Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................1

CHƯƠNG I. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................3
I.Các vấn đề chung về bất động sản.......................................................................3
1. Khái niệm bất động sản.........................................................................................3
2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản............................................................5
3. Phân loại BĐS.......................................................................................................6
4. Giá trị và giá cả BĐS.............................................................................................7
4.1 Giá trị của BĐS...................................................................................................7
4.1.1 Giá trị thị trườngcủa BĐS.................................................................................7
4.1.2. Giá trị đầu tư của BĐS.....................................................................................8
4.1.3 Giá trị sử dụng của BĐS...................................................................................8
4.2. Giá cả BĐS.........................................................................................................9
4.2.1 Khái niệm giá cả BĐS......................................................................................9
4.2.2. Phân loại giá cả BĐS.......................................................................................9
5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, và giá cả của BĐS........................................11
5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:...................................................12
5.1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:.............................................................................12
5.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế:...............................................................................13
5.1.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:....................................................13
5.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:.......................................................13
5.3. Các yếu tố chung bên ngoài:.............................................................................14
5.3.1. Các yếu tố chính trị pháp lý:..........................................................................14
5.3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:................................................................14
5.3.3. Các yếu tố xã hội:..........................................................................................15
II. Định giá BĐS.....................................................................................................15

1.Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS........................................................15
1.1 Khái niệm định giá bất động sản.......................................................................15
1.2. Sự cần thiết phải định giá BĐS.........................................................................16
2. Căn cứ và nguyên tắc của định giá BĐS..............................................................17
2.1. Căn cứ định giá BĐS........................................................................................17
2.2. Nguyên tắc định giá BĐS.................................................................................18
3. Các phương pháp định giá BĐS..........................................................................22


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

3.1Phương pháp chi phí...........................................................................................22
3.1.1. Khái niệm về phương pháp chi phí................................................................22
3.1.2. Các nguyên tắc áp dụng.................................................................................22
3.1.3. Các bước thực hiện........................................................................................22
3.1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu..........................................................................24
3.1.5. Hạn chế..........................................................................................................25
3.1.6. Ví dụ.............................................................................................................. 26
3.2. Phương pháp vốn hoá.......................................................................................26
3.2.1. Khái niệm về phương pháp vốn hoá..............................................................26
3.2.2. Các nguyên tắc áp dụng của phương pháp vốn hoá.......................................26
3.2.3. Cơng thức tính...............................................................................................27
3.2.3.1. Phương pháp vốn hố trực tiếp...................................................................27
3.2.3.2. Phương pháp vốn hoá lợi tức......................................................................27
3.2.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu..........................................................................28
3.2.5. Hạn chế..........................................................................................................29
3.2.6. Ví dụ.............................................................................................................. 29
3.3. Phương pháp so sánh........................................................................................30

3.3.1. Khái niệm về phương pháp so sánh...............................................................30
3.3.2. Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, nền tảng của phương pháp........................30
3.3.3. Các bước tiến hành........................................................................................30
3.3.4. Quá trình điều chỉnh......................................................................................31
3.3.4. Quá trình điều chỉnh......................................................................................33
3.3.5. Ứng dụng của phương pháp...........................................................................35
3.3.6. Ví dụ:............................................................................................................. 35
4. Quy trình định giá BĐS.......................................................................................38
4.1. Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.....................................................................38
4.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS..................................................40
4.2.1. Khảo sát hiện trường.....................................................................................40
4.2.2. Thu thập thơng tin..........................................................................................40
4.2.3. Phân tích thông tin về BĐS...........................................................................40
4.3. Lựa chọn phương pháp định giá BĐS...............................................................41
4.4. Xác định giá BĐS.............................................................................................41
4.5. Lập hồ sơ và chứng thư định giá.......................................................................42
III. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS....................................................42


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

1. Các nhân tố chủ quan...........................................................................................42
1.1. Đặc điểm của bất động sản...............................................................................42
1.2. Trình độ kinh nghiệm của chuyên viên định giá...............................................43
1.3. Hệ thống thông tin............................................................................................43
1.4. Hệ thống trang thiết bị......................................................................................44
2. Nhân tố khách quan.............................................................................................44
2.1. Các chính sách của nhà nước............................................................................44

2.2. Sự quản lý của nhà nước...................................................................................44
2.3. Ảnh hưởng của các BĐS đã được định giá.......................................................44
IV. Kinh nghiệm định giá bất động sản ở một số cơng ty...................................44
1. Quy trình định giá của cơng ty cổ phần Thẩm định giá Hồng Qn..................44
2. Quy trình định giáBĐS của Cơng ty Cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt
Nam......................................................................................................................... 45
2.2.1. Xác định vấn đề............................................................................................45
2.2.2. Lập kế hoạch định giá....................................................................................46
2.2.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.......................................................46
2.2.4. Phân tích tài liệu............................................................................................47
2.2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá......................................................47
2.2.6. Báo cáo thẩm định giá...................................................................................48
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ.................................49
I. Khái quát về công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.....................................49
1. Lịch sử ra đời.......................................................................................................49
2. Cơ cấu tổ chức của CENVALUE........................................................................50
2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức.........................................................................................50
2.2. Chức năng nhiệm vụ.........................................................................................50
3. Dịch vụ thẩm định giá của CENVALUE.............................................................50
II. Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ.
................................................................................................................................. 51
1. Thực trạng quy trình định giá BĐS của CENVALUE.........................................51
2. Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá BĐS...........................................52
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: áp dụng định giá đất.........................................52
2.2. Phương pháp chi phí: áp dụng với cơng trình trên đất......................................56
3. Thực trạng công tác định giá BĐS của CENVALUE qua một số BĐS cụ thể.....56


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

III. Đánh giá công tác định giá bất động sản của công ty cổ phần Thẩm định
giá Thế kỷ..........................................................................................................................66
1. Kết quả định giá bất động sản đạt được từ năm 2008 đến nay................................66
2. Đánh giá kết quả đạt được của công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ...............70
2.1. Ưu điểm............................................................................................................70
2.2. Nhược điểm......................................................................................................72
2.3. Nguyên nhân.....................................................................................................73
3. Vấn đề đặt ra trong công tác định giá BĐS của CENVALUE..................................73
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦM THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ..........74
I. Định hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của công ty cổ phần Thẩm
định giá Thể kỷ......................................................................................................74
II. Các giải pháp thúc đẩy công tác định giá BĐS của CENVALUE.................75
1. Giải pháp chiến lược của CENVALUE...............................................................75
1.1 Giải pháp về tổ chức hoạt động.........................................................................75
1.2 Giải pháp về công tác quản lý...........................................................................76
1.3 Giải pháp marketing..........................................................................................76
2. Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ định giá BĐS của cơng ty......................77
2.1 Giải pháp nhân sự..............................................................................................77
2.2 Về quy trình định giá BĐS................................................................................78
2.3. Về việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS..............................................78
2.4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin................................................................79
2.5. Về hệ thống trang thiết bị.................................................................................80
III . Một số kiến nghị.............................................................................................80
1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền..................................................80
2. Kiến nghị với công ty Thẩm định giá Thế kỷ......................................................81
KẾT LUẬN............................................................................................................82

TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................83


Chuyên đề tốt nghiệp

1

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đồng hành cùng sự phát triển ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam trong những
năm qua. Thẩm định giá trở thành một dịch vụ cần thiết cho các thành phần kinh tế
trong việc thực hiện các nghiệp vụ tài sản. Thị trường đầu tư khác biệt, thị trường
tài sản mang tính đặc thù, nhiều nhân tố khó định lượng,...Do đó cần phải có trình
độ quốc tế về thẩm định giá. Hiện nay, các giao dịch bằng bất động sản diễn ra khá
phổ biến trên thị trường . Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân
việc sử dụng nó trong hoạt động mua bán , chuyển nhượng ,thế chấp , góp vốn
ngày càng nhiều do vậy việc xác định đúng giá trị bất động sản là vô cùng cần thiết
để có những quyết định đúng đắn với bất động sản . Nhưng lại có rất nhiều yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản bởi vậy để có thể xác định , đánh giá được
chính xác giá của chúng cần có sự nhận định của các chuyên gia có kinh nghiệm am
hiểu về thị trường đồng thời cần có một kiến thức chuẩn về định giá bất động sản.
Hơn nữa thẩm định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trị then chốt
trong q trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bởi muốn định được
giá bất động sản thì phải thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp
lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính..., qua đó sẽ giúp người mua bất động sản không
bị vướng vào những rắc rối khơng đáng có khi giao dịch bất động sản. Lâu nay, ở
nước ta việc thẩm định bất động sản được tiến hành một cách tự phát, các tổ chức
định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định giá còn thấp, hệ

thống văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản còn chưa thống nhất thiếu đồng
bộ và ít, chưa chặt chẽ. Bởi vậy mà việc nâng cao chất lượng của hoạt động định
giá bất động sản đang là vấn đề vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay của chúng
ta.
Công ty thẩm định giá Thế Kỷ là một trong những thành viên của hiệp hội
thẩm định giá ở nước ta có dịch vụ thẩm định giá khá phát triển trong những năm
gần đây. Trong những năm gần đây công tác định giá của cơng ty có nhiều thành
tích đáng ghi nhận nhưng bên cạnh đó cũng cịn nhiều hạn chế như: giá trị bất động
sản phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm người định giá; đội ngũ cán bộ định giá còn
thiếu và chun mơn cịn hạn chế, việc áp dụng các luật trong định giá còn nhiều
phức tạp. Do đang thực tập tại CENVALUE em muốn tìm hiểu những mặt ưu
nhược điểm của công tác định giá của CENVALUE so sánh với cơng tác định giá
chung ở nước ta tìm ra những cái tích cựu và hạn chế từ đó đưa ra những giải pháp

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

2

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

khắc phục những mặt hạn chế và tìm giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá của
công ty thẩm định giá thế kỷ nói riêng và dịch vụ thẩm định giá bất động sản của
nước ta nói chung góp phần thúc đẩy hoạt động định giá ở nước ta phát triển nên em
chọn đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần
Thẩm định giá Thế kỷ”

2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học của định giá bất động sản,
Tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá
thế kỷ.
Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá của cơng ty ngày càng hồn
thiện và phát triển hơn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản, các
khái niệm , các nguyên tắc, các phương pháp định giá bất động sản, quy trình định
giá bất động sản,
Phạm vi nghiên cứu: do định giá bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn và
phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá tại công
ty Thẩm định giá Thế kỷ
4. Phương pháp nghiên cứu .
Để thực hiện các mục tiêu này chuyên đề sử dụng các phương pháp nghiên
cứu: điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp
kế thừa, phỏng vấn sâu chuyên gia thẩm định, thống kê, tiếp cận thực tiễn
5. Kết cấu
Ngoài các phần: Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục
các từ viết tắt đề tài còn gồm các chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS của công ty thẩm định giá Thế
kỷ
Chương 3: Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá BĐS của công ty thẩm định
giá Thế kỷ

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B

Chuyên đề tốt nghiệp

3

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

CHƯƠNG I. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
I.Các vấn đề chung về bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản
và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa

gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS ; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

4

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải
là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… (những nhà bạt di động của các
gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không
phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động) ;
+ Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó:
máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản có thể tháo
rời mà giá trị cơng dụng của nó khơng thay đổi thì khơng phải là BĐS như: máy
điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ
dùng khác).
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B

Chuyên đề tốt nghiệp

5

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các cơng trình dịch vụ, vui chơi, thể thao…
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) …
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này
2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc điểm cơ bản nêu ở khái niệm trên, BĐS cịn có những đặc
điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng
có khả năng di dời được. Vị trí của bất động sản bao gồm vị trí địa lý và vị trí kinh
tế xã hội, vị trí của bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản, bất động
sản ở mặt đường sẽ có giá khác với bất động sản tương tự trong ngõ, hay bất động
sản gần khu trung tâm sẽ có giá cao hơn nhiều so với những bất động sản tương tự
xa khu trung tâm. Bởi vậy, với đặc điểm này của bất động sản thì khi định giá bất
động sản khi định giá BĐS người định giá phải có khả năng đánh gí được ưu thế về
mặt vị trí của bất động sản, đánh giá được điều kiện cơ sở hạ tầng , điều kiện kinh tế
xã hội nơi bất động sản tọa lạc xem có những mặt thuận lợi gì khơng . Ví dụ như hai
bất động sản tương tự nhau về quy mơ hình dạng thì bất động sản nào có điều kiện
kinh tế xã hội tốt hơn ( gần trường học, bệnh viện chợ, trung tâm thương mại) sẽ có
giá cao hơn. Hơn nữa người định giá cịn phải có khả năng nhận định, dự báo khả

năng phát triển của bất động sản trong tương lai, ở vị trí này trong tương lai có khả
năng phát triển gì khơng điều đó cũng sẽ làm ảnh hưởng đến giá bất động sản
Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền. Tính lâu bền của bất động sản gắn liền
với sự trường tồn của đất đai; loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu
hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa,sạt lở. Với đặc điểm này
khi tiến hành định giá người định giá phải dự báo được khả năng sinh lợi của bất
động sản trong tương lai, ước tính tuổi thọ kinh tế ,tuổi thọ vật lý của bất động sản.

