PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MỘNG LUYẾN

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số ngành: 8380107

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MỘNG LUYẾN

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số ngành: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Hồ Xuân Thắng

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi: Nguyễn Thị Mộng Luyến
Học viên Cao học Luật Kinh tế Khóa 2 – Trường Đại học Ngân hàng
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các dữ liệu, số liệu
và một số kiến thức của tác giả khác trong luận văn được sử dụng trung thực, có đầy
đủ nguồn dữ liệu đáng tin cậy theo quy định của một cơng trình khoa học. Kết quả
nghiên cứu trong luận văn là trung thực.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày

tháng 5 năm 2023

Tác giả

Nguyễn Thị Mộng Luyến


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành nội dung luận văn chuyên ngành Luật Kinh tế, tôi xin chân thành
cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy cơ Khoa Luật Kinh tế, Phòng Sau Đại học
Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn PGS. TS Hồ Xuân Thắng đã trực tiếp hướng
dẫn tôi thực hiện luận văn với tinh thần trách nhiệm cao độ và sự giúp đỡ nhiệt tình.

Đồng thời, tơi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cơng chức Phịng Quản lý nhà
thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi thu thập, tìm kiếm thơng tin đề hồn thành tốt luận văn.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn gia đình, bạn bè, đặc biệt là tập thể Lớp
CH2LKT (khóa 2021 – 2023) đã ủng hộ và giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận
văn.
Xin chân thành cảm ơn!


iii

TÓM TẮT
Tiêu đề: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương
mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm tắt: Hiện nay, trong hoạt động kinh doanh bất động sản được các doanh
nghiệp chú trọng đầu tư phát triển nhiều nhất vẫn là các dự án nhà ở thương mại.
Trong hoạt động này, loại hình kinh doanh chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại đang được các nhà đầu tư quan tâm thúc
đẩy nhịp nhàng giữa cung và cầu đối với thị trường BĐS. Quy định của pháp luật về
chuyển nhượng dự án BĐS vẫn cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo do đó gây khó
khăn cho q trình áp dụng pháp luật, dẫn đến nhiều vấn đề bất cập trong thực tiễn.
Luận văn được triển khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ các quy định
pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM, từ đó đưa ra những kiến
nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu quả theo luật định về chuyển
nhượng dự án ĐTKD NOTM trong tương lai ở nước ta. Tác giả chủ yếu tập trung sử

dụng phương pháp phân tích, so sánh luật để làm rõ cơ sở lý luận và phương pháp
thống kê, tổng hợp để đánh giá thực tiễn, từ đó đưa ra kết luận. Luận văn đã trình
bày và phân tích những nội dung cơ bản trong quy định pháp luật về chuyển nhượng
dự án ĐTKD NOTM: hình thức chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng; thẩm

quyền, trình tự và thủ tục chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của các bên liên
quan; hợp đồng chuyển nhượng và đồng thời đánh giá việc áp dụng pháp luật
những quy định trên tại thực tiễn TP Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra những kiến nghị,
giải pháp cho các cơ quan lập pháp, hành pháp ở Trung ương, UBND TP Hồ Chí
Minh và Hiệp hội BĐS Hồ Chí Minh (HoREA) góp phần hoàn thiện khung pháp
lý và thực hiện hiệu quả quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ĐTKD
NOTM.
Từ khóa: kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư, nhà ở thương mại, chuyển
nhượng dự án bất động sản.


iv

ABSTRACT
Title: Law on transfer of commercial housing business investment projects,
practical application in Ho Chi Minh City.
Abstract: Currently, in real estate trading, businesses still focus on investing
and developing commercial housing projects the most. In this activity, the type of
trading that transfers of all or a portion of commercial housing business investment
projects are interested in and promoted rhythmically between supply and demand in
the real estate market by investors. The legal regulations on real estate project
transfer are still conflicted and overlapping, so making it difficult for the law
application process leads to many inadequacies in practice. The dissertation is
implemented and researched with the goal of analyzing and clearly demonstrating
the current legal regulations on the transfer of commercial housing business
investment projects, thereby making recommendations to improve legal regulations
in order to effectively implement the law on transfer of commercial housing business
investment projects in the future in our country. The author mainly focuses on using
the analytical and comparative law methods to clarify the theoretical basis and the

statistical and synthetic methods to evaluate practice, thereby drawing conclusions.
The dissertation has presented and analyzed the basic contents of the law on transfer
of commercial housing business investment projects: form of transfer, requirements
in terms of transfer; competence in transfer, order and procedures for transfer, rights
and obligations of related parties in agreement on transfer; agreement on transfer,
and at the same time has evaluated the legal application of the above regulations in
practice in Ho Chi Minh city, from there, making recommendations and solutions for
the legislative and executive agencies at the central level, the People's Committee of
Ho Chi Minh City and the Ho Chi Minh City Real Estate Association, in order to
improve the the legal framework and implement effectively of regulations in the law
on transfer of commercial housing business investment projects.
Keywords: real estate trading, investment project, commercial housing, transfer
of real estate project.


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
Từ viết tắt

Ký hiệu

1

Bất động sản

BĐS

2

Chủ đầu tư

CĐT

3

Đầu tư kinh doanh

ĐTKD

4

Doanh nghiệp

DN

5

Dự án đầu tư

DAĐT

6

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

GCNĐKĐT

7

Giấy chứng nhận

GCN

8

Kinh doanh Bất động sản

KDBĐS

9

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dung

Luật BVQLNTD

10

Luật Đầu tư

LĐT

11

Luật Kinh doanh Bất động sản

Luật KDBĐS

12

Nhà đầu tư

NĐT

13

Nhà ở thương mại

NOTM

14

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

15

Thành phố Hồ Chí Minh

TP Hồ Chí Minh

16

Thủ tục hành chính

TTHC

17

Tổ chức tín dụng

TCTD

18

Ủy ban nhân dân

UBND

19

Văn bản hợp nhất

VBHN

STT


vi

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI .............................................. 9
1.1. Lý luận chung về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại
................................................................................................................................ 9
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh .......... 9
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về nhà ở thương mại ............................................. 15
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động

sản ..................................................................................................................... 17
1.2. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh nhà ở thương mại ............................................................................... 21
1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh nhà ở thương mại của một số nước trên thế giới ....................... 21
1.2.2. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh nhà ở thương mại của Việt Nam ............................................... 24
1.3. Nội dung quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh nhà ở thương mại ............................................................................... 27
1.3.1. Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại
.......................................................................................................................... 27
1.3.2. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại . 32
1.3.3. Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
nhà ở thương mại .............................................................................................. 39
1.3.4. Quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
nhà ở thương mại .............................................................................................. 46
1.3.5. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại . 49
1.4. Vai trò của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà
ở thương mại ......................................................................................................... 52
1.4.1. Vai trò điều chỉnh, hoàn thiện cơ chế điều chỉnh chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại bằng pháp luật của cơ quan lập pháp .... 52


vii

1.4.2. Vai trò quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong hoạt động kinh doanh bất động
sản ..................................................................................................................... 52
1.4.3. Vai trò điều tiết hoạt động nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương
mại trong hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân kinh doanh

bất động sản ...................................................................................................... 53
1.4.3. Vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và bảo vệ
quyền lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng .................................................... 54
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 55
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................. 56
2.1. Giới thiệu tổng quan về đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của
Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay .................................................... 56
2.1.1. Tổng quan về sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh
từ năm 2015 đến nay......................................................................................... 56
2.1.2. Tổng quan về sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản của Thành
phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay ........................................................... 58
2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2022 ...................................................................................................................... 59
2.2.1. Thực trạng áp dụng quy định về các hình thức chuyển nhượng theo
nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.......... 61
2.2.2 Thực trạng áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh nhà ở thương mại ........................................................................... 64
2.2.3. Thực trạng áp dụng các quy định về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ...................................................... 68
2.2.4. Thực trạng áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ............................ 71


viii

2.2.5. Thực trạng áp dụng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh nhà ở thương mại ....................................................................... 73

2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại............................................. 75
2.3.1. Kiến nghị đối với cơ quan lập pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ............................ 75
2.3.2. Kiến nghị đối với cơ quan hành pháp ở trung ương trong việc áp dụng
pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ....... 80
2.3.3. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân các cấp của Thành phố Hồ Chí Minh
trong việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở
thương mại. ....................................................................................................... 83
2.3.4. Kiến nghị đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc thực
thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại .. 87
2.3.5. Kiến nghị đối với Hiệp hội bất động sản và người tiêu dùng trong việc
thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại
.......................................................................................................................... 88
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 89
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................i


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực hoạt động chịu sự tác động mạnh mẽ của
cung và cầu trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Hoạt động này luôn chịu sự điều chỉnh
của pháp luật để đảm bảo sự hài hòa trong nhiều mặt của đời sống xã hội như kinh tế,
xã hội, quốc phòng, an ninh. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đóng một vị trí
quan trọng trong nền kinh tế - xã hội hiện nay góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách
của cơng dân. Đầu tư kinh doanh NOTM thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều
hình thức khác nhau của các chủ thể kinh doanh đều phải chịu sự quản lý chặt chẽ của

Nhà nước mà ở đó khơng thể thiếu vắng sự điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật.
Ở Việt Nam, giai đoạn 2015-2022, nhiều dự án bị “trùm mền” được khởi động trở
lại thông qua phương thức chuyển nhượng dự án, điều này góp phần phục hồi, thúc
đẩy và phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển
nhượng dự án BĐS tồn tại nhiều bất cập, tạo nên những rào cản pháp lý, gây khó khăn
nhất định trong thực tiễn áp dụng. Với vai trò là một nội dung quan trọng chi phối, tác
động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, các quy định của Luật
KDBĐS và pháp luật có liên quan cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong
bối cảnh mới, đặc biệt là giai đoạn phục hồi kinh tế - xã hội sau đại dịch COVID-19
hiện nay.
Khi nghiên cứu thực tiễn hoạt động chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại
trong thời gian qua tại TP Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy bên cạnh những thành tựu
đạt được thì vẫn tồn tại những hạn chế như: các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức
“lách luật” như góp vốn, hợp tác đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án dưới mác nhà phát
triển dự án, gây thất thu một khoản lớn cho ngân sách nhà nước; chủ thể và đối tượng
tham gia giao dịch chưa đảm bảo năng lực, tính pháp lý, chưa cân bằng được quyền
và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các bên liên quan đến dự án: dù quy định nhiều
điều kiện chuyển nhượng một cách chặt chẽ, khắt khe nhưng pháp luật hiện hành còn
thiếu quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Thực tế, khi
chuyển nhượng dự án, giá trị dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư mới, vì vậy nhà


2

đầu tư mới có thể định đoạt giá hoặc thay đổi các cam kết của chủ đầu tư cũ dẫn đến
ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng.
Từ thực tiễn pháp luật và áp dụng pháp luật nêu trên cho thấy sự cần thiết nghiên
cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại

Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Nghiên cứu, phân tích quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh để nhận diện
đầy đủ những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong thi hành pháp luật. Từ đó, tác giả
sẽ đưa ra những kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu quả
theo luật định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong
tương lai ở nước ta.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
Phân tích nội hàm khái niệm “chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở
thương mại”, quy định hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở
thương mại trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật
khác có liên quan.
Chỉ ra được những bất cập, chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành về
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.
Phân tích tình hình áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 đến nay.
Từ những nhận định, kết luận thực tiễn nêu trên, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị
của mình để góp phần hồn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh nhà ở thương mại thúc đẩy có hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


3

3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn chủ yếu là các quy định pháp luật về chuyển

nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện hành.
Cụ thể là các quy định trong Luật Đất đai năm 2013; Luật Kinh doanh Bất động sản
năm 2014, VBHN Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2020; Luật Nhà ở năm 2014,
VBHN Luật nhà ở năm 2020; Luật đầu tư năm 2014 và VBHN Luật Đầu tư năm 2020
và pháp luật khác có liên quan. Bên cạnh đó, luận văn phân tích và đánh giá thông qua
các số liệu, báo cáo, bản án,.. hiện hành để làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh, từ đó kiến nghị hồn
thiện quy định pháp luật và những giải pháp thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại có hiệu quả trong thực tiễn ở TP Hồ Chí Minh.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
-

Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu nội dung quy định của pháp luật hiện

hành điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở
thương mại, đề tài không nghiên cứu chuyển nhượng một phần của dự án. Cụ thể là
các quy định tại Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản
hướng dẫn thi hành luật, trong đó tác giả tập trung, giới hạn phạm vi nội dung chủ yếu
trong Luật Kinh doanh bất động sản để phân tích, chứng minh làm rõ những quy định
pháp luật liên quan.
-

Phạm vi không gian: trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có liên quan đến hoạt động

chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
-

Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ 2015 – 2022.

4. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, luận văn sử dụng các phương pháp sau:
Phương pháp luận, kết hợp phương pháp tư duy logic và duy vật biện chứng để hệ
thống hoá một số cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM.
Trong khoa học pháp lý, các quan hệ xã hội là đối tượng điều chỉnh của pháp luật,
chịu sự tác động của các điều kiện kinh tế, chính trị. Do đó, khi nghiên cứu đề tài này,
tác giả đã đặt vấn đề nghiên cứu trong một không gian chịu sự chi phối và tác động
của nhiều yếu tố, từ đó xem xét và đánh giá vấn đề một cách tổng quát và toàn diện.


4

Phương pháp phân tích: phương pháp này được sử dụng xuyên suốt toàn đề tài, áp
dụng phương pháp này để giải thích những quy định của pháp luật đối với hoạt động
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, nhằm hiểu rõ mục đích,
vai trị, ý nghĩa của các quy định pháp luật về lĩnh vực này. Đồng thời, trên cơ sở
những quy định của pháp luật hiện hành, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp
luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh, từ đó chỉ ra những
điểm bất cập, hạn chế cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện.
Phương pháp tổng hợp: là phương pháp liên kết, sắp xếp thông tin đã thu thập và
đánh giá chúng để tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ, sâu sắc về vấn đề nghiên cứu.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định
cụ thể về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM theo pháp luật hiện hành.
Phương pháp so sánh, đối chiếu: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu hệ thống
các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án NOTM như: Luật Kinh doanh BĐS,
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư để tìm kiếm những quy định khác biệt, mâu
thuẫn, chồng chéo từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến
nghị, đề xuất phù hợp. Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn
bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay
đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn. Bên cạnh đó, phương
pháp so sánh, đối chiếu cịn được luận văn sử dụng trong việc phân tích q trình hình

thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương
mại của một số nước trên thế giới và Việt Nam, từ đó làm rõ những khác biệt trong
các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM giữa
một số nước trên thế giới với Việt Nam, cũng như những điểm tiến độ, điểm mới trong
các quy định của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ.
Phương pháp thống kê: được sử dụng để sơ lược tình hình chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trên thực tế. Trên cơ sở kết hợp với phương pháp
phân tích để đưa ra những đánh giá về thực tiễn thi hành và áp dụng pháp luật trong
hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài


5

Về lý luận, luận văn giải thích và đưa ra khái niệm “dự án đầu tư kinh doanh nhà
ở thương mại”, “chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại”, phân
biệt và làm sáng tỏ bản chất chuyển nhượng dự án bất động sản với hoạt động chuyển
nhượng vốn làm thay đổi chủ đầu tư dự án của các doanh nghiệp.
Những vấn đề về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại phát
sinh trong thực tiễn như: vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng, trách nhiệm của cơ
quan quản lý nhà nước trong việc quản lý và cho phép chuyển nhượng dự án, quyền
và nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án cũng như các bên liên quan trong quá trình
chuyển nhượng dự án. Đặc biệt những khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng trực tiếp từ
đại dịch bệnh COVID-19 đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà
ở thương mại… sẽ được luận văn nghiên cứu, phân tích và làm rõ. Từ đó kiến nghị
các giải pháp hoàn thiện và thi hành pháp luật hiệu quả
6. Tổng quan về nghiên cứu
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại nói riêng và kinh doanh
bất động sản nói chung là một vấn đề quan trọng của pháp luật kinh doanh bất động
sản, hiện nay liên quan đến đề tài này, có nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu ở các

mức độ khác nhau, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đọc và tham khảo một số cơng
trình tiêu biểu sau:
6.1 Luận án, luận văn
Tác giả Trương Thế Côn với đề tài “Chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật
Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2019. Cơng trình đã
nghiên cứu tồn diện và có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng dự
án đầu tư, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư. Luận án giới hạn phạm vi nghiên
cứu trong Luật Đầu tư, do đó, đây là nguồn tài liệu tham khảo khi tác giả nghiên cứu
phần lý luận chung về chuyển nhượng dự án đầu tư, tuy nhiên trọng tâm và phạm vi
nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh BĐS.
Tác giả Đỗ Xuân Trọng với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong
hoạt động kinh doanh bất động sản”, Luận án Tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2022.
Cơng trình đã nghiên cứu tồn diện và có hệ thống quy định pháp luật về chuyển


6

nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS, đây là cơ sở lý thuyết, nguồn
tham khảo quan trọng trong luận văn của tác giả.
Tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ Chí
Minh, năm 2017. Luận văn trình bày tổng quan về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh BĐS và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS tại Việt Nam.
Luận văn đã phân tích và nêu ra những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng chuyển
nhượng dự án bị ách tắc, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, đồng thời phân
tích những bất cập, vướng mắc trong áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản về
chuyển nhượng dự án bất động sản mà chủ yếu là những bất cập về điều kiện, trình tự,
thủ tục chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, đề tài được trình bày trong phạm vi rộng,
không giới hạn không gian áp dụng pháp luật, do đó cơng trình là tài liệu tham khảo

lý luận, cơ sở pháp lý khoa học cho luận văn của tác giả.
Tác giả Trịnh Diệp Ly với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại và thực tiễn thi hành tại Thành phố Thanh Hóa”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại
học Luật Hà Nội (2017). Luận văn khái quát những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại, hệ thống hóa các quy định pháp luật chuyển nhượng
dự án nhà ở thương mại về chủ thể, điều kiện, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các
bên, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Từ đó, tác giả đánh giá
thực trạng thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Thành
phố Thanh Hóa và đưa ra những giải pháp để hồn thiện.
Tác giả Võ Thị Diệu Hương với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư
trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại Tỉnh Quảng Bình”, Luận văn Thạc sĩ,
Trường Đại học Luật – Đại học Huế, năm 2019. Luận văn khái quát hóa những vấn
đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS: chủ thể, điều kiện, hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ các bên, trình tự, thủ tục chuyển nhượng. Từ đó, tác giả đánh giá
thực trạng chuyển nhượng dự án BĐS tại tỉnh Quảng Bình và đưa ra các giải pháp.
Cả hai luận văn đều mang đến cho tác giả một cái nhìn tồn diện quy định của
pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản nói chung và dự án nhà ở thương mại
nói riêng. Đồng thời cả hai luận văn nghiên cứu thực trạng trong phạm vi không gian


7

tỉnh Quảng Bình và Thành phố Thanh Hóa, do đó sẽ không trùng lắp với phạm vi
nghiên cứu thực tiễn của đề tài.
Tác giả Nguyễn Ngọc Thục với đề tài “Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở
thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn TP Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc
sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, năm 2020.
Luận văn tập trung phân tích lý luận pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà
ở thương mại theo pháp luật kinh doanh BĐS, tuy nhiên phần thực tiễn áp dụng tại TP
Hồ Chí Minh cịn chưa cụ thể và chưa được khai thác rõ ràng, chưa đủ sức thuyết phục

cho những kiến nghị hoàn thiện áp dụng pháp luật trên cơ sở thực tiễn nêu trên.
Tác giả Trần Thị Hiền với đề tài “Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ
Chí Minh, năm 2021. Luận văn tập trung chủ yếu về điều kiện chuyển nhượng dự án:
lý luận chung, những quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng: chủ thể tham
gia, dự án/phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Luận văn giúp tác giả có cái nhìn rõ hơn
về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, một trong
những nội dung nghiên cứu của tác giả về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
nhà ở thương mại.
6.2 Sách và các cơng trình nghiên cứu khoa học khác
Tác giả Lưu Quốc Thái với cơng trình sách Pháp luật kinh doanh bất động sản
(2018), NXB Lao động. Cơng trình nghiên cứu chung về hoạt động KDBĐS, giới
thiệu đến đọc giả những nội dung khái quát những khái niệm liên quan trong hoạt
động kinh doanh bất động sản đến chi tiết các quy định cụ thể về quản lý thực hiện dự
án đầu tư KDBĐS. Cơng trình nêu trên tập trung phân tích quy định của pháp luật về
hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mang tính chất “gợi mở” mà chưa đi
sâu phân tích cụ thể về nội dung của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở
thương mại.
Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với cơng trình sách Bình luận khoa học Luật Kinh
doanh bất động sản hiện hành (2019), NXB Chính trị quốc gia sự thật. Cơng trình có
nghiên cứu một cách tổng qt, bình luận chuyên sâu về hoạt động kinh doanh bất
động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nội dung hoạt động chuyển


8

nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được cơng trình phân tích tại Mục
6, Chương 2, đây là những nội dung cơ bản giúp tác giả định hình được những nội
dung cơ bản cần được nghiên cứu trong luận văn về hoạt động chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.

Tác giả Đỗ Xuân Trọng với bài viết “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản, những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, bài đăng tạp chí
Cơng thương năm 2019. Điểm nổi bật của bài viết là trình bày và phân tích được những
điểm chưa hồn thiện của pháp luật, những rào cản pháp lý ảnh hưởng đến việc áp
dụng pháp luật KDBĐS trên thực tế.
Tác giả Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền với bài viết “Hoàn thiện pháp luật
về chuyển nhượng dự án bất động sản”, bài đăng tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 03+04
(427 + 428) – T2/2021. Bài viết đã có những phân tích chuyên sâu về hoạt động chuyển
nhượng dự án bất động sản nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng, làm rõ
những bất cập, chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành về điều chỉnh hoạt
động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, từ đó kiến nghị các giải pháp hồn
thiện, áp dụng pháp luật hiệu quả.
Trên cơ sở trên, có thể thấy vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS
là một nội dung nghiên cứu không mới và đã có nhiều tác giả nghiên cứu. Luận văn
sẽ nghiên cứu và tham khảo những thành quả của những cơng trình nghiên cứu trước
nhưng tập trung chuyên sâu vào các khía cạnh quan trọng của hoạt động chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại: hình thức và điều kiện chuyển
nhượng; thủ tục chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia; hợp đồng
chuyển nhượng và thực tiễn áp dụng pháp luật tại TP Hồ Chí Minh.
7. Kết cấu luận văn
Nội dung luận văn được kết cấu bởi 02 chương sau đây:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà
ở thương mại
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh và một số kiến nghị hoàn thiện.


9

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1. Lý luận chung về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương
mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
* Khái niệm chuyển nhượng
Chuyển nhượng theo nghĩa thông thường là sự bán hoặc cho đi một vật, tài sản
của người này cho người người khác. Thực tế hàng ngày, chúng ta thường ít sử dụng
thuật ngữ này trong giao tiếp, bởi thay vì nói “tơi chuyển nhượng cho anh căn nhà
này”, người ta sẽ nói “tơi bán/tặng cho anh căn nhà này”. Do vậy, thuật ngữ “chuyển
nhượng” thường được sử dụng trong lĩnh vực pháp lý là chủ yếu, vì nó liên quan đến
việc chuyển giao quyền sở hữu, giao dịch dân sự nói chung.
Theo từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ
một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc
bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền
kiểm sốt đối với một vật. Ngồi ra chuyển nhượng cịn có nghĩa là bán hoặc cho đi.”
Theo từ điển Wex1: “Chuyển nhượng là một hành động nhờ đó quyền sở hữu tài
sản được chuyển giao một cách tự nguyện từ người này sang người khác. Đó là một
cách xử lý tài sản hoặc quyền tài sản dưới hình thức bán, chuyển tiền, cho thuê, giấy
phép, cầm giữ, quà tặng, v.v.”
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, chuyển nhượng hiểu theo nghĩa chung nhất là hành
động chuyển dịch tài sản, quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác dưới
các hình thức khác nhau như: bán, tặng, cho thuê, mượn. Việc chuyển nhượng này có
thể xuất phát từ những quy định của pháp luật hoặc từ hành vi pháp lý của các chủ thể
có liên quan (thể hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng). Do vậy, trong phạm vi nghiên
cứu của luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu việc chuyển nhượng xuất phát từ
hành vi pháp lý được thực hiện bằng các hợp đồng, giao dịch mà không nghiên cứu
các trường hợp chuyển nhượng bắt buộc theo luật hoặc theo quyết định hành chính
Wex là một từ điển pháp lý và bách khoa toàn thư miễn phí được tài trợ và lưu trữ bởi Viện Thơng tin Pháp lý tại
Trường Luật Cornell, USA.
1

10

của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cũng như các trường hợp chuyển nhượng
khác (các trường hợp chuyển nhượng này khơng xuất phát từ ý chí của các bên trong
giao dịch chuyển nhượng mà xuất phát từ ý chí, mệnh lệnh hành chính của các cơ quan
quản lý nhà nước).
* Khái niệm dự án
Khác với thuật ngữ “chuyển nhượng”, thường được sử dụng trong lĩnh vực pháp
lý, đặc biệt là pháp lý về BĐS, thì thuật ngữ “dự án” được sử dụng khá phổ biến trong
nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội. Chúng ta có thể hiểu dự án là tập hợp
các kế hoạch bao gồm những chính sách, hành động, dự trù kinh phí, các nguồn lực
khác… được tổ chức thực hiện trong một thời gian nhất định nhằm đạt được mục tiêu
đặt ra trong một lĩnh vực nhất định.
Pháp luật Việt Nam khơng có quy định giải thích về thuật ngữ “dự án” nói chung,
nhưng trong LĐT 2020, có quy định “dự án đầu tư” là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung
hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động ĐTKD trên địa bàn cụ thể, trong khoảng
thời gian xác định”.2 Như vậy, với khái niệm trên về DAĐT, pháp luật nước ta đã giới
hạn việc triển khai thực hiện DAĐT là trong dài hạn hoặc trung hạn (ít nhất là trên 2
năm), điều này cho thấy sự khác biệt trong cách tiếp cận khái niệm dự án theo nghĩa
thông thường là được thực hiện trong một thời gian nhất định. LĐT 2020 quy định rõ
về thời gian thực hiện DADT để cho thấy được tầm quan trọng, mức độ thực hiện
mang tính dài hơi của các DAĐT, nhằm phân biệt với các dự án khác, khơng có tính
chất đầu tư. Trong khái niệm “dự án đầu tư” của LĐT 2020, chúng ta bắt gặp thuật
ngữ “đầu tư kinh doanh”, vậy để làm rõ hơn về dự án đầu tư kinh doanh, chúng ta sẽ
tiếp tục phân tích khái niệm “đầu tư kinh doanh”.
* Khái niệm đầu tư kinh doanh
Đầu tư kinh doanh là một cụm từ được ghép bởi 02 từ có nghĩa là “đầu tư” và kinh
doanh” - những thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và được giải

thích khá nhiều trong các từ điển, sách chuyên ngành về kinh tế, pháp luật.
Trong khoa học kinh tế, đầu tư được xem là hoạt động sử dụng các nguồn “nhân

2

Theo Khoản 4, Điều 3, LĐT năm 2020.


11

lực, vật lực, tài lực vào cơng việc gì, trên cơ sở tính tốn hiệu quả kinh tế, xã hội”.
Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư là việc cá nhân, tổ chức đưa các loại tài sản vào
làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh”. Dưới góc độ pháp lý, đầu
tư là hoạt động của các chủ thể bằng cách bỏ vốn, tài sản, bằng các hình thức, cách
thức do pháp luật quy định nhằm mục đích sinh lời, tìm kiếm lợi nhuận. Trong các
văn bản pháp luật của nước ta, trước đây LĐT 2005 quy định khái niệm “đầu tư” như
sau: “đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vơ hình để
hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này và các
quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Kinh doanh theo Từ điển tiếng Việt, được hiểu là “tổ chức sản xuất, buôn bán sao
cho sinh lợi”. Ở nghĩa phổ thông kinh doanh không chỉ là buôn bán mà bao gồm cả
sản xuất, đồng thời những hoạt động đó phải có sinh lợi.
Theo Luật DN 2020: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất
cả cơng đoạn của q trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng
dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”3.
Như vậy, có thể thấy cả hai thuật ngữ “đầu tư” và “kinh doanh” có mối liên hệ mật
thiết với nhau và đều hướng đến mục đích cuối cùng là lợi nhuận.
LĐT 2014 và cả LĐT 2020 đã không giải thích khái niệm “đầu tư” nói chung như
LĐT 2005, thay vào đó, LĐT 2020 đã giải thích khái niệm “đầu tư kinh doanh là việc
NĐT bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh”4. Để lý giải điều này, có thể

các nhà làm luật nhận thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa 2 thuật ngữ “kinh doanh” và
“đầu tư” cũng như nhấn mạnh bản chất của hoạt động “đầu tư” ln là hoạt động có
tính chất tạo lập (thông qua việc bỏ vốn, tài sản) để thực hiện các hoạt động nhằm tìm
kiếm lợi nhuận.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu đầu tư kinh doanh là hoạt động của các cá nhân,
tổ chức bỏ vốn đầu tư (tiền, tài sản, quyền sở hữu tài sản) vào hoạt động sản xuất,
kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
* Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh

3
4

Khoản 21, Điều 2, Luật DN năm 2020
Theo Khoản 8, Điều 3, LĐT 2020


12

Từ khái niệm “dự án” và “đầu tư kinh doanh” ta có thể hiểu “dự án ĐTKD là tập
hợp các kế hoạch bao gồm những chính sách, hành động, dự trù kinh phí, các nguồn
lực khác… được tổ chức thực hiện trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đạt
mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Dự án ĐTKD là sản phẩm, kết quả được tạo ra từ hoạt
động ĐTKD của cá nhân, tổ chức, do đó nó được xem là tài sản của cá nhân, tổ chức.
Trong khoa học pháp lý hiện nay, nước ta khơng có khái niệm dự án ĐTKD, thay
vào đó chúng ta được nghe giải thích về “dự án đầu tư” trong LĐT. Tuy nhiên, về bản
chất khái niệm “đầu tư kinh doanh” theo LĐT chính là khái niệm đầu tư – đây là hoạt
động mang tính tìm kiếm lợi nhuận, do đó chúng ta có thể hiểu dự án ĐTKD là dự án
đầu tư nói chung.
Dự án ĐTKD có những đặc điểm riêng biệt, do đó cần có những quy định pháp lý
chặt chẽ về chuyển nhượng DA ĐTKD. Cụ thể, một DA ĐTKD thường có những đặc

điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, dự án ĐTKD có mục tiêu, kết quả xác định. Đặc điểm này thể hiện tính
thống nhất mục tiêu, kết quả của một DA gồm nhiều thành phần khác nhau. Mỗi DA
có thể gồm nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện, mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết
quả riêng, độc lập nhưng tập hợp các kết quả cụ thể phải hình thành nên kết quả chung
của dự án. Do đó, tất cả các DA đều phải có kết quả được xác định rõ ràng.
Thứ hai, dự án ĐTKD có thời gian tồn tại hữu hạn. Đặc điểm này xuất phát từ thời
gian thực hiện DA là có xác định trong một thời hạn nhất định: trung hạn hoặc dài
hạn. Tuy nhiên, đây là thời gian thực hiện DA bao gồm các giai đoạn từ lúc hình thành,
phát triển đến khi kết thúc thực hiện. Sản phẩm sau đó của DA có thể tồn tại kéo dài
và được chuyển giao lại cho bộ phận quản lý, vận hành. Ví dụ một DA đầu tư xây
dựng NOTM khi triển khai thực hiện sẽ xuất phát từ giai đoạn chuẩn bị, xin chủ trương
đầu tư, phê duyệt DA, triển khai thi công và quyết toán, bàn giao DA NOTM, kết thúc
DA là việc chuyển giao NOTM cho bộ phận quản lý, vận hành.
Thứ ba, sản phẩm của dự án ĐTKD mang tính đơn chiếc, độc đáo. Sản phẩm và
dịch vụ do DA đem lại là duy nhất, hầu như khơng lặp lại. Ví dụ như một dự án đầu
tư khu căn hộ Vinhomes hay hệ thống đường tàu điện Suối Tiên – Bến Thành,… ln
là duy nhất và khác biệt với những cơng trình đầu tư khác. Đây là một đặc điểm cho


13

thấy sự khác biệt của DA với quá trình sản xuất: kết quả của DA không phải là sản
phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao.
Thứ tư, mơi trường quản lý dự án mang tính “va chạm”. Mơi trường quản lý DA
có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động. Đặc điểm này xuất phát từ việc thực hiện
DAĐT liên quan đến nhiều bên: chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn,
nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước… và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ
phận quản lý chức năng với quản lý dự án.
Thứ năm, tính bất định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án địi hỏi quy mơ tiền

vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt
khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án ĐTKD thường có độ rủi ro
cao.
* Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
Từ khái niệm “chuyển nhượng” và “dự án đầu tư kinh doanh”, chúng ta có thể
hiểu chuyển nhượng dự án ĐTKD là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và
lợi ích hợp pháp đối với dự án ĐTKD từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp
với quy định của pháp luật. Chuyển nhượng dự án ĐTKD xuất phát chủ yếu từ hành
vi pháp lý của các NĐT tức là từ các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, dự án
ĐTKD là tài sản phức tạp, đặc thù, có vị trí, vai trị quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế, xã hội và trong nhiều trường hợp ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng của đất
nước nên việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm sốt chặt chẽ. Vì có những đặc
điểm riêng biệt của dự án ĐTKD, nên hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD có
những đặc điểm nhất định, được pháp luật quy định chặt chẽ.
* Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
Một là đối tượng của chuyển nhượng là dự án ĐTKD – một loại tài sản phức tạp,
có nhiều đặc thù khác với các tài sản thơng dụng khác.
Dự án ĐTKD là một loại hàng hóa đặc biệt, có tính cá biệt cao và có thể ảnh
hưởng, tác động đến kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng…Các tài sản, quyền và nghĩa
vụ liên quan trong dự án ĐTKD đan xen, không tách rời nhau như: QSDĐ, quyền sở
hữu cơng trình xây dựng, quyền sở hữu trí tuệ, người lao động, bí quyết cơng nghệ,
kinh doanh,… tạo thành giá trị của DA, vì vậy điều này khiến cho việc chuyển nhượng


14

dự án ĐTKD trở nên khác biệt so với việc chuyển nhượng một loại tài sản thông
thường khác.
Hai là, chuyển nhượng dự án ĐTKD phải tuân theo trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định và chịu sự quản lý, sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Đặc điểm này xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước đối với các dự án ĐTKD vì
những đặc điểm cơ bản của dự án ĐTKD như: liên quan đến nhiều bên và có sự tương
tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý DA; môi trường quản lý
DA mang tính “va chạm”; tính bất định và rủi ro cao. Bên cạnh đó, xét ở khía cạnh
kinh tế, dự án ĐTKD có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội của ngành, lĩnh
vực, vùng, địa phương, khu vực,.. thậm chí cịn ảnh hưởng đến an ninh quốc gia, do
đó địi hỏi hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD chịu sự điều chỉnh chặt chẽ từ hệ
thống pháp luật về đầu tư và pháp luật chuyên ngành có liên quan.
Ba là, chủ thể phải thỏa mãn, đáp ứng những điều kiện, tiêu chuẩn nhất định thì
mới được tham gia chuyển nhượng DA ĐTKD.
Sau khi nhận chuyển nhượng thành công, chủ thể nhận chuyển nhượng DA sẽ trở
thành nhà đầu tư của dự án, vì vậy, chủ thể nhận chuyển nhượng dự án ĐTKD phải
đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chuẩn để trở thành NĐT theo quy định của pháp
luật. Để lý giải cho việc tại sao pháp luật lại quy định những điều kiện, tiêu chuẩn đối
với các chủ thể tham gia các giao dịch chuyển nhượng, có thể xuất phát từ nhiều
nguyên nhân như: đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của nhà nước để tránh tình trạng đầu
cơ, chuyển nhượng DA để trục lợi; nhiều dự án ĐTKD trong các ngành, nghề, lĩnh
vực, khu vực,… có ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc
gia…
Bốn là, việc chuyển nhượng dự án ĐTKD chỉ làm thay đổi NĐT của DA chứ
không làm chấm dứt hoạt động của dự án ĐTKD.
Bản chất của chuyển nhượng dự án ĐTKD là sự chuyển dịch quyền sở hữu các tài
sản, quyền tài sản và các quyền, nghĩa vụ liên quan đến dự án ĐTKD. Tuy nhiên, sau
khi hoàn thành việc chuyển nhượng dự án ĐTKD thì chỉ làm thay đổi NĐT của dự án,
hoạt động của DA vẫn tiếp tục được thực hiện, đảm bảo hoàn thành DA theo tiến độ,
kế hoạch. Chính vì vậy, mà pháp luật quy định cụ thể những điều kiện, tiêu chuẩn đối


15

với NĐT tham gia vào giao dịch chuyển nhượng dự án ĐTKD.
Đặc điểm này của chuyển nhượng dự án ĐTKD khác với hoạt động chuyển
nhượng vốn của các tổ chức sở hữu DA hay hoạt động mua bán, sáp nhập DN (M&A
– Mergers and Acquisitions). Sau giao dịch M&A, toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ
của DN bị mua, bị sáp nhập được chuyển giao cho bên mua, bên được sáp nhập và
DN được mua lại bị chấp dứt hoạt động, khơng cịn tồn tại hay sau giao dịch chuyển
nhượng vốn, bên nhận chuyển nhượng vốn sẽ tiếp nhận toàn bộ các quyền, nghĩa vụ
đối với phần vốn góp của bên chuyển nhượng trong cơng ty. Do đó, về bản chất đây
là sự thay đổi thành viên trong công ty, có sự tương đồng với chuyển nhượng DA là
sự thay đổi CĐT dự án, tuy nhiên đối với giao dịch chuyển nhượng vốn thủ tục pháp
lý tuân theo quy định của Luật DN, cịn chuyển nhượng DA thì tn theo quy định của
LĐT và các luật chuyên ngành như: Luật KDBĐS, Luật Nhà ở,.. đồng thời hệ quả
pháp lý của chuyển nhượng vốn có thể ảnh hưởng lớn đối với DA, thậm chí là chấm
dứt hoạt động của DA nếu DN thay đổi định hướng, chiến lược, kế hoạch kinh doanh,
còn đối với chuyển nhượng DA, CĐT mới phải tiếp tục kế thừa quyền và các nghĩa
vụ liên quan của DA, cam kết thực hiện DA theo quy định.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về nhà ở thương mại
Nhà ở là một loại hình BĐS quan trọng, nó gắn liền với đất đai, quyền sở hữu nhà
gắn liền với QSDĐ, do đó để hiểu bản chất của nhà ở nói chung và NOTM nói riêng,
trước tiên tác giả sẽ làm rõ khái niệm BĐS.
Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở nước ta, BLDS 1995 có giải thích “BĐS
là các tài sản không di dời được” và cũng liệt kê những tài sản nào được xem là BĐS,
cụ thể bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai
và các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, đến BLDS 2005, khái niệm về
BĐS đã khơng cịn nữa, thay vào đó, luật chỉ liệt kê các loại tài sản nào được xem là
BĐS và BLDS 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều 174
BLDS 2005, theo đó “BĐS bao gồm: Đất đai, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo