PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------

LÊ THỊ HỒNG THƠM

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2023


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------

LÊ THỊ HỒNG THƠM

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành Luật Kinh tế
Mã số: 9 38 01 07

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. HỒ NGỌC HIỂN
2. TS. NGUYỄN THANH LÝ

HÀ NỘI - 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông tin,
số liệu được đề cập và sử dụng trong luận án là trung thực. Các luận điểm mà luận
án kế thừa được trích dẫn đầy đủ, rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của luận án chưa
từng được cơng bố trong các cơng trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

LÊ THỊ HỒNG THƠM


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU............................. 9
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ........................................................ 9
1.2. Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục
nghiên cứu ............................................................................................... 23
1.3. Lý thuyết nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ..... 26
Kết luận chương 1 ......................................................................................... 29
Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ...................................................................... 30

2.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ..... 30
2.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại .............................................................................................. 44
Kết luận Chương 2 ........................................................................................ 74
Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................... 75
3.1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại .............................................................................................. 75
3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................ 110
3.3. Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tp.Hồ Chí Minh .................. 112
Kết luận Chương 3 ...................................................................................... 136


Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI................................... 137
4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại ............................................................................................ 137
4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ............................... 141
Kết luận chương 4 ....................................................................................... 168
KẾT LUẬN .................................................................................................. 169
DANH MỤC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ ................... 171
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 172


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ Luật Dân sự

BLTTDS

Bộ Luật tố tụng dân sự

BVQLNTD

Bảo vệ Quyền lợi người tiêu dùng

GCNQSDĐ, QSHNO

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất

HĐMBNOTM

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

HĐMBNO

Hợp đồng mua bán nhà ở

HĐMBCHCC

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

NOTMHTTTL

Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

NOHTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

NCS

Nghiên cứu sinh

Tp.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TAND

Tịa án Nhân dân

VKS

Viện Kiểm sát nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở thương mại không chỉ là một loại tài sản có giá trị kinh tế lớn mà cịn là
một loại tài sản thiết yếu trong đời sống kinh tế xã hội của mỗi cá nhân, hộ gia đình.
Tuy nhiên khơng phải ai cũng đủ nguồn lực tài chính để sở hữu nhà ở bằng việc
“mua đứt” mà một số bộ phận buộc phải sử dụng những cách thức tạo lập khác như
trả dần, trả góp, góp vốn. Đó cũng chính là cơ hội kinh doanh cho các chủ đầu tư
trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại để cung ứng sản phẩm nhà ở
thương mại ra thị trường. Để có được một khối lượng hàng hóa lớn, các chủ đầu tư
phải có tiềm lực tài chính để đầu tư, xây dựng và quay vòng vốn, nhưng ở Việt Nam
đại đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS) không chỉ hạn chế
năng lực về vốn, tài chính thậm chí cịn “tay khơng bắt giặc” nên buộc phải tìm đến
nhiều kênh để huy động vốn khác nhau, trong đó có huy động từ khách hàng. Điều
đó vốn dĩ là lẽ thường trong kinh doanh nhưng việc tối ưu hóa việc huy động vốn
của khách hàng bằng nhiều hình thức “lách luật” cả khi dự án chưa hình thành lại
tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, gây bất ổn cho bên mua, cũng như những hệ lụy khác
ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, xã hội và mơi trường kinh doanh. Ở một khía cạnh
khác khi KDBĐS, các chủ đầu tư bị tác động bởi nhiều yếu tố nhất là sự vận động
của nền kinh tế thị trường, yếu tố lợi nhuận luôn được đặt lên hàng đầu nên phải tối
ưu hóa nguồn vốn với phương châm “tiền đẻ ra tiền”. Ngược lại, người mua dù biết
trước tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là mua bán nhà ở thương mại tại các dự án mới được
chủ đầu tư thai nghén nhưng vì nhu cầu tạo lập chỗ ở hoặc bị hạn chế về tiềm lực tài
chính nên chấp nhận mạo hiểm xác lập giao dịch ngay cả khi bản thân họ chưa tận
mắt nhìn thấy đối tượng mua bán trên thực tế. Điều đó minh chứng rằng việc mua
bán nhà ở thương mại nhất là đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
(NOTMHTTTL) đều xuất phát từ nhu cầu của cả hai. Vì vậy, để giao dịch này được
pháp luật công nhận cần phải có hành lang pháp lý điều chỉnh, nhằm đảm bảo sự
công bằng cho các chủ thể cũng như ổn định đời sống kinh tế xã hội và thúc đẩy sự
phát triển của thị trường KDBĐS.

1

Phải khẳng định rằng từ sau khi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 (Luật KDBĐS) được ban hành, các giao dịch về nhà ở thương
mại khơng chỉ được pháp luật thừa nhận mà cịn diễn ra hết sức sôi động trên thị
trường. Đây là một bước tiến quan trọng, tạo dựng môi trường pháp lý an tồn và
phù hợp, góp phần thay đổi diện mạo và thúc đẩy hoạt động mua bán nhà ở thương
mại phát triển. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở thương mại
nhất là các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
(HĐMBNOTM) vẫn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế, chưa tạo ra được một thể thống
nhất nhằm đảm bảo mơi trường pháp lý an tồn cho các bên để thúc đẩy sự tín
nhiệm, tăng tính hấp dẫn của hoạt động này. Hơn nữa, do việc mua bán nhà ở
thương mại là một hoạt động mới mẻ nên cơ chế quản lý, giám sát của cơ quan nhà
nước khơng chỉ chưa kịp thích nghi mà cịn bộc lộ nhiều hạn chế vơ tình tạo những
“kẽ hở pháp lý” mà một số chủ đầu tư đã tận dụng tối đa và thành công trong việc
huy động vốn từ khách hàng khi dự án vẫn nằm trên giấy hoặc đưa vào kinh doanh
những dự án chưa đủ điều kiện. Từ những giao dịch chưa hợp pháp, đã tạo nên
những khiếu kiện, khiếu nại gây ra sự bất ổn, đánh mất niềm tin của người tiêu dùng
vào chính sách phát triển nhà ở thương mại của đảng và nhà nước.
Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) là thành phố hạt nhân trong vùng kinh tế
trọng điểm phía nam và là trung tâm kinh tế, chính trị lớn của cả nước. So với các
thành phố khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Vũng Tàu, Tp.HCM có nhiều lợi
thế về địa lý, kinh tế, thương mại, nên không chỉ thu hút được nhiều nguồn vốn đầu
tư mà cịn thu hút được số đơng lực lượng lao động trẻ, chuyên gia, người lao động
nước ngoài sinh sống, học tập. Ngoài tâm lý “Mua nhà là một cách mà chúng ta xây
dựng và thể hiện sự giàu có và thịnh vượng” (Mark Eppli) [237], người Việt Nam
cịn có tâm lý “an cư lạc nghiệp” nên ai cũng mong muốn được sở hữu một ngôi
nhà để ổn định. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc xuất hiện hàng loạt các dự
án nhà ở thương mại trên địa bàn Tp.HCM thời gian qua. Tuy nhiên, quy định của
pháp luật về HĐMBNOTM vẫn tồn tại những bất cập, khiếm khuyết nên các giao
dịch về nhà ở thương mại chưa đạt được những kết quả như kỳ vọng. Minh chứng

cho điều này có thể thấy nhiều sai phạm khi thực hiện HĐMBNOTM vẫn diễn ra,

2


chẳng hạn chậm trễ bàn giao, vi phạm về chất lượng, đưa sản phẩm chưa đáp ứng
điều kiện vào kinh doanh. Sở dĩ tồn tại những bất cập này là vì các quy định của
pháp luật về HĐMBNOTM thiếu tầm nhìn tổng qt, thiếu tính bền vững thậm chí
mang tính “trào lưu” và thiếu cả những định hướng phù hợp trong việc thực hiện
pháp luật về HĐMBNOTM trên địa bàn thành phố. Để khắc phục những khiếm
khuyết, tháo gỡ những vướng mắc, bất cập của pháp luật về HĐMBNOTM thì việc
tham chiếu từ thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM tại Tp.HCM để đánh
giá lại các quy định chung của pháp luật về HĐMBNOTM, từ đó có cơ sở hồn
thiện và phát huy vai trị của pháp luật về HĐMBNOTM trong đời sống kinh tế là
hết sức quan trọng và có ý nghĩa cả trên phương diện lý luận và thực tiễn.
Từ những lý do nêu trên, việc lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại ở Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để
nghiên cứu làm luận án tiến sĩ luật học là hết sức cần thiết.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Thơng qua việc làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật
về HĐMBNOTM, đánh giá thực trạng pháp luật về HĐMBNOTM ở Việt Nam hiện
nay, chỉ ra các hạn chế, bất cập, vướng mắc của pháp luật và thực tiễn thực hiện
pháp luật tại Tp.HCM về HĐMBNOTM, luận án đề xuất các định hướng, giải pháp
hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Một là, tổng quan tình hình nghiên cứu và đánh giá tổng quan tình hình nghiên
cứu để làm rõ những kết quả nghiên cứu luận án cần kế thừa, những vấn đề luận án
cần tiếp tục nghiên cứu.
Hai là, làm rõ những vấn đề lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về

HĐMBNOTM trên cơ sở làm rõ khái niệm, bản chất, các đặc điểm pháp lý, nội
dung của HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM hiện nay.
Ba là, phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật qua đó chỉ ra những
điểm bất cập, hạn chế và những khoảng trống của pháp luật về HĐMBNOTM trên
cơ sở nhận diện rõ những nguyên nhân của bất cập, hạn chế và vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng.

3


Bốn là, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM tại Tp.HCM
để làm rõ những hạn chế, vướng mắc, kết quả đã đạt được và nguyên nhân, kết quả
của những hạn chế đó làm căn cứ thực hiện cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả thực hiện pháp luật trong thời gian tới.
Năm là, đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao
hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM ở Việt Nam trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu vấn đề lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM,
thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM từ thực tiễn Tp. Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu pháp luật về HĐMBNOTM trong tổng thể hệ thống các quy phạm
pháp luật như Luật Nhà ở, Luật KDBĐS, Bộ Luật Dân sự (BLDS), Luật Bảo vệ
Quyền lợi người tiêu dùng (BVQLNTD), Luật Đất đai và cả những quy định của
pháp luật khác điều chỉnh đối với hoạt động mua bán nhà ở thương mại để đánh giá
được một cách toàn diện về những ưu, nhược điểm của các quy định pháp luật đối
với hoạt động mua bán nhà ở thương mại hiện nay.
Nghiên cứu các quan điểm, đường lối, chủ trương về chiến lược phát triển nhà
ở thương mại của Đảng và nhà nước trong thời gian vừa qua để dự đoán xu hướng
cần phải ban hành, sửa đổi các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM trong thời
gian tới. Nghiên cứu các quan điểm khoa học của các học giả trong và ngoài nước

liên quan đến đề tài luận án để làm sáng tỏ cũng như kế thừa một số vấn đề lý luận
về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM đã được luận bàn.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về HĐMBNOTM ở Việt Nam từ thực tiễn Tp.HCM là đề tài có
phạm vi nghiên cứu rộng liên quan sự điều chỉnh của nhiều ngành luật. Tuy nhiên,
với chuyên ngành nghiên cứu Luật Kinh tế nên luận án chỉ tập trung nghiên cứu
những nội dung cụ thể sau:
Về các văn bản pháp luật, Luận án nghiên cứu các quy định của pháp luật về
HĐMBNOTM được Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, BLDS năm
2015 và các văn hướng dẫn ban hành sau năm 2015 trực tiếp liên quan đến luận án.

4


Trong quá trình nghiên cứu, các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM trước thời
điểm Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 cũng được nghiên cứu để có
căn cứ đánh giá, so sánh sự tiến bộ, hạn chế và bất cập (nếu có) so với các quy định
hiện nay. Ngoài ra, NCS cũng sẽ chủ động cập nhật, nghiên cứu các văn bản pháp
luật sửa đổi cho đến khi luận án được hồn thành nhằm đảm bảo tính thời sự.
Về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu giao dịch nhà ở thương mại mang
tính chất kinh doanh, quan hệ hợp đồng được ký kết giữa người tiêu dùng phục vụ
cho nhu cầu để ở với bên bán là chủ đầu tư phục vụ cho hoạt động kinh doanh để
tìm kiếm lợi nhuận khơng nghiên cứu các giao dịch được xác lập giữa các chủ thể
KDBĐS với nhau. Do đó, nghiên cứu sinh (NCS) chỉ nghiên cứu, phân tích các giao
dịch mà đối tượng của hợp đồng là nhà ở thương mại do chủ đầu tư KDBĐS phát
triển khơng bao gồm loại hình nhà ở thương mại như căn thương mại dịch vụ
(condotel), căn hộ kết hợp văn phòng làm việc (officetel), căn hộ du lịch kết hợp
lưu trú. Luận án không nghiên cứu các loại HĐMBNOTM đã có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (QSHNO), các suất đầu tư nhà ở thương mại, các loại hợp đồng mua bán nhà ở

xã hội trong các dự án thương mại.
Về thời gian, Luận án nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐMBNOTM
kể từ thời điểm Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành
Về không gian, luận án nghiên cứu pháp luật về HĐMBNOTM từ thực tiễn
Tp.HCM nên chủ yếu tập trung nghiên cứu các giao dịch mua bán nhà ở thương mại
trên địa bàn Tp.HCM thời gian qua. Trong quá trình nghiên cứu luận án có thể dẫn
chứng bối cảnh chung của một số địa phương khác để thấy được thực trạng thực
hiện pháp luật về HĐMBNOTM ở Việt Nam hiện nay. Đồng thời, luận án có thể
dẫn chứng so sánh giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật một số quốc gia khác về
HĐMBNOTM để làm rõ hơn nội dung nghiên cứu.
4. Phương pháp luận và phương pháp pháp nghiên cứu
Về phương pháp luận, luận án sử dụng phương pháp luận của Chủ nghĩa duy
vật biện chứng và Chủ nghĩa duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin.

5


Về phương pháp nghiên cứu, luận án sử dụng các phương pháp dưới đây: Để
làm rõ sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM
cũng như làm rõ quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về HĐMBNOTM
qua các thời kỳ. NCS sử dụng các phương pháp tiếp cận hệ thống đa ngành, liên
ngành và lịch sử xuyên suốt luận án để tiếp cận các quan điểm, đường lối của đảng
và nhà nước về chính sách phát triển nhà ở thương mại trong thời gian vừa qua.
Các phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, hệ thống hóa, liên ngành được
sử dụng chủ yếu ở chương 1 để hệ thống các cơng trình nghiên cứu, tổng hợp những
vấn đề lý luận đã được làm sáng tỏ, những vấn đề chưa được nghiên cứu mà luận án
cần phải tiếp tục nghiên cứu. Ngoài ra, tại chương 3 của luận án, phương pháp thu
thập thông tin cũng được sử dụng để đánh giá thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp
luật về HĐMBNOTM để có cơ sở đưa ra những kiến nghị, định hướng để xây dựng
và hoàn thiện các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM trong thời gian tới.

Phương pháp phân tích, so sánh, bình luận được NCS sử dụng phổ biến ở
chương 2, chương 3 của luận án. Trên cơ sở các tài liệu, thông tin và dữ liệu thu
thập được từ việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực trạng của pháp luật về
HĐMBNOTM, NCS sẽ phân tích, đánh giá, tổng hợp và xem xét những vấn đề liên
quan để có cơ sở đề xuất những giải pháp, kiến nghị mang tính khoa học phù hợp
với lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM hiện nay.
Các phương pháp nghiên cứu nói trên được NCS sử dụng đan xen trong quá
trình nghiên cứu như một cơng cụ để lượng hóa, phân tích và đối chiếu các quan
điểm khoa học, những bất cập và hạn chế nhằm có cơ sở để đưa ra những giải pháp,
kiến nghị để nâng cao hiệu quả của pháp luật về HĐMBNOTM trong thời gian tới.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
Luận án có một số đóng góp mới như sau:
Một là, luận án là cơng trình nghiên cứu tổng thể, hệ thống có tính tồn diện
các vấn đề lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM, góp phần làm
rõ vai trị và tầm quan trọng của pháp luật về HĐMBNOTM trong hệ thống các quy
định của pháp luật về hợp đồng dân sự nói chung và pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở (HĐMBNO) nói riêng.

6


Hai là, xác lập khung lý thuyết về HĐMBNOTM là chuyển giao quyền sở
hữu, lý thuyết tự do kinh doanh, tự do giao kết hợp đồng trên cơ sở cân bằng lợi ích
của các chủ thể nhằm hồn thiện cơ sở lý luận của pháp luật về HĐMBNOTM phù
hợp với tổng thể pháp luật về hợp đồng của Việt Nam hiện nay.
Ba là, nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐMBNOTM trong tổng thể các
quy định của pháp luật liên ngành và những mối tác động ảnh hưởng trực tiếp đến
pháp luật về HĐMBNOTM. Việc luận giải thực trạng pháp luật về HĐMBNOTM
dựa trên việc phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tp.HCM để tìm ra
sự bất cập, hạn chế, những nút thắt làm rào cản ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực

hiện pháp luật về HĐMBNOTM ở Việt Nam hiện nay.
Bốn là, phân tích, nhận diện đặc điểm của nhà ở thương mại khi trở thành
hàng hóa được phép giao dịch trên thị trường để thấy sự khác biệt so với các hàng
hóa khác. Từ đó cho thấy sự cần thiết phải hồn thiện các quy định của pháp luật về
HĐMBNOTM phải đặt trong bối cảnh phù hợp với xu hướng phát triển của thị
trường KDBĐS nói chung và thị trường nhà ở thương mại ở Tp.HCM nói riêng.
Năm là, luận án đưa ra những giải pháp, định hướng hoàn thiện các quy định
của pháp luật về HĐMBNOTM phù hợp với chủ trương, đường lối và chính sách
phát triển nhà ở thương mại hiện nay. Các giải pháp được luận án đề xuất một cách
tổng thể, mang tính thời sự và có khả năng thích ứng với xu hướng phát triển của
nền kinh tế thị trường trong xu thế hội nhập hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
Về lý luận: Với việc làm rõ những vấn đề lý luận về HĐMBNOTM và pháp
luật về HĐMBNOTM, luận án đã góp phần củng cố và hoàn thiện về mặt lý luận
cũng như góp phần xây dựng cơ sở lý luận khoa học đảm bảo tính thống nhất và
đồng bộ của pháp luật về HĐMBNOTM trong tổng thể pháp luật về HĐMBNO nói
riêng và pháp luật về hợp đồng ở Việt Nam hiện nay.
Về thực tiễn: Những quan điểm, kiến nghị và các giải pháp hoàn thiện pháp
luật về HĐMBNOTM được đề cập trong luận án có giá trị cho các nhà lập pháp, các
cơ quan chuyên môn, các cơ sở đào tạo và các chủ thể KDBĐS tham khảo để làm
tài liệu khi xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM.

