Phat trien mo hinh ly thuyet giai thich tac dong cua ac cam mat mat va su mong doi ve kha nang sinh loi len hanh vi tim kiem cua nguoi mua nha 187

4
Chương 1. Tổng quan
1.1 Đặt vấn đề
Có một hiện tượng khó hiểu, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu,
đó là việc khối lượng giao dịchnhà ở tiếp tục giảm khi mà giá nhà đã được
giảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler,
2013), đồng thời tính thanh khoản của thị trường cũng giảm mạnh, làm thị
trường khó hồi phục (Genesove & Mayer, 2001).
Một số giải thích đã được đưa ra. Đầu tiên, Stein (1995) lập luận rằng do
phần lớn người dân đều sở hữu các khoản nợ tài chính nên việc bán nhà
khi giá giảm sẽ làm cho số tiền còn lại sau trả nợ không đủ để đặt cọc mua
nhà mới, nên họ không muốn bán nhà trong giai đoạn này1.
Một giải thích khác, phổ biến hơn, Genesove & Mayer (2001) cho rằng là
do tác động của ác cảm mất mát2 của người bán. Khi giá nhà giảm, bán nhà
sẽ làm người bán lỗ, ác cảm mất mát phóng đại khoản lỗ này lên và làm
người bán có xu hướng gia tăng mức giá bán u cầu 3 để trì hỗn việc
bán.Hành vi nàyđược Engelhardt (2003); Einio & đồng sự (2008) gọi là sự
neo giávào giá mua trước đây.
Gần đây, Sun &Seiler (2013) đưa ra một giải thích khác dựa trên tâm lý lệch
thiên vị hiện tại (present-biased preferences) của người bán nhà. Theo đó,
người bán nhà sẽ cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ do bán nhà với giá thấp
sẽ trở nên nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn, nên họ muốn trì
1Khn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án
trình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết.

2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và
Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory).

3Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhất
mà người bán nhà chấp nhận bán.


5
hoãn việc bán nhà nhằm đẩy khoản lỗ ra xa hơn bằng việc tăng giá ngưỡng
bán.Việcnày làm giảm khối lượng giao dịch và kéo dài thời gian rao bán khi
thị trường đi xuống (Sun &Seiler, 2013).
Tóm lại, các giải thích trên đều tập trung vào hành vi nâng mức giá ngưỡng
bán của người bán. Tuy nhiên, hình 1.1 cho thấy rằng, khi thị trường nhà ở
đi xuống giai đoạn 2008-2009, bên cạnh sự gia tăng mức giá ngưỡng bán
thì đồng thời cũng có sự sụt giảm nghiêm trọng của mức giá ngưỡng mua
xảy ra trước đó. Theo Bokhari & Geltner (2011) thìsự chênh lệch này đã
dẫn đến tình trạng khan hiếm người mua nhà trên thị trường, làm giảm khối
lượng giao dịch, làm gia tăng lượng nhà tồn kho rao bán trên thị trường
(hình 1.2).
Như vậy, ta thấy rằng, bên cạnh những giải thích của Stein (1995), Genesove
& Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), thì cần thiết có các nghiên cứu nhằm
giải thích nguyên nhân sụt giảm mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn này.
Tuy nhiên, hiện nay, theo tìm hiểu của tác giả thì đây vẫn là khoản trống
nghiên cứu. Do đó, trong luận án này, tác giả sẽ tiến hành nghiên cứu về
hành vi củangười mua nhà trên thị trường nhà ở. Cụ thể, có hai giả thuyết
được tác giả đưa ra để giải thích cho hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua,
gồm:
Giả thuyết H1:do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát. Cụ thể, khi thị
trường đang giảm, việc mua nhà có thể làm cho người mua phải đối diện
với một khoản lỗ tiềm năng khi giá nhà tiếp tục giảm sau đó. Với ác cảm
mất mát càng cao thì khoản lỗ tiềm năng mà người mua phải đối diện sẽ
càng lớn, nên họcó xu hướng trì hỗn hoạt động mua nhà của mình thơng
qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua.

Giả thuyết H2:do ảnh hưởngcủa kỳ vọng về khả năng sinh lời. Cụ thể, khi
thị trường đang giảm, sự bi quan về khả năng sinh lờiđã làm người mua
nhà trì hỗn các quyết định mua thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng
mua.
Nhằm làm rõ hai giả thuyết này, luận án phát triển 02 mô hình lý thuyết để
giải thích tác động của (1) ác cảm mất mát và(2) sự kỳ vọng về khả năng


6
sinh lời lên hành vi củangười mua nhà. Mục tiêu nhằm góp phần giải thích
hiện tượng giảm thấp mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường nhà
ở đi xuống, làm trì hỗn các quyết định mua nhà củangười mua, kéo theo
là sự giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Việc này không chỉ giúp lấp đầy lỗ hỗng nghiên cứu hiện nay về việc giải
thích nguyên nhân của hiện tượng giảm thanh khoản của thị trường nhà ở
trong giai đoạn đi xuống, mà cịn giúp các nhà quản lý kinh tế, nhà chính
sách có thể đưa ra những biện pháp phù hợp giảm thiểu tính kém thanh
khoản (khối lượng mua bán thấp và thời gian rao bán kéo dài)của thị
trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống, giúp thị trường nhà ở nhanh chóng
ổn định và phát triển trở lại, đóng góp vào sự tăng trưởng chung của nền
kinh tế.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là phát triển 02mơ hình lý thuyết giải thích
ảnh hưởngcủa sự ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên
hành vi của người mua nhà,nhằm góp phần giải thích hiện tượnghạ thấp mức
giá ngưỡng mua của người mua nhà, làm cho thị trường nhà ở trở nên kém
thanh khoản trong giai đoạn thị trường đi xuống.
Gồm 03 mục tiêu cụ thể và 05 câu hỏi nghiên cứu như sau:
Mục tiêu 1:Phát triển lý thuyết phân tích hành vi củangười mua nhà với
ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát nhằm trả lời giả thuyết nghiên cứu H1.

Mục tiêu 2: Phát triển lý thuyết giải thích ảnh hưởng của kỳ vọng về khả
năng sinh lờilên hành vi củangười mua nhà nhằm trả lời giả thuyết H2.
Mục tiêu 3:Kiểm định thực nghiệm độ phù hợp của lý thuyết với thực tế.
Các câu hỏi nghiên cứu của luận án gồm:
Câu hỏi nghiên cứu 1: Các mơ hình lý thuyết nào đã được phát triển để
giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịchnhà ở trên thị trường
khi thị trường đi xuống? những giải thích được đưa ra có tồn diện? Tác
giả luận án kế thừa những ý tưởng nào từ các mơ hình lý thuyết này?
Câu hỏi nghiên cứu 2:lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà là
gì? Được phát triển gần đây như thế nào? Có phù hợp để làm cơ sở phát


7
triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và ảnh
hưởng sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm củangười mua
nhà?
Câu hỏi nghiên cứu 3:Phát triển lý thuyếtvề ảnh hưởng của sự ác cảm mất
mát lên hành vi củangười mua nhà? Liệu cảm mất mát có phù hợp để giải
thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua?
Câu hỏi nghiên cứu 4:Phát triển lý thuyếtvề ảnh hưởng của sự kỳ vọng về
khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà? Nó có phù hợp để giải
thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua?
Câu hỏi nghiên cứu 5: Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận
củamơ hình lý thuyết đã được phát triển khơng?
1.3 Bố cục luận án
Bố cục luận án gồm 5 chương, phần tiếp theo gồm: Chương 2: Tổng quan
các mơ hình lý thuyết liên quan; Chương 3: Phát triển mơ hình lý thuyết giải
thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm củangười mua
nhà; Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự
mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi củangười mua nhà; và Chương 5:

Kiểm định sự phù hợp của các lý thuyết bằng thực nghiệm.
Chương 2. Tổng quan các mơ hình lý thuyết liên quan
Gồm 2 phần: (1) nhóm các lý thuyết giải thích ngun nhân của hiện tượng
sụt giảm khối lượng giao dịchnhà ởkhithị trường đi xuống; (2) là nhóm các
lý thuyếtvềhành vi tìm kiếm củangười mua nhà.
2.1 Các mơ hình lý thuyết giải thích ngun nhân của hiện tượng sụt
giảm khối lượng mua bán nhà ở.
2.1.1 Mơ hình lý thuyết về sự giới hạn đặt cọc của Stein (1995)
Stein (1995) phân chia người tiêu dùng ra làm 3 nhóm dựa trên khoản nợ
tài chính là K,gồm: tự do di chuyển chổ ở (K(K*mức nợ ngưỡng phân chia các nhóm. Từ đó, ơng xây dựng hàm lợi ích và
mơ hình thặng cầu nhà (cầu trừ cung). Từ hàm lợi ích cho thấy mọi người


8
đều được lợi khi di chuyển sang chổ ở mới nên người dân đều muốn di
chuyển. Nhưng từ mơ hình thặng cầu nhà, Stein xác định ảnh hưởng của
giá nhà lên nhu cầu nhà ở là:
Do nên giá nhà có quan hệ đồng biến với nhu cầu di chuyển chổ ở của
nhóm hạn chế di chuyển, nhóm chiếm đa số trên thị trường, nên Stein
(1995) kết luận rằng khi thị trường nhà ở đi xuống, đa số người dân không
muốn bán nhà vì sợ rằng số tiền cịn lại khơng đủ để đặt cọc mua nhà mới,
làm giảm khối lượng giao dịch nhà trong giai đoạnthị trường đi xuống.
* Ý tưởng của Stein có thể được hiểu rõ qua ví dụ sau: Với tỷ lệ đặt cọc
là 10%, muốn mua ngôi nhà giá 1 tỷ sẽ phải đạt cọc trước 100 triệu và vay
phần còn lại. Nếu giá nhà sau đó tăng lên 1,1 tỷ, bán nhà và trả nợ xong thì
người bán cịn lại 200 triệu, họ có thể đặt cọc mua ngơi nhà có giá 2 tỷ. Do
đó, khi thị trường tăng giá, lượng giao dịch sẽ gia tăng.Ngược lại, khi giá
nhà giảm còn 900 triệu,người bán nhà sẽ khơng mua nhà mới. Do đó, khi

thị trường giảm giá, lượng giao dịch sẽ giảm.
* Một số nhận xét của luận án về khuôn khổ lý thuyết của Stein (1995)
Từ những lập luận trong mơ hình lý thuyết của Stein (1995), tác giả luận
án nhận thấy rằng vẫn còn một số tồn tại như sau:
- Lý thuyết của Stein (1995) dựa trên giả định quan trọng là người dân có
những khoản nợ tài chính Ki, và điều này đã hạn chế khả năng di chuyển
chổ ở khi giá giảm. Tuy nhiên, giả định này sẽ không phù hợp ở những nơi
mà người mua thường có một khoản tiết kiệm dương khi mua nhà mới, và
điều này đã hạn chế khả năng giải thích của mơ hình.
- Lý thuyết của Stein (1995) cho thấy nhóm 1(tự do di chuyểndo nợ ít), vẫn
có lượng thặng cầu tăng khi giá giảm, vậy lấy nhà đâu ra khi nhóm 2 và 3
đều khơng muốn bán do giới hạn tiền đặc cọc như lập luận của Stein. Tình
trạng thặng cầu này có thể làm tăng giá nhà và tính thanh khoản củanhà ở.
Kết quảlà tác độngcủa sự giới hạn khả năng đặt cọc là hạn chế, phù hợp
với phát hiện của Genesove và May (2001).


9
2.1.2 Mơ hình về tâm lý lệch thiên vị hiện tại ảnh hưởng lên hành vi
câu cá của người bán nhà của Sun & Seiler (2013)
Một giải thích khác gần đây hơn, Sun & Seiler (2013) cho rằng nguyên
nhân củasự giảmkhối lượng giao dịchnhà ở trong giai đoạnnày là do tâm lý
lệch thiên vị hiện tại củangười bán nhà đã làm phóng đại hành vi “câu cá”
của họ. Trong đó, tâm lý lệch thiên vị hiện tại (present-biased preferences)
xuất phát từ tính bất nhất của giá trị theo thời gian (time-inconsistent). Cụ
thể, 1 triệu hiện tại được thích hơn 1,1 triệu ở 1 tháng sau, nhưng 1,1 triệu
VND ở 1 năm 1 tháng sau thì lại được thích hơn 1 triệu ở 1 năm sau; nghĩa
là con người có xu hướng lệch thiên vị hiện tại hơn khi xét trong tương lai
gần, hơn là so với tương lai xa hơn.
Với mơ hình 2 giai đoạn, Sun & Seiler đã xây dựng hàm lợi ích người bán:

và xác định mức giá yêu cầu tối ưu là .Từ đó, hành vi “câu cá” của người
bán được xác định là việc yêu cầu mức giá cao hơn giá thị trường: .Điều
kiện này luôn thỏa trong giai đoạn giágiảm, nên Sun & Seiler kết luận rằng
người bán luôn câu cá trong giai đoạn thị trường đi xuống và hành vi câu
cá này bị phóng đại theo tâm lý lệch thiên vị hiện tại: , với β là hệ số chiết
khấu ngắn hạn và đại diện cho tâm lý lệch thiên vị hiện tại.
Từ đó, Sun & Seiler (2013) kết luận rằng bán nhà khi thị trường đi xuống
là lỗ, với tâm lý lệch thiên vị hiện tại (β nhỏ hơn) thì khoản lỗ nàyđược
cảm thấy nhỏ hơn nếu phát sinh ở tương sai xa hơn. Do đó, người bán yêu
cầu mức giá cao hơn (câu cá) để đẩy khoản lỗ ra tương lai xa hơn, điều này
đã làm giảm khối lượng mua bán củanhà ở trên thị trường.
* Một số nhận xét của luận án về lý thuyết của Sun và Seiler (2013)
-Từ điều kiện của“câu cá”:và quan hệ đồng biến giữa câu cá và giá trị ngôi
nhà, ta thấy mức giá yêu cầu có thể là tín hiệu về chất lượng (V0) của ngôi
nhà.
-Từ pt câu cá:ta thấy rằng sự hạn chế người mua (λ thấp) cũng có tác động
làm tăng giá bán yêu cầu, tức là hành vi tăng giá bán cũng có thể xuất phát
từ phía người mua.

2.1.3 Một số lập luận rút ra từ các mơ hình lý thuyết giải thích nguyên
nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở


10
Các lý thuyết đã phát triển của Stein (1995), của Sun & Seiler (2013) vàlập
luận của Genesove và Mayer (2001) đều giải thích hiện tượng giảmlượng
giao dịch nhà ở khi thị trường đi xuống xuất phát từ hành vi nâng giá của
người bán. Tuy nhiên, từ hình 1.1 thì việc nâng giá của người bán chỉ xuất
hiện sau hành vi hạ giá ngưỡng mua của người mua và hành vi nâng giá
của người bán cũng không kéo dài. Khi mức giá giảm nhiều hơn (hình 2.1)

thì người bán khơng tiếp tục nâng giá như giải thích của các lý thuyết này,
mà ngược lại, họ lại giảm giá mạnh, tức là các lý thuyết này chỉ giải thích
được hành vi nâng giá của người bán khi mà khoản lỗ là nhỏ, phù hợp với
phát hiện của Bao & Meng (2017, pp. 16-17).
Do đó, cần có những nghiên cứu phân tích về hành vi củangười mua nhà
nhằm xác định những yếu tố tác động làm giảm mức giá ngưỡng mua của
họ trong giai đoạn thị trường đi xuống.
2.2 Các lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếmcủangười mua nhà
Phần này tác giả trình bày một số lý thuyết về hànhh vi tìm kiếm của người
mua nhà được phát triển gần đây nhằm tạo cơ sở cho việc kế thừa và phát
triển các mơ hình lý thuyết của luận án.
2.2.1Mơ hình lý thuyếtgiải thích ảnh hưởng của sự phân biệt chủng tộc
lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà (Courant 1978).
Courant (1978) giả định rằng người mua nhà biết lợi ích V của ngôi nhà
tuân theo quy luật F(V), xác suất là f(V) = F’(V).Ngồi ra, thị trường có
nhiều ngơi nhà đang rao bán nên người mua không cần chờ đợi hoặc
thương lượng lại với những ngôi nhà đã từ chối. Giả định này cũng được
áp dụng rộng rãi trong các lý thuyết tương tự gần đây.
Với V0 là lợi ích của ngôi nhà đang xem xét, hành vi của người mua là
nhằm:
Trong đó, lợi ích tìm tiếp gồm chi phí tìm kiếm(c), F(V 0)khả năng tìm thấy
ngơi nhà có lợi ích VV≥V0. Vàsẽmua nhà khi: . Vậyđiểm ngưỡng biên để dừng lại, gọi là điểm
dừng (Courant, 1978) tại:


11
.
Biến đổi ta có:
Tại điểm dừng này, chi phí tìm kiếm biên bằng với lợi ích kỳ vọng biên

của tìm kiếm,Courant (1978) gọi đây là lợi ích ngưỡng mua V*, và (2) viết
lại: là phương trình điểm dừng chuẩn.
Các lý thuyết liên quan sau này đều được phát triển bằng cách bổ xung
thêm các yếu tố khác vào phương trình điểm dừng này và phân tích tác
động của yếu tố đó đến V*. Ví dụ, đểphân tích ảnh hưởng củaphân biệt
chủng tộc, Courant (1978) đã thêm hệ số α (tỷ lệ phân biệt chủng tộc của
người bán nhà)vào phương trình quyết định của người mua nhà da đen:
Sau khi biến đổi, ta có là . Từ đó,Courant (1978) kết luận phân biệt chủng
tộc làm làm giảm mức lợi ích ngưỡng V*.
* Từ lý thuyết của Courant (1978), ta rút ra một số bài học kế thừa sau:(1)
mức lợi ích yêu cầu tối thiểu, hay lợi ích ngưỡng mua V*, đạt được khi lợi
ích kỳ vọng của việc tìm kiếm bằng với lợi ích khi mua nhà.(2) phân biệt
chủng tộc được phân tích như là một yếu tố được thêm vào làm thay đổi lợi
ích tìm kiếm, và từ đó làm thay đổi mức lợi ích ngưỡng mua.

1.2.3 Mơ hình phân tích sự ảnh hưởng lượng thơng tin lên hành vi
tìm kiếmcủa người mua nhà (Turnbull & Sirmans, 1993)
Turnbull & Sirmans (1993) gọi lợi ích rịng từ mua nhà v = V- P với V là
lợi ích ngơi nhà và P là giá mua. Khi đó, với P* là giá sẵn lòng trả, điểm
dừng
của Courant (1978) được viết lại là:
Tuy nhiên,vớingười mua ít thơng tintin rằng quy luật phân phối giá nhà là
h(P’), đồng dạng với f(P) nhưng lệch 1 khoản α, tức .Vậy điểm dừng của
họsẽ là:. Và tác động củakhoản sai lệch thông tin α đối với hành vi tìm nhà
là:
Từ đó, Turnbull & Sirmans (1993) kết luận rằng lượng thơng tin củangười
mua nhà có ảnh hưởng lên hành vi mua nhà của họ, người mua nhà ít thơng
tin sẽ chấp nhận trả nhiều hơn so với số tiền cần thiết. Dựa vào đó,

12
Turnbull & Sirmans (1993) dự đoán rằng những người mua nhà lần đầu sẽ
có ít thơng tin hơn so với những người đã từng mua nhà nhiều lần nên mức
giá mà họ chấp nhận trả để mua nhà thường sẽ cao hơn. Tương tự, những
người mua nhà nhập cư cũng sẽ có mức giá mua nhà bình qn cao hơn so
với những người mua nhà bản địa.

1.2.4 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của vốn xã hội địa
phương lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà (Tu & các đồng sự, 2016)
Cũng dựa trên mơ hình của Courant (1978), Tu & các đồng sự (2016) phát
triển lý thuyết dựa trên lập luận rằng chi phí tìm kiếm củangười mua nhà
chịu ảnh hưởng của lượng vốn xã hội củahọ, theo dạng hàm, với b là lượng
vốn xã hội địa phương củangười mua nhà. Từ đó, Tu & các đồng sự (2016)
viết lại phương trình điểm dừng trong mơ hình của mình như sau: .
Và xác định ảnh hưởng của lượng vốn xã hội củangười mua nhà
lênhành
vi tìm kiếmnhư sau:. Từ đó, Tu &
các đồng sự (2016) kết luận rằng lượng vốn xã hội làm giảm chi phí tìm
kiếm củangười mua nhà và làm gia tăng mức lợi ích ngưỡng mua yêu
cầucủa người mua nhà, nghĩa là mua nhà rẻ hơn.

1.2.5 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của khoảng cách lên
hành vi tìm kiếmcủangười mua nhà (Qiu & Zhao, 2018)
Cũng dựa trên mơ hình của Courant (1978) và sự mở rộng của Turnbull &
Sirmans (1993), Qiu & Zhao (2018) phát triển lý thuyết của mình dựa trên
lập luận rằng thông tin nhiều nhất là tại xung quanh khu vực sinh sống, do
đó khoảng cách càng xa thì khả năng tìm thấy những ngơi nhà mang lại giá
trị lợi ích cao sẽ giảm dần, tức là quy luật phân phối lợi íchlà hàm giảm
theo khoảng cách, là: . Trong đó, m ? {0,..,D}là khoảng cách và lượngthơng
tin củangười mua nhà là s(m) được xác định bởi: với a là lượng thông tin

tại nơi sinh sống và b là tốc độ giảm thông tin theo khoản cách. Như vậy,
Qiu và Zhao đã thay thế quy luật phân phối G(v) trong mơ hình Courant
(1978) bằng quy luật phân phối F(v) giảm dần theo khoảng cách.Lúc này,
điểm dừng là: và xác định ảnh hưởng của thông tin tại nơi sinh sống lên


13
hành vi tìm kiếm qua việc lấy đạo hàm của v* theo a như sau:. Từ đó, Qiu
& Zhao (2018) kết luận rằng người mua nhà sẽ đạt nhiều lợi ích hơn khi
mua nhà ở gần nơi sinh sống.
Ngoài ra, gọi Pm là khả năng mua nhà củangười mua nhà có thơng tin s(m),
ta có:, tức là khả năng mua nhà sẽ giảm dần theo khoảng cách, cũng hàm ý
là những ngơi nhà ở gần nơi sinh sống được thích hơn.
2.2.6 Một số lập luận rút ra từ các mô hình lý thuyết giải thích tác
động củacác yếu tố lên hành vi tìm kiếmcủangười mua nhà
(1) Các mơ hìnhvề hành vi tìm kiếm trên đều dựa trên việc so sánh lợi ích
giữa ngơi nhà đang xem xét và lợi ích kỳ vọng của việc tiếp tục tìm kiếm.
Từ đó, xác định giá trị lợi ích ngưỡng mua yêu cầu (reservation benefit),
gọi là V*, là giá trị lợi ích thấp nhất để mua nhà, đạt được khi lợi ích biên
bằng chi phí biên của việc tìm kiếm, và đây là điểm dừng tìm kiếm.
(2) Các mơ hình lý thuyết tìm kiếm đều sử dụng mức lợi ích ngưỡng mua
yêu cầu này để đại diện cho hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Một
mức ngưỡng mua yêu cầu cao hàm ý một mức giá chấp nhận trả thấp và
mộtquá trình tìm kiếm kéo dài, chỉ về một người mua nhà khó tính, và
ngược lại.
(3) Các yếu tố như phân biệt chủng tộc (Courant 1978), thông tin(Turnbull
& Sirmans, 1993), vốn xã hội (Tu & các đồng sự 2016), khoảng cách (Qiu
& Zhao 2018) được thêm vào mơ hình chuẩn ban đầu để phân tích tác
động của các yếu tố này lên mức lợi ích ngưỡng mua u cầu.
(4) Các mơ hình lý thuyết đều giả định rằngngười mua nhà biết quy luật

phân phối lợi ích của nhà ở trên thị trường, dạng tổng quát là G(v) với xác
suất là g(v) = G’(v).
5) Cuối cùng, các mơ hình lý thuyết tìm kiếm này đều lập luận về một quá
trình tìm kiếm lần lượt, không biết thời điểm kết thúc và không chịu sự giới
hạn về thời gian tìm kiếm, do đó người mua sẽ không điều chỉnh mức
ngưỡng mua yêu cầu trong quá trình tìm kiếm nên sẽ khơng có sự tái thương
lượng.


14
2.3Tổng kết chương 2
Tóm tắt lại tất cả nội dung đã trình bày ở chương 2, cụ thể là gồm 2 phần.
Phần 1 là trình bày những lý thuyết đã được phát triển để giải thích hiện
tượng sụt giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường
nhà ở trong giai đoạn đi xuống, gồm lý thuyết về giới hạn về tiền đặt cọc
của Stein (1995) và lý thuyết về lệch thiên vị hiện tại của Sun & Seiler
(201). Kết luận là cả hai lý thuyết này đều chỉ giải thích hành vi nâng giá
của người bán, gặp trong đoạn đầu của thời kỳ suy thoái 2008 – 2009 (hình
1.1), đặc biết cả hai lý thuyết này đều không đề cập đến sự sụt giảm mức
giá ngưỡng mua xảy ra trước đó (hình 1.1). Phần 2 của chương trình bày
về cơ sở lý thuyết của các mơ hình tìm kiếm của người mua nhà, nhằm làm
cơ sở đề phát triển các mơ hình hành vi tìm kiếm của luận án. Như vậy, các
khn khổ lý thuyết được trình bày trong chương 2 này có thể được hệ
thống theo sơ đồ sau:
Chương 3: Phát triển mơ hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm
của người mua nhà với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát
Nhằm giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà,
tác giả luận án đưa ra lập luận rằng, trong giai đoạn thị trường đi xuống, một
quyết định mua nhà có thể làm cho người mua phải đối diện với một khoản
lỗ tiềm năng khi mà giá nhà tiếp tục giảm xuống sau đó. Ác cảm mất mát sẽ

phóng đại khoản lỗ này và làm cho người mua trì hỗn việc mua nhà bằng
việc giảm mức giá ngưỡng mua. Do đó, mục tiêu của chương 3 này là phát
triển một mơ hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà
với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát, gồm những nội dung chính sau:
(1) giới thiệu sự hạn chế của các mơ hình lý thuyết liên quan; (2) lập luận
ban đầu của mô hình lý thuyết; (3) một số giải định của mơ hình lý thuyết;
(4) nội dung của mơ hình lý thuyết; (5) kết luận rút ra từ mơ hình lý thuyết.
3.1 Sự hạn chế của các mơ hình lý thuyết hiện tại và sự cần thiết phát
triển mơ hình lý thuyếtmới
Sự sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống
bao gồm sự hạ thấp mức giá sẵn lòng mua và sự gia tăng mức giá sẵn lòng bán


15
(hình 1.1), tuy nhiên các lý thuyết đã được phát triển để giải thích hiện tượng
này hiện nay chỉ tập trung giải thích sự gia tăng mức giá ngưỡng bán. Do đó,
hiện vẫn chưa có mơ hình lý thuyết nào giải thích hành vi sụt giảm mức giá
sẵn lịng mua của người mua trong giai đoạn này, đây là lỗ hỗng cần được lắp
đầy.
3.2 Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của
tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà.
Lý thuyết này được phát triển dựa trên lập luận rằng: nhà ở là một tài sản
giá trị lớn, nên người mua nhà rất “để ý” đến giá của ngôi nhà của mình
sau khi mua. Do đó, nếu giá ngơi nhà tăng lên hoặc giảm ít (nhỏ hơn lợi
ích họ hưởng được từ ngơi nhà cùng khoản thời gian) thì họ cảm thấy
“lời”, cịn nếu giảm giá nhiều thì họ cảm thấy “lỗ” và bị phóng đại theo ác
cảm mất mát. Gọi B là lợi ích từ ngơi nhà, B* là lợi ích yêu cầu (ngưỡng),
L là khoản lỗ tiềm năng và sẽ bị phóng đại theo hệ số λ của ác cảm mất
mát.
Hình 3.1:Khung giải thích ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm

củangười mua nhà

Nguồn: tác giả nghiên cứu
3.3 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động của sự ác cảm mất
mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà
3.3.1 Một số giả định của khn khổ phân tích
* Đầu tiên là các giả định mà luận án kế thừa từ các lý thuyết liên quan,
gồm:
Giả định 1:Q trình tìm kiếm khơng biết thời điểm kết thúc, chia thành
những giai đoạn nhỏ, rời rạc. Mỗi giai đoạn có chi phí tìm kiếm là C và
“tìm thấy” một ngơi nhà i, với giá trị với người mua (Vi) và giá mua là (Pi),
nên đạt được khoản giá trị lợi ích nếu mua nhà. Với là giá sẵn lịng mua
thì là mức lợi ích u cầu tối thiểu hay lợi ích sẵn lịng mua. Và với i là
ngôi nhà bất kỳ nên khái quát hóa ta có: và quy luật quyết định của người
mua là:


16

Giả định 2: Người mua biết quy luật phân phối của B là G(B), xác suất là
g(B) = G’(B), và do đó giá trị kỳ vọng của B là .
Giả định 3:Thị trường ổn định: quy luật phân phối G(B), mật độ xác suất
g(B); chi phí tìm kiếm (C) là khơng đổi, và khơng có tái thương lượng
* Những giả định mà luận ánbổ sung thêm cho lý thuyết của mình, gồm
Giả định 4:người mua nhà khơng từ bỏ giữa chừng q trình tìm kiếm, tức
là lợi ích của việc tiếp tục tìm kiếm lớn hơn lợi ích khi rời bỏ.
Giả định 5: Đối tượng phân tích của mơ hình là ác cảm mất mát chứ
không phải khoản lỗ tiềm năng (L), dù nólà nguyên nhân gây ra ác cảm
mất mát, do đó nhằm đơn giản hố các phân tích, tác giả luận án giả định
rằng khoản lỗ tiềm năng (L) nàylà ngoại sinh và không đổi giữa các giai

đoạn tìm kiếm.
Giả định 6:Dựa trên đề xuất của Buisson (2016, p. 231)về việc chuyển đổi
giữa đơn vị giá trị hữu dụng và đơn vị giá trị tiền tệ, tác giả luận án giả
định rằng hàm hữu dụng là tuyến tính, , tức là hữu dụng của một giá trị tiền
tệ x cũng chính bằng khoản tiền x đó.
3.3.2 Mơ hình lý thuyếtcủa tác giả luận án giải thích ảnh hưởng của sự
ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà
Gọi “Li” (Loss) là khoản lỗtiềm năng khi quyết định mua nhà i đang xem
xét, ta có:(1)với Pt là giá ở hiện tại và Pt+1là giá ở giai đoạn sau. Nếu ,
người mua có lời (Li< 0). Nếu thì người mua bị lỗ(Li> 0). Nhưng, ngươi
mua nhà cũng đồng thời có được lợi ích từ ngơi nhà trong khoản thời gian
này làBi, nên ta có: (1)nếu Bi ≥ Li> 0 thì người mua nhà sẽ khơng cảm thấy
“mất mát”; (2) nếu Li> Bi> 0 thì người mua nhà sẽ cảm thấy “mất mát”, và
bị phóng đại bởi ác cảm mất mát là λ > 1.
Tóm lại, gọiN(Bi) là hàm giá trị lợi ích rịng nếu mua nhà, ta có:
Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích của người mua nhà với sự ác cảm mất mát
Nguồn: Genesove & Mayer (2001)


17
Nếu khơng mua, ở trong nhà cũ với lợi ích (B0) trong thời gian tìm tiếp, tốn
chi phí tìm kiếm (C), và kỳ vọng về lợi ích của ngơi nhà sẽ được “tìm
thấy” là , tức lợi ích kỳ vọng khi tìm tiếp là: .
Từ (2) và (3), người mua nhà phải:
Nếu thì tiếp tục tìm, cịn nếu thì mua nhà i đang xem. Vậy, mức lợi ích
rịng thấp nhất để người mua vẫn mua ngôi nhà i này là: . Và ta gọi mức lợi
ích của ngơi nhà i trong trường hợp (5) này là “mức giá trị lợi ích yêu cầu
tối thiểu” hay “mức giá trị lợi ích sẵn lịng mua”hay “giá trị lợi ích
ngưỡng mua”, ký hiệu là B*, tức ta có:. Từ giả định 2và 5, (6) viết thành
Tương tự như những lý thuyết liên quan, tác giả sẽ phân tích ảnh hưởng

của
ác cảm mất mát đối với B* này.Do đó, ta xét ngơi nhà mà người mua đang
xem xét có mức giá trị lợi ích đúng bằng mức lợi ích yêu cầu tối thiểu B*
này, tức là xét tại “điểm dừng tìm kiếm”. Khi đó, từ phương trình (2), vế
trái phương trình (7) có 2 trường hợp có thể xảy ra.
* Trường hợp 1: B*≥ L: khi đó ta có
Nên (7) viết lại là:
Do ta đang xét-∞ < L ≤ B* <+∞, nên vế phải có thể phân tách thành
+ Thành tố :là trường hợp căn nhà tìm thấy có nênnếu mua thì . Tuy nhiên,
do đang xét trường hợp 1 (L ≤ B*), tức làB < B*,nên sẽ khơng mua mà sẽ
tiếp tục tìm. Nghĩa là thay N(B) bằng. Và do ta đang xét tại điểm dừng, nên
từ (7) ta có =do (L ≤ B*). Tức là ta có thể thay
+ Thành tố : là trường hợp ngơi nhà tìm thấy có. Nếu mua thìdo B > L.
Tuy nhiên, Btrường hợp này sẽ được thay bằng. Tương tự như trên, ta có thể thay
+ Thành thố : là trường hợp ngơi nhà tìm thấy có .Người mua sẽ mua ngơi
nhà này và có do B > B* ≥ L. Tức là ta có : .
Sau đó, thay (10), (11), (12) vào (9), ta có:
Sau vài biến đổi tốn học, ta có:


18
Đây là phương trình điểm dừng của mơ hình của luận án, đạt được khi lợi
ích biên của tìm kiếm bằng với chi phí biên của tìm kiếm. Với phương
trình (13), ta thấy rằng lợi ích ngưỡng mua B* khơng chịu ảnh hưởng bởi
λ, nghĩa là không chịu ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát, tức là :
Kết luận 1 từ mơ hình: khi khoản lỗtiềm năng là khơng có hoặc nhỏ thì
khơng gây ra ác cảm mất mát, nên ác cảm mất mát khơng có ảnh hưởng lên
hành vi của người mua nhà trong trường hợpB* ≥ L này.
* Trường hợp 2: B* <L : khi đó, từ (2) ta có với λ>1

Nên (7) sẽ viết lại là:
Do ta đang xét -∞ < B* < L <+∞, nên vế phải có thể phân tách thành
Thành tố : là trường hợp tìm thấy ngơi nhà có. Do B < L nênnếu mua nhà.
Nhưng, do B < B* nên sẽ khơng mua mà tìm tiếp, tức là người mua sẽ thay
N(B) bằng. Do đang xét tại điểm dừng, nêndo (B*Thành tố: là trường hợp tìm thấy ngơi nhà có.Do B ≥ B* nên sẽ mua nhà
với lợi ích với λ > 1 do BThành tố : là trường hợp tìm thấy ngơi nhà có. Do B>B* nên sẽ mua ngơi
nhà với lợi ích rịng do B ≥L. Do đó, ta sẽ thay thế :
Thay (17), (18), (19) vào (16), ta viết lại như sau:
Với λ> 1, chia 2 vế cho λ và thực hiện một số biến đổi toán học, ta được:
Lấy đạo hàm (20) theo λ để tìm ảnh hưởng của ác cảm mất mát, ta được:
Vế phải (21) gồm: (1) với giả định không rời bỏ giữa chừng việc tìm kiếm,
tức là ta có lợi ích tìm kiếm (lợi ích ở lại nhà cũ) trong mỗi giai đoạn . Với
C không đổi và nhà cũ là kết quả của việc tìm kiếm trước đó; và (2) là do
ngơi nhà tìm thấy có ;
Từ đó, ta có, tức ác cảm mất mát làm giảm lợi ích ngưỡng mua.
Ngồi ra, lấy đạo hàm (21) theo khoản lỗ tiềm năng, tức tác động của ác cảm
mất mát sẽ mạnh hơn khi khoản lỗ tiềm năng là lớn.


19
Kết luận 2 từ mơ hình : Khi giá nhà giảm nhiều làm khoản lỗ tiềm năng là
tương đối lớn thì tâm lý ác cảm mất mát mới xuất hiện và tác động làm cho
người mua nhà hạ thấp mức lợi ích sẵn lịng mua B*, tức là có mức giá
chấp nhận mua cao hơn và thời gian tìm kiếm kỳ vọng ngắn hơn.
3.4. Kết luận và thảo luận về kết quả của mơ hình lý thuyết phân tích
ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người
mua nhà
Luận án đã bổ sung lỗ hỗng lý thuyết hiện nay về ảnh hưởng của ác cảm

mất mát lên hành vi của người mua nhà, đây là một đóng góp mới của luận
án.
Kết quả lý thuyết cho thấy,khi thị trường nhà ở tăng trưởng hoặc ổn định
thì ác cảm mất mát không tồn tại nên không ảnh hưởng lên hành vi người
mua (kết luận 1). Theo tác giả luận án, kết luận này của mơ hình làhợp lý
và trực quan. Ngược lại, khi thị trường đi xuống với mức giá giảm tương
đối lớn thì ác cảm mất mát xuất hiện và thúc đẩy người mua mua nhà
nhanh hơn và chấp nhận mức giá mua cao hơn, và khi mức giảm giá càng
lớn thì tác động này càng mạnh (kết luận 2).
Tại sao một người mua nhà với ác cảm mất mát lại sẽ nhanh chóng quyết
định mua nhà dù giá nhà có thể giảm thêm? Theo tác giả thì có 3 lý do có
thể giải thích việc này : (1) Việc trì hỗn mua nhà sẽ tạo cơ hội cho những
người mua khác giành mua trước ngôi nhà mà họ thích, và tất nhiên ác cảm
mất mát sẽ phóng đại khoản mất mát này; (2) Với giá nhà được kỳ vọng
tiếp tục giảm thì mua nhà ở giai đoạn nào cũng phải chịu mất mát nên trì
hỗn là khơng hợp lý; (3) Nếu muốn trì hỗn thì rời bỏ thị trường sẽ tốt
hơn so với tốn chi phí tìm kiếm nhưng khơng mua.
Như vậy, mơ hình lý thuyết được phát triển đã chỉ ra rằng tâm lý ác cảm
mất mát thì khơng giải thích được hành vi của người mua nhà trong giai
đoạn thị trường đi xuống như hình 1.1, do đó ta cần tìm một giải thích khác
cho hiện tượng này ở chương tiếp theo.
Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự
mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà


20
4.1 Sự cần thiết củamơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự
mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà
Như đã đề cập ở chương 3, hiện vẫn tồn tại một lỗ hổng lý thuyết giải thích
hành vi hạ thấp giá ngưỡng mua khi thị trường đi xuống (hình 1.1), cùng

với kết luận của chương 3 về việc cần tìm một lý do khác cho sự thay đổi
hành vi này của người mua nhà. Do đó, ở chương 4 này, luận án sẽ phát
triển một mơ hình lý thuyết khác để giải thích hành vi này của người mua
nhà.
4.2 Lập luận ban đầu của mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của
sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua
nhà.
Cáclý thuyết về hành vi tìm kiếm củangười mua nhà đều được xây dựng
dựa trên việc so sánh giữa lợi ích mua nhà và lợi ích kỳ vọng khi tiếp tục
tìm kiếm.Tuy nhiên, do lợi ích khi mua nhà là phát sinh ở hiện tại, cịn lợi
ích kỳ vọng khi tìm tiếp thì phát sinh ở sau đó một giai đoạn,nên ta cần quy
đổi về cùng thời điểm.Hệ số quy đổi, theo tác giả luận án, là khoản lợi tức
mà người mua kỳ vọng đạt được từ ngôi nhà trong 1 giai đoạn, ta gọi là sự
mong đợi về khả năng sinh lời, ký hiệu là r.Do đó, tác giả sẽ bổ sung thêm
yếu tố suất sinh lời mong đợi của người mua nhà vào trong mơ hình hành
vi tìm kiếm của người mua và phân tích tác động của yếu tố này lên mức
lợi ích ngưỡng mua (B) theo như sơ đồ sau :
Hình 4.1: Khung lập luận của mơ hình khả năng sinh lời
Nguồn: tác giả luận án
4.3 Một số giả định của mơ hình phân tích
Bao gồm 6 giả định đã đề cập ở chương 3, gồm 3 giả định kế thừa từ các
mơ hình lý thuyết tìm kiếm trước đây và 3 giả định mới do tác giả bổ sung
4.4 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về
khả năng sinh lời (kỳ vọng sinh lời) của người mua nhà lên hành
vi tìm kiếmcủa họ.
Ta xét một người mua đang quyết định nên mua một ngôi nhà i vừa xem hay
tiếp tục tìm. Nếu mua thì đạt giá trị lợi ích là B i ; tiếp tục tìm thì có lợi ích


21

kỳ vọng tìm kiếm thêm 1 giai đoạn là:. Với hệ số chiết khấu nên (27) sẽ
được viết lại là
Vấn đề của người mua là:
Nếu thì mua nhà, nếu thì tiếp tục tìm. Ta có mức ngưỡng dừng tìm tại
Với giả định 1, mức lợi ích ngưỡng mua tại:
Khái quát hóa (32), ta có :
Tương tự như chương 3, ta sẽ phân tích tại điểm dừng này nhằm xác định
ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên B* củangười mua
nhà.
Đầu tiên, với giả định 2, phương trình (33) có thể được viết lại như sau:

Tương tự chương 3, với giả định 4, ta có
Với β > 0
Với (36)  (34) viết lại:
. Với nên ta có :
* Kết luận 1:khả năng sinh lời kỳ vọngcó tác động nghịch biến lên hành
vicủa người mua nhà. Một mức kỳ vọng thấp sẽ làm giảm giá ngưỡng mua.
Ngoài ra, (37) có thể biến đổi thành : . Với là tập hợp các trường hợp tìm
thấy ngơi nhà có Btrường hợp tìm thấy ngơi nhà có B>B*, tức là khả năng mua nhà, ký hiệu
là và ta suy ra
Xétmỗigiai đoạn tìm kiếm là một đơn vị thời gian, thời gian tìm kiếm kỳ
vọng (T) là nghịch đảo của khả năng mua trong mỗi đơn vị thời gian4.
* Kết luận 2: kỳ vọng sinh lời có tác động nghịch biến đối với thời gian
tìm kiếm kỳ vọng. Một kỳ vọng thấp sẽ kéo dài thời gian tìm kiếm.
4Nếu mỗi lần đổ xúc sắc tốn 1 giây và có 1/6 khả năng được số 1, vậy để chắc chắn được đổ được
số 1 thì ta sẽ phải đổ 6 lần và tốn thời gian là 6 giây.


22

Như vậy, kết hợp kết luận 1 và 2, lý thuyết này phù hợp để giải thích hiện
tượng kém thanh khoản và giảm lượng giao dịch nhà ở khi thị trường đi
xuống. Cụ thể, trong khi thị trường giảm, kỳ vọng thấp sẽ làm người mua
hạ mức giá ngưỡng mua (như hình 1.1) và kéo dài thời gian tìm kiếm.
Ngồi ra, từ (37) : .
Tức chi phí tìm kiếm cao làm người mua khơng muốn tìm kiếm lâu, họ
cókhunh hướng chấp nhận mức giá cao hơn, và ngược lại. Nhưng cũng từ
(37), ta thấy rằng tác động này của chi phí tìm kiếm cũng chịu ảnh hưởng
bởi mức sinh lời kỳ vọng.
4.5 Kết luận về mơ hình lý thuyết được phát triển
Kết quả củamơ hình lý thuyếtnày phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp
mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn suy thoái. Một mức kỳ vọng thấp về
khả năng sinh lời sẽ làm tăng mức giá trị lợi ích yêu cầu tối thiểu, làm
giảm mức giá sẵn lòng mua và kéo dài thời gian tìm kiếm của của người
mua nhà. Vậy, biến động trên hình 1.1 có thể được giải thích như sau : Đầu
tiên, thị trường vẫn đang tăng trưởng nhưng bắt đầu xuất hiện một số tín
hiệu làm người mua giảm kỳ vọng (có thể là do sự gia tăng của lượng nhà
rao bán còn trống - hình 1.2),làm người mua hạ thấp mức giá sẵn lịng
trả(hình 1.1) và có xu hướng kéo dài thời gian tìm kiếm. Chính việc này đã
làm thị trường nhà ở đi xuống, kém thanh khoản và quy mô giao dịch của
thị trường giảm.
Chương 5. kiểm định tác động của sự mong đợi về suất sinh lợi lên
hành vi mua nhà
5.1 Khung lý thuyết đo lường tác động của một yếu tố lên giá nhà
Tác giả trình bày lý thuyết của mơ hình thụ hưởng (hedonic), qua đó thấy
rằng trong điều kiện cân bằng phản ánh đúng giá trị của các đặc tính.
5.2 Lược khảo một số nghiên cứu liên quan
Lược khảo một số nghiên cứu liên quan áp dụng mô hình thụ hưởng đo
lường giá trị của các đặc tính nhà ở, và các đặc tính của người mua đến giá
nhà ở.

23
5.3 Phương pháp thực nghiệm và các biến nghiên cứu
5.3.1 Phương pháp thực nghiệm
Hàm tổng quát đo lường tác động của kỳ vọng (Ex) lên giá và thời gian
bán:

VớiTOM là thời gian rao bán, Xs, Ysvà Zs là là các đặc tính của ngơi nhà, và
Ex là sự kỳ vọng của người mua nhà về thị trường trong 12 tháng tới.
5.3.2 Đo lường các biến trong các mơ hình kiểm định
Thảo luận về các biến và đo lường các biến trong 2 mơ hình, gồm:
5.3.2.1 Thảo luận về biến phụ thuộc
Thảo luận và cách đo 2 biến phụ thuộc là giá nhà và thời gian rao bán.
5.3.2.2 Thảo luận về các biến đặc tínhnhà ở
Thảo luận và cách đo các biến giải thích được sử dụng trong mơ hình.
5.3.2.3 Mức độ sự mong đợi của nhà đầu tư
Sự kỳ vọng được các bộ dữ lớn trên thế giới, như Gallup, Graham –
Harvey, American Association of Individual Investors (AAII), Investor
Intelligence, Robert Shiller, hay Survey Research Center của đại học
Michigan (Mỹ), đều được đo lường bằng phỏng vấn nhà đầu tư vềkỳ vọng
thị trường trong 12 tháng tới với 5 hoặc 3 cấp độ (rất lạc quan, lạc quan,
trung tính, bi quan, và rất bi quan). Do đó, luận án cũng phỏng vấn người
mua nhà về kỳ vọng của họ đối với thị trường nhà ở trong 12 tháng tới
(biến giả Expected) và phân thành 2 nhóm, lạc quan và bi quan.
5.4 Dữ liệu nghiên cứu và Kết quả kiểm định
5.4.1 Dữ liệu khảo sát
Dữ liệu khảo sát 448 giao dịchnhà ở riêng lẻ tại các quận Tp.HCM
từIII/2017 đến II/2018 theo phương pháp chọn mẫu định mức phân bố theo
quận(hình 4.1) và các số liệu thống kê được trình bày trong bảng 4.1.

5.4.2 Kết quả kiểm định


24
Kết quả đo lường ảnh hưởng của mức độ kỳ vọng của người mua lên giá
giao dịch nhà ở và thời gian rao bán được trình bày trong Bảng 4.2 và
Bảng 4.3. Các kiểm định hệ số phóng đại phương sai (VIF) và hồi quy theo
sai số chuẩn mạnh (robust) để đảm bảo vấn đề phương sai thay đổi và đa
cộng tuyến. Kết quả ước tính cho thấy rằng sự kỳ vọng lạc quan của người
mua có tác động có ý nghĩa làm tănggiá bán và rút ngắn thời gian bán của
nhà ở hơn so với người mua bi quan.
5.5 Kết luận về kết quả kiểm định
Kết quả này phù hợp với kết luận của mơ hình lý thuyết ở chương 4.

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN
6.1 Kết luận và những đóng góp chính của luận án
Vấn đềgiảm tính thanh khoản và giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn
thị trường nhà ở đi xuống là một hiện tượng đến từ hai khía cạnh: (1) là
hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng nuacủa người mua; và (2) là hành vi gia
tăng mức giá ngưỡng bán của người bán như được thể hiện trong hình 1.1.
Tuy nhiên, những lý thuyết được phát triển để giải thích cho hiện tượng
này hiện nay chỉ tập trung vào việc giải thích nguyên nhân của sự gia tăng
mức giá ngưỡng bán của người bán nhà, gồm: sợ không đủ tiền đặt cọc
mua nhà mới (Stein, 1995); ác cảm mất mát của người bán (Genesove &
Mayer, 2001); hành vi câu cá với tâm lý lệch thiên vị hiện tại (Sun &
Seiler, 2013).
Vậy, giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua khi thị
trường đi xuốnglà một lỗ hỗng nghiên cứu cần được bổ sung. Do đó,luận án
đã phát triển 02 mơ hình lý thuyết giải thích hành vi này của người mua nhà.
Q1 : Do ảnh hưởng củatâm lý ác cảm mất mát làm phóng đại khoản lỗ tiềm

năng mà người mua gặp phải khi mua nhà mà giá tiếp tục giảm sau đó.


25
Q2 : Do ảnh hưởng của sự kỳ vọng về khả năng sinh lời.Kỳ vọng thấp khi
thị trường giảm làm người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua để trì hỗn.
Tác giả đã dựa vào cơ sở phân tích của lý thuyết hành vi tìm kiếm để xây
dựng 02 mơ hình lý thuyết và ảnh hưởng của ác cảm mất mát và sự kỳ
vọng. Kết quả phân tích của 2 lý thuyết chỉ ra rằng lý thuyết về ảnh hưởng
của sự kỳ vọng về khả năng sinh lời của người mua phù hợp để giải thích
hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường đi xuống.
Do đó, tác giả đã tiến hành khảo sát 448 giao dịch nhà ở riêng lẻ ở thành
phố Hồ Chí Minh để đo lường thực nghiệm ảnh hưởng này. Kết quả thực
nghiệm phù hợp với kết luận rút ra từ mô hình lý thuyết, những ngơi nhà
được mua bởi người mua lạc quan có giá giao dịch cao hơn và thời gian
bán ngắn hơn.
6.2 Một số đóng góp khác của luận án
Bên cạnh những đóng góp chính nêu trên, luận án có một số đóng góp khác
đã được trình bày trong nội dung luận án như sau:
- Từlý thuyết của Sun & Seiler (2013),luận án phát hiện rằng khi tần suất
xuất hiện người mua nhà càng ít thì người bán càng thiết lập mức giá bán
yêu cầu cao hơn. Từ đó, đặt ra câu hỏi cho nghiên cứu sau : Bán giá thấp
thu hút được nhiều người mua hay do có nhiều người mua nên bán giá
thấp?
- Bổ sungcơ sở lý thuyết cho sự ảnh hưởng của chi phí tìm kiếm lên hành
vi của người mua. Cụ thể, chi phí tìm kiếm có tác động âm lên hành vi của
người mua nhà, một người mua có chi phí tìm kiếm cao sẽ có xu hướng rút
ngắn thời gian tìm và chấp nhận trả giá cao hơn (Turnbull & Sirmans,
1993 ; Qiu & Zhao, 2018) nhưng tác động này có thể ảnh hưởng bởi sự kỳ
vọng của người mua, và điều này có thể dẫn đến những kết quả thực

nghiêm khó đốn của chi phí tìm kiếm lên hành vi của người mua nhà như
đã được phát hiện trong nghiên cứu của Turnbull & Sirmans (1993).

Phụ lục 1 : Danh mục các hình