Tổ chức kế toán bán hàng tại Công ty cổ phần Đầu tư Kinh tế Hồng Hà

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẨU TƯ 2
1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2
1.1.Những khái niệm cơ bản 2
1.2. Phân loại bất động sản đầu tư 3
1.3. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 4
1.4. Đặc điểm của bất động sản đầu tư 4
1.5. Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư 5
1.6. Thanh lý bất động sản đầu tư 6
2.QUY ĐỊNH CỦA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM (VAS 05) VÀ CHUẨN
MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ (IAS 40) VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 7
CHƯƠNG II: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 11
1.Nguyên tắc hạch toán 11
2.Tài khoản sử dụng 12
3.Hạch toán bất động sản đầu tư 13
CHƯƠNG III: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ SỞ LÝ LUẬN KẾ
TOÁN BĐS ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 19
KẾT LUẬN 23
TÀI LIỆU THAM KHẢO 24
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
TSCĐ: Tài sản cố định
TSDH: Tài sản dài hạn
CĐKT: Cân đối kế toán
BCKQKD: Báo cáo kết quả kinh doanh
DN: Doanh nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ
STT Tên Trang
1
Sơ đồ hạch toán tăng, giảm BĐS đầu tư trong doanh nghiệp

chuyên kinh doanh BĐS
2
Sơ đồ hạch toánhàng hóa BĐS trong DN không chuyên kinh doanh
BĐS
3
Sơ đồ hạch toán khấu hao bất động sản đầu tư
4
Sơ đồ kế toán dự phòng BĐS đầu tư
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam hiện nay đang là một quốc gia có nhiều tiềm năng về mọi mặt nên thu hút
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Vì thế, công tác kế toán trong Bất động sản đầu tư ngày càng gặp nhiều khó khăn và
phức tạp. Để góp phần quản lý, kiểm soát các nguồn lực sử dụng vào quá trình đầu tư
của doanh nghiệp, kế toán bất động sản đầu tư đã và đang từng bước được sửa đổi cho
phù hợp với sự thay đổi và phát triển của lĩnh vực này. Tuy nhiên, do là một hoạt động
mới diễn ra, các doanh nghiệp còn bỡ ngỡ với các nghiệp vụ mới phát sinh. Hơn nữa, kế
toán bất động sản đầu tư chủ yếu dựa trên các quy tắc, chuẩn mực đã được xây dựng của
quốc tế mà còn thiếu thực tế, kinh nghiệm ở môi trường đầu tư ở Việt nam. Vì thế, kế
toán hoạt động bất động sản đầu tư còn gây nhiều khó khăn cho kế toán viên.
Trong quá trình học tập và nghiên cứu, nhận thức được những bất cập của kế toán bất
động sản đầu tư, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện chế độ kế toán bất động sản đầu
tư ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu của mình.
Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu, do vốn kiến thức còn nhiều hạn chế, em chỉ đi
sâu nghiên cứu cơ sở lý luận kế toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp. Trên
cơ sở đó, đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp hạch toán bất
động sản đầu tư trong doanh nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài.
−
Hệ thống, khái quát và làm rõ bản chất của BĐS đầu tư trong doanh nghiệp trên

các khía cạnh khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS đầu tư.
−
Trình bày khái quát nội dung hạch toán BĐS đầu tư trong doanh nghiệp trên
phương diện kế toán tài chính
−
So sánh với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 về BĐS đầu tư .
1
−
Đưa ra một số ý kiến đóng góp với chế độ kế toán hiện hành nhằm hoàn thiện
chế độ kế toán BĐS đầu tư Ở Việt Nam hiện nay.
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề án
Phạm vi nghiên cứu của đề án là những vấn đề lý luận cơ bản trong chế độ hạch toán
các nghiệp vụ liên quan đến BĐS đầu tư.
Đối tượng nghiên cứu của đề án là BĐS đầu tư trên các khía cạnh: khái niệm, đặc
điểm, phân loại cũng như nội dung hạch toán trong doanh nghiệp theo chế độ kế toán
Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong đề án
Đề án được nghiên cứu trên cơ sở vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy
vật lịch sử, các phương pháp thống kế, phân tích, tổng hợp và so sánh , kết hợp với việc
đọc sách, báo, tạp chí kế toán … để có một cái nhìn tổng quát, tạo tiền đề đưa ra những
giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư trong các
doanh nghiệp.
Bố cục của đề án
Tên đề án “Hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư ở Việt Nam”.
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Đề án gồm 3
chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về kế toán bất động sản đầu tư
Chương II: Chế độ kế toán bất động sản đầu tư ở Việt Nam
Chương III: Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện cơ sở lý luận kế toán bất động sản đầu
tư

Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do không có kinh nghiệm thực tiễn nên không
tránh khỏi thiếu sót và hạn chế.
Kính mong nhận được sự góp ý của cô giáo!
2
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẨU TƯ
1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ:
1.1.Những khái niệm cơ bản:
Bất động sản đầu tư là một phạm trù còn khá mới mẻ, nó mới thực sự phát triển trong
vài năm trở lại đây. Trước khi hiểu rõ khái niệm bất động sản đầu tư, thì cần phải hiểu
bất động sản là gì?
* Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Từ quy định trên, chúng ta có thể hiểu: BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
* Theo chuẩn mực kế toán Việt nam (VAS 05) – bất động sản đầu tư ban hành đợt
3, thì: Bất động sản có nhiều loại, nếu căn cứ theo mục đích sử dụng, bất động sản
bao gồm hai loại là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng và bất động sản đầu tư.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi
thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản
xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
Bất động sản đầu tư: Là bất động sản gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của
nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng
thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà
không phải để:

3
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sủ dụng cho các mục đích
quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.2. Phân loại bất động sản đầu tư:
*BĐS sử dụng : là TSCĐ đang sử dụng trong hoạt động kinh doanh.
*BĐS tồn kho : là hàng hóa bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
*BĐS đầu tư :có rất nhiều loại, với mỗi mục đích khác nhau có cách phân loại khác nhau
phù hợp với từng mục tiêu của nhà quản lý. Vì thế ta có thể phân loại bất động sản đầu
tư theo các tiêu thức sau đây:
+ Phân loại theo mục đích sử dụng: chia làm 3 loại
- Bất động sản cho thuê hoạt động: gồm nhà cửa, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng
thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc do doanh nghiệp đi thuê tài chính đang nắm giữ,
nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê.
- Bất động sản chờ tăng giá để bán gồm: nhà cửa, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng
thuộc sở hữư của doanh nghiệp, doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích chờ tăng giá
để bán.
- Bất động sản chưa rõ mục đích sử dụng gồm: quyền sử dụng đất do doanh nghiệp
mua và đang nắm giữ nhưng chưa rõ mục đích sử dụng. Bao gồm: nhà, hoặc một phần
của nhà do doanh nghiệp mua, xây dựng mà doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích
cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán.
+Phân loại theo nội dung kinh tế: chia làm 4 loại
- Nhà cửa, bao gồm: nhà, hoặc một phần của nhà do doanh nghiệp mua, xây dựng mà
doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán.
- Quyền sử dụng đất, bao gồm : quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua và đang nắm
giữ với mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán, hoặc có thể chưa rõ mục
đích sử dụng
- Bất động sản tài chính, bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà, quyền sử dụng đất do
doanh nghiệp đi thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động.
4

- Cơ sở hạ tầng, bao gồm: các cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp đã mua hoặc xây dựng
và đang nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
+Phân loại theo hình thức sở hữu: chia làm 2 loại
- Bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp bao gồm: nhà, một phần của nhà, quyền
sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do doanh nghiệp mua hoặc xây dựng và đang được doanh
nghiệp nắm giữ với mục đích chờ tăng giá hoặc cho thuê hoạt động. => Đây là loại hình
đang rất phát triển ở Việt Nam.
- Bất động sản không thuộc sở hữu của doanh nghiệp bao gồm: nhà, một phần của nhà,
quyền sử dụng đất do doanh nghiệp thuê tài chính và doanh nghiệp đang nắm giữ với
mục đích cho thuê hoạt động.
1.3. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư:
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện
sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
- Nguyên giá của Bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy
Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi
nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền
với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở
những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. Lợi ích kinh tế do tài sản mang lại được
biểu hiện ở việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, tăng chất lượng sản phẩm dịch vụ khi
doanh nghiệp sử dụng, kiểm soát bất động sản.
Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ được
thỏa mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản đã
xác định giá trị của bất động sản đầu tư.
1.4. Đặc điểm của bất động sản đầu tư:
- Bất động sản đầu tư là những tài sản thường có vị trí cố định, không thể hoặc có thể
di rời được.
- Bất động sản đầu tư là loại tài sản có giá trị lớn.
5
- Bất động sản đầu tư được giao dịch trên thị trường có những đặc điểm riêng biệt,

mang tính đặc thù
1.5. Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư:
* Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ
bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có
sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- Bất động sản chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu
sở hữu tài sản này;
- Bất động sản đẩu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho
mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu
kết thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác
thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây
dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực
kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”).
* Doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho chỉ khi có sự thay
đổi về mục đích sử dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai cho mục đích
bán. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai
đoạn nâng cấp thì doanh nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một bất động sản
đầu tư cho tới khi nó được bán (không còn được trình bày trên Bảng cân đối kế toán) và
không được hạch toán tài sản đó là hàng tồn kho. Tương tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu
nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư hiện có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản
đó trong tương lai như một bất động sản đầu tư, thì bất động sản đó vẫn là một bất động
sản đầu tư và không được phân loại lại như một bất động sản chủ sở hữu sử dụng trong
quá trình nâng cấp cải tạo.
6
* Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở
hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được
chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá

trị hay để lập báo cáo tài chính.
1.6. Thanh lý bất động sản đầu tư:
Kế toán thanh lý bất động sản đầu tư của các doanh nghiệp cần tôn trọng một số quy
định của chuẩn mực kế toán Việt nam (VAS 05). Cụ thể như sau:
- Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau
khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy
không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó.
- Việc thanh lý một bất động sản đầu tư có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp
đồng cho thuê tài chính. Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận
doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của
Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán bất động sản cho thuê
tài chính hoặc giao dịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo
các quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
- Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư được xác định bằng
số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư.
Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động
kinh doanh trong kỳ (Trường hợp bán và thuê lại tài sản là bất động sản được thực hiện
theo quy định tại Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”).
- Khoản doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý.
Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì khoản doanh thu này được xác định ban
đầu bằng giá bán trả ngay (Giá bán chưa có thuế GTGT đối với đoanh nghiệp nộp thuế
GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải
thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo
quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”.
7
2.QUY ĐỊNH CỦA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM (VAS 05) VÀ CHUẨN
MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ (IAS 40) VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ:
Nội
dung
Theo IAS 40 Theo VAS 05

Thuật
ngữ
Bất động sản đầu tư là bất động sản
(gồm đất, nhà - hoặc một phần của
nhà - hoặc cả nhà và đất) do chủ sở
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo
hợp đồng thuê tài chính nắm giữ
nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá hoặc cả hai.
Bất động sản đầu tư: Là bất động sản
gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc
một phần của nhà và đất, cơ sở hạ tầng
do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê
tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm
giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá
Xác đinh
giá trị
ban đầu
BĐS đầu tư được ghi nhận giá trị
ban đầu theo giá vốn, bao gồm: giá
mua và chi phí trực tiếp cho giao
dịch (dịch vụ pháp lý, thuế chuyển
nhượng và các loại phí giao dịch
khác). Tuy nhiên chi phí quản lý
hành chính chung và chi phí tạo lập
bị loại trừ.
BĐS đầu tư phải được xác định giá trị
ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá
của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí

giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu
Chi phí
phát sinh
sau ghi
nhận ban
đầu
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban
đầu cho BĐS đầu tư được ghi nhận
là chi phí nếu các khoản mục này
khôi phục lại hoạt động ở mức độ
tiêu chuẩn. chi phí này được vốn hóa
khi có khả năng là DN sẽ thu được
lợi ích kinh tế vượt trên mức hoạt
động tiêu chuẩn ban đầu
Chí phí liên liên quan đến bất động sản
đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu
phải được ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này
có khả năng chắc chắn làm cho bất
động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế
trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được
ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu
8