Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

1

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Các số liệu trong Luận án là
trung thực, có nguồn gốc và được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu theo đúng quy định. Đề tài khơng trùng
lặp với bất kỳ cơng trình khoa học nào đã được công bố của các tác giả khác.
Tơi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận án này.
Hà Nội, tháng 02 năm 2023
Tác giả Luận án


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................1
MỤC LỤC.......................................................................................................................................2
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................................5
MỞ ĐẦU.........................................................................................................................................6
1. Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................................................6
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu...........................................................................................11
2.1.Mục đích nghiên cứu...............................................................................................................11
2.2.Nhiệm vụ nghiên cứu..............................................................................................................11
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................12
3.1.Đối tượng nghiên cứu..............................................................................................................12
3.2.Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................12
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.......................................................................13
4.1.Phương pháp luận....................................................................................................................13
4.2.Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................................13
5. Những đóng góp mới và ý nghĩa khoa học của Luận án..........................................................14
6. Bố cục của Luận án..................................................................................................................16
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ.................................................17
CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN........................................................................................17
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu............................................................................................17

1.1.1. Tình hình nghiên cứu ở nước ngồi....................................................................................17
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở Việt Nam......................................................................................21
1.1.2.1. Các cơng trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam....................................21
1.1.2.2. Các cơng trình nghiên cứu về quyền sử dụng đất.............................................................24
1.1.2.3. Các cơng trình về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế...................................................................................................................28
1.1.3. Đánh giá khái quát những vấn đề đã được nghiên cứu.......................................................33
1.1.3.1. Tình hình nghiên cứu ngồi nước.....................................................................................33
1.1.3.2. Tình hình nghiên cứu trong nước.....................................................................................34
1.2. Cơ sở lý thuyết của đề tài.......................................................................................................36
1.2.1. Lý thuyết nghiên cứu..........................................................................................................36
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.............................................................................................................37
1.2.3. Các giả thuyết nghiên cứu...................................................................................................38
Kết luận Chương 1.........................................................................................................................40
Chương 2........................................................................................................................................42
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ VÀ VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG...................................................42
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ................................................................42
2.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.......................................42
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế................42
2.1.1.1. Khái niệm tổ chức kinh tế và tổ chức kinh tế sử dụng đất...............................................42
2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế51


2.1.2. Ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế........................................55
2.2. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.......................56
2.2.1. Yêu cầu điều chỉnh và cơ sở xây dựng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế...............................................................................................................................56
2.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế…........................................................................................................................................62

2.2.3. Cấu trúc pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế...................65
2.2.4. Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế....................................................................................................................................68
Kết luận Chương 2.........................................................................................................................72
Chương 3........................................................................................................................................74
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI..................................................................74
TỈNH THÁI NGUYÊN.................................................................................................................74
3.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế..................74
3.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế...................................74
3.1.2. Chủ thể tổ chức kinh tế trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất...84
3.1.2.1. Khái niệm chủ thể tổ chức kinh tế trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất..........................................................................................................................................84
3.1.2.2. Tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................................................87
3.1.2.3. không được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất………………95
3.1.3. Đối tượng là quyền sử dụng đất trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế...................................................................................................................96
3.1.3.1. Điều kiện chung của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng........................................97
3.1.3.2. Điều kiện riêng của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng........................................102
3.1.3.3. Thời điểm được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế............117
3.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.................................................................................................................117
3.1.5. Hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế…......................................................................................................................................122
3.1.5.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.................................122
3.1.5.2. Hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................126
3.1.6. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền quản lý Nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế.................................................................................................................129
3.1.7. Tài chính và giá đất liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế..........................................................................................................................................134

3.1.8. Xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế........137
3.1.9. Đánh giá những ưu điểm và những bất cập, hạn chế của pháp luật và việc thực hiện pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.............................................139
3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại
tỉnh Thái Nguyên..........................................................................................................................148
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên và sự tác động đến chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.........................................................................................148
3.2.2. Kết quả đạt được từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế………......................................................................................................................................152
Kết luận Chương 3.......................................................................................................................172


Chương 4.....................................................................................................................................174
ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH
TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN........................................................................................................174
4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế……...........174
4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu
quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên........................................................................................................180
4.2.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.....................180
4.2.2.Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại
tỉnh Thái Nguyên.............................................................................................................................193
Kết luận Chương 4...........................................................................................................................200
KẾT LUẬN...................................................................................................................................202
DANH MỤC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ.............................................................204
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................205


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
SỐ TT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

CHỮ VIẾT TẮT
Bộ luật Dân sự
BĐS
CNQSDĐ
CTCP
CTTNHH
DAĐT
DNTN
DN
ĐTNN
ĐCSVN
GCNQSDĐ
QSDĐ
TN&MT

VPPL
UBND

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT
Bộ luật Dân sự
Bất động sản
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công ty cổ phần
Công ty trách nhiệm hữu hạn
Dự án đầu tư
Doanh nghiệp tư nhân
Doanh nghiệp
Đầu tư nước ngoài
Đảng Cộng sản Việt Nam
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Tài nguyên và Môi trường
Vi phạm pháp luật
Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài ngun thiên nhiên có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị và
xã hội đối với mọi quốc gia, vùng lãnh thổ, địa phương, mọi cá nhân, tổ chức và toàn xã hội. Việc chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản là quyền sở hữu đất, QSDĐ luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu và trọng
yếu của tất cả các Nhà nước từ khi ra đời, vừa xác định ranh giới, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ của đất
nước, vừa là nơi thực hiện mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh và đời sống của con người. Chính bởi
vậy, giao dịch về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là giao dịch mua bán, chuyển nhượng ngày
càng tăng và được tất cả mọi cá nhân, tổ chức, mọi Nhà nước ngày càng quan tâm.

Đại đa số các nước trên thế giới đang vận hành cơ chế thị trường đều thừa nhận sở hữu tư nhân
hạn chế về đất đai. Hiện nay còn khoảng 10 nước tiếp tục chỉ thừa nhận chế độ cơng về đất đai và tìm các
giải pháp khác nhau để vận hành chế độ công hữu đất đai trong kinh tế thị trường1.
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động khó lường, vai trị của Nhà nước Việt Nam
đối với định hướng xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ càng cần được nghiên cứu và làm sâu sắc
hơn theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường và tính đặc thù của chế độ sở đất đai ở Việt Nam
sẽ giúp nhận diện một cách toàn diện các tiền đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của các tổ
chức kinh tế. Bắt đầu từ việc giải mã các khái niệm, học thuật về tổ chức kinh tế, chuyển nhượng QSDĐ
của tổ chức kinh tế và sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của các tổ
chức kinh tế, cũng như các yếu tố tác động, chi phối tới quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức
kinh tế để phù hợp với định hướng phát triển của Việt Nam.
Thị trường QSDĐ nói riêng, thị trường BĐS nói chung cùng với thị trường tài chính ln có vai
trị đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia, mọi biến động từ thị trường
BĐS, tài chính ln tác động mạnh mẽ ngay lập tức đến toàn bộ mọi lĩnh vực của đời sống.
Trong ba năm 2020, 2021 và 2022, tại Việt Nam chứng kiến sự chao đảo của thị trường tài
chính, thị trường BĐS. Bắt đầu từ sự suy thối kinh tế trong nước, khu vực và thế giới ảnh hưởng sâu
rộng của đại dịch Covid 19 đến nền kinh tế, xã hội, mọi tổ chức kinh tế nói chung và DN kinh doanh
BĐS nói riêng đều điêu đứng. Ở Việt Nam, với chủ trương, chính sách hỗ trợ nhằm phục hồi, thúc đẩy
sự phát triển nền kinh tế hậu Covid của Đảng, Nhà nước, sự nỗ lực hưởng ứng của nhà đầu tư, thị trường
tài chính, thị trường bất động sản đã tăng nóng, thị trường chứng khốn cũng chứng kiến cú lội ngược
dòng ngoạn mục với một loạt danh mục cổ phiếu tăng gấp chục thậm chí vài chục lần so với

1

Bùi Mến, GS. Đặng Hùng Võ: “Chế độ sử dụng đất có thời hạn làm cho người sử dụng có trách nhiệm hơn”, />portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM162348, truy cập ngày 15/02/2023


thời điểm bùng nổ việc lây lan dịch bệnh Covid trên toàn cầu, giá trị QSDĐ ở khắp các tỉnh, thành trong
cả nước được đẩy lên rất nhanh và rất cao, có những nơi, vùng, địa phương giá đất thậm chí tăng gấp hai,
ba lần sau một vài tháng. Tuy nhiên, khi phát hiện những bất thường của thị trường chứng khoán, thị

trường BĐS, Đảng và Nhà nước đã tiến hành điều tra, xác minh từ vụ việc Tân Hoàng Minh vào tháng
12/2021, (Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngơi Sao Việt, một thành viên của Tập đồn Tân Hồng
Minh trúng đấu giá lơ đất thuộc Khu đơ thị mới Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng (gần 1,1 tỷ USD)
tương đương 2,4 tỷ đồng cho 1,0m2 đất), vụ thao túng thị trường chứng khoán của Chủ tịch Tập đoàn
FLC Trịnh Văn Quyết và một loạt các dự án của các ông lớn BĐS khác, ngay lập tức tác động ngược lại
thị trường và chúng ta chứng kiến cảnh sự “downtrend” của thị trường chứng khốn, sự “xì hơi” của thị
trường bất động sản làm ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước, tạo dư
luận xấu đến hoạt động đầu tư nói chung của Việt Nam.
Giải pháp phát triển bền vững thị trường chứng khoán, BĐS, Đảng và Nhà nước ta cần thiết phải
có những chủ trương, chính sách, quyết sách, pháp luật phù hợp, hiệu quả, có khả thi nhằm tạo dựng,
khơi thông và phát triển thị trường, tạo hành lang pháp luật an toàn với mục tiêu thúc đẩy nền kinh tế-xã
hội Việt Nam ngày càng phát triển, tạo lập và giữ vững niềm tin cho nhà đầu tư trong và ngoài nước,
đảm bảo quyền lợi hài hoà giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và cả xã hội. Bởi thực tế chứng
minh, chỉ cần một chính sách, quy định pháp luật có liên quan cũng có thể tác động mạnh mẽ đến thị
trường BĐS, thị trường tài chính, tiền tệ, nếu phù hợp sẽ thúc đẩy, không phù hợp sẽ kìm hãm hoặc bị
loại trừ, vơ hiệu hố và khơng có tính khả thi trên thực tế.
Để tiếp cận đất đai sử dụng cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, bên cạnh việc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, tổ chức kinh tế ở Việt Nam cịn tiếp cận thơng qua giao dịch nhận chuyển nhượng
QSDĐ tại thị trường QSDĐ thứ cấp. CNQSDĐ là loại giao dịch trọng yếu nhất trong thị trường QSDĐ,
đặc biệt là CNQSDĐ của tổ chức kinh tế bởi tổ chức kinh tế là chủ thể phổ biến và quan trọng vì có nhu
cầu sử dụng đất với quy mơ diện tích lớn, giá trị kinh tế cao, nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời nên
thường tác động và liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội. Để đảm bảo cho
các tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất có cơ hội tiếp cận đất dễ dàng, tổ chức kinh tế được quyền
chuyển nhượng và nhận CNQSDĐ, tạo khuôn khổ pháp lý đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ của tổ chức kinh tế thực hiện công khai, minh bạch, thông suốt, lành mạnh và đặt dưới sự giám
sát của Nhà nước đồng thời tạo điều kiện thị trường BĐS phát triển thì địi hỏi hoạt động CNQSDĐ tổ
chức kinh tế cần được pháp luật điều chỉnh.
Hiện nay giá trị QSDĐ càng tăng cao theo thời gian, Nhà nước, doanh nghiệp và người dân càng
quan tâm đến đất đai. Nhà nước vừa với tư cách chủ thể đại diện chủ sở hữu, vừa là đại diện duy nhất cho
tồn xã hội có trách nhiệm trong việc định hướng phát triển kinh tế- xã hội của đất nước, quan tâm sử

dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai đối với mục tiêu phát triển, điều tiết và tạo điều kiện để các chủ thể
được tiếp cận với đất đai,


vừa đảm bảo nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, đặc
biệt là hoạt động CNQSDĐ. Doanh nghiệp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận, tiếp cận đất đai vừa là tư
liệu sản xuất, vừa là yếu tố đầu vào của quá trình kinh doanh, vừa là nơi sản xuất, kinh doanh, cũng là
một tài sản có thể mua đi bán lại nhằm mục tiêu lợi nhuận. Người dân, quan tâm đất đai vừa là nơi ở, sinh
sống, vừa có thể mua đi bán lại, và quan tâm việc Nhà nước, doanh nghiệp sử dụng nguồn lực đất đai
đảm bảo giá trị văn hố, xã hội, di tích, lịch sử, danh lam, thắng cảnh và các lợi ích cộng đồng cho người
dân, nâng cao giá trị đời sống cho nhân dân.
Để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh, số ít doanh nghiệp (kinh doanh BĐS hoặc khơng)
có thể tiếp cận nguồn lực đất đai trực tiếp thông qua được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá
QSDĐ, còn lại hầu hết doanh nghiệp tiếp cận đất đai gián tiếp thông qua hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất mà chủ yếu là nhận CNQSDĐ từ các tổ chức, cá nhân khác. Tổ chức kinh tế là một trong
những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất hoặc cho thuê đất hoặc được
Nhà nước công nhận việc nhận CNQSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư. Trong thời gian sử dụng đất,

tổ chức kinh tế có quyền CNQSDĐ để hiện thực hoá lợi nhuận kinh doanh đối với đất được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê, hoặc đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ chủ thể khác và phù hợp với
nhu cầu, mục đích của dự án đầu tư.
Thơng qua hoạt động CNQSDĐ của doanh nghiệp, giải quyết nhiều bài toán đối với bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng có thể hiện thực hố lợi
nhuận đối với hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng, hoạt động kinh doanh nói chung, hoặc có thể
chuyển giao quyền thực hiện DAĐT khi doanh nghiệp khó khăn hoặc khơng cịn đủ khả năng, điều kiện
thực hiện, thu hẹp phạm vi đầu tư, hoặc chuyển hướng đầu tư…; đối với bên nhận chuyển nhượng có cơ
hội tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi và nhanh chóng hơn so với việc xin giao đất hoặc thuê đất, tự do
tìm kiếm vị trí, diện tích đất, DAĐT phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp, cá nhân.
Hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế vừa bị tác động bởi quy luật thị trường, cung cầu,

quyền tự do kinh doanh, vừa bị chi phối bởi cơ chế hành chính với nhiều quy trình, trình tự, thủ tục, hồ
sơ, điều kiện phức tạp. Hơn nữa, cùng với chính sách thuế đánh vào thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá
nhân qua từng lần chuyển nhượng dẫn đến việc các bên thực hiện nhiều sai phạm tinh vi, xé rào, lách luật
diễn ra phổ biến, bị biến tướng và ẩn dấu bởi nhiều hình thức pháp lý khác nhau như: chuyển nhượng
vốn, chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư, thoả thuận nguyên tắc… nhằm trốn thuế, giảm thuế
từ CNQSDĐ khi QSDĐ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Với chủ trương đúng đắn, Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI ban hành Nghị
quyết lần thứ 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản
trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.


Sau gần 10 năm thực hiện, để phù hợp với tình hình mới, Đảng tiếp tục chỉ đạo tại Nghị quyết
Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá XIII số 18- NQ/TW ngày 16 tháng 6
năm 2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và
sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”: “Tiếp tục thực hiện
cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong CNQSDĐ để thực hiện các dự án đô thị,
nhà ở thương mại.”2 Đảng đã chỉ đạo: “Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức
chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”3.
Về mặt lý luận, ở Việt Nam đã có một số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài,
như đã có luận văn thạc sĩ nghiên cứu về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nhưng chỉ giới hạn ở phạm vi
Luật Đất đai, có luận án tiến sĩ nghiên cứu về CNQSDĐ nói chung; nghiên cứu về quyền và nghĩa vụ
của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất, có luận án nghiên cứu về chuyển nhượng DAĐT kinh doanh
BĐS, nhưng chưa có cơng trình nào nghiên cứu đầy đủ, tồn diện và liên thơng giữa các quy định pháp
luật có liên quan đến CNQSDĐ của tổ chức kinh tế. Đây là đề tài đầu tiên ở cấp Luận án nghiên cứu toàn
diện, chuyên sâu về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế được đặt trong mối quan hệ và liên thông giữa Luật
Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh
chứng khoán, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các luật khác có

liên quan, đồng thời là Luận án đầu tiên nghiên cứu về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại Thái Nguyên từ
lý luận đến quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp
hoàn thiện lý luận, pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, đảm bảo quy định pháp luật có tính khả
thi, có hiệu lực trên thực tế.
Về thực tiễn, hành lang pháp lý về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế còn chưa chặt chẽ, thống nhất,
thiếu tính khả thi, nhiều quy định trở thành rào cản đối với hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói
riêng, với quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói
chung.
Với xu thế hội nhập quốc tế, nhà đầu tư trong nước và quốc tế có nhiều phương cách để sở hữu
BĐS, trong khi các dự án đủ điều kiện, giấy tờ pháp lý thì có rất ít, thủ tục q phức tạp, tốn kém thời
gian và chi phí thì con đường phổ biến mà các doanh nghiệp thực hiện hiện nay là xúc tiến thâu tóm quỹ
đất bằng hoạt động mua vốn cổ phần, rút ngắn thời gian, chi phí… và quy định pháp luật về CNQSDĐ
của tổ chức kinh tế đã phần lớn bị bỏ qua, hoặc thậm chí bị vơ hiệu hố trên thực tế.
2

Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 về “tiếp tục đổi
mới, hồn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có
thu
nhập cao
3
Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 về “tiếp tục đổi
mới, hồn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có
thu nhập cao


Xuất phát từ những lý do trên về lý luận và thực tiễn của pháp luật về CNQSDĐ của các tổ chức
kinh tế … việc nghiên cứu đề tài là rất cấp thiết và có ý nghĩa cả về lý luận, thực tiễn, đặc biệt trong quá
trình cải cách của Chính phủ hậu Covid với gói hỗ trợ trên 60.000 tỷ đồng để phát triển thị trường bất
động sản, với nguồn lực tài chính trên 2 tỷ USD cho phát triển cơng nghệ số, định hướng của Chính phủ
có những giải pháp chiến lược.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua một trong các phương thức là giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng.
Trên thực tế, nhu cầu về CNQSDĐ là tất yếu, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay;
bởi xét trong lĩnh vực kinh tế, đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh; đất đai tham gia vào mọi hoạt động sản xuất của con người. Để tiếp cận đất đai sử dụng cho
hoạt động sản xuất - kinh doanh thì bên cạnh việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế
còn thực hiện việc CNQSDĐ tại thị trường QSDĐ thứ cấp. Nhằm tạo khuôn khổ pháp lý đảm bảo cho
giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế thực hiện công khai minh bạch, thông suốt, và đặt dưới sự giám
sát của Nhà nước thì pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế được ban hành.
Thực tiễn thi hành các quy định về CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói
riêng bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc như sự bất bình đẳng về QSDĐ giữa tổ chức kinh tế với DN có
vốn ĐTNN trong CNQSDĐ: Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế được nhận CNQSDĐ của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; trong khi đó, DN có vốn ĐTNN lại khơng có quyền năng này; DN có vốn
ĐTNN khơng được kinh doanh QSDĐ đối với đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, giao đất có
thu tiền SDĐ v.v. Những hạn chế này khơng chỉ làm giảm tính hấp dẫn của mơi trường đầu tư, kinh
doanh và tác động tiêu cực đến các cam kết của Nhà nước ta khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới
(WTO) hoặc ký kết các hiệp định thương mại tư do thế hệ mới (bao gồm hiệp định thương mại song
phương và hiệp định thương mại đa phương) giữa Việt Nam với Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Anh, Nhật Bản và
Cộng đồng Châu Âu (EU)... Bên cạnh đó, thực tiễn cho thấy số lượng và mức độ phức tạp của các vụ án
tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt liên quan đến hợp đồng
đặt cọc, ủy quyền chuyển nhượng, đang có chiều hướng gia tăng4.
Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi phía Bắc và là trung tâm của vùng Việt Bắc; thu nhập
bình quân trên một đầu người vẫn còn ở mức khiêm tốn. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, Thái
Nguyên trở thành một điểm sáng trong thu hút đầu tư và tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ 6 cả nước
trong năm 2021. Nhiều tập đồn kinh tế lớn, cơng ty đa quốc gia đã tìm đến và đầu tư kinh doanh tại Thái
Nguyên, tiêu biểu như Tập đoàn
4

Nguyễn Thị Kim Phương, Vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền và kiến nghị, truy cập ngày
19/6/2022, nhuong-quyen-su-dung-dat-bang-hop-dong-uyquyen-va-kien-nghi6270.html

Sam Sung (Hàn Quốc), Cơng ty cổ phần tập đồn Masan, Vingroup, TNG … Có được thành tích này là
nhờ sự nỗ lực vượt khó của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân các dân tộc tỉnh Thái Nguyên trong việc
cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nâng cao năng lực cạnh tranh, cải thiện môi trường đầu tư kinh
doanh. Năm 2021, 2022 tỉnh Thái Nguyên đã và đang cố gắng chuyển đổi số, xây dựng nền kinh tế số
trong tỉnh để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế bền vững. Song hành với những hoạt động này, tỉnh Thái
Nguyên đang triển khai thực hiện nhiều dự án phát triển kinh tế- xã hội. Sự năng động và thúc đẩy động
lực tăng trưởng của tỉnh Thái Nguyên đã tác động tích cực đến sự phát triển thị trường BĐS nói chung và
giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng. Dẫu vậy, thực tiễn hoạt động CNQSDĐ của tổ chức
kinh tế gặp khơng ít trở ngại, thách thức từ sự chưa thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định về
CNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 với các đạo luật có liên quan như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Công chứng năm 2014, Luật
Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Muốn thúc đẩy sự
tăng trưởng kinh tế thì những vướng mắc này cần phải được khắc phục nhanh chóng, đồng bộ, hiệu quả.
Để đưa ra giải pháp mang tính khoa học, thuyết phục và có tính khả thi thì cần phải có sự nghiên cứu,
đánh giá hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế để nhận diện những hạn
chế, bất cập và nguyên nhân. Việc làm này lại càng có ý nghĩa, có giá trị trong bối cảnh nước ta đang
trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 để phù hợp với định hướng hoàn thiện thể chế
quản lý sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được ghi nhận trong
Văn kiện Đại hội XIII, cụ thể “Hoàn thiện pháp luật để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai,
tài nguyên, bảo đảm công khai, minh bạch và khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng,
lãng phí. Đổi mới các chính sách quản lý đất để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nơng nghiệp,
phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất”5.
Với một số lý do cơ bản nêu trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về CNQSDĐ của
tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên” làm Luận án tiến sĩ luật học. Thông qua kết
quả nghiên cứu Luận án, hy vọng sẽ góp phần hồn thiện các quy định về CNQSDĐ và nâng cao hiệu
quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu lý luận và pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức
kinh tế, từ đó đề xuất định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện lý luận và pháp luật về CNQSDĐ
của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích mà đề tài đặt ra, Luận án xác định một số nhiệm vụ nghiên
5

Chiến lược cùng chủ trương “Phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tăng cường đăng ký quyền sử dụng đất và
áp dụng định giá đất theo thị trường bảo đảm công khai, minh bạch”.


cứu cụ thể sau:
Thứ nhất, tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hồn thiện hệ thống cơ sở lý luận về CNQSDĐ của
tổ chức kinh tế thông qua việc giải mã các khái niệm về QSDĐ của tổ chức kinh tế; CNQSDĐ của tổ
chức kinh tế; mục đích, ý nghĩa của CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn
của việc ra đời quy định về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; các yếu tố tác động đến giao dịch CNQSDĐ
của tổ chức kinh tế...
Thứ hai, nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế thơng qua
việc phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, nội dung và các
yếu tố chi phối pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; khái quát quá trình hình thành và phát triển
lĩnh vực pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của tổ chức kinh tế...
Thứ ba, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật hiện hành về CNQSDĐ của tổ chức
kinh tế và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái Nguyên để chỉ ra kết quả đạt được; những hạn chế, yếu kém và
nguyên nhân làm cơ sở để đề xuất giải pháp khắc phục.
Thứ tư, đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và
nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Thái Nguyên.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án tập trung vào một số vấn đề cơ bản sau:
Thứ nhất, quan điểm, đường lối của Đảng về hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai nói chung

và chính sách, pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện
cơng cuộc đổi mới đất nước.
Thứ hai, các quy định pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển
nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng.
Thứ ba, thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại tỉnh Thái
Nguyên.
Thứ tư, quy định pháp lý của một số nước về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
CNQSDĐ được điều chỉnh trực tiếp bởi mảng pháp luật rộng lớn bao gồm: pháp luật dân sự,
pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về DN, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có
liên quan. Vì vậy, để phù hợp với chun ngành Luật kinh tế mã số 938 01 07, Luận án giới hạn phạm vi
nghiên cứu vào một số nội dung cụ thể sau:
Thứ nhất, giới hạn về nội dung: nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ dưới góc độ chuyên ngành
Luật kinh tế; theo đó, Luận án tập trung nghiên cứu các tiền đề lý luận về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế
trên nền tảng của lý thuyết về quyền sở hữu, về quyền tự do kinh doanh, về các quy luật của thị trường và
các lý thuyết kinh tế khác để luận giải các khái niệm, các học thuật, các tác động và ảnh hưởng của các
nền tảng lý thuyết đó tới pháp luật điều chỉnh CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
Thứ hai, giới hạn về đối tượng: chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế gồm các loại hình doanh
nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức kinh


tế khác theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, do loại hình hợp tác xã hoạt động chủ yếu nhằm mục đích
giúp đỡ, tương trợ lẫn nhau giữa các xã viên hợp tác xã theo quy định Luật hợp tác xã nên mục đích kinh
doanh tìm kiếm lợi nhuận khơng thực sự rõ nét và điển hình. Do vậy, trong Luận án này, tác giả giới hạn
phạm vi nghiên cứu tổ chức kinh tế gồm các loại hình DN theo quy định pháp luật DN bao gồm DNTN,
CTTNHH, CTCP, công ty hợp danh.
Việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về CNQSDĐ của tổ
chức kinh tế cũng được tập trung ở những nội dung liên quan và tác động trực tiếp tới hoạt động kinh
doanh QSDĐ của tổ chức kinh tế, trong đó trọng tâm là CNQSDĐ nhằm hướng tới mục đích hoàn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này, hướng tới môi trường kinh doanh có

trật tự, minh bạch và có hiệu quả cao. Các nội dung được tập trung trọng tâm là: nguyên tắc, điều kiện
chủ thể, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, hình thức và hiệu lực của giao dịch,
quy trình, thủ tục và thẩm quyền cũng như xử lý vi phạm trong hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh
tế.
Luận án do giới hạn bởi dung lượng nên nghiên cứu sinh (NCS) xin phép không nghiên cứu nội
dung pháp luật về giải quyết tranh chấp về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế bởi đây là vấn đề có nội hàm
rộng lớn, được điều chỉnh bởi cả pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng, địi hỏi phải có nghiên cứu
chun sâu cả lý luận, pháp luật và thực tiễn thực thi một cách cụ thể, tồn diện mới giải quyết thấu đáo
được mọi khía cạnh của vấn đề. Vì vậy, nghiên cứu ở một mục nhỏ trong nội dung của pháp luật về
CNQSDĐ của tổ chức kinh tế sẽ không thể tham vọng đi hết được các khía cạnh của vấn đề nên NCS
xin được nghiên cứu ở các cơng trình tiếp sau.
Thứ ba, giới hạn về không gian. Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về CNQSDĐ
của tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Thứ tư, giới hạn về thời gian. Luận án nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và
thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến nay.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp luận
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
Chủ nghĩa Mác - Lê nin để nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, bản chất của CNQSDĐ của tổ chức kinh tế
và pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển và mối quan
hệ giữa chế định CNQSDĐ của tổ chức kinh tế với chế định CNQSDĐ; chế định cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và chế định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ … của Luật Đất đai năm 2013.
Tác giả vận dụng lý thuyết về quyền sở hữu, lý thuyết về kinh tế thị trường, về quyền tự do kinh
doanh, về địa tô chênh lệch … kế thừa từ các nhà tư tưởng, kinh tế, chính trị học xun suốt trong q
trình giải quyết các tiền đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
4.2. Phương pháp nghiên cứu


* Phương pháp diễn giải, phân tích, so sánh, bình luận, tổng hợp… được sử dụng trong Chương
1 khi nghiên cứu tình hình nghiên cứu liên quan và cơ sở lý thuyết của Luận án.

* Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp… được sử
dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về CNQSDĐ tổ chức kinh tế và pháp luật về
CNQSDĐ tổ chức kinh tế.
* Phương pháp phân tích, so sánh luật học, tổng hợp, quy nạp được sử dụng trong Chương 3 khi
tìm hiểu thực trạng pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
* Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng ở
Chương 4 khi nghiên cứu, định hướng, giải pháp phần hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức
kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
5. Những đóng góp mới và ý nghĩa khoa học của Luận án
Trên cơ sở kế thừa những thành tựu, kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học có liên quan
về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế được công bố, Luận án tiến sĩ luật học với đề tài: “Pháp luật về
CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên” là đề tài nghiên cứu có hệ
thống, đầy đủ và toàn diện về pháp luật CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái
Nguyên với một số đóng góp mới cụ thể như sau:
Thứ nhất, Luận án nghiên cứu về quan hệ CNQSDĐ của tổ chức kinh tế từ sự nghiên cứu và
vận dụng một cách tối ưu các quan điểm, tư tưởng, các trường phái lý thuyết khác nhau, với các khía
cạnh tiếp cận khác nhau trên cơ sở ưu tiên khía cạnh kinh tế học; chú trọng tới các quy luật khách quan
của nền kinh tế thị trường và tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam nhằm nhận diện một
cách toàn điện các tiền đề lý luận pháp luật về CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế. Cụ thể là giải mã các
khái niệm, học thuật về tổ chức kinh tế, CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và sự điều chỉnh bằng pháp luật
đối với hoạt động CNQSDĐ, cũng như các yếu tố tác động, chi phối tới quan hệ CNQSDĐ của các tổ
chức kinh tế.
Thứ hai, tiếp cận và nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế với trọng tâm nhằm
nhận diện rõ vai trò và tầm quan trọng của vấn đề CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong việc điều hòa
nguồn cung và cầu đất đai trong nền kinh tế thị trường; tăng cường quyền chủ động và linh hoạt, tự chủ
và tự chịu trách nhiệm đối với các chủ thể tham gia thị trường. Trên cơ sở đó đặt ra yêu cầu cần hạn chế
những quy trình và thủ tục hành chính phức tạp đã và đang là điểm nghẽn đối với các tổ chức kinh tế
trong hoạt động đầu tư nói chung và trong quan hệ CNQSDĐ gắn với các dự án đầu tư nói riêng.
Thứ ba, nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế với mục đích nhận diện rõ sự
khác biệt của hoạt động này của tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, giữa

quyền CNQSDĐ với các quyền kinh doanh khác của tổ chức kinh tế như quyền cho thuê, cho thuê lại,
góp vốn hợp tác đầu tư – những quyền mang tính phổ biến và trọng tâm của các tổ chức kinh tế trong
hoạt động đầu tư kinh doanh. Từ ý tưởng


đó giúp NCS nghiên cứu sâu hơn về tính đặc thù của quyền CNQSDĐ của tổ chức kinh tế– đó là luôn
gắn liền với các dự án đầu tư cụ thể. Vì vậy, nghiên cứu về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế sẽ không tách
rời với việc nghiên cứu về các hoạt động kinh doanh QSDĐ cụ thể gắn liền với dự án đầu tư mà tổ chức
kinh tế đã được phê duyệt như: CNQSDĐ dưới hình thức phân lơ bán nền; chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án đầu tư gắn liền với QSDĐ, CNQSDĐ trong khu công nghiệp, khu chế xuất, công
nghệ cao.
Thứ tư, nghiên cứu về CNQSDĐ với chủ thể là tổ chức kinh tế gắn với một địa bàn cụ thể với rất
nhiều các yếu tố chi phối và tác động riêng bởi các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử và cả những
“thói quen”, những “tiền lệ” và những dấu ấn khác biệt của địa phương đó; thậm chí, chịu ảnh hưởng
bởi những phương thức lãnh đạo, chỉ đạo của chính quyền địa phương. Theo đó, Luận án chú trọng tới
việc nghiên cứu những yếu tố đặc thù của tỉnh Thái Nguyên nhằm nhận diện một cách sâu sắc hơn hoạt
động CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế có những dấu ấn riêng biệt gì, và đâu là những phương diện tích
cực cần phát huy, đâu là những mảng xám cần loại bỏ và ngăn ngừa nhằm đảm bảo môi trường đầu tư
minh bạch, an toàn và hiệu quả cho các tổ chức kinh tế.
Thứ năm, nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong bối cảnh của các tác
động và ảnh hưởng sâu sắc bởi môi trường trong nước và quốc tế có nhiều biến động; từ các tác động
khách quan bởi chiến tranh, đại dịch Covid – 19; đến những thay đổi chủ quan của môi trường pháp lý
nhằm thích ứng với thực tại của mơi trường đầu tư… Luận án quan tâm, chú trọng tới sự thay đổi mang
chiều hướng tích cực của chính sách pháp luật và quan trọng hơn là những ảnh hưởng trái chiều đã và
đang là rào cản đối với các tổ chức kinh tế trong hoạt động đầu tư, trong đó có hoạt động CNQSDĐ gắn
với các dự án đầu tư. Điều đó địi hỏi khách quan phải hồn thiện khung pháp lý hướng tới sự đồng bộ,
thống nhất, toàn diện, phù hợp và mang tính thích ứng cao với diễn biến của thực tiễn. Cùng với đó là sự
địi hỏi mang tính khách quan cần phải thay đổi trong cách thức tổ chức thực thi pháp luật về CNQSDĐ
của tổ chức kinh tế một cách quyết liệt, hiệu quả trên tinh thần thượng tôn pháp luật nhưng không mất đi
tính chủ động, linh hoạt và sự tơn trọng bởi các quy luật khách quan của thị trường, của môi trường đầu

tư. Giải quyết dứt điểm các tồn đọng do lịch sử để lại của những giao dịch CNQSDĐ trái pháp luật đang
còn dây dưa, kéo dài nhiều năm nay.
Thứ sáu, kết quả nghiên cứu của Luận án góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về
CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, trên cơ sở khung lý thuyết nghiên cứu của Luận án, bao gồm: Lý thuyết
về vật quyền; lý thuyết về quyền tự do kinh doanh; lý thuyết về kinh tế thị trường; lý thuyết về quản trị tốt
và lý thuyết về hài hịa hóa lợi ích … Luận án nghiên cứu hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế đặt
trong mối quan hệ liên thông giữa nhiều văn bản luật cùng điều chỉnh về giao dịch CNQSDĐ, trong bối
cảnh sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và hàng loạt các văn bản pháp luật khác có liên quan như
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… Từ đó, Luận án đã bổ sung, làm phong phú và hoàn thiện
nhiều vấn đề lý luận của pháp luật CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam hiện nay.


Thứ bảy, Luận án giúp cho cơ quan xây dựng pháp luật, các nhà lập pháp có thêm cơ sở lý luận
và cơ sở thực tiễn để tiếp tục hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ở Việt Nam hiện nay.
Luận án góp phần giúp cho các nhà lãnh đạo, quản lý chính quyền địa phương tỉnh Thái Nguyên có thêm
kiến thức và phương thức, biện pháp tổ chức thi hành pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế đóng trên địa bàn tỉnh. Luận án có thể làm tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu, giảng
dạy, học tập chuyên ngành luật kinh tế trong các trường đại học luật, các khoa luật và cơ sở đào tạo luật
khác trong cả nước.
6. Bố cục của Luận án
Ngoài lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt sử dụng trong Luận án, mục lục, phần mở đầu, kết
luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án được bố cục với nội dung gồm 04 chương cụ thể
như sau:
Chương 1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của Luận án.
Chương 2. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và
về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Chương 3. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và
thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái nguyên.
Chương 4. Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ
SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN
1.1.
Tổng quan tình hình nghiên cứu
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động đầu tư,
sản xuất
- kinh doanh, dịch vụ, nếu khơng có đất đai thì tổ chức kinh tế không thể tiến
hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Trong điều kiện kinh tế thị
trường ở Việt Nam, dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc tiếp cận
đất đai của tổ chức kinh tế được thực hiện thông qua hai kênh chủ yếu: Một
là, được Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ (tiếp cận đất đai thông qua thị trường
QSDĐ sơ cấp); Hai là, chuyển nhượng và nhận CNQSDĐ của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân (tiếp cận đất đai thông qua thị trường QSDĐ thứ cấp). Đất đai là
nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn song nhu cầu SDĐ của con người nói
chung và của tổ chức kinh tế nói riêng ngày càng tăng. Để đảm bảo việc tiếp
cận đất đai thuận tiện, SDĐ tiết kiệm, đúng mục đích và ngăn ngừa tham
nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm v.v, các quy định về CNQSDĐ của tổ chức kinh
tế ra đời. Kể từ khi ra đời, chế định pháp luật này nhận được sự quan tâm
nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học; bởi lẽ, việc thực thi có hiệu quả pháp
luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến tính hấp dẫn
của môi trường đầu tư kinh doanh. Để nhận diện được “bức tranh” tổng quát
về tình hình nghiên cứu, Chương này đi sâu tìm hiểu về các nội dung cụ thể
sau:
1.1.1. Tình hình nghiên cứu ở nước ngồi
1.1.1.1. Các cơng trình nghiên cứu về quyền SDĐ
(i) Ko Saihong, Land and Land Use Rights Ownership in China (tạm dịch
Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất ở Trung Quốc), 6 Asia Pac. L. Rev.

103 (1998)
Trong tác phẩm với tiêu đề tạm dịch là đất đai, các quyền sở hữu và
SDĐ đai ở Trung Quốc; tác giả Ko Saihong nghiên cứu quá trình phát triển của
pháp luật đất đai Trung Quốc về quyền sở hữu và QSDĐ. Theo đó, đất đai ở
Trung Quốc chia thành hai loại: Một là, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể
nông thôn; Hai là, đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước. Từ năm 1988, pháp luật
Trung Quốc cho phép CNQSDĐ, thừa nhận tổ chức kinh tế được quyền sử
dụng, kinh doanh phát triển đất đai với thời hạn 40 năm. QSDĐ là tài sản quan
trọng nhất ở Trung Quốc. Tuy nhiên, các vấn đề như quyền của chủ sở hữu
QSDĐ trong đất tập thể và bản chất pháp lý của QSDĐ đã được phân bổ
trong khu vực thành phố vẫn chưa được quy định rõ ràng. Theo tác giả,
những hạn chế này cần phải được giải quyết để QSDĐ phát triển hơn nữa ở
Trung Quốc.
Thông qua việc tiếp cận tác phẩm này, NCS tham khảo được kết quả
nghiên cứu về cơ sở lý luận của việc ra đời QSDĐ và kinh doanh QSDĐ của tổ


chức kinh tế ở Trung Quốc; những khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quy
định về kinh doanh QSDĐ của tổ chức kinh tế ở Trung Quốc… trong quá trình
nghiên cứu Chương 2 và Chương 3 Luận án về cơ sở lý luận pháp luật về
CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và đánh giá thực trạng thi hành tại Việt Nam.
(ii) Jan Hoogmartens, Establishing a Market Economy: Commercialisation of


Land-Use Rights in China (tạm dịch: “Thiết lập một nền kinh tế thị trường:
Thương mại hóa quyền sử dụng đất ở Trung Quốc”), 4 Y.B. Int'l Fin. & Econ. L.
445 (1999)
Bài viết luận giải sự tồn tại của kinh tế thị trường thông qua việc nghiên
cứu chuyển nhượng, thế chấp đất đai ở Trung Quốc và các vấn đề liên quan
khác về đất đai; phân tích cơ hội ĐTNN vào thị trường BĐS Trung Quốc và

những vướng mắc đối với nhà đầu tư nước ngồi muốn có QSDĐ, về trình tự,
thủ tục liên quan đến việc CNQSDĐ, đăng ký QSDĐ, giấy chứng nhận QSDĐ
(LUC), hợp đồng chuyển nhượng đất (LTC) và hợp đồng chuyển giao đất (LGCLand Grant Contract) v.v. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp góp
phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai của Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa; bao gồm, người SDĐ được CNQSDĐ trong thời hạn được cấp giới hạn;
Nhà nước có quyền hủy bỏ tối đa, khơng giới hạn về thời gian v.v. Kết quả
nghiên cứu của Bài viết này được NCS tham khảo khi so sánh, đánh giá với
các quy định về quyền CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ở Việt Nam tại Chương 3
Luận án. Thực trạng pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tham chiếu từ
thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
(iii) Ronit Levine-Schnur; Avigail Ferdman, On the Just Distribution of Land
Use Rights (tạm dịch “Về việc phân phối hợp lý quyền sử dụng đất”), 28 The
Canadian Journal of Law & Jurisprudence July, 317 (2015)
Bài viết nghiên cứu về cách phân bổ đúng QSDĐ trên cơ sở đấu thầu.
Các tác giả cho rằng pháp luật hiện hành về Luật SDĐ của Canada không
minh bạch và tạo điều kiện cho thiên vị và tham nhũng cá nhân, làm tăng
khả năng bất bình đẳng; đặc biệt là do sự miễn cưỡng cho phép tư pháp can
thiệp vào quá trình xem xét ra quyết định. Giải pháp là cơ chế đấu giá để
khắc phục những vấn đề này; theo đó, chính quyền địa phương sẽ quyết định
trao QSDĐ cho nhà thầu cao nhất mà các đề xuất sẽ được kiểm tra minh bạch
dưới sự đóng góp của nhà thầu tốt nhất vào lợi ích cho xã hội. Cơ chế đó
đảm bảo tính minh bạch, cơng bằng và chống lại chủ nghĩa cá nhân hoặc sự
tùy tiện. Từ kết quả nghiên cứu của Bài viết này, NCS nhận thấy, ở Canada,
việc phân bổ QSDĐ đai cơng khai, bình đẳng phải được thực hiện thông qua
cơ chế đấu giá công khai, minh bạch. Kết quả này được NCS tiếp thu và vận
dụng trong Chương 4 của Luận án khi đưa ra định hướng, giải pháp hoàn
thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi
hành tại tỉnh Thái Nguyên.
(iv) Gregory M. Stein, The Chinese Land Use Right Is It Property (tạm dịch
“Quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có phải là một loại bất động sản”), 21

Prob. & Prop. 22 (2007)
Đây là nghiên cứu cung cấp tổng quan về thị trường BĐS Trung Quốc tiếp cận từ việc mua lại QSDĐ trên thực tế, từ góc độ pháp lý và kinh doanh.
Theo đó, đất đai thuộc sở hữu của Chính phủ hoặc chính quyền địa phương,


Chính phủ có quyền bán QSDĐ có thời hạn thơng qua đấu thầu. Tuy nhiên,
theo tác giả, lĩnh vực này cũng có nhiều “khe hở” pháp lý tạo cơ hội cho
tham nhũng và chưa thực sự công bằng, minh bạch trong đấu thầu. Người
mua QSDĐ phải trả toàn bộ chi phí cho Chính phủ; đồng thời, phải SDĐ đúng
mục đích và phải hồn thành ít nhất 25% cơng trình được đề xuất mới có thể
bán