das verwalter praxishandbuch (2007)

Das bietet Ihnen die CDROM
MUSTERTEXTE

CHECKLISTEN

Hier finden Sie alle Formula-
re, die für Sie als Verwalter
wichtig sind: Musterbriefe,
Vollmachten, Muster für Be-
schlüsse, den Energieausweis
und vieles mehr.


Hier finden Sie Arbeitshilfen
zu haushaltsnahen Dienst-
leistungen, zur Heizkosten-
abrechnung, zur Instand-
haltung und vieles mehr.

EXCEL-TOOLS


VERTRÄGE

Von der Beschluss-Sammlung
über Hausgeld bis zur Jahres-
abrechnung – diese Excel-
Tools unterstützen Sie bei
Ihrer täglichen Arbeit.

So gestalten Sie einen rechts-
sicheren Verwaltervertrag.
GESETZESTEXT




Wichtig für Verwalter: das
neue WEG mit ausführlicher
Kommentierung.






Unsere Arbeitshilfen z. B. zur Jahresabrechnung bieten Ihnen eine
praxisnahe Anleitung für Ihren Verwalteralltag.


Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek

Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen National
bibliographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über
abrufbar.

ISBN 9783448075878 BestellNr. 063380001

1. Auflage 2007

© 2007, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG
Niederlassung München
Redaktionsanschrift: Postfach, 82142 Planegg
Hausanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg
Telefon: (089) 895 170,
Telefax: (089) 895 17290
www.haufe.de

Lektorat: Jasmin Jallad

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wieder
gabe (einschließlich Mikrokopie) sowie die Auswertung durch Datenbanken, vorbe
halten.

Umschlaggestaltung: HERMANNKIENLE, 70199 Stuttgart
Lektorat und DTP: Text+Design Jutta Cram, 86391 Stadtbergen
Druck: BoschDruck GmbH, 84030 Ergolding

Zur Herstellung dieses Buches wurde alterungsbeständiges Papier verwendet.

Das
VerwalterPraxishandbuch
Marc Popp
Norbert Deul










Haufe Mediengruppe
Freiburg · Berlin · München





5
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 13
Vorwort 15
1 Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine
Aufgaben? 17

1.1 Die Amtszeit des Verwalters 17
1.2 Wer eignet sich als Verwalter? 18
1.3 Form und Inhalte des Verwaltervertrags 19
1.3.1 Diese Punkte sollten im Verwaltervertrag
geregelt sein 20

1.3.2 Form und Dauer des Verwaltervertrags 21
1.4 Welche Vergütung kann ein Verwalter fordern? 26
1.5 Die Vertretungsbefugnis des Verwalters 28
1.6 Rechte und Pflichten des Verwalters 30
1.6.1 Rechte und Pflichten im Innenverhältnis 31
1.6.2 Instandhaltung und Instandsetzung 32
1.6.3 Einforderung und Verwaltung von Geldern 34
1.6.4 Von der Informationspflicht bis zur
Geltendmachung von Ansprüchen 35

1.6.5 Neue Pflicht: Führen der Beschluss-
Sammlung 36

1.6.6 Jahresabrechnung 38
1.6.7 Auskunftspflicht und Datenschutzgesetz 38
2 Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche
Haftungsfragen ergeben sich? 43

2.1 Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung 45
2.1.1 Haftung aus der technischen Betreuungs-
pflicht 46

Inhaltsverzeichnis
6

2.1.2
Haftung aus der kaufmännischen Betreuungs-
pflicht 47

2.1.3 Haftung aus der organisatorischen
Betreuungspflicht 48

2.1.4 Entlastungen und Haftungsbegrenzungen 49
2.2 Abschluss von Versicherungen als Teil
ordnungsgemäßer Verwaltung 50

2.3 Letzte Konsequenz: Ende der Verwaltertätigkeit 52
2.3.1 Amtsniederlegung 52
2.3.2 Abberufung oder Kündigung durch die
Eigentümerversammlung 53

