CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ GÒ CÔNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
HỆ ĐÀO TẠO: VỪA LÀM VỪA HỌC
KHỐ: (2019– 2023)

CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC
TIỄN TẠI THỊ XÃ GỊ CƠNG

Giảng viên hướng dẫn:

Cần Thơ, tháng …. năm ……

Sinh viên thực hiện:


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng

MỤC LỤC
DANH MỤC BIỂU BẢNG.......................................................................................................v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT..................................................................................................vi
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài................................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................................2
3.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................................2
3.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................................2
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.............................................................2
4.1. Phương pháp luận...........................................................................................................2
4.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................2

5. Bố cục của Luận văn.........................................................................................................2
NỘI DUNG................................................................................................................................4
CHƯƠNG 1...............................................................................................................................4
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở.................................................................................................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở..............................................4
1.1.1. Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở......................................................................4
1.1.1.1.
Khái niệm và đặc điểm............................................................................................4
1.1.1.2.
Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở........................................7
1.1.2. Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở..................................................8
1.1.2.1.
Khái niệm và đặc điểm............................................................................................8
1.1.2.2.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở. . .10
1.1.2.3.
Ý nghĩa hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở..................................11
1.2. Pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở..................................................12
1.2.1. Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.......................................................12
1.2.2. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà ở...........................................................14
1.2.3. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.......................................................16
1.2.4. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng..............................................17
CHƯƠNG 2.............................................................................................................................20
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở TẠI THỊ XÃ GỊ CƠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY
ĐỊNH PHÁP LUẬT................................................................................................................20
2.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại
Thị xã Gị Cơng.......................................................................................................................20
i

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
2.1.1. Đặc điểm, vị trí địa lý Thị xã Gị Cơng.....................................................................20
2.1.2. Số lượng tổ chức hành nghề công chứng và thực tiễn hoạt động công chứng hợp
đồng mua bán nhà ở tại Thị xã Gò Công...............................................................................22
2.1.3. Kết quả đạt được và hạn chế trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà
ở tại Thị xã Gị Cơng................................................................................................................26
2.2. Kiến nghị hồn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.............35
2.2.1. Định hướng chính sách hồn thiện pháp luật.........................................................35
2.2.2. Kiến nghị hồn thiện.................................................................................................38
KẾT LUẬN..............................................................................................................................41
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................42

ii

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
DANH MỤC BIỂU BẢNG
Bảng 2.1. Phí cơng chứng đối với hợp đồng, giao dịch dân sự

iii

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Hợp đồng mua bán

HĐMB

Hợp đồng mua bán nhà ở

HĐMBNO

Bộ luật Dân sự

BLDS

Luật Nhà ở

LNO

Luật Kinh doanh bất động sản

Luật KDBĐS

Văn phòng công chứng

VPCC

iv

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài

Nước ta đang trong giai đoạn phát triển, cùng sự biến động của tình hình kinh
tế, chính trị, xã hội và sự hội nhập quốc tế dẫn tới nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
cao. HĐMBNO khi đó là một căn cứ pháp lý thông dụng để các bên chủ thể thực hiện
việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Theo quy định
tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các giao dịch, hợp đồng về bất động sản
nói chung và HĐMBNO nói riêng phải được cơng chứng, chứng thực theo quy định là
một trong những điều kiện về hình thức của giao dịch, hợp đồng. Do vậy, công chứng
được xem là một bước quan trọng trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở
nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch, hợp đồng.
Là một đơn vị hành chính thuộc tỉnh Tiền Giang với nền kinh tế tương đối phát
triển, thị xã Gị Cơng thường xuyên phát sinh các giao dịch, hợp đồng về mua bán nhà
ở cần được công chứng theo quy định của pháp luật. Theo đó, tại các văn phịng cơng
chứng ở địa phương, hợp đồng bất động sản nói chung và HĐMBNO nói riêng chiếm
tỉ trọng tương đối lớn trên số lượng hồ sơ tiếp nhận, giải quyết hằng ngày. Các
HĐMBNO thường có giá trị lớn, do vậy, các văn phịng cơng chứng thường đối mặt
với nhiều rủi ro pháp lý và rủi ro về mặt tài chính. Để hạn chế tối đa những rủi ro này
thì việc nghiên cứu và hiểu đúng, chính xác và đầy đủ quy định pháp luật về công
chứng HĐMBNO là cần thiết đối với văn phịng cơng chứng. Mặt khác, với người dân,
nắm được quy định pháp luật về công chứng HĐMBNO giúp việc thực hiện giao dịch

