der energieausweis für gebäude (2008)

Musterformulare Übersichten
Schritt für Schritt zum Energieaus
weis:
 Energieausweis für Wohngebäude
 Energieausweis für Nichtwohn
gebäude
 Modernisierungsempfehlungen
 Zusatzvereinbarung zum Miet
vertrag

Überprüfen Sie, ob Sie an alles Wich
tige gedacht haben, u. a.:
 Fragebogen zur Datenerhebung
für Verbrauchsausweise
 Fristen zur Vorlage des Energie
ausweises
 Bedarfs oder Verbrauchsausweis
?
 Angebot zur Erstellung eines
Energieausweises
Rechner Gesetze
Mit dem Rechner zum Energiekenn
wert ermitteln Sie schnell und einfach
den Sanierungsbedarf.


Rechtliches
Hintergrundwissen


Die neue Energieeinsparverord
nung (EnEV)


Screenshot der CDROM: Nutzen Sie unsere Übersichten und Checklisten,
damit Sie an alle wichtigen Fristen denken und Schritt für Schritt zum Energie
ausweis gelangen.

Das bietet Ihnen die CDROM


Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek

Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbib
liographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über
abrufbar.





ISBN: 9783448072624 BestellNr.: 063280001

1. Auflage 2008

© 2008, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG
Niederlassung München
Redaktionsanschrift: Postfach, 82142 Planegg/München
Hausanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg/München
Telefon: (089) 895 170,

Telefax: (089) 895 17290
www.haufe.de

Lektorat: Jasmin Jallad

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen
Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie die Auswertung durch Datenbanken,
vorbehalten.

Redaktion und DesktopPublishing: Text+Design Jutta Cram, 86157 Augsburg,
www.textplusdesign.de
Umschlag: 102prozent design, Simone Kienle, 70199 Stuttgart
Druck: BoschDruck GmbH, 84030 Ergolding

Zur Herstellung dieses Buches wurde alterungsbeständiges Papier verwendet.




Der Energieausweis

von
Stefan Onischke und
Georg Hopfensperger

Haufe Mediengruppe
Freiburg · Berlin · München



5
Inhalt
Vorwort 9
Häufig gestellte Fragen 11
Abkürzungsverzeichnis 15
1 Der Energieausweis – Kernstück der
Energieeinsparverordnung 2007 17

1.1 Welche Arten des Energieausweises gibt es? 20
1.2 Für welche Gebäude muss ein Energieausweis
erstellt werden? 24

1.3 Für welche Gebäude muss kein Energieausweis vorgelegt

werden? 27

1.4 In welchen Fällen muss der Energieausweis öffentlich
ausgehängt werden? 30

1.5 Bis wann müssen Sie einen Energieausweis erstellt haben
und vorlegen können? 30

2 Wie sieht ein Energieausweis aus und
was steht drin? 33

2.1 Der Energieausweis für Wohngebäude 34
2.2 Der Energieausweis für Nichtwohngebäude 43
3 So kommen Sie Schritt für Schritt
zum Energieausweis 53

3.1 Vorab: Wie Sie Ihr Gebäude schnell selbst
einschätzen können 53

3.2 Aussteller für den Energieausweis suchen 56
Inhalt
6
3.3
Verfahren klären 59
3.4 Vertrag schließen 60
3.5 Daten erheben 63
3.6 Berechnungen durchführen lassen 67
3.7 Energieausweis aushändigen lassen 68
4 Rechtliche Regelungen bei bestehenden
Mietverhältnissen 69

4.1 Kein Anspruch des Mieters auf Energieausweis 69
4.2 Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen 71
4.3 Schließen Sie Modernisierungsvereinbarungen 82
4.4 Kosten des Energieausweises auf Mieter umlegen? 84
5 Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen 85
5.1 Recht des Mietinteressenten auf Energieausweis 85
5.2 Fotokopie muss nicht ausgehändigt werden 87
5.3 Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird … 89
5.4 Energieausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags
machen 93

5.5 Mietminderung wegen Angaben im Energieausweis? 94
5.6 Modernisierungsempfehlungen umsetzen – eine lohnende
Investition in die Zukunft 101

5.7 Vorsicht, fehlerhafter Energieausweis 102
5.8 Wann das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist 104
6 Wohnungseigentümergemeinschaften –
Pflichten des Verwalters 107

6.1 Über Energieausweis informieren 107
6.2 Ermächtigung einholen 108
6.3 Feststellung des IstZustandes durch den Verwalter 110
6.4 Einholung von Vergleichsangeboten 113
6.5 Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung 114
Inhalt
7
6.6
Vorbereitungen zur Deckung des Finanzbedarfs 114

6.7 Einberufung der Eigentümerversammlung 115
6.8 Beschlussfassung 116
6.9 Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung 117
6.10 Ordnungsgemäße Beschlussfassung 117
6.11 Beschlusssammlung 118
6.12 Neue Beschlusskompetenzen durch WEGNovelle 119
7 Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten? 127
7.1 Neubauten: Wärmebedarfs bzw. Energieausweis vorlegen 127
7.2 Bestandsgebäude: Energieausweis vorlegen 128
7.3 Schadensersatzpflicht des Verkäufers 129
7.4 Energieausweis nicht zu Vertragsbestandteil machen 129
7.5 Wann haftet der Makler? 131
8 Von Altbau bis Energiesparhaus –
wie können Gebäude klassifiziert werden? 133

8.1 Was sind Energiesparhäuser? 133
8.2 Einordnung von Altbauten 136
8.3 Wie sind die Angaben zum Energieverbrauch im
Energieausweis zu verstehen? 138

9 Modernisierungs und Inspektionspflichten,
denen Sie nachkommen müssen 141

9.1 Unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV) 141
9.2 Bedingte Nachrüstverpflichtung (§ 9 EnEV) 145
9.3 Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) 148
Inhalt
8
10 Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft –
durch eine energetische Sanierung 151

10.1 Warum Sie energetisch sanieren sollten 151
10.2 Was Sie über physiologische Zusammenhänge
wissen sollten 152

10.3 Grundlagen der energetischen Sanierung 154
10.4 Wichtig: die fachmännische Planung 155
10.5 Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind 167
10.6 Worauf Sie beim Bauvertrag achten müssen 196
10.7 Kontrollieren Sie die Ausführung 197
11 Tipps zum Energiesparen 199
Glossar 203
Stichwortverzeichnis 209
Anhang 217







9
Vorwort
Umweltschutz und Energieeinsparung sind längst nicht mehr nur
Themen für besonders interessierte Kreise oder gar Idealisten. Um-
weltpolitik beherrscht heute nicht nur das politische Tagesgesche-
hen, sondern beschäftigt auch sämtliche Teile der Bevölkerung.
Genannt seien hier nur die Schlagworte Kyoto-Protokoll, Klima-
schutzprogramm oder Klimagipfel. Das Thema Energieeinsparung
wird nicht nur wegen der derzeitigen Umweltsituation ausgiebig

diskutiert, sondern berührt wegen ständig steigender Energiepreise
praktisch jeden.
Bei Kraftfahrzeugen und Haushaltsgeräten ist es seit Jahren üblich,
den Kraftstoff- oder Energieverbrauch als maßgebliches Kriterium
zu hinterfragen. Bei Gebäuden war dies bisher nicht der Fall. Die
Bundesregierung hat nun am 27.06.07 die Energieeinsparverord-
nung 2007 verabschiedet. Sie ist das Ergebnis einer Verpflichtung
der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union, die Richtlinie zur
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie 2002/91/EG v.
16.12.02) umzusetzen. Nach einer schier endlosen politischen Dis-
kussion ist der Regierung diese Umsetzung nun gelungen.
Neben dem erklärten Ziel der Verordnung, Energieeinsparungen im
Bereich von Immobilien zu bewirken, soll der Immobilienmarkt
nun transparenter werden. Deshalb haben Verkäufer und Vermieter
künftig grundsätzlich Energieausweise zugänglich zu machen. Ziel
der Neuregelungen ist ein einheitlicher, kostengünstiger und mit
Vergleichskennwerten versehener Energieausweis. Wie bei Haus-
haltsgeräten seit Jahren der Fall, ist nun ein mit einer Farbskala ver-
sehener Energieausweis vorzulegen, aus dem sich der Energie-
verbrauch bzw. der Energiebedarf eines Gebäudes ergibt.
Außerdem wird der Energieausweis als Marktinstrument verstan-
den. Er enthält Modernisierungsempfehlungen, die dem Gebäudeei-
gentümer aufzeigen sollen, welche Maßnahmen zur Verbesserung
der Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes zur Verfügung stehen.
Vorwort
10
Das vorliegende Buch soll dem Leser die rechtlichen Auswirkungen
der Energieeinsparverordnung und – im Kernstück – des Energie-
ausweises aufzeigen. Vor allem werden die Auswirkungen im Be-
reich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts sowie beim Verkauf

und bei der Verwaltung von Immobilien erläutert.
Außerdem erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie einen Energieaus-
weis erhalten, wie der Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäu-
des berechnet werden kann und wie die Verordnung in technischer
Hinsicht zu verstehen ist.
Das Buch richtet sich an Immobilieneigentümer, Vermieter, Verwal-
ter und Makler und dient als verständlicher Praxisratgeber zum
Überblick und zur Umsetzung der Verpflichtungen aus der Energie-
einsparverordnung und zum Energieausweis.
Langfristig ist zu erwarten, dass Kauf- oder Mietinteressenten von
Immobilien ihre Entscheidung zur Anmietung oder zum Kauf einer
Immobilie auch auf Grundlage des Energieausweises treffen, wie dies
bei Kühlschränken, Waschmaschinen oder anderen Haushaltsgerä-
ten seit Jahren üblich ist. Deshalb wird das Thema Energieausweis
künftig von erheblicher Relevanz sein – nicht nur für Immobilienei-
gentümer, sondern auch für Verwalter, Käufer oder Mieter.

München, im August 2007
Georg Hopfensperger
Stefan Onischke


11
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Energieausweis und wer stellt ihn aus?
Welche Energieausweise gibt es?
Es gibt den Verbrauchsausweis sowie den Bedarfsausweis. Synonym
verwendet werden die Begriffe verbrauchsorientierter oder ver-
brauchsbasierter bzw. bedarfsorientierter und bedarfsbasierter Aus-
weis. Mehr dazu finden Sie ab Seite 20.

Für welche Gebäude ist welcher Energieausweis auszustellen?
Bis 30.09.2008 können Eigentümer für alle Wohngebäude zwischen
Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Was danach gilt, finden
Sie ab Seite 26.
Kann man den Energieausweis umgehen?
Grundsätzlich nein, jedenfalls dann nicht, wenn das Gebäude ver-
kauft oder vermietet werden soll. Lesen Sie dazu weiter auf Seite 108.
Wie komme ich zu einem Energieausweis?
Zunächst müssen Sie sich eine Person suchen, die zur Ausstellung
eines Energieausweises berechtigt ist. Nachdem geklärt wurde, wel-
chen Ausweis Sie benötigen, müssen die erforderlichen Daten ge-
sammelt und ausgewertet werden. Eine ausführliche Darstellung der
einzelnen Schritte bis zum Energieausweis finden Sie ab Seite 53.
Wer stellt den Energieausweis aus?
Im Wesentlichen sind folgende Berufsgruppen berechtigt, Energie-
ausweise auszustellen:
• Architekten und Fachingenieure
• Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation
• zertifizierte Energieberater
Häufig gestellte Fragen
12
Mehr dazu und wie Sie einen Aussteller finden können, lesen Sie ab
Seite 56.
Wie geht der Aussteller eines Energieausweises vor?
Ab Seite 59 lesen Sie, wie ein Energieausweis von der Datensamm-
lung bis zur Berechnung Schritt für Schritt erstellt wird.
Welche Grundlagen muss ich dem Aussteller zur Verfügung
stellen?
Für den Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis benötigt der Aussteller
unterschiedliche Angaben. Weitere Informationen finden Sie ab

Seite 63.
Wie sieht ein Energieausweis aus?
Energieausweis-Muster finden Sie als farbige Darstellungen auf der
beiliegenden CD zu diesem Buch. In Kap. 2 sind Energieausweis-
Muster abgedruckt und ausführlich erläutert.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten für Verbrauchsausweise liegen im Allgemeinen zwischen
30 und 100 €, für Bedarfsausweise je nach Gebäude zwischen 200
und 500 €. Lesen Sie hierzu bitte die Ausführungen ab Seite 60.
Was sagt der Energieausweis in Bezug auf die Energiekosten aus?
Eine absolute Auskunft zum Energiebedarf bzw. -verbrauch in ei-
nem Gebäude können beide Energieausweise nicht geben. Weitere
Informationen dazu finden Sie ab Seite 138.
Wann muss ein Energieausweis vorgelegt werden?
Muss ein Energieausweis bei der Neuvermietung vorgelegt
werden?
Im Falle der Neuvermietung muss ein Energieausweis zugänglich
gemacht werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Einzelheiten dazu finden Sie ab
Seite 30.
Häufig gestellte Fragen
13
Muss ein Energieausweis bei bestehenden Mietverhältnissen
vorgelegt werden?
Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen muss grundsätzlich kein
Energieausweis vorgelegt oder zugänglich gemacht werden. Lesen
Sie dazu mehr ab Seite 69.
Muss dem Mieter/Käufer eine Fotokopie des Energieausweises
ausgehändigt werden?
Eine Fotokopie des Energieausweises muss nicht ausgehändigt wer-
den – auch nicht bei der Neuvermietung. Weitere Informationen

finden Sie ab Seite 87.
Kann ich einen Energieausweis für eine einzelne Wohnung
bekommen?
Nein. Energieausweise werden nur für komplette Gebäude ausge-
stellt.
Kann man zur Vorlage des Energieausweises gezwungen werden?
Die Vorlage des Energieausweises kann über die zuständige Landes-
behörde erzwungen werden. Mehr dazu finden Sie ab Seite 89.
Was passiert wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird?
Es können Bußgelder bis zu 15.000,– € verhängt werden. Weitere
Informationen siehe ab Seite 89.
Was kommt auf Verwalter, Verkäufer, Eigentümer,
Vermieter und Makler zu?
Wozu ist der Verwalter im Zusammenhang mit dem
Energieausweis verpflichtet?
Der Verwalter ist in erster Linie verpflichtet, den baulichen Zustand
eines Gebäudes zu prüfen. Ferner muss er die Eigentümergemein-
schaft auf die Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises
hinweisen, ebenso auf die unbedingten Nachrüstungsverpflichtun-
gen. Schließlich muss der Verwalter die finanzielle Lage der Woh-
nungseigentümergemeinschaft rechtzeitig prüfen, entsprechende
Sonderumlagen und Finanzierungen veranlassen und Eigentümer-
Häufig gestellte Fragen
14
beschlüsse herbeiführen. Weitere Informationen dazu finden Sie ab
Seite 107.
Was kommt auf Verkäufer und Immobilienmakler zu?
Verkäufer sind verpflichtet, den Energieausweis beim Verkauf zu-
gänglich zu machen. Sowohl Verkäufer als auch Makler sollten auch
auf die zwingenden Nachrüstungsverpflichtungen hinweisen. Mehr

dazu finden Sie ab S. 127.
Was muss ich bei einem denkmalgeschützten Gebäude beachten?
Für den Denkmalschutz sind die Länder zuständig. In den jeweiligen
Denkmalschutzgesetzen sind Veränderungsverbote und Regelungen
aufgeführt, die zu beachten sind. Lesen Sie mehr dazu ab Seite 157.
Besteht eine Verpflichtung zur Durchführung von
Modernisierungen?
Eine Verpflichtung zur Durchführung von Modernisierungen be-
steht grundsätzlich nicht. Die Modernisierungsempfehlungen im
Energieausweis sind lediglich unverbindliche Empfehlungen, vgl.
auch Seite 101.
Welche Verpflichtungen sieht die Energieeinsparverordnung sonst
noch vor?
Es sind sowohl unbedingte oder zwingende Nachrüstungsverpflich-
tungen als auch bedingte Nachrüstungsverpflichtungen vorgesehen,
falls Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden, vgl. ab
Seite 141.

15
Abkürzungsverzeichnis
Abs. Absatz
BAnz Bundesanzeiger
BayObLG Bayerisches Oberlandesgericht
BayObLGZ Entscheidungssammlung des Bayerischen Obersten
Landgerichts in Zivilsachen
BetrkVO Betriebskostenverordnung
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BGH Bundesgerichtshof
BGHZ Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen
BImSchG BundesImmisionsschutzgesetz

BMF Bundesministerium für Finanzen
dena Deutsche EnergieAgentur
d. h. das heißt
DIN Deutsche IndustrieNorm, Deutsches Institut für
Normung
EnEG Energieeinspargesetz
EnEV Energieeinsparverordnung
gem. gemäß
ggf. gegebenenfalls
HeizkVO Heizkostenverordnung
Hs. Halbsatz
i. S. d. im Sinne des
KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau
MEA Miteigentumsanteil
NJW Neue Juristische Wochenschrift
NJWRR Neue Juristische Wochenschrift – Rechtsprechung
Report Zivilrecht
Abkürzungsverzeichnis
16
NMVO Neubaumietenverordnung
Nr. Nummer
NZM Neue Zeitschrift für Miet und Wohnungsrecht
m. w. N. mit weiteren Nachweisen
o. g. oben genannt(e/en/er/es)
OLG Oberlandesgericht
OLGR OLGReport
Rn. Randnummer
s. siehe
S. Satz
WE Wohnungseigentümer

WEG Wohnungseigentumsgesetz
WuM Zeitschrift für Wohnungswirtschafts und Mietrecht
z. B. zum Beispiel
ZBR Zeitschrift für Beamtenrecht
ZMR Zeitschrift für Miet und Raumrecht

17
1 Der Energieausweis –
Kernstück der Energieeinspar
verordnung 2007
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt es eigentlich bereits seit
2002. Durch die EnEV wurden die Wärmeschutzverordnung
(WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) abge-
löst. Grundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieein-
sparungsgesetz (EnEG).
Zur Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz
von Gebäuden hat die Bundesregierung im Zuge der Aktualisierung
der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2007 den Energieausweis
eingeführt. Für Neubauten gibt es ihn schon seit 1995. Neu ist die
Erweiterung auf ältere Gebäude und die Regelung, dass Kauf- oder
Mietinteressenten ihn auf Verlangen einsehen dürfen.
„Energiepass“ oder „Energieausweis“?
Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich – teilweise auch in offiziel-
len Berichten – der Begriff „Energiepass“ weit verbreitet. Es handelt
sich dabei um die umgangssprachliche Bezeichnung für den offiziel-
len „Energieausweis“. Gemeint ist in beiden Fällen dasselbe.
Ursprünglich wurde im Vorfeld der Einführung des Energieauswei-
ses die Bezeichnung „Energiepass“ im Feldversuch verwendet, bei-
spielsweise als „dena Energiepass“. „Dena“ ist die Abkürzung für die
„Deutsche Energie-Agentur“.

In diesem Buch wird die aktuelle Bezeichnung aus der Verordnung
verwendet: Energieausweis.
Warum wurde der Energieausweis eingeführt?
Das politische Ziel dabei ist, zur Verbesserung der Transparenz auf
dem Immobilienmarkt, Käufern und künftigen Mietern die Mög-
lichkeit zu geben, sich schnell und prägnant einen Überblick über
die energetische Qualität einer Immobilie zu verschaffen und in ihre

EnEV siehe
CDROM
Was ist neu in
der EnEV 2007?
Verschiedene
Begriffe
Überblick über
energetische
Qualität
1 Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007
18
Entscheidung auch diese Aspekte eines Gebäudes mit einzubeziehen.
So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien
oder bei Vermietungen künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungs-
baustein werden.
In der Automobilindustrie hat es sich schon lange durchgesetzt,
Angaben zum Norm-Energieverbrauch eines Kraftfahrzeugs zu
machen. Der Verbraucher kann sich damit darüber informieren, ob
der Benzinverbrauch eines Autos tendenziell hoch oder niedrig
einzustufen ist. Ebenso wird er durch den Umgang mit Energieaus-
weisen für Gebäude nach und nach die energetische Qualität einer
Immobilie durch einen schnellen Blick auf die Skala einzuschätzen

wissen. Der Energieausweis wird für Vermieter und Verkäufer damit
in Zukunft – vor allem im Hinblick auf die steigenden Energiepreise
– zu einem wichtigen Marktinstrument werden: Energetisch gut
gerüstete Gebäude und Wohnungen werden sich leichter vermieten
oder verkaufen lassen als schlecht isolierte Häuser und Mietobjekte.
Warum Sie sich Gedanken über eine energetische Sanierung
machen sollten
Der Energieausweis wird nicht nur zu einem wichtigen Marktin-
strument werden, die Bundesregierung fasst auch ein „integriertes
Klima- und Energieprogramm“ ins Auge, das weitere verpflichtende
energetische Sanierungsmaßnahmen für Gebäude-/Wohnungs-
eigentümer und Vermieter vorsieht:
• In Neubauten sollen künftig 15 % der Wärme aus erneuerbaren
Quellen (z. B. Solarwärme, Biomasse) stammen. In Bestandsge-
bäuden sollen 10 % erreicht werden. Alternativ soll die Quote
auch durch höhere Effizienz oder andere Ökoenergien wie
Wärmepumpen, Holzpellets oder Fernwärmenutzung erfüllt
werden können.
• Nachtspeicheröfen sollen langfristig durch effizientere Energie-
quellen ersetzt werden.
• Einscheibenfenster, die älter als 30 Jahre, und Heizungen, die
älter als 20 Jahre sind, müssen ersetzt werden.
Die Klimaschutzmittel des Bundes sollen um weitere 400 Mio. € auf
1,6 Mrd. € aufgestockt werden, um Energiesparmaßnahmen von
Hauseigentümern zu fördern (CO
2
-Gebäudesanierungsprogramm).
Markt
instrument
Welche Energieausweisarten gibt es? 1

19
Auskünfte über Fördergelder der Städte und Gemeinden gibt die
jeweilige Stadt bzw. Gemeindeverwaltung. Staatliche Zuschüsse und
zinsgünstige Kredite für Energiesparmaßnahmen und den Einbau
einer neuen Brennwert-Heizungsanlage können beim Bundesamt
für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gestellt werden. Informationen
sind erhältlich bei der KfW-Förderbank (www.kfw-foerderbank.de,
Tel. 01801/33 55 77).
Was sagt der Energieausweis über die Energieeffizienz eines
Gebäudes?
Die Beurteilung eines ausgedruckten Energieausweises ist – auch für
Laien – ganz einfach. Ähnlich wie bei Elektrogeräten, bei denen der
Verbraucher seit 1998 bei bestimmten Haushaltsgroßgeräten den zu
erwartenden Energieverbrauch an einem EU-Energie-Label ablesen
und daran seine Kaufentscheidung ausrichten kann, wird durch den
Energieausweis ein Symbol für die Energieeffizienz von Gebäuden
geschaffen. Anders als bei Elektrogeräten gibt es aber im Energie-
ausweis für Gebäude keine sieben Energieeffizienzklassen von A
(geringer Verbrauch) bis G (hoher Verbrauch). Gebäude werden auf
einer Skala klassifiziert, die stufenlos von null bis > 400 reicht.

Abb. 1: Der Bandtacho
Anmerkung: Im Original-Muster wird die Skala mit Farbverlauf von links nach rechts
mit fließenden Übergängen dargestellt: grün – gelb – orange – rot. Die gestrichelten
Pfeile stellen die Einordnung des Gebäudes dar.

Diese Skala, die als „Bandtacho“ bezeichnet wird, hat den Vorteil,
dass sich auch kleine Verbesserungen am Bauwerk bereits in einer
kleinen Bewegung des Pfeils auswirken. Auf Eigentümer- und Ver-
mieterseite soll so die Motivation gestärkt werden, energiesparende

Maßnahmen vorzunehmen.
Einfache
Verständlichkeit
Auch kleine
Verbesserungen
zeigen Wirkung
1 Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007
20
Eine Verpflichtung zu energiesparenden Maßnahmen ergibt sich
allein aus einem Energieausweis mit schlechten Werten aber nicht.
Der politische Wille setzt hier auf die Mechanismen des sich selbst
regulierenden Marktes. Wenn durch den Energieausweis die eventu-
ell schlechte Energieeffizienz eines Gebäudes aufgezeigt wird, kann
sich das bei erneuter Vermietung durchaus negativ auswirken oder
den Marktwert einer Immobilie verschlechtern. Dadurch hofft die
öffentliche Hand, die Aufmerksamkeit der Immobilieneigentümer
auf energiesparende Verbesserungen zu lenken. Aus diesem Grund
müssen jedem Energieausweis Modernisierungsempfehlungen bei-
gefügt werden, damit gleichzeitig mögliche Verbesserungen der
Energieeffizienz aufgezeigt werden.
1.1 Welche Energieausweisarten gibt es?
Kernstück der Energieeinsparverordnung sind die Regelungen zu
den Energieausweisen (Abschnitt 5 der Energieeinsparverordnung,
§§ 16 bis 21 EnEV). Zu unterscheiden ist zwischen dem verbrauchs-
orientierten Energieausweis und dem bedarfsorientierten Energie-
ausweis. Synonym werden die Begriffe Verbrauchsausweis oder
Bedarfsausweis bzw. verbrauchs- und bedarfsbasierter Energieaus-
weis verwendet.
Diese beiden Energieausweis-Arten werden wiederum – je nach Fall
und Situation – in unterschiedlicher Weise für Wohngebäude und

Nichtwohngebäude berechnet, wobei sich die Energieausweise für
Wohn- und Nichtwohngebäude auf den ersten Blick nur geringfügig
voneinander unterscheiden.
1.1.1 Der Energieausweis nach dem Energiebedarf
Die Grundlage für die Erstellung eines Energieausweises nach dem
Energiebedarf (Bedarfsausweis) bildet die Berechnung des Energie-
bedarfs eines Gebäudes, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten
wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung
von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird.
Dazu werden die Oberflächen aller Bauteile, die Kontakt zur Außen-
luft, unbeheizten Räumen oder zum Erdreich haben, in Quadratme-
Ansporn zur
energetischen
Sanierung
Zwei Arten
von Energie
ausweisen
Berechnung des
Energiebedarfs
Qualität der
Gebäudehülle
Welche Energieausweisarten gibt es? 1
21
tern berechnet und diesen Flächen jeweils die Kennwerte zugewie-
sen, die angeben, wie viel Energie wegen des speziellen Materialauf-
baus des Bauteils an die kältere Umgebung abgegeben wird (§§ 3
und 4 EnEV).

Beispiel: Fenster
Bei einem Fenster sieht das dann folgendermaßen aus: Das Fenster

soll eine Fläche von beispielsweise 1,5 qm haben. Außerdem wird in
einem speziellen Verfahren ermittelt, dass genau dieses Fenster, das
aus Glas, Fensterrahmen und Fensterstock besteht, einen gesamten
UWert (physikalischer Wert für die Dämmeigenschaften eines Bau
teils) von beispielsweise 2,7 W/qm K aufweist.

Diese sehr detaillierte Betrachtungsweise wird nach und nach für alle
Bauteile der Gebäudehüllflächen vorgenommen und zusammenge-
führt. Hieraus wird dann die energetische Qualität der gesamten
Gebäudehülle berechnet.
Die Gebäudetechnik, also insbesondere die Heizungsanlage, die
Warmwasserbereitung, die Lüftung oder auch die Kühlung des Ge-
bäudes, werden ebenso detailliert aufgenommen. Aus dieser Erfas-
sung wird die Energieeffizienz der Gebäudetechnik berechnet. Aus
der Zusammenstellung der Berechnungswerte für die Gebäudehülle
und der Ergebnisse für die Gebäudetechnik entsteht dann der Ener-
gieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs. Diese Art
des Energieausweises kann für Neubauten genauso wie für Be-
standsgebäuden angewendet werden. Wann Sie einen bedarfsorien-
tierten Energieausweis erstellen lassen müssen, lesen Sie in Kap. 1.2.
Nach § 3 EnEV müssen zu errichtende Wohngebäude so ausgeführt
werden, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warm-
wasserbereitung und Lüftung die in Anlage 1 Tabelle 1 zu EnEV
bestimmten Höchstwerte nicht überschreitet.
Die zur Feststellung der konkreten Werte durchzuführende Berech-
nung wird von Architekten, Energieberatern, qualifizierten Ingeni-
euren und Handwerksmeistern vorgenommen. Das individuelle
Nutzerverhalten bleibt im Rahmen des Energiebedarfsausweises
unberücksichtigt (ausführlich vgl. Kap. 8.3).
Qualität der

technischen
Anlagen
Höchstwerte für
Neubauten
1 Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007
22
Was muss beim Bedarfsausweis bedacht werden?
Der Bedarfsausweis erfordert wesentlich komplexere Berechnungen
als der Verbrauchsausweis. Zunächst sind die konkret verwendeten
Bauteile des Gebäudes zu ermitteln. Danach sind in der Regel kom-
plizierte Berechnungen anzustellen. Liegen keine vollständigen Un-
terlagen über die tatsächlich im Bauvorhaben verwendeten Materia-
lien vor, so können sich Ungenauigkeiten ergeben, etwa wenn ande-
re Materialien verbaut wurden, als in den Planungsunterlagen nie-
dergelegt ist. Außerdem sind in diesem Fall weiter gehende Begut-
achtungen durch den Ersteller des Energieausweises erforderlich.
Der bedarfsorientierte Energieausweis wird (je nach Gebäudeart)
etwa 200,– € bis 500,– € kosten.
1.1.2 Der Energieausweis nach dem
Energieverbrauch
Die zweite Berechnungsmethode für Energieausweise beruht auf
dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch für Heizung und
Warmwasserbereitung (Verbrauchsausweis, § 19 EnEV). Hierzu
benötigt man den kompletten Energieverbrauch des ganzen Gebäu-
des über die letzten drei Jahre – bei Mehrfamilienhäusern beispiels-
weise den Verbrauch aller Wohnungen, wobei Leerstände einzelner
Einheiten angemessen berücksichtigt werden müssen (§ 19 Abs. 3
Satz 2 EnEV).
Zum Ausgleich unterschiedlich kalter oder warmer Jahre sowie un-
terschiedlich rauer oder milder Regionen werden für den tatsächlich

gemessenen Energieverbrauch Korrekturfaktoren ermittelt und mit
diesen eine „Witterungsbereinigung“ durchgeführt (§ 19 Abs. 3
Satz 3 EnEV). Hierzu werden für jede Postleitzahl und jedes Jahr
Multiplikatoren veröffentlicht, mit denen örtliche und saisonale
Wetterschwankungen ausgeglichen werden müssen.
Diese Energieverbrauchskennwerte werden rechnerisch ins Verhält-
nis zur Gebäudenutzfläche gesetzt. Die Ergebnisse werden dann im
Energieausweis zusammengefasst.
In der Berechnung wird angenommen, dass über die Erfassung drei-
er aufeinanderfolgender Jahre in Verbindung mit den Korrekturfak-
toren ein ausreichend allgemeingültiger Verbrauchswert ermittelt
Nachteil:
umfangreiche
Berechnungen
Preis:
200 bis 500 €
Verbrauch der
letzten drei
Jahre
Witterungs
bereinigung
Welche Energieausweisarten gibt es? 1
23
wird, der dann die Grundlage für die standardisierte Berechnung
darstellt. In welchen Fällen ein verbrauchsorientierter Energieaus-
weis ausgestellt wird, lesen Sie in Kap. 1.2.
Obwohl Leerstände von einzelnen Mietwohnungen angemessen zu
berücksichtigen sind und zusätzlich die Witterungsbereinigung
stattzufinden hat, hängt der tatsächliche Energieverbrauch vor allem
vom individuellen Nutzerverhalten ab. Deshalb erlauben sowohl der

Bedarfsausweis, als auch der Verbrauchsausweis keine exakten
Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.

Beispiel: Nutzerverhalten beeinflusst Energiekosten
Benötigt eine konkrete Nutzergruppe, etwa eine Großfamilie, beson
ders viel Warmwasser, so steigen die tatsächlichen Energiekosten al
lein aufgrund des hierfür erforderlichen zusätzlichen Energieaufwan
des.

Was muss beim Verbrauchsausweis bedacht werden?
Der Verbrauchsausweis hat den Vorteil, dass der Eigentümer dem
Ersteller des Energieausweises lediglich die letzten drei Heizkosten-
abrechnungen übermitteln muss. Dies kann z. B. ganz bequem per
E-Mail erfolgen. Der Ersteller des Energieausweises gibt das Daten-
material in der Regel in ein computergestütztes Berechnungspro-
gramm ein. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann daher
rasch und kostengünstig erstellt werden.
Der Nachteil des verbrauchsorientierten Energieausweises besteht
darin, dass er auf dem konkreten Energieverbrauch beruht und
daher vom Nutzerverhalten beeinflusst wird.
Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird voraussichtlich zu
einem Preis von etwa 50,– € zu erhalten sein. Die Ausweise werden
derzeit aber auch mit einem Einführungspreis von 30,– € angeboten.

Nutzerverhalten
wird nicht
berücksichtigt
Vorteil: wenig
Aufwand
Nachteil:

Nutzerverhalten
Preis:
30 bis 50 €
1 Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007
24
1.2 Für welche Gebäude muss ein
Energieausweis erstellt werden?
Kurz gefasst: Für diese Gebäude benötigen Sie einen
Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung gilt
• für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden und
• für deren Gebäudeteile,
• insbesondere für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-,
Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warm-
wasserversorgung in Gebäuden (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 EnEV).
Die Energieeinsparverordnung gilt damit für alle Gebäudearten,
gleichgültig ob es sich um Wohnräume, Geschäftsräume, kleine oder
große Gebäude, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, vermietete
oder selbst bewohnte Wohnungen handelt.
Die Energieeinsparverordnung gilt außerdem gleichermaßen für neu
zu errichtende Gebäude (Neubauten) und für bestehende Gebäude
(Bestandsgebäude).
Der Energieausweis muss im Falle des Verkaufs oder der Vermie-
tung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtli-
che Gebäude, unabhängig davon, ob es sich um reine Wohngebäu-
de, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt,
zugänglich gemacht werden (§ 16 II EnEV). Ob ein Verbrauchs-
oder Bedarfsausweis erforderlich ist, richtet sich nach folgenden
Voraussetzungen.
1.2.1 Neubauten

Energieausweise für neu zu errichtende Gebäude sind aufgrund des
Energiebedarfs auszustellen. Für Neubauten ist der Bedarfsausweis
verpflichtend. Bei Neubauten wird anhand der Planungsunterlagen
errechnet, welche Energie benötigt wird, um das Gebäude zu behei-
zen bzw. Warmwasser zu erzeugen. Für Neubauten ist sachlogisch
bereits deshalb nur ein Energieausweis auf Bedarfsgrundlage mög-
lich, weil noch keine konkreten Verbrauchsdaten vorliegen (Bundes-
ratsdruckssache 282/07, S. 128).
Wohn und
Geschäfts
gebäude
Neubauten und
Bestands
gebäude
Bei Verkauf
oder
Vermietung
Bedarfsausweis
verpflichtend