2.3.3 Abberufung durch Gerichtsbeschluss 57
2.3.4 Verweigerung einer Vertragsverlängerung 57
2.3.5 Ansprüche und Pflichten beim Verwalter-
wechsel 58

3 Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung? 59
3.1 Einberufung der Versammlung 59
3.2 Wie läuft die Versammlung ab? 65
3.3 Das ordnungsgemäße Versammlungsprotokoll 67
3.4 Vereinbarungen und Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft 70

3.4.1 Vereinbarungen 70
3.4.2 Beschlüsse 71

3.4.3 Worüber wird wie entschieden? 74
3.4.4 Zweitbeschlüsse 76
3.4.5 Fehlerhafte Beschlüsse 76
3.4.6 Wann ist ein Beschluss gültig? 77
3.4.7 Stimmrechtsausschluss wegen Interessen-
kollision 81

4 Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat? Wie wird
er gewählt? 83

4.1 Wahl des Verwaltungsbeirats 83
Inhaltsverzeichnis
7
4.2
Wie setzt sich der Verwaltungsbeirat zusammen? 84
4.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats 84
4.3.1 Unterstützung des Verwalters 85
4.3.2 Überprüfung von Wirtschaftsplan,
Jahresabrechnung und Kostenvoranschlägen 85

4.3.3 Einberufung der
Wohnungseigentümerversammlung 86

4.3.4 Weitere Aufgaben 86
4.4 Sitzungen des Verwaltungsbeirats 87
4.5 Amtsniederlegung und Abberufung des
Verwaltungsbeirats 88

4.6 Wofür haftet der Verwaltungsbeirat? 88
5 Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig? 89

5.1 So setzt sich das Hausgeld zusammen 90
5.2 Wann ist das Hausgeld fällig? 91
5.3 Grundlage für das Hausgeld: der Wirtschaftsplan 92
5.4 Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder:
die Jahresabrechnung 94

5.4.1 Inhalt und Bedeutung der Abrechnung 95
5.4.2 Das Verhältnis der Jahresabrechnung zum
Wirtschaftsplan 96

5.4.3 Form und Frist der Jahresabrechnung 98
5.4.4 Durchsetzung und Überprüfung der
Jahresabrechnung 99

5.4.5 Die Einzelabrechnung 101
5.4.6 Der Kostenverteilungsschlüssel 102
5.5 Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen
wissen 104

5.5.1 Die Instandhaltungsrückstellung 105
5.5.2 Heizkosten 107
5.5.3 Verwalterkosten 111
5.5.4 Sonstige Kosten 111
Inhaltsverzeichnis
8
5.6
So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung
aussehen 114

5.7 Genehmigung der Abrechnung und Entlastung 124

5.8 Theorie und Praxis bei Kostenermittlung und
Abrechnung 124

5.9 Übersicht: Hausgeldvergleich 126
6 Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen
festgelegt? 141

6.1 Zweck: Finanzierung notwendiger Maßnahmen 141
6.2 Gemeinschafts- oder Sondereigentum? 146
6.3 Methoden zur Berechnung der
Instandhaltungsrückstellung 148

6.3.1 Faktoren, die in die individuelle
Instandhaltungsrückstellung einfließen 150

6.3.2 Der Planungszeitraum 151
6.3.3 Die Mindesthöhe der
Instandhaltungsrückstellung 152

6.4 So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten
überschlägig 153

7 Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten? 161
7.1 Was genau sind bauliche Maßnahmen? 161
7.1.1 Abgrenzung zu Instandhaltung und
Instandsetzung 163

7.1.2 Abgrenzung zwischen Modernisierung und
modernisierender Instandsetzung 164

7.1.3 Bauliche Veränderung 165
7.2 Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar? 168
7.2.1 Einstimmiger Beschluss notwendig 169
7.2.2 Kein einstimmiger Beschluss notwendig 171
7.2.3 Was geschieht, wenn ein Beschluss
angefochten wird? 172

7.2.4 Problem: Modernisierungsmaßnahmen 172
Inhaltsverzeichnis
9
7.2.5
Vereinbarungen der Wohnungseigentümer 173
7.3 Die Neuregelungen im WEG 174
7.4 Weitere Änderung: Energieausweis ab 2008 Pflicht 180
7.4.1 Welche Arten des Energieausweises gibt es? 180
7.4.2 Wo sind die Ausweise erhältlich? 182
7.4.3 Welche rechtlichen Auswirkungen hat der
Energieausweis? 183

7.4.4 Welche Chancen ergeben sich für den
Verwalter? 184

8 Welche gesetzlichen Grundlagen hat das
Wohnungseigentum? 185

8.1 So entsteht Wohnungseigentum 186
8.1.1 Die Aufteilung 186
8.1.2 Die Eintragung im Grundbuch 187
8.2 Welche Eigentumsarten gibt es? 188
8.2.1 Gemeinschaftliches und sonstiges Eigentum 190

8.2.2 Das Sondereigentum 191
8.2.3 Teileigentum 198
8.2.4 Die Bedeutung der verschiedenen
Eigentumsarten 198

8.2.5 Sondernutzungsrechte 200
9 Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungs-
eigentümer? 203

9.1 Das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer 203
9.1.1 Das Verwaltungsvermögen 204
9.1.2 Worauf erstreckt sich die Haftung der
Wohnungseigentümer? 205

9.2 Welche Rechte ergeben sich aus dem Sonder-
eigentum? 206

9.3 Welche Rechte ergeben sich aus dem
gemeinschaftlichen Eigentum? 208

Inhaltsverzeichnis
10
9.4
Welche Kontrollrechte haben die
Wohnungseigentümer? 210

9.5 Was sind die Pflichten der Wohnungseigentümer? 211
9.5.1 Die Instandhaltungspflicht 211
9.5.2 Unterlassungspflichten 212
9.5.3 Duldungspflichten 212

9.6 Die Nutzung des Sondereigentums durch den
Eigentümer 213

9.6.1 Gebrauchsregelungen 214
9.6.2 Berufliche oder gewerbliche Nutzung 216
9.6.3 Vermietung 217
9.6.4 Tierhaltung 217
9.6.5 Belästigung durch Geräusche 222
9.7 Wie verteilen sich die Kosten und Lasten? 223
9.7.1 Wie werden die Kosten bei Instandsetzung,
Modernisierung und baulichen
Veränderungen verteilt? 227

9.7.2 Kostenbefreiung einzelner Wohnungs-
eigentümer 230

9.7.3 Wann besteht ein Anspruch auf Anpassung
von Vereinbarungen? 231

10 Wie läuft ein Gerichtsverfahren in
Wohnungseigentumssachen ab? 235

10.1 Das neue gerichtliche Verfahren 236
10.1.1 Welches Gericht ist zuständig? 237
10.1.2 Welche Streitigkeiten werden verhandelt? 237
10.2 Von der Klage bis zum Urteil 239
10.3 Wer trägt die Kosten des Verfahrens? 243
10.4 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten
wird? 245

Inhaltsverzeichnis
11
11
Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von
Wohnungseigentum? 251

11.1 Risiken und Haftungsfragen 252
11.2 Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel 255
11.2.1 Die Rechte des Erwerbers bei Mängeln 256
11.2.2 Wie werden Gewährleistungsansprüche
durchgesetzt? 259

11.2.3 Wenn der Verwalter die Gewährleistung
verschleppt 262

11.3 Welche Beziehung besteht zwischen Erstverwalter
und Bauträger? 262

12 Was muss der Verwalter als Vermieter von Sonder-
eigentum wissen? 265

12.1 Das müssen Sie grundsätzlich bei der Vermietung
beachten 266

12.2 Umlegung der Betriebs- und Nebenkosten auf den
Mieter 267

12.2.1 Die Betriebskostenarten 268
12.2.2 Betriebskostenvorauszahlungen oder
-pauschale? 270

12.2.3 Form und Inhalt der Betriebskosten-
abrechnung 271

12.2.4 Arten der Kostenverteilung 272
12.2.5 Wann muss die Abrechnung erfolgen? 274
12.3 Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen
im Detail beachten 275

12.3.1 Abschluss des Mietvertrags 276
12.3.2 Welche Rechte und Pflichten haben
Vermieter? 281

12.3.3 Mieterhöhung und Modernisierung 284
12.3.4 Nebenkosten und Abrechnungen 286
12.3.5 Welche Rechte und Pflichten haben Mieter? 291
Inhaltsverzeichnis
12
12.3.6
Kündigung 297
13 Welche Besonderheiten bei der Verwaltung einer
denkmalgeschützten Immobilie gibt es? 303

13.1 Wie ist ein Baudenkmal definiert? 303
13.2 Welche Pflichten hat der Eigentümer eines
Denkmals? 305

13.3 Wenn Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden
ausgeführt werden müssen 306

13.4 Nutzungsänderung und Modernisierung eines
Denkmals 308

13.4.1 Der Erlaubnisantrag 310
13.4.2 Fördermittel 311
13.5 Wie laufen größere Instandsetzungsmaßnahmen
ab? 312

13.6 Welche Steuervergünstigungen gibt es? 315
14 Welche Chancen und Aufgaben ergeben sich für den
Verwalter als Immobilienmakler? 319

14.1 Der Maklervertrag 320
14.2 Welche Leistungen sollte ein Makler erbringen? 323
14.3 Welche Vergütung erhält der Makler? 325
14.4 Wofür haftet der Makler? 326
Stichwortverzeichnis 328
Anhang 337
Das neue Wohnungseigentumsgesetz 337
Muster und Arbeitshilfen 373



13
Abkürzungsverzeichnis
Abs. Absatz
a. f. alte Fassung
AfA Absetzung für Abnutzung

BayObLG Bayerisches Oberlandesgericht

BetriebskostenVO Betriebskostenverordnung
BfW Bundesfachverband der Wohnungsverwalter
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BGH Bundesgerichtshof

dB Dezibel
DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter
Dena Deutsche EnergieAgentur
DIN Deutsche IndustrieNorm(en)
d. h. das heißt

EnEV Energieeinsparverordnung
EStG Einkommensteuergesetz
EU Europäische Union
EUR Euro
e. V. eingetragener Verein

FGG freiwillige Gerichtsbarkeit

GE Gemeinschaftseigentum
ggf. gegebenenfalls
GKG Gerichtskostengesetz
GVG Gerichtsverfassungsgesetz

HeizkVO Heizkostenverordnung
HS. Halbsatz

IR Instandhaltungsrückstellung
Abkürzungsverzeichnis
14

i. S. d. im Sinne des
IVD Immobilienverband Deutschland

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau
KG Kammergericht
KostO Kostenordnung

MaBV Makler und Bauträgerverordnung
MEA Miteigentumsanteil

n. F. neue Fassung
Nr. Nummer

o. g. oben genannt(e/en/er/es)
OLG Oberlandesgericht

RDM Ring Deutscher Makler

s. siehe
S. Satz
SE Sondereigentum

TOP Tagesordnungspunkt

VdH Verband der Hausverwalter
VDM Verband Deutscher Makler
VdW Verband der Wohnungsunternehmen

WEG Wohnungseigentumsgesetz

z. B. zum Beispiel
ZPO Zivilprozessordnung

15
Vorwort
Wohnungseigentümer verbinden mit den „eigenen vier Wänden“
den Wunsch nach Freiheit und Sicherheit. Der Erwerb eines frei
stehenden Hauses ist jedoch für viele unerschwinglich geworden,
sodass der Kauf einer eigenen Wohnung die Alternative zur bisheri-
gen Mietwohnung ist. Ob der Traum der Unabhängigkeit Realität
wird oder in einem Albtraum endet, das entscheiden zum einen die
Miteigentümer und zum anderen vor allem der Verwalter.
Jeder Verwalter sollte sich deshalb seiner verantwortungsvollen
Aufgabe bewusst sein, wenn Eigentümer ihm ihre Immobilie zur
Betreuung übergeben. Seine Arbeit entscheidet mit darüber, ob sich
ein Eigentümer in seiner Anlage wohlfühlt und ob Konflikte ver-
mieden werden können.
Dem Verwalter müssen deshalb die wirtschaftlichen und die rechtli-
chen Rahmenbedingungen geläufig sein. Die Kenntnis seiner eige-
nen Rechte und Pflichten, die des Verwaltungsbeirats und der Woh-
nungseigentümer ist die Grundbasis für seine erfolgreiche Arbeit. Er
darf die finanziellen Möglichkeiten seiner Eigentümer nicht über-
schätzen, damit sie vom laufenden Hausgeld und Sonderzahlungen
für Instandhaltungen nicht überfordert werden. Er muss das Woh-
nungseigentumsgesetz, die Teilungserklärung und die Gemein-
schaftsordnung, die vielfältigen Eigentümerbeschlüsse und den bau-
lichen Zustand der Immobile beachten. Und er hat für einen Aus-
gleich der Interessen zu sorgen, damit es nicht zu überflüssiger Eska-
lation kommt.
In diesem Buch wird Ihnen das Fachwissen vermittelt, mit dem Sie

die bedeutungsvolle Aufgabe des Verwalters bewältigen.
Nach über 50 Jahren treten nun noch am 1.7.2007 eine Reihe von
Gesetzesänderungen in Kraft, die sich wesentlich auf Ihre Aufgaben
auswirken werden. Alle Gesetzesänderungen wurden deshalb in
diesem Buch bereits an der zutreffenden Stelle berücksichtigt und
Vorwort
16
finden sich zusätzlich kompakt im Anhang, sodass Sie als Verwalter
rechtzeitig gewappnet sind und ein geschätzter Partner der Eigen-
tümer werden oder bleiben können.
Marc Popp, Norbert Deul



erstellt von ciando

17
1 Wie wird der Verwalter
bestellt? Was sind seine
Aufgaben?
Der Verwalter íst neben der Wohnungseigentümerversammlung das
wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Während die Woh-
nungseigentümerversammlung die Durchführung der Verwaltung
durch Beschlüsse regelt, ist der Verwalter insbesondere für die Um-
setzung dieser Beschlüsse zuständig.
1.1 Die Amtszeit des Verwalters
Die Bestellung und Abberufung des Hausverwalters ist in § 26 Woh-
nungseigentumsgesetz (WEG) geregelt (kursiv die Regelungen der
Neufassung):

§ 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungsei
gentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorge
nommen werden
, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Woh
nungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
Die Abberufung des Verwalters kann
auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden.
Ein wichtiger Grund
liegt auch vor, wenn der Verwalter die BeschlussSammlung nicht ordnungsmäßig
führt.
Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind
nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der
Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst
werden kann.
(3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des
Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berech
tigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestel
len.
(Dieser Absatz wird aufgehoben.)
Organ der
Eigentümer
gemeinschaft

Auf CD-ROM
1 Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?
18
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nach
gewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungs

beschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffent
lich beglaubigt sind.

§ 26 Abs. 1 Satz 2 HS. 2 WEG n. F. beschränkt die Erstverwalterbe-
stellung nach der Begründung von Wohnungseigentum künftig auf
höchstens drei Jahre.
1.2 Wer eignet sich als Verwalter?
Die große Verantwortung der Tätigkeit als Verwalter erfordert ins-
besondere juristische, kaufmännische, bautechnische und bauwirt-
schaftliche Kenntnisse. Verwalter kann ein Wohnungseigentümer,
nicht aber ein Mitglied des Verwaltungsbeirats sein. Die Bestellung
eines Wohnungseigentümers zum Verwalter kann allerdings im
Einzelfall wegen der kaum zu vermeidenden Interessenkollision für
die Gemeinschaft untragbar sein.
Als Verwalter können bestellt werden:
• natürliche Einzelpersonen,
• juristische Personen, zum Beispiel eine GmbH, eine AG, aber
auch eine Wohnungsgenossenschaft, ein eingetragener Verein,
• Personengesellschaften des Handelsrechts, beispielsweise eine
KG, eine GmbH & Co. KG oder eine OHG,
• Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR).

Den Verwalter trifft eine hohe Verantwortung, die ein persönliches
Vertrauensverhältnis erfordert. Von seiner persönlichen und fachli-
chen Qualifikation hängen aber auch das Funktionieren der Ge-
meinschaft und die Werterhaltung der Wohnanlage ab. Es liegt da-
her im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass der
Verwalter persönlich in der Lage ist, den juristischen, kaufmänni-
schen, bautechnischen und bauwirtschaftlichen Anforderungen
gerecht zu werden.

Fachliche
Voraus
setzungen
Persönliche
Voraus
setzungen
Form und Inhalte des Verwaltervertrags 1
19
Die Ausübung der Verwaltertätigkeit erfordert keine Zulassung und
keinen Befähigungsnachweis. Der Gesetzgeber hat wie bei der Mak-
lertätigkeit bisher keinen Handlungsbedarf gesehen.
Wichtige Punkte sind:
• betriebliche Ausstattung,
• Rechtsform des Unternehmens,
• Organisation des Verwalterbüros,
• Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung.

Vorteilhaft kann eine Mitgliedschaft in einem Berufsverband sein,
beispielsweise im
• Verband der Hausverwalter (VdH),
• Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV),
• Bundesfachverband der Wohnungsverwalter (BfW),
• Verband der Wohnungsunternehmen (VdW).

Deren Mitglieder sind verpflichtet, die dort geltenden Berufsord-
nungen und Standesrichtlinien einzuhalten und sich ständig fortzu-
bilden.
1.3 Form und Inhalte des Verwaltervertrags
Der Verwaltervertrag, der auch ein Entgelt für den Verwalter vor-
sieht, ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Vertragspartner sind

• der Verwalter und
• die Wohnungseigentümer.

Vertragspartner sind auch die beim Beschluss über die Verwalterbe-
stellung nicht mit abstimmenden und auch die evtl. überstimmten
Wohnungseigentümer. Über den Abschluss des Verwaltervertrags
entscheiden die Wohnungseigentümer in einer Versammlung.
Der Verwalter ist allen Wohnungseigentümern gegenüber berechtigt
und verpflichtet. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nur mit
Geschäfts
besorgungs
vertrag
1 Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?
20
Ermächtigung aller anderen Wohnungseigentümer in Form eines
Mehrheitsbeschlusses Ansprüche gegen den Verwalter geltend ma-
chen, sofern es nicht um Individualansprüche geht.
1.3.1 Diese Punkte sollten im Verwaltervertrag geregelt sein
Für ein reibungsloses Funktionieren der Verwaltung einer Wohnan-
lage ist es unerlässlich, dass der Verwaltervertrag klare und eindeuti-
ge Regelungen enthält. Manche Verwalterverträge füllen kaum ein
Blatt, andere stellen ein ausgeklügeltes mehrseitiges Vertragswerk
dar.
Ein Verwaltervertrag sollte mindestens zu folgenden Punkten Rege-
lungen enthalten:
• Vertragsparteien,
• Aufgaben und Befugnisse,
• Vertretung,
• Vergütung,
• Vertragsdauer,

• Haftung und
• Abberufung/Kündigung.

Über den Abschluss des Verwaltervertrags entscheiden die Woh-
nungseigentümer in einer Versammlung. Die Bestellung eines Ver-
walters kann durch eine Vereinbarung der Eigentümer nicht ausge-
schlossen werden, nicht einmal in Kleinstanlagen. In kleinen Ge-
meinschaften, beispielsweise solchen, die nur aus zwei Wohnungen
bestehen, wird aber häufig auf die Bestellung eines Verwalters ver-
zichtet.
Es kann sich anbieten, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, den Ver-
waltervertrag unter Berücksichtigung der im Bestellungsbeschluss
festgelegten Bedingungen auszuhandeln.
Im Verwaltervertrag sollten nur Regelungen über die Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen werden, nicht etwa
Mindestinhalte
Form und Inhalte des Verwaltervertrags 1
21
auch solche über die Verwaltung von Sondereigentum einzelner Ei-
gentümer.
Berücksichtigen Sie bei den Vertragsinhalten insbesondere die beste-
hende Gemeinschaftsordnung und die bauliche Beschaffenheit der
Wohnanlage. Legen Sie im Vertrag genau fest, welche Leistungen zu
erbringen sind, und unterscheiden Sie zwischen Grundleistungen
und besonderen Leistungen, für die Zusatzhonorare vereinbart wer-
den sollten.
1.3.2 Form und Dauer des Verwaltervertrags
Für den Verwaltervertrag ist grundsätzlich keine Form vorgeschrie-
ben. Als Vorlage können Sie ein Vertragsmuster verwenden, das Sie
aber den konkreten Verhältnissen anpassen sollten. Muster gibt es

auch bei den Verwalter-Verbänden oder beim Verbraucherschutz-
verein Hausgeld-Vergleich e. V. (www.hausgeld-vergleich.de).
Muster: Verwaltervertrag

Verwaltervertrag
zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft
(Name, Adresse)
und
(Name, Adresse)
als Verwalter
§ 1 Grundlagen des Vertrags
(1) Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie aus den Bestimmungen
der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung und diesem
Vertrag. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Verwal
ter befreit. [Anmerkung: Diese Befreiung wird von den Eigentü
mern kritisch gesehen.]
(2) Der Verwaltungsvertrag wird für die Zeit vom (TT.MM.JJ) bis zum
(TT.MM.JJ) abgeschlossen.
(3) Die Verwaltung betreffende Vereinbarungen der Teilungserklärung
haben im Zweifel Vorrang vor den Regelungen dieses Vertrags.

Auf CD-ROM
1 Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?
22
(4) Eine Kündigung des Verwaltervertrags vor Ablauf der Vertragszeit
ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.
§ 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus
den §§ 20 bis 28 WEG, aus der Gemeinschaftsordnung, aus der

Teilungserklärung und aus diesem Verwaltervertrag. Der Verwalter
hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu
einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist. Der Verwal
ter hat insbesondere folgende Aufgaben und Befugnisse:
− Aufstellung einer Hausordnung und deren Überwachung und
Durchsetzung,
− Abschluss der nach dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung
oder nach Beschlüssen der Wohnungseigentümer erforderli
chen Versicherungen,
− Durchführung aller Buchführungsarbeiten für die Eigentü
mergemeinschaft,
− Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung,
− Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung,
− Aufstellung eines Wirtschaftsplans,
− Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums durch Veranlassung der hierfür erforderlichen
Maßnahmen,
− Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und sonstiger Ver
mögensgegenstände der Gemeinschaft,
− Entgegennahme und Abführung von Geldern im Zusammen
hang mit der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemein
schaftseigentums,
− Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen,
die an die Eigentümergemeinschaft gerichtet sind,
− gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Gemein
schaft in allen die laufende Verwaltung betreffenden Angele
genheiten,
− Abschluss von Dienstleistungs, Wartungs und Pflegeverträ
gen nach Ermächtigung durch die Wohnungseigentümerver
sammlung,

− Vorbereitung der für die ordnungsgemäße Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderli
chen Maßnahmen, Einholung mehrerer Kostenvoranschläge
Form und Inhalte des Verwaltervertrags 1
23
hierfür, Abschluss und Überwachung der entsprechenden Ver
träge nach Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung.
Dringliche Maßnahmen und solche mit einem geringen Auf
wand bis zu … EUR darf der Verwalter selbstständig durch
führen.
(2) Gelder der Gemeinschaft muss der Verwalter getrennt von seinem
eigenen Vermögen verwahren.
§ 3 Hausgeld
(1) Das von den Wohnungseigentümern zu zahlende Hausgeld wird
im jährlichen Wirtschaftsplan festgesetzt. Die Beträge sind mo
natlich bis spätestens zum dritten Werktag des betreffenden Mo
nats an den Verwalter auf ein von diesem anzugebendes Sonder
konto einzuzahlen. Das Hausgeld umfasst insbesondere folgende
Kosten:
− die Betriebskosten für Grundstück und Gebäude (z. B. Steu
ern, Versicherungsbeiträge, gemeinschaftliche Kosten von
Strom, Wasser, Heizung),
− die Instandhaltungsrückstellung,
− Kosten für Gemeinschaftsanlagen und einrichtungen (z. B.
Aufzug, Antenne),
− Kosten für laufende Unterhaltung und Pflege des Gemein
schaftseigentums (z. B. Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege,
Verkehrssicherung),
− Kosten der Verwaltung
(2) Bei einer verspäteten Zahlung sind Verzugszinsen in Höhe von

3 % jährlich über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz zu ent
richten. Der Verwalter ist berechtigt, für jedes Mahnschreiben ei
ne Mahngebühr von 5,00 EUR zu erheben.
(3) Über das Hausgeld erteilt der Verwalter innerhalb von sechs Mo
naten nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres eine Abrechnung. Er
geben sich nach dieser Abrechnung Überbezahlungen, so sind
diese innerhalb eines Monats an den betreffenden Wohnungsei
gentümer auszubezahlen.
1 Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?
24
(4) Hinsichtlich der Pflicht, Beiträge zum Hausgeld zu zahlen, ist für
die Wohnungseigentümer das Recht zur Aufrechnung und Zu
rückbehaltung ausgeschlossen.
§ 4 Eigentümerversammlung
(1) Der Verwalter muss einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümer
versammlung einberufen. Er muss diese leiten und für die Proto
kollierung der Beschlüsse sorgen. Das Gleiche gilt für außeror
dentliche Versammlungen, die nach den Bestimmungen des WEG
oder der Teilungserklärung einzuberufen sind.
(2) Der Verwalter muss der Versammlung den Wirtschaftsplan zur
Beschlussfassung vorlegen und eine Abrechnung über das ver
gangene Wirtschaftsjahr vornehmen. Soweit über den Wirt
schaftsplan kein wirksamer Beschluss zustande kommt, ist der
Verwalter berechtigt und verpflichtet, nach dem von ihm aufge
stellten Wirtschaftsplan zu verwalten, bis ein wirksamer Be
schluss der Eigentümerversammlung oder eines Gerichts über ei
nen anderen Wirtschaftsplan vorliegt.
(3) Die Protokolle der Eigentümerversammlungen muss der Verwalter
aufbewahren und binnen drei Wochen nach einer Versammlung
jedem Eigentümer eine Kopie senden.

§ 5 Auskunftspflicht
Der Verwalter muss den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats oder von
der Eigentümerversammlung gewählten Vertretern jederzeit Auskunft
über seine Wirtschaftsführung erteilen und Einblick in die Gemein
schaft betreffende Unterlagen gewähren. Er muss jedem Wohnungs
eigentümer auf dessen Verlangen Einsicht in die Verwaltungsunterla
gen gewähren oder ihm gegen Erstattung der Unkosten von 0,30 EUR
pro Seite Kopien überlassen. Gegenüber einem einzelnen Wohnungs
eigentümer kann der Verwalter Auskunft und Einblick nur aus einem
wichtigen Grund verweigern.
§ 6 Vergütung
(1) Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich:
a) für ein Wohnungseigentum EUR …
b) für eine gewerbliche Einheit EUR …
c) für eine Garage/Stellplatz EUR …