mua bán nhà ở diễn ra thuận lợi, nhanh chóng hơn; đồng thời giúp bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người dân khi tham gia vào giao dịch và công chứng HĐMBNO.
Mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định về vấn đề cơng chứng hợp đồng bất
động sản nói chung (bao gồm cả HĐMBNO), tuy nhiên, trên thực tiễn vẫn còn một số
hạn chế nhất định. Một số hạn chế lớn có thể kể tới trong thực tiễn nói chung và tại thị
xã Gị Cơng nói riêng như: người dân thiếu xem trọng việc cơng chứng HĐMBNO;
tình trạng làm giấy tờ, hồ sơ giả của người yêu cầu công chứng; ... dẫn tới nguy cơ cao
phát sinh tranh chấp và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp
đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng” để nghiên cứu trong bài luận văn
tốt nghiệp của mình với mong muốn có thể phân tích, đánh giá và đưa ra một số giải
pháp nhằm cải thiện chất lượng hoạt động công chứng HĐMBNO tại thị xã Gị Cơng,
1

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
qua đó góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp và bảo đảm quyền lợi của các bên trong
giao dịch.
2.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của bài Luận văn tốt nghiệp là nhằm làm rõ các vấn đề lý
luận, pháp luật về công chứng HĐMBNO; trên cơ sở đó đánh giá thực tiễn áp dụng
pháp luật tại thị xã Gị Cơng và đề xuất một số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về
cơng chứng HĐMBNO.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tốt nghiệp là pháp luật về công chứng
HĐMBNO và thực tiễn áp dụng tại thị xã Gị Cơng.
3.2.

Phạm vi nghiên cứu

Những vấn vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về cơng chứng
HĐMBNO tại thị xã Gị Cơng trong thời gian qua.
4.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

4.1.

Phương pháp luận

Luận văn tốt nghiệp được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận là các quan
điểm về duy vật biện chứng, ý luận của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí
Minh, và đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về việc phát triển kinh tế, xã
hội tại nước ta.
4.2.

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu: tài liệu được sử dụng để nghiên cứu Luận văn
tốt nghiệp bao gồm các văn bản pháp luật, các tài liệu chuyên môn về lĩnh vực công
chứng, bất động sản cũng như các tài liệu tham khảo khác liên quan đến đề tài. Tài liệu
sẽ được thu thập chính thức từ các hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia và thực tế tại thị xã
Gị Cơng.
- Phương pháp phân tích và đánh giá tài liệu: Sau khi thu thập tài liệu, Luận văn
sẽ tiến hành phân tích, đánh giá và tổng hợp các thông tin cần thiết để đưa ra kết luận.
- Phương pháp tổng hợp: sau khi thu thập và phân tích dữ liệu từ các nguồn
khác nhau, Luận văn tốt nghiệp sẽ liên kết, thống nhất lại các kết luận thuộc bộ phận
nội dug đó và đánh giá, khái quát lại toàn bộ vấn đề.
2

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
5.

Bố cục của Luận văn

Ngoại trừ phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bài Luận văn
tốt nghiệp này được chia làm hai phần như sau:
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Chương 2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về công chứng hợp đồng mua
bán nhà ở tại thị xã Gị Cơng và kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật

3

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở
Công chứng HĐMBNO là một nội dung và bước quan trọng trong giao dịch
mua bán nhà ở theo quy định pháp luật. Để hiểu rõ hơn về hoạt động này, tại Chương
1, Luận văn sẽ nghiên cứu, phân tích một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật về
cơng chứng HĐMBNO. Qua đó nhằm cung cấp một cái nhìn tổng quan về hoạt động
cơng chứng HĐMBNO và tạo tiền đề, cơ sở cho việc phân tích, đánh giá thực tiễn áp
dụng pháp luật về công chứng HĐMBNO tại thị xã Gị Cơng ở Chương 2.
1.1.

Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1. Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm
*. Khái niệm:
Pháp luật hiện hành không có quy định khái niệm về HĐMBNO, đồng thời
trong khoa học pháp lý cũng chưa có khái niệm nào được thừa nhận chung về thuật
ngữ này. Vì vậy, để định nghĩa được thế nào là "hợp đồng mua bán nhà ở" cần hiểu
được nghĩa của từng yếu tố cấu thành nên thuật ngữ này:
- Về "hợp đồng mua bán tài sản".
Xét về mặt ngơn ngữ học, tác giả Hồng Phê đã đưa ra định nghĩa về hợp đồng
nói chung như sau: “hợp đồng là sự thoả thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy
định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản”1;

mua bán “là hoạt động mua”.2 Như vậy, theo khái niệm này, “hợp đồng mua bán tài
sản” là sự thoả thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa
vụ của các bên tham gia giao dịch mua và bán tài sản.
Mặt khác, theo quy định pháp luật hiện hành, Điều 430 BLDS năm 2015 đưa ra
khái niệm: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán".
Mặc dù cách thể hiện nội dung khơng hồn tồn giống nhau, tuy nhiên các khái
niệm được phân tích ở trên đều có đặc điểm chung khi chỉ ra rằng hợp đồng mua bán
1
2

Hoàng Phê (Chủ biên) (2003), “Từ điển Tiếng Việt”, Nxb. Đà Nẵng, Hà Nội – Đà Nẵng, tr.466.
Tlđd 1, tr.64S8.