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

6

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

Tuổi thọ kinh tế của BĐS là khoảng thời gian BĐS mang lại lợi ích kinh tế cho chủ
sử dụng. Tuổi thọ vật lý của BĐS là thời gian BĐS tồn tại. Bất động sản có tuổi thọ
kinh tế lớn hơn sẽ có giá trị hơn. Do vậy, người định giá phải có khả năng đánh giá
được tuổi thọ kinh tế hay ước lượng giá trị sinh lợi của bất động sản trong tương lai.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Tính cá biệt
của bất động sản thể iện ở chỗ khơng bao giờ có hai bất động sản giống nhau hồn
tồn cả về hình thức, giá trị sử dụng, vị trí… Tính khan hiếm của bất động sản tác
động đến công tác xác định giá trị của bất động sản đó là giá trị ngày càng tăng,
người định giá cần dự báo được xu hướng tăng giá của bất động sản.
Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
khi định giá bất động sản nhân viên định giá không thể bỏ qua đặc điểm này của bất

động sản để có thể định giá chính xác hơn giá trị bất độngsản. Bởi thế việc so sánh
các bất động sản tương tự nhau sẽ phức tạp hơn bởi hai bất động sản tương tự nhau
có thể có giá trị trong khu vực này nhưng với khu vực khác lại không được đánh giá
giá trị như vậy. Do đó, người định giá phải đánh giá được thị hiếu của từng khu vực.
Thứ năm, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá
phổ biến. Bởi thế khi tiến hành định giá người định giá còn phải đánh giá được các
bất động sản xung quanh có tác động gì đến bất động sản đang cần định giá ảnh
hưởng đó là tích cực hay tiêu cực làm tăng giá trị của bất động sản đang cần định
giá hay giảm giá trị của nó.
3. Phân loại BĐS
Cũng giống như các hàng hóa khác cùng một mặt hàng có thể có nhiều loại
khác nhau thì BĐS cũng được phân thành nhiều loại. Từ kinh nghiệm của nhiều
nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS
có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

7

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại
hố đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Do vậy việc đánh giá về mặt giá trị
của các bất động sản này cũng không thể áp dụng cùng một phương pháp hay kỹ
thuật phân tích đánh giá như nhau. Việc phân loại bất động sản ra thành các loại
như vậy sẽ giúp người định giá dễ dàng hơn trong việc lựa chọn các phương pháp
định giá đối với mỗi loại.
4. Giá trị và giá cả BĐS
4.1 Giá trị của BĐS
4.1.1 Giá trị thị trườngcủa BĐS
Trên lý thuyết người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách
khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người
quan tâm, nhất là trong lĩnh vực BĐS
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa Giá trị thị trườngcủa BĐS đều
được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.

Các nước Bắc Mỹ như Hoa Kỳ và Canada đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực
hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
- USPAP) trong đó Giá trị thị trườngđược hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành
nhất của một BĐS trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

8

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá khơng bị ảnh hưởng bởi những yếu
tố kích thích thái quá.
Khi định giá BĐS người định giá cần phải quan tâm tới giá trị thị trườngcủa
các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Bởi thế việc nắm bắt thông tin
về giá trị thị trườngcủa các bất động sản là vô cùng quan trọng đối với người định
giá. Người định giá phải thường xuyên theo dõi mức biến động giá đối với mỗi loại
bất động sản và có thể lập thành cơ sở dữ liệu riêng cho mình như vậy việc đánh giá
giá trị thị trườngcủa các bất động sản tương tự sẽ thuận tiện hơn.
4.1.2. Giá trị đầu tư của BĐS
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực BĐS là giá trị đầu tư dựa trên
những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về GTĐT, có thể nêu
trường hợp một cơng ty phát triển nhà ở tại Mỹ tham gia nâng cấp một khu biệt thự
và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử.

Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể khơng nhiều vì tiền th
khơng là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà cơng ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, tại một số tiểu bang của Mỹ, các công ty này sẽ được hưởng những ưu
đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước
hay cộng đồng khuyến khích. Khơng tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trườngcủa
BĐS này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ
được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Như vậy, giá trị đầu tư của BĐS là giá trị mà BĐS mang lại cho những nhà
đầu tư điển hình.
Trong quá trình định giá người định giá cần phải xác định được khả năng
sinh lợi của bất động sản với mỗi nhà đầu tư cụ thể và như vậy thì người định giá có
thể cho những lời khuyên hữu ích với các nhà đầu tư có nên đầu tư vào BĐS đó hay
khơng và nên đầu tư lĩnh vực gì
4.1.3 Giá trị sử dụng của BĐS
Thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của BĐS. Đây
là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện
bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngơi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200
triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như
vậy GTSD của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

9

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên
thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy,
Giá trị thị trườngcủa ngơi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn
khoảng 80 triệu nhưng tính về GTSD thì nó hấp dẫn hơn.
Như vậy trong những hoàn cảnh cụ thể người định giá ngoài đánh giá được
về mặt giá trị thị trườngcủa BĐS còn phải đánh giá được giá được giá trị sử dụng
với mỗi người tiêu dùng cụ thể. Việc xác định đúng giá trị sử dụng sẽ có những lời
khuyên với những người tiêu dùng khác nhau.
4.2. Giá cả BĐS
4.2.1 Khái niệm giá cả BĐS
Cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai khơng có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá
trị đất đai" (địa tơ tư bản hố). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó
càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn
tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền
tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất. Nhà nước ta có những quy
định về giá đất cho những khu vực riêng người định giá BĐS cần phải nắm được
những thông tin quy định về giá đất của những khu vực cụ thể .
Cịn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí
khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Và người định giá cũng phải có kiến thức
nhất định trong lĩnh vực xây dựng hay phải nắm được suất đầu tư xây dựng do nhà
nước quy định cho mỗi địa phương cụ thể.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số
đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan

hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Do vậy, người định giá cần phải đánh
giá được những đặc trưng riêng đó của BĐS.
4.2.2. Phân loại giá cả BĐS
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân
loại thơng dụng sau đây:

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

10

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trườngđược quy ước theo sự
thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế cơng trình khi mà
các cơng trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi
xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật
của cơng trình.
- Giá hạch tốn: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối
tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích
kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá cơng trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử
dụng trong xây dựng cơng trình. Đối với cơng trình nhiều tầng thì giá cần được điều

chỉnh theo hệ số tầng cao của tồn bộ cơng trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà
nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử
dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại
Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi
giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp
quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất
để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hố,
lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều
59 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng
đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39,
Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và
người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá
trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

11

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại
một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành
từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố
như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị
ép buộc, quan hệ huyết thống;
Thơng thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà
nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất
lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách cơng bằng và hợp
lý, hài hồ giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất
trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng
hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông
theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng
nhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào cơng dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tư;
- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;

- Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.
Các cách phân loại giá cả BĐS này sẽ giúp cho người định giá xác định xem
mục đích định giá trong những trường hợp cụ thể đưa ra những giá xác thực với
BĐS trong những mục đích cụ thể ấy hơn.
5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, và giá cả của BĐS.
Giá cả của BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, thì giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

12

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

thấp hơn cung thì giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị
trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu
tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng
cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện...),
tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc
bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu
nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như
khơng muốn bán nhà đất do cha ơng để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặc
ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối

với BĐS nói chung, cụ thể là:
5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
5.1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS ln đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng qt, cả hai loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm
tại khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất
động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những
BĐS nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá
trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Bởi vậy mà BĐS
nào có kích thước, hợp lý, hình thể vng vức cân đối sẽ có giá cao hơng những
BĐS khác có hình thể méo mó khơng vng vức.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại những BĐS nào nằm ở khu vực địa hình đẹp giá của nó sẽ
cao hơn.

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

13

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
cơng trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Kiến trúc
của BĐS là một yếu tố tạo nên sự dị biệt đối với BĐS tạo ra sự chênh lệch giá của
các BĐS
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại
khơng quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. BĐS ở khu vực môi trường yên
tĩnh trong lành sẽ có giá cao