Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công ty cổ phần tập đoàn công nghiệp thiên phú qua nghiên cứu dự án tòa nhà cao tầng tân thịnh

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................................1
Chương 1....................................................................................................................................4
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN.........................4
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................................4
1.1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN......4
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.....................................................4
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản...............................................................4
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.......................6
1.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án.......................................7
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản........................................................9
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.....10
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị, u cầu phân tích tài chính dự án đầu tư......................10
kinh doanh bất động sản........................................................................................................10
1.2.1.1. Khái niệm..............................................................................................................10
1.2.1.2. Mục đích...............................................................................................................10
1.2.1.3. Vai trị...................................................................................................................11
1.2.1.4. u cầu..................................................................................................................11
1.2.3. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...........................12


1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư......................................................................................12
1.2.3.2. Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về
mặt số lượng và tiến độ......................................................................................................24
1.2.3.3. Dự tính doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch trả nợ vay, dự trù lỗ lãi, tính
tốn các luồng tiền của dự án............................................................................................28
1.2.3.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án..................................................................29
1.2.3.5. Đánh giá độ an tồn về mặt tài chính của dự án đầu tư......................................40
1.2.3.6. Phân tích độ nhạy của dự án................................................................................41
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................43
1.3.1 Các nhân tố chủ quan....................................................................................................43
1.3.2. Các nhân tố khách quan...............................................................................................46
1.4. HỆ THỐNG CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CƠNG TÁC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.............47
Chương 2.......................................................................................Error! Bookmark not defined.
THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA CAO TẦNG
TÂN THỊNH”...........................................................................................................................49
2.1. TỔNG QUAN VỀ CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN
PHÚ...........................................................................................................................................49
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển..................................................................................49
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động......................................................................................................51


2.1.3. Cơ cấu tổ chức các phịng ban của cơng ty..................................................................51
2.1.3. Giới thiệu về phòng kinh doanh bất động sản.............................................................53
2.2. SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” CỦA CƠNG TY CỔ
PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ.............................................................54
2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư dự án.....................................................................................54
2.2.2. Giới thiệu dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”.........................................................55
2.3. THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
CAO TẦNG TÂN THỊNH”....................................................................................................57
2.3.1. Xác định tổng mức đầu tư............................................................................................57
2.3.2. Cơ cấu nguồn vốn........................................................................................................63
2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ......................................................................64
2.3.4. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và các luồng tiền của dự án............66
2.3.4.1. Dự tính doanh thu.................................................................................................66
2.3.4.2. Kế hoạch trả nợ của dự án...................................................................................70

2.3.4.3. Dự trù lỗ lãi của dự án.........................................................................................71
2.3.5. Các chỉ tiêu phân tích dự án.........................................................................................72
2.3.5.1. Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp.......................................................72
2.3.5.2. Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án.......................................................................73
2.3.5.3. Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư hay cịn gọi là hệ số hồn vốn (RR).......................73


2.3.5.4. Tỷ số lợi ích/chi phí..............................................................................................74
2.3.5.5. Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)...........................................................................74
2.3.5.6. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)..............................................................................74
2.3.6. Đánh giá độ an tồn về tài chính của dự án.................................................................75
2.3.6.1. An toàn về nguồn vốn...........................................................................................75
2.3.6.2. An toàn về khả năng thanh tốn nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ.
...........................................................................................................................................76
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ
PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA
NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”..........................................................................................77
2.4.1. Những kết quả đạt được...............................................................................................77
2.4.2. Hạn chế........................................................................................................................78
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế..................................................................................80
Chương 3.......................................................................................Error! Bookmark not defined.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CƠNG TÁC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG
NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN
THỊNH”....................................................................................................................................81
3.1. ĐỊNH HƯỚNG CỦA CƠNG TY TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN.........81
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA
DỰ ÁN “TỊA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH”.................................................................82
3.2.1. Phân tích độ nhạy của dự án........................................................................................82

3.2.2. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát.........................................83
3.2.3. Hoàn thiện một số chỉ tiêu tài chính............................................................................84
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CƠNG TÁC PHÂN
TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ
PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG NGHIỆP THIÊN PHÚ.............................................................85
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin..................................................85
3.3.2. Đầu tư, đổi mới trang thiết bị.......................................................................................86
3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực...........................................................................86
3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án..................................................................87
KẾT LUẬN...............................................................................................................................88


DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ
Biểu đồ 1.1: Đồ thị xác định IRR............................................................................................35
Biểu đồ 1.2: Đồ thị xác định điểm hồ vốn............................................................................38
Bảng 2.1: bảng tổng hợp chi phí xây dựng............................................................................56
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị...............................................................................56
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng................................................... 57
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí khác...................................................................................58
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp vốn đầu tư......................................................................................60
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp nguồn vốn dự án........................................................................... 61
Bảng 2.7 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm:........................................................................62
Bảng 2.8: Bảng dự kiến doanh thu của dự án đến năm 2032..............................................66
Bảng 2.9: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm........................................................................... 68
Bảng 2.10: Bảng tính giá trị khấu hao................................................................................... 69
Bảng 2.11: Khả năng trả nợ của dự án..................................................................................74
Bảng 3.1: sự thay đổi của IRR khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi. 80
Bảng 3.2: sự thay đổi của NPV khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi 80

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

DAĐT

: Dự án đầu tư

LNTT

: Lợi nhuận trước thuế

LNST

: Lợi nhuận sau thuế

TNDN

: Thu nhập doanh nghiệp

TMĐT

: Tổng mức đầu tư

TB

: Thiết bị

TV

: Tư vấn

XD

: Xây dựng

VAT

: Thuế giá trị gia tăng


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, em cịn
nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài nhà
trường.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn tồn thể các thầy, cơ giáo trong khoa Bất
động sản và Kinh tế tài nguyên đã hết lòng giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến
thức quý báu trong quá trình học tập tại trường. Đồng thời cảm ơn các cơ chú, anh chị
trong Phịng Kinh Doanh Bất Động Sản Công ty Cổ Phần Tập Đồn Thiên Phú đã
nhiệt tình chỉ bảo và cung cấp thơng tin số liệu về dự án để em có thể hồn thành
chun đề tốt nghiệp của mình.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới Ths. Nguyễn Thị Hải Yến đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này.
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012
Sinh viên

Nguyễn Chí Cường



Chuyên đề tốt nghiệp

1

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
chúng ta đã và đang từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Chính vì vậy mơi
trường kinh doanh ngày càng có sự cạnh tranh hết sức khốc liệt, nền kinh tế ngày càng
có tính sàng lọc cao. Các doanh nghiệp trong nước sẽ phải không ngừng nâng cao chất
lượng sản phẩm cũng như cách thức quản lý của mình mới mong tồn tại và phát triển
trong nền kinh tế hiện nay. Trong bối cảnh đó thì vấn đề đầu tư có hiệu quả càng có ý
nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết. Để các dự án đầu tư mang lại hiệu quả cao thì việc
nghiên cứu, đánh giá, phân tích các khía cạnh về kinh tế, xã hội, mơi trường, tài
chính...là việc làm rất quan trọng. Trong đó đánh giá phân tích tài chính của dự án là
việc thường được quan tâm nhất vì đứng trên góc độ chủ đầu tư, họ lấy lợi nhuận làm
mục tiêu chính.
Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mang tính
đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xây dựng cũng
như thời gian thu hồi vốn dài...cho nên việc phân tích tài chính trong các dự án kinh
doanh bất động sản là đặc biệt quan trọng, khơng chỉ đối với chính các dự án mà còn đối
với sự tồn vong của doanh nghiệp. Tuy nhiên thực tế ở Việt Nam, cơng tác phân tích tài
chính dự án của các doanh nghiệp chưa thực sự mang lại hiệu quả cao, việc phân tích

chưa sát thực tế nên gây ra thua lỗ cho nhiều dự án, có dự án đang thực hiện thì phải tạm
dừng giữa chừng, gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư cũng như xã hội.
Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú là công ty chuyên sản xuất và
phân phối sản phẩm cửa cuốn, cửa nhựa, cửa lõi thép gia cường, dây và cáp điện. Trong
thời gian gần đây công ty định hướng mở rộng thêm một số ngành nghề kinh doanh,
trong đó có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Và để khẳng định được thương
hiệu của mình đồng thời mang về cho cơng ty nguồn lợi nhuận cao, vì vậy cơng ty cần
phải hồn thiện và khắc phục những mặt hạn chế trong công tác phân tích tài chính các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của mình.

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

2

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên khi được thực tập ở cơng ty, với sự giúp đỡ
nhiệt tình của Ths.Nguyễn Thị Hải Yến cùng các anh chị phòng Kinh Doanh Bất Động
Sản của cơng ty cổ phần tập đồn cơng nghiệp Thiên Phú nên em đã chọn đề tài “Nâng
cao chất lượng cơng tác phân tích tài chính dự án tại cơng ty Cổ Phần Tập Đồn
Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” làm
chuyên đề thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”

ở 108 Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do cơng ty cổ phần
Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cơng tác phân tích tài chính dự án đầu
tư “tịa nhà cao tầng Tân Thịnh”.
3. Đối tượng nghiên cứu
Cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại công ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng
Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tịa cao tầng Tân Thịnh”.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư “tịa nhà cao tầng Tân Thịnh” ở 108 Phan
Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do công ty cổ phần Tập Đồn
Cơng Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong qua trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập các tài liệu về hoạt động, về cơng tác
phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng
Nghiệp Thiên Phú, và các thơng tin khác như sách, báo, internet, các văn bản pháp luật,
các quy định Nhà nước về về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh các số các số liệu, chỉ tiêu về
phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, với các số liệu, chỉ tiêu của cơ quan Nhà

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

3

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

nước
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các thông tin sau khi đã thu thập, để đánh giá
về cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của cơng ty Cổ Phần Tập Đồn
Cơng Nghiệp Thiên Phú.
6. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, mục lục và tài liệu tham khảo, nội
dung của chuyên đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản.
Chương 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án của cơng ty Cổ Phần Tập Đồn
Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”
Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng cơng tác phân
tích tài chính dự án của cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Phiên Phú qua nghiên
cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”.
Mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình độ và kinh nghiệm còn hạn chế nên chuyên đề
của em sẽ khơng tránh khỏi có nhiều thiếu sót, mong thầy cơ và các bạn góp ý thêm để
chun đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2012
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Chí Cường

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

4

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản
a. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy thì BĐS bao
gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng

của đất đai đó).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền với
nhà ở và cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phịng…
+ Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông như: đường xa, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy
điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động của cơng trình, các
cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình;

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

5

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
b. Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ
thể sau:
-

BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng có khả năng di
dời được.

-

BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền
với sự trường tồn của đất đai.

-

Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm.

-

Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

-

Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau.

-

Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
Nhà nước.

-

Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.

1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
a. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:

“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

6

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để
tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
“Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và
có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và
thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao
động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của
một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho
cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
được kế hoạch hố nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể
trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định”.(1)
Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Hoạt động kinh doanh bất động sản
(BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong đó kinh doanh BĐS

là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh
doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.

(1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2008

Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo nhữngđối
tượng là BĐS trong một khoảng thời giai xác định.
b. Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Dự án đầu tư công trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, có tác
động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các mơi trường kinh tế, xã hội. Vì vậy khi quyết định

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

7

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

đầu tư phải tính tốn kỹ và xem xét đến mọi ảnh hưởng tích cực và tiêu cực của nó từ đó
để thu được hiệu quả tối ưu nhất. Mọi dự án đầu tư đều phải được phân tích trên hai khía
cạnh, đó là khía cạnh tài chính và khía cạnh kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư cơng trình BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất
nhiều rủi ro như rủi ro về tỷ giá, lạm phát, chính sách pháp luật, thiên tai… Vì vậy, trong
phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ

đó có các phương án hành động để giảm thiểu các rủi ro và dự án đầu tư vẫn đạt được
hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị
thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án
đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý,
quản lý nguồn vốn một cách khoa học để đảm bảo cho việc thực hiện dự án khơng gặp
khó khăn, tiến độ thi công của dự án được đảm bảo.
- Hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Các yếu tố về luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật về xuất nhập khẩu…
có các tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tài chính của chủ đầu
tư và các bên liên quan.
1.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án
Đối với quốc gia:
- BĐS ln chiếm giữ một vị trí vơ cùng quan trọng, là nền tảng đối với sự tồn tại
và phát triển của một quốc gia. Đầu tư BĐS là tạo điều kiện để phát triển các ngành sản
xuất, kinh doanh khác. Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng ln
giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia, nó phải luôn đi
trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trị tạo ra mặt bằng sản xuất kinh
doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Để có một
nền cơ sở hạ tầng tốt ngoài quản lý chất lượng thì phải tạo ra tính đồng bộ của nó, và đầu
tư theo dự án chính là góp phần tạo ra sự đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Đầu tư theo dự án giúp Nhà Nước dễ dàng trong việc quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản cũng như định hướng phát triển kinh tế xã hội.

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

8

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

- Đầu tư theo dự án góp phần ổn định quy hoạch đơ thị giúp cho đơ thị đẹp hơn,
tiết kiệm chi phí đất đai, sử dụng đất một cách có hiệu quả hơn.
- Đầu tư theo dự án còn giúp tăng thêm ngân sách Nhà Nước thông qua việc thu
thuế.
- Tăng nguồn cung cho thị trường BĐS nói riêng và làm tăng của cải xã hội nói
chung.
- tạo điều kiện cho các ngành nghề kinh doanh khác phát triển.
Đối với nhà đầu tư:
- Tiết kiệm được chi phí đầu tư do Nhà Nước đang có các chính sách ưu đãi về
đầu tư dự án, đặc biệt là các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Tiết kiệm được chi phí nhờ tính kinh tế của sản xuất vĩ mơ.
- Mang lại thương hiệu, đẳng cấp và tiền bạc cho chủ đầu tư.
Đối với người dân:
- Tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người tiêu dùng ở tất cả các tầng lớp xã hội vì hầu
như các sản phẩm của dự án đều đều có các mức giá khác nhau phù hợp với nhiều đối
tượng khác nhau trong xã hội.
- Tạo ra không gian tốt hơn cho sự tồn tại, làm việc, nghỉ ngơi của người dân.
- Giúp cải thiện, nâng cao đời sống người dân, giải quyết các vấn đề xã hội như
các dự án chung cư cho người thu nhập thấp, khu tái định cư,..
- Tạo điều kiện cho người dân phát triển các dịch vụ ở các đô thị.
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá biệt:
BĐS là các tài sản khơng di dời được, nó có vị trí địa lý cố định, có giới hạn về khơng
gian và diện tích mà mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những điều kiện kinh tế - xã hội,
phong tục tập quán, tín ngưỡng khác nhau vì vậy các hoạt động kinh doanh BĐS ở các

vùng miền này cũng mang các đặc tính khác nhau.

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

9

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

- Sản phẩm của kinh doanh BĐS là các BĐS, có giá trị lớn, lâu bền, sản xuất đơn
chiếc. Quá trình sản xuất trải qua nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian, nguồn vốn lớn
vì vậy kinh doanh BĐS phải có chiến lược dài hạn, rõ ràng, xem xét trên nhiều góc độ,
phải có trình độ quản lý và trình độ chun mơn nghiệp vụ nhất định.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa mang tính đa ngành vừa mang tính đặc thù.
Tính đa ngành được thể hiện qua việc quá trình sản xuất kinh doanh liên quan đến các
ngành, các lĩnh vực khác nhau như: xây dựng, marketing, tư vấn, luật pháp, quản lý tài
chính, quản lý BĐS…; Tính đặc thù được thể hiện qua việc BĐS mang tính độc quyền
do các đặc tính của chính BĐS quy định (tính khan hiếm, tính dị biệt,…), thị trường
BĐS là thị trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu…
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của các yếu tố pháp
luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi quốc gia vì vậy Nhà
Nước nắm quyền quản lý BĐS. Nhà nước quản lý BĐS góp phần bảo đảm an tồn cho
các giao dịch đồng thời giúp điều tiết thị trường BĐS, làm cho thị trường phát triển đúng
hướng. Bất cứ một chính sách pháp luật nào ra đời đều có thể ảnh hưởng đến việc kinh
doanh BĐS, chính vì thế các nhà đầu tư luôn phải nắm rõ và thường xuyên cập nhật các
thơng tin về chính sách pháp luật đặc biệt là các quyết định quy hoạch của Nhà Nước.

1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị, u cầu phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là q trình tính tốn, đánh giá, phân tích các chỉ
tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp
cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
1.2.1.2. Mục đích
“Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá
trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt
tài chính thơng qua việc:

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

10

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ
cho dự án).
- Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi phí,
lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh
hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư.
- Đánh giá độ an tồn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện:

+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An tồn về khả năng thanh tốn các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ;
+ An tồn cho các kết quả tính tốn hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo
hướng khơng có lợi.”

(1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2008, trang 232

1.2.1.3. Vai trị
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết
định có nên đầu tư khơng dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính của chủ
đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong
quá trình lập dự án đầu tư. Khơng những vậy, phân tích tài chính cịn là sự quan tâm của
các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản của mình với
chi phí rẻ nhất.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước:
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem
xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại
càng cần thiết.

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

11

GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án:
Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. Một
dự án được đánh giá khả thi về mặt tài chính khi nó có khả năng trả nợ, có nghĩa là dự
án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an tồn cao về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính cịn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội:
Mặc dù phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có những điểm khác nhau nhưng
đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song
phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá
nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được
xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong
phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà
nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.
1.2.1.4. Yêu cầu
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trị của phân tích tài chính, u cầu
đặt ra trong cơng tác phân tích tài chính là:
- Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu
phân tích;
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản
ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu nhất cho
dự án.
1.2.3. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
 Khái niệm tổng mức đầu tư
Để triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư phải tính tốn lượng vốn cần thiết cho dự
án. Trong mỗi dự án đầu tư, việc tính số vốn cần thiết cho từng hạng mục đầu tư và
trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư giúp các nhà đầu tư tính được tổng nhu cầu về

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường

Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A