Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng vpbank

Chuyên đề tốt nghiệp

-1-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường Bất động sản nước ta hình thành khá muộn so với các nước trên thế
giới, tuy nhiên thực tế đã chứng minh vai trị rất quan trọng của nó trong nền kinh tế
quốc dân. Phát triển thị trường sẽ thúc đẩy phát triển sản xuất, ổn định xã hội và nâng
cao chất lượng cuộc sống. Nước ta đang bước vào quá trình hội nhập kinh tế quốc tế,
do vậy cần tăng cường hơn nữa các biện pháp để phát triển thị trường một cách bền
vững và hiệu quả. Một trong những yêu cầu quan trọng và cấp thiết lúc này chính là
đáp ứng nguồn vốn hoạt động cho thị trường . Tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là
một kênh huy động vốn truyền thống góp phần thiết thực vào q trình hoạt động và
phát triển của thị trường.
Tuy nhiên, hiện nay nền kinh tế nước ta đang trong một thời kỳ khó khăn, đặc
biệt là khi nhà nước có chủ trương thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát. Các ngân
hàng cho vay với lãi suất cao, đồng thời ngày càng cẩn trọng hơn với các khoản cho
vay của mình. Thế chấp Bất động sản là một hình thức chủ yếu trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng. Để đảm bảo tính thanh khoản, nhất là trong thời kỳ thị trường
Bất động sản đang chạm đáy như hiện nay, các ngân hàng ngày càng chú trọng đến
công tác định giá tài sản thế chấp. Tuy nhiên đinh giá Bất động sản là một hoạt động
khá mới ở Việt Nam, do đó cịn gặp nhiều hạn chế khi đi vào thực tiễn, ảnh hưởng
không tốt đến việc xác định đúng giá trị của tài sản. Nhận thiết được tính cấp thiết của
vấn đề, trong q trình thực tập tại phịng định giá tài sản bảo đảm, ngân hàng
VPBank, em quyết định chọn đề tài ‘Nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế
chấp tại ngân hàng VPBank’ . Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động
sản nói chung, trong ngân hàng VPBank nói riêng để nhận diện những hạn chế còn tồn
tại, đề tài đưa ra các giải pháp nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động

sản thế chấp ở Việt Nam.

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-2-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

2. Mục tiêu nghiên cứu
 Hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc định giá Bất động sản thế chấp.
 Đánh giá thực trạng hoạt động định giá Bất động sản thế chấp tại phòng định giá tài
sản đảm bảo tại Ngân hàng VPBank, từ đó nhận diện được những hạn chế, tồn tại còn
vướng mắc.
 Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định
giá tại ngân hàng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Nghiên cứu thực tế hoạt động định giá Bất động sản thế chấp tại phòng định giá tài
sản VPBank, trong đó tập trung đến các phương pháp định giá tại ngân hàng.
 Phạm vi nghiên cứu: Chủ yếu là các bất động sản trong địa bàn thành phố Hà Nội.
 Thời gian ngiên cứu từ năm 2010- 2012.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê, Phương pháp phân tích, tổng hợp, Phương pháp điều tra khảo
sát, Phương pháp điều tra mẫu nhỏ, Phương pháp khảo cứu tài liệu
Kết cấu đề tài :
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản thế chấp

Chương II: Thực trạng định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank
Chương III: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng VPBank.
Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thắng Trung đã hướng dẫn cho em
hoàn thành chuyên đề thực tập này. Do kiến thức còn hạn hẹp và thời gian còn hạn
chế, bài làm cịn nhiều thiếu sót, rất mong được sự góp ý của thầy giáo.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1 Tổng quan về bất động sản và thế chấp bất động sản.
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-3-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

 Khái niệm bất động sản
Thơng thường, khi nói đến tài sản người ta thường phân chia thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai,
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cây cối, các thiết bị cấp thoát
nước, điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin…)
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Tuy nhiên, việc phân định rõ ràng tài sản khơng đơn giản. Cịn có nhiều cách hiểu
khác nhau về bất động sản, do vậy dễ sinh ra sự nhầm lẫn trong cách phân loại. Một
cách hiểu phổ biến hơn đó là: bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời
được, nó tồn tại và ổn định lâu dài.
 Đặc điểm bất động sản
- Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định
Có thể hiểu vị trí bât động sản theo 2 cách là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Vị
trí tuyệt đối căn cứ vào kinh độ vĩ độ của bất động sản. Tuy nhiên thơng thường người
ta hay xét đến vị trí tương đối, đó là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm
của khu vực đó, nó thể hiện khả năng tiếp cận của bất động sản.
Vị trí có thể nói là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu tạo nên giá trị
cho bất động sản. Nó phản ánh điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường bao quanh bất
động sản. Do vậy một vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản là
phải tạo lập được vị trí cho bất động sản . Để làm được điều đó, phải theo quy mơ tổng
thể và khơng thể tiến hành riêng lẻ được.
- Hàng hóa bất động sản có tính lâu bền:
Tùy theo từng loại bất động sản khác nhau, tính lâu bền của nó sẽ khác nhau.
Lâu bền gắn với sự trường tồn của đất đai, gắn với tuổi thọ của các cơng trình xây
dựng. Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế thể hiện cho tính lâu bền của bất động sản, tuy
nhiên hai loại tuổi thọ này thường chênh lệch nhau. Nhiều bất động sản khi chưa hết
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-4-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

hạn sử dụng nhưng khơng cịn giá trị về kinh tế, đặc biệt là các cơng trình xây dựng.
Do vậy nhà đầu tư bất động sản phải tính tốn làm sao cho hai tuổi tho này gần sát với
nhau.
- Hàng hóa bất động sản có giá trị cao.
Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai, có chi phí xây dựng lớn và thời gian
dài. Do vậy khả năng bảo toàn giá trị bất động sản cao hơn những tài sản khác. Muốn
đầu tư vào lĩnh vực này cần có nguồn vốn lớn và dài hạn. nhà đầu tư phải sử dụng các
nguồn vốn khác nhau để phân tán độ rủi ro.
- Bất động sản mang tính dị biệt
Mọi bất động sản đều khác nhau, điều này do vị trí, thiết kế, kết cấu…Do vậy giá
trị mang lại cho mỗi bất động sản cũng khác nhau. Trong đầu tư phát triển, phải chú
trọng khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị cho bất động sản. Xã hội càng phát triển,
yêu cầu về tính dị biệt càng lớn. Vấn đề quản lý khơng gian kiến trúc phải đảm bảo
tính thống nhất, nhằm làm tăng giá trị cho bất động sản
- Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Sự phát triển kinh tế xã hội ngày càng đòi hỏi nhiều loại hình bất động sản. Mặt
khác, đất đai thì có giới hạn, các cơng trình xây dựng thời gian đầu tư dài, nên lượng
cung về bất động sản còn hạn chế. Điều này dẫn đến việc mất cân đối cung cầu, dẫn
đến những biến động sốt giá . Đối với các nhà đầu tư, càng khan hiếm càng hiệu quả.
Về phía nhà nước, cần tạo các điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư cũng như cân bằng
cung cầu bất động sản.
- Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản nằm cạnh nhau thì có tác động qua lại lẫn nhau. Không chỉ về
mặt vật lý, mà cịn về cơng dụng, đặc tính, giá trị. Sự ra đời hay hồn thiện của hàng
hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm bớt giá trị của bất động sản
kia. Đây là loại hàng hóa có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các bất động sản liền kề, và
chịu tác động mạnh bởi điều kiện kinh tế xã hội liên quan. Do vậy khi đầu tư, cần tính
đến các yếu tố xung quanh để điều chỉnh cho phù hợp.

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-5-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi pháp luật và các chính sách của
nhà nước
Thực tiễn ngày càng chứng minh cho đặc điểm này. Các quan hệ giao dịch bất
động sản diễn ra tác động qua lại và mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Một sự
thay đổi nhẹ trong chính sách liên quan đến bất động sản thì thị trường nhanh chóng bị
tác động, một phần do tâm lý đám đông. Để tăng cường vai trị của mình, nhà nước
phải ban hành các chủ trương, chính sách, nhằm thực hiện chức năng quản lý đối với
hoạt động của thị trường bất động sản.
1.1.2. Thế chấp bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm, phân loại bất động sản thế chấp
 Khái niệm
- Thế chấp là việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ (thanh toán) cho một khoản
vay ,hay một khoản nợ nào đó.
 Thế chấp bất động sản là việc sử dụng các tài sản là bất động sản để bảo đảm cho
một khoản nợ hay một khoản vay nào đó.
- Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền vay
 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản có nhiều loại và trong các loại lại những đặc điểm khác nhau, do đó
để tránh việc gây khó khăn cho cơng tác định giá, Ngân hàng đã có những quy định cụ

thể về bất động sản. Cụ thể, bất động sản thế chấp được phân thành các loại như sau:
- Nhà ở, các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất,cơng trình
xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất và nhà ở được pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế
chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ
thuộc tài sản thế chấp, tùy các bên có thoả thuận với nhau hợp lý và không trái với các
quy định chung.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật như bến cảng, sân bay….

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-6-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

 Vai trò của bất động sản thế chấp
Muốn đầu tư phát triển một lĩnh vực nào đó, điều chúng ta quan tâm đầu tiên và
đa số đó là có vốn để đầu tư hay khơng? Vốn có thể được huy động bằng nhiều cách,
tuy nhiên một kênh huy động vốn hiệu quả và hay được sử dụng nhất chính là việc thế
chấp bất động sản ở các ngân hàng. Hiện nay thị trường bất động sản ở Việt Nam đang
có dấu hiệu chạm đáy, tuy công tác thế chấp bất động sản bị nhiều hạn chế, tuy nhiên
vai trò của việc thế chấp bất động sản vẫn rất quan trọng. Nó mang lại nhiều lợi ích
cho chủ thể tham gia cũng như sự phát triển và tăng trưởng kinh tế đất nước. Thế chấp
được luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất. Chính vì thế bất

động sản có một ý nghĩa trong việc khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển
kinh tế một cách hiệu quả nhất.
- Đối với người đi thế chấp: Thế chấp bất động sản là một trong những quyền của
người sử dụng đất được hưởng, nó giúp cho người sử dụng vốn vay vốn một cách dễ
dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội.
- Đối với Ngân hàng: hoạt động thế chấp của người sử dụng vốn đã thúc đẩy tốc độ
chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận, góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, tạo điều kiện
để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mơ và chất lượng góp phần quản lý khối
lượng tiền lưu thông trên thị trường, lượng tiền dự trữ.
- Đối với nền kinh tế: thế chấp Bất động sản giúp cho nền kinh tế có vốn hoạt động,
dịch chuyển cơ cấu, gia tăng sản lượng và tạo công ăn việc làm cho người lao động.
Hoạt động thế chấp bất động sản để tạo ra nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh hoặc
phục vụ tiêu dùng.
1.1.2.2. Những quy định về bất động sản thế chấp
Theo quy định của nhà nước , một Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các
điều kiện sau đây:
 Là loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường:

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-7-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

Tài sản được phép giao dịch trên thị trường được hiểu là các loại tài sản mà được
pháp luật công nhận, cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Là tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh.
Khi đến ngân hàng để thế chấp bất động sản, khách hàng phải xuất trình đầy đủ
các giấy tờ liên quan đến tài sản và tính pháp lý của tài sản đó. Bao gồm Giấy chứng
nhận sở hữu và sử dụng đất ở, các tài sản trên đất. Các giấy tờ liên quan khác nếu có
sự thay đổi về bất động sản, giấy chứng nhận đồng sở hữu, sổ hộ khẩu, chứng minh
nhân dân, giấy chứng nhận kết hôn... Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh
nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được
thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.


Tài sản phải khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam

kết bằng văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
Nếu phát hiện ra tài sản đang có tranh chấp, cán bộ thẩm định có quyền hủy bỏ hồ sơ
định giá.
1.2. Định giá bất động sản thế chấp
1.2.1. Định giá bất động sản
1.2.1.1.

Khái niệm

Định giá Bất động sản là việc xác định giá trị Bất động sản cho một mục đích cụ
thể tại một thời điểm vụ thể.
Theo GS Lim Lan Yuan, CT HHĐG Singapore: Định giá trị Bất động sản là một

nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể
ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của Bất động sản và những nhân tố
tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản
1.2.1.2 Cơ sở giá trị định giá Bất động sản.
 Giá trị thị trường:
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-8-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

- Giá trị thị trường Bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao
đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện với một người bán tự
nguyện.trong các giao dịch khách quan, thời gian giao dịch đủ dài khi đã tìm hiểu kỹ
thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và khơng bị
chi phối, áp đặt vì lí do gì.
- số tiền ước tính: là yếu tố về lượng của số tiền sẽ đucợ đua ra trao đổi để lấy bất
động sản
- người mua và người bán đều tự nguyện: cả hai bên có thể đau ra sự lựa chọn và
quyết định một cách khách quan để trao đổi và giao dịch.
Khách quan ở đây được hiểu là khơng có mối quan hệ, liên hệ hay trao đổi thỏa thuận
trước giữa các bên để thống nhất về giá trị của bất động sản.
 Giá trị phi thị trường:
Để hiểu được giá tri phi thị trường bất động sản ta tìm hiểu trước các khái niệm
sau:

- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản là khả năng thoả mãn nhu
cầu của người sử dụng. Đối với người đang sử dunguj hay người muốn sử dụng bất
động sản có những cách đánh giá khác nhau về giá trị của bất động sản.
- Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai
thác Bất động sản, nó bị ảnh hưởng bởi khả năng thu hồi vốn thời gian khai thác bất
động sản, thu nhập mang lại cho số lượng đầu tư. Giá trị đầu tư thể hiện sự kỳ vọng
của cá nhân nhà đầu tư về giá trị Bất động sản mang lại.
- Giá trị trao đổi hay giá cả Bất động sản: Là khoản tiền người bán chào bán hoặc
người mua trả cho hàng hóa. Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động
sản. Giá cả có thể lớn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị thị trường
1.2.1.3. Những trường hợp cần định giá Bất động sản
- Để mua hay bán Bất động sản.
- Để làm căn cứ cho thuê và thuê Bất động sản.
- Làm căn cứ cho vay vốn trong các tổ chức tín dụng.
- Mua bảo hiểm và cấp bảo hiểm.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

-9-

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

- Góp vốn bằng Bất động sản.
- Giữa người sử dụng Bất động sản và Nhà nước
1.2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản.
 Căn cứ vào bản thân bất động sản

Để định giá được giá trị của một Bất động sản, đầu tiên phải hiểu được Bất động
sản đó là loại nào, đặc điểm ra sao và thị trường của nó có những biến động gì trong
thời gian gần nhất. Cụ thể đó là
- Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị bất động sản như nguyên vật liệu, thiết bị
cơng nghệ....
- Cơng dụng và khả năng duy trì lợi ích đó. Phải xem xét coi bất động sản đã được sử
dụng tốt nhất, hiệu quả nhất hay chưa. Giá trị nó mang lại cho người sử dụng như thế
nào.
- Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý: Yếu tố mỹ thuật có tác động quan trọng, mặc
dù mỗi cá nhân có thể có những nhìn nhận, đánh giá khác nhau, tuy nhiên đó chính là
yếu tố làm tăng hoặc giảm giá trị của nó.
 Căn cứ vào thị trường
- Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các Bất động sản
- Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường Bất động sản
- Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư
 Căn cứ vào pháp luật
- Các quy định hiện hành của pháp luật về các quyền năng đối với Bất động sản
- Những xu hướng thay đổi của pháp luật
- Chính sách và thái độ của địa phương
- Luật pháp về cơng tác định giá và mục đích định giá
1.2.1.6. Quy trình định giá bất động sản

1. Xác định tổng quát về BĐS
và loại hình giá trị cơ sở
định giá
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

- 10 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

2. Lập kế hoạch định giá

3. Khảo sát hiện trường

và thu thập thơng tin

4. Phân tích thơng tin

6. Xác định giá trị BĐS

5. Xác định phương pháp

cần định giá

định giá

7. Lập báo cáo, chứng

thư định giá.

1.2.1.7. Các phương pháp định giá bất động sản
Có các phương pháp định giá BĐS cơ bản và thường hay được áp dụng ở các tổ chức
định giá sau:
- Phương pháp so sánh

- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp lợi nhuận
- Phương pháp thặng dư
1.2.2 Định giá bất động sản thế chấp
1.2.2.1 Khái niệm

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 11 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định
giá trị của bất động sản cho mục đích thế chấp nhằm bảo đảm cho các khoản vay tín
dụng ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của bất động sản và những nhân
tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
1.2.2.2. Vai trò của việc định giá bất động sản thế chấp


Đối với khách hàng: bất động sản là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất

động sản làm tài sản đảm bảo là rất nhiều. Vì khi đem bất động sản đi thế chấp những
khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác,
đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Giá trị của bất động sản sẽ được các

cán bộ thẩm định bất động sản xác định theo giá trị trị trường, đảm bảo tính khách
quan, đồng thời khi mà thế chấp bất động sản thì khách hàng vẫn có thể sử dụng được
bất động sản đó sinh ra lợi nhuận cho họ. Chỉ với một giá trị bất động sản mà lại sinh
ra được lợi ích hai lần. Ví dụ như doanh nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ
có thể thế chấp nhà xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt động sản xuất kinh doanh
bình thường. Bên cạnh đó cịn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của
những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị để
đảm bảo cho khoản vay vốn là khơng nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án ở
nước ta cũng chưa thực sự phát triển. Nên việc dùng bất động sản để đảm bảo cho
khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.
 Đối với ngân hàng: bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị
trường, có thể tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng”. Nên việc định giá bất
động sản bảo đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng. Xác định
đúng giá trị của tài sản, sẽ đảm bảo cho khả năng thanh khoản, có lợi cho khách hàng
cũng như cho ngân hàng. Mặt khác, khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng
muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để
đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho
vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an tồn cho vốn vay. Vì vậy cần
phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn,
do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp
1.2.2.3.

- 12 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp

 Nhân tố chủ quan:
 Con người: Con người ở đây bao gồm cán bộ thẩm định giá và khách hàng có tài
sản dùng đê thế chấp tại ngân hàng. Cán bộ thẩm định có nghiệp vụ chun mơn như
thế nào, có am hiểu về thị trường hay khơng, đặc biệt là hiểu về đặc điểm của tài sản
cần thẩm định, xác định giá trị tại thời điểm hiện tại với những biến động bởi các nhân
tố ảnh hưởng. Cịn về phía khách hàng định giá, đa số khách hàng đều muốn tài sản
định giá có giá trị lớn, để giá trị được vay từ ngân hàng lớn hơn. Do vậy, có nhiều
khách hàng đã cung cấp thơng tin sai sự thật, hay là thông đồng với cán bộ thẩm định
hoặc nhờ cấp trên tác động xuống phòng thẩm định để nâng giá trị tài sản lên.
 Phương pháp thẩm định: Hầu hết các ngân hàng hiện nay hay sử dụng phương
pháp so sánh và chi phí. Đặc biệt là phương pháp so sánh, đây là một phương pháp dễ
làm, thơng tin nhiều. Tuy nhiên có hạn chế đó là tính minh bạch hay chính xác của
thơng tin chưa cao. Đặc biệt người rao bán tài sản trên thị trường thường rao với giá
cao hơn giá thực tế,do đó nếu cán bộ thẩm định khơng có nghiệp vụ để lấy được thơng
tin chính xác thì sẽ ảnh hưởng đến giá của bất động sản.
 Công tác tổ chức, điều hành: Hiện nay nhiều ngân hàng đã thành lập phòng định
giá riêng, tách hẳn với bộ phận tín dụng. Hoạt động thẩm định có tính khách quan và
hiệu quả hơn trước kia nhiều. Tuy nhiên vì ngành thẩm định giá cịn khá mới ở Việt
Nam, do đó hệ thống quản lý, hoạt động của nó cịn nhiều vướng mắc. Tại một số ngân
hàng chưa có sự phân cơng rõ ràng và chưa đưa ra những quy định cụ thể về phương
thức tiến hành cũng như phương pháp thẩm định, do vậy còn nhiều mâu thuẫn, bất
đồng ý kiến giữa các cán bộ thẩm định.
 Nhân tố khách quan:


Môi trường vĩ mô: Là môi trường tổng thể bao gồm môi trường kinh tế, xã hội,

chính trị, văn hóa, pháp luật. Đặc biệt về kinh tế, ảnh hưởng nhiều đến giá trị của tài
sản. Đặc biệt trong những năm gần đây, lạm phát tăng cao, đồng tiền mất giá, giá Bất
động sản cũng không phản ánh đúng giá trị thị trường. Về mặt chính sách, thị trường

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 13 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

bất động sản nói chung, bất động sản thế chấp trong ngân hàng nói riêng đều chịu sự
ảnh hưởng mạnh mẽ của các chính sách do nhà nước ban hành.
1.2.2.4 Tác động của thị trường Bất động sản lên hoạt động định giá Bất động sản thế
chấp trong những năm gần đây.
Năm 2011 đã đi qua với nhiều biến động lớn trên thị trường bất động sản, được
xem như một năm đầy sóng gió cho các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư. Do
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, Việt Nam cũng bị tác động đáng kể.
Lạm phát tăng cao, lãi suất tăng cao, tỷ giá khơng ổn định khiến Chính phủ phải can
thiệp bằng biện paháp kinh tế với chính sách tiền tệ chặt chẽ và tài khóa thắt chặt. Điều
này đã ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế, trong đó có tài chính và bất động
sản. Nguồn vốn eo hẹp, thị trường thanh khoản kém khiến doanh nghiệp phải lao đao.
Hàng loạt doanh nghiệp nhỏ phải phá sản, các trung tâm mơi giới bất động sản nhỏ
phải đóng cửa. Theo con số ước tính của giới kinh doanh trong nghề hiện nay phải có
đến 70% trung tâm mơi giới đóng cửa hoặc chuyên sang kinh doanh lĩnh vực khác. Số

còn lại chỉ đếm trên đầu ngón tay chủ yếu là các Sàn giao dịch lớn, hoặc sàn giao dịch
của chính chủ đầu tư.
Chính sách thắt chặt tín dụng của nhà nước làm cho nguồn vốn hoạt động của
thị trường ngày càng eo hẹp. Lãi suất quá cao, ngân hàng lại hạn chế cho vay, do vậy
tín dụng bất động sản ngày càng khó khăn. Khi giảm biên độ hoạt động này, tất nhiên
ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp đem tài sản đến thế chấp tại ngân hàng, do vậy hoạt
động định giá tài sản bảo đảm phần nào bị trầm lắng. Các ngân hàng nói chung nhận ít
hồ sơ thế chấp và cũng chọn lọc khá kỹ càng để quyết định xem đối tượng nào sẽ cho
vay, đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng. Phịng tín dụng cũng như phịng định
giá tài sản (nếu ngân hàng nào tách ra) cũng trở nên rảnh rỗi, khơng khí khá ảm đạm
Vì khả năng thanh khoản là vấn đề được cân nhắc trong giai đoạn này, cho nên
công tác định giá lại được chú trọng hơn bao giờ hết. Ngân hàng muốn đảm bảo an
toàn cho khoản cho vay, yêu cầu cán bộ thẩm định đánh giá tài sản thấp hơn giá trị thị
trường nhiều đề phòng rủi ro. Tại các ngân hàng còn quy định, trong thời kỳ thị trường
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 14 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

còn trầm lắng như hiện nay, giá Bất động sản chỉ nhận giá trị khoảng 60-70% giá trị
thị trường. Mặt khác cơng tác định giá cũng gặp khó khăn khi mà các tài sản định giá
trong thời gian trước không đủ điều kiện thanh toán trong điều kiện hiện tại. Khi cán
bộ thẩm định đi định giá lại có thể gặp cản trở của chủ tài sản, hoặc khi tài sản đã
thuộc về ngân hàng thì chủ tài sản vẫn khơng chịu thừa nhận.

Tuy nhiên, hiện nay do nhận diện được những khó khăn của thị trường bất động
sản cũng như tác động của nó đến các hoạt động kinh tế nói chung, nhà nước đã đưa ra
nhiều giải pháp để giải cứu thị trường trong khuôn khổ không tác động nhiều đến lạm
phát. Theo đề xuất của Bộ Tài chính, các doanh nghiệp (trừ doanh nghiệp tài chính,
bảo hiểm, xổ số, doanh nghiệp chịu thuế thu nhập đặc biệt) sẽ được giảm 30% thuế thu
nhập doanh nghiệp của năm 2012 và giãn thêm 6 tháng đối với thuế VAT mà doanh
nghiệp phải nộp trong q 2. Ngồi ra, Chính phủ cũng đề xuất với Hội đồng nhân dân
các cấp giảm 50% tiền thuê đất của doanh nghiệp thương mại, dịch vụ hoạt động trên
địa bàn trong năm 2012 và miễn thuế khốn, thuế mơn bài cho các hộ kinh doanh nhà
trọ sinh viên và một số đối tượng kinh doanh. Cũng tại đề án, Bộ Tài chính đề xuất
cũng đưa ra các đối tượng được ưu tiên là doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp gia
công trong lĩnh vực nông lâm, thủy sản, xây dựng, bất động sản, cơ khí vận tải đường
thủy, sản xuất xi măng sắt thép… Như vậy, bất động sản là một trong các đối tượng sẽ
nhận được nhiều sự hỗ trợ tài chính. Bất động sản sau một thời gian dài bị “ghẻ lạnh”
giờ đây lại được Chính phủ “quan tâm”. Phần lớn danh mục tín dụng cho bất động đều
được loại ra khỏi nhóm “hạn chế cho vay”. Không những vậy, Bộ Xây dựng cịn đề
xuất Chính phủ cho phép mua căn hộ, biệt thự để làm nhà cơng vụ. Bất động sản cịn
được xếp vào nhóm được hỗ trợ tài chính, miễn, giảm thuế. Trong thời gian tới có thể
cịn có thêm nhiều chính sách hỗ trợ cho bất động sản.
Khi thị trường khởi sắc trở lại, hoạt động tín dụng bất động sản được khuyến
khích thì cơng tác định giá sẽ trở nên sôi động hơn về mặt số lượng cũng như chất
lượng, đặc biệt khi định giá là một hoạt động còn khá mới ở nước ta.

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 15 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

1.2.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
 Phương pháp so sánh
 Khái niệm
Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên các số liệu phản ánh các giao dịch,
mua bán của tài sản tương tự trên thị trường, chủ yếu thông qua việc so sánh với các
mức giá của tài sản so sánh
 Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường là cơ sở giá trị của phương pháp. Giá trị của tài sản mục tiêu có
quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản so sánh.
 Nguyên tắc ứng dụng
-Nguyên tắc thay thế: Người ta sẽ không trả giá cho tài sản cần mua với một mức
giá cao hơn mức giá của tài sản tương tự có cùng sử dụng.
-Nguyên tắc đóng góp; Để điều chỉnh giá trị của tài sản phải dựa trên cơ sở sự tham
gia đóng góp của các bộ phận cấu thành tài sản.
 Điều kiện thực hiện:
- Chất lượng thông tin thu thập phải chuẩn xác, phù hợp và có thể kiểm ta được.
- Trong điều kiện thị trường phải ổn định
-Phải thu thập được những thông tin liên quan đến tài sản tương tự được mua bán
trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thảm định
-Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường
 Các bước tiến hành:
1. Xác định BĐS
mục tiêu

6. Ước tính giá trị
BĐS mục tiêu

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

2. Tìm Thơng tin về
BĐS so sánh

3. Chọn BĐS so
sánh phù hợp nhất

5. Điều chỉnh giá

4. phân tích giá bán
và các điều kiện của
BĐS so sánh

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 16 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

 Các yếu tố điều chỉnh
TT

Các nhóm điều chỉnh

Yếu tố điều chỉnh

-Kích thước lơ đất

1

Hình dáng mặt bằng

-Hình dáng lơ đất
-Quy mơ lơ đất
-Khả năng tiếp cận

2

Vị trí và địa điểm

-Mơi trường xung quanh
-Khả năng sinh lợi

3

Yếu tố về cơng trình

-Địa thế
-Kết cấu số tầng cơng trình
-Loại vật liệu xây dựng

4

Điều kiện thị trường

-Qui mơ cơng trình

-Điều kiện bán
-Điều kiện thanh tốn
-Thời gian bán
-Chi phí cho việc lập giấy tờ pháp lý

3

Yếu tố pháp lý

-Rủi ro gặp phải
-Quyền năng hạn chế



Ưu điểm của phương pháp
- Phương pháp này là phương pháp đơn giản nhất, hay được các tổ chức định

giá sử dụng và khách hàng cũng dễ hiểu và chấp nhận, ít gặp khó khăn về mặt kĩ
thuật vì khơng phải tính tốn nhiều.
- Phương pháp vận dụng nhiều thơng tin thu thập trên thị trường, lấy các bất
động sản tương đồng với bất động sản so sánh, thể hiện được sự đánh giá của thị
trường, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của
bất động sản
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

- 17 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

- Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà
nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch và các yếu tố cụ thể trên thị trường để
cung cấp dấu hiệu của giá trị.
 Những hạn chế của phương pháp
- Đây là phương pháp sử dụng nhiều thông tin trên thị trường, trong khi đó thị
trường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch, do đó thơng tin cịn nhiều sai
lệch và không sát với giá trị thực của tài sản.
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá
nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng
chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi bất động sản so sánh là bất động sản tạo thu nhập có giá trị lớn thì rất khó
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp.
 Vận dụng phương pháp so sánh khi định giá bất động sản thế chấp.
Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh, các cán bộ thẩm định
thường tìm hiều những tài sản nằm trong khu vực BĐS mục tiêu, ví dụ cùng ngõ,
cùng con đường, cùng làng… Tuy nhiên, nếu giao dịch ở những khu vực đó ít, có
thể tham khảo các BĐS khác với điều kiện phải có những tương đồng nhất
định.Yếu tố về giao thơng và lợi thế kinh doanh, cũng như khả năng chuyển
nhượng là yếu tố rất quan trọng trong việc điều chỉnh giá.
Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm kiếm sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trường là
khơng mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh rất phù
hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp

là mức giá bất động sản được ấn định khơng chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà cịn có
ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến việc
bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải
cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thế chấp sẽ
bị lỗ.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 18 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

 Phương pháp chi phí
 Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc
chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản cân thẩm định.
 Cơ sở của phương pháp: Ngươi mua lí trí sẽ khơng bao giờ bỏ tiền ra ua tài sản
với giá cao hơn chi phí để tạo ra tài sản có lợi ích tương tự.
 Ngun tắc ứng dụng:
- Ngun tắc đóng góp: Qua trình điều chỉnh ước tính giá trị tài sản phải dựa trên
sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.
-Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản thẩm định có thê được xác định bằng chi
phí để làm ra một bất động sản thay thế.
 Các bước thực hiện
1. Ước lượng giá
trị BĐS

7. Điều
chỉnh

6. Giá đất
+ CPTT đã
giảm giá

2. Ước tính chi phí
thay thế/ tái tạo

3. Số tiền giảm giá
tích lũy

5. tính giảm giá cơng
trình phụ và trừ đi
khỏi CPTT

4. Trừ GGTL ra
khỏi chi phí thay thế

 Cơng thức tính:
 Giá trị BĐS Mục tiêu = Giá trị đất + chi phí tái tạo – Giá trị hao mịn
tích lũy của cơng trình xây dựng
 Giá trị của máy móc thiết bi thẩm định = Chi phí tái tạo, thay thế tài sản
– giá trị hao mịn tích lũy ( Hao mịn vo hình hay hữu hình).
 Ứng dụng của phương pháp:
-Để kiểm tra các kết quả của các phương pháp khác.
-Thẩm định những tài sản có nguồn gốc đặc biệt
-Người đấu thầu và người kiểm tra đấu thầu cũng hay dùng phương pháp này.
 Ưu điểm của phương pháp

-Được áp dụng cho những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt , và thường khơng
có cở sở để so sánh, dùng để kiểm tra kết quả của những phương pháp khác.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 19 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

 Hạn chế của phương pháp
- Kết quả chi phí khơng hẳn đãlà giá trị thị trường, giá trị thị trường tồn bộ khơng
hẳn là tổng giá trị của từng bộ phận cộng lại.
- Yêu cầu ohair có dữ liệu từ thị trường
- Việc xác định khâu hao mang tính chủ quan của người định giá, dựa trên kinh
nghiệm và sự hiểu biết về tài sản.
- Phương pháp này khơng có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp. Ít
được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp.
Hiện nay Nhà nước đã ban hành khung giá xây dựng nhà ở, các ngân hàng áp
dụng vào tính, tùy theo mức độ hao mòn và phần còn lại bao nhiêu, cán bộ thẩm định
sẽ linh hoạt điều chỉnh cho phù hợp, cũng tùy vào sự biến động giá cả trên thị trường
để tăng hay giảm chi phí xây dựng.
Đối với bất động sản khơng có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị trường thì
việc định giá bất động sản theo phương pháp này là phù hợp và mang lại tính chính
xác cao. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí để định giá theo
chi phí người định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế được và xây dựng thành tài

sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với
tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mịn khi sử dụng và
mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác. Tuy nhiên, các khoản giảm do hao mịn và
lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK
2. Tổng quan về Ngân hàng VPBank
2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng VPBank
2.1.1. Lịch sử hình thành

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

- 20 -

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (tên giao dịch là
VPBank) tiền thân là Ngân hàng thương mại cổ phần Các Doanh nghiệp Ngoài Quốc
Doanh Việt Nam, được thành lập theo Giấy phép số 0042/NH-GP do Ngân hàng Nhà
nước cấp ngày 12/08/1993 và giấy phép số 1535/QĐ-UB do Ủy ban Nhân dân thành
phố HàNội cấp ngày 04/09/1993. Ngân hàng chính thức đi vào hoạt động kể từ ngày
10/09/1993.
 Địa chỉ liên lạc
Trụ sở chính: Số 8 Lê Thái Tổ, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Điện thoại: 043.9288869, Fax: 043.9288867
Website: www.vpb.com.vn
Email:
Khi mới thành lập vốn điều lệ ban đầu của ngân hàng là 20 tỷ VND. Sau đó do
nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. Năm 2006,
ngân hµng đã được sự chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ
đơng chiến lược nước ngồi là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớn nhất Singapore,
theo đó vốn điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng. Vào 7/2007 vốn điều lệ của Ngân hàng
VPBank đã lên 1500 tỷ đồng. Năm 2007 có thể coi là một năm bên lề, đánh dấu nhiều
sự kiện quan trọng của VPBank. Hiện nay vốn điều lệ của Ngân hàngVPBank là 5.050
tỷ đồng.
2.1.2.. Quá trình phát triển của Ngân hàng
 Năm 2006
► VPBank chuyển trụ sở chính về Số 8 Lê Thái Tổ,Hồn Kiếm, Hà nội. Nằm tại vị trí
trung tâm của thủ đơ, trụ sở mới là gương mặt hiện đại cũng như nền tảng vững chắc
cho sự phát triển lâu dài của VPBank

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253

Lớp QTKD BĐS 50A