Tài Liệu Chuyên Đề Tập Huấn Hoạt Động Xét Xử Của Tòa Án Về Giao Dịch Dân Sự Có Công Chứng Chứng Thực

SEUNG

ORES

HOI CONG
CHUNG
,
[UN VIEN

VIEN KINH TE PHAP LUAT TOAN CAU

THANH PHO HA NOI

CHUYEN

DE TAP

HUAN

HOAT DONG XET XU CUA TOA AN
VE GIAO DICH DAN SU CO CONG CHUNG, CHUNG THUC

HÀ NỘI, 12/2017


HOẠT ĐỘNG XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
VE GIAO DICH DAN SU CO CONG CHUNG, CHUNG THUC
TS. Lai Van Trinh’
TS. Nguyén Van Nam?

I. Mot số vấn đề chung về hoạt động xét xử của Tòa án trong lĩnh vực

giao dịch dân sự có cơng chứng
1. Khới kiện
Vụ án dân sự (nói chung) theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện

hành đó là các anh chấp về quan hệ dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh,
thương mại, lao động phát sinh trong đời sống xã hội. Việc các chủ thể trong những
quan hệ đó có tranh chấp và được cơ quan có thâm quyền của Nhà nước giải quyết
được gọi là các vụ án dân sự. Các tranh chấp dan su duoc coi la vu án dân sự chỉ
khi có chủ thể trong quan hệ tranh chấp đó đưa vấn đề tranh chấp ra trước Tịa án
để được giải quyết, đó được gọi là “khởi kiện”. Trong phạm vi bài viết này, tác giả
đi sâu phân tích thế nào là khởi kiện, các quy định của pháp luật về khởi kiện và
thấm quyền giải quyết việc khởi kiện vụ án dân sự theo quy định của Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2015 về lĩnh vực giao dịch có cơng chứng.
Khởi kiện theo quy định của Bộ luật Tố tung dan su (BLTTDS)

bao gom

khởi kiện của người khởi kiện, khởi kiện của bị đơn (trong trường hợp có yêu cầu
phản tố) và khởi kiện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (trong trường hợp
có yêu cầu độc lập). Vậy, khởi kiện vụ án dân sự là việc cá nhân, cơ quan, tổ chức

có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật yêu cầu Tòa án giải quyết vụ
án dân sự để bảo vệ qun, lợi ích hợp pháp của mình, của người khác hoặc bảo vệ
lợi ích cơng cộng, lợi ích nhà nước.
! Thâm phán Cao cấp, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

? Phó trưởng khoa phụ trách, Học viện Tòa án

2

Trong trường hợp liên quan đến giao dịch có cơng chứng, thì tổ chức hành
nghề cơng chứng có được khởi kiện đối với giao dịch mà mình đã cơng chứng
khơng?

-

Điều 52 Luật Cơng chứng 2014 quy định:

|

“Người có qun đề nghị Tịa án tun bố văn bản cơng chứng vơ hiệu
Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên
dịch, người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có
quyên đề nghị Tịa án tun bố văn bản cơng chứng vơ hiệu khi có căn cứ cho rằng
việc cơng chứng có vi phạm pháp luật”.

2. Các yếu tô đâm bảo việc khởi kiện vụ án dân sự

Thứ nhất, chủ thể khởi kiện
Đề khởi kiện vụ án dân sự, chủ thể khởi kiện phải có quyền khởi kiện và có

đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự. Đây là điều kiện đầu tiên phải xác định khi
đương sự thực hiện việc khởi kiện (điểm a khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015).
Người khởi kiện phải là người có quyền, lợi ích hợp pháp về dân sự, hơn
nhân gia đình, kính doanh thương mại, lao động (sau đây gọi chung là dân sự). Về
nguyên tắc, quyền, lợi ích hợp pháp về đân sự chỉ có được khi chủ thể tham gia vào
quan hệ pháp luật nội dung: quan hệ dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương
mại, lao động (gọi chung là quan hệ dân sự). Chủ thể khơng có quyền, lợi ích dân
sự, khơng có quyền khởi kiện trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của

pháp

luật. Tuy nhiên,

mặt dù người

khởi kiện có qun,

lợi ích dân sự nhưng

quyền, lợi ích đó khơng hoặc chưa bị xâm phạm thì cũng chưa khơng có quyền
khởi kiện vụ án đân sự.
vé ngun tac, chỉ có cá nhân, cơ quan,

|
tơ chức có qun, lợi ích bị xâm

phạm mới có quyền khởi kiện dé yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình.
Thứ hai, “Điêu kiện khởi kiện ” theo quy định của pháp luật (điểm b khoản 1
Điều 192 Bộ luật tổ tụng dân sự năm 2015)


“Điều kiện khởi kiện” theo quy định của pháp luật là trường hợp pháp luật tố
tụng dân sự, pháp luật khác có quy định về các điều kiện để cơ quan, tơ chức, cá
nhân khởi kiện u cầu Tịa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, lợi ích cơng cộng và lợi ích của

Nhà nước; do đó nếu cịn thiếu một trong các điều kiện đó thì người khởi kiện chưa

thể khởi kiện đến Tịa án.

Thứ ba, sự việc chưa được giải quyết bằng một bản án hay quyết định có
hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyên, trừ trường hợp có quy định khác của pháp luật.
Nếu sự việc đã được Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thắm

quyền của Việt

Nam giải quyết bằng một bán án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương
sự khơng được khởi kiện lại đối với vụ án đó nữa, trừ những trường hợp: Bản án,
quyết định của Tịa án bác đơn xin ly hơn; Yêu cầu xin thay đổi nuôi con, thay đôi
mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại; Yêu cầu thay đổi người quản lý di sản,
thay đôi người giám hộ; Vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà,

đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận
yêu cầu; Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Ngồi ra, khi có quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, đương sự không
được khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ án dân sự đó, nếu việc khởi kiện vụ
án sau khơng có gì khác với vụ án trước về nguyên đơn, bị đơn và quan hệ pháp
luật có tranh chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 192, điểm c khoản 1
Điều 217 của Bộ luật này và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật
(khoản I Điều 193 BLTTDS năm 2015) thì đương sự được khởi kiện lại.
Điều kiện này nhằm đảm bảo hiệu lực của bản án, quyết định, sự ôn định của

các quan hệ xã hội, một việc đã được giải quyết thì khơng giải quyết lại nữa để
tránh tình trạng chồng chéo, cùng một sự việc mà nhiều cơ quan giải quyết và tránh
việc có tình kéo dài việc khiếu kiện của đương sự.
Thi tu, vu an được khởi kiện phải thuộc thẩm quyên giải quyết cua Toa an
4

Tòa án chỉ thụ lý vụ án dân sự đối với những tranh chấp thuộc thâm quyền
giải quyết của mình.Việc xác định thâm quyên là một điều kiện cần thiết để đảm
bảo cho hoạt động bình thường và hợp lý của bộ máy nhà nước. Đồng thời, việc
phân định thâm quyền giữa các Tịa án cũng góp phần cho các Tòa án thực hiện

đúng nhiệm vụ và người dân đễ dàng thực hiện quyền khởi kiện. Thẩm quyền của
Tòa án được xác định một cách chính xác sẽ tránh được sự chồng chéo trong việc

thực hiện nhiệm vụ của Tòa án, góp phần giải quyết đúng đắn, tạo điều kiện cho
các đương sự tham gia tố tụng bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp của mình. Đề vụ án
dân sự được thụ lý, đơn khởi kiện phải gửi đến đúng Tịa án có thẩm quyền giải
quyết. Cụ thể: Tham qun theo phân loại tranh chấp được quy định tại các Điều
26, 28, 30, 32 BLTTDS

nam 2015; Tham quyén theo phân cấp Tòa án được quy

định tại các Điều 35, 36, 37, 3§ BLTTDS năm 2015; thẩm quyền theo lãnh thé
được quy định tại Điều 39 BLTTDS năm 2015 ; người khởi kiện có quyền lựa chọn

Tịa án theo quy định tại Điều 40 BLTTDS năm 2015. Nếu do thỏa thuận lựa chọn
Tịa án giải quyết thì phải kiểm tra tính hợp pháp của thỏa thuận; Đối với những
tranh chấp pháp luật quy định phải yêu cầu cơ quan khác giải quyết trước thì chủ
thể khởi kiện chỉ được khởi kiện vụ án khi các cơ quan hữu quan đã giải quyết mà
họ không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan đó.

Khi xác định thâm quyền, Tịa án cũng phải xác định đó là loại tranh chấp
nào (dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh thương mại hay lao động...) để vào

số thụ lý loại án đúng với quy định. Việc xác định này có ý nghĩa rất lớn khi xác
định các quy phạm pháp luật nội dung để áp dụng.

Các cứ pháp luật tố tụng để Tòa án giải quyết tranh chấp dân sự là BLTTDS
2015. Đối với tranh chấp về dân sự thì chúng ta có thể thấy tranh chấp về hợp đồng
dan su, tranh chap về thừa kế tài sản, tranh chấp về quyền sở hữu... đều thuộc thấm
quyên giải quyết của Tòa án. Trong phạm vi bài viết này nếu những tranh chấp trên
có liên quan tính hợp pháp văn bản đã được cơng chứng, chứng thực thì Tịa án sẽ

xem xét hiệu lực của các văn bản đó (Điều 26 BLTTDS).
5


Ngồi những tranh chấp mà có liên quan đến tính hiệu lực của văn bản công
chứng thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án được quy định tại Điều 26 BLTTDS
năm 2015 thì cịn có việc dân sự (tức khơng có tranh chấp) liên quan đến văn bản .
cơng chứng thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án được quy định tại khoản 6
Diều 27 BLTTDS

năm 2015, đó là: “yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô

hiệu”.
Thứ năm, vụ án vẫn còn thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu là thời hạn mà chủ thể được quyền
khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc dân sự để bảo vệ quyền,

lợi ích hợp

pháp,...Kết thúc thời hạn đó thì chủ thể khởi kiện mất quyền khởi kiện, quyền yêu
cầu trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

|

Điều 184 BLTTDS năm 2015 đã quy định về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu

yêu cầu giải quyết việc dân sự: “1/ Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải
quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự; 2/ Tòa án chỉ
áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các
bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước Tòa án cấp sơ thâm ra bán án,

quyết định giải quyết vụ việc. Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu, trừ
trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ”.
Qua đó, cho thấy BLTTDS

năm 2015 đã quy định về thời hiệu theo hướng

dẫn chiếu tới quy định của Bộ luật Dân sự. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về

thời hiệu khởi kiện ở một số điều luật cụ thể như: Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng
dân sự là 03 năm kế từ ngày người yêu cầu ðiết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp

pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429); Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bôi thường
thiệt hại là 03 năm kể từ ngày người yêu cầu biết hoặc phải biết quyển và lợi ích
của mình hợp pháp bị xâm phạm (Điều 588) (BLDS năm 2005 quy định thời hiệu

khởi kiện cho hai loại tranh chấp trên là 02 năm); Thời hiệu khởi kiện về thừa kế
đối với yêu cầu chia di sản là 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động

sản (khoản 1 Điều 623 BLDS năm 2015); Thời hiệu đối với yêu cầu xác nhận
6

quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm
(khoản 2 Điều 623

BLDS

năm 2015); Thời hiệu đối với yêu cầu người thừa kế

thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết đề lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở

thừa kế (khoản 3 Điều 623 BLDS năm 2015); Thời hiệu đối với quan hệ dân sự có
yếu tố nước ngồi được xác định theo pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự đó

(Điều 671 BLDS năm 2015). Đối với thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự
vô hiệu luật quy định là 2 năm (trừ các giao dịch dân sự do vi phạm điều cắm của
luật, trái đạo đức xã hội; giao dịch dân sự do giả tạo), (BLDS năm 2015 vẫn giữ
nguyên như quy định tại BLDS năm 2005).

Đồng thời BLTTDS năm 2015 đã bỏ quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 159
BLTTDS

năm 2004 được sửa đối bé sung năm 2011, đó là:

*3. Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được thực hiện theo quy định của pháp
luật. Trường hợp pháp luật khơng có quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự
thì thực hiện như sau:

a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do
người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyển sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai thì khơng áp dụng thời hiệu khởi kiện;
b) Tranh chấp khơng thuộc những trường hợp quy định trên thì thời hiệu

khởi kiện vu an dan sự là hai năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được

qun và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
4. Thời hiệu yêu cẩu giải quyết việc dân su duoc thực hiện theo quy định của
pháp luật. Trường hợp pháp luật khơng có quy định về thời hiệu u cẩu thì thời
hiệu u cầu để Tịa án giải quyết việc dân sự là một năm, kể từ ngày phát sinh
quyên yêu câu, trừ các việc dân sự có liên quan đến quyền dân sự về nhân thân của
cá nhân thì khơng dap dung thoi hiéu u cau”.

|

Tuy nhiên, bên cạnh những điều luật cụ thể quy định về thời hiệu khởi kiện,
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về những trường hợp không áp dụng thời hiệu
tại Điều 155: “Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:
7

1/


Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản; 2/ Yêu cẩu bảo vệ quyển sở
hữu trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác; 3/ Tranh
chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai; 4/Trường hợp khác do
luật quy định”.
3. Phân biệt vụ án dân sự với việc dân sự trong hoạt động công chứng
Các đương sự khi thực hiện quyền khởi kiện, quyền yêu cầu của mình và

Tịa án khi thụ lý vụ việc cần phải lưu ý phân biệt thắm quyền của Tòa án đối với
tranh chấp liên quan đến yêu câu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu (Khoản 11

Điều 26 BLTTDS 2015) và thẩm quyền của Tòa án đối với yêu cẩu tuyên bố văn

bản công chứng vô hiệu (khoản 6 Điều 27 BLTTDS 2015). Thực tiễn tư pháp Việt
Nam đã dựa vào dấu hiệu để xác định thầm

quyền

của Tòa án và thủ tục được áp

dụng. Theo đó, được coi là yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu nếu
người u cầu cơng chứng, người làm chứng, người có qun và lợi ích liên quan,
cơ quan nhà nước có thâm quyền theo quy định của pháp luật công chứng cho rang
việc cơng chứng có vi phạm pháp luật và cùng có u cẩu Tịa án tun bố văn bản
cơng chứng vơ hiệu. Trường hợp các chủ thé trên có tranh chấp với nhau về việc
tuyên bố văn bản công chứng vơ hiệu thì được coi là tranh chấp liên quan đến yêu
cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Vấn đề này được hướng dẫn tại Nghị

quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thâm phán TANDTC
hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “Những quy định chung”
của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 đã được sửa đôi, bỗ sung năm 2011, cụ thé

nhu sau:
“Điều 4. Về quy định tai khodn 9 Diéu 25 va khoan 6 Điểu 26 của BLTTDS
1. Trường hợp người u cẩu cơng chứng, người làm chứng, người có quyền
và lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
công chứng tranh chấp với nhau về việc tuyên bố văn bản công chứng vơ hiệu thì
có qun u cẩu Tịa án tun bố văn bản công chứng vô hiệu theo quy định tại

khoản 9 Điều 25 của BLTTDS.


-2. Trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyển

và lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyén theo quy định của pháp luật
cơng chứng cho rằng việc cơng chứng có vì phạm pháp luật và cùng có u cầu
Tịa án tun bố văn bản cơng chứng vơ hiệu thì có qun u cầu Tịa án tun bố
văn bản cơng chứng vơ hiệu theo quy định tại khoản 6 Điễu 26 của BLTTDS”.
HL. Một số vụ án cụ thể
Vụ án 1: “Tranh chấp đòi quyền sử dung dat va tai sản trên đất”
Nguyén don:

Chị Lê Thị H; trú tai: Thén NQ, thi tran NQ, huyén VL, tinh HY.
Bi don:

1. Anh Nguyễn Đức D; .
2. Chị Nguyễn Thị Th;

Cùng tri tai: Thon HL, thi tran NQ, huyén VL, tinh HY.
Người có quyên lợi, nghĩa vu lién quan:
1. Ba Nguyén Thi V;

2. Chi Nguyén Thi Nh;
3. Chị Nguyễn Thị Nhì;
Cùng trú tai: Thon HL, thi tran NQ, huyén VL, tinh HY.
4. UBND

huyén VL, tinh HY; trụ sở tại: Thị tran NQ, huyén VL, tinh HY;

người đại diện theo uỷ quyền là bà Vũ Thị Hạ- Giám đốc Văn phòng đăng ký
quyền sử đụng đất (Văn bản uỷ quyền ngày 26/4/2013).
5. Văn phịng cơng chứng số 3 huyện VL, tỉnh HY; trụ sở tại: Thôn TL, thị

tran NQ, huyện VL, tỉnh HY; người đại điện theo pháp luật là bà Lý Thị Hương G Trưởng Văn phòng.

NOI DUNG

Tại đơn khởi kiện để ngày 07/11/2011 và quá trình tố tụng, nguyên đơn là
chị Lê Thị H trình bày:

Chị có nhu cầu về nhà đất nên chị ký hợp đồng với chị Th, anh Ð để nhận
chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng chị Th, anh Ð với giá là 1,2 tỷ đồng cu thé
. như sau:
Ngày 01/12/2011, hai bên ký hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng công chứng số 3 tỉnh HY với nội dung: Chị

Th, anh D chuyén nhượng 391mẺ đất, Tờ bản đồ số 35 tại thôn HL, thi tran NQ,

huyện VL, HY

được

Ủy ban nhân dân huyện VL

cấp giấy chứng nhận ngày

22/8/2011 mang tên anh Ð với giá thống nhất ghi tại hợp đồng là 600 triệu đồng.
Cùng ngày ký hợp đồng, chị giao cho anh Ð 200 triệu đồng (không lập giấy biên
nhận) có sự chứng kiến của anh Phạm Văn D và anh Vũ Xuân L (là lái xe và là bạn
của chị) tại Văn phịng cơng chứng. Ngày 06/12/2011, chị thanh tốn tiếp cho anh

Ð 400 triệu đồng (có giấy biên nhận).
Vì các tài sản trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên hai

bên thỏa thuận các tài sản gồm nhà ngói 05 gian, một dãy phịng trọ và các cơng
trình phụ có giá trị 600 triệu đồng. Ngày 15/12/2011, chị giao đủ 600 triệu đồng (có

giấy biên nhận).
Sau khi thực hiện nghĩa vụ với bên chuyên nhượng chị làm thủ tục sang tên
trước bạ và được Uý ban nhân dân huyện VL cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản trên đất vào ngày 18/5/2012 nhưng anh Ð vẫn không giao nhà đất cho
chị. Do đó, chị khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh Đôi phải trả nhà đất.

Bị đơn là anh Nguyễn Đức Ð và chị Lê Thị Th trình bày:
Do cần tiền kinh doanh nên anh Ð gặp chị H vay 600 triệu đồng với lãi suất
3.500 đồng/triệu/ngày. Chị H yêu cầu anh phải thế chấp quyền sử dụng đất của gia
đình anh Ð cho chị đưới hình thức ký hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất
10


và tài sản trên đất tại Văn phịng cơng chứng vào ngày 01/12/2011. Chị H nói với
anh phải có hợp đồng thì về Cơng ty mới rút được tiền.
Sau khi hợp đồng công chứng, ngày 06/12/2011 chị H cho anh Ð vay 400

triệu đồng (có giấy biên nhận). Ngày 15/12/2011, đưa tiếp 200 triệu đồng nhưng
chị H cắt lãi luôn. Chị Hoa bảo anh gộp hai lần giao tiền thành giấy biên nhận ngày
15/12/2011 ghi thành 600 triệu và sẽ xé giấy biên nhận ngày 06/12/2011 cho anh.
Thực tế anh nhận tổng là 536 triệu đồng, anh không bán nhà đất.

Anh đã trả lãi cho chị Hoa là 252 triệu đồng (khơng có giấy biên nhận)
nhưng có người làm chứng là anh Hoàng Đức Ph và anh Trần Ngọc N và khi trả lãi

chị H đưa cho anh tờ lịch chị H tính lãi để anh đối chiếu.
Tài sản trên đất là nhà và các cơng trình phụ thì vợ chồng anh chỉ đóng góp

cho bà Nguyễn Thị V (mẹ của anh) 150 triệu đồng, còn lại là do mẹ anh được nhận

tiền đền bù đất nông nghiệp bỏ ra xây dựng. Do đó, anh Ð, chị Th khơng chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của chị H.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị V và chị Nguyễn
Thị Nhì, chị Nguyễn Thị Nh trình bày:
Nguồn gốc nhà đất là của tổ tiên để lại cho ông Nguyễn Văn Nh (chồng của

ba V). Ong Nh và bả V sinh được chị Nhì, chị Nh, anh D. Ơng Nh chết năm 1996
không để lại di chúc.
Năm 2007, bà V được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 769m” đất. Năm
2011, bà V tặng cho anh Ð phần đất phía sau cách ngơi nhà đang ở là 01m. Bà nói
rõ điều này với Văn phịng cơng chứng số 3 nhưng khi lập hợp đồng công chứng
viên không đọc lại cho bà nghe, bà tin trởng công chứng viên nên đã ký vào hợp
đồng tặng cho. Bà V, chị Nh, chị Nhì đều xác định thửa đất này có phần của chị
Nh, chị Nhì nên khơng cơng nhận hợp đồng tặng cho giữa bà V với anh Đ cũng
như không công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng anh Ð và chị H.

Tại Bản án dân sự sơ thấm số 06/2013/DS-ST ngày 10/5/2013, Tòa án nhân
dân huyện VL, tỉnh HY quyết định:
1]


Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị H đối với yêu
cầu buộc anh Ð phải đền bù các thiệt hại phát sinh do việc chậm bản giao nhà đất
|

cho chị H quản lý và sử dụng.
Chap nhận yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị H

đòi quyền sử dụng thửa sỐ

359, Tờ bản đồ số 35 và các cơng trình xây dựng gắn liền trên đất.
Buộc anh Nguyễn Đức Ð, chị Nguyễn Thị Th và bà Nguyễn Thị V phải giao

trả cho chị Lê Thị H 391m’ dat thuộc thửa số 359, Tờ bản đồ số 35 tại thôn HL, thi
trấn NQ, huyện VL, tỉnh HY và tài sản trên đất gồm có: một căn nhà cấp bốn, một
cơng trình phụ, một dãy nhà trọ, một sân gạch, một lan prôximăng, một bê nước,
tường bao, công sắt, một giếng khoan (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
BI514287 mang tên chị Lê Thị H ).

Chị Lê Thị H có trách nhiệm tháo dỡ phần nhà cấp 4 lấn sang thửa đất số
494. Tờ bản đồ số 35 khi chủ sử dụng đất hợp pháp của thửa đất này có u cầu.
Gia đình anh Nguyễn Đức Ð có quyền lưu cư 3 tháng kế từ ngày bản án có
hiệu lực pháp luật và có trách nhiệm đi dời cây cối trồng trên thửa đất số 359, Tờ

bản đồ số 35, có điện tích 391m”.

|

Anh Nguyễn Đức Ð có trách nhiệm thanh tốn trả bà Nguyễn Thị V, chị
Nguyễn Thị Th số tiền tương ứng với phần của bà V, chị Th đóng góp trong việc
xây dựng nhà ở và các cơng trình xây dựng khác trên thửa số 359, Tờ bản đồ số 35.
Nếu bà V và anh Ð, chị Th không tự giải quyết được với nhau thì có quyền khởi

kiện thành một vụ án khác.
Ngày 22/5/2013, anh Ð, chị Th kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 41/2013/DS-PT ngày 24/9/2013, Tòa án
nhân dân tỉnh HY quyết định:
Không chấp nhận kháng cáo của anh Ð và chị Th.

Ngồi ra, Tịa án cấp phúc thẩm cịn sửa một phần bản án dân sự sơ thâm về

phần án phí và tuyên quyền thi hảnh án.
12


Sau khi xét xử phúc thâm, anh Ð, chị Th có đơn đề nghị xét lại theo thủ tục
giám đốc thâm bản án dân sự phúc thâm nêu trên.

Tại Quyết định số 37/2016/KN- DS ngày ngày 28 tháng 8 năm 2016, Chánh
án Tòa án nhân dân cấp cao tại HN

kháng nghị Bản án dân sự phúc thâm số

41/2013/DS-PT ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh HY; đề nghị Ủy ban
Thâm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại HN xét xử giám đốc thâm hủy toàn bộ bản
án

dân

sự

phúc

thẩm

nêu

trên

va

hủy

toàn

bộ

Bản

án

dân

sự

sơ

thâm

số

06/2013/DS-ST ngày 10/5/2013 của Tòa án nhân dân huyện VL, tỉnh HY; giao hỗ
sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện VL, tỉnh HY xét xử sơ thâm lại theo quy định
của pháp luật.
Tại phiên toà giám đốc thấm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại

HN đề nghị Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại HN chấp nhận kháng
nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại HN.

|

QUAN DIEM CUA HOI DONG GDT
Ngay 22/8/2011, Uy ban nhan dan huyén VL, tinh HY cdp giấy chứng nhận
quyén sit dung dat, quyển sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thửa số 359,

Tờ bản đỗ số 35, diện tích 391m” tại thon HL, thi tran NQ, huyén VL, tinh HY cho
anh Nguyễn Đức Ð (theo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn
Thị VvàanhĐÐ).

_

Ngày 01/12/2011, tại Văn phòng công chứng số 3 tỉnh HY, vợ chồng anh
Nguyễn Đức Ð cùng vợ anh là chị Nguyễn Thị Th và chị Lê Thị H lập hợp đồng
. chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo nội dung của
hợp đồng thì vợ chồng chị Th, anh Ð chuyển nhượng quyền sử dụng 391m” đất,

Tờ bản đồ số 35 tại thôn HL, thị tran NQ, huyện VL, tỉnh HY cho chị H với giá
600 triệu đồng. Việc thanh toán tiền đo hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm
trước pháp luật.
13


Về mặt hình thức hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ngày 01/12/2011 tại Văn phịng cơng chứng phù hợp với quy định

của pháp luật nhưng trước thời điểm ký hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng
khơng có văn bản nào thể hiện anh Ð và chị H có giao dịch chuyển nhượng nhà

đất. Tài liệu hai bên xuất trình là giấy biên nhận tiền ngày 06/12/2011 anh Ð nhận

của chị H 400 triệu đồng (sau sáu ngày hai bên ký hợp đồng tại Văn phịng cơng
chứng). Ngồi ra, chị H cho rằng ngay sau khi ký hợp đồng tại Văn phịng cơng
chứng, chị giao cho anh Ð 200 triệu đồng nhưng chị H không chứng minh được
việc giao tiền cho anh Ð trong khi anh Ð không thừa nhận và người làm chứng
cho chị H là anh Phạm Văn D và anh Vũ Xuân L (là bạn và là lái xe của chị H)

nên không khách quan.
Tiêu đề hợp đồng công chứng là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và tài sản trên đất” nhưng nội dung của hợp đồng không thể hiện việc chuyên
nhượng tài sản trên đất. Chị H khai rằng chị đã mua tài sản là nhà và các cơng
trình của gia đình anh Ð nhưng vì chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

tài sản nên hợp đồng không thể hiện mua bán tài sản. Thấy rằng, khơng có tài liệu
nào thể hiện anh Ð chuyển nhượng các tài sản trên đất gồm căn nhà cấp bốn và
cơng trình phụ cho chị H với giá là 600 triệu đồng. Hơn nữa, giấy biên nhận ngày

15/12/2011 đề ““trả tiền mua đất ngày 01/12/2011”. Trong khi anh Ð cho rằng anh
chỉ vay chị H 600 triệu đồng. Ngày 06/12/2011, anh

Ð nhận của chị H 400 triệu

đồng. Ngày 15/12/2011, chị H đưa tiếp 200 triệu đồng nhưng chị H cắt lãi 64 triệu
đồng. Chị H bảo anh gộp hai lần giao tiền thành giấy biên nhận ngày 15/12/2011
ghi thành 600 triệu và sẽ xé giấy biên nhận ngày 06/12/2011 cho anh. Khi trả lãi
chị H không viết giấy biên nhận cho anh Ð nhưng có đưa cho anh tờ lịch để anh Ð
xem có tính tốn lãi nhằm khơng. Chị H thừa nhận chữ tại tờ lịch là chị viết nhưng

chị khơng biết viết gì vào đó, khơng cơng nhận lãi suất tính cho anh Ð. Theo lời
khai của người làm chứng là anh Hoàng Đắc Ph, anh Trần Ngọc N thì các anh có
cho anh Ð vay tiền để trả lãi cho chị H. Tờ lịch ngày 16/02/2012 có dịng chữ

14


63+63+32= 158 đối chiếu với lời khai của anh Ð là 3.500đ/triệu/ngày, tính lãi của
:600 triệu đồng và anh Ð trình bày đã trả 63 triệu/tháng và thanh tốn 2,5 tháng là
phù hợp. Do đó, Tịa án cấp sơ thâm và Tịa án cấp phúc thấm chưa làm rõ có việc
anh Ð trả lãi vay cho chị H hay không là đánh giá chứng cứ cịn thiếu sót và
khơng toản diện.
Theo trình bày của anh Ð, tại thời điểm các bên lập hợp đồng chuyển

nhượng giá đất 1a 8 triệu đồng/m2. Kết quả định giá ngày 05/9/2012, đất tranh

chấp trị giá 1.759.000.000 đồng, nhà và các cơng trình khác trị giá là 253 triệu
đồng. Tòa án cấp sơ thấm và cấp phúc thẩm chưa thu thập chứng cứ làm rõ tại

thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì giá đất tại địa phương theo thị
trường là bao nhiêu tiền/m”, cũng như giá trị các tài sản trên đất là bao nhiêu tiền
để làm rõ thực chất có việc chuyển nhượng nhà đất giữa các bên hay là quan hệ
Vay nợ tiền. Tòa án cấp SƠ thâm xác định thực tế chị H nhận chuyển

nhượng các

tài sản trên đất và đã thanh toán trả anh Ð 600 triệu đồng lớn hơn nhiễu so với tài
sản định giá ngày 05/9/2012 và chị H chịu thiệt là chưa đủ căn cứ.
Ngoài ra, đất tranh chấp có nguồn gốc là tài sản chung của vợ chồng bà
Nguyễn Thị V và ông Nguyễn Văn Nh. Ơng Nh chết năm 1996, khơng để lại di
chúc. Ơng Nh và bà V có ba người con chung là chị Nguyễn Thị Nh, chị Nguyễn
Thị Nhì và anh Ð. Ngày 11/8/2011, tại Văn phịng cơng chứng số 3 tỉnh HY, bà V
và anh Ð lập 02 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với nội dung: Ba V cho anh

D 391m’, thửa 359, Tờ bản đồ số 35 và 378m” thửa sé 494 trong 769m’ dat theo
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân huyện VL cấp năm

2007 đứng tên bà V và theo đơn xin tách đất do Phòng tài nguyên và Môi trường
huyện VL xác nhận ngày 11/8/2011. Tại Biên bản lấy lời khai ngày 09/8/2012, bà
V và chị Nhì không đồng ý với việc chị H và vợ chồng chị Th, anh Ð ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất với lý do bà V chỉ cho anh Ð
phần đất phía sau ngơi nhà đang ở, cịn chị Nhì cho rằng việc bà V tặng cho quyền

sử dụng đất anh Ð khơng có ý kiến của chị trong khi chị là đồng thừa kế đi sản
15


của ơng Nh. Ngày 21/01/2013, Tịa án cấp sơ thầm có Quyết định đưa vụ án ra xét
- xử vụ án tranh chấp đòi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa chị H và anh Ð,
chị Th. Ngày 18/4/2013, chị Nh, chị Nhì có đơn khởi kiện bà V và anh Ð về việc
tự ý chia phần đi sản thừa kế của ơng Nh mà khơng có sự đồng ý của các chị. Tòa

án cấp sơ thắm không thụ lý yêu cầu khởi kiện của chị Nh, chị Nhì với lý do hết
thời hạn đành cho người có quyên lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập. Hồ
sơ vụ án khơng thể hiện có việc Tịa án cấp sơ thâm tống đạt Thơng báo thụ lý vụ

án tranh chấp đòi quyên sử dụng đất và tài sản trên đất giữa nguyên đơn là chị H
với bị đơn là anh Ð và chị Th cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà V,
chị Nh, chị Nhì để họ có u cầu độc lập hay không là không đảm bảo quyền lợi
hợp pháp của bà V, chị Nh, chị Nhì.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào điểm a khoán 1 Điều 337, khoản 3 Điều 343,

khoản 2 Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

QUYẾT ĐỊNH CỦA HOI DONG GDT:

1. Huy toàn bộ Bản án đân sự phúc thâm số 41/2013/DS-PT ngày 24/9/2013
của Tịa án nhân dân tỉnh HY và hủy tồn bộ Bản án dân sự sơ thâm số 06/2013/DSST ngày 10/5/2013 của Tòa án nhân dân huyện VL, tỉnh HY về vụ án “Tranh chấp
đòi quyền sử đụng đất và tài sản trên đất” giữa nguyên đơn là chị Lê Thị H với bị
đơn là anh Nguyễn Đức Ð, chị Nguyễn Thị Th; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan là bà Nguyễn Thị V, chị Nguyễn Thị Nh, chị Nguyễn Thị Nhì, Ủy ban nhân
dân huyện VL, tỉnh HY, Văn phịng cơng chứng số 3 tỉnh HY.
2. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện VL, tỉnh HY xét xử theo thủ

tục sơ thấm lại theo quy định của pháp luật.

16


VẤN ĐÈ LƯU Ý:
Hop dong chuyển

nhượng quyển sử dụng đất nhằm che dấu một hợp động

khác, thực chat la “thé chap ” để vay tiền.

Vụ án 2: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”
Ngun

đơn: Ngân

hàng thương mại cơ phần KT; địa chỉ: Số

191

BT,

phường LĐH, quận HBT, thành phố HN; do bà Đỗ Phương Th, ông Nguyễn Trung
Hiếu, đại diện theo ủy quyền (Văn bản uỷ quyên ngày 14/10/2013 và Văn bản uỷ
quyền ngày 12/8/2013).
Bị đơn:
1. Ơng Lê Cơng H;
2. Bà Nguyễn Thị Gi;
Cùng trú tại: Thôn LP, xã TD, huyện ĐA, thành phố HN.

Người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Chị Lê Thị H;
2. Anh Lê Công T;
3. Cu Lé Cong Th;

4. Cu Nguyễn Thị C;

Cùng trú tại: Thôn LP, xã TD, huyện ĐA, thành phố HN.
NOI DUNG
Tai don khoi kién dé ngay 15/4/2013 va qua trinh to tung, nguyén don Id
Ngân hàng thương mại cô phân KT (sau đây viết tắt là Ngân hàng) do người đại
diện trình bày:
Ngày 11/3/2011, ông Lê Công H, bà Nguyễn Thị Gi và Ngân hàng ký Hợp
đồng tín dụng số 42284/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG với nội dung: Ngân hàng cho
ông H, bà Gi vay 07 tỷ đồng, lãi suất 18,3%/năm được điều chỉnh 03 tháng/lần, lãi
suất quá hạn bằng 150% lãi trong hạn, thời hạn vay 290 tháng, hình thức trả nợ gốc
và lãi trong vịng 290 kỳ (01 tháng/kỳ, lịch trả theo khế ước nhận nợ). Tài sản bảo

17


đảm là quyền sử dụng thửa đất số 72, Tờ bản đồ số 81, tại thôn LP, xã TD, huyện
ĐA, thành phố HN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ngày 05/02/2004
tên

mang

Hộ

gia

đình

ơng

Lê

Cơng

H

theo

Hợp

đồng

thế

chấp

số

1144.2011/HĐTC-TCB ngày 09/3/2011 tại Văn phịng cơng chứng Z, đăng ký thế

chấp tại Văn phòng đăng ký đất và nhà huyện ĐA, thành phố HN ngày 11/3/2011.
Ngoài ra, ngày 07/5/2011, ông Lê Công H, bà Nguyễn Thi Gi va Ngan hàng
ký Hợp

đồng tin dung số 4§060/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG

với nội dung: Ngân

hàng cho ông H, bà Gi vay 1,5 tỷ đồng, lãi suất 21%/năm được điều chỉnh 03
tháng/lần, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi trong hạn, thời hạn vay 180 tháng, hình
thức trả nợ gốc và lãi trong vịng 180 kỳ (01 tháng/kì, lịch tra theo khế ước nhận
nợ). Tài sản bảo đảm là quyển sử dụng thửa đất số 59, Tờ bản đồ số §1, tại thơn LP,
xã TD, huyện ĐA, thành phố HN được cấp giấy chứng nhận: quyền sử dụng đất
ngày 22/6/2004 mang tên Hộ gia đình ông Lê Công H; đăng ký một phần diện tích
sử dụng cịn lại ngày 22/12/2003 tại Phịng địa chính nhà đất và đô thị huyện ĐA

theo Hợp đồng thế chấp số 2618.2011/HĐTC-TCB ngày 04/5/2011 tại Văn phịng
cơng chứng Z„ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất và nhà

huyện ĐA,

thành phố HN ngày 06/5/2011.
Quá trình thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân số tiền vay theo 02

hợp đồng tín dụng nêu trên nhưng ơng H, bà Gi khơng thanh tốn đầy đủ tiền vay
và trả lãi cho Ngân hàng. Tính đến ngày 16/4/2014, ơng H, bà Gi còn nợ tiền vay

gốc là 6.637.930.000 đồng, nợ lãi là 2.410.937.057 đồng của Hop dong tin dụng sỐ
42284 và nợ tiền vay gốc là 1.383.324.000 đồng, nợ lãi là 500.512.922 đồng của
Hợp đồng tín dụng số 48060.
Do đó, Ngân hàng khới kiện đề nghị Tồ án buộc ơng H, bà Gi phải thanh

toán cho Ngân hàng cả gốc và lãi. Trường hợp ơng H, bà Gi khơng thanh tốn được

thì đề nghị Tồ án phát mãi, kê biên tài sản đã thế chấp.
Bi don là ông Lê Công HÏ và bà Nguyễn Thị Gi thống nhất với trình bày của
nguyên đơn về việc hai bên ký hợp đồng tín dụng và ký hợp đồng thế chấp quyền
18


sử dụng đất cũng như số tiền bị đơn còn nợ tiền vay gốc và tiền lãi đối với nguyên
đơn.
Tại Biên bản hoà giải thành ngày 09/5/2014, Ngân hàng thương mại cổ phần

KT và ông H, bà Gi thống nhất tồn bộ nội dung vụ án.
Tại

Quyết

địnhh

cơng

nhận

sự

thoả

thuận

của

các

đương

sự

số

17/2014/QĐST-DS ngày 19/5/2014, Tịa án nhân dân huyện ĐA, thành phố HN
quyết định:
Tính đến ngày 09/5/2014, ông Lê Công H và bà Nguyễn Thị Gi còn nợ Ngân
hàng thương mại cổ phần KT như sau:

Đối

với Hợp

đồng

tín dụng

số 42284HĐTD/TH-TN/TCB/TLG

ngày

11/3/2011 nợ gốc 6.637.930.000 động; nợ lãi 2.499.582.972 động; tổng cộng
9.137.512.972 đồng.
Đối với Hợp đồng

tin dụng số 48060/HĐTD/TH-TN/TCH/ILG

ngày

07/5/2011 nợ tiền gốc 1.383.324.000 đông, nợ lãi 519.751.103 đông, tổng cộng
1.903.075.103 đồng.
Các bên thống nhất phương án trả nợ của ông H, bà Gi cho Ngân hàng theo
phương ăn sau:
- Từ ngày 10/5/2014 đến ngày 10/8/2014, ông H, bà Gi phải có trách nhiệm
trả cho Ngân hàng thương mại cơ phân KT số tiền là 100.000.000 dong, thoi han
trả vào tháng cuối cùng của kỳ thanh toán, số tiền trả được trừ vào tiền nợ gốc của

Hợp đơng tín dụng số 42284/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG ngày 11/3/2011.
- Từ ngày 11/8/2014 đến ngày 11/11/2014,
ông H, bà Gi phải có trách nhiệm

trả cho Ngân hàng thương mại cô phân KT số tién là 100.000.000 đồng, thời hạn
trả vào tháng cuỗi cùng của kỳ thanh toán, số tiền trả được trừ vào tiền nợ gốc của
Họp đồng tín dụng số 42284/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG ngày 11/3/2011.
- Từ ngày 12/11/2014 đến ngày 12/10/2015,

chia làm 11 đợt thanh toán

tương ứng với 11 tháng (một đọt bằng thời gian của một tháng), ông H, bà Gi phải
có trách nhiệm

trả nợ đêu cho Ngân hàng thương mại cỗ phần KT số tiền là

|

19


200.000.000 đông/đợt (tháng), thời hạn trả vào ngày cuối cùng của một đợt thanh
toán,

số

tiền

trả

được

trừ

vào

tiền

nợ

gốc

của

Hop

đồng

tin

dung

so

42284/HDTD/TH-TN/TCB/ILG ngay 11/3/2011.
- Tir ngay 13/10/2015 dén ngay 13/11/2015,

éng H, ba Gi phải có trách

nhiệm trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần KT toàn bộ số tiền nợ cịn lại của

hai hợp đơng tín dụng và lãi suất phát sinh cộng dồn đến thời điểm trả hết nợ.
Ơng H, bà Gi có nghĩa vụ trả tồn bộ lãi phát sinh tương ứng với số dự thực
tế theo mức lãi suất hai bên thoả thuận trong các hợp đồng tín dụng cho đến khi
Ngân hàng thương mại cô phân KT thu hồi hết các khoản nợ. Số tiền ông H, bà Gi
trả cho Ngân hàng sẽ được ưu tiên thanh toản cho các Khoản nợ gốc và lãi của
Hợp đồng tín dụng số 42284/HDTD/TH-TN/TCB/TLG ngày 11/3/2011 trước tiên.
Trường hợp ông H, bà Gi trả nợ không đây đủ hoặc vi phạm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ
theo cam kết ở trên thì Ngân hàng có qun u cầu cơ quan thi hành án có thẩm

quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ bao gém:
Quyền sử dụng thửa đất số 72, Tờ bản đồ số 81 cùng toàn bộ tài sản gắn liên
với đất tai dia chi thon LP, xã TD, huyện ĐÁ, thành pho HN theo Giấy chứng nhận

quyên sử dụng đất số Y635304 do Uỷ ban nhân dân huyện ĐA cấp cho Hộ gia đình
ơng Lê Cơng H ngày 05/02/2004.
Quyển sử dụng thửa đất số 59, Tờ bản đơ số 81 cùng tồn bộ tài sản sắn liền
với đất tại địa chỉ thôn LP, xã TD, huyện ĐA, thành pho HN theo Giấy chưng nhận

quyền sử dụng đất số U901855 do Uỷ ban nhân dân huyện ĐA cấp cho Hộ gia đình
ơng Lê Cơng H ngày 22/6/2002; đăng ký một phần diện tích sử dụng cịn lại ngày
22/12/2003 tại Phịng địa chính nhà đất và đô thị huyện ĐA.

Chỉ cục thi hành án dân sự huyện ĐA,

thành phố HN

có Cơng

văn số

545/CV-CCTHADS ngày 26/4/2017 kiến nghị Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao
xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Quyết định công nhận sự thoả thuận
của các đương

sự số 17/2014/QĐST-DS

huyện ĐA.
20

ngày

19/5/2014 của Tòa án nhân dân


Cụ Nguyễn Thị C, anh Lê Cơng T có đơn đề nghị xét theo thủ tục giám đốc
thấm đối với quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự nêu trên.

Tại Quyết định số.28/2017/KN-DS ngày 12 tháng 5 năm 2017, Chánh án
Tòa án nhân dân cấp cao kháng nghị Quyết định công nhận sự thoả thuận của các
đương sự số 17/2014/QĐST-DS ngày 12/5/2014 của Tòa án nhân dân huyện ĐA,

thành phố HN; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao xét xử giám
đốc thâm hủy tồn bộ quyết định cơng nhận sự thoả thuận của các đương sự nêu
trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành huyện ĐA, thành phố HN giải
quyết theo trình tự sơ thâm lại theo quy định của pháp luật.
Tại phiên toà giám đốc thâm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao đề

nghị Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao chấp nhận kháng nghị của
Chánh án Toà án nhân dân câp cao.

QUAN DIEM CUA HOI DONG GBT
[1] Ngày

11/3/2011, ông Lê Công H, bà Nguyễn Thị Gi và Ngân hang ký

Hợp đồng tín dụng số 42284/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG để ông H, bà Gi vay Ngân
hàng 7 tỷ đồng. Ngày 07/5/2011, ông H, bà Gi và Ngân hàng tiếp tục ký Hợp đồng

tín dụng số 48060/HĐÐTD/TH-TN/TCB/TLG để ông H, bà Gi vay Ngân hàng thêm

1,5 tỷ đồng. Ngân hàng đã giải ngân số tiền vay theo 02 hợp đồng tín dụng nêu trên
cho ơng H, bà Gi nhung ơng H, bà Gi khơng thanh tốn đây đủ tiền vay va tra lãi
cho Ngân hàng như đã thỏa thuận. Tính đến ngày 09/5/2014, ơng H và bà Gi cịn

nợ Ngân hàng 9.137.512.972 đồng, trong đó tiền vay gốc là 6.637.930.000 đồng:
tiền lãi là 2.499.582.972 đồng (đối với Hợp đồng tín dụng số 42284/HĐTD/TH-

TN/TCB/TLG) và 1.903.075.103 đồng, trong đó tiền vay gốc là 1.383.324.000
đồng,

tiền

lãi

là

519.751.103

48060/HDTD/TH-TN/TCB/TLG).

đồng

(đối

với

Hợp

đồng

tín

dụng

số

Do dé, Ngan hàng khởi kiện đề nghị Tồ án

buộc ơng H, bà Gi phải thanh toán cho Ngân hàng cả tiền vay gốc và lãi. Q trình
giải quyết vụ án, ơng H, bà Gi cũng thừa nhận số nợ như người
21

đại diện của Ngân


hàng trình bày và thơng nhất với Ngân hàng về phương án trả nợ theo lộ trình nên
Tịa án nhân dân huyện ĐA cơng nhận kết quả hịa giải, buộc ông H, bà Gi phải trả
nợ cho Ngân hàng theo nội dung Biên bản hòa giải thành ngày 09/5/2014 là có căn
cứ.
Tài sản bảo đảm cho khoản vay 07 tỷ đồng (theo Hợp đồng tín dụng số

42284/HDTD/TH-TN/TCB/TLG) 1a quyén str dung thửa đất số 72, diện tích
435m”, Tờ bản đồ số 81 tại thôn LP, xã TD, huyện ĐA, thành phố HN được cấp
giấy chứng nhận quyền sử đụng ngày 05/02/2004 mang tên hộ gia đình ơng Lê

Cơng H theo Hợp đồng thế chấp số 1144.2011/HĐTC-TCB ngày 09/3/2011 ký tại
Văn phịng cơng chứng Z, được đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất và nhà
huyện ĐA, thành phố HN ngày 11/3/2011. Tài sản bảo đảm cho khoản vay 1,5 tỷ

đồng (theo Hợp đồng tín dụng số 48060/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG) là quyền sử

dụng thửa đất số 59, diện tích 95,9m”, Tờ bản đồ số 81 tại thôn LP, xã TD, huyện
ĐA, thành phố HN được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng ngày 22/6/2004 mang
tên hộ gia đình ơng Lê Cơng H (đăng ký một phần diện tích sử dụng cịn lại ngày
22/12/2003 tại Phịng địa chính nhà đất và đơ thị huyện ĐA) theo Hợp đồng thế
chấp số 2618.2011/HĐTC-TCB ngày 04/5/2011 ký tại Văn phịng cơng chứng Z,
được đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất và nhà huyện ĐA, thành phố HN
ngày 06/5/2011. Cả hai hợp đồng thế chấp nêu trên được công chứng và đăng ký
giao dịch bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật. -

Tuy nhiên, theo nội dung kiến nghị tại Công văn số 545/CV-CCTHADS
ngày 26/4/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐA, thành phó HN và theo

trình bày của cụ Lê Thị C và Lê Thị Ca tại đơn đề nghị giám đốc thâm thì nguồn
gốc (hửa đất số 72 và thửa đất số 59, Tờ bản đồ số 81 là tài sản chưng của cụ Lê
Công Th và cụ Lê Thị C (là bố mẹ của ông H), cụ Lê Thị Ca (là vợ cả của cụ Th

đồng thời là chị gái của cụ C). Năm 2003, ông H tự làm thủ tục kê khai cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông H mà không được sự đồng ý của 3
cụ nên dẫn đến tranh chấp trong việc thi hành quyết định công nhận sự thoả thuận
22


của các đương sự nêu trên. Tại Biên bản làm việc ngày 26/4/2017, Ủy ban nhân
dân xã TD cung cấp cho Tồ án nhân dân cấp cao có nội dung: hai thửa đất nêu
trên có nguồn

gốc là của cụ Th, cụ C, cụ Ca. Trên thửa đất số 72 có căn nhà mái

bằng là tài sản chung của cụ Th, cụ C, cụ Ca và cả 3 cụ đều sinh sống tại nhà đất
này. Mặt khác, ngày 26/4/2017 cụ C, cụ Ca trình bày: năm 2002 cụ Th, cụ C, cụ Ca

xây nhà mái bằng và cơng trình phụ trên thửa đất số 72. Các cụ không biết việc ông
H kê khai và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ba cụ sinh sống

tại nhà và đất này. Năm 2015, cụ Th chết, cụ C và cụ Ca vẫn ở thửa đất số 72. Đối
với thửa đất số 59, cụ C, cụ Ca xác nhận vào năm 1990, ơng H xây dựng gia đình
với bà Gi, các cụ có xây cho ơng H căn nhà nhỏ trên đất. Năm 2008, vợ chồng ông
H phá bỏ nhà cũ, xây nhà 02 tầng bằng nguồn tiền chính của vợ chồng ơng H và có
sự giúp đỡ thêm của anh chị em trong gia đình.
Như vậy, thửa đất số 59, Tờ bản đồ số 81 mặc dù có nguồn gốc là tài sản
chung cua cu Th, cu C, cu Ca nhung các cụ đã cho vợ chong ông HH ở riêng từ năm

1990. Khi ông H phá bỏ nhà cũ, xây nhà 02 tầng kiên cố, các cụ không có ý kiến
phản đổi nên có cơ sở xác định cụ Th, cụ C; cụ Ca đã cho ông Hùng thửa đất số
59. Do đó, việc ơng H, bà Gi thế chấp thửa đất số 59 và tài sản trên đất thuộc
quyên sử dụng của vợ chỗng ông H, bà G¡ để đảm bảo cho khoản vay 1,5 ty dong

theo Hợp đồng tín dụng số 48060/HĐTD/TH-TN/TCB/TLG và Hợp đồng thế chấp
số 2618.2011/HĐTC-TCB ngày 04/5/2011 là hợp pháp.
Đối với nhà và đất tại thửa đất số 72 là tài sản chung của cụ Th, cụ C, cụ
Ca. Việc ông H kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có
văn bản thể hiện sự đồng ý của các cụ. Thực tễ các cụ vẫn quan lý, sử dụng nhà đất
này nên việc vợ chông ông HI, ba Gi ky Hop dong thé chap sé 1144.2011/HDTC-

_ TCB ngay 09/3/2011 véi Ngan hang dé dam bdo cho khodn vay 07 ty déng theo
Hợp đồng tín dụng số 42284/HDTD/TH-TN/T' CB/TLG nhưng trên đất vẫn có nhà
cua cu Th, cu C, cu Ca và không được sự đồng y cua các cụ là không đúng.
23

[2] Mặt khác, Tịa án nhân dân huyện ĐA cơng nhận sự thỏa thuận của các
đương sự trong đó có việc xử lý tải sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 72,
Tờ bản đồ số 81 cùng toàn bộ tài sản gan liền với đất tai dia chi thon LP, x4 TD,
huyén

DA, thanh phố HN nhưng không đưa cụ Ca tham gia tố tụng với tư cách là

nguoi cd quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và
lợi ích hợp pháp của cụ Ca.
Vì các lẽ trên,

QUT ĐỊNH CỦA HỘI ĐƠNG GĐT

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 3 Điều 343, khoản 1, khoản 2
Điều 345 Bộ luật Tổ tụng dân sự năm 2015;
- Huy

toan bd Quyét định công nhận

sự thoả thuận của các đương

sự SỐ

17/2014/QĐST-DS ngày 12/5/2014 của Tòa án nhân dân huyện ĐA, thành phố HN
về vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng thương mại
cô phần KT với bị đơn là ông Lê Công H và bà

Nguyễn Thị Gi; người có quyền

lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Lê Thị H, anh Lê Công T, cụ Lê Công Th, cụ Nguyễn

Thị C.

|
- Giao hề sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện ĐA, thành phó HN giải quyết

theo thủ tục sơ thâm lại theo quy định của pháp luật.

VẤN ĐÈ LƯU Ý
Tai san thé chấp là quyên sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đó lại có
nguồn gốc không phải của người thé chấp.
(Cần chú ý quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân

sự vô hiệu tại Điều 133 BLDS năm 2015)

24


Vụ ấn 3: .

. NỘI DUNG VỤ AN
Nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cô phần QT; dia chỉ: Tầng 1,6,7 Tịa
nhà CornerStone,

16 PCT, quận HK, thành phố HN; do ơng Lưu Văn H và ông Đỗ

Ngọc T đại diện theo ủy quyên (văn bản ủy quyền ngày 20/8/2013).
Bị đơn: Ông Nguyễn Duy Ho- Chủ Doanh nghiệp tư nhân thép ĐH; địa chỉ:
Xóm 2, xã DV, huyén DH, tinh TB.

Người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Vũ Văn H;
2. Ba Nguyễn Thị L;

Cùng trú tại: nhà số 252 phố TL, xóm 14, phường LN, quận HM, thành phế.
HN.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 20/8/2013 và q trình tơ tụng, nguyên đơn là
Ngân hàng thương mại cổ phần OT (sau day viét tat là Ngắn hàng) do người đại
diện trình bày:

Ngày 15/4/2011, Doanh nghiệp tư nhân thép ĐH (viết tắt là Doanh nghiệp)
và Ngân hàng ký Hợp đồng tín dụng số 011DN018/HDDTD2-VIB/2011 với nội
dung: Ngân hàng cho Doanh nghiệp vay tổng hạn mức 9,5 tỷ đồng, thời hạn vay 12

tháng, lãi suất thả nổi, mục đích thanh tốn tiền kinh doanh thép, phương thức
thanh toán trả nợ gốc cuối kỳ theo từng khế ước nhận nợ, trả lãi vào ngày 20 hàng
tháng. Tài sản bảo đảm khoản vay là quyền sử dụng 197mŸ đất, thửa số 12, Tờ bản
đồ số 48, tại phường LN, quận HM,

thành phố HN được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng mang tên ông Vũ Văn H và được vợ chồng ông H, bà Nguyễn Thị L

đăng ký thế chấp ngày 08/4/2011.
Quá trình thực hiện, Doanh nghiệp khơng thanh tốn tiền nợ gốc và lãi theo
-hợp đồng ký kết. Tính đến ngày xét xử sơ thâm, Doanh nghiệp cịn nợ Ngân hàng

_1.556:976.630 đồng trong đó nợ gốc là 6.114.933.910 đồng, nợ lãi là 569.786.011

đồng, nợ lãi quá hạn là 872.256.709 đồng. Do đó, Ngân hàng yêu cầu chủ Doanh
25