Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng tmcp bắc á

Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn
LỜI MỞ ĐẦU

1. LÝ do chọn đề tài nghiên cứu
Trong những năm gần đây hoạt động định giá tài sản đang phát triển và trở
thành nhu cầu cần thiết của rất nhiều lĩnh vực như: kinh doanh chứng khốn, bất
động sản, ngân hàng…trong đó mỗi một lĩnh vực lại có mục đích định giá khác
nhau và cách thức thực hiện cũng khác nhau.
Sau một thời gian tìm hiểu, tơi thấy rằng thực trạng định giá Bất động sản ở
các ngân hàng thương mại có rất nhiều vấn đề cần phải bàn đến. Từ trước đến
nay, tất cả các bất động sản bảo đảm ở ngân hàng đều do các cán bộ tín dụng phụ
trách, mà những người này lại không được đào tạo một cách bài bản về định giá
bất động sản nên họ chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân, do đó kết quả định
giá các bất động sản thế chấp thường khơng chính xác, điều đó có thể khơng đảm
bảo an tồn tín dụng, gây ảnh hưởng khơng tốt đến hoạt động tín dụng của ngân
hàng.Từ đó ảnh hưởng đến tồn ngân hàng và có khi ảnh hưởng đến cả nền kinh
tế vì ngân hàng đóng góp nhiều trong việc ổn định và kiểm sốt nền kinh tế.
Cơng ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần
bắc á (hay còn gọi là BacA AMC) là cơng ty con của NHTMCP Bắc Á. Với vai
trị là công ty độc lập, BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách
hàng đi vay vốn tại NHTMCP Bắc Á. Như vậy, sự có mặt của BacA AMC đã
tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo mơi trường lành
mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng. Để thể hiện
vai trị nhà cung ứng dịch vụ thì u cầu đặt ra đối với cơng ty đó là: phải khơng
ngừng hồn thiện cơng tác thẩm định giá để vừa đáp ứng tốt cho nhu cầu khách
hàng vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống Ngân hàng.

SV: Vũ Thị Ngoan

CQ46/16.01

1/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

Trước thực trạng đó, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn và hiệu
quả trong ngân hàng, tôi đã lựa chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác thẩm định
giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài
sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á”.
2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hồn chỉnh hệ thống lí luận tài
chính vi mơ, lý luận về tài chính trong q trình chuyển đổi sang cơ chế kinh tế
thị trường hiện nay ở nước ta nói chung. Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên cứu là
một sự mở đường để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận về định giá bất
động sản vào việc ban hành chính sách của Nhà Nước cũng như giúp cho Ngân
hàng thương mại nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an tồn tín
dụng trong ngân hàng cũng như đảm bảo lợi Ých của người đi vay.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn được viết nằm vào 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hố quy trình và các phương pháp
chủ yếu xác định giá trị bất động sản
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng lý thuyết vào thực tế định giá
bất động sản trong ngân hàng

- Thứ ba: Đưa ra những giải pháp có tính khả thi cao để hồn thiện cơng tác
định giá bất động sản trong điều kiện hiện nay
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, cơ sở lý luận
của việc xây dựng nên công tác định giá bất động sản, nghiên cứu về phương
pháp và quy trình xác định giá trị bất động sản trong hoạt động tín dụng của
Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP), các Doanh nghiệp ngồi quốc doanh
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

2/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

(Bắc á Bank) Hà Nội. Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hồn thiện và nâng cao chất
lượng công tác định giá tại Ngân hàng
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống kê, tổng
hợp, đối chiếu, phân tích và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm của mình về
tồn bộ vấn đề nghiên cứu đã đặt ra.
6. Kết cấu luận văn.
Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận và được sắp xếp thành 3 chương
với 98 trang. Tiêu đề các chương cụ thể nh sau:

Chương 1: Cở sở lý luận về thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo
đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất
động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC.

CHƯƠNG 1

SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

3/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BÊT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN
BẢO ĐẢM
1.1. Lí luận cơ bản về bất động sản và giá trị bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ
La Mã. ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ
thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất Ýt sử
dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố

định và tài sản lưu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở
thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được hay không,
Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005
đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điệu 174 Bộ Luật Dân sự
đã xác định khái niệm bất động sản (BĐS) như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
a) Đất đai
b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
1.1.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS
Hàng hóa BĐS là một hàng hóa đặc biệt, vì vây, ngồi những đặc điểm
chung của hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có những đặc
điểm riêng nh:
- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS ln gắn liền
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

4/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và khơng có khả năng chuyển dịch,

khó có khả năng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về khơng gian. Diện tích đất đai
của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các bất động sản khác
nh nhà, cơng trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí,
địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến hoạt động
kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị BĐS. Vị trí
của hàng hóa BĐS, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển
kinh tế, văn hóa – xã hội và mơi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu
vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.
- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban
tặng, một loại tài nguyên được xem nh không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc
biệt). Đồng thời, các cơng trình các cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể
tồn tại hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ
vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị
trường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi Ých thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hang, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc
sử dụng, trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp cơng trình
thu được lợi Ých lớn hơn là phá đi xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật
lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính khác biệt: Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, lý do là có sự
khác biệt nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu kiến trúc; khác nhau về
quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật
ngoại cảnh… Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

5/101

Líp:

Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS cũng khó tồn tại hai cơng
trình hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, khơng gian khơng giống
nhau, kể cả hai cơng trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế. Ngồi ra, chính
các nhà đầu tư, kiến trúc sư… đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp
dẫn đối với khách hàng. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá
trị của mỗi BĐS khơng hồn tồn giống nhau
- Tính khan hiếm: Sù khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất
đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…,
- Tính có giá trị lớn: thường giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từ
giá trị của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn, cả về mặt vật lý và
kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật và
hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các cơng
trình xây dùng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến.
1.1.1.3. Phân loại BĐS
Theo quan niệm nh trên về BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại chủ
yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;

- Đất đô thị;

- Đất lâm nghiệp;

- Đất chưa sử dụng…

- Đất khu dân cư nông thôn;
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Cơng trình làm nhà ở;
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

6/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

- Cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phịng, …
- Cơng trình cơng nghiệp;
- Cơng trình đặc biệt: quốc phịng, an ninh, …
Trong q trình quản lý, căn cứ vào khả năng tham gia thị trường của từng
loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường
BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS được phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu
tư xây dựng, BĐS khơng có đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Nhóm 1: bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương mại – dịch vụ, BĐS
hạ tầng, trụ sở làm việc, …Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là cơ bản, chiếm tỷ

trọng cao, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan, có tác động lớn tới q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững nhưng quan trọng hơn là nó chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như thế giới.
Nhóm 2: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm
đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất
chưa sử dụng,…
Nhóm 3: là những BĐS nh cơng trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể, nhà
thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc biệt của nhóm này là khả năng
tham gia thị trường là rất thấp.
1.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với BĐS
Giá trị của BĐS phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với BĐS đây là yếu tố mang tính chất pháp lí.
Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giử đất đai là sở
hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng, quyền sử dụng đất. Trong điều kiện cụ thể
của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 qui định
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

7/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

đất đai là thuộc sở hữu tồn dân, pháp luật khơng cơng nhận quyền sở hữu tư
nhân mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.

Đối với cơng trình: có hai hình thức là sở hữu vĩnh viễn và thuê theo hợp
đồng.
1.1.2. Giá trị BĐS
1.1.2.1. Khái niệm
Theo C.Mác, hàng hố có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị.
Việc đưa ra khái niệm “ giá trị hàng hoá” đã cho phép C.Mac phát hiện ra
quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của các quá trình
trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa. Trong thực tiễn quản lí
kinh tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú. Nhằm tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hoá
một số khái niệm: giá trị, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, giá trị trao đổi,
giá trị công bằng, giá trị trong sử dụng, … làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế,
cũng như giải quyết các tranh chấp quốc tế có thể xảy ra. Trong đó, giá trị tài
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi Ých mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định
Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó
là sự nghiên cứu có tính học thuật trong khoa học của ngành thẩm định giá. Sự
nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ các đối tượng cũng như
phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản. Có hai cơ sở giá trị trong định
giá tài sản nói chung cũng như BĐS nói riêng là: Giá trị thị trường (GTTT) và
giá trị phi thị trường (GTPTT)
- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bêm là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

8/101

Líp:

Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

mua, sẵn sàng mua, sau một q trình tiếp thị cơng khai, mà tại đó các bên hành
động một cách khách quan, hiểu biết và không bị Ðp buộc.
GTTT là mức giá được thị trường thừa nhận. Đôi khi được gọi là giá trị
công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, phản ánh tính hiệu quả về mặt
kinh tế – theo cơ chế giá cả thị trường: hàng hoá sẽ được chuyển đến người có
thể trả nhiều tiền nhất, hàng hố sẽ được sản xuất bởi người có chi phí thấp nhất.
GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các
loại tài sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc ước
tính GTTT đối với một tài sản nào đó, được dựa trên một thực tế là nó có khả
năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trường. Được thực tiễn kiểm
chứng một cách khách quan. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần
được thẩm định giá nhưng chúng lại rất Ýt khi được mua bán, thậm chí khơng có
thị trường đối với chúng. Ví dụ, như: cơng viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện,
trường học…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào
những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước tính như
vậy gọi là giá trị phi thị trường:
- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua
bán tài sản trên thị trường.
Trên thực tế chúng ta thấy rằng có rất nhiều khái niệm giá trị khác nhau.
Nhưng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ở chỗ
chúng đều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trường.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng xuất phát trực
tiếp từ khái niệm giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi Ých mà tài sản mang lại

được các chủ thể đánh giá rất khác nhau. Nó tuỳ thuộc vào cơng dụng hay tính
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

9/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

hữu Ých của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao
dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở của việc ước tính giá trị tài sản đối với
mỗi người, là lÝ do dẫn đến sự phong phú của các khái niệm giá trị. Từ những
phân tích trên, chúng ta rót ra khái niệm về giá trị bất động sản: “ Giá trị bất
động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi Ých mà bất động sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Định giá tài sản thực ra là cơng việc ước tính. Kết quả định giá thường là
một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó khơng
phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả
định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một
cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng.
Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động đến
giá trị tài sản. Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa và đặc tính của giá trị, có thể
phân biệt thành 2 loại yếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
a) Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.

Mục đích của định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản
cho một cơng việc nhất định. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi Ých mà bất
động sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi cơng việc hay giao dịch đã được
xác định. Chính vì vậy, mục đích định giá được coi là một yếu tố quan trọng,
mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu
chuẩn về giá trị đối với bất động sản được thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá bất động sản thường là:
- Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu.
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

10/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
+ Để thiết lập cơ sở cho sù trao đổi của bất động sản này với bất động
sản khác
- Xác định giá trị bất động sản cho các mục đích tài chính và tín dụng.
+ Để sử dụng bất động sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê hợp đồng.
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.

- Xác định giá trị bất động sản để phát triển bất động sản và đầu tư.
+ Để so sánh với cơ hội đầu tư vào bất động sản khác.
+ Để thực hiện quyết định khả năng thực hiện đầu tư.
- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn
đầu tư.
+ Để xác định giá trị doanh nghiệp.
+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của cơng ty.
+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách DNNN.
- Xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với bất động sản.
+ Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi bất động sản.
+ Để tính thuế khi một bất động sản được bán hoặc để thừa kế.
+ Để toà án ra quyết định phân chia bất động sản khi xét xử các vụ án.
+ Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản
công.

SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

11/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các bất động sản bị tịch thu,
xung công quỹ.
b) Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuật thể
hiện ở sự nhạy cảm của thẩm định viên đối với các động thái thị trường tác động
đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, cịn tính khoa học thể hiện ở kiến
thức chun môn nghề nghiệp vững vàng của họ.
Tổ hợp của nghệ thuật và khoa học trong định giá tài sản biểu hiện ở chỗ:
Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị trường đôi khi không cung cấp đủ
các tài liệu cần thiết để ước tính theo giá trị thị trường. Hoặc phải tiến hành định
giá khi thị trường đang có sự thay đổi hoặc suy thối. Trong những trường hợp
như vậy, họ phải dựa nhiều khả năng cá nhân- đó là sự nhạy cảm nghề nghiệp- là
yếu tố chủ quan- chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính để ước tính giá trị tài sản.
Rất có thể xảy ra tình huống: 2 nhà định giá có tay nghề- trình độ chun mơn và
lương tâm nghề nghiệp như nhau, định giá cùng một tài sản sẽ đưa ra các kết
luận khác nhau.
Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trường
vững vàng và có phương pháp định giá hệ thống, thì vẫn khơng hẳn có thể ước
lượng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó cịn chịu ảnh hưởng của các yếu
tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố thường xuyên
thay đổi.
Do vậy, muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu Ých và có
hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá, thẩm
định viên trước hết phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng
biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản- nhà định giá phải hiểu được thị trường đánh
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

12/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

giá tài sản đó như thế nào. Quy mô khảo sát thị trường tài sản không chỉ giới hạn
trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà phải phân tích xu hướng thay đổi của từng
yếu tố về: chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng
này đến giá trị tài sản.
Theo tính chất ảnh hưởng đến giá trị tài sản có thể phân biệt các yếu tố nh
sau:
* Các yếu tố mang tính vật chất.
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất
động sản có thể mang lại cho người sử dụng, nh: đối với đất đai, nhà cửa là vị trí,
diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của tài sản càng cao thì
giá trị tài sản càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản được
đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc
khai thác những cơng dụng hay thuộc tính hữu Ých vốn có của tài sản. Do vậy
bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xem xét
đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần
thẩm định cho phù hợp. Bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị
tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng.
* Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
Hai bất động sản có các yếu tố vật chất hay cơng dụng nh nhau, nhưng khác
nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc

khai thác các thuộc tính của tài sản trong q trình sử dụng. Tình trạng pháp lý
của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản.
Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

13/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

sản càng cao và ngược lại. Tất nhiên, các quyền đó phải được sự bảo hộ của
pháp luật. Đó là các quyền: được phép hay không được phép mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán…
Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải
nắm được những quy định có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối với từng
giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được những thơng
tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lí của tài sản, thẩm định viên cần phải
dựa vào các văn bản pháp lí hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ
làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào các tài liệu do các cơ quan kiểm
tốn có uy tín cung cấp.
* Các yếu tố mang tính kinh tế.
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị.
Hay cịn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giả thiết rằng tại một thời điểm,
các yếu tố khác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường. Khi đó, giá trị

tài sản phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay
còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trường. Trên thực tế, tài sản
được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng
cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phó, nhu
cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu là căn cứ quan trọng
giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần
dựa vào giá trị phi thị trường và có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sát thực
hơn GTTT của tài sản cần thẩm định.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lí, thẩm định
giá nhất thiết phải tiến hành thu nhập, lưu trữ các thơng tin có liên quan đến giao
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

14/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho
chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các thẩm định viên cần được trang bị các
kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị
trường, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trị tư vấn, đồng thời
giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
* Các yếu tố khác.

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng
ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, cịn có những yếu tố khác, chẳng hạn
như tập quán dân cư hay tâm lí tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới
giá trị tài sản. Ví dụ: tâm lí khơng muốn ở nhà chung cư, tâm lí muốn ở tầng
thấp, tâm lí ngũ đại đồng đường, tâm lí xem thuật phong thuỷ, xem tuổi để mua
đất hay chọn hướng nhà, làm nhà… Một mảnh đất có thể đắt với người này
nhưng hồn tồn có thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên,
phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lí
trong một khơng gian văn hố nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có
thể được coi là GTTT hay giá trị phi thị trường. Do sự ảnh hưởng của yếu tố này
đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề
thẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm
định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà
khơng có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước.
1.2. Những vấn đề chung về tài sản bảo đảm và bÊt động sản làm tài sản
bảo đảm
1.2.1. Khái niệm tài sản bảo đảm

SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

15/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Tài sản bảo đảm có những đặc trưng sau: giá trị của TSBĐ phải lớn hơn
nghĩa vụ được bảo đảm, phải có sẵn thị trường tiêu thơ, phải có đủ cơ sở pháp
lý.
Các loại tài sản bảo đảm:
- Tài sản cầm cố: là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát
sang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thường là thời gian nhận
tài trợ). TS cầm cố thuộc ngân hàng quản lý và cất giữ, khơng làm ảnh hưởng
đến q trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay.
- Tài sản thế chấp: là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản
vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu (hoặc
sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền
phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ.
- Tài sản hình thành từ vốn vay: là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài
sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của khách hàng. Đây là
biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thể hạn chế việc người vay bán tài sản
được hình thành từ vốn vay.
- Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân
hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của
mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để
thực hiện nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà khách
hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Khi khách hàng vay vốn khơng
có TS cầm cố hay thế chấp thì ngân hàng sẽ u cầu có sự bảo lãnh của bên thứ
ba dựa trên uy tín hoặc bằng chính tài sản của bên thứ ba.
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

16/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

1.2.2. Vai trị của tài sản bảo đảm với họat động cho vay trong nền kinh tế.
- Giảm bít tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì mét lý do nào đó khơng thùc
hiện thanh tốn được nợ cho ngân hàng. Gióp ngân hàng cã nguồn thu nợ thứ 2
- Gắn trách nhiệm vật chÊt của người vay trong q trình sử dơng vèn. Làm
động lùc thóc đẩy khách hàng thùc hiện nghĩa trả nợ. NÕu không trả được nợ sẽ
mÊt tài sản và tèn kÐm chi phÝ nhiÒu hơn
- Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn mở rộng quy mô sản xuất thúc
đẩy nền kinh tế phát triển ổn định
- Góp phần quan trọng cho sự hoạt động ổn định của các ngân hàng , hạn chế
khủng hoảng kinh tế.
1.2.3. Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm.
Trong thời gian bảo đảm bên ngân hàng đồng ý cho bên vay được tiếp tục
sử dụng bất thường tài sản và phải chịu sự kiểm tra giám sát của bên ngân hàng.
BĐS phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp
luật của Nhà nước ban hành nh những quy định riêng của từng ngân hàng:
- BĐS bảo đảm cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay. Đối với đất đai khách hàng phải có
đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo
đúng quy định về đất đai.
- Khơng có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,
quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo

để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay.
- BĐS khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay chưa bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làm vốn của bất kỳ doanh
nghiệp nào.
SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

17/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làm vốn
của bất kỳ doanh nghiệp nào.
- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào. Nếu chẳng may xảy ra rủi
ro thì mọi thiệt hại bên vay chịu và tìm mọi biện pháp để hồn trả cả gốc và lãi
cho ngân hàng.
- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã mang đI
bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay.
- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch của
thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền( tài sản khác) được đền

bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ
1.3. Lý luận cơ bản về định giá BĐS làm tài sản bảo đảm.
1.3.1. Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo đảm.
- Đối với cá nhân: Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa nói
chung và bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối
của các qui luật khách quan, chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cá nhân người
mua hoặc bán bất động sản khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin và am
hiểu về tính năng, cấu trúc của BĐS vì thế không đánh giá đúng giá trị thị trường
của BĐS. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà thẩm định giá với vai trò là trung
gian để đảm bảo tính minh bạch và cơng bằng cho thị trường BĐS, các cá nhân
sẽ khơng bị thiệt thịi trong các giao dịch.

SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

18/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

- Đối với Nhà nước: Với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn
các loại BĐS, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi Ých
kinh tế, gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại BĐS mà
Nhà nước sở hữu. Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác
dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính cơng bằng

xã hội. Đồng thời, định giá đúng BĐS, đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho
việc phân bổ đất đai – nh là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả.
1.3.2. Khái niệm định giá và thẩm định giá BĐS .
“Định giá” với “Thẩm định giá” có sự khác nhau trong cách dùng từ, mặc
dù vậy đều là cơng việc ước tính giá trị. “Thẩm định giá” đôi khi gọi là định giá
lại. Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành
của nền kinh tế thị trường; là một dạng đặc biệt của xác định giá do các nhà
chun mơn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực
cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Để phản ánh nét đặc trưng này, nhiều học giả trên thế giới đã đưa ra khái
niệm thẩm định giá. Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra
định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Khái quát hóa các quan điểm có thể định nghĩa:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi Ých
mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.3.3. Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.
1.3.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN )

SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

19/101

Líp:


Luận văn tốt nghiệp
Bình

GVHD: Th.s. Phạm Văn

- Nội dung : mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các
lợi Ých khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó được SDTNVHQN.
- Ví dụ : một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây
khách sạn...đem lại các khoản thu nhập lần lượt là 50; 70; 80 triệu đồng/năm.
Cách SDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem lại thu
nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi Ých mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi
phí bỏ ra.Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi Ých cao
nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận
trong điều kiện nó được SDTNHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ được ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài
chính.
Trong thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội SDTNHQN
cũng không đơn giản. Việc SDTNHQN còn tuỳ thuộc vào ý nghĩa chủ quan của
giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.
1.3.3.2. Nguyên tắc thay thế
- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi
phí để có một tài sản tương đương.
- Ví dơ: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua
BĐS hay mua chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh

SV: Vũ Thị Ngoan
CQ46/16.01

20/101

Líp: