, đàm phán hợp đồng, xây dựng, tiếp thị và quản lý BĐS, đặc biệt để
cung cấp tổng quan về mơ hình cho các dự án BĐS [15]. Cuốn sách giới thiệu những


4
điều cơ bản của lý thuyết tài chính BĐS trƣớc khi cung cấp một hƣớng dẫn từng bƣớc
cho việc xây dựng mơ hình tài chính bằng Excel.
Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy
in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014), nghiên cứu về nhà ở,
thiết kế các chính sách tài chính về nhà ở cho chính phủ, các qui định, mơ hình,
quản lý rủi ro về chính sách tài chính nhà ở [9].

Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and
Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015), Cuộc khủng hoảng
kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS.
Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trƣớc đó bằng cách (i) khai thác các dữ liệu
phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và (ii) bằng cách phân tích
đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia các tác giả đƣa
ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng BĐS [10].
Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về
BĐS, TTBĐS và một số khái quát về các mảng hoạt động của TTBĐS, chƣa đi vào
phân tích cụ thể về các chính sách tài chính, hoặc nghiên cứu chính sách này trên
một góc độ nhất định nhƣ: Thuế BĐS, chính sách tài chính nhà ở, các vấn đề tài
chính về đầu tƣ BĐS... Các tác giả trên đã bƣớc đầu nghiên cứu các giải pháp tài
chính trong việc phát triển TTBĐS, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chƣa hệ thống
và mang tính đơn lẻ, vừa chƣa đầy đủ, hơn nữa lại chƣa xem xét đến mối quan hệ
với nhau, hoặc nếu có thì cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên TTBĐS,
ngoài ra việc nghiên cứu hƣớng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là
việc phát triển ở tầm vĩ mơ đối với mảng thị trƣờng này. Do có sự khác biệt về trình
độ phát triển kinh tế, về văn hố - xã hội cho nên hiện có những điểm khơng tƣơng
đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng của TTBĐS giữa Việt
Nam và một số nƣớc phát triển trên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về
đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng nhƣ về các yếu tố nền tảng cho một TTBĐS
phát triển... Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tƣ
liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm trong quản lý và phát triển TTBĐS
Việt Nam.
Đối với Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, phát triển tốt
TTBĐS luôn là một yêu cầu cấp thiết đƣợc đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế
quốc tế. Trong những năm vừa qua, Chính phủ, cũng nhƣ các Bộ, ngành đã dành
nhiều thời gian và công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát
triển TTBĐS và trên thực tế cũng đã thu đƣợc nhiều kết quả đáng khích lệ về các
mặt, nhất là kinh tế. Tuy nhiên, các nghiên cứu về việc sử dụng các chính sách tài

chính nhằm phát triển TTBĐS trong điều kiện nền kinh tế hội nhập sâu, rộng nhƣ


5
hiện nay cịn chƣa mang tính hệ thống và tồn diện.
Trong thời gian qua ở Việt Nam đã có khơng ít các cuộc hội thảo khoa học
cũng nhƣ các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này nhƣ: Hội thảo “TTBĐS
ở Việt Nam hiện nay” do trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân đã phối hợp với Hiệp
Hội BĐS Việt Nam tổ chức (2014); Bộ Xây dựng và Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao
thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) đã phối hợp tổ chức "Hội thảo Việt - Nhật về
nhà ở và TTBĐS" (2014); Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho TTBĐS năm 2016”
do Báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo
“Triển vọng TTBĐS 2017 - tác động chính sách” (2016) do Hiệp hội BĐS Việt
Nam phối hợp với Báo Đầu tƣ, Tạp chí Nhà đầu tƣ tổ chức. Các bài tham luận tại
các cuộc hội thảo đã tập trung nghiên cứu những nguyên nhân, hạn chế của thị
trƣờng qua các năm, nguyên nhân và đồng thời cũng đƣa ra định hƣớng phát triển,
đề xuất những giải pháp để khắc phục hạn chế và phát triển lành mạnh TTBĐS.
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hồn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với
đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trƣởng Cục Quản lý
cơng sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý
luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ
thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nƣớc trên thế
giới [129]. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các
định hƣớng nhƣ hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trƣờng hợp cụ
thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế
SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài
chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nƣớc và tổ chức cá nhân
nƣớc ngồi th, đề tài chƣa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể.
TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách
tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản Nhà nước phục vụ cơng

nghiệp hố hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá
thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS nhà nƣớc và
định hƣớng sửa đổi, bổ sung hồn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và BĐS
nhà nƣớc thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nƣớc (DNNN)
[130]. Nhƣ vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải
pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển TTBĐS.
Đề tài khoa học cấp nhà nƣớc do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề
tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta
hiện nay” (2005) [134]; đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do
TS. Hà Q Tình là chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết
một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” (2005) [135]. Các nghiên cứu trên đã một lần


6
nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, và các nghiên cứu cũng đã có
những phân tích bƣớc đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và đất đai nói riêng
trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nhập ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên về lý
luận, các nghiên cứu trên cũng cịn có những quan điểm chƣa thống nhất nhƣ: có
một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhất
là trong điều kiện hội nhập nhƣ hiện nay.
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam” (2011)
của TS. Đinh Văn Ân, nội dung chủ yếu của đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận
về sự hình thành và phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trƣng của TTBĐS trong nền kinh
tế thị trƣờng hiện đại, đánh giá thực trạng và những vấn đề bức xúc của TTBĐS
Việt Nam và đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam đến
năm 2020 [2]. Đề tài chƣa đƣa nghiên cứu và đƣa ra các giải pháp cụ thể từng chính
sách tài chính tác động đến TTBĐS nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách tài chính
trong giao đất, thu hồi đất, chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển
nhƣợng BĐS... mà chỉ phân tích khái quát chung.
Các chính sách tài chính liên quan đến giá cả với đề tài nghiên cứu cấp Bộ:

“Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở
khoa học của các chính sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất” Bộ xây
dựng thực hiện năm 2006. Đề tài này chủ yếu tập trung nghiên cứu về các yếu tố
cấu thành, sự biến động của các yếu tố này trên TTBĐS nhƣ: giá cả, cung – cầu,
hàng hóa BĐS..., từ đó đƣa ra các giải pháp chính sách để quản lý TTBĐS [39].
Các luận án gần đây đã tiếp tục nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS
nhƣ: quản lý nhà nƣớc trên TTBĐS, hiện tƣợng bong bóng BĐS, xây dựng các chỉ
số nghiên cứu thị trƣờng, phát triển các sản phẩm tài chính cho TTBĐS Việt
Nam... Cụ thể nhƣ sau:
Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Dung, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn” (2011). Luận án đã
nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất trong TTBĐS ở Việt Nam [49]. Trên cở sở phân tích thực trạng,
luận án đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng
đất, phù hợp với điều kiện lý luận và thực tiễn ở Việt Nam và phù hợp với xu
hƣớng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế.
“Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh” (2011) của nghiên cứu sinh Nguyễn Văn Điển, [50]. Luận án tiến sĩ
“Bong bóng bất động sản nhà đất để ở” của Lê Thanh Ngọc (Đại học ngân hàng
thành phố Hồ Chí Minh), (2014) [53]; “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất
động sản ứng dụng tại thành phố Hồ Chí Minh” của NCS Lê Văn Cƣ (Viện nghiên


7
cứu quản lý trung ƣơng), (2015) [10] các luận án đã nghiên cứu về khái niệm, đặc
điểm phân loại thị trƣờng nhà đất, hiện tƣợng bong bóng nhà đất, cơ sở lý thuyết về
xây dựng chỉ số TTBĐS nhƣ: vai trò, ý nghĩa, phân loại các chỉ số TTBĐS, chỉ ra
các nguyên nhân từ đó đề xuất những nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế đầu
cơ phát triển TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh.
Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hải Yến “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất

động sản khu vực Hà Nội” (Đại học Kinh tế quốc dân 2015) đã làm sáng tỏ lý thuyết
BĐS về tâm lý đầu tƣ trên TTBĐS Thành phố Hà Nội, từ đó đƣa ra các kiến nghị
nâng cao sự minh bạch của thị trƣờng, hồn thiện hệ thống thơng tin, dự báo TTBĐS,
nâng cao trình độ nhà đầu tƣ... [140].
Luận án tiến sĩ của Lê Hải “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường
bất động sản Việt Nam” (Học viện hậu cần 2016) đã hệ thống hóa các vấn đề cơ
bản về BĐS và TTBĐS trên cơ sở nghiên cứu các kinh nghiệm quốc tế, luận án
trình bày các mơ hình phát triển các sản phẩm tài chính mới cho TTBĐS Việt Nam
[56]. Luận án đã hệ thống các chỉ tiêu đánh giá, đo lƣờng mức độ phát triển sản
phẩm tài chính, từ việc nghiên cứu thực trạng của các sản phẩm trên thị trƣờng tác
giả đã đề ra các giải pháp tài chính nhƣ: mơ hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, mơ
hình chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp BĐS... cho TTBĐS Việt Nam.
Luận án tiến sỹ kinh tế của nghiên cứu sinh Lê Văn Huy: “Thị trường nhà
đất trên địa bàn Hà Nội” (Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2015) trên cơ
sở làm rõ những vấn đề lý luận về thị trƣờng nhà đất, luận án phân tích, đánh giá
thực trạng trên thị trƣờng nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm đề xuất quan
điểm, và giải pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả, lành mạnh TTBĐS [52]. Luận án
chƣa chỉ ra đƣợc những sự thay đổi rõ nét của thị trƣờng dƣới tác động của các
chính sách và một số giải pháp chƣa có tính khái qt cao.
Bên cạnh những nghiên cứu chung về TTBĐS và quản lý TTBĐS nhƣ đã đề
cập tới ở trên, hiện nay cũng đã có khơng ít các cơng trình nghiên cứu sâu về các
mặt tài chính của thị trƣờng, trong đó có các chính sách tài chính.
Nghiên cứu sinh Đỗ Thanh Tùng với luận án “Chính sách tài chính nhà ở
trên địa bàn đô thị Hà Nội” (Đại học kinh tế quốc dân 2010) đã góp phần làm rõ và
thống nhất quan niệm về tài chính nhà ở cũng nhƣ chính sách tài chính nhà ở để
tăng cƣờng sự tham gia của các trung gian tài chính trong việc tăng nguồn vốn tiết
kiệm dài hạn phục vụ cho công cuộc phát triển nhà ở của ngƣời dân [132]. Từ kinh
nghiệm thế giới và các quốc gia trong khu vực ASEAN trong việc giải quyết mối
quan hệ giữa tài chính nhà ở và thị trƣờng vốn, luận án nhận định để hồn thiện
chính sách tài chính nhà ở Hà Nội cần phải xây dựng và hồn chỉnh mơi trƣờng

pháp lý và các văn bản liên quan đến thế chấp, phát triển thị trƣờng thế chấp sơ cấp,


8
hoàn thiện hệ thống định giá tài sản... Luận án đã phân tích các điều kiện cần thiết
để phát triển thị trƣờng tài chính nhà ở tại Hà Nội. Từ đó, luận án đề xuất các giải
pháp để phát triển và hồn thiện chính sách này. Đề tài này chú trọng nghiên cứu
chính sách tài chính trong lĩnh vực nhà ở nói riêng, chƣa nghiên cứu một cách tổng
quát về TTBĐS.
Luận án tiến sỹ của Nguyễn Hồ Phi Hà với đề tài:“Huy động nguồn lực tài
chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” (Học viện tài chính
2012), tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của TTBĐS Việt Nam
trong phát triển kinh tế, và vai trị nhà nƣớc trong chính sách phát triển TTBĐS ở
nƣớc ta; nghiên cứu kinh nghiệm của một số nƣớc: Singapore, Nhật Bản, Thái
Lan..., thực trạng huy động các nguồn lực tài chính nhƣ: nguồn vốn vay ngân hàng,
các tổ chức tín dụng, thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngồi...từ đó đề xuất các giải pháp
nâng cao khả năng huy động các nguồn vốn cho TTBĐS Việt Nam [55].
Luận án của tiến sỹ Lê Văn Bình: “Giải pháp tài chính phát triển thị trường
bất động sản ở Việt Nam” đã nghiên cứu các chính sách tài chính đối với TTBĐS
Việt Nam [7]. Nhƣng nghiên cứu này trong khoảng thời gian trƣớc khi Luật đất đai
2013, Luật kinh doanh 2014... ra đời và sửa đổi. Nên các nghiên cứu và giải pháp
về chính sách tài chính nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách giao đất thu hồi đất,
chính sách cho th và chuyển nhƣợng BĐS... khơng cịn phù hợp với tình hình
thực tế biến động nhƣ hiện nay. Đồng thơi, chính sách tài chính mà luận án nghiên
cứu không nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội, là một trong nhƣng TTBĐS
lớn nhất, có những nét đặc thù riêng, tác động mạnh mẽ đến TTBĐS cả nƣớc.
Đề cập đến vấn đề thuế BĐS tiêu biểu có tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn
sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động
sản” (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2006), nghiên cứu đã đề cập đến những vấn
đề cơ bản về BĐS và TTBĐS, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với

việc quản lí và điều tiết TTBĐS, chính sách thuế và giải pháp hồn thiện chính sách
thuế trong lĩnh vực điều tiết TTBĐS ở Việt Nam trong thời gian qua [58].
Gần đây, có một số đề tài đề cập chính sách thuế BĐS. Luận án tiến sỹ của
Lê Xuân Trƣờng với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực
cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam ” (Học viện tài chính
2006) [133]; luận án tiến sĩ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài: “Hồn thiện chính
sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam” (Học viện Tài chính 2008) [8]; luận án: “
Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” của NCS
Nguyễn Thị Mỹ Linh (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2012) [59]; NCS Phạm Văn
Bình với đề tài: “Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam” (Đại học Kinh tế Quốc
dân năm 2013) [6]; luận án tiến sỹ của Nguyễn Thủy Chung với đề tài: “Hoàn thiện


9
chính sách thu ở Việt Nam” (Học viện Tài chính 2009) [13]; “Phương hướng và các
giải pháp hoàn thiện thuế thu về đất đai ở Việt Nam” của Hồ Đông (Học viện tài
chính 2001) [51]. Có thể thấy các nghiên cứu đã bƣớc đầu đề cập đến những nội
dung cơ bản về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung...Đây là những
nghiên cứu tƣơng đối cơng phu, nhƣng lại chƣa đầy đủ tồn diện về chính sách thuế
BĐS, chƣa làm rõ nguyên nhân ảnh hƣởng đến chính sách, chƣa có cơ sở vững chắc
để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào BĐS, cũng nhƣ căn cứ nào để xác định căn
cứ tính thuế, các sắc thuế BĐS thay đổi, bổ sung ra sao trong tình hình TTBĐS biến
động nhƣ hiện nay... Ngoài những mảng nghiên cứu trên, một số nhà khoa học cịn
có những cơng trình đi vào một vấn đề nhỏ của đề tài nghiên cứu, nhƣ: các vấn đề
liên quan đến thu hút vốn, phát triển thị trƣờng tài chính, chính sách liên quan đến
ngân sách nhà nƣớc... Bản thân NCS cũng đã bƣớc đầu nghiên cứu các vấn đề của
chính sách tài chính nhƣ “Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản trên thị trường bất động sản Hà Nội” đăng Tạp chí Tài chính kế tốn,
số 1 (162) 2017, trang 32; “Quản lý, cho thuê và chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước ở thành phố Hà Nội” đăng Tạp chí Con số và sự kiện – Tạp chí của Tổng

cục thống kê, số 11 năm 2016, trang 36; “Hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động
sản - Những vấn đề đặt ra” đăng Tạp chí Thanh tra tài chính số 175 + 176 ( 1 + 2 –
2017), trang 78.
Tuy nhiên, các nghiên cứu trên, hoặc chỉ nghiên cứu về các chính sách tài
chính trong quản lý kinh tế nói chung, hoặc chỉ dừng ở những nghiên cứu đơn lẻ về
sự tác động của từng chính sách tài chính tới TTBĐS, nhƣ vậy việc nghiên cứu này
khơng mang tính hệ thống và khơng tính đến những tác động tƣơng hỗ nhau của các
công cụ khi chúng đƣợc vận hành. Hơn nữa, nhiều nghiên cứu đƣợc đƣa ra trong
bối cảnh thị trƣờng, bối cảnh kinh tế khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và
rộng nhƣ hiện nay...
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài
nƣớc liên quan tới việc phát triển TTBĐS bằng các chính sách tài chính đã phần
nào giúp hồn thiện hơn hệ thống lý luận, cũng nhƣ thực tiễn TTBĐS ở Việt Nam.
Các công trình nghiên cứu về phƣơng diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng nhƣ
nguyên nhân tồn tại trong hoạt động chƣa hiệu quả TTBĐS bằng các chính sách tài
chính. Trƣớc những địi hỏi của q trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi
mới, hồn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các
chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS là xu thế tất yếu.
Nhƣ vậy có thể thấy rằng, khoảng trống nghiên cứu hiện nay là chƣa có đề
tài hoặc luận án nào nghiên cứu một cách khái qt, tồn diện và đầy đủ về chính
sách tài chính trên TTBĐS thành phố Hà Nội. Đây là thị trƣờng có nhiều nét đặc


10
trƣng riêng biệt, có ảnh hƣởng trực tiếp và mạnh mẽ đến TTBĐS Việt Nam. Đặc
biệt là nghiên cứu các chính sách tài chính trong tình hình TTBĐS đã có nhiều sự
thay đổi về sự phát triển kinh tế trong điều kiện hội nhập, các đạo luật cùng với các
văn bản hƣớng dẫn thi hành liên quan đến TTBĐS đã có hiệu lực nhƣ: Luật Xây
dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tƣ 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản
2014, Luật Nhà ở 2014... Đồng thời, ở nƣớc ta, TTBĐS là một bộ phận của nền

kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đây là một đặc trƣng riêng có ở
Việt Nam. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển TTBĐS cũng có những đặc thù
riêng. Về lâu dài TTBĐS sẽ còn phát triển cùng với sự hoàn thiện các thể chế thị
trƣờng. Việc đƣa ra các giải pháp hồn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển
tốt TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng sẽ tạo thuận
lợi để thu hút đầu tƣ và thực hiện có kết quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế,
đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội của
thủ đơ và đất nƣớc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án là: Xây dựng khung lý luận và
cơ sở thực tiễn cho việc hồn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội
đến 2025 và những năm tiếp theo. Để thực hiện mục đích nghiên cứu này luận án
có 3 nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách
tài chính phát triển TTBĐS.
- Phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng chính sách tài chính phát triển
TTBĐS Hà Nội trong thời gian qua, từ đó đánh giá những thành cơng cũng nhƣ
những tồn tại và nguyên nhân của nó.
- Căn cứ vào định hƣớng phát triển TTBĐS, luận án đề xuất hệ thống giải
pháp để hồn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và
những năm tiếp theo.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hồn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS
Hà Nội.
Do đề tài hồn thiện chính sách tài chính là một đề tài rất rộng và phức tạp
nên luận án chỉ nghiên cứu dƣới góc độ Nhà nƣớc sử dụng các chính sách tài chính
tác động đến TTBĐS Hà Nội. Hệ thống các chính sách tài chính cũng rất đa dạng
và phong phú, tác động đến nhiều lĩnh vực khác nhau trên TTBĐS nói riêng và nền
kinh tế nói chung. Luận án tập trung nghiên cứu và đề ra các giải pháp hồn thiện
chính sách tài chính tác động trực tiếp lên TTBĐS Hà Nội bao gồm:

- Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính:


11
+ Chính sách thuế BĐS
+ Chính sách tài chính trong q trình giao đất
+ Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng BĐS
- Chính sách tài chính trong phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính
+ Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất
+ Chính sách ƣu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS
+ Chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ
sự phát triển cho TTBĐS
- Chính sách giá BĐS.
- Phạm vi nghiên cứu
+ Về khơng gian: Tập trung nghiên cứu chính sách tài chính đối với TTBĐS
Hà Nội.
+ Về thời gian: Chủ yếu phân tích việc sử dụng và hồn thiện chính sách tài
chính phát triển TTBĐS trong giai đoạn 1993 - 2017, tập trung phân tích trong giai
đoạn từ 2003 đến 2017 (tức là sau khi Luật đất đai 2003 và sửa đổi 2013, Luật nhà
ở, Luật kinh doanh BĐS đƣợc quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành ). Từ đó
đề xuất những giải pháp hồn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội
đến năm 2025 và những năm tiếp theo.
-

Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận án vận dụng lý luận và phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện

chứng, duy vật lịch sử, phƣơng pháp tiếp cận hệ thống, phƣơng pháp thống kê,
phƣơng pháp so sánh... Luận án sử dụng nguồn số liệu thứ cấp, chủ yếu khai thác từ
các báo cáo và các thông tin qua các nguồn chính thức của các cơ quan quản lý Nhà

nƣớc (Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tƣ…), các
cơng trình nghiên cứu khoa học, sách, giáo trình, các tạp chí, các trang thơng tin điện
tử, các cơng ty uy tín nhƣ: CBRE, Savil…
+ Phƣơng pháp trừu tƣợng hoá khoa học và phƣơng pháp phân tích hệ thống:
việc nghiên cứu TTBĐS và chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS đƣợc thực
hiện một cách đồng bộ, gắn với từng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể của
thành phố Hà Nội.
+ Phƣơng pháp thống kê, thu thập thông tin định lƣợng: luận án đã sử dụng
các số liệu, tài liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn
diện nội dung nhiệm vụ và kết quả của sử dụng chính sách tài chính nhằm phát triển
TTBĐS ở thành phố Hà Nội. Các số liệu, tài liệu sử dụng trong luận án khai thác
chủ yếu từ các nguồn chính thức của Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tƣ…
Ngoài ra, một số nguồn số liệu đƣợc cập nhật từ nguồn chính thức của các công ty


12
BĐS và các phƣơng tiện thông tin đại chúng. Các số liệu sơ cấp và thứ cấp đều
đƣợc kiểm tra, so sánh đối chiếu kĩ lƣỡng để đảm bảo độ chuẩn xác tin cậy.
+ Phƣơng pháp chuyên khảo, đối chiếu so sánh: Luận án tiến hành nghiên
cứu một vấn đề chuyên sâu về các chính sách tài chính trong việc phát triển
TTBĐS, đƣợc xem xét đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu với một số nƣớc trên
thế giới nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và thành phố Hà
Nội nói riêng.
+ Phƣơng pháp suy luận, diễn giải: dựa trên cơ sở xử lý những số liệu và tài
liệu thực tế thu thập đƣợc, tác giả đã tiến hành phân tích kỹ ƣu nhƣợc điểm của
từng chính sách tài chính chủ yếu, từ đó rút ra thành công cũng nhƣ hạn chế đồng
thời chỉ ra vai trị cũng nhƣ tác động của từng chính sách tài chính đến sự phát triển
của TTBĐS trong thời gian qua. Trên cơ sở những kết luận đã rút ra từ phƣơng
pháp suy luận diễn giải luận án sẽ đƣa ra một số giải pháp hồn thiện chính sách tài

chính để phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo, góp
phần tích cực vào thực hiện thành công các mục tiêu của Chiến lƣợc phát triển kinh
tế - xã hội đến năm 2025 và những năm tiếp theo.
4. Những đóng góp mới của luận án
Từ kết quả nghiên cứu, luận án đã có các kết quả đạt đƣợc và đóng góp mới
nhƣ sau:
Về mặt lý luận: Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận về BĐS và TTBĐS,
chính sách tài chính nói chung và các chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà
Nội. Phân tích kinh nghiệm sử dụng của một số nƣớc nhƣ: Trung Quốc, Singapore,
Nhật Bản, Đức, Mỹ…về việc sử dụng các chính sách tài chính phát triển TTBĐS,
đặc biệt qua đây NCS tổng hợp để rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
nói chung và TTBĐS Hà Nội nói riêng. Từ đó làm căn cứ để phân tích và đánh giá
thực tiễn về việc sử dụng các chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội.
Về mặt thực tiễn: Luận án phân tích, chi tiết, đầy đủ thực trạng TTBĐS thành
phố Hà Nội, tác động của chính sách tài chính với thị trƣờng này từ 1993 đến nay
và đánh giá tổng kết những thành công, hạn chế và nguyên nhân hạn chế. Từ đó,
luận án đề xuất và kiến nghị về định hƣớng và giải pháp cụ thể hoàn thiện chính
sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội, giúp TTBĐS phát triển lành mạnh, tƣơng
xứng với vị trí vốn có của nó trong nền kinh tế thị trƣờng hội nhập hiện nay.
5. Kết cấu của luận án
Ngoài Phần mở đầu, Danh mục chữ viết tắt, Danh mục bảng biểu, Kết luận,
Danh mục Tài liệu tham khảo, nội dung chính Luận án có kết cấu gồm ba chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất
động sản.