Báo cáo thực tập quản lý sàn bất động sản

Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~

BÁO CÁO
THỰC TẬP
QUẢN LÝ SÀN BẤT ĐỘNG SẢN

Học viên thực hiện
Lớp

: NGUYỄN DUY DƯƠNG
: ĐG21, MG21, QLS21

HÀ NỘI – 2011

0

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

Phần I : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP :
1. GIỚI THIỆU CHUNG :
Sàn giao dịch Bất động sản Petrolimex thuộc Công ty cổ phần Bất động sản
Petrolimex (PLAND) là đơn vị thành viên của Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam,
được thành lập ngày 18/08/2009.
Tên : Sàn giao dịch Bất động sản Petrolimex

Địa Chỉ: Số 8 tổ 38 Phường Trung Hòa- Quận Cầu Giấy- Hà Nội
Điện thoại : (84-4) 3783 4486
Fax: (84-4) 3762 2699
Website:

www.pland.vn

2. CÁC CỔ ĐÔNG CỦA CÔNG TY:
- Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam (PETROLIMEX) là cổ đông chi phối.
- Công ty cổ phần bảo hiểm Petrolimex (PJICO).
- Công ty cổ phần Xây lắp I.
- Quỹ Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF).
- Công ty TNHH Đông Dương.
- Công ty CP chứng khốn Sài Gịn – Hà Nội (SHS)
3. VỐN ĐIỀU LỆ của Công ty là 200 tỷ đồng (Hai trăm tỷ đồng).
4. GIẤY PHÉP ĐĂNG KÝ KINH DOANH số 0101788806 do Sở Kế
hoạch Đầu tư Hà Nội cấp ngày 5/9/2005, đăng ký thay đổi lần 6 ngày 18/6/2010.
Ngành nghề kinh doanh:
- Kinh doanh và cho thuê bất động sản, văn phòng làm việc, căn hộ, nhà ở,
khách sạn, nhà hàng, kiốt, trung tâm thương mại, siêu thị. Kinh doanh các dịch vụ ăn
uống, khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, các dịch vụ
vui chơi giải trí (cầu lơng, bóng bàn, tennis, bi-a, bóng đá, bóng chuyền, bóng rổ,
golf, bowling, patanh, bể bơi, phòng tập thể dục, phòng tập võ), và các dịch vụ phục
vụ khách du lịch( không bao gồm kinh doanh phòng hát karaoke, vũ trường, bar);
- Thuê và cho thuê đất, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, hội nghị, hội trường,
nhà có trang bị kỹ thuật đặc biệt (phịng hòa nhạc, nhà hát, trường quay, rạp chiếu
phim);
1

Nguyễn Duy Dương

Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

- Kinh doanh và cho thuê các cơ sở hạ tầng xăng dầu (cửa hàng, kho chứa,
đường ống, cảng tiếp nhận);
- Xây dựng nhà ở, cơng trình kỹ thuật, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình
xăng dầu, ống dẫn xăng dầu, chất lỏng khác;
- Dịch vụ tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sản và các dịch vụ về
nhà đất;
- Các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc;
- Tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình (khơng bao gồm dịch vụ thiết
kế cơng trình);
- Đại lý kinh doanh xăng dầu và các sản phẩm hóa dầu;
- Kinh doanh vật liệu xây dựng;
- Xuất khẩu, nhập khẩu và dịch vụ ủy thác xuất nhập khẩu.
- Bán buôn, bán lẻ các mặt hàng lương thực, thực phẩm, đồ uống các loại ,
hàng tiêu dùng;
- Bán buôn, bán lẻ máy mọc, thiết bị điện, điện tử, điện lạnh, đồ gỗ và đồ gia
dụng;
- Mua bán đá granite, các loại kim loại, hợp kim, các loại quặng, khoáng sản
(Trừ loại khoáng sản Nhà nước cấm)
- Mua bán vật liệu, vật tư, trang thiết bị, máy móc và phụ tùng máy phục vụ
sản xuất công nghiệp, nông nghiệp (Không bao gồm thuốc bảo vệ thực vật).

5. SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY
2

Nguyễn Duy Dương

Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

3

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

6. CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ SÀN GIAO DỊCH PLAND
6.1. Chức năng:
- Cung cấp các dịch vụ về đầu tư, kinh doanh bất động sản;
- Là đầu mối thực hiện các dịch vụ mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua…các sản phẩm bất động sản của Công ty.
6.2. Nhiệm vụ:
6.2.1. Công tác kế hoạch
- Xây dựng kế hoạch kinh doanh theo từng quý, từng năm; các giải pháp thực
hiện kế hoạch;
- Định kỳ hàng tháng, quý, năm báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch; xác
định nguyên nhân của những tồn tại, đề xuất biện pháp giải quyết;
- Xây dựng kế hoạch chiến lược Maketting, chiến lược quảng cáo khuyến mại;
Xây dựng và quản lý trang Web sủa Sàn giao dịch;
6.2.2. Công tác kinh doanh
- Tổ chức và thực hiện các hoạt động kinh doanh theo đúng chủ trương, đường
lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước và quy định của Công ty;
- Thu thập thông tin, tiến hành các cơng tác về nghiên cứu, phân tích thị
trường, phân loại khách hàng; Tạo dựng mối quan hệ với các đối tác chiến lược, xây
dựng hệ thống thông tin khách hàng;
- Xây dựng các phương án, loại hình và hình thức kinh doanh;

- Xây dựng quy trình và thủ tục thực hiện các dịch vụ của Sàn giao dịch;
- Xây dựng mạng lưới bán hàng, tổ chức đào tạo hướng dẫn nghiệp vụ bán
hàng; Xây dựng mối quan hệ hợp tác với các tổ chức kinh doanh bất động sản;
- Triển khai thực hiện kế hoạch Công ty giao, đảm bảo hồn thành nhiệm vụ
kế hoạch; Tìm kiếm, khai thác các cơ hội kinh doanh;
- Kinh doanh các loại hình dịch vụ về BĐS theo đăng ký thành lập Sàn giao
dịch với cơ quan quản lý nhà nước.
- Quản lý hàng hóa, tài sản của Cơng ty; Đơn đốc thu hồi công nợ;

4

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

6..2.3. Công tác khác:
- Ghi chép, tập hợp chứng từ liên quan đến hoạt động của SGD;
- Thực hiện công tác lưu trữ, theo dõi việc thực hiện các hợp đồng kinh tế
liên quan đến hoạt động của Sàn giao dịch;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo sự phân công, chỉ đạo của Ban lãnh đạo
Công ty.
6.3. Quyền hạn
- Được quyền đề xuất về mơ hình tổ chức của Sàn giao dịch phù hợp với thực
tế hoạt động của Sàn giao dịch;
- Được chủ động đề xuất tuyển dụng lao động phù hợp chức năng, nhiệm vụ
được giao;
- Được độc lập về chuyên môn nghiệp vụ; đề xuất phương án giải quyết các
vấn đề liên quan đến hoạt động chuyên môn, nghiệp vụ của Sàn giao dịch;
- Được trực tiếp giao dịch với các cơ quan chức năng, các đối tác trong việc

triển khai các hoạt động của Sàn giao dịch;
- Được Ban Tổng giám đốc xem xét ưu tiên là đầu mối kinh doanh các lĩnh
vực hoạt động Sàn giao dịch đã đăng ký.
- Được đảm bảo cung cấp đủ vốn để triển khai các hoạt động theo kế hoạch,
phương án kinh doanh đã được phê duyệt.
- Được quyền tiếp nhận, trao đổi thông tin, tham gia các cuộc họp liên quan
đến hoạt động của Sàn giao dịch; được quyền yêu cầu các phòng nghiệp vụ, đơn vị
trực thuộc cung cấp thông tin, số liệu thuộc lĩnh vực hoạt động của Sàn;
- Kiến nghị và đề xuất các giải pháp với Tổng giám đốc để giải quyết các vấn
đề phát sinh trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Sàn.
6.4. Trách nhiệm:
- Thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của Sàn giao dịch; Hoàn thành nhiệm
vụ Kế hoạch cơng ty giao;
- Bảo đảm an tồn tài sản của Cơng ty; sử dụng vốn đúng mục đích, an tồn,
hiệu quả;
- Đảm bảo việc làm, thu nhập cho CBCNV của Sàn giao dịch; Thực hiện việc
phân phối tiền lương, tiền thưởng theo đúng nguyên tắc đã được Công ty phê duyệt.

5

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

PHẦN II: NI DUNG HOT NG
Với các loại hàng hoá thông thờng, để bán đợc hàng ngời bán thờng đêm
hàng hoá ra chợ bán và ngời mua hàng hoá cần thiết cũng phải đến chợ tìm kiếm và
mua. Tuy nhiên hàng hoá bất động sản có đặc điểm là không thể di dời đợc, do đó
ngời có hàng hoá bất động sản cần bán không thể đem hàng hoá của mình đến chợ đợc. Mặt khác, thị trờng bất động sản là thị trờng rất thiếu thông tin, do đó để ngời

bán, ngời mua gặp gỡ nhau, ngời ta không có hàng hoá bầy bán mà chỉ có thông tin
về hàng hoá để những ngời quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác
biệt đó nên ngời ta không gọi là "chợ" mà gọi là "sàn giao dịch". Theo khoản 5, điều
4, luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản là "Nơi diễn ra các giao
dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản".
Nh vậy sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa ngời mua và ngời
bán, giữa ngời cung cấp dịch vụ và ngời có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh
doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ
nơi đó không có sự hiện diện của hàng hoá bất động sản giao dịch, đồng thời các
dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn,
do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản sàn giao dịch phải là mô hình
hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ có liên quan
đến bất động sản, hơn thế phải là dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà
mọi hoạt động đều phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và đợc quản lý nghiêm
ngặt.
1. GIAO DCH MUA BN CHUYỂN NHƯỢNG,CHO TH HAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN
Khi mua b¸n chun nhợng, cho thuê hay thuê mua bất động sản thực hiện
qua sàn giao dịch bt ng sn Petrolimex tức là cung cấp toàn bộ những thông tin
về bất động sản cần bán. Qua hoạt động của sàn giao dịch, ngời mua sẽ tiếp nhận
thông tin và sẽ thực hiện các giao dịch có liên quan đến sự hớng dẫn, điều phối của
ngời quản lý điều hành và các nhân viên của sàn giao dịch. Nh vậy sàn giao dịch bất
động sản của công ty thực sự trở thành nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán,
chuyển nhợng, cho thuê và thuê mua bất động sản. Với những quy chế chặt chẽ của
sàn những giao dịch đó sẽ đợc đảm bảo tính minh bạch, tính hợp pháp và sẽ
nhanhchóng đợc thực hiện có kết quả và hiệu quả.
2. DCH VỤ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Trong bèi c¶nh hiƯn nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hoá chóng mặt
tất yếu đà dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của ngời dân và cơ sở hạ tầng cho các hÃng
kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản

chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ của nớc ta.
6

Nguyn Duy Dng


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

BÊt ®éng sản đợc đa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung c,
văn phòng cho thuê, và các loại nhà khác. Môi giới bất động sản là quá trình t vấn
các quan hệ giao dịch về bất động sản nh: mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ hỗ trợ khác giữa các chủ thể có liên quan. Cụ thể là giữa ngời
đại diện chủ sở hữu, ngời có nhu cầu sử dụng đất với ngời t vấn, môi giới. Tại Việt
Nam hiện nay, bất ®éng s¶n chiÕm kho¶ng 70% cđa c¶i qc gia. Do vậy sự phát
triển thị trờng này có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó có
vai trò của ngời môi giới là không thể phủ nhận.
Đội ngũ chuyên viên môi giới ca Pland có nền tảng kiến thức khá rộng về thị
trờng trong nớc và khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trờng cũng
nh những biến động về giá. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trờng, các quy
định về thuế, cũng nh hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Hiện tại, đội ngũ chuyên viên môi giới đang theo học các khoá đào tạo ngắn
hạn để thi lấy giấy phép hành nghề môi giới bất động sản và các nghiệp vụ liên quan
đến mua bán Bất động sản.
Phần lớn các thơng vụ môi giới bất động sản để ở. Một số nhỏ, thờng là các
công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn, chuyên mua bán bất động sản mang
tính chất thơng mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi
lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tợng
khách hàng.
Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, nghiệp vụ môi giới cần phải
biết rõ các nhu cầu của khách hàng trớc một thơng vụ mua bán. Trớc khi dẫn ngời

mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thờng phải tiếp xúc với khách hàng
một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng nh thị hiếu của khách. Đây có thể coi là giai
đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính
của ngời mua. Đại lý hay ngời môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán,
vị trí, mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần
thiết cho khách hàng.
Ngời môi giới bất động sản t vấn cho ngời mua các khoản vay có lÃi suất thấp
và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác
biệt về dịch vụ môi giới bất đống sản. Trong một số trờng hợp, ngời môi giới và đại
lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thoả thuận, còn việc hoàn tất thoả
thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật s hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thùc
hiƯn.
Hoa hång lµ ngn thu nhËp chÝnh cđa nghiƯp vơ môi giới bất động sản. Tỷ lệ
hoa hồng tuỳ thuộc vào thoả thuận của công ty với ngời môi giới, vào loại bất động
sản và giá trị của bất động sản. Tiền hoa hồng đợc phân chia giữa mạng lới sàn giao
dịch và môi giới bất động sản. Khi bất động sản đợc bán, ngời môi giới hay công ty
có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng đợc hởng với ngời môi giới hay đại lý
bán đợc bất động sản, và với công ty mà họ đang làm việc.
Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến kinh doanh, môi giới
và đại lý Bất động sản các loại gồm nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục
7

Nguyn Duy Dng


Bỏo cỏo thc tp qun lý sn BS K21

đích công nghiệp Nghiệp vụ môi giới và đại lý bất động sản là nghề khá "nhạy
cảm" với biến động của thị trờng, đặc biệt là biến động liên quan đến tỷ giá. Khi
hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về bất động sản đơng nhiên

sẽ giảm xuống. Với thế mạnh và sự đầu t mạnh dạn về mặt nhân sự cũng nh công
nghệ. Sàn giao dịch bt ng sn Petrolimex luôn luôn tin tởng vào sự phát triển của
mình trong một môi trờng mang đầy tÝnh c¹nh tranh hiƯn nay.
3. DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT NG SN
Thẩm định giá BĐS vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá trình
xây dựng thị trờng BĐS lành mạnh, muốn định đợc giá BĐS thì phải thẩm định hàng
loạt yếu tố liên quan nh: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, qua đó
sẽ giúp ngời mua BĐS không bị vớng vào những rắc rối không đáng có khi giao dịch
bất
động sản. Lâu nay, việc thẩm định bất động sản đợc tiến hành một cách tự phát,
không dựa theo một tiêu chuẩn hay theo một cơ sở khoa học nên không gây đợc lòng
tin nhiều đói với các nhà đầu t.
Nhận thức điều này các chuyên viên định giá của sàn giao dịch bt ng sn
Petrolimex là những ngời đà kinh qua đào tạo, mọi tiêu chí thẩm định đều đợc thống
nhất và nhân viên thẩm định phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về kết quả thẩm
định, chứng th thẩm định của họ đợc công nhận nh một thông tin tham khảo chính
thức. Giá trị bất động sản do thẩm định viên đa ra là giá thị trờng để hai bên bán và
mua tham khảo, còn giá giao dịch thực tế có thể sẽ khác vì bất động sản là một loại
hàng hoá đặc biệt.
Những sản phẩm nhà đất sau khi thẩm định sẽ đợc công bố trên các phơng
tiện truyền thông nh mạng Internet, báo
4. DCH V U GI BT NG SN
Bán đấu giá Bất động sản thực chất là một cuộc gặp mặt có điều kiện của
nhiều ngời mua để trả giá cho một bất động sản nhất định, sau khi đà đợc thông báo
công khai trên các phơng tiện thông tin đại chúng. Nhờ đó xác xuất bán đợc với giá
cao hơn hoặc sát với giá thị trờng là rất lớn, làm thoả mÃn chủ sở hữu tài sản.
Nhằm đem lại sự thỏa mÃn cho nhà đầu t về việc tham gia đấu giá một cách
công bằng, an tòan và hiệu quả công ty đà xây dựng đội ngũ chuyên gia đấu giá bất
động sản lên tới 10 ngời. Ngòai ra khách hàng còn nhận đợc các thông tin t vấn trong
cơ sở dữ liệu đợc thu thập bởi 5 chuyªn viªn chuyªn nghiƯp.

5. TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN Lí BT NG SN
Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong nhiỊu lÜnh vùc trong vµ ngoµi níc nhÊt lµ trong ngành bất động sản. Sàn giao dịch bt ng sản Petrolimex hiÓu

8

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

r»ng gi¸ trị của các căn nhà sẽ đợc nâng lên rất nhiều nếu các nhà đầu t nắm bắt đợc
các nhu cầu, xu thế xà hội và các yếu tố ảnh hởng khác đối với bất động sản.
Việc tiến hành sửa chữa mà không có khái niệm và không nắm bắt đợc xu thế
của khách hàng đà vô hình chung làm giảm giá trị thực của một số căn hộ.
Nắm bắt đợc điều này Sàn giao dịch bt ng sn Petrolimex đà kịp thời cung
cấp dịch vụ t vấn và quản lý bất động sản ở Việt Nam. Công ty đà xây dựng và tiến
hành quản rất thành công một số công trình tại Việt Nam.
6. QUNG CO BT NG SN
Công ty dùng hình thức quảng cáo trực tiếp và gián tiếp. Quảng cáo thơng
hiệu của mình thông qua phơng tiện truyền hình, báo trí, internet, qua bản đồ quy
hoạch về mô hình các khu đô thị dự án. Sử dụng hệ thống màn chiếu để đa thông tin
về bất động sản có kết nối với máy tính.
Tuy nhiên cũng cần phải quan tâm đến tần suất quảng cáo, đây là yếu tố tác
động đến khả năng lu trữ thông tin của đối tợng mà quảng cáo nhắm vào, nếu tần
suất quảng cáo không đủ lớn thì đối tợng sẽ không thể nhớ về nội dung quảng cáo
và nh vậy sẽ không đạt yêu cầu của việc quảng cỏo.
PHN III. KIN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT
1. ĐÁNH GIÁ:
Thị trường bất động sản năm 2011 được nhận định là sẽ có sự cạnh tranh
quyết liệt về giá khi nhà đầu tư đã thận trọng hơn trước những biến động liên tục của

thị trường. Các nghiên cứu của nhiều công ty bất động sản gần đây cho thấy ba yếu
tố đang ngày càng quan trọng quyết định việc bỏ vốn của nhà đầu tư khi mua nhà là
dự án phải có chất lượng tốt, vị trí phù hợp; giá bán phù hợp; chủ đầu tư uy tín, xây
dựng đúng tiến độ cam kết, thực hiện đúng theo hợp đồng.
Nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đến những sản phẩm đáng tiền nhiều hơn
khi so sánh các dòng sản phẩm nhà ở với nhau. Điều này sẽ dẫn tới sự cạnh tranh
quyết liệt về giá bất động sản trong năm 2011.
Xu hướng thị trường trong năm 2011 tới cho thấy kênh bất động sản căn hộ
giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư. Thị trường sẽ
diễn biến theo hướng tích cực hơn so với 2010. Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển
mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven do cơ sở hạ tầng và giao
thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn. Khả năng chủ
đầu tư sẽ không tăng mạnh giá bán căn hộ để thu hút khách mua trong năm 2011 vì
thị trường đang cạnh tranh quyết liệt nhau về giá. Nhiều chủ dự án bắt đầu đẩy mạnh
hơn nữa trong xu hướng phát triển căn hộ giá trung bình tại khu vực ven trung tâm
9

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

và xa trung tâm. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/ m2 sẽ thu hút đầu
tư và đẩy mạnh hơn. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75 m2, 90 m2 có
giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn. Những chủ đầu tư yếu tiềm lực tài
chính sẽ tiếp tục âm thầm rút khỏi thị trường và thị trường sẽ khơng cịn thu hút
thêm thành viên mới khơng chuyên nghiệp, trừ những chủ dự án đã tham gia trước
đây đến hẹn bắt buộc phải ra dự án hoặc sang nhượng dự án tiếp tục.
Bên cạnh đó, khách hàng sẽ được quan tâm một cách đặc biêt. Tiếng nói và
nhu cầu của người mua sẽ được chú trọng hơn với những dòng sản phẩm tốt, độc

đáo. Giới đầu tư tin tưởng thị trường sẽ có nhiều chuyển biến tích cực và tốt hơn
trong năm 2011, nhất là đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự . Theo khảo
sát của nhiều sàn giao dịch bất động sản, giá cả giao dịch ngoài thị trường vẫn đang
đứng ở ngưỡng cao

Ví dụ như khu vực Từ Liêm, giá bất động sản dao động từ 14 – 160 triệu
đồng/m2.Giá nhà liền kề Mỹ Đình 1, diện tích 115 m2 có giá bán thấp nhất là 115
triệu đồng/m2. Khu đô thị Cổ Nhuế, hướng đơng bắc có giá thấp nhất từ 59 – 60
triệu đồng/m2. Căn hộ tại tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower giá thấp nhất
từ 61 triệu/m2. Căn hộ tòa nhà Viglacera Tower (Khuất Duy Tiến) có giá 33 triệu
đồng/m2.Hay như khu vực Thanh Xuân, giá chào bán căn hộ chung cư Royal City
trong tháng 10 dao động từ 35,5 – 41 triệu đồng/m2. Chung cư Sakura Vũ Trọng
Phụng có giá 15 triệu đồng/m2. Khu vực Mê Linh, giá dao động ở mức 8,5 – 24
triệu đồng/m2. Biệt thự, liền kề Minh Giang – Đầm Và có giá từ 13,5 - 22 triệu
đồng/m2.
Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bên cạnh việc giá
của bất động sản khi đưa ra thị trường không thể dưới chi phí xây dựng thì yếu tố
cung - cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản. Có hiện tượng giá thành
sản phẩm trên đất bị đẩy lên cao hơn nhiều so với chi phí và điều này làm cho nhà
đầu tư dè dặt hơn khi quyết định bỏ đồng vốn vào thị trường này, hoặc đầu tư theo
kiểu lướt sóng.
Theo nhiều chuyên gia nhà đất, khi thị trường chưa khởi sắc, chủ đầu tư nên
kỳ vọng mức lợi nhuận thấp hơn để nhanh chóng thu thu tiền về. Vì vậy việc cạnh
tranh quyết liệt giữa các dự án nhằm kéo mặt bằng giá xuống trong thời gian tới để
người nghèo ở đơ thị có cơ hội mua nhà là điều cần thiết.
10

Nguyễn Duy Dương

Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

2. KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT :
Thừa nhận tình hình kinh doanh căn hộ trong năm 2010 gặp nhiều khó khăn
đặc biệt là đối với phân khúc giá cao. Nhiều dự án chỉ đạt được 30%- 40% kế hoạch.
Nhiều chủ đầu tư chưa quản lý và kiểm sốt tốt chi phí đầu vào để giá thành lên cao.
Nhiều chủ đầu tư áp dụng nhiều hình thức kinh doanh tiếp thị khác nhau nhưng khả
năng định vị sản phẩm lại chưa tốt.Năm 2010, thị trường bất động sản ghi nhận
nhiều hình thức đẩy mạnh bán hàng như cùng một cấp độ dự án nhưng chia sản
phẩm thành nhiều cấp độ giá và có chênh lệch giá khác nhau giữa các sản phẩm ở
từng phân khu, từng block, tầng căn hộ nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối
tượng khách mua. Giảm giá căn hộ, khuyến mãi quà tặng, tặng nội thất hay dãn tiến
độ và chia thành nhiều đợt thanh toán. Chia sản phẩm cho nhiều đơn vị phân phối
bán cùng lúc, tăng chiết khấu bán hàng.
Tuy nhiên, nhiều dự án thay đổi nhiều lần các đơn vị phụ trách phân phối tiếp
thị nhưng q trình bán hàng vẫn khơng tốt hơn do việc làm thương hiệu của chủ dự
án còn mang tính bề nổi. Vì vậy chỉ tạo hiệu quả ban đầu trong đợt bán hàng đầu
tiên còn những đợt sau đều chững lại.Đối với nhiều sản phẩm trên thị trường, giá
bán thực sự vẫn còn đang vượt xa giá trị thực. Do vậy, mặc dù nguồn cung tăng lên
và đã có sự thay đổi tỷ trọng giữa đầu tư và nhu cầu thật, nhưng tỷ lệ người mua là
nhà đầu tư vẫn chiếm đa số. Nhóm khách đầu tư thuần tuý chiếm tới 40%, đối với
nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng
trên dưới 25% còn lại là kết hợp của cả 2 nhóm trên.
Trong khi đó, các dự án đều triển khai ngược và chưa thực sự chú trọng đến
công tác nghiên cứu khách hàng và nghiên cứu môi trường cạnh tranh. Nhiều chủ
đầu tư bị lệ thuộc và phó thác hồn tồn đầu ra cho các đơn vị phân phối.
Để việc đầu tư dự án hiệu quả hơn trong thời gian tới, chủ đầu tư cần phải
tiến hành nghiên cứu thị trường thật kỹ sau đó mới thiết kế sản phẩm phù hợp với
yêu cầu người mua, của thị trường. Kết hợp với việc thay đổi chiến lược bán hàng
thay vì cứ triển khai phát triển dự án trước rồi mới tiến hành điều chỉnh sau. Do đó

trong năm 2011, cơng ty Bất động sản Petrolimex với vai trò là nhà đầu tư cần thận
trọng trong việc triển khai chiến lược bán hàng.

11

Nguyễn Duy Dương


Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

Trong bài báo cáo này tôi xin phép sử dụng các phân tích trong các tài liệu
được cung cấp trong khóa học, sử dụng một số phân tích về thị trường BĐS trên các
báo điện tử.
Trong giới hạn về thời gian, kiến thức cũng như kinh nghiệm hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản cịn hạn chế của tơi thì báo cáo này khơng tránh khỏi những
thiếu sót. Tơi rất mong nhân được sự góp ý của các thầy cơ.
Tơi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Bất động sản & Kinh tế
Tài nguyên trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân!
Xin chúc Khoa Bất động sản & Kinh tế Tài nguyên ngày càng phát triển và đào
tạo được các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực hoạt động bất động sản!

Hà Nội ngày 11 tháng 07 năm 2011
Học viên thực hiện

Nguyễn Duy Dương
12

Nguyễn Duy Dương

Báo cáo thực tập quản lý sàn BĐS K21

13

Nguyễn Duy Dương