Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh bình dương

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

ĐINH THỊ MỘNG TUYẾT

TÊN ĐỀ TÀI
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ

BÌNH DƯƠNG – 2022


ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

ĐINH THỊ MỘNG TUYẾT

TÊN ĐỀ TÀI
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN PHƯƠNG NAM

BÌNH DƯƠNG - 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là cơng trình nghiên cứu thực sự của
cá nhân tơi, chưa được cơng bố trong bất cứ một cơng trình nghiên cứu nào,
được hoàn thiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phan Phương Nam.
Các số liệu, nội dung được trình bày trong luận văn này là hồn tồn
hợp lệ và đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ.
Tơi xin chịu trách nhiệm về đề tài nghiên cứu của mình.
Thủ Dầu Một, ngày … tháng … năm 2022
Học viên thực hiện

Đinh Thị Mộng Tuyết

i


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

1

BLDS

Bộ luật Dân sự

2

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

3

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

TAND

Tịa án nhân dân

6

TCTD

Tổ chức tín dụng

7

THADS

Thi hành án dân sự

ii


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... v
1. Lý do thực hiện đề tài: ................................................................................................... v
2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................... vii
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................. vii
2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................... vii
3. Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài .................................................................. ivii
3.1. Luận án, luận văn.................................................................................................. ivii
3.2. Sách tham khảo ....................................................................................................... ix
3.3. Bài báo ........................................................................................................................ x
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .................................................................................. xi
4.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ xi
4.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................. xiii
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................ xiii
6. Đóng góp của nghiên cứu ........................................................................................... xii
7. Bố cục của luận văn ..................................................................................................... xiii

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG............................................................ 1
1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín
dụng ngân hàng .................................................................................................................... 1
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng ............................................................................................................ 1
1.1.2. Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng ............................................................................................................ 9

iii


1.1.3. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng ............................................................................................................................. 12
1.1.4. Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ........................................................................ 16
1.2. Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng .............................................................................................................. 19
1.2.1. Các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng ............................................................................................... 19
1.2.2. Chủ thể pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng .......................................................................................................... 21
1.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng ............................................................................................................................. 22
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI
TAND TỈNH BÌNH DƯƠNG - BẤT CẬP, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN ...................................................................................................................................... 30
2.1. Xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác.... 30
2.1.1. Những khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp mà

trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác ......................................................... 30
2.1.2. Giải pháp khi xử lý tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người
khác .................................................................................................................................... 50
2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng trong
trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ............................................ 52
2.2.1. Khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất của hộ .................................................................................................................. 52
2.2.2. Giải pháp khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường
hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ ........................................................ 64

iv


MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề tài
Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng thì thế chấp tài sản là một biện pháp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho hợp đồng tín dụng mà khách hàng ký kết với
ngân hàng. Trong các tài sản được sử dụng để thế chấp cho hợp đồng tín dụng thì
quyền sử dụng đất là tài sản được sử dụng phổ biến. Khi khách hàng khơng có khả
năng trả nợ, các tổ chức tín dụng muốn thu hồi nợ vay thì xử lý tài sản bảo đảm.
Khởi kiện ra Tòa án là một trong những giải pháp thường được các ngân hàng lựa
chọn khi xử lý, thu hồi nợ. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến
xử lý tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất có nhà ở, cơng trình xây dựng của
người khác mà người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không
thuộc tài sản thế chấp thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua là vấn đề có nhiều quan
điểm, vướng mắc. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục
4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: “Trong trường hợp chỉ thế chấp
quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng

đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như
thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính
quyền sử dụng đất.” Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản
có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất
mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì
khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử
dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế
chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao

v


cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và
Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông
qua ngày 14 tháng 12 năm 2017, được công bố theo Quyết định số 299/QĐCA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Tuy đã có
quy định tương đối cụ thể như vậy, nhưng cho đến nay việc xử lý tài sản thế chấp
vẫn cịn có những vướng mắc. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
trường quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ thì có nhiều quan điểm về cách
xác định thành viên của hộ gia đình, một số Tịa án căn cứ vào hộ khẩu nhưng hộ
khẩu là tài liệu phục vụ cho mục đích quản lý hành chính về nhân khẩu thường trú,
khơng phải là căn cứ pháp lý duy nhất xác định thành viên hộ gia đình được quyền
sử dụng đất, có Tịa án thì căn cứ vào thành viên hộ tại thời điểm cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất gồm những ai, hợp đồng thế chấp mà thành viên hộ khơng
ký thì có Tịa án tun hợp đồng thế chấp vơ hiệu một phần, có Tịa án tun hợp
đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với phần thành viên hộ không ký, trong trường
hợp tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với thành viên hộ không ký vào

hợp đồng thế chấp thì xử lý tài sản thế chấp như thế nào, phân chia để xác định phần
của thành viên hộ hay nhận thanh giá trị tương ứng phần sở hữu tại thời điểm tài sản
phát mãi. Đồng thời, nhận thức và áp dụng pháp luật trong thực tiễn xét xử và thi
hành án, có những vấn đề cũng khơng có quan điểm thống nhất giữa Tịa án nhân
dân cấp huyện/thị xã/thành phố và Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữa Tịa
án nhân dân các cấp dẫn đến kết quả là bản án bị hủy, sửa làm ảnh hưởng đến quyền
và lợi ích của các đương sự gây nên tình trạng người dân mất niềm tin vào hệ thống
cơ quan thực thi pháp luật.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng để từ đó đưa ra các kiến nghị, giải pháp
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng, có ý nghĩa thực tiễn, tính ứng dụng. Từ những lý do trên,
tác giả lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” để làm luận văn
Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế.
vi


2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu nghiên cứu tổng quan của đề tài là nhằm làm rõ, đánh giá các quy
định pháp luật và thực tiễn xét xử của Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; thơng qua đó đưa
ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Mục đích nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nhận diện thực trạng pháp luật
và các bất cập (nếu có) trong quy định của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; tìm hiểu ngun nhân của
những khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương. Từ đó,
Luận văn sẽ đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng
cao hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tịa
án hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng.
3. Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài
Liên quan đến đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” ở trong nước có
thể nêu lên các cơng trình sau:
3.1. Luận án, luận văn
- Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam”, năm 2015, của tác giả Nguyễn Quỳnh Thoa. Cơng trình đã phân
tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, phân tích
đánh giá thực trạng và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ.

vii


- Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại các tổ chức tín dụng - Thực trạng và hướng hồn thiện”, năm 2016, của tác giả
Hồng Minh Phương. Cơng trình nghiên cứu này đã nêu ra được các khái niệm,
đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ; nêu lên được thực trạng pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Từ đó có những giải
pháp nhằm hồn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD.
- Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng”, năm 2017, của tác giả Lê Anh Tuấn. Cơng trình nghiên cứu này
đã phân tích, làm sáng tỏ được những lý luận chung về thế chấp tài sản là QSDĐ,
các phương thức, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp QSDĐ. Bên cạnh đó, luận
văn cũng đã chỉ ra được những tồn tại, bất cập của luật khi áp dụng vào quá trình

xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Từ đó có những giải pháp nhằm hồn thiện pháp
luật liên quan đến các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
- Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong
hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, năm
2018, của tác giả Nguyễn Hồng Vũ. Cơng trình nghiên cứu này cũng làm sáng tỏ
những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng. Từ đó, chỉ ra được những bất cập của pháp luật về thế
chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng và đưa ra một số giải pháp,
kiến nghị hồn thiện.
Bên cạnh những cơng trình nghiên cứu khoa học đã được đề cập, cịn có các
bài viết của các chuyên gia pháp lý đăng trên các Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Tịa
án, các trang web của ngân hàng Nhà nước, như:
“Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với
hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, TS. Nguyễn Văn
Tuyến, Tạp chí Ngân hàng, số 17/2010, bài viết đã đề cập đến mối quan hệ pháp lý
giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng, nêu ra những bất cập trong
mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp. Từ đó, đưa ra kiến nghị
và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật cho hoạt động cho vay của các TCTD.
viii


“Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”, TS. Bùi Đức Giang,
Tạp chí Ngân hàng, số 04/2019, bài viết đã cho thấy những nội dung cơ bản về thế chấp
tài sản, trong đó có thế chấp tài sản là QSDĐ và nêu ra được những khó khăn, bất cập
của các TCTD khi nhận tài sản thế chấp và đưa ra một vài giải pháp hoàn thiện.
Xét thấy các cơng trình khoa học đã chỉ ra được những vấn đề lý luận chung
về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, định nghĩa các khái niệm, phân tích đánh giá
được những đặc trưng, vai trị, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ; nêu lên được thực
trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Từ đó
có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

tại các TCTD.
3.2. Sách tham khảo
- TS. Bùi Ngọc Cường, (2004), Một số vấn đề về quyền tự do kinh doanh
trong pháp luật kinh tế hiện hành ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia,
Hà Nội.
- Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng
Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội.
- Th.s Phạm Văn Đàm (2011), “Các biện pháp pháp lý bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (11), trang 20-25. 24. TS.
Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định Hợp đồng trong Bộ luật Dân sự Việt Nam,
Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
- Th.s Đoàn Thái Sơn (2007), “Bất cập của pháp luật về bảo vệ quyền của
chủ nợ của tổ chức tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (10), trang 17 – 19. 26. TS. Lê
Thị Thu Thủy (2002), “Bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật, (12), trang 10 – 15.
- TS. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 28. TS. Phạm Văn Tuyết

ix


& TS. Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng và biện pháp bảo đảm tiền vay,
Nhà xuất bản Tư pháp.
3.3. Bài báo
- Vũ Mai Chi, Trần Anh Quý, Tình hình xử lý nợ xấu tại Việt Nam qua các
giai đoạn - các vấn đề cần quan tâm và khuyến nghị, Tạp chí Ngân hàng số
21/2018.
- Bùi Đức Giang, “Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”,
Tạp chí Ngân hàng số 4/2019.
- Vũ Thế Hồi, “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản của người

thứ ba”, Tạp chí Kiểm sát, số 13/2019, tr. 35.
- Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh, “Khởi kiện khi thu hồi nợ của các TCTD:
Rào cản và đề xuất”, Tạp chí Tài chính Kỳ 1, tháng 5/2019.
- Lê Thị Thu Thủy, Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong việc xử
lý tài sản bảo đảm khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng, Tạp
chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, Số 02/2016.
- Vũ Thị Hồng Yến, Thi hành án tín dụng ngân hàng đối với các khoản vay
có biện pháp bảo đảm – Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, Tạp chí Ngân hàng
số 5/2020.
Các cơng trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu khai thác những quy định của
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, cịn luận văn
này tác giả sẽ phân tích, đánh giá tồn diện, bổ sung thêm các vấn đề như: Vai trò
của việc xử lý tài sản thế chấp; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp; quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ; các trường hợp xử lý, nguyên tắc xử lý, chủ thể, phương thức xử
lý tài sản thế chấp QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, luận văn sẽ phân
tích sâu những thực tiễn, bất cập của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong hợp đồng tín dụng, mà đặc biệt luận văn sẽ sử dụng nhiều tình huống thực
tiễn trong các tranh chấp phát sinh trên địa bàn tỉnh Bình Dương để chứng minh
được những bất cập của quy định pháp luật và từ đó có những giải pháp để hoàn
x


thiện. Do vậy, đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” mà học viên lựa chọn
vẫn còn là đề tài cần được nghiên cứu và hoàn thiện.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Là cơng trình nghiên cứu luật học theo định hướng ứng dụng nên đối tượng
nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng

pháp luật khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
từ thực tiễn xét xử xử lý tại TAND tỉnh Bình Dương. Do vậy, tác giả lấy thông tin
từ thực tiễn các tranh chấp đã, đang được giải quyết bởi Tòa án để nghiên cứu.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Thực tiễn xét xử của Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương
về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
Phạm vi khơng gian: Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2021.
5. Phương pháp nghiên cứu
Học viên sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chủ yếu và có tính
phổ biến như:
Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp: Đây là hai phương pháp
nghiên cứu quan trọng của đề tài, được sử dụng ở cả hai chương của luận văn,
nhằm phân tích, đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn xét xử về xử lý xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Phương pháp tổng hợp
cịn được sử dụng để tổng hợp và đúc rút kết quả của q trình nghiên cứu.
Phương pháp phân tích bản án: Là phương pháp chủ đạo của đề tài, được
sử dụng để phân tích, đánh giá và bình luận các bản án được xét xử bởi Tòa án liên
quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Từ đó, tạo tiền đề để phát
hiện các vấn đề liên quan, cũng như tạo ra các luận cứ quan trọng cho việc nghiên
xi


cứu đề tài. Phương pháp phân tích bản án tập trung vào các lập luận của Tòa án,
các đương sự và bên liên quan để làm rõ các vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được áp dụng để tìm ra những
nét khác biệt và tương đồng trong nhận thức và áp dụng pháp luật giữa các chủ thể
trong quan hệ thế chấp cũng như giữa các chủ thể giải quyết tranh chấp; quan điểm
xét xử của Tịa án các cấp về các vụ án có liên quan đến trường hợp xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả đánh giá những vấn đề tương đồng

và khác biệt để làm rõ những quy định tiến bộ, nhằm gợi mở, kiến nghị cho cơ chế
áp dụng chính xác, hiệu quả và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng nhuần nhuyễn giữa kiến thức
lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu về thế chấp quyền
sử dụng đất trong quan hệ tín dụng ngân hàng.
6. Đóng góp của nghiên cứu
Về ý nghĩa khoa học: Luận văn là cơng trình nghiên cứu tương đối có tính hệ
thống, làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong
hợp đồng tín dụng ở Việt Nam và có những đóng góp mới trên lĩnh vực như sau:
Thứ nhất, luận văn đã nêu vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong hợp đồng tín dụng đối với hoạt động của TCTD; sự cần thiết phải điều chỉnh
pháp luật; các nguyên tắc xử lý; chủ thể thực hiện việc xử lý và các phương thức
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng.
Thứ hai, luận văn đã phân tích, đánh giá một cách có hệ thống thực tiễn áp
dụng và bất cập pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng
ở Việt Nam.
Thứ ba, luận văn đã đưa ra được các định hướng và các kiến nghị có tính khả
thi bảo đảm thực hiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong TCTD.
Về giá trị ứng dụng: Luận văn làm rõ xử lý tài sản là quyền sử dụng đất từ
thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương, đánh giá thực tiễn việc áp dụng pháp
xii


luật, những khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng cao
hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tòa án
hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng.
7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm
có hai chương:
Chương 1: Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng.
Chương 2: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương – Bất cập, hạn chế
và giải pháp hoàn thiện.

xiii


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng ngân hàng
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng
1.1.1.1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất và bản chất của thế chấp
quyền sử dụng đất
Hiểu một cách cơ bản thì "Thế chấp [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế
cho số tiền vay nếu khơng có khả năng trả đúng kỳ hạn"1. Theo cách hiểu này thì
chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa
vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Theo quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài
sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp”2. Với quy định này, biện pháp thế chấp chứa đựng những
đặc điểm như3: (i) tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp; (ii) bên thế chấp không
chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà các bên sẽ áp dụng việc chuyển giao

các loại giấy tờ cho nhau để ràng buộc trách nhiệm4; (iii) mục đích bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ giữa các bên. Như vậy về cơ bản trong hoạt động thế chấp không đặt
ra yêu cầu bên thế chấp tài sản phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
mà tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho
người thứ ba giữ tài sản thế chấp5. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa thế

Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội. trang 275.
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3
Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,
2016, trang 477.
4
Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, trang 15.
5
Khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
1
2

1


chấp tài sản và cầm cố tài sản bởi trong thế chấp tài sản không đặt ra yêu cầu giao
tài sản cho bên nhận thế chấp nhưng trong trường hợp cầm cố tài sản, bên cầm cố
phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ6. Với
sự khác biệt này nên thế chấp được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều so với cầm cố
trong hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm7.
Khi thế chấp, có nhiều tài sản có thể được sử dụng để thế chấp miễn là các tài
sản này thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định8 như: động sản, bất động sản,
tài sản hữu hình, tài sản vơ hình, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương

lai. Tuy nhiên, vì luận văn không đề cập đến việc thế chấp tài sản nói chung mà chỉ
đề cập đến thế chấp tài sản là QSDĐ nên luận văn tập trung phân tích về nội dung
này. Theo đó, liên quan đến việc vấn đề thế chấp tài sản là QSDĐ thì đến khi Luật
Đất đai năm 1993 ra đời thì vấn đề này mới được ghi nhận một cách rõ ràng về
quyền thế chấp QSDĐ9 bên cạnh các quyền khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tuy nhiên, khi Luật này mới có hiệu lực, thì quyền này
của chủ sở hữu bị hạn chế khá nhiều, theo đó các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế
nói riêng chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Sau đó,
Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) ra đời đã dần mở
rộng quyền của người sử dụng đất với 10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất10. Tuy vậy, đến khi Luật Đất
đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) ra đời đã bỏ đi quyền “bảo lãnh” bằng
QSDĐ, vì được hiểu rằng đó chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người

Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Bùi Đức Giang, Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự, Tạp chí Ngân hàng số 4/2019 truy cập ngày
09/04/2022.
8
Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu
quyền sở hữu.
2. Tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”
9
Điều 3 Luật Đất đai năm 1993.
10
Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010).
6

7

2


khác11. Ngồi ra, người sử dụng đất cịn có 06 quyền khác có tính chất chung gồm:
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà
nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người
khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi
kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác
vi phạm pháp luật về đất đai12. Có thể nói rằng Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung
năm 2018) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển một nhóm các
quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển
nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền
góp vốn, quyền thế chấp QSDĐ. Trong quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ
trong nền kinh tế thị trường cho thấy, thế chấp QSDĐ là lĩnh vực có nội hàm vừa
mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung
(pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Song, thế chấp QSDĐ lại vừa là
lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật
chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là
QSDĐ. Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp
luật đất đai, pháp luật tín dụng, ngân hàng và một số lĩnh vực pháp luật khác có liên
quan. Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ
thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức
giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Từ những cơ sở nêu trên, việc đưa ra
một khái niệm cụ thể, độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng nhằm định

hướng cho các bên trong quá trình kể từ khi có ý định xác lập quan hệ thế chấp, cho
đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Trên cơ sở khái niệm đó,

Trương Thanh Đức, Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nxb. Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà
Nội, 2019, trang 102.
12
Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).
11

3


chúng ta có thể rút ra được bản chất và những đặc trưng riêng biệt của thế chấp
QSDĐ. Từ đó, mỗi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ thể
khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và trách
nhiệm của mình thơng qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực pháp luật
chung và pháp luật chuyên ngành. Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ
ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên
thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, kinh tế
với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong
thời hạn thế chấp13.
1.1.1.2. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng
Thực tiễn cuộc sống cho thấy, không phải lúc nào người đi vay cũng trả được
khoản tiền vay của TCTD theo đúng thỏa thuận vì nhiều lý do như: các nguyên
nhân bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động
sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh tốn, sử dụng khơng có hiệu quả
nguồn vốn vay hay cố tình khơng thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn...Điều này làm
phát sinh quyền của TCTD là xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo

đảm là QSDĐ nói riêng nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp14 là TCTD.
Về cơ bản có thể hiểu rằng xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi bên
thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, khơng phân
biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản nào
khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, kết
quả của hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ khơng những ảnh hưởng đến lợi
ích của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà cịn có thể ảnh hưởng đến lợi
ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp. Do vậy, việc xử lý

Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn
thiện (Sách chuyên khảo), Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2016, trang 37.
14
Đỗ Văn Đại, Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, (Sách chuyên khảo),
Nxb Lao động, Hà Nội, 2012, trang 248.
13

4


tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thể và
chặt chẽ của pháp luật15. Có thể thấy rằng, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là
QSDĐ trong HĐTD có một số lưu ý sau:
Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền cho
bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc
khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải
chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên QSDĐ thế
chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp QSDĐ là
hợp pháp.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để
định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, khi phát sinh các điều kiện cần thiết để tiến hành xử

lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo
sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc nếu khơng có thỏa thuận
thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ
chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Việc làm này
để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia, tránh trường hợp khi xử lý sẽ làm
mất quyền lợi của bên này làm tăng lợi ích bất hợp lý cho bên khác.
Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là cơng cụ bảo đảm hài hịa lợi ích của
các chủ thể tham gia quan hệ xử lý tài sản thế chấp, trong đó đặc biệt là quyền lợi
của các TCTD16. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế
chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp
theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể17. Chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD là khá đa dạng,
có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: chủ sở hữu tài sản, bên nhận thế

Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
(Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 63.
16
Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động
cấp tín dụng ở Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015, tr 204.
17
Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015.
15

5


chấp (TCTD), Tòa án, các Trung tâm bán đấu giá tài sản, các doanh nghiệp bán
đấu giá tài sản.
Với những lưu ý trên, trong luận văn này, tác giả cho rằng “xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ trong HĐTD là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp

(TCTD) thông qua việc tiến hành các thủ tục nhằm định đoạt QSDĐ qua các
phương thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp
(TCTD) và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên QSDĐ theo thứ tự ưu tiên do
các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”.
1.1.1.3. Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng
Với cách tiếp cận như trên, có thể thấy rằng hoạt động xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất trong HĐTD có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của q trình xử lý chính là QSDĐ
được thế chấp. Mà việc thế chấp này là phải đăng ký theo quy định của pháp luật18
mà các yếu tố liên quan đến QSDĐ này có thể biến động thường xuyên suốt thời
hạn thế chấp nên pháp luật yêu cầu trong trường hợp có sự thay đổi QSDĐ thế
chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại QSDĐ đó. Trước khi xử lý
QSDĐ thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng ký thông báo xử lý tài sản thế
chấp QSDĐ và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ QSDĐ được xử lý.
Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có thể làm
chấm dứt quyền sử dụng của bên thế chấp đối với QSDĐ đó. Việc xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và
giá trị của QSDĐ được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm
đó. Để xác định được giá trị của QSDĐ thì cách thơng thường và phổ biến nhất là
Khoản 1 Điều 4 Nghị dịnh 102/2017/NĐ-CP Về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định: “1. Các biện pháp
bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển”.
18

6

thẩm định giá lại QSDĐ đó và tổ chức bán đấu giá, chuyển nhượng QSDĐ cho
một bên khác nhằm đổi lại tiền để bù đắp cho khoản nợ hoặc dùng chính QSDĐ
đó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, vẫn có thể khi xử lý tài sản
đảm bảo là QSDĐ thì bên thế chấp có thể thỏa thuận chấp nhận các phương án xử
lý một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm bảo khả năng thu hồi nợ của mình,
khi đó người thế chấp có thể khơng cịn QSDĐ hoặc vẫn cịn QSDĐ một phần đất
trong toàn bộ QSDĐ ban đầu.
Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đa dạng, phong phú và
phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác. Cịn lưu ý rằng không phải bất kỳ lúc nào khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ
thì QSDĐ đó cũng bị bán để thu hồi nợ. Pháp luật vẫn cho phép các bên thỏa thuận
về phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ như: bán tài sản, bên nhận thế chấp
nhận chính QSDĐ thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế
chấp, bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ
ba...Nếu sự thỏa thuận của các bên là phù hợp với quy định của pháp luật thì sự
thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Trong đó, sự thỏa
thuận về cách thức xử lý QSDĐ này có thể được các bên thống nhất ngay từ khi
giao kết hợp đồng, là một điều khoản trong hợp đồng thế chấp QSDĐ nhưng cũng
có thể là sự thỏa thuận này được thiết lập khi xảy ra sự kiện làm phát sinh quyền
xử lý tài sản đảm bảo của TCTD. Điều này thể hiện Nhà nước hồn tồn tơn trọng
“sự tự do thỏa thuận, tự do ý chí của các bên”. Theo đó, chỉ khi nào các bên khơng
có thỏa thuận hoặc vì những lý do đặc biệt khác như vì lợi ích của Nhà nước, lợi
ích đặc biệt của các chủ thể khác thì QSDĐ đó mới bị xử lý theo quy định của pháp
luật thơng qua việc khởi kiện u cầu Tịa án xử lý hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức
bán đấu giá QSDĐ.
Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được sử dụng để
thực hiện các nghĩa vụ tài chính được đảm bảo theo HĐTD. Nếu trong trường hợp
QSDĐ này được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ tài chính thì việc thanh

toán sẽ thực hiện theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo quy định của pháp luật. Quy

7


định này nhằm đạt được mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải quyết
tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp đó. Tuy nhiên,
pháp luật vẫn cho phép các chủ thể có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên
thanh toán cho nhau nhưng khơng được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người khác hay nói cách khác là sự thỏa thuận này phải tuân thủ theo
những quy định đã được xác định19.
Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải tuân thủ các
quy định khác về thủ tục hành chính. Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là quá trình xử
lý QSDĐ (bán đấu giá, chuyển nhượng...) để thu lại một khoản tiền, do vậy cần
phải có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải hợp tác để xử lý QSDĐ đó.20 Xử lý
tài sản thế chấp QSDĐ là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
(mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo các trình
tự của thủ tục tố tụng dân sự. Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải được thiết
lập như những công cụ hỗ trợ hiệu quả cho quá trình xử lý này được thực hiện một
cách nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính này khơng thể
thay thế cho thủ tục dân sự và càng không thể trở thành những rào cản cho các chủ
thể khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ bị chi phối bởi các yếu tố
cơ bản sau: (i) QSDĐ phải hợp pháp và có tính thanh khoản; (ii) Bên thế chấp có
thiện chí trong việc chuyển giao QSDĐ cho bên có quyền xử lý tài sản thế chấp
(iii) Bên nhận thế chấp đã công bố cơng khai lợi ích trên QSDĐ (iv) Căn cứ xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận thế chấp
với các chủ thể có liên quan đến QSDĐ được quy định rõ ràng. Các yếu tố này tác
động làm cho quá trình xử lý tài sản thế chấp QSDĐ trong HĐTD nhanh hoặc
chậm. Bên cạnh các yếu tố trên, việc xử lý tài sản này còn bị chi phối bởi các yếu

tố chủ quan khác như: sự tích cực từ cơ quan, tổ chức tham gia (đặc biệt là Tòa
án), các quy định pháp luật hỗ trợ khác đã hoàn thiện.
Xem thêm Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Nguyễn Văn Hường (2020), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín
dụng”, Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, Đại học Cần Thơ, trang 14.
19
20

8


1.1.2. Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng
1.1.2.1. Hình thức xử lý gián tiếp
Xử lý tài sản là QSDĐ trong HĐTD theo hình thức gián tiếp là việc TCTD
thơng qua con đường khởi kiện để u cầu Tịa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình bằng một bản án hoặc quyết định của Tòa án, mà trong đó có ghi
nhận quyền được phát mãi tài sản thế chấp là QSDĐ để thu hồi nợ. Trên cơ sở bản
án, quyết định đó, TCTD sẽ yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên,
phát mãi tài sản đảm bảo là QSDĐ nhằm thu hồi khoản nợ theo quy định.
Theo đó, tại khoản 1 Điều 5 của BLTTDS năm 2015 quy định:“Đương sự có
quyền quyết định việc khởi kiện, u cầu Tịa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc
dân sự”. Rõ ràng với quy định này thì việc TCTD có khởi kiện hay khơng là quyền
của TCTD. Do đó, trên thực tế tùy vào từng khách hàng khác nhau, điều kiện cụ
thể khác nhau về tài sản đảm bảo mà TCTD có thể lựa chọn hình thức xử lý trực
tiếp hoặc gián tiếp nhằm sớm thu hồi được khoản nợ. Nhìn chung, hầu hết các
TCTD ở Việt Nam thường có xu hướng giải quyết tranh chấp HĐTD, trong đó có
việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp bằng phương thức khởi kiện ra Tịa án21.
Tuy nhiên cần có sự lưu ý, tránh nhầm lẫn giữa hình thức xử lý gián tiếp và
hình thức xử lý trực tiếp nhưng bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản không giao tài

sản để xử lý theo thỏa thuận. Bởi lẽ, theo hình thức xử lý trực tiếp nhưng bên thế
chấp hoặc bên giữ tài sản không giao tài sản để xử lý theo thỏa thuận thì pháp luật
cho phép TCTD có quyền u cầu Tịa án giải quyết22. Điều này có thể làm cho
nhiều người nhầm tưởng rằng lúc này hình thức xử lý trực tiếp đã chuyển thành
hình thức xử lý gián tiếp. Tuy nhiên, điều này là khơng chính xác bởi lúc này
TCTD u cầu Tòa án giải quyết là giải quyết bên thế chấp hoặc bên thứ ba đang
nắm giữ tài sản phải đưa tài sản ra xử lý theo phương thức đã thỏa thuận hồn tồn
Nguyễn Bích Thảo, Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Sách chuyên
khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2018, trang 31.
22
Khoản 6 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ.
21

9


khác với hình thức xử lý gián tiếp là Tịa án sẽ ra phán quyết về việc xử lý tài sản
đó như thế nào.
1.1.2.2. Hình thức xử lý trực tiếp
Theo quy định của pháp luật hiện nay, TCTD có thể chọn lựa hình thức xử
lý tài sản thế chấp theo hình thức trực tiếp mà khơng thơng qua khởi kiện. Theo
đó, TCTD có thể nhận bàn giao tài sản hoặc thu giữ tài sản đảm bảo. Theo hình
thức này, việc xử lý tài sản đảm bảo được thực hiện bởi TCTD23 hoặc công ty quản
lý nợ và khai thác tài sản thuộc TCTD đó thơng qua cơ chế ủy quyền24.
Theo đó, tại khoản 6 Điều 320 của BLDS năm 2015 quy định về nghĩa vụ
của bên thế chấp nêu rõ:“Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi
thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của
Bộ luật này”. Đồng thời, tại khoản 5 Điều 52 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP
Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng quy

định:“Bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản
bảo đảm cho bên nhận bảo đảm theo thông báo về xử lý tài sản bảo đảm quy định”
và tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định:“Bên bảo đảm,
bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm kèm
theo đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm cho TCTD, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu để xử lý theo thỏa thuận trong
hợp đồng bảo đảm hoặc trong văn bản khác (sau đây gọi là hợp đồng bảo đảm)
và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm”.
Như vậy, với các quy định của pháp luật hiện hành thì bên bảo đảm hoặc bên
giữ tài sản đảm bảo phải có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho TCTD để xử lý thu
hồi nợ. Việc bàn giao này rõ ràng chỉ có thể thực hiện được trên tinh thần tự nguyện
và thiện chí hợp tác của bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản đảm bảo. Tuy nhiên,

Theo khoản 2 Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ thì: “Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp
đồng bảo đảm thì khơng cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm”.
24
Khoản 6 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 có quy định: “TCTD chỉ được ủy quyền thu giữ tài sản
bảo đảm cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc tổ chức tín dụng đó”.
23

10