7


7. Cấu trúc của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận án
được kết cấu thành 4 chương, cụ thể như sau
Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Chương 2. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Chương 3. Thực trạng của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
và thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh
Chương 4. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

8


Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Nhóm các cơng trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Nghiên cứu lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM tương
đối phong phú và đa dạng. Nhìn chung, có thể chia làm ba nhóm (i) nghiên cứu về
HĐMBNOTM; (ii) nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
(HĐMBCHCC); (iii) nghiên cứu hợp đồng mua bán NOTMHTTTL.
Nghiên cứu lý luận về HĐMBNOTM có luận văn của tác giả Vũ Hồng Hoa
(2014) “Hợp đồng mua bán nhà ở Thương Mại ở Việt Nam hiện nay”[119]; tác giả
Nguyễn Khánh Vũ (2018) “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật
Việt Nam”[202], các nghiên cứu nói trên hầu như ít nhiều đã thống nhất về mặt lý
luận, đặc trưng của quan hệ mua bán “nhằm mục đích sinh lời” thông qua việc
“chuyển giao nhà ở thương mại” cho người tiêu dùng. Tác giả Nguyễn Thị Hồng
Nhung ( “Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại”[141], ngoài việc đề
cập đến sự quan tâm của nhà nước trong việc tạo ra hành lang pháp lý để người dân
có thể mua được nhà nhằm tạo lập chỗ ở hợp pháp tác giả cũng chỉ ra những bất
cập, hạn chế. Tuy nhiên bài viết mới dừng lại ở việc chỉ ra những điểm bất cập mà
chưa đi sâu phân tích về ngun nhân của những bất cập đó. Mặc dù vậy, bài viết đã
giúp cho NCS thêm nguồn tư liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu thực trạng

của pháp luật về HĐMBNOTM tại chương 3 và giải pháp tại chương 4 của luận án.
Có thể thấy, dưới nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau nhưng tác giả các bài
viết nói trên đều cho thấy sự ảnh hưởng của pháp luật đối với các loại nhà ở thương
mại, đều thống nhất cao phải hoàn thiện quy định của pháp luật về HĐMBNOTM.
Mặc dù nội dung các nghiên cứu này, liên quan trực tiếp đến luận án của NCS
nhưng do trong giới hạn nghiên cứu của luận văn, bài viết nên vẫn còn nhiều vấn đề
còn bỏ ngỏ nên sẽ NCS tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện lý luận về HĐMBNOTM
và pháp luật về HĐMBNOTM.

9


Về HĐMBCHCC, có luận văn của tác giả Đỗ Xuân Sơn (2017) “Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay”[155]; tác giả Phạm
Thành Nam (2018) “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự
án đầu tư”[133], qua việc phân tích những đặc điểm pháp lý của loại nhà ở chung
cư, điều kiện để trở thành đối tượng mua bán và những bất cập, các tác giả đều
thống nhất sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp luật để đảm bảo quyền của các
chủ thể khi tham gia giao dịch. Mặc dù tiếp cận ở nhiều khía cạnh khác nhau nhưng
đều thống nhất “việc phát triển nhà ở chung cư là do các chủ đầu tư phát triển
nhằm tìm kiếm lợi nhuận” và thống nhất khái niệm HĐMBCHCC “là sự thỏa thuận
của các bên, theo đó bên bán giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu chung
cư cho bên mua”. Kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo bổ ích cho NCS trong
q trình nghiên cứu lý luận, phân loại HĐMBNOTM tại chương 2 của luận án.
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, có luận văn của tác giả
Nguyễn Thị Phương (2020) “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai trong kinh doanh bất động sản”[151]; tác giả Phạm Uy Vũ (2018)
“Pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt
Nam”[203], các cơng trình nói trên đã phân tích và chỉ ra được đặc trưng cơ bản của
NOTMHTTTL là do các doanh nghiệp KDBĐS phát triển, tại thời điểm hợp đồng

được ký kết NOTMHTTTL chưa hoặc đang trong giai đoạn hình thành và đây chính
là điểm khác biệt so với các loại nhà ở khác.. Dựa vào những phát hiện nói trên,
luận án sẽ tập trung phân tích sâu vào đặc điểm của nhà ở thương mại là đối tượng
mua bán cũng là đối tượng nghiên cứu trực tiếp của luận án. Từ đó sẽ thấy rõ những
đặc trưng pháp lý cơ bản của việc mua bán loại nhà ở này và những điều kiện mà
các chủ thể phải đáp ứng tại thời điểm hợp đồng được giao kết.
Luận án của tác giả Hoàng Việt Trung (2022) “Pháp luật về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai từ thực tiễn Tp.Hồ Chí Minh”[194], ngồi việc làm rõ
những đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL) còn chỉ ra những
bất cập của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh NOHTTTL, đồng thời đề xuất
nhóm giải pháp để hồn thiện các quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh
doanh NOHTTTL. Đối tượng nghiên cứu của luận án là kinh doanh NOHTTTL,

10


một loại nhà ở thương mại có đối tượng nghiên cứu trực tiếp của luận án nhưng góc
độ nghiên cứu của tác giả Hoàng Việt Trung rộng hơn, bao gồm nhiều quan hệ so
với phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM, một phạm vi
trong hoạt động kinh doanh NOHTTTL trong luận án của NCS. Với những phát
hiện mới, nhất là so sánh và chỉ ra được đặc trưng của loại NOHTTTL, luận giải vai
trò của NOHTTTL là nguồn tài liệu tham khảo giúp cho NCS tham chiếu để hoàn
thiện khung lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM.
Luận án của tác giả Đoàn Văn Bình (2022) “Pháp luật về kinh doanh bất động
sản du lịch ở Việt Nam”[85]. Mặc dù cơng trình khơng nghiên cứu các quy định của
pháp luật về hợp đồng mà chỉ nghiên cứu về mơ hình bất động sản du lịch ở Việt
Nam và đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Tuy nhiên, việc
tiếp cận luận án và hướng nghiên cứu của tác giả có thể giúp cho NCS dự đốn
được sự phát triển của thị trường KDBĐS, dự đốn được nhiều mơ hình nhà ở
thương mại mới được hình thành phù hợp với xu thế tất yếu của nền kinh tế thị

trường. Việc tiếp cận hướng nghiên cứu này, có thể giúp cho NCS dự đoán những
thay đổi và sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về
HĐMBNOTM để có những kiến nghị, giải pháp nhằm tháo gỡ những nút thắt pháp
lý khi có nhiều loại hình nhà ở thương mại mới tham gia vào thị trường.
Luận án của tác giả Vũ Anh (2012), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”[79], đối tượng nghiên cứu của luận
án bao trùm tất cả các hoạt động KDBĐS không giới hạn trong giao dịch giữa chủ
đầu tư với khách hàng bằng các quan hệ mua bán. Với việc nhận diện những vấn đề
lý luận trong hoạt động KDBĐS để làm tiền đề xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp
luật về KDBĐS, các đặc điểm của pháp luật KDBĐS cũng như phân tích thực trạng
pháp luật và đưa ra những kiến nghị để có cơ sở hồn thiện pháp luật về KDBĐS đã
giúp cho NCS giải mã một số vấn đề lý luận tại chương 2, nghiên cứu thực trạng
thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM ở chương 3 luận án. Tác giả Vũ Anh cũng đã
chỉ ra sự khác biệt của loại hàng hóa bất động sản và chế định pháp luật về hợp
đồng KDBĐS chưa được quy định rõ ràng cụ thể cho từng hợp đồng [79, tr.16], sự
bất cập khi các chủ đầu tư soạn thảo dẫn đến việc các doanh nghiệp KDBĐS thường

11


đưa vào những điều khoản có lợi cho mình và bất lợi cho khách hàng và sự cần thiết
phải hoàn thiện các quy định của pháp luật [79, tr.16]. Tuy nhiên do đề tài không
tập trung nghiên cứu các quan hệ về hợp đồng nên một số vấn đề về lý luận và thực
trạng của các chế định pháp luật về hợp đồng chưa được luận giải nên NCS tiếp tục
nghiên cứu tại chương 2, chương 3 của luận án.
Tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2022) “Giao dịch dân sự về bất động sản”
[98], nội dung cuốn sách phân tích trực tiếp các giao dịch về bất động sản, các quy
định của pháp luật, hạn chế, bất cập và đề xuất nhiều nhóm giải pháp dưới góc nhìn
của nhiều tác giả. Bài viết “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”
của tác giả Xa Kiều Oanh và Nguyễn Thị Khánh Ngân [98, tr.454 - tr.520] liên quan

trực tiếp đến luận án, đã tập trung phân tích điều kiện về đối tượng của hợp đồng,
chủ thể, hình thức của hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán NOHTTTL và nhiều vấn đề khác. Đồng thời cũng chỉ ra những bất
cập của pháp luật về hợp đồng mua bán NOHTTTL như là việc giao kết hợp đồng
mua bán NOHTTTL chủ yếu dựa trên ý chí đơn phương vì hợp đồng được chủ đầu
tư soạn thảo [98, tr. 455] nên chưa đảm bảo quyền lợi của bên mua vì chủ đầu tư ít
khi chịu điều chỉnh nội dung của hợp đồng theo ý kiến khách hàng [98, tr.456]. Tác
giả bài viết đã cung cấp một lượng thơng tin cần thiết, giúp NCS có nguồn tư liệu
tham khảo để giải quyết một số vấn đề trong quá trình nghiên cứu chương 2 và
chương 3 của luận án
Bài viết “Hình thức của hợp đồng liên quan bất động sản: Triết lý, kinh
nghiệm lập pháp tại một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt
Nam” (2023) của tác giả Đỗ Giang Nam trong Kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm
an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”[132], tác giả bài viết đã luận giải
việc khảo cứu một cách có hệ thống triết lý lập pháp liên quan đến hình thức của
hợp đồng là cơ sở để nhận diện những mơ hình, giải pháp pháp lý để cải cách pháp
luật ở Việt Nam. Những quan điểm được tác giả bài viết đề cập, giúp cho NCS
“lượng hóa” được vai trị của hình thức HĐMBNOTM khi nghiên cứu lý luận về
hình thức của HĐMBNOTM tại chương 2 của luận án.
Qua việc tiếp cận một số cơng trình, bài viết nói trên có thể thấy tác giả các
cơng trình sử dụng đa dạng các phương pháp nghiên cứu để hoàn thiện về mặt lý

12


luận, đánh giá thực trạng của pháp luật, chỉ ra những bất cập, hạn chế của pháp luật.
Dựa trên các phương pháp nghiên cứu đã được các cơng trình nghiên cứu nêu trên
sử dụng, NCS tiếp tục kế thừa các quan điểm của các tác giả để hoàn thiện việc
nghiên cứu các vấn đề lý luận tại chương 2, thực trạng tại chương 3 của luận án.
Nghiên cứu về HĐMBNO, có luận án tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng

(2017) “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam”[149]; tác giả đã làm rõ
những đặc trưng cơ bản của HĐMBNO và chỉ ra những bất cập, hạn chế của pháp
luật và khẳng định sự cần thiết phải ban hành, hoàn thiện khung pháp lý về chế định
HĐMBNO. Những vấn đề lý luận này, giúp cho NCS có cái nhìn tổng quát cũng
như kế thừa một số quan điểm khi nghiên cứu vấn đề

lý luận pháp lý về

HĐMBNOTM trong tổng thể pháp luật về HĐMBNO của Việt Nam hiện nay.
“Contract Law” (Luật Hợp đồng) của tác giả Roger Halson (2013) [225] và
“The Law of Contract” (Pháp luật về hợp đồng) của tác giả Edwin Pell (2011)
[222], các tác giả đã phân tích làm rõ các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ cung cấp
thông tin, nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng. Tác giả J Ghesti, G.Loiseau và Y-M
Serinet (2013) “Formation du contract” (Hình thành hợp đồng) [218] đã làm rõ
nguyên tắc thiện chí, trung thực đối với nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán
trong giai đoạn tiền ký kết hợp đồng và xử lý vi phạm trong quá trình thực hiện hợp
đồng. Tác giả Bertrand Du Marais and David Marrani (2016) “Legal Certainty in
Real Estate Transactions” (Tính ổn định về mặt pháp lý trong giao dịch bất động
sản) [208] đề cập tính ổn định về mặt pháp lý của các giao dịch bất động sản trong
hợp đồng là điều kiện bắt buộc. Từ những kết quả nghiên cứu này, luận án có thể kế
thừa một số quan điểm pháp lý về mặt lý luận nhất là giai đoạn tiền hợp đồng, nghĩa
vụ cung cấp thông tin là một trong những vấn đề phải xem xét khi xây dựng hoàn
thiện các vấn đề lý luận của pháp luật về HĐMBNOTM ở Việt Nam.
Tác giả Laurent Dejoie (1999) “Hợp đồng mua bán bất động sản và vai trò
của cơng chứng viên ở Cộng hịa Pháp” [220], tác giả bài viết đã khẳng định “Hợp
đồng mua bán bất động sản là hợp đồng mua bán tài sản” và phải được ký kết bằng
văn bản trên cơ sở thỏa thuận và cũng chỉ rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với
tài sản chỉ được xác nhận khi hai bên đạt được thỏa thuận.

13

Tác giả Corneliu Van Der Merwe(2015)“European Condominium Law” (Luật
chung cư Châu Âu) [212], là tác phẩm nghiên cứu tổng quan về pháp luật chung cư
ở Châu Âu. Tác giả đã đề cập đến những vấn đề về giao dịch bất động sản hình
thành trong tương lai, phân tích những hạn chế, trình bày rõ những quan điểm,
những vấn đề cần nghiên cứu và giải pháp hoàn thiện. Từ những quan điểm về giao
dịch bất động sản hình thành trong tương lai đã gợi mở cho NCS những thơng tin
bổ ích có giá trị tham khảo, phải chăng những hạn chế trong giao dịch bất động sản
hình thành trong tương lai của Châu Âu cũng có nét tương đồng với giao dịch
NOTMHTTTL ở Việt Nam. Đi tìm câu trả lời để luận giải cho câu hỏi nêu trên đã
giúp cho NCS gợi mở nhiều vấn đề lý luận tại chương 2 và thực tiễn thực hiện pháp
luật về HĐMBNOTM trong quá trình nghiên cứu.
1.1.2. Nhóm cơng trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật và thực tiễn thực
hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Về thực trạng áp dụng pháp luật về HĐMBNOTM, bài viết của tác giả
Nguyễn Thị Nga (2022)“Một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thi hành pháp
luật kinh doanh bất động sản”[142], tác giả bài viết đã chỉ ra những bất cập, hạn
chế của pháp luật về KDBĐS cụ thể mâu thuẫn về khái niệm KDBĐS, điều kiện gia
nhập thị trường của các chủ thể KDBĐS, thực trạng pháp luật và thi hành các nội
dung về hoạt động KDBĐS và nhiều vấn đề khác. Đồng thời, chỉ ra một số giải
pháp hoàn thiện pháp luật chẳng hạn như chỉnh sửa lại khái niệm KDBĐS, bổ sung
các điều kiện riêng, đặc thù đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài KDBĐS ở Việt
Nam, điều kiện riêng, tư cách pháp lý và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư. Bài viết
đã giúp cho NCS hiểu rõ hơn về những bất cập của pháp luật về KDBĐS đặc biệt
nhóm giải pháp hồn thiện các quy định về nội dung hợp đồng theo hướng bảo vệ
người tiêu dùng, người sử dụng là cơ sở để NCS tham khảo hồn thiện các nhóm
kiến nghị, giải pháp tại chương 4 của luận án.
Tác giả Trần Linh Huân và Lê Thị Châu Giang (2023) với bài viết “Pháp luật
về hợp đồng kinh doanh bất động sản – Thực trạng và một số kiến nghị hoàn

thiện”, trong Kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch
bất động sản” của Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh [121]. Tác giả bài viết đã

14


chỉ ra nguyên nhân của những bất cập là do sự phát triển nhanh của thị trường bất
động sản nên các quy định của hợp đồng về KDBĐSS khơng cịn phù hợp với thực
tế, thiếu sự đồng bộ và thống nhất với các luật khác nên tạo điều kiện cho các đối
tượng lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm. Đồng thời,
các tác giả cũng chỉ ra những bất cập về hợp đồng KDBĐS được quy định trong dự
thảo của Luật KDBĐS sửa đổi hiện nay. Với lượng thông tin mà tác giả bài viết đã
cung cấp, giúp cho NCS tiếp cận đa dạng thêm nguồn thơng tin để hồn thiện luận
án của mình trong quá trình nghiên cứu.
Tác giả Hồ Thị Vân Anh (2019) “Một số bất cập trong quy định về chấm dứt
hợp đồng theo pháp luật dân sự Việt Nam” [77], tác giả bài viết ngoài việc chỉ ra
những thời điểm hợp đồng bị chấm dứt mà việc chấm dứt hợp đồng khơng phải là
các biến sinh mà đó là những sự kiện xuất hiện từ ý thức của chủ thể hoặc do quy
định của pháp luật. Khi nghiên cứu về “Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo
pháp luật Việt Nam”(2021) [78] cũng của tác giả này, tác giả chỉ ra thực trạng các
quy định của pháp luật và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, sự bất cập đối với
các vấn đề như “khôi phục lại tình trạng ban đầu” hoặc “bên có lỗi phải bồi thường
thiệt hại” [78, tr.27-29] đồng thời đề xuất những kiến nghị để đảm bảo tính khả thi
của các vấn đề này. Từ những nội dung của các bài viết, luận án sẽ tham khảo để
làm rõ nội dung về mặt lý luận trong trường hợp HĐMBNOTM bị chấm dứt, bị vô
hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý.
Tác giả Lê Minh Hùng (2014) “Sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh
bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản”[110]; tác giả Tăng Thị Bích
Diễm (2020) “Trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư
theo pháp luật Việt Nam”[96]; tác giả Võ Trung Tín & Trương Văn Quyền (2021)

“Hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản”[179], tác giả các bài
viết đã chỉ ra những bật cập về đối tượng, điều kiện có hiệu lực, bất cập về việc thực
hiện nghĩa vụ của các chủ thể, bất cập về chế tài xử phạt, bảo vệ bên mua trong hoạt
động chuyển nhượng dự án mà nguyên nhân do quy định của pháp luật chồng chéo,
mang tính hình thức. Chẳng hạn tác giả Lê Minh Hùng [110] cho rằng quy định về
đối tượng của hợp đồng đối với HĐMBNOTM dễ gây hiểu nhầm trong quá trình

15


nhận thức để áp dụng, vì khơng phải mọi NOHTTTL đều có thể trở thành đối tượng
của hợp đồng, bất cập trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp vì
HĐMBNOTM được ký bởi ít nhất một bên là thương nhân với mục đích lợi nhuận.
Tác giả Lê Thị Bích Chi (2021) “Nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong hợp đồng
mua bán condotel tại Việt Nam”[90] cho thấy sự cần thiết về mặt lý luận là chủ đầu
tư phải cung cấp thông tin trong giao kết và thực hiện hợp đồng để đảm bảo lợi ích
của các chủ thể. Việc tham khảo bài viết này giúp cho NCS có cái nhìn khách quan
về nghĩa vụ cung cấp thơng tin khi HĐMBNOTM được giao kết và thực hiện.
Tác giả Đỗ Văn Đại (2018) [97] “Luật Hợp đồng Việt Nam, bản án và bình
luận bản án” đã chỉ ra những bất cập của hợp đồng trong pháp luật dân sự liên quan
đến chế định hợp đồng như xung đột pháp luật về thời gian, nguyên tắc tự do cam
kết, tự nguyện thỏa thuận, thiện chí và trung thực, nghĩa vụ cung cấp thông tin, lừa
dối trong giao kết hợp đồng và những bất cập khác. Mặc dù tác giả không phân tích,
bình luận về HĐMBNOTM một cách trực tiếp song những vấn đề mà tác giả nghiên
cứu lại có giá trị tham khảo bổ ích, giúp NCS hiểu rõ các quy định của pháp luật về
hợp đồng và sẽ tiếp thu một số nội dung trong quá trình nghiên cứu về thực trạng
của pháp luật về HĐMBNOTM tại chương 3 của luận án.
Về vấn đề công chứng, tác giả Thái Thị Tuyết Dung (2023) với bài viết “Hoàn
thiện các biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản” trong
Kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”

của Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh [94], tác giả bài viết ngoài việc thừa
nhận sự phù hợp của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán bất động sản, tuy
nhiên cũng chỉ ra sự chưa thống nhất của các văn bản pháp luật đối với mua bán bất
động sản trong trường hợp một bên là tổ chức. Tác giả Trần Thị Huệ, Lê Thị Giang
(2013) “Bàn về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất”[117], tác giả các bài viết nói trên đã chỉ ra những bất cập, thiếu sót và
hạn chế về việc cơng chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán có đối tượng là
bất động sản, những quy định chồng chéo của pháp luật vô tình tạo ra “kẽ hở” để
các bên lợi dụng. Nội dung các bài viết không liên quan trực tiếp đến luận án nhưng
có giá trị tham khảo khi nghiên cứu thực trạng quy định của pháp luật liên quan đến
hình thức của HĐMBNOTM tại chương 3 của luận án.

16


Về sở hữu nhà ở thương mại của người nước ngồi, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi có các bài viết của tác giả Nguyễn Thị Thanh Xuân & Trần Vang Phủ
(2019) “Chế định về sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam” [205]; tác
giả Dỗn Hồng Nhung và Ngơ Thanh Hương (2019) “Hồn thiện pháp luật về nhà
ở cho người nước Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam”
[139], tác giả các bài viết đã chỉ ra những bất cập của quy định pháp luật cụ thể là
sự chưa thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 đã ảnh
hưởng đến việc cấp GCNQSDĐ, QSHNO cho người nước ngoài cũng như những
bất cập khác mà pháp luật chưa đề cập đến. Với những phát hiện về những bất cập
của các tác giả đã giúp cho luận án có cái nhìn đa chiều khi nghiên cứu về thực
trạng pháp luật về chủ thể tại chương 3 của luận án.
Về vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNO, tác giả Lưu Quốc Thái (2023) với bài
viết “Các biện pháp bảo đảm an tồn cho khách hàng mua nhà hình thành trong
tương lai”, trong kỷ yếu hội thảo khoa học của Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh [190]. Tác giả bài viết đã khẳng định người mua không cấp GCNQSDĐ,

QSHNO đúng thời hạn quy định của pháp luật mà nguyên nhân là do chủ đầu tư
chờ đến khi bán hết sản phẩm, hoặc có thể do vi phạm trong q trình đầu tư mà
chưa có hành động “khắc phục”. Nội dung bài viết liên quan một phần mà NCS đề
cập trong luận án mặc dù chưa luận giải hết những bất cập và cịn bỏ ngỏ nhiều khía
cạnh nên NCS sẽ tiếp tục nghiên cứu tại chương 3 của luận án để hoàn thiện.
Về vấn đề giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐMBNOTM, có bài viết của tác
giả Phan Thị Thanh Thủy (2018) “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung
cư ở Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng”[183]; tác giả Nguyễn Thị
Minh Phượng (2021) “Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài nhờ người đứng tên hộ và áp dụng Án lệ số 02/2016/AL”[150], tác giả
các bài viết đã tìm hiểu, phân tích và khẳng định nguyên nhân dẫn đến tranh chấp
trong các dự án nhà ở thương mại chủ yếu xuất phát từ những “biến thể” của
HĐMBNOTM. Dẫu nội dung bài viết chỉ liên quan một phần của phần nhỏ của luận
án nhưng trên cơ sở những phân tích, nhận định của các tác giả, NCS sẽ tiếp thu
chọn lọc một số luận điểm để làm rõ hơn về thực trạng pháp luật tại chương 3 cũng
như hồn thiện các nhóm giải pháp tại chương 4 của luận án.

17


Tác giả Võ Trung Tín và Kiều Anh Vũ (2023) với bài viết “Một số vấn đề
pháp lý và thực tiễn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động
sản của tòa án và trọng tài” trong kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm an toàn pháp
lý trong giao dịch bất động sản”[180], Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
Ngồi việc cung cấp khái niệm tranh chấp trong KDBĐS và phương thức giải quyết
tranh chấp trong KDBĐS. Tiếp cận bài viết này, NCS có cái nhìn khái qt khi
phân tích về thực trạng quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp
HĐMBNOTM tại chương 3 và dự báo những giải pháp tại chương 4 của luận án.
Việc áp dụng hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà ở thương mại bài viết của
tác giả Doãn Hồng Nhung (2013) & (2018) “Pháp luật về hạn chế cho người tiêu

dùng trong hợp đồng theo mẫu”[138] và “Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp
đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam”[137]; tác giả Doãn
Hồng Nhung và Đàm Minh Hiếu (2019) “Những rủi ro trong giao kết hợp đồng
theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam”
[140]; tác giả Nguyễn Như Phát (2010) với bài viết “Một số vấn đề lý luận xung
quanh Luật Bảo vệ người tiêu dùng” [147]; luận án của tác giả Nguyễn Thị Thư
(2013) “Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam hiện
nay” [192]; luận án của tác giả Nguyễn Công Đại (2017) “Bảo vệ quyền lợi người
tiêu dùng trong các giao dịch có sử dụng hợp đồng theo mẫu ở Việt Nam hiện
nay”[99]; tác giả Đỗ Giang Nam (2015) “Bình luận về các quy định liên quan đến
Hợp đồng theo mẫu và Điều kiện giao dịch chung trong Dự thảo Bộ Luật dân sự
(sửa đổi)[130], các tác giả của luận án, luận văn, sách chuyên khảo và bài viết nói
trên đều cho rằng cần kiểm soát các điều kiện giao dịch chung trong mua bán nhà ở
thương mại vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro. Chẳng hạn trong bài viết của mình, tác
giả Nguyễn Như Phát đã đề cập “Nếu như có 300% lợi nhuận thì các nhà “tư bản”
sẵn sàng treo cổ mình lên và vì vậy, họ cũng sẵn sàng “khuyến mại” cho khách
hàng và người tiêu dùng những cạm bẫy pháp lý và kỹ thuật và thậm chí cịn cả
những thứ độc hại”. Mặc dù các tác giả đều thừa nhận nguyên lý của hợp đồng là
quyền tự do hợp đồng nhưng xét về bản chất các HĐMBNOTM thường tiềm ẩn
nhiều rủi ro vì được các tổ chức, kinh doanh soạn sẵn và không thể hiện được ý chí

18


của các bên, đây là sự khác biệt so với các loại hợp đồng khác. Những kết quả
nghiên cứu nói trên, giúp cho NCS có thêm nhiều thơng tin bổ ích về hợp đồng theo
mẫu, điều kiện giao dịch chung trong mua bán nhà ở thương mại để tham khảo khi
nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của HĐMBNOTM tại chương 2 và thực trạng
quy định của pháp luật về đăng ký hợp đồng theo mẫu tại chương 3 của luận án.
Về các vấn đề liên quan đến việc áp dụng hợp đồng theo mẫu, tác giả Sharon

Christensen and WD Duncan (2012) “ Unfair Terms in Residential Land Contracts,
Will the Australian Consumer Law Improve a Buyer’s Bargaining Position” (“Các
điều khoản không công bằng trong hợp đồng đất ở - Luật Người tiêu dùng Úc sẽ cải
thiện vị trí thương lượng của người mua”) [229]. Tác giả bài viết đề cập về sự kỳ
vọng của người mua nhà và thiệt hại có thể gặp phải, các vấn đề liên quan đến hợp
đồng mẫu và cam kết của người bán đối với hoạt động kinh doanh không lành mạnh
và đặt ra các giả thuyết liệu hợp đồng mẫu nào có thể được coi là hợp đồng mẫu cho
người mua nhà. Vấn đề khác như quyền thương lượng trong giao dịch, việc soạn
thảo hợp đồng trước khi có giao dịch giữa các bên, quyền chấp nhận, từ chối và
thương lượng các điều khoản sẵn có và yêu cầu việc liệt kê các trường hợp cụ thể
trong hợp đồng từ đó đưa ra kết luận các điều khoản không công bằng trong hợp
đồng mua bán đất đai. Tác giả Friedrich Kassler “Contracts of Adhesion - Some
Thoughts About Freedom of Contract” (“Hợp đồng gia nhập, một vài suy nghĩ về tự
do hợp đồng”) [217], với cách nhìn đa chiều về tự do hợp đồng đã chỉ ra sự bất bình
đẳng trong hợp đồng do doanh nghiệp soạn và cho thấy nhu cầu cấp thiết trong việc
bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mẫu nhằm chống lại sự tự do hợp đồng.
Tác giả Russell Korobkin “Bounded Rationality, Standard Form Contracts,
and Unconscionabilit” (Tính hợp lý có giới hạn, hợp đồng mẫu và điều khơng hợp
lý”[227]; tác giả David Gilo và Ariel Porat (2006) “The hidden roles of boilerplate
and

standard-form

contracts:

strategic

imposition

of

transaction

costs,

segmentation of strategic imposition of transaction costs, segmentation of
consumers, and anticompetitive effects consumers, and anticompetitive effect”(Các
vai trò tiềm ẩn của hợp đồng theo mẫu và áp đặt hiệu quả đối với chi phí giao dịch,
Phân khúc áp đặt hiệu quả đối với chi phí giao dịch, phân khúc khách hàng, và tác

19