Báo cáo nghiên cứu định giá bất động sản VINCOM

NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BĐS
VINCOM
NỘI DUNG
1. Phân tích tốc độ phát triển của ngành
BĐS
2. Phân tích các tỷ số tài chính
3. Các thông tin phi tài chính của VINCOM
4. Định giá VINCOM theo DDM và P/E
NGÀNH BĐS
Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành
STT Tên Công ty Thuộc ngành kinh doanh BĐS Mã CK Sàn
giao
dịch
Giá trị vốn
hóa thị
trường (tỷ
đồng)
Đánh giá mức
độ vốn hóa
của công ty
trong ngành
1 Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín SCR HXN 640 cao
2 Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Tân
Kỷ
TKC HXN 34 thấp
3 Công ty Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt
Nam
PFL HXN 105 trung bình
4 Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG HOSE 11339 cao
5 Công ty cổ phần LICOGI 16 LCG HOSE 309 thấp
6 CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình

7 Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt
Nam
VNI HOSE 30 rất thấp
8 Tập Đoàn VINGROUP (VINCOM) VIC HOSE 56615 rất cao
9 Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà
Khang Điền
KDH HOSE 389 thấp
10 Công ty cổ phần Cơ điện lạnh - REE REE HOSE 4722 trung bình
NGÀNH BĐS
NGÀNH BĐS
Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong ngành BĐS
STT Mã CK ROE Cổ tức EPS tỷ lệ cổ tức b Tỷ lệ tăng
trưởng cổ
tức (g)
1 SCR
0.04
- 839 0.00% 100.00% 4.00%
2 TKC
0.01
500 110 454.55% -354.55% -3.55%
3 PFL
-0.05
600 -494 -121.46% 221.46% -11.07%
4 HAG
0.04
1,000 655 152.67% -52.67% -2.11%
5 LCG
0.01
500 -21 -2380.95% 2480.95% 24.81%
6 ITA

0
- 44 0.00% 100.00% 0.00%
7 VNI
0
- 4 0.00% 100.00% 0.00%
8 VIC
0.22
1,960 2414 81.19% 18.81% 4.14%
9 KDH
-0.05
-
-
1319 0.00% 100.00% -5.00%
10 REE
0.16
1,600 2732 58.57% 41.43% 6.63%
Trung bình ngành 1.79%
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam
Năm 2008 2009 2010 2011 2012
g 6.31% 5.32% 6.78% 5.89% 5.03%
Tốc độ phát triển của ngành BĐS nhỏ hơn nhiều so với tốc độ
phát triển của cả nền kinh tế. Kể từ năm 2008, tốc độ phát
triển của nền kinh tế Việt Nam sụt giảm nhiều, từ trên 8%
xuống chỉ còn hơn 5%, trong đó ngành BĐS bị giảm mạnh,
tính đến năm 2013 chỉ còn 1.79%. Nhiều nguyên nhân dẫn
đến sự sụt giảm nghiêm trọng
2008 2009 2010 2011 2012
Trung
bình
ngành

2012
So sánh với
trung bình
ngành
Tỉ số nợ / Debt ratio
0.73 0.75 0.63 0.77 0.81 0.50
Cao hơn
Tỉ số khả năng thanh
toán lãi vay / Times
-interest - earned ratio
(R
T
)
1.56 6.66 7.15 2.82 3.42 1.64
Cao hơn
Tỉ số thanh toán hiện
thời / Current ratio (R
C
)
2.15 5.13 2.54 0.93 1.12 1.76
Thấp hơn
Tỉ số thanh toán nhanh /
Quick ratio (R
Q
)
2.13 5.12 2.11 0.50 0.43 0.87
Thấp hơn
Vòng quay tồn kho /
Days in inventory
4.80 27.15 0.81 0.23 0.30 0.68

Thấp hơn
Biên lợi nhuận / Net
profit margin
0.52 0.46 0.60 0.35 0.20 0.21
Thấp hơn
Return on assets (ROA)
0.02 0.06 0.09 0.02 0.03 0.01
Cao hơn
Return on equity (ROE)
0.08 0.43 0.34 0.13 0.15 0.03
Thấp hơn
EPS (ngàn đồng)
134.3
8
968.2
1
2485.4
9
884.8
7 1692.96 326.23
Cao hơn
P/E
591.6
0 97.09 39.23
112.4
5 47.25 42.89
Cao hơn
P/B (Book value)
49.26 42.21 13.23 14.21 7.03 2.03
Cao hơn

TỶ SỐ TÀI CHÍNH (VIC)
THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH
Sát nhập: Công ty Vinpearl sẽ chính thức sát nhập
vào công ty Vincom cuối năm 2011. Sau khi sát
nhập sẽ trở thành tập đoàn Vingroup, vẫn giữ mã
giao dịch trên sàn chứng khoán HOSE là VIC. Quá
trình sát nhập này làm cho VIC trở thành công ty có
vốn hóa thị trường lớn nhất trong ngành BĐS, và
tận dụng được lợi thế của cả hai công ty khi Vincom
mạnh nhất trong lĩnh vực BĐS trong khi Vinpearl lại
là cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực du lịch giải trí
Về cổ phiếu: Vingroup sẽ xin ý kiến cổ đông phát
hành thêm tối đa 150 triệu cổ phần trong khoảng
thời gian từ quý II đến quý IV năm 2013 tại
Singapore
Về trái phiếu:
Tổng giám đốc Vingroup đã trình Hội đồng quản trị một
kế hoạch chào bán trái phiếu không chuyển đổi ra thị
trường quốc tế nhằm huy động vốn. Dự kiến, giao dịch
chào bán và phát hành trái phiếu sẽ được hoàn thành
trong năm 2013.
Trước đó, Vingroup tính đến ngày 5/7/2012 đã hoàn
thành phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tê với giá trị
300 triệu USD và niêm yết trên Sở Giao dịch chứng
khoán Singapore.
Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 3/4/2017,
lãi suất 5%/năm và thanh toán 6 tháng/lần. Giá chuyển
đổi ban đầu của trái phiếu là 112.300 đồng/cổ phần và
hiện giá chuyển đổi là 60.000 đồng/cổ phần. Tỷ giá được
giữ cố định 20.900 đồng/USD

THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH
ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC
Ưu điểm
VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất lượng
cao
VIC là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết
định toàn bộ giá trị bất động sản
Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động
VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và linh hoạt
Khả năng thương lựợng với các nhà cung cấp giúp giảm bớt
áp lực dòng tiền
Đội ngũ lãnh đạo Cty: Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Phạm
Nhật Vượng đã có nhiều thành tích trong hoạt động kinh doanh cả
trong và ngoài nước. Tại Việt Nam, ông là người sáng lập và đồng
hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương
hiệu bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu
hàng đầu trong lĩnh vực khách sạn, du lịch và giải trí.
ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC
Rủi ro: Cầu BĐS vẫn yếu, việc pha loãng do trái phiếu
chuyển đổi, thanh khoản thấp và tỷ trọng ETF nắm giữ
khá lớn. Những nguy cơ từ pha loãng chuyển đổi trái
phiếu quốc tế, kéo theo việc phát hành thêm khoảng
10% cổ phiếu. Khối lượng giao dịch thấp và tỷ lệ nắm
giữ bởi ETF khá lớn cũng có thể khiến giá VIC biến
động mạnh trong các giai đoạn các quỹ ETF tái cân
bằng
Nhược điểm:
Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết
năm 2013 do ưu tiên đầu tư XCDB cho hai dự án
Royal City và Times City

Nhiều dự án được thi công cùng lúc khiến công ty đối
mặt nhiều hơn với rủi ro về thi công và thị trường.
ĐỊNH GIÁ THEO DDM
ĐỊNH GIÁ THEO DDM
STT
(cột
1)
Ngày
(cột 2)
Giá
đóng
cửa
cổ
phiếu i
(cột 3)
Giá đóng
cửa
(VN
index)
(cột 4)
Suất sinh
lợi của cổ
phiếu i
(Ri)
(cột 5)
Suất sinh
lợi VN
index
(Rm)
(cột 6)

Suất sinh
lợi phi rủi
ro
(Rf)
(cột 7)
Ri-Rf
(cột 8)
Rm-Rf
(cột 9)
β
1 11/30/2012 A1 B1
=(A1-
A2)/A2
=(B1-
B2)/B2
=Rfyear/364
=cột 5-cột
7
=cột 6-
cột7
=cột
8/cột 9
2 11/29/2012 A2 B2
Chạy hàm slope giá trị β ngày sẽ được hệ số beta của năm
Cách tính beta
ĐỊNH GIÁ THEO DDM
Ước lượng tỷ suất lợi tức kì vọng của các cổ phiếu
STT Mã CK Bêta
Tỷ suất lợi tức
kì vọng (k)

1 SCR
2.17
26.90%
2 TKC
0.06 8.96%
3 PFL
1.93 24.86%
4 HAG
1.27 19.25%
5 LCG
1.59 21.97%
6 ITA
1.58 21.88%
7 VNI
0.31 11.09%
8 VIC
0.64 13.89%
9 KDH
0.64 13.89%
10 REE
1.32 19.67%
Trung vị ngành 19.67%
ĐỊNH GIÁ THEO DDM
Định giá theo DDM
STT Mã CK Tỷ suất lợi
tức kì
vọng (k)
Tỷ lệ tăng
trưởng cổ
tức (g)

Cổ tức
(Do)
Cổ tức dự
kiến (D1)
Giá trị nội
tại của cổ
phiếu
(Vo)
1 SCR 26.90% 4.00% - - -
2 TKC 8.96% -3.55% 500 482.27 3,856.50
3 PFL 24.86% -11.07% 600 533.56 1,485.09
4 HAG 19.25% -2.11% 1,000 978.93 4,584.76
5 LCG 21.97% 24.81% 500 624.05
(21,938.5
6)
6 ITA 21.88% 0.00% - - -
7 VNI 11.09% 0.00% - - -
8 VIC 13.89% 4.14% 1,960 2,041.10 20,929.01
9 KDH 13.89% -5.00% - - -
10 REE 19.67% 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96
ĐỊNH GIÁ TƯƠNG ĐỐI THEO P/E
STT Mã CK EPSo Tỷ lệ tăng
trưởng cổ
tức (g)
EPS1 P/E Giá cổ
phiếu
nội tại
(theo
đương
đối P/E)

Giá trị nội
tại của cổ
phiếu (theo
DDM)
Giá trị cổ
phiếu
hiện hành
(ngày
10/5/2013)
1 SCR 839 4.00% 873 9.1 7,940.30 0 7,600
2 TKC 110 -3.55% 106 35.5 3,766.55 3856.499 3,900
3 PFL -494 -11.07% (439) -4.9 2,152.57 1485.094 2,400
4 HAG 655 -2.11% 641 34.7 22,249.64 4584.757 22,800
5 LCG -21 24.81% (26) -290.5 7,614.01 -21938.6 6,100
6 ITA 44 0.00% 44 156.8 6,899.20 0 6,900
7 VNI 4 0.00% 4 875 3,500.00 0 3,500
8 VIC 2414 4.14% 2,514 26.5 66,617.82 20929.01 64,500
9 KDH -1319 -5.00% (1,253) -7 8,771.35 0 9,200
10 REE 2732 6.63% 2,913 7.6 22,139.71 13082.96 20,700
LỜI KHUYÊN
Vincom là một doanh nghiệp hàng đầu trong kinh doanh bất động sản
cao sấp.
Chiến lược, chiến thuật rõ ràng.
Các dự án bát động sản nằm ngay tại các vị trị mấu chốt, chủ đạo của
tphcm và HN.
Có thương hiệu trên thị trường, có được lòng tin của khách hàng.
Có dòng tiền ổn định từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê
Bảo đảm tiến độ xây dựng đúng cam kết
Chất lượng dịch vụ tốt và giá cả cạnh tranh, thời gian hoàn thành dự
án nhanh chóng.

Ban quản lý và lãnh đạo làm việc hiệu quả, chuyên nghiệp và nhiều
kinh nghiệm.
Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả.
Những điểm cần lưu ý:
Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung,
với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn vốn
điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ
đông thiểu số có thể không được bảo đảm.
Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án
bất động sản cao cấp. Thị trường hiện tại
đang bị khủng hoảng và nhiều biến động,
do đó các dự án này của Vincom có tính
thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng
thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.
Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư
cho các dự án không ngừng tăng cao.
LỜI KHUYÊN
Những điểm cần lưu ý:
Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ
đông lớn nắm giữ phần lớn vốn điều lệ, do vậy một
số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được
bảo đảm.
Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động
sản cao cấp. Thị trường hiện tại đang bị khủng hoảng
và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom
có tính thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng
thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.
Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự
án không ngừng tăng cao.