4

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
tài sản là kết quả thể hiện sự thỏa thuận, thống nhất giữa các bên về việc chuyển quyền
sử hữu tài sản - là đối tượng của giao dịch mua bán giữa bên bán cho bên mua. Đồng
thời bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán để được chuyển quyền sở hữu tài sản
này.
- Về “nhà ở”.
Xét về góc độ ngơn ngữ học, theo định nghĩa trong cuốn Từ điển Tiếng Việt
của tác giả Như Ý, nhà ở được hiểu là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”3.
Mặt khác, dưới góc độ pháp lý, khái niệm về nhà ở được đưa ra tại khoản 1
Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để

ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Có thể thấy, dù dưới góc độc ngơn ngữ học hay góc độ pháp lý thì nhà ở vẫn
được nhìn nhận là nơi phục vụ cho cá nhân, hộ gia đình trong nhu cầu sinh hoạt, đối
với con người là một nhu cầu thiết yếu.
Trong phạm vi nghiên cứu của bài Luận văn tốt nghiệp này, nhà ở được nhìn
nhận dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng, nói cách khác là một loại tài sản (bất
động sản) mà các bên sử dụng để thoả mãn nhu cầu, quyền và lợi ích hợp pháp của
mình. Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt trong giao dịch dân sự bởi lẽ đây là tài sản gắn
liền với đất – bất động sản, vì vậy việc mua bán, trao đổi thường không dễ như các loại
tài sản khác. Ngồi ra, Nhà nước có một hệ thống quy định pháp luật riêng về nhà ở để
điều chỉnh các giao dịch liên quan đến đối tượng này nhằm quản lý sự biến động trên
thị trường của nhà ở.4
Như vậy, từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra được khái niệm về
HĐMBNO như sau:
“Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng thể hiện sự thoả thuận của các
bên, theo đó bên bán cam kết chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua
cam kết trả tiền cho bên bán theo giá trị đã thoả thuận”.
*. Đặc điểm:
Theo phân tích ở trên, HĐMBNO về bản chất là một loại hợp đồng mua bán tài
sản với đối tượng là nhà ở, vì vậy HĐMBNO mang đầy đủ những đặc điểm của hợp
đồng mua bán tài sản nói chung, đồng thời có những đặc điểm riêng của hợp đồng với
đối tượng là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt trong khoa học pháp lý Việt Nam.
- Đối với đặc điểm chung:
3

Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Giáo dục, Hà Nội, tr.514.
Lê Hoàng Anh (2017) “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội, tr. 7.
4

5

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
Thứ nhất, HĐMBNO là hợp đồng song vụ.
Căn cứ theo quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, pháp luật dân sự
phân chia hợp đồng nói chung thành hai loại là hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 402 BLDS năm 2015, “hợp đồng song vụ là hợp đồng
mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Tính chất song vụ thể hiện trong
HĐMBNO thông qua nghĩa vụ của các bên đối với nhau: bên bán có nghĩa vụ giao nhà
và chuyển giao quyền sở hữuu nhà ở cho bên mua, ngược lại bên mua có nghĩa vụ
nhận nhà và thanh tốn tiền theo quy định.
Thứ hai, HĐMBNO là hợp đồng có đền bù.
Trong pháp luật dân sự, quan hệ tài sản có tính chất đền bù tương đương. Cụ thể
tính chất đền bù được hiểu là “khi một bên trong quan hệ pháp luật trao đi một lợi ích
vật chất cho bên kia thì sẽ nhận lại được một khoản lợi ích vật chất tương ứng ”5.
Trong HĐMBNO, khi bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua (lợi ích vật
chất) thì sẽ nhận lại được một khoản tiền tương ứng (lợi ích vật chất tương ứng) từ bên
mua. Khoản tiền này chính là giá trị của nhà ở đã được các bên thoả thuận theo quy
định tại hợp đồng. Điều này tương tự đúng với bên mua khi bỏ ra một khoản lợi ích
vật chất là tiền và nhận được một khoản lợi ích vật chất tương ứng là quyền sở hữu
nhà ở là đối tượng của HĐMBNO.
Thứ ba, HĐMBNO có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở từ bên
bán sang bên mua.
Đây là đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung, theo đó thơng qua
hợp đồng mua bán tài sản thì quyền sở hữu tài sản của bên bán được chuyển hoàn toàn
cho bên mua. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này thuộc phạm vi thẩm quyền của

người có quyền sở hữu tài sản chính là bên bán. Điều này khác so với một số loại hợp
đồng có đối tượng là tài sản nói chung và nhà ở nói riêng khác như: hợp đồng mượn
nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở,....
- Đặc điểm riêng:
Thứ nhất, HĐMBNO được điều chỉnh bởi nhiều hệ thống pháp luật khác nhau.
Là một loại tài sản đặc biệt, HĐMBNO chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn cho
với các tài sản thơng thường khác. Nhìn nhận dưới góc độ pháp luật, việc xác lập, thực
hiện HĐMBNO chịu sự điều chỉnh không chỉ của BLDS về những quy định chung
liên quan đến hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản và giao dịch dân sự mà còn chịu sự
điều chỉnh của một số hệ thống pháp luật riêng khác về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất
5

Công ty Luật ACC (2023), “Hợp đồng có đền bù là gì?”, [truy
cập ngày 27/02/2023].

6

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
động sản quy định về việc chuyển nhượng đối với đối tượng đặc biệt là nhà ở (một số
trường hợp có nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất). Khơng những vậy, HĐMBNO
cịn phải chịu sự điều chỉnh của Luật Công chứng trong vấn đề hình thức của hợp
đồng.
Có thể thấy, khơng chỉ dừng lại ở BLDS như các loại hợp đồng mua bán tài sản
thơng thường khác, HĐMBNO cịn phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp
luật riêng có liên quan khác.
Thứ hai, bên mua trong HĐMBNO phải đáp ứng một số điều kiện nhất định để

được chuyển quyền sở hữu nhà ở.
Khơng phải mọi chủ thể có năng lực hành vi dân sự đều được trở thành bên mua
của HĐMBNO. Theo đó pháp luật về nhà ở có giới hạn những trường hợp được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam6, trong đó với chủ thể là “tổ chức, cá nhân nước ngồi” chỉ có
quyền sở hữu nhà ở khi thuộc nhóm đối tượng cụ thể được cho phép theo quy định tại
Điều 159 của luật này. Việc giới hạn này xuất phát từ mục tiêu đảm bảo công tác quản
lý nhà ở tại Việt Nam và đảm bảo quyền lợi ích chính đáng của người Việt Nam trong
việc được sở hữu nhà ở. Như vậy, việc giới hạn về đối tượng sở hữu nhà ở đồng nghĩa
rằng bên mua trong HĐMBNO phải đáp ứng điều kiện là đối tượng được sở hữu nhà ở
mới được tham gia giao dịch.
Thứ ba, HĐMBNO phải được thực hiện dưới hình thức nhất định.
Để đảm bảo tính an tồn trong giao dịch có đối tượng là nhà ở nói chung và
giao dịch mua bán nhà ở nói riêng, pháp luật đã quy định những loại hợp đồng có đối
tượng là nhà ở phải được xác lập dưới hình thức văn bản và phải được công
chứng/chứng thực. Đây là một trong những điều kiện về hình thức của HĐMBNO
nhằm hạn chế thấp nhất khả năng xảy ra tranh chấp, rủi ro trong việc thực hiện hợp
đồng này.
1.1.1.2. Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán tài sản là một loại tài liệu pháp lý quan trọng trong q trình
mua bán nhà ở. Theo đó, đây là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền
sở hữu đối với tài sản là nhà ở, qua đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. Bởi
vậy, quy định pháp luật về HĐMBNO giữ vai trò rất quan trọng trong việc quản lý và
bảo vệ các HĐMBNO. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, pháp luật giúp định rõ các quy định về HĐMBNO. Pháp luật đặt ra
các quy định cơ bản về HĐMBNO bao gồm các quy định về yêu cầu cần thiết để hợp
6

Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014.

7

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
đồng có hiệu lực, các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng, quy định về chất
lượng và trạng thái pháp lý của nhà ở. Qua đó là cơ sở để các bên có thể áp dụng vào
thực tiễn khi giao kết HĐMBNO.
Thứ hai, pháp luật về HĐMBNO giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp
đồng. Thông qua việc quy định những vấn đề cơ bản phải tuân thủ trong quá trình giao
kết HĐMBNO giúp bảo đảm quyền lợi của người mua và người bán nhà ở. Khi một
trong các bên vi phạm hợp đồng, pháp luật sẽ xử lý và giải quyết tranh chấp giữa các
bên.
Thứ ba, thông qua việc pháp luật quy định chặt chẽ về HĐMBNO sẽ giúp
HĐMBNO trở thành cơ sở pháp lý vững chắc trong việc giải quyết tranh chấp khi phát
sinh xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia hợp đồng trong quá trình xác lập và
thực hiện hợp đồng.
Nói tóm lại, pháp luật đóng vai trị quan trọng trong việc quản lý và bảo vệ các
HĐMBNO, đảm bảo tính hợp lệ và hiệu lực của hợp đồng, bảo đảm các bên tham gia
và liên quan đến hợp đồng và đồng thời là cơ sở pháp lý quan trọng để các cơ quan
nhà nước giải quyết tranh chấp liên quan đến HĐMBNO có phát sinh.
1.1.2. Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm
*. Khái niệm
Trước hết để hiểu về hoạt động công chứng HĐMBNO, cần phải hiểu thế nào là
“công chứng”.
Trên thế giới, công chứng viên là nghề đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử loài
người. Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng, ngay từ thời La Mã cổ đại công chứng viên đã
xuất hiện với vai trò là người ghi chép, soạn thảo văn bản và làm chứng, hay còn gọi là

dịch vụ văn tự.7 Theo đó, “cơng chứng trên thế giới được chia làm ba hệ thống là: hệ
thống công chứng La tinh tương ứng với hệ thống luật La Mã, hệ thống công chứng
Ănglo Saxo và hệ thống công chứng Collectiviste (công chứng tập thể) tương ứng với
hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa”8. Trong mỗi hệ thống công chứng này lại có sự
khác biệt nhất định về cách thức tổ chức, hoạt động, tuy nhiên về cơ bản cách hiểu đối
với cơng chứng lại có sự tương đồng. Cụ thể, mỗi hệ thống công chứng nêu trên đều
coi công chứng là một nghề tự do, người hành nghề công chứng là cơng chứng viên
7

Lê Thị Hồi Ân (Chủ biên) (2011), Giáo trình cơng chứng và chứng thực, Trường Đại học Vinh, Vinh, tr.4.
Hoàng Văn Hưu (2014), “Trách nhiệm bồi thường do công chứng viên gây ra trong hoạt động công chứng theo
pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, tr.22.
8

8

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
hoạt động một cách độc lập và phải chịu trách nhiệm đối với hoạt động hành nghề của
mình dưới tư cách cá nhân.
Tại Việt Nam, khái niệm công chứng lần đầu tiên xuất hiện tại Thông tư số 574/
QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp. Theo đó, văn bản này chỉ ra rằng:
“Cơng chứng là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân,
cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp
hố các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện”.
Khái niệm công chứng xuất hiện trong văn bản nêu trên đã lần đầu tiên khai
sinh ra hệ thống công chứng tại Việt Nam và mang nhiều ý nghĩa quan trọng.

Tuy nhiên, trải qua sự phát triển liên tục của đất nước, tình hình kinh tế xã hội
thay đổi, nhằm phù hợp với nhu cầu tồn cầu hố, hội nhập kinh tế với thế giới, khái
niệm về công chứng trong hệ thống pháp luật nước ta đã có nhiều thay đổi tại từng văn
bản ở mỗi thời kỳ, giai đoạn sau đó. Hiện nay, khái niệm cơng chứng gần nhất được
quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014, mặc dù đã có những thay đổi
nhất định về nhiệm vụ, chức năng hay thẩm quyền công chứng của công chứng viên,
tuy nhiên bản chất đối với nghề nghiệp này vẫn không thay đổi. Cụ thể, khái niệm
được đưa ra như sau:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng
chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn
bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo
đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ
tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp
luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Khái niệm trên đây đã chỉ rõ công chứng là hành vi của công chứng viên, phân
biệt với hoạt động của người đại diện cơ quan hành chính cơng quyền là chứng thực.
Thông qua công chứng, công chứng viên thực hiện xác nhận, kiểm chứng tính xác
thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, có thể đưa ra khái niệm về công chứng HĐMBNO như sau:
“Công chứng HĐMBNO là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề
công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của HĐMBNO”.
*. Đặc điểm
Xuất phát từ định nghĩa nêu trên về công chứng HĐMBNO có thể thấy hoạt
động này có một số đặc điểm nhất định như sau:

9

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng

Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
Thứ nhất, cơng chứng HĐMBNO là điều kiện bắt buộc theo quy định pháp luật
để đảm bảo HĐMBNO có hiệu lực pháp luật.
Theo quy định của LNO năm 2014, công chứng là một trong những điều kiện
để đảm bảo tính phù hợp về hình thức của HĐMBNO, hay nói cách khác, HĐMBNO
bắt buộc phải được công chứng để đảm bảo tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp
đồng. HĐMBNO chỉ được xem là có giá khi pháp lý khi đã được công chứng/chứng
thực.
Thứ hai, hoạt động cơng chứng HĐMBNO có tính phí dịch vụ.
Hoạt động cơng chứng HĐMBNO có tính phí dịch vụ, phí này sẽ được các bên
tham gia hợp đồng thanh toán cho VPCC. Phí dịch vụ thường sẽ bao gồm cả chi phí
liên quan đến việc lập hợp đồng, xác nhận các giấy tờ, chứng từ liên quan đến nhà ở,
giúp đảm bảo tính chính xác và an tồn pháp lý cho q trình giao dịch.
Thứ ba, cơng chứng HĐMBNO u cầu về giấy tờ.
Các bên tham gia HĐMBNO khi thực hiện công chứng hợp đồng phải đáp ứng
đầy đủ các yêu cầu về giấy tờ, văn bản pháp lý liên quan đến tài sản là nhà ở. Các yêu
cầu này có thể bao gồm việc cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép
xây dựng, chứng minh sở hữ của người bán và các giấy tờ khác liên quan đến tài sản
bất động sản.
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng HĐMBNO bao gồm9:
Thứ nhất, tình trạng pháp lý của nhà ở là đối tượng trong HĐMBNO.
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở phụ thuộc và chịu ảnh hưởng nhiều
bởi tình trạng của nhà ở. Nếu nhà ở đang trong q tình tranh chấp pháp lý hoặc chưa
có giấy tờ pháp lý hồn chỉnh thì việc cơng chứng sẽ gặp khó khăn hoặc thậm chí có
thể bị từ chối. Chẳng hạn nếu như nhà ở đang trong tình trạng tranh chấp thì theo quy
định tại điểm b khoản 1 Điều 9 về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh:
“nhà đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: b) Khơng có tranh chấp về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất;”. Như

vậy, trong trường hợp nhà ở là đối tượng của HĐMBNO có phát sinh tranh chấp thì
khơng thỏa mãn điều kiện để tiến hành giao dịch mua bán nhà ở. Hay nói cách khác,
việc cơng chứng HĐMBNO sẽ bị từ chối.
Thứ hai, trình độ chuyên môn của công chứng viên.
9

Nguyễn Thanh Hà (2014), “Thực hiện pháp luật công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ
luật học, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.31

10

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
Cơng chứng viên là chủ thể trực tiếp thực hiện việc công chứng HĐMBNO, do
vậy sự hiểu biết, kinh nghiệm và kiến thức của công chứng viên ảnh hưởng trực tiếp
tới hoạt động công chứng HĐMBNO. Cơng chứng viên cần có kiến thức về pháp luật
liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản và quy trình cơng chứng để đảm bảo q
trình cơng chứng được thực hiện đầy đủ và chính xác.
Thứ ba, sự hiểu biết, tuân thủ pháp luật và đồng thuận của các bên liên quan
đến HĐMBNO.
Các bên liên quan đến HĐBMBO cần phải biết và hiểu rõ về nội dung của hợp
đồng cũng như đồng ý với các điều khoản được thỏa thuận trong hợp đồng. Trường
hợp có ttranh cãi hoặc không đồng ý với bất kỳ điều khoản nào, hoạt động cơng chứng
HĐMBNO có thể bị tạm dừng hoặc bị hủy bỏ. Bên cạnh đó, sự hiểu biết, tuân thủ
pháp luật còn thể hiện ở việc các bên cung cấp giấy tờ, hồ sơ chính xác, đầy đủ, đúng
theo quy định của pháp luật. Trường hợp bất kỳ bên nào cung cấp hồ sơ, giấy tờ giả
hoặc thiếu sót hồ sơ cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả của hoạt động công chứng

HĐMBNO.
Thứ tư, công chứng HĐMBNO nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ là
HĐMBNO tại Tịa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác khi có tranh chấp phát sinh.
Khi bất kỳ tranh chấp nào phát sinh, các bên sẽ phải đưa ra những căn cứ, bằng
chứng chứng minh lập luận, quan điểm của mình đúng. Trong trường hợp này,
HĐMBNO sẽ có giá trị chứng cứ chứng minh cao hơn và được Tòa án/cơ quan có
thẩm quyền căn cứ để đưa ra phán quyết nếu như được công chứng theo quy định.
1.1.2.3. Ý nghĩa hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Hoạt động cơng chứng HĐMBNO có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình
giao dịch mua bán nhà ở bởi những ý nghĩa thiết thực sau đây:
Thứ nhất, công chứng HĐMBNO nhằm đảm bảo an tồn pháp lý và tính minh
bạch trong q trình thực hiện hợp đồng.
Hoạt động cơng chứng HĐMBNO góp phần đảm bảo tính minh bạch và an tồn
pháp lý trong q trình thực hiện giao dịch. Khi thực hiện công chứng, các bên tham
gia hợp đồng cần phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thông tin để cơng chứng viên
kiểm tra tính chính xác của các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở cả về chủ thể
tham gia giao dịch, đối tượng của giao dịch và các nội dung trong hợp đồng. Đồng
thời, các thông tin về giá trị tài sản, các điều khoản và điều kiện của hợp đồng được
công khai và đăng ký trong các văn bản pháp lý, giúp các bên tham gia có thể kiểm
sốt được q trình giao dịch và đảm bảo tính minh bạch của việc thực hiện hợp đồng.
11

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
Thứ hai, cơng chứng HĐMBNO góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở.
Hoạt động công chứng HĐMBNO giúp đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của

các bên tham gia trong giao dịch. Thông qua công chứng sẽ giúp tạo ra bằng chứng
pháp lý và đảm bảo tính chính xác của các thơng tin trong hợp đồng. Với sự rà sốt và
đảm bảo tính pháp lý từ phía cơng chứng viên qua hoạt động công chứng sẽ giúp các
bên tránh được việc bị lừa đảo hay nội dung hợp đồng không hợp pháp, từ đó giảm
thiểu những tranh chấp pháp lý phát sinh sau này. Bên cạnh đó, cơng chứng
HĐMBNO là cơ sở phát sinh tính hiệu lực của HĐMBNO, phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng, là cơ sở để các bên triển khai thực hiện hợp đồng, bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình liên quan đến HĐMBNO đã được công chứng.
1.2.

Pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

1.2.1. Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Phạm vi công chứng Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được đề cập
ở đây bao gồm cả phạm xác thực và phạm vi địa lý của hoạt động công chứng.
Với phạm vi xác thực.
Công chứng HĐMBNO là hoạt động công chứng để xác nhận nội dung của hợp
đồng mua bán nhà ở và ký tên xác nhận của các bên liên quan trên bản hợp đồng. Điều
này được thể hiện cụ thể trong lời chứng của công chứng viên được quy định tại Điều
46 Luật Công chứng năm 2014 như sau:
“1. Lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời
điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công
chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hồn tồn tự nguyện, có năng
lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch khơng vi phạm pháp
luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch
đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch; trách
nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng; có chữ ký của cơng chứng viên và đóng
dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng”.
Như vậy, phạm vi xác thực của công chứng bao gồm các vấn đề liên quan đến
hợp đồng sau đây:

(i) Chủ thể tham gia HĐMBNO: có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện
tham gia giao dịch.

12

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
(ii) Mục đích, nội dung của HĐMBNO: không vi phạm pháp luật, không trái đạo
đức xã hội.
(iii) Chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên trong HĐMBNO: đúng là của người
tham gia hợp đồng.
Khi công chứng HĐMBNO, công chứng viên cần xem xét đầy đủ các vấn đề
cần xác thực nêu trên và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của các nội dung
mình đã xác thực.
Với phạm vi địa lý.
Phạm vi địa lý của việc công chứng HĐMBNO được nhắc đến ở đây là những
giới hạn về địa lý đối với HĐMBNO mà công chứng viên được công chứng. Điều này
được quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng
hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di
chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến
việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Theo quy định này thấy rằng không phải cơng chứng viên làm trong các văn
phịng cơng chứng đều có thể thực hiện cơng chứng cho bất kỳ HĐMBNO nào. Việc
công chứng HĐMBNO của công chứng viên bị giới hạn bởi phạm vi địa lý của nhà ở
là đối tượng trong HĐMBNO. Nói cụ thể hơn, cơng chứng viên làm việc trong VPCC

thuộc địa phận tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào thì chỉ được cơng chứng đối
với những bất động sản là nhà ở nằm trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương đó.
Đây là một yêu cầu và phạm vi riêng biệt chỉ áp dụng đối với việc công chứng
hợp đồng bất động sản nói chung (trừ một số trường hợp đặc biệt như “công chứng di
chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến
việc thực hiện các quyền đối với bất động sản” 10) và HĐMBNO nói riêng. Điều này
xuất phát thực tiễn từ phạm vi xác thực của hợp đồng mua bán nhà ở về đối tượng hợp
đồng là bất động sản. Vì vậy, khi cơng chứng tại văn phịng cơng chứng trong cùng
phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với bất động sản sẽ giúp công chứng
viên dễ dàng tiếp cận và kiểm sốt nguồn thơng tin, tăng tính minh bạch cho hoạt động
cơng chứng, tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

10

Điều 42 Luật Cơng chứng năm 2014.

13

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
Có thể thấy rằng, phạm vi công chứng HĐMBNO là nội dung quan trọng ảnh
hưởng tới mục tiêu thực hiện việc công chứng của các chủ thể tham gia hợp đồng và
liên quan trực tiếp tới việc thực hiện công chứng của các công chứng viên. Các bên
tham gia HĐMBNO cần lưu ý đến phạm vi công HĐMBNO về nội dung để biết được
những vấn đề mà công chứng viên sẽ xác thực đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
mình, đồng thời lựa chọn địa điểm công chứng cho phù hợp, tránh việc tới nơi công

chứng nhưng không đúng phạm vi theo quy định gây lãng phí thời gian, cơng sức. Đối
với cơng chứng viên, việc nắm rõ phạm vi công chứng HĐMBNO sẽ giúp công chứng
viên xác định được phạm vi nghĩa vụ xác thực của mình đối với HĐMBNO để nghiên
cứu, đánh giá chính xác, đầy đủ; bên cạnh đó khi nắm được rõ về phạm vi địa lý sẽ
giúp công chứng viên không nhận công chứng HĐMBNO sai quy định, ảnh hưởng tới
HĐMBNO được công chứng.
1.2.2. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Hồ sơ công chứng HĐMBNO là một nội dung quan trọng mà các bên đi công
chứng HĐMBNO cần phải nắm rõ để chuẩn bị đầy đủ, chính xác, đồng thời là cơ sở
để cơng chứng viên xem xét, đánh giá tính xác thực, phù hợp của các nội dung trong
HĐMBNO.
Pháp luật hiện hành khơng có quy định cụ thể về hồ sơ công chứng HĐMBNO,
tuy nhiên Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng quy định quy định về bộ hồ sơ u cầu
cơng chứng nói chung như sau:
“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu u cầu cơng chứng, trong đó có thơng tin về họ tên, địa chỉ người yêu
cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ
chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời
điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ
thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài
sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có.”
14

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng


Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gị Cơng
Mặt khác, về bản chất hồ sơ công chứng HĐMBNO xuất phát từ những quy
định yêu cầu thực tiễn của pháp luật liên quan đến việc giao dịch HĐMBNO để cơng
chứng viên có căn cứ xác định tính hợp pháp của giao dịch được thực hiện.
Trước hết liên quan đến quy định sở hữu chung đối với bất động sản nói chung
và bất động sản là nhà ở nói riêng, một số văn bản pháp luật quy định như sau:
Theo khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015:
“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất
động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải
có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Theo điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:
“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ
chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản”
Như vậy theo các quy định này cần phải xem xét nhà ở là đối tượng của giao
dịch mua bán nhà ở là tài sản của cá nhân hay tài sản chung của các thành viên trong
một gia đình hoặc tài sản chung của vợ chồng để đảm bảo việc mua bán nhà ở đã được
sự chấp thuận của tất cả các thành viên có quyền sở hữu nhà ở và là người thành niên
có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật (trường hợp là tài sản
chung của các thành viên trong gia đình) hoặc sự chấp thuận của cả vợ và chồng
(trường hợp là tài sản chung của vợ chồng). Điều này căn cứ và phụ thuộc trước hết
vào:
(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (để xem xét chủ thể có quyền sở hữu nhà
ở, chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là ai);
(ii) Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và/hoặc Giấy chứng minh tình trạng hơn

nhân (để xác nhận tình trạng hơn nhân/độc thân của người tham gia giao dịch
mua bán nhà ở);
(iii) Sổ hộ khẩu (chứng minh các thành viên trong gia đình),….;
(iv) Văn bản thỏa thuận của các thành viên trong gia đình (trường hợp là tài sản
chung của các thành viên trong gia đình) hoặc thỏa thuận của vợ chồng (trường
hợp là tài sản chung vợ chồng) về việc chấp thuận thực hiện giao dịch, ký hợp
đồng mua bán nhà ở và giao cho một cá nhân đại diện ký kết hợp đồng (trường
hợp chỉ có một người đứng tên trong HĐMBNO).
15

Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng