Bài Giảng Thị Trường Bất Động Sản Và Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ( combo full slide 6 chương )

Chương 1

KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS


NỘI DUNG





Khái niệm và đặc điểm bất động sản
Khái niệm và vai trò của thị trường BĐS
Đặc điểm và sự vận động của thị trường BĐS
Quản lý thị trường BĐS


Khái niệm bất động sản


Khái niệm bất động sản




Theo Bloomberg: BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật
chất gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie & Betts (1996): BĐS bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản
không di dời được quy định bởi luật pháp.

Theo điều 181, Bộ Luật dân sự của Việt Nam: BĐS là những tài
sản khơng di dời được bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
• Các tài sản khác gắn liền với đất;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.


Khái niệm bất động sản


Đất đai:

•
•
•
•
•



Đất nơng nghiệp
Đất lâm nghiệp
Đất khu dân cư nông thôn
Đất đô thị
Đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng...

Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại:
• Cơng trình làm nhà ở;

• Cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phịng;
• Cơng trình cơng nghiệp;
• Cơng trình đặc biệt: quốc phịng, an ninh…


Đặc điểm bất động sản








BĐS là một hàng hóa có vị trí cố định, khơng thể di dời được: cố
định về vị trí, địa điểm và khó có khả năng tăng thêm về số lượng,
diện tích
Tính lâu bền: khơng bị hủy hoại trừ phi có thiên tai xói lở, vùi lấp;
vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Phân biệt tuổi thọ kinh
tế với tuổi thọ vật lý của BĐS
Tính thích ứng: kịp thời điều chỉnh cơng năng sử dụng thì vừa giữ
được đặc trưng của cơng trình vừa thỏa mãn nhu cầu SXKD hay
sinh hoạt của người tiêu dùng
Tính dị biệt: trên thị trường BĐS khơng tồn tại hai hàng hóa hồn
tồn giống nhau
Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Chính phủ các nước
thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực BĐS nhằm điều
chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong SX, giao
dịch và sử dụng BĐS
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Tính ảnh hưởng lẫn nhau


Khái niệm thị trường BĐS


Thị trường BĐS và thị trường đất đai là một vì tài sản, các cơng
trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản
được



Quan điểm khá phổ biến ở nước ta: thị trường BĐS là thị
trường nhà, đất vì chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán,
chuyển nhượng trên thị trường.



Quan điểm khá phổ biến khác: thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở
hữu bất động sản theo quy luật của thị trường.



Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về
bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian
nhất định.


Phân loại thị trường BĐS




Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán;
thị trường cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm
Căn cứ vào thời gian BĐS gia nhập vào thị trường thì thị trường
BĐS có 3 cấp
• Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho
thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai)
• Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng cơng trình để bán
hoặc cho th

• Thị trường cấp 3: thị trường bán lại hoặc cho thuê lại cơng
trình đã được mua hoặc th


Phân loại thị trường BĐS


Chia theo loại hình hàng hóa thì trên thị trường bất động sản
có các loại hàng hóa chính sau:

• Bất động sản cư trú: bao gồm biệt thự, nhà phố riêng biệt
và phố liền kề, nhà chung cư nhiều tầng

• Bất động sản đầu tư thương mại: cao ốc văn phòng, khu
thương mại phức hợp, đại siêu thị, trung tâm thương mại, hệ
thống cửa hàng bán lẻ, khu cơng nghiệp

• Bất động sản nơng nghiệp: đất trống, đất và tài sản gắn liền

với đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp như đất trồng cây
hàng năm, vườn cây ăn trái và cây công nghiệp, trang trại
chăn nuôi – nuôi trồng thủy sản, đồng muối


Vai trị của thị trường BĐS




Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất



Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và quan
hệ đối ngoại





Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

Thị trường BĐS góp phần huy động vốn đầu tư cho phát triển
Phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước

Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân
Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản

Đặc điểm của thị trường BĐS





Thị trường BĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản
thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản
Khơng có thị trường trung tâm, khơng có một TT BĐS với
tính chất là địa điểm tập trung tại đó người mua và người bán
bất động sản tác động qua lại lẫn nhau
Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà
ở, sự thừa thãi ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự
thiếu hụt đất ở một địa phương khác
Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, do tính bất động của
đất đai và tính khơng đồng nhất của bất động sản nên thị
trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường
hàng hóa thơng dụng khác


Đặc điểm của thị trường BĐS





Là thị trường đa phân khúc, do mục đích sử dụng BĐS rất đa

dạng và cung cầu BĐS ở từng địa phương có sự khác nhau nên thị
trường BĐS là thị trường đa phân khúc
Là thị trường nhạy cảm với các biến động KT-CT-XH: BĐS là
một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của
sản xuất. TT BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển
kinh tế, lạm phát, các chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS,
đến phát triển kinh tế xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
Là TT có mối quan hệ mật thiết với TT vốn và TT tiền tệ, BĐS là
một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị
lớn. Hai nguồn tài chính quan trong cho việc đầu tư và phát triển
BĐS là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ TT tiền tệ và TT
vốn


Sự vận hành của thị trường BĐS
Cầu BĐS
Giá

P0

D2
D1

Q0

Q1

Số lượng cầu trong đv thời gian

Khả năng chi trả (Cầu)
 Là yếu tố quyết định cầu BĐS
 Xác định khả năng chi trả?



trong ngắn hạn

• Chi phí nhà ở / Tổng thu nhập
> 50%: Vấn đề nghiêm trọng
30 – 50%: Có vấn đề
< 30%:
Ngưỡng xác định khả năng chi trả thay đổi:

• Tùy giai đoạn
• Tùy vùng


Mối quan hệ giữa cầu BĐS và khả năng chi trả

D Giá đất

D Giá đất tác động lên
chi phí XD nhà

D Giá nhà

Tác động tiêu cực
lên TT nhà đất

Giảm khả năng
Giảm cầu nhà ở
chi trả


Các yếu tố ảnh hưởng đến
Cầu BĐS

 Dân số
 Giá cả của hàng hóa thay thế: giá nhà bán tăng,



giá nhà cho thuê tăng
Dự báo về tương lai: lạc quan về triển vọng phát
triển kinh tế làm giá nhà đất tăng
Chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS:
chính sách thuế, quy hoạch đất đai, xây dựng
cơ sở hạ tầng…


Cung bất động sản
Giá

S1

S0

P

Q0

Q1

BĐS xây mới để cung


Các yếu tố ảnh hưởng đến cung
BĐS
 Tích tụ và tập trung đất đai
– Tầng lớp “địa chủ” - Tình trạng độc quyền
» Khi nào thì địa chủ bán nhà, đất?
– Giảm cung đất trên thị trường
– Là nguyên nhân gây tăng giá nhà đất

 Quỹ đất có hạn
– Lượng đất đai cung ra thị trường là có hạn (Đầu vào
hữu hạn)
– Chịu tác động của các Chính sách của Chính phủ về
đất đai
» Tăng giá đất, tăng thuế;
» Quy hoạch, phân vùng, điều chỉnh địa giới:
Trong ngắn hạn hay dài hạn?


Các yếu tố ảnh hưởng đến cung
BĐS

 Giá thành khai phát BĐS ảnh hưởng trực tiếp
đến lợi nhuận của nhà đầu tư

• Giá cao, lãi lớn dẫn đến cung tăng

 Lãi suất ngân hàng, tình hình lạm phát
• Lãi cho vay giảm, cung tăng

 Kỳ vọng vào giá trị tương lai của nhà đất
• Thơng tin về quy hoạch dài hạn
• Thơng tin về điều chỉnh phạm vi địa giới


Sự vận hành của thị trường BĐS





Trong thị trường BĐS, ngồi BĐS để mua bán cịn có BĐS để
cho th, ngoài giá cả mua bán phải xem xét đến giá thuê và
cả hai loại giá này đều có ảnh hưởng quyết định đến số lượng
cầu. Tỷ số giữa giá thuê tháng trên giá cả là tỷ suất tư bản hóa
i = R/P (tỷ suất này càng cao thì thời gian thu hồi vốn càng
nhanh).
Giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định
chứ không phải thị trường đầu tư bất động sản chi phối.
Thị trường đầu tư BĐS quyết định số lượng cung, cầu với bất
động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố như trình độ
sản xuất, mức thu nhập, số lượng các hộ gia đình…quyết định.
Vì vậy, tác dụng của thị trường sử dụng BĐS là xác lập được
mức giá thuê, với mức đó thì số lượng cầu cân bằng cung.