báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch bất động sản

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

MỤC LỤC
I. GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN...............................................1
II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP....................................2
A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY.................................................................................................................2
B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH.............................................................................................3
C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC..........................................................................................................4

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG...4
IV. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch...................17
1. Sự ra đời và phát triển.......................................................................................................................17
2. Kinh doanh bất động sản qua sàn......................................................................................................17

V. Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch
bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất
động sản....................................................................................22
1. Mục tiêu và nguyên tắc quản lí..........................................................................................................22
2. Phương pháp quản lí.........................................................................................................................23
3. Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản.............................................23
4. Kiến nghị............................................................................................................................................29

VI. Kết luận..............................................................................31
I. GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN
Họ và Tên: Phạm Hồng Long
Địa chỉ: khu 4 TT Hùng Sơn Lâm Thao – Phú Thọ


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Nghề Nghiệp: Hiện đang là sinh viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sảnkhoa Bất Động Sản & Kinh Tế Tài Nguyên- Trường Đại Học Kinh Tế Quốc

Dân.

II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP
Tên cơ sở : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
Địa chỉ: trụ sở đặt tại số 13, ngõ 51, Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương, Quận
Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội
Số điện thoại :(84-25)3713715
Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội là doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực
bất động sản và xây dựng dân dụng.Được thành lập ngày 20/03/2003, công ty đã
và đang đầu tư cho dự án xây dựng khu đô thị mới Phú Lộc 4 tại thành phố Lạng
Sơn- Tỉnh Lạng Sơn và nhiều cơng trình xây dựng vừa và lớn khác tại các tỉnh
thành trong cả nước.
Vơi khẩu hiệu “ Vì Một Tương Lai Tươi Đẹp Hơn”, cơng ty đang không ngừng
phấn đấu để xây dựng trở thành doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản và xây dựng dân dụng.
Trải qua nhứng năm tháng bắt đầu từ lúc khởi nguồn là một công ty với lực
lượng cán bộ cơng nhân viên ít ỏi, đến nay công ty đã trở thành một công ty với
lực lượng cán bộ cơng nhân viên ít ỏi, đến nay cơng ty đã trở thành một cơng ty có
91 người, gồm các kỹ sư, cán bộ kỹ thuật có kinh nghiệm, tay nghề vững vàng.Số
lượng cán bộ công nhân viên đã và đang ngày một gia tăng không chỉ về chất và
lượng.Tồn thể cơng ty là một bộ máy vận hành thống nhất, rất khoa học và kiên
quyết từ ban lãnh đạo xuống các bộ phận trực tiếp sản xuất.Với đội ngũ kiến trúc
sư,kỹ sư, chuyên nghiệp xây dựng và cơng nhân lành nghề có nhiều năm kinh
nghiệm đã được công ty chắt lọc.Tất cả là những thành viên mang nhiều nhiệt
huyết, năng động,sáng tạo,yêu nghề,luôn kịp thời nắm bắt mọi yêu cầu theo xu
hướng phát triển của xã hội.
A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY
a. Ban lãnh đạo gồm :
• Ơng: Tơ Đức Nhuần
Sinh viên: Phạm Hồng Long

Chủ tịch HĐQT
2


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

•
•
b.
•
•
•
•
c.

Ơng: Trịnh Cơng Khánh
Bà: Tơ Kim Dung
Ban kiểm sốt
Ơng : Tơ Đình Ngun
Ơng: Hồng phú
Bà: Hồng Thanh Tú
Bà: Nguyễn Thanh Hà
Ban giám đốc

Thành viên HĐQT
Thành viên HĐQT
Trưởng ban kiểm sốt
Kiểm sốt viên
Kiểm sốt viên

Kiểm sốt viên

• Ơng: Tơ Đức Nhuần
• Ơng: Trịnh Cơng Khanh
• Bà: Tơ Thị Liễu

Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc

B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH
1. Mục tiêu
•
Trở thành cơng ty hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản, thương mại và dịch vụ tại Việt Nam, trở thành 1 tập đoàn lớn
mạnh phát triển bền vững, là lựa chọn số 1 với người tiêu dùng cũng như các
chủ đầu tư nhờ uy tín và khả năng cung cấp các cơng trình xây dựng, sản
phẩm dịch vụ.
•
Trở thành nhà cung cấp chuyên nghiệp các sản phẩm liên quan đến
ngành xây dựng, các dịch vụ thương mại, dịch vụ khách hàng, khách sạn.
• Xây dựng cơng ty thành một tổ chức chuyên nghiệp, tạo dựng công ăn việc
làm ổn định, môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, thu nhập cao
cho tồn bộ cán bộ cơng nhân viên cơng ty
2. Chiến lược kinh doanh
+, Lấy tiêu chí “ Kỷ Cương – Trung Thực – Hiệu Quả” làm nền tảng phát triển
bền vững, công ty cổ phần bất động sản Hà Nội đã, đang và sẽ vượt qua mọi
khó khăn để đi đến cái đích của mình.
+, Cơng ty cổ phần bất động sản Hà Nội hướng tới thành công bằng việc cung
cấp cho khách hàng những cơng trình xây dựng và dịch vụ đa dạng, hồn hảo.

Sự hài lịng và lợi ích của khách hàng là động lực quan trọng nhất thúc đẩy sự
phát triển của công ty.
+, Sử dụng những phương thức quảng cáo trung thực nhất để quảng bá hình ảnh
và sản phẩm cơng ty đến với người tiêu dùng, đối tác.
Sinh viên: Phạm Hồng Long

3


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

+, Giữ vũng và phát huy tốc độ phát triển của công ty về doanh số, thị phần, thị
trường, uy tín và trình độ nhân lực.
+, Quan hệ chặt chẽ, gắn bó hai bên cùng có lợi với các đối tác chiến lược, đối
tác truyền thống.
+, Tăng cường đào tạo, phát huy tính sáng tạo trong đội ngũ cán bộ sông nhân
viên nhằm tăng hàm lượng công nghệ, nâng cao hiệu quả công việc.
+, Đầu tư nghiên cứu công nghệ, hồn thiện các giải pháp tích hợp.
C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC
1. Bằng khen của chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn tặng công ty cổ phần bất động
sản Hà Nội “ Đã có thành tích xuất sắc trong hoạt động sản xuất kinh doanh
góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Lạng Sơn năm 20007”.
2. Công trình TTTM Phú Lộc – chợ Lạng Sơn được gắn biển cơng trình chất
lượng vàng do Bộ xây dựng cấp nhân dịp kỷ niệm 50 năm ngành xây dựng.

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG
1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006. Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trị của
sàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn để từ

đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnh
hố thị trường bất động sản.
Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Cịn các tiêu chí hoạt động của sàn,
qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định
của nhà nước.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản
thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm
công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật KDBĐS).
2. Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh
và dịch vụ bất động sản như :
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Sinh viên: Phạm Hồng Long

4


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
a. Tư vấn bất động sản
- Thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện quy
định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
-Nghiệp vụ tư vấn và các bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn của sàn giao dịch
+Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản
Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu về tư vấn BĐS từ khách hàng, xử
lý yêu cầu tư vấn
+Đối với khách hàng muốn thực hiện dịch vụ:
Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định tại địa phương.
+Cập nhật và lưu trữ thông tin
-Thực hiện dịch vụ theo hợp đồng
+Bàn giao sản phẩm dịch vụ cho khách hàng
►Mơ tả quy trình :
Khách hàng
hợp đồng dịch vụ

Các hoạt động nghiệp vụ
Thực hiện tư vấn

Xem xét hồ sơ và thực tế

Ký

Trả hồ sơ ; Thanh lý hợp đồng

►Chú ý :
Việc thực hiện xem xét hồ sơ và thực tế có thể xảy ra hai khả năng :
+Nếu thơng tin khơng phù hợp thì thực hiện trở lại tìm hiểu thơng tin từ phía khách
hàng
+Nếu thơng tin khách hàng cung cấp đã chính xác rồi thì thực hiện bước tiếp theo
là kí hợp đồng dịch vụ

- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :
+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;
+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
+ Tư vấn về tài chính bất động sản;
+ Tư vấn về giá bất động sản;
+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;
+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư
vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Sinh viên: Phạm Hồng Long

5


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

- Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh chịu
trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của
mình gây ra.
b. Đấu giá bất động sản
- Thực hiện theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này
- Đấu giá BĐS đã được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :
+ Trực tiếp bằng lời nói
+ Bỏ phiếu
+ Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

- Thực hiện cơng bố cơng khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong
bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung
cấp.
- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên,
giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
►Mơ tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hồn thành các thủ tục đăng
ký đấu giá tài sản và nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông Thiên Phú :
Làm việc với khách hàng:
+Ký kết hợp đồng đấu giá
+Lập biên bản nhận hồ sơ pháp lý BĐS
+Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng chứng
có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS hoặc quyền được bán BĐS
+Khảo sát tại hiện trường bất động sản cần đấu giá
+Lập hồ sơ đấu giá ( Thống nhất giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá, soạn
thảo, thông báo và phát hành hồ sơ mời đấu giá.
+Tổ chức Phiên đấu giá có sự chứng kiến của chủ đầu tư.
-Hình thức đấu giá
+Đấu giá trực tiếp bằng lời nói
+Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín
-Lập biên bản bán đấu giá
+Bàn giao cho chủ đầu tư biên bản đấu giá thành công.
+Mời người trúng đấu giá và chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán.
►Quá trình được thể hiện như sau :

Sinh viên: Phạm Hồng Long

6

Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Nhận yêu cầu của khách hàng
khởi điểm
sản

Thực hiện nghiên cứu hồ sơ

Đàm phán kí kết hợp đồng

Xác định giá

Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài

Tiến hành các biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản

Đấu giá tài sản

Kí hợp đồng mua bất động sản
►Chú ý :
-Việc thực hiện nghiên cứu hồ sơ là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc xác
định giá khởi điểm và ảnh hưởng một cách đồng bộ tới các công đoạn sau.Do đó
cần phải cập nhật và khai thác thơng tin từ phía khách hàng một cách triệt để và
thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng.
-Nếu việc đấu giá bất động sản khơng thành thì sàn sẽ thực hiện lại cơng việc từ
giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới khi hồn tất cơng việc đấu giá và kí kết
hợp đồng mua bất động sản.
c. Quảng cáo bất động sản
-Thực hiện theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy
định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này
- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên
phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch
vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách
nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật
về quảng cáo.
►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản :
-Tiếp nhận u cầu
-Chụp hình
-Kí hợp đồng

-Nhập dữ liệu

-Thu phí quảng cáo

-In tờ rơi, quảng cáo

Kết thúc, gia hạn

Theo dõi bất động

hoặc xóa bỏ

sản cho tới

bất động sản

Sinh viên: Phạm Hồng Long

-Tập hợp thông tin và truy
xuất cho sales
-Viết lời giao
-Đăng quảng cáo

khi hoàn tất

7

-Theo dõi trên báo


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

►Các bước thực hiện:
Bước
Nội dung thực hiện

Tiếp
nhận
yêu cầu

Ký hợp
đồng

Thu phí

quảng
cáo

Phân
cơng
chụp

Thực hiện

Tiếp nhận các u cầu của khách hàng
qua điện thoại hoặc đến trực tiếp sàn giao
dịch về rao quảng cáo, ký gửi môi giới
hoặc môi giới độc quyền
- Tư vấn cho khách hàng về dịch vụ
khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng
quảng cáo, số lượng, nội dung, hình thức
đăng quảng cáo.
- Khách hàng cung cấp thông tin và hồ sơ
pháp lý về tài sản: tình trạng nhà, diện
tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch, pháp lý
- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản
- Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản
( nếu tài sản đủ điều kiện giao dịch)
- Xác nhận với khách hàng ngày đăng
quảng cáo, số lượng.
Sau khi đàm phán với khách hàng và
kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu
cầu của khách hàng, nhân viên môi giới
tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu
quy định của Sàn giao dịch

Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý của tài
sản
Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi
bên giữ 01 bản để thực hiện
Thu phí quảng cáo theo đúng biểu phí
quy định
Nhân viên mơi giới thơng báo phịng kế
tốn cử người thu tiền và xuất phiếu thu
cho khách hàng.

Nhân viên
môi giới
Nhân viên
pháp lý

Nhân viên
môi giới
Nhân viên
pháp lý

Kiểm
tra

Lưu
thơng
tin

Trưởng Nhân
phịng viên
mơi

giới

Trưởng Nhân
phịng viên
mơi
giới

Nhân viên
Nhân
mơi giới
viên
Nhân viên Trưởng mơi
kế tốn
phịng giới
Nhân
viên
kế
tốn
Trưởng phịng kinh doanh phân cơng Nhân viên Trưởng Nhân
người chụp hình BĐS
mơi giới phịng viên
Nhân viên tổng hợp nhập thông tin lên Nhân viên
môi

Sinh viên: Phạm Hồng Long

8


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

hình
sàn giao dịch
Nhập
dữ liệu
lên
SGD
điện tử
Tập hợp
thơng
tin và
xuất
cho
nhân
viên
mơi
giới
Viết lời
quảng ,
thiết kế,
lên kế
hoạch
quảng
cáo
Đăng
quảng
cáo
Theo
dõi
quảng

cáo trên
báo
Theo
dõi bất
động
sản cho
tới khi
hồn tất
Xử lý
bất
động

kế tốn

giới
Nhân
viên
kế
tốn

Xuất thơng tin mới cho nhân viên môi Nhân viên Trưởng Nhân
giới ngay sau khi ký hợp đồng và thu phí mơi giới
phịng viên
tổng
hợp

Nhân viên mơi giới thực hiện

Nhân viên Trưởng Nhân
mơi giới

phịng viên
tổng
hợp

Nhân viên mơi giới trình Trưởng phịng
duyệt phương án thực hiện.
Trưởng phòng xem xét và báo cáo cho
Giám đốc sàn giao dịch
Ký duyệt phương án, nhân viên môi giới
thực hiện
Đăng trên báo, tại sàn giao dịch
Theo dõi trên báo, lưu giữ báo
Theo dõi, thông báo cho bộ phận liên
quan sửa thơng tin nếu khách hàng có
u cầu
Theo dõi thời hạn quảng cáo của bất
động sản.

Bộ phận Giám
quảng cáo đốc sàn
Phịng
Marketting
Trưởng
nhóm

Nhân
viên
tổng
hợp

Nhân viên Trưởng Nhân
mơi giới
phịng viên
mơi
giới

Thơng báo cho khách hàng đã hết hạn Nhân viên Trưởng Nhân
quảng cáo, thuyết phục khách hàng đăng mơi giới phịng viên
thêm nếu BĐS chưa giao dịch thành công Trưởng
tổng

Sinh viên: Phạm Hồng Long

9


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

sản hết
phịng
hạn
Trường hợp khách hàng khơng tiếp tục
sử dụng dịch vụ: thơng báo bộ phân liên
quan xố bỏ thơng tin

hợp

d. Quản lý bất động sản
- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định

tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;
- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :
+ Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ
sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;
+ Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động
sản;
+ Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng
theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;
+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo
uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
+ Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và
giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách
nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
Quy trình quản lý bất động sản : Thành phần tham gia và u cầu cơng việc
Khách hàng là người có bất động sản cần quản lý
Thu thập thông tin, nhu cầu của khách hàng.
Kỹ sư và Kỹ thuật và pháp lý kiểm tra hồ sơ và khảo sát thực tế BĐS
Thực hiện kí hợp đồng giữa giám đốc Sàn giao dịch và Chủ đầu tư, giám đốc và
Chủ đầu tư, có sự tham gia của Phịng pháp lý
►Sơ đồ mơ tả quản lý bất động sản của sàn :

Khách hàng

Bộ phận nghiệp vụ

Đàm phán

giao bất động sản

Sinh viên: Phạm Hồng Long

10

Kí hợp đồng

Nhận bàn


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

►Lưu ý : Khi đàm phán khơng được thì việc kí hợp đồng khơng được diễn ra mf
thay vào đó bộ phận nghiệp vụ sẽ quay trở lại với phía khách hàng để bàn bạc kĩ
hơn
e.Quy trình dịch vụ cho thuê bất động sản :
►Thành phần tham gia giao dịch :Yêu cầu, nhiệm vụ
-Người có bất động sản cho thuê
- Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, pháp lý, vị trí, đặc điểm của tài sản, nhu
cầu của khách hàng. Kiểm tra thông tin. Khảo sát thực tế BĐS
- Phòng kinh doanh, phòng pháp lý thực hiện các hoạt động nghiệp vụ
-Việc đàm phán, kí kết hợp đồng có sự tham gia của Giám đốc Sàn giao dịch và
Chủ đầu tư, giữa chủ nhà với Giám đốc sàn giao dịch, có sự tham gia của phịng
pháp lý
►Sơ đồ mơ tả q trình cho th bất động sản :

Khách hàng
sản

Các hoạt động nghiệp vụ

Đàm phán

Kí hợp đồng

Xem xét tính pháp lý của bất động

Nhận bất động sản

►Lưu ý :
-Khi tính pháp lý của bất động sản đang xét đến khơng phù hợp thì thực hiện liên
hệ với khách hàng để u cầu xác định hồn chỉnh tính pháp lý. Trong trường hợp
xấu nhất không thể tiếp nhận được bất động sản thì trả về cho khách hàng.
-Khi tính pháp lý đã được chấp nhận, nếu đàm phán không thành cơng thì một lần
nữa cần liên hẹ với khách hàng để điều chỉnh cho phù hợp.
f.Quy trình định giá bất động sản :
-Nguyên tắc định giá bất động sản :
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
Sinh viên: Phạm Hồng Long

11


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài

liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau
đây:
·Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể);
·Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo
hộ.
·Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
·Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
+ Nguyên tắc cung - cầu :
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung
và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm hoặc tăng thì giá
thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
+ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản :
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh
giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.
Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một

mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
+ Nguyên tắc thay đổi :
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao
giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và
môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi
trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản
đó như xu thế về quy mơ đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản...
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý
Sinh viên: Phạm Hồng Long

12


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên
cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn
vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
+ Nguyên tắc cân đối :
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong
cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao
nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
·Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị
trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
·Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng
giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc

xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
+ Nguyên tắc phù hợp :
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị
sử dụng duy nhất đối với tồn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản
có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có
thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương
mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất
là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị quyết định chi phối mục đích sử dụng
của tồn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục
đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử
dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
+ Nguyên tắc cạnh tranh :
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hồn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ của cạnh tranh khơng gay gắt như các loại hàng hố thơng thường.
Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất
động sản. Các thửa đất có thể khơng giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được
cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí
hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc
một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có
thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động
sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
+ Nguyên tắc đóng góp :
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham
Sinh viên: Phạm Hồng Long

13

Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó
tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất
động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
+ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi :
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất
diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập rịng)
sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ
làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
+ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác :
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị
của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng
một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm
nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng
nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động
sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất
động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
+ Ngun tắc thay thế :
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và
các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh tốn.

Ngun tắc thay thế đóng vai trị là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
+ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất :
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và
quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi
trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc
khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của
thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao
giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

Sinh viên: Phạm Hồng Long

14


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

►Sơ đồ chung :
Tiếp xúc khách hàng, thỏa thuận kí hợp đồng
trị

Lập kế hoạch định giá

thơng tin, tính tốn giá trị tài sản
với khách hàng
định giá

Nghiên cứu hồ sơ, xác định giá

Định giá tài sản tại hiện trường

Dự thảo chứng thư định giá

Lập báo cáo và chứng thư định giá

Phân tích
Thống nhất

Giám đốc kí chứng thư

Chuyển giao chứng thư định giá cho khách hàng

►Lưu ý :
-Định giá tài sản tại hiện trường phải dựa trên việc khảo sát thị trường và thu thập
thông tin
-Trước khi chuyển giao chứng thư định giá cho khách hàng cần lưu hồ sơ
g. Quy trình giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản :
►Đối tượng tham gia và những yêu cầu chung :
-Người có nhu cầu mua, bán thuế/ cho thuê bất động sản.
-Kiểm tra thông tin, nhu cầu khách hàng, kiểm trả tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin
quy hoạch

- Hướng dẫn bổ sung thông tin đầy đủ vào Phiếu ký gởi ( theo mẫu)
-Phiếu nội dung quảng cáo ( theo mẫu)
-Kí kết hợp đồng là nhiệm vụ và quyền giữa Sàn giao dịch và khách hàng : thực
hiện các biện pháp nghiệp vụ môi giới hợp đồng theo mẫu
-Cập nhật và lưu giữ thông tin
-Nhân viên kế tốn thu phí dịch dựa trên mức phí do sàn giao dịch ban hành
►Sơ đồ mơ tả quy trình :

Sinh viên: Phạm Hồng Long

15


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Khách hàng
thông tin

Bộ phận nghiệp vụ
Giới thiệu khách hàng

phán, đặt cọc, kí kết hợp đồng

Kí kết hợp đồng dịch vụ

Công bố

Dẫn dắt khách hàng xem tài sản

Giao dịch thành cơng

Đàm

Thu phí mơi giới

►Lưu ý :
-Việc cơng bố thơng tin phải gắn liền với các nghiệp vụ môi giới
-Khi thực hiện đàm phán, đặt cọc, kí kết hợp đồng khơng phù hợp thì thực hiện trở
lại bước giới thiệu khách hàng

h. Quy trình mơi giới bất động sản :
Bộ phận môi giới:
Thu thập thông tin khách hàng khảo sát tài sản, hồ sơ pháp lý, xem xét nhu cầu
thực tế trên thị trường. Trao đổi và tư vấn khách hàng về giá, phương thức thanh
toán, ký kết hợp đồng, và các vấn đề liên quan khác. Lưu thơng tin

•

•

Đối với khách hàng có bất động sản bán, cho thuê BĐS: Nhân viên mơi giới
khảo sát địa điểm, diện tích, chụp hình của BĐS., đưa thơng tin lên sàn,
đăng báo, đăng truyền hình
Đối với khách hàng là người mua, thuê BĐS: Nhân viên mơi giới dẫn khách
hàng đi xem BĐS.

•

Hợp đồng dịch vụ được ký kết giữa Chủ tài sản và Sàn giao dịch.

•

Chủ tài sản thanh tốn phí mơi giới/ tiền hoa hồng cho Sàn giao dịch theo
thoả thuận tại hợp đồng dịch vụ.

►Sơ đồ quy trình mơi giới :
Khách hàng

Các hoạt động nghiệp vụ

đồng dịch vụ

Giao dịch thành công

Sinh viên: Phạm Hồng Long

Đi xem thực tế sản phẩm
Kí kết hợp đồng

16

Kí hợp

Thu phí mơi giới


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

IV. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch
1. Sự ra đời và phát triển
a. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Các sàn giao dịch bất động sản của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và
đến đầu năm 2009 thì thị trường bất động sản Việt Nam bùng nổ phong trào mở
sàn giao dịch bất động sản. Mở đầu cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là
công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Thị trường bất
động sản Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là sàn giao
dịch – sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định,
công khai và minh bạch hơn.
b. Sự phát triển của sàn giao dịch
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho thị trường bất động sản mà sàn giao

dịch bất động sản đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên
quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh
chóng. Các cơ quan quản lý ln cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định
pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho sàn giao dịch phát triển. Vì vậy mà
số lượng các sàn giao dịch phát triển với một tốc độ nhanh chóng và những con số
này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai.Hiện nay trên cả nước có hơn 100
sàn giao dịch, trong số đó có một số sàn giao dịch có uy tín hoạt động với chất
lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…Sự phát triển của các sàn
giao dịch đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của thị trường và nó sẽ cịn
phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.
2. Kinh doanh bất động sản qua sàn
Như vậy sàn giao dịch là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản. Việc
thực hiện các các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch phải tuân thủ theo
những quy định của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu
chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh bất động sản trên sàn
phải cơng khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị trường bất động
sản. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình
hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu
được nguồn thuế.
2.1 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sinh viên: Phạm Hồng Long

17


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ phản ánh hiệu quả quản lý
của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Bởi nếu
nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các sàn

giao dịch.
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các sàn giao dịch đã đạt được những hiệu
quả nhất định. Thể hiện qua những nội dung sau:
a. Đối với nguồn thơng tin
Nguồn thơng tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp,
đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này.
Vì vậy mà u cầu đặt ra là nguồn thơng tin địi hỏi phải chính xác, trung thực và
khách quan. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo,
các thơng tin trên thị trường khơng cơng khai và minh bạch gây ra tình trạng khơng
ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này, sàn giao dịch ra
đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp
thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2
giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay.
-Trước năm 2009:
Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới;
qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Thông tin được cung cấp từ
các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường.
Trong khi đó nguồn thơng tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải
thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó
mà nhà nước khơng thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính
xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế
giao dịch bất động sản.
-Từ 2009 đến nay:
Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các sàn giao dịch mà cơ
cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.
Nguồn thơng tin trên thị trường lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các
nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy sàn giao dịch đang hoạt động
ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.
b. Đối với số lượng giao dịch
Sinh viên: Phạm Hồng Long

18


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Thực trạng rõ nét nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là các giao dịch ngầm
phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra
đời của sàn giao dịch đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra.
Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn.
-Trước năm 2009:
Số lượng các giao dịch bất động sản được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm
khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi chính
thức.
-Từ năm 2009 đến nay:
Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng
các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng
số các giao dịch bất động sản trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những
con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động
của các sàn giao dịch, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó
cũng có nghĩa là thông tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả
hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường bất động sản. Đặc biệt,
thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng
kể.
`* Nhận xét: Sự phân tích ở trên khơng chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các
sàn giao dịch bất động sản mà cịn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với
các sàn giao dịch. Với mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và
minh bạch hơn, nhà nước đã cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho sàn
giao dịch ra đời và phát triển.
2.2 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch

a. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao
dịch bất động sản.
Các sàn giao dịch bất động sản ra đời là để thúc đẩy cho thị trường bất động sản,
giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự
phụ thuộc của sàn giao dịch vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các sàn
giao dịch không phát huy hết được chức năng và vai trị của mình để góp phần làm
cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn
giao dịch bất động sản đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút
kinh nghiệm.
Sinh viên: Phạm Hồng Long

19


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Hiện nay các sàn giao dịch bất động sản mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn
mưa" nhưng hiệu quả hoạt động toàn ngược lại. Bởi:
Thứ nhất, việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật.
Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến
đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch bất động sản của các chủ thể kinh doanh
đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các cơng ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng
cấp các trung tâm giao dịch bất động sản từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các
sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt
động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm hàng hóa bất động sản, vì
vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường.
Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác.
Thứ hai, trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện cơng việc mua
bán hàng hố độc quyền của cơng ty mẹ. Do sàn giao dịch trực thuộc tổng công ty
nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thơng tin của dự án.

Thứ ba, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay vẫn chỉ như một
nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện .
Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%2%. Đối với những người có bất động sản bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ
không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
Thứ tư, các thơng tin được niêm yết trên sàn thì khơng bảo đảm sẽ chính xác hồn
tồn. Mỗi sàn cơng bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng
một đối tượng cũng không thống nhất.
Xét về tính hiệu quả của các sàn giao dịch mang lại cho thị trường bất động sản là
có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy khi mà sàn giao dịch bất
động sản không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc thị trường bất
động sản Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều
tất yếu.
b. Một số sai phạm cụ thể
Trong vai trò là một khách hàng đi mua bất động sản hay là một nhà đầu cơ thì vẫn
ln nhận thấy một điều là các sàn giao dịch bất động sản giúp các nhà đầu cơ trốn
lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao.
* Trong vai trò là một nhà đầu tư:

Sinh viên: Phạm Hồng Long

20


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Là một người đầu cơ bất động sản có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã
tìm đến sàn giao dịch để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại
hàng hoá đã mua. Một ví dụ đưa ra sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến
là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư
chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2

– 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi cơng cơng trình và chia làm
5 lần, riêng lần đầu là 20%.
Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp
đồng góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ
sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây
là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà
đầu tư. Cịn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…" lí do để huỷ hợp đồng
góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải
trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng
với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh
này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 –
500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh này không được đề cập
trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ
khơng phải đóng thuế.
* Trong vai trị là một người mua
Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không
thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được cơng bố, chưa hồn thành
xong phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách
hàng muốn mua sản phẩm thì qua sàn giao dịch. Sau khi giới thiệu qua về sản
phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi
đến thống hất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư.
Đây là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là
giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất
định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì
đây là thoả thuận miệng. Và người mua được sàn giao dịch giải thích là: "vì người
đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư cơng trình nên mặc dù họ đã mua nhưng
họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một
lần"
Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và
đăc biệt là sự dàn xếp của sàn giao dịch và cũng được sự đồng ý của người mua,

bởi "thuận mua, vừa bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện
Sinh viên: Phạm Hồng Long

21


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

trên hợp đồng thì người mua sẽ khơng phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số
tiền vênh này. Điều này đã mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm
ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận
miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do
giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt
được mục đích lợi nhuận. Những hoạt động này của các sàn giao dịch chẳng khác
gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy sàn giao dịch đã bị các "cò đất" lợi dụng
để hoạt động.

V. Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch
bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường
bất động sản
1. Mục tiêu và nguyên tắc quản lí
a. Mục tiêu quản lí
Trong quả trình nghiên cứu thị trường bất động sản nói chung và thực trạng hoạt
động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay cho thấy vấn đề quản lí của nhà
nước với hai đối tượng này hiện nay còn rất nhiều bất cập. Thị trường bất động sản
nước cịn có nhiều biến động thất thường, bất ổn, khơng lành mạnh và thiếu minh
bạch. Để khắc phục những khuyết tật đó của thị trường, sàn giao dịch bất động sản
đã ra đời. Tuy nhiên sự ra đời của các sàn giao dịch đã mang lại hiệu quả không
như mong muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫn khơng
khác gì so với các trung tâm giao dịch bất động sản. Kể từ khi có Luật kinh doanh

bất động sản và các văn bản pháp luật khác bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất
động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên sàn giao dịch. Các trung tâm giao dịch
này muốn tiếp tục hoạt động thì phải thành lập sàn giao dịch nhằm mục đích đối
phó với quy định của pháp luật.
Thực trạng trên đặt ra yêu cầu đối với cơ quan quản lí nhà nước là phải có biện
pháp quản lí hệ thống các sàn giao dịch thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để
ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch trá hình. Nhằm giúp
cho sàn giao dịch thực hiện đúng chức năng, vai trị và hoạt động có hiệu quả giúp
cơ quan nhà nước thực hiện mục tiêu: xây dựng một thị trường bất động sản ổn
định và bền vững.
b. Nguyên tắc quản lí

Sinh viên: Phạm Hồng Long

22


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Hoạt động quản lí sàn giao dịch của cơ quan nhà nước phải được thực hiện thống
nhất, tập trung bởi một cơ quan có chức năng chun mơn. Có như vậy việc nắm
bắt thơng tin mới được nhanh chóng, chính xác, kịp thời và hoạt động quản lí nhà
nước mới thực sự hiệu quả.
2. Phương pháp quản lí
Phương pháp quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và
đối với các sàn giao dịch là phổ biến, tuyên truyền pháp luật, khuyến cáo, mệnh
lệnh, cưỡng chế. Các phương pháp này được thực hiện từng bước, để các sàn giao
dịch hoạt động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Nếu các sàn giao dịch có
hiện tượng, hành vi sai quy định, lách luật thì sẽ sử dụng phương pháp khuyến cáo,
mệnh lệnh, và cưỡng chế để các sàn giao dịch buộc phải tuân theo quy định của

pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khn khổ pháp lí của các cơ quan nhà
nước.
3. Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động
sản
a.Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây
dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn
Sở dĩ phải thành lập các sàn giao dịch của nhà nước là vì hiện nay các sàn giao
dịch trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến
một số hạn chế sau:
-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn khơng bảo đảm
chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành
lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì
nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư
khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thơng tin chính
xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu.
- Vì tính minh bạch khơng rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ
các giao dịch bất động sản cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.
Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch bất động
sản

Sinh viên: Phạm Hồng Long

23


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

Khi các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước được thành lập và phát triển thì
vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc
từ hai nguồn: sàn giao dịch của tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. Vì vậy, tính

minh bạch càng rõ ràng.
Đồng thời việc ra đời của các sàn giao dịch nhà nước sẽ khuyến khích và từng
bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi
giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa
lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thơng tin về thị trường để từ đó
hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị
trường hiệu quả.
Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số
chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật
kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ
ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các
sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao
dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà
cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu
sàn giao dịch của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thơng tin cho
cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu
quả.
Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn
Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn
giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ
50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mơi giới trở lên…là những tiêu chí cho
các sàn đủ điều kiện hoạt động.
Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ
và thống nhất, thơng tin khơng đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một
tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển
các sàn giao dịch của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mơ hình
sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh
nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước.
Tuy nhiên vấn đề thành lập các sàn giao dịch của nhà nước cần phải chú ý đến các
quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn khơng tạo lên những

bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân. Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước
là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc
Sinh viên: Phạm Hồng Long

24


Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản

biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động
minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho
các doanh nghiệp.
b. Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung
Hiện nay cơ quan quản lí các sàn giao dịch ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị
trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh,
thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí
hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối.
Khi doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ
quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ
xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây
mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh
nghiệp đối với cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa
"gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính
sách với các cơ quan lí nhà nước để hồn thiện mơi trường pháp lí là khơng thuận
tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng khơng quản lí trực tiếp được các sàn
giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thơng tin cịn thiếu chính xác và khơng thống
nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường.
Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch hiện nay thường
được thông qua hiệp hội bất động sản. Khi các doanh nghiệp sàn giao dịch bất
động sản muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thơng qua hiệp

hội bất động sản và từ đó sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nước. Còn nhà nước
muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với
thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội.
Khi các doanh nghiệp sàn có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ
quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều
tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó
sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các sàn. Tuy nhiên,
cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành
thanh tra kiểm tra các sàn. Việc kiểm tra hoạt động của các sàn chủ yếu lại được
tiến hành thơng qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm tốn. Vì vậy, mà thực trạng hoạt
động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào
bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện cơng tác quản lí của nhà
nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập. Giải pháp đưa ra :

Sinh viên: Phạm Hồng Long

25