Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn thực hiện tại tỉnh lào cai

TỐNG DUY TOÁN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

Ph¸p lt vỊ cÊp giÊy chøng nhËn
LUẬT KINH TẾ

qun sư dơng đất đối với quyền sử dụng đất
là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn
thực hiện tại tỉnh Lµo Cai

TỐNG DUY TỐN

2018 - 2020

HÀ NỘI - 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ph¸p lt vỊ cÊp giÊy chøng nhËn
qun sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất
là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn
thực hiện tại tỉnh Lào Cai

TNG DUY TON

Chuyờn ngnh : Lut kinh tế
Mã số

: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN VĂN BIÊN

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi là Tống Duy Tốn, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin
cam đoan đây là cơng trình độc lập của riêng tơi mà khơng sao chép từ bất kỳ
nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích
trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận
của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết
quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách
quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số
liệu cũng như các thông tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Tống Duy Toán

LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội
và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Trần Văn Biên về đề tài luận văn:
"Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng
đất là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lào Cai".
Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,
động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của
Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt q
trình tơi học tập, nghiên cứu tại Trường.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Trần Văn Biên
đã tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau
đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt q
trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một
cách hoàn chỉnh nhất, nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định
mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tơi rất mong nhận được sự góp
ý của Q thầy, cơ giáo để luận văn được hồn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã ln bên tơi,
động viên và khuyến khích tơi trong q trình thực hiện luận văn, cơng trình
nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Tống Duy Toán


MỤC LỤC

Trang
1

MỞ ĐẦU

Chƣơng 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ VÀ CHỒNG

Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.
Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
1.2.1. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
1.2.2. Cơ cấu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

8

1.1.

8
8
9
10
10
16

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ
TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ VÀ CHỒNG TỪ THỰC TIỄN THỰC
HIỆN TẠI TỈNH LÀO CAI

Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
2.1.1. Sự phát triển của hệ thống pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung
của vợ và chồng
2.1.2. Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
2.2.
Thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng trên địa bàn tỉnh
Lào Cai
2.2.1. Tổng quan về tỉnh Lào Cai

23

2.1.

23

23
28

50
50


2.2.2. Thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng trên địa
bàn tỉnh Lào Cai
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU

53

QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ
TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ VÀ CHỒNG TỪ THỰC TIỄN TẠI
TỈNH LÀO CAI

3.1.

3.2.

3.3.

3.3.1.

3.3.2.
3.3.3.
3.3.4.
3.3.5.
3.3.6.
3.3.7.

Yêu cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và
chồng từ thực tiễn tại tỉnh Lào Cai
Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng từ thực
tiễn tại tỉnh Lào Cai
Giảiaphápanângacaoahiệuaquảathựcahiệnaphápaluật về cấp giấy
chứng nhậnaquyềnasửadụngađấtalàatàiasản chung của vợ và
chồng trên địa bàn tỉnh Lào Cai
Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền
Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính
Đối với văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
Về xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dự liệu địa chính
Nâng cao năng lực trình độ chun mơn và đạo đức của đội
ngũ cán bộ, công chức
Nâng cao ý thức pháp luật của người dân
Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm

KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

66

66

68

71
71
72
74
74
74
75
76
78
80


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai0là tặng vật0mà tạo hóa0trao cho con người,0là tài ngun
thiên nhiên0vơ cùng quý giá,0là nguồn gốc của0mọi ngành sản xuất0và mọi
sự tồn0tại mà kết tinh0trong đó là0sức lao động0của con người.0Ở Việt
Nam,0đất đai thuộc sở0hữu toàn dân0do Nhà nước đại diện0quản lý để0đảm
bảo việc0sử dụng đất đai0một cách hiệu0quả, hợp lý và0tiết kiệm.0Nhằm
phát triển0và tận dụng tối0ưu hóa nguồn0lực đất đai,0pháp luật ghi0nhận và
bảo0vệ quyền của người sử0dụng đất,0cho phép người0sử dụng đất quyền
“Được cấp Giấy0chứng nhận quyền0sử dụng đất,0quyền sở hữu0nhà ở và
tài0sản khác gắn liền0với đất” [27, Điều 166] -0một quyền cơ0bản vô cùng
quan0trọng và thiết0yếu trong việc quy0định về quyền0của người sử0dụng đất
trong pháp luật đất0đai.
Cấp giấy0chứng nhận quyền0sử dụng0đất (GCNQSDĐ) là vấn0đề mang
tính kinh0tế, xã0hội nhưng cũng0là vấn đề phức0tạp về mặt pháp0lý. Với
mục0tiêu hoàn thiện hệ0thống pháp0luật đất0đai, Nhà nước ta đã0và đang sử
dụng linh hoạt các công0cụ và phương0tiện khác nhau như ban0hành hàng
loạt các văn0bản pháp0luật để điều chỉnh quan0hệ đất0đai mà tiêu biểu là
việc ban0hành Luật0Đất đai năm02013 đã tạo dựng cơ0sở pháp lý hữu0hiệu
cho hoạt động quản0lý nhà0nước nói chung và hoạt động quản0lý trong lĩnh
vực đất0đai nói riêng. Sự ra đời của Luật0Đất đai0năm 2013 với mục0tiêu
giải0quyết các bất cập còn0tồn tại trong Luật0đất đai năm02003, những quy
định trong văn0bản này mang tới những đổi0mới nhằm giải0quyết dứt điểm
các vấn đề trong0đăng ký, cấp0GCNQSDĐ hiện0nay. Tuy0nhiên, thực tiễn
thi hành pháp0luật về cấp GCNQSDĐ còn bộc0lộ một số hạn0chế như quy
định về nộp0tiền sử dụng0đất khi cấp giấy chứng0nhận còn quá0cao so với
khả năng tài0chính của đa số người0dân, quy định về điều0kiện cấp giấy
chứng nhận còn chưa0phù hợp với thực0tế sử dụng đất,...

Hiện0nay, do nhiều nguyên0nhân khác0nhau, các tranh0chấp, sai phạm
phát0sinh trong quá trình cấp0GCNQSDĐ ngày càng phát0triển đa dạng và
phức0tạp. Giải0quyết tốt các vấn0đề này có tầm0quan trọng trong việc bảo vệ
quyền, lợi0ích hợp0pháp của cơng0dân, đồng0thời góp phần vào sự phát triển
1


kinh0tế - xã0hội của đất0nước. Lào0Cai là một trong những tỉnh có diện tích
đất đai lớn, nên quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh vừa có những
nét của thành phố, thị xã, lại có những nét của huyện miền núi trong q trình
phát triển đơ thị. Đây0là tỉnh được xem là có nhiều khó0khăn và phức0tạp
nhất của cả0nước trong quản0lý nhà nước về đất0đai và cũng được các cấp
lãnh0đạo lựa chọn thực hiện nhiều mơ0hình thí0điểm quản0lý nhà0nước như:
dịch0vụ hành chính0cơng, cải cách hành0chính “một0cửa”, khốn0thu - chi
hành0chính,… Được đánh0giá là nơi các giao0dịch liên quan đến bất động
sản diễn ra sôi0nổi, những vấn0đề trong quản0lý nhà nước về đất0đai của tỉnh
Lào0Cai đang đối mặt khá phức0tạp, mang nhiều nét đặc0trưng mà nhiều tỉnh
khác trên cả0nước gặp phải mà điển0hình là cơng tác cấp GCNQSDĐ đối với
quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài0sản chung của0vợ và0chồng. Vấn đề thực
thi pháp0luật cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài0sản chung của vợ và
chồng trên địa0bàn tỉnh Lào0Cai được nghiên0cứu, giải0quyết tốt sẽ mang lại
những bài0học cả về lý thuyết và thực0tiễn cho các tỉnh0khác tham0khảo và
học tập.
Trước thực0trạng đó và trong bối0cảnh Luật Đất0đai năm02013 đang
có hiệu0lực và được triển0khai trong thực0tiễn thì việc nghiên0cứu, phân tích,
làm rõ cơ0sở lý luận và thực0tiễn thi hành những quy0định của pháp luật về
cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ0là tài sản0chung của vợ0và chồng từ thực0tế
của một địa phương như tỉnh Lào0Cai là hết sức cần0thiết và có ý nghĩa trong
việc triển0khai có hiệu quả pháp0luật đất đai, đáp0ứng được yêu cầu đặt ra
trong cơng0cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện cải0cách thủ tục

hành0chính, nhằm tinh0giản, loại bỏ những0khâu khơng cần thiết trong quá
trình quản0lý để giảm bớt phiền0hà, tạo thuận0tiện cho nhân0dân, khiến cho
người0sử dụng đất coi việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài0sản chung
của vợ0và chồng là quyền0chứ khơng phải trở thành nghĩa0vụ.
Để có một cái nhìn tổng quát về vấn đề cấp GCNQSDĐ đối với
QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn
thiện theo xu hướng của Luật Đất đai năm 2013, tác giả xin lựa chọn đề tài:
“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử
dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn thực hiện tại tỉnh
Lào Cai” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐlà tài sản chung của vợ và
chồng được đề cập thường xuyên trong nghiên#cứu và giảng#dạy về Nhà
nước và pháp0luật, đặc biệt là ngành0Luật Kinh0tế. Trong#các giáo#trình
luật của các#trường đại#học (Giáo#trình Luật Đất#đai) đều có#trình#bày về
vấn đề cấp GCNQSDĐ là tài#sản chung của vợ#và#chồng. Trong#các sách
chuyên#khảo, đây là vấn đề thường#xuyên được đề#cập tới: Nguyễn Minh
Tuấn0(2011), Đăng0ký bất động sản0-0Những vấn0đề lý0luận và thực0tiễn,
NXB Chính0trị quốc0gia; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Minh0Tuấn, Trần
Hùng Phi, Trần0Thị0Minh Hà0(2004),0Sổ0tay bình0đẳng giới trong0cấp
giấy chứng0nhận quyền sử dụng0đất, NXB. Chính trị quốc gia,... Ngồi0ra,
cũng có nhiều bài0viết, cơng trình nghiên0cứu pháp0luật khác đề0cập đến
vấn đề cấp GCNQSDĐ dưới0nhiều góc0độ khác0nhau: Nguyễn0Minh0Hằng,
Nguyễn0Thuỳ0Trang0(2011), “Một0số vướng0mắc về thẩm0quyền cấp và huỷ
giấy chứng0nhận quyền0sử dụng đất cho0người Việt0Nam định0cư ở nước
ngồi theo pháp0luật đất0đai hiện0hành”, Tạp0chí Nghề Luật, (3), tr. 30-34;
Trần0Luyện0(2004), “Một số ý0kiến về đẩy0mạnh tiến độ cấp0giấy chứng

nhận quyền0sử dụng0đất”, Tạp chí0Ngân0hàng,0(10),0tr. 64-65; Phùng0Văn
Ngân0(2008), “Bàn0về giấy chứng0nhận quyền0sử dụng0đất”,0Tạp chí Dân
chủ và pháp0luật,0(4),0tr.25-27; Phạm0Hữu0Nghị0(2009), “Giấy chứng nhận
quyền0sử dụng0đất ghi cả họ0tên0vợ và họ0tên0chồng: Một0số vấn0đề đặt ra”,
Tạp0chí Dân0chủ và pháp0luật,02(203),0tr. 50-53; Dỗn0Hồng0Nhung (2007),
“Nữ0quyền và quan0hệ giữa vợ0chồng -0nhìn từ khía0cạnh pháp0lý của giấy
chứng0nhận quyền sử0dụng đất trong0Luật Đất0đai năm02003”,0Tạp chí
Luật học,0(6),0tr. 58-63; Trần0Thị0Hồng0(2009), “Quan0hệ vợ0chồng trong
đứng0tên giấy chứng0nhận quyền sử0dụng nhà và0đất ở -0Thực trạng và các
yếu tố tác0động”, Tạp0chí Nghiên0cứu Gia0đình và0Giới,0(2),0tr. 14-25;
Đặng Anh0Qn0(2006), “Một0số suy0nghĩ về Giấy0chứng nhận quyền0sử
dụng đất”, Tạp0chí Khoa0học pháp0lý,02(33),0tr. 33; Võ Quốc Tuấn0(2013),
“Một số0ý kiến về quyền của0cá nhân trong giấy0chứng nhận quyền sử0dụng
đất cấp cho0hộ gia0đình”,0Tạp chí Nghề0luật,0(6), tr. 24-25; Nguyễn Thị
Minh (2013), “Hoànathiện phápaluật về cấpagiấy0chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sởahữu nhàaở và tài sảnakhác gắn liền vớiađất cho hộ gia đình,
3


cáanhân”, Luận văn thạcasĩ luậtahọc, Trường Đạiahọc Luật HàaNội; Liễu
Duy Khánh (2020), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong quan hệ tài sản vợ chồng và thực tiễn áp dụng tại huyện Tràng Định,
tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đạiahọc Luật HàaNội…
Vấn0đề cải0cách thủ0tục hành0chính hiện0nay đang thu0hút sự chú0ý
của hiều0nhà nghiên0cứu. Liên0quan đến vấn0đề này, pháp0luật về cấp
GCNQSDĐ đối0với QSDĐ là tài0sản chung của0vợ và0chồng được0nhìn
nhận từ rất0nhiều góc0độ, được phân0tích về0các tác0động của0nó đối với
nhiều hiện0tượng khác0nhau của đời0sống xã0hội. Các cơng0trình nghiên
cứu trên0đây ở những mức0độ và phạm0vi khác0nhau đều đã đề0cập và bình
luận về vấn0đề cấp GCNQSDĐ với QSDĐ là0tài sản0chung của vợ và chồng,

từ đó cung cấp những thơng tin hữu ích liên quan đến vấn đề này. Tuy0nhiên,
đặt trong bối0cảnh Luật0đất đai0năm02013 vừa ra0đời với những thay0đổi
trong các quy định0về cấp0GCNQSDĐ, thì0cần có một cơng0trình nghiên
cứu để xem0xét dưới khía cạnh pháp0lý và thực0tiễn về cấp0GCNQSDĐ đối
với QSDĐ là tài0sản chung của0vợ0và chồng để cung0cấp những thông0tin
và xu0hướng thay0đổi trong tương0lai đối với vấn đề0này. Trên cơasở
tiếpathu, kếathừa những thànhatựu khoaahọc của các cơngatrình nghiênacứu
đã cơngabố, luậnavăn tiếpatục tìm hiểu, bổasung và hồnathiện hệathống cơ
sở lýaluận của phápaluật vềacấpaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tài sản chung
của vợ và chồng, chỉara những điểmamới trongaLuật Đấtađai năm 2013
vềavấn đề này. Trênacơ sởađó, phânatích, tìmahiểu các nộiadung cụathể trong
thựcatiễn thi hành phápaluật về cấpaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tài sản
chung củaavợ vàachồng để có những giảiapháp bổasung hồnathiện cần thiết.
3. Mụcađíchavàanhiệmavụanghiênacứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích, làm rõ những vấn đề
lý luận và thực tiễn pháp luật về cấp giấy GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài
sản chung của vợ và chồng trên địa bàn tỉnh Lào Cai, qua đó đề xuất các giải
pháp hồn thiện.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trênacơasởamụcađích nghiênacứu nêuatrên, nhiệmavụ nghiên cứu của
luận văn được đặtaraalà:
4


- Hệ thống, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp
GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng;
- Đánhagiá các quyađịnh phápaluật về cấpaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ
là tàiasản chungacủa vợavàachồng. Chỉara nhữngađiểm mớiatrong Luậtađất
đai năma2013 về vấn đề cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ và chồng ở Việt Nam;
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với
QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Từađó làm
rõ những hạnachế, bấtacập vàađềaxuất mộtasố giải phápanhằm khắcaphục những
hạnachế và nângacao hiệuaquả thựcathiapháp luật vềaGCNQSDĐ vớiaQSDĐ
là tài sảnachungacủaavợavàachồng.
- Phân tích thực trạng cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung
của vợ và chồng tại tỉnh Lào Cai. Từ đó đánh giá những kết quả và tồn tại
trong hoạt động quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản
chung của vợ và chồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đề xuất phương hướng, giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà
nước về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng và
đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với
QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng trên địa bàn tỉnh Lào Cai nói riêng
trong q trình quản lý nhà nước về đất đai.
4. Đốiatƣợngavàaphạmavianghiênacứualuậnavăn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quyađịnh và quanahệ phápaluật vềacấpaGCNQSDĐ đốiavới
QSDĐ làatàiasản chung củaavợavàachồng;
- Nghiên cứu các quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Lào Cai
về tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài
sản chung của vợ và chồng trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ
đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng ở Việt Nam; Nghiên cứu thực
tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của
vợ và chồng trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
5

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, dựa trên những quan điểm,
chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai, về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và về chế độ tài sản chung của vợ chồng.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận nói trên, luậnavăn đã sử dụng các phương
pháp nghiên cứu phổ biến của khoa học xã hội nói chung và khoa học pháp lý
nói riêng như: phân tích, tổng hợp, hệ thống, lịch sử, thống kê, so sánh, bình
luận, đánh giá, diễn giải, quy nạp… để thực hiện đề tài. Cụ thể, các phương
pháp nghiên cứu được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra
như sau:
- Phươngapháp hệathống, phânatích, phươngapháp lịchasử, đánhagiá,
tổng hợpađược sửadụng để nghiênacứu thựcatrạng phápaluật vềacấp GCNQSDĐ
với QSDĐ làatàiasản chungacủaavợ và chồngatừ thựcatiễn thựcahiện tại tỉnh
Lào Cai;
- Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh
giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng
để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài
sản chung của vợ và chồng ở Việt Nam và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp
GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng tại tỉnh Lào Cai;
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy
nạp… được sử dụng để nghiên cứu về các Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với
QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn tại tỉnh Lào Cai.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong phú thêm tri

thức khoa học pháp lý chuyên ngành về cấpaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ
làatàiasản chung của vợachồng. Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham
khảo cho những người làm công tác nghiên cứu, học tập, bảo vệ pháp luật.
Đặc biệt là đối với các cơ sở đào tạo luật.
6


6.1. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt động thực thi pháp luật về
cấpaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ làatàiasản chung của vợachồng. Đặc biệt,
luận văn nghiên cứu gắn với thực tiễn tại địa phương, kết quả của luận văn có
ý nghĩa góp phần đảm bảo và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp
GCNQSDĐ đốiavới QSDĐ làatàiasản chung của vợachồng tại tỉnh Lào Cai.
Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang được tiến hành sửa đổi, luận văn
cũng góp phần cung cấp luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện các quy định của
Luật này về cấpaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ làatàiasản chung của vợ chồng.
7. Bố cục của luận văn
Ngoàiaphần mởađầu, kếtaluận và tàialiệu thảm khảo, luậnavăn được
kếtacấu thànha3achương với nộiadung nhưasau:
Chươnga1: Những vấnađề lýaluận và phápaluật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đốiavới quyền sử dụng đất là tàiasản chung của vợ và chồng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp đối với quyền sử dụng đất là
tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lào Cai.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đốiavới quyền sử
dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng từ thực tiễn tại tỉnh Lào Cai.

7

Chƣơng 1
NHỮNG#VẤN#ĐỀ LÝ#LUẬN VÀ PHÁP#LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN#QUYỀN SỬ#DỤNG ĐẤT#ĐỐI#VỚI
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT#LÀ TÀI#SẢN#CHUNG CỦA VỢ VÀ CHỒNG
1.1. Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
1.1.1. Cơ sở lý luận
ỞaViệtaNam, doatính chất đặc thùacủa chế độ sởahữu đấtađai: Đất đai
thuộc sởahữu toàn dân do Nhàanước đạiadiện chủ sởahữu song trên thực tế
Nhà nướcakhông chiếmahữu, sửadụng đất đaiamà giaoađất, choathuê đất, công
nhận QSDĐ đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâuadài. Lýaluận vềaquyền và nghĩaavụacủa người sửadụng đấtaở nướcata
hình thành vàaphát triển dựaatrên quan điểm xácađịnh quyềnalợi của người
lao động làađộng lực trực tiếp phátatriển xãahội của Đảng trong lĩnh vực đất
đai; theoađó, hộagiaađình, cáanhân làađơn vị kinh tếatự chủ trong sảnaxuất
nông, lâmanghiệp được Nhàanước giaoađất, choathuê đất sửadụng ổn định
lâu dài và đượcachuyển QSDĐ. Nhàanước bảo hộaquyền vàalợi ích hợpapháp
của người sửadụng đất. Được cấpaGCNQSDĐ làamột trong nhữngaquyền của
người sửadụng đất được ghianhận trong các đạoaLuật Đấtađai. Đây làamột
bảo đảm pháp lýanhằm bảo vệaQSDĐ củaahộ giaađình, cáanhân [16, tr. 16].
Hànhaviaxác lập QSDĐ choangười sửadụng đất bắt đầuatừ việc hộ
gia đình, cáanhân nộp đơn xinagiaoađất, choathuê đất, cônganhận QSDĐ và
kết thúc khi cơaquan nhàanước cóathẩm quyền raamột quyết định hànhachính
giao đất, choath đất hoặc cônganhận QSDĐ cho người đang sửadụng đất ổn
định; đồngathời, hai người sửadụng đất phảiathực hiện nghĩaavụatài chính
liên quan đến việc xác lập QSDĐ (nếuacó). Sau thờiađiểm này, người sử dụng
đất được phápaluật cho hưởng các quyềnavà nghĩa vụacủa người sửadụng đất.
Mặc dùavậy để thực hiện cácaquyền đốiavới đấtađai, haiangười sửadụng đất
phải thực hiện thủatục tiếp theo làađăng ký QSDĐ đểađược cấp GCNQSDĐ,
vớiabản chất làaviệc chính thức ghiavào văn bản của cơaquan nhàanước có

thẩm quyền những thơngatin cần thiết của sựakiện làm phát sinh quyền sử
dụng đối vớiađất đai. Chỉasau khi đăng kýaquyền đốiavới đấtađai, đượcacấp
8


GCNQSDĐ, haiangười sửadụng đất mớiađược thựcahiện các giaoadịch liên
quan đến QSDĐ.
Vớiađặc thùađất đaiathuộc sởahữu toànadân do Nhàanước đại diện
chủasở hữu vàathống nhất quảnalý đấtađai, Nhà nước cóavai trị đặcabiệt
quanatrọng trong hoạt động cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, hoạt động đăng ký,
cấp GCNQSDĐ chỉađược thực hiện sauakhi Nhàanước “traoaquyền” sửadụng
đất choahai người sửadụng. Bởialẽ xét vềamặt lý luận, mặc dùađất đai thuộc
sởahữu toàn dân doaNhàanước đại diện chủasở hữuasong trên thực tế Nhà
nước khơng trực tiếp sửadụng đất màatrao đấtacho hộagia đình, cáanhân chiếm
hữu, sửadụng ổnađịnh, lâu dài thơng quaacác hành viahànhachính: giao đất,
choathuê đất hoặc cônganhận QSDĐ của người đang sửadụng đất ổn định. Để
đảmabảo choaviệc cấpaGCNQSDĐ đượcathực hiện côngakhai, minh bạch và
côngabằng, các quy định vềacấp GCNQSDĐ được banahành
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Đấtađai làabất động sản cóagiá trị lớn, cóavai trị quanatrọng trong
việc duy trì vàabảo đảm cuộcasống, cũng như sựaphát triển đốiavới đờiasống
củaamỗi conangười. Bởiavậy, người dân mong muốn được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với đất đai nhằm tạo cơ sở pháp lý để bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho họ trong quá trình sử dụng đất, cũng là
điều kiện cho người có QSDĐ hợp pháp trong việc thiết lập các quan hệ tài
sản với Nhà nước cũng như đối với các chủ thể khác.
Đểaquản lýađất đai cóahiệu quả thìaNhàanước phải quản lýathật tốt
việc cấpaGCNQSDĐ bằng phápaluật. Trước khi LuậtaĐất đai năm 2003 ra
đời, mảng phápaluật liên quan đến vấn đềacấp GCNQSDĐ làatài sản chung
của vợavàachồng dường nhưachưa được Nhàanước chú trọng; biểu hiệnaở

việc cácaquy định vềacấp GCNQSDĐ cho cácachủ thể được quy định rảiarác
ở rất nhiều văn bản phápaluật khác nhau nênatính đồng bộakhơng cao; việc
xác lập cácađiều kiện đểađược cấp GCNQSDĐ cịn q chặt chẽavàaxa rời
thực tiễn,… Cơng tácacấp GCNQSDĐ cịn yếuakém, kếtaquả cấp GCNQSDĐ
chưaađạt uacầu đặtara, cơachế quảnalý, trìnhatự, thủatục hànhachính thực hiện
quyền cấpagiấy chứng nhận cịnagây phiền hàacho ngườiadân, không tạo điều
kiện choaviệc phát triểnathị trường QSDĐ, thịatrường bấtađộngasản [21, tr. 50].
9


Sựahình thành vàaphát triển củaathị trường QSDĐ địiahỏi pháp luật
đấtađai phải quảnalý được tình hình sửadụng đất, điềuachỉnh đượcasự phát
triển củaacác quan hệađất đai theo hướng phátatriển nền kinhatế thị trường
theo định hướng xãahội chủanghĩa. Quản lýathị trường QSDĐ trong đó có nội
dung cấpaGCNQSDĐ làatài sản chung củaavợavàachồng trởathành nội dung
quan trọng trong cácanội dung quản lýanhà nước vềađấtađai.
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
1.2.1. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
Kể#từ khi#Hiến#pháp#năm#1980 được ban#hành, đất#đai nước ta thuộc
sở#hữu toàn#dân do Nhà#nước đại#diện chủ#sở#hữu và thống#nhất quản#lý.
Nhà#nước thực#hiện quyền của#chủ sở#hữu thơng#qua#việc: quyết định#quy
hoạch, kế#hoạch sử#dụng đất; cho#phép chuyển mục#đích sử#dụng đất#và
quy định thời#hạn sử#dụng đất; quyết#định giá#đất; quyết#định chính#sách
điều#tiết phần giá#trị tăng#thêm từ#đất không#phải do người sử#dụng#đất
tạo#ra; trao QSDĐ và thu#hồi đất#để sử#dụng vào các mục#đích quốc phịng,
an#ninh, phục#vụ lợi#ích quốc#gia, lợi#ích cơng#cộng và các dự#án phát
triển kinh#tế, xã#hội theo quy#định của pháp#luật. Nhà#nước không trực tiếp
sử dụng#đất mà trao# QSDĐ thơng#qua các hình#thức giao#đất, cho th đất,

cho#phép nhận chuyển#nhượng QSDĐ từ người#khác hoặc công#nhận QSDĐ
đối#với người sử#dụng đất ổn#định. Như vậy,#cá nhân, tổ#chức chỉ có QSDĐ
khi được Nhà#nước cho#phép, có#nghĩa chủ#thể sử#dụng đất khơng#có tư
cách chủ sở#hữu#đất#đai và#người sử#dụng đất chỉ#được thực#hiện các
quyền cũng#như phải thực#hiện các#nghĩa vụ#mà Nhà#nước - đại#diện chủ
sở hữu đất#đai cho#phép. Để thực#hiện quyền đại#diện chủ sở#hữu toàn#dân
đối với đất#đai và thống#nhất quản#lý đất#đai trong phạm#vi cả#nước, Nhà
nước đã ban#hành các văn#bản quy#phạm đất#đai, cũng như quyết#định quy
hoạch, kế#hoạch sử#dụng đất, quy#định cụ thể#các quyền#và nghĩa#vụ cơ
bản của người sử#dụng#đất.
Một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào
quan hệ pháp luật đất đai là quyền được cấp GCNQSDĐ. Khoản#1#Điều#166
Luật Đất#đai năm#2013 quy#định người sử#dụng đất “Được#cấp Giấy
10


chứng#nhận quyền sử#dụng đất, quyền sở#hữu nhà#ở và#tài sản#khác gắn
liền#với#đất” [29]; khoản#4#Điều#98 Luật Đất#đai năm#2013 quy định:
“Trườngahợp quyền sửadụng đất hoặc quyền sửadụngađất, quyềnasở
hữuanhàaở và tàiasản khác gắnaliền vớiađất hoặc quyền sởahữu nhàaở
vàatài sảnakhác gắnaliền vớiađất là tàiasảnachung củaavợ vàachồng thì phải
ghiacả họ, tênavợ vàahọ, tênachồng vàoaGiấy chứnganhận quyền sửadụng
đất, quyền sởahữu nhàaở và tàiasản khác gắnaliền vớiađất, trừ trường hợp
vợ vàachồng có thỏaathuận ghiatên mộtangười. Trườngahợp quyền sửadụng
đất hoặcaquyền sửadụng đất, quyền sởahữu nhàaở và tàiasản khác gắnaliền
vớiađất hoặc quyền sởahữu nhàaở và tàiasản khác gắnaliền vớiađất là tài
sản chung củaavợavà chồngamà Giấy chứnganhận đã cấp chỉ ghiahọ, tên
củaavợ hoặcachồng thì được cấpađổi sangaGiấy chứnganhận quyền sửadụng
đất, quyền sởahữu nhàaở và tàiasản khác gắnaliền vớiađất để ghi cảahọ,
tênavợ vàahọ, tênachồng nếuacó yêuacầu”a[29]. Nhưavậy, quyền được cấp

GCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tàiasản chung củaavợ vàachồng là quyềnacơ
bản củaangười sửadụng đất và lnađược Nhàanước bảoađảm, đâyacũngalà
tráchanhiệm của cơaquan nhàanước có thẩmaquyền trongaviệc thựcathi công
tác quảnalý nhàanước đối với đấtađai. Theo quyađịnh của LuậtaĐấtađaianăm
2013,amột trong các điềuakiện để người sửadụng đấtađược thựcahiện các quyền
chuyểnađổi, chuyểnanhượng, choathuê, choathuê lại, thừaakế, tặng cho, thế
chấpaquyền sửadụngađất; gópavốn bằngaQSDĐalà phải có GCNQSDĐ.
Về kháianiệm tàiasản chungalà QSDĐacủaavợachồng: Theo quy định tại
khoản 1 Điềua33aLuật Hơnanhân và gia đình 2014 quy định “Quyền sử
dụng đất màavợ,achồng có được sauakhi kếtahơn là tàiasản chung của
vợachồng, trừ trườngahợp vợahoặcachồng được thừa kế riêng, được tặng
cho riêngahoặc cóađược thơngaqua giaoadịch bằng tàiasản riêng” [30].
Đểahiểu rõ kháianiệm GCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tàiasản chung
củaavợavàachồng, trướcahết chúngata cần làmarõ giấyatờ QSDĐ có đượcacoi
là tàiasản của người sửadụng đấtahay không?aTrong đờiasống hàngangày,
thôngaqua các giaoadịch chuyểnanhượng hoặcaqua việc được Nhàanước chuyển
giao, cơnganhận theo quyađịnh củaapháp luật,angườiadân sẽacó đượcađất để
khaiathác, sửadụng phụcavụ cuộcasốngacủa mình. Người có QSDĐ sẽ được
cơ quan nhà nước làm thủ tục và cấp GCNQSDĐ. Trong thực tiễn đời sống,
11


nhiều người còn gọi giấy này là sổađỏ. Vàakhi cần vayavốn ởacác ngânahàng,
người cóaGCNQSDĐ, thườngamang giấyatờ này đếnalàm thủ tụcathếachấp để
vayatiền. Từ thựcatế đó, mộtasố người vìathế mà quananiệm rằng, GCNQSDĐ
đốiavới quyền sửadụng đất là tàiasản chung củaavợavàachồng là mộtaloại tài
sản, do thôngaqua việc thếachấpaloại giấyatờ này, người thế chấp được nhận
tàiasản khác ở ngânahàng, là tiềnamặt. Cóamột sốatrườngahợp, GCNQSDĐ bị
mấtatrộm, chủ nhânacủa giấy chứnganhận đến cơaquan cơngaan trìnhabáo, là
mất tàiasản vàađề nghị xửalý theo quyađịnh của phápaluật. Vậy, GCNQSDĐ

đốiavới QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng cóathực sựalà mộtaloại
tàiasản?
Xét về mặt bản chất, GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của
vợ và chồng là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thơng tin về thửa đất và về vợ và
chồng có quyền sử dụng thửa đất đó. Nóiacáchakhác, GCNQSDĐaghi nhận
quyền sửadụng thửaađất củaahai ngườiasửadụng đất cụathể, là mộtaquyền về
tàiasản. GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng là hình
thức phápalý xácanhận quyền sửadụng đất của haiangười sửadụngađất vàamối
quanahệ giữa Nhàanước với tưacách là đạiadiện choaquyền sởahữu toànadân
đối vớiađấtađai và haiangười sửadụngađất [19, tr. 19].
Theo quyađịnh tạiaĐiềua105aBộaluật Dânasự năma2015, thì tàiasản
là vật,atiền, giấyatờ cóagiá vàaquyền tàiasản. Nếuacoi GCNQSDĐ là một loại
tàiasản thìanó sẽ làavật, bởiavì, hiểu theo tiêuachí lýahọc, vật làamột đối
tượng tồnatại, được xácađịnh bằngacác đơnavị đoalường, với hìnhathức,
tínhachất lýahóa cụathể. Trong giao dịch dân sự mua và bán, GCNQSDĐ đối
với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng có thể là đối tượng của mua bán,
là hàng hóa. Đóalà khi chúngataamua bánagiấyanày đơnathuần là một loại
giấy, ngườiamua phảiatrả choangườiabán, mộtasố tiền cụathể theo thỏaathuận
đôi bên đểamua loạiagiấyanày. Vàangười muaachỉ mua tờagiấy, tínhabằng
đơn vị đoalường, chứ khơngamua cácaquyền về tàiasản được ghianhận trên
giấy. Tươngatự, ngườiabán cũngachỉ bán tờagiấy, chứakhôngabán được quyền
được ghianhận chuyểnatải trênatờ giấyađó.
Quaacác phânatích trên, cóathể thấyatrong quanahệ phápaluật đấtađai,
GCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng chỉ đơnathuần
làamột chứngathư phápalý xácanhận QSDĐ của người sửadụng đất và xác
12


nhận quanahệ hợpapháp giữa Nhàanước với người sửadụng đất. Khoản 16
Điềua3 Luật Đấtađai năma2013 địnhanghĩa: GCNQSDĐ, quyền sởahữu nhà ở

và tài sản khácagắn liền vớiađất là chứngathư phápalý để Nhàanước xácanhận
QSDĐ, quyền sởahữu nhàaở, tàiasản khác gắnaliền vớiađất hợpapháp của
người có QSDĐ, quyền sởahữu nhàaở và quyền sởahữu tàiasản khácagắnaliền
với đấta[29].
Ởađây cần phânabiệt quyếtađịnh giaoađất, phânabiệt các giấyatờ
hợpalệ nóiachung về đấtađai với GCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tàiasản chung
củaavợavàachồng.
- Phânabiệt quyếtađịnh giaoađất, choathuê đất và GCNQSDĐ đốiavới
QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng.
+ Sự khác nhau giữa quyết định giao đất, cho thuê đất và GCNQSDĐ
đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng nằm ở bản chất pháp lý. Quyết
định giaoađất, choathuê đất là cơasở phápalý làm phátasinh QSDĐ của người
sửadụng. CịnaGCNQSDĐ đốiavới QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng
khơngaphải là cơasở phátasinh QSDĐ màalà chứngathư phápalý ghi nhậnatính
hợpapháp đốiavới QSDĐ của người sửadụng đất, là cơasở xácalập mối quanahệ
phápalý giữa Nhàanước vớiangười sửadụng đất trongaquá trình quảnalý và
sửadụng đấtađai.
+ Sự khác nhau giữa các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai và
GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng:
Giấyatờ hợpalệ về đấtađai làacác giấyatờ do cơaquan Nhàanước có
thẩm quyền cấpacho người sửadụng đất như giấyatờ giaoanhà tìnhanghĩa gắn
liềnavới đất, quyếtađịnh giao, choathuê đất... hoặc cácagiấyatờ do người sử
dụng đấtacó được màakhơng bị phápaluật cấmanhư: Hợpađồng chuyển
nhượng quyềnasử dụngađất, biênalai thuathuế sửadụng đất, diachúc được
thừa kế QSDĐ... Giấyatờ hợpalệ về đấtađai làanhững chứngacứ chứngaminh
nguồnagốc sử dụngađất là hợpalệ. Những giấyatờ này đượcacoi là cănacứ
pháp lý để cơaquan nhàanước có thẩmaquyền xét cấpagiấy chứnganhận.
Người có các giấyatờ hợp lệavề đấtađai cóađủ điềuakiện để làm hồasơ
xinacấp GCNQSDĐ.
Những giấy tờ mang tính hợp lệ về đất đai khơng thể thay thế cho

GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng. GCNQSDĐ đối
13


với QSDĐalà tàiasản chung củaavợavàachồng là chứngathư phápalý do cơ
quan nhàanước có thẩmaquyền cấpacho haiangười sửadụngađất, ghianhận
tính hợpapháp đốiavới QSDĐ. Doavậy, xétavề giáatrị phápalý, GCNQSDĐ
đối với QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng cóagiá trịaphápalý cao nhất.
Chỉakhi cóagiấy chứnganhận, haiangười sửadụng đấtamới cóathể thựcahiện
được mộtacách đầyađủ và trọnavẹn các quyềnanăng củaamình.
- Cácaloại GCNQSDĐ quaacác thờiakỳ.
Trongagiaiađoạnađầu, nướcata tồnatại nhiềualoại GCNQSDĐ doacác
cơaquan khácanhau banahànhanhư:
+ Giấyachứnganhận QSDĐ đượcacấpatheo quyađịnh củaaLuậtaĐất
đai năma1987 (mẫuagiấy do Tổngacục quảnalý ruộngađấtaban hành);
+ Giấy chứnganhận QSDĐ theo quyađịnh củaaLuật Đấtađai năm 1993
(mẫuagiấy nàyado Tổngacục địaachính banahành, gọialà sổađỏ) cấp cho người sử
dụng đấtaở khuavực nôngathôn và người sửadụng đấtanông nghiệp, lâm nghiệp.
+ Giấyachứnganhận quyền sởahữu nhàaở và QSDĐaở cấp theoaNghị
địnha60/2004/NĐ-CPangàya05/7/1994acủa Chínhaphủ về quyềnasở hữu nhà
ở và QSDĐ ở tại đôathị (mẫuado Bộaxây dựng banahành, gọialà sổahồng)
cấpacho người sửadụng đấtaở đôathị.
Việc tồnatại nhiềualoại GCNQSDĐ doacác cơ quananhàanước khác
nhau banahành đãagây khóakhăn cho côngatác quảnalý nhàanước về đấtađai,
đồngathời cảnatrở người sửadụng đất khi thựcahiệnacác quyềnado phápaluật
quyađịnh. Để khắcaphục hạnachế này, khoảna1aĐiềua48 LuậtaĐấtađai năm
2003aquy định: Nhàanước GCNQSDĐ thốnganhất choamọi loạiađất. Mẫu
giấy này doaBộ Tài nguyên và Môi trườnga(TN&MT)aphát hành. Đốiavới các
tàiasản trênađất sẽ thựcahiện việc đăngaký quyền sởahữu theo LuậtaĐăngaký
bất độngasản. Tuyanhiên, LuậtaXây dựng năma2003avàaLuật Nhàaở năm

2005 ra đời lạiaquyađịnh: Nhà, cơngatrình xâyadựng trênađất nếu chủ sởahữu
có uacầu cấpaGiấy chứnganhận quyền sởahữu thì cơaquananhà nước có
thẩmaquyền sẽacấp Giấy chứnganhận sởahữu nhàavà cơngatrìnhaxây dựng,
mẫuagiấy này doaBộ Xâyadựng phátahành (gọialà sổahồng). Việc tồnatại
song song 2aloại giấyanày (sổađỏ, sổahồng)ađã gâyanên nhiều phiềnahà cho
ngườiasửadụng đất khiađăngaký bất độngasản và những hậuaquả khơngathể
giải quyếtađược khi phátasinh tranhachấp. Ví dụ: Conađứng tên trênagiấy
14


chứng nhậnaquyền sởahữuanhà, bốamẹ lạiađứng tên trênaGCNQSDĐ, sauađó
người bốamẹ yêuacầu địiađất; hayatrườngahợp thếachấp bằng đất, khơng thế
chấp cảanhà vàangượcalại đềuakhó cóathể giảiaquyết được.
Mộtalầnanữa, để khắcaphục tìnhatrạng trên và thúcađẩy các giaoadịch
về nhàađất phátatriển, Nghịađịnha88/2009/NĐ-CPacủaaChínhaphủ banahành
ngày 19/10/2009avề cấpaGCNQSDĐ, quyền sởahữu nhàaở và tàiasản khác
gắnaliền vớiađất đã quyađịnh thốnganhất tấtacả cácaloại bất độngasản vào
một loạiagiấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ
TN&MT phát hành (gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhàavà các tàiasản trênađất”). Đâyachính là mẫuaGCNQSDĐ hiệnahành.
Ngàya29/11/2013, LuậtaĐất đaianăma2013ađược banahành vớianhiều
nội dung cơabản kếathừa như quyađịnh củaaLuật Đấtađai năma2003avà
Luậtahóa nộiadung tại một số Nghịađịnh. Trongacác kháianiệm tại Điều 3
Luật Đấtađai năma2013ađã sửadụng kháianiệm “Giấy chứnganhận quyền sử
dụng đất, quyền sởahữu nhàaở và tàiasản khác gắnaliền vớiađất” [29]
thayathế kháianiệm “Giấy chứnganhận quyền sửadụngađất” [29,aĐiều 4] để
phùahợp vớiamục tiêu quảnalý thốnganhất khôngachỉ đốiavới QSDĐ mà cịn
là cảacác tàiasản khác gắnaliền vớiađất.
Qatrình cấpaGCNQSDĐ là tàiasản chungacủa vợavàachồng phải
tuân thủ theo các quyađịnh của phápaluật nên cóathể nói cơ sởacủa việc cấp

giấy chứnganhận chính là các vănabản của Nhàanước vềaquản lýavà sửadụng
đấtađai. Phápaluật vềacấp GCNQSDĐ chínhalà hệ thống các quyaphạm pháp
luật điềuachỉnh các mối quanahệ phát sinhatrong hoạtađộng cấpaGCNQSDĐ.
Ởanướcata, đấtađai thuộc sởahữu toànadân do Nhàanước đạiadiện chủ
sở hữu vàathốnganhất quảnalý. Nhàanước thamagia vào quanahệ phápaluật đất
đai vớiahai tưacách: Là đạiadiện chủ sởahữu đốiavới đấtađai và là chủathể
của quyềnalực công thựcahiện chứcanăng quảnalý đấtađai, nhằm đảmabảo
lợich củaachung củaatồn xãahội. Trong các nộiadung quảnalý nhàanước về
đấtađai, Nhàanước có thẩmaquyền cấpaGCNQSDĐ là tàiasản chung của vợ
vàachồng. Để thựcahiện nộiadung này, trong hệathống phápaluật quốcagia
quyađịnh về chủ thể tham gia quan hệ về cấp GCNQSDĐ là tài sản chung
củaavợavàachồng, cănacứ cấpaGCNQSDĐ là tàiasản chung của vợ vàachồng;
trình tự, thủatục cấp GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng; thẩm
15


quyền cấpaGCNQSDĐ; quyềnavà nghĩaavụ của cơaquan nhàanước có thẩm
quyền trongaviệc cấp GCNQSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng; quyền
và nghĩaavụ của haiangười sửadụng đất,…
Những quyaphạm phápaluật điềuachỉnh quanahệ phátasinh trong quá
trình cấpaGCNQSDĐ đất là tàiasản chung củaavợavà chồngakhông chỉ giới
hạn trong các vănabản phápaluật đấtađai màacịn được quyađịnh cụathể
trongacác vănabản phápaluật hànhachính và nhiều vănabản phápaluật khác
như: Hiếnapháp, Bộaluật Dânasự, LuậtaHônanhân và giaađình, LuậtaNhàaở,
LuậtaKinhadoanh bấtađộngasản,…
Cóathểanói, cấpaGCNQSDĐ là tàiasản chungacủaavợavàachồng là
một tronganhững nộiadung quanatrọng của quảnalý nhàanước về đấtađai và
được Nhàanước quyađịnh trong các vănabản quyaphạm phápaluật. Cấpagiấy
chứnganhận chính là hoạtađộng của cơaquan nhàanướcacó thẩmaquyền thơng
qua hệathống phápaluật và các thủatục hànhachính để xácalập và cơnganhận

QSDĐ hợpapháp choavợavàachồngahọaở tronganướcavà ngườiaViệtaNam
địnhacư ởanướcangồi... [22].
1.2.2. Cơ cấu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
Nộiadung phápaluật về cấpaGCNQSDĐ đối vớiaQSDĐ là tàiasản chung
củaavợavàachồng được phân thànhanhóm các quyaphạm phápaluật, cụ thể:
Thứanhất, nhómacác quyaphạm phápaluật về nội dung GCNQSDĐ.
Nhómanày bao gồm các quyađịnh về đốiatượng được cấpaGCNQSDĐ đối
với QSDĐalà tàiasảnachung củaavợavàachồng; nguyênatắc, cănacứ và
điềuakiện cấp GCNQSDĐađối với QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng;
quyađịnh về hiệuađính, chỉnhasửa thơngatin ghi trongaGCNQSDĐ đối với
QSDĐ là tài sản chungacủaavợavàachồng; quyađịnh về nghĩaavụ tài chính
khi cấpaGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng; quy
định về thẩmaquyền cấp mới, cấpađổi, cấpalại GCNQSDĐ đốiavới QSDĐalà
tàiasảnachung củaavợavàachồngavà thuahồiaGCNQSDĐ…
Thứahai, nhóm các quyaphạm phápaluật về trìnhatự, thủatục cấp,
chỉnh sửaavà thu hồiaGCNQSDĐ. Nhómanày bao gồm các quyađịnh về các
bước thẩmatra, xétaduyệt hồ sơ xin cấpaGCNQSDĐ, cấpaGCNQSDĐ đối với
QSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng; các quyađịnh về trìnhatự, thủatục
16


đăngaký QSDĐ; các quyađịnh về trìnhatự, thủatục đính chínhaGCNQSDĐ;
các quyađịnh về trìnhatự, thủatục thuahồi GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài
sản chung củaavợavàachồng…
Thứaba, nhómacác quyaphạm phápaluật về giải quyết khiếuanại, tố
cáo và xửalý vi phạm phápaluật về cấpaGCNQSDĐ. Nhómanày bao gồm các
quy địnhavề quyền và nghĩaavụ của người khiếuanại, tốacáo; các quyađịnh về
vi phạm phápaluật về cấpaGCNQSDĐ đối vớiaQSDĐ là tàiasản chung của
vợavàachồng và xử lý vi phạm phápaluật về cấpaGCNQSDĐ đối với QSDĐ

là tàiasản chungacủaavợavàachồng…
1.2.2.1. Đặcađiểm của phápaluật vềacấpagiấy chứnganhậnaquyền sửadụng
đấtalàatàiasản chungacủaavợavàachồng
Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ và
chồng điềuachỉnh các quanahệ phátasinh trongaquá trình cấpaGCNQSDĐ.
CấpaGCNQSDĐ là tàiasản chung củaavợavàachồng làamột tronganhững
nộiadung quản lýanhàanước về đấtađai, vừaado LuậtaHànhachính điềuachỉnh
lạiavừa doaLuật Đấtađai điềuachỉnh. Bênacạnhađó, cấpa GCNQSDĐ là tài
sản chung củaavợavàachồng cònachịu sự điềuachỉnh của nhiều vănabản pháp
luậtakhácanhư: Hiếnopháp, Bộoluật Dânosự, LuậtoHơnonhân và giaođình,
Luật Nhàoở, LuậtoKinhodoanh bấtođộngosản,… Về bảnochất, quanohệ pháp
luật về cấpoGCNQSDĐ là quanohệ phápoluật hànhochính nhưngomang nội
dung kinhotế.
Thứohai, chủothể tham gia quanohệ phápoluật về cấp GCNQSDĐ là
tàiosản chung củaovợovàochồng: Trong quanohệ phápoluật vềocấp GCNQSDĐ
cóohai chủothể với những vịotrí phápolý khác nhau và bấtobình đẳngovề ý chí.
- Một bên tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ là Nhà nước,
có thẩmoquyền cấp GCNQSDĐ. Nhàonước là chủothể của quanohệ pháp luật
về cấpoGCNQSDĐ với vịothế là đạiodiện sởohữu và có tráchonhiệm quảnolý
hànhochính về đấtođai trên phạmovi tồnoquốc. Nhàonước ViệtoNam đã cho
xâyodựng mộtohệ thốngocác cơoquan quảnolý hànhochính về đấtođai trảiodài
trên cảonước từoTrung ươngođến địaophương. Thôngoqua các cơoquan này,
Nhàonước cóothể xâyodựng và quảnolý vấn đề đấtođai hayothực hiệnoquyền
đạiodiện về đấtođai (thôngoqua việc cấpoGCNQSDĐ).
17


- Bênothứohai là chủothể sửodụng đất, là nhữngongười có QSDĐ và
được nhàonước cấpoGCNQSDĐ khi đápoứng đủ các điềuokiện phápoluật
quy định.

Thứoba, về kháchothể của quanohệ phápoluật về cấpoGCNQSDĐ là
tài sản chung củaovợovàochồng: Đốiovới Nhàonước, kháchothể mà Nhà nước
hướng tới là toànobộ vốn đất quốcogia được phânochia thành các nhómođất:
Đất nơngonghiệp, đất phionôngonghiệp vàođất chưaosử dụng. Đối với chủ thể
sửodụng đất, kháchothể mà họ hướngotới là quyềnosử dụng đốiovới từng
thửaođất cụothể. Trong vaiotrò là người đạiodiện chủ sởohữu và thốngonhất
quảnolý đấtođai, nhàonước hướng mụcotiêu cuốiocùng làomọi đấtođai đều
khaiothác, sửodụng có hiệuoquả nhất. Đối với haiongười sửodụng đất, họ
khơng có mụcođích là quảnolý như Nhàonước, thựcochất họothực hiện các
quyền củaomình theo luậtođịnh. Vìovậy, mụcođích mà họ ln hướngotới là
cóođất để sửodụng, khaiothác cơngonăng củaođất.
Thứotư, phápoluật về cấpoGCNQSDĐ là tàiosản chungocủaovợ và
chồng điềuochỉnh quanohệ phápoluật về cấpoGCNQSDĐ bằng phươngopháp
hành chính - mệnholệnh. Đặcođiểm của phươngopháp này thểohiện ởochỗ,
các chủothể thamogia vào quanohệ phápoluật không có sự bìnhođẳng về địa
vị phápolý. Quanohệ pháp luậtovề cấpoGCNQSDĐ được vậnodụng phương
pháp này ln có mộtobên chủothể là cơoquan nhàonước có thẩm quyền,
nhân danh và thựcothi quyềnolực Nhàonước và mộtobên là những cáonhân
phải thựcothi các biệnopháp hànhochính liênoquan đến cấpogiấy chứngonhận
xuất phátotừ nhiệmovụ quảnolý nhàonước về đấtođai. Vìovậy, các chủothể có
quyền và nghĩaovụ phải thựcohiện các chỉothị, mệnholệnh và nhiệmovụ được
giao của các cơoquan nhânodanh Nhàonước. Phươngopháp này được sử dụng
nhiều trong qotrình điềuochỉnh quanohệ phápoluật đấtođai nói chungovà
quan hệ phápoluật về cấpoGCNQSDĐ nóioriêng. Tuyonhiên, điểm khácobiệt
căn bản soovới việc ápodụng trong ngànhoLuật Hànhochính là tính linhohoạt
và mềmodẻo khi ápodụng các mệnholệnh từ phía cơoquanoNhà nước.
Thứ năm, pháp luật về cấp GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ và
chồng quyođịnh cụ thể về quyềnovà tráchonhiệm của Nhà nước, quyềnovà nghĩa
vụ của các chủothể sửodụng đất khi thamogia quanohệ phápoluật về cấp
GCNQSDĐ. Nhàonước thamogia quanohệ phápoluật đấtođai hoàn toàn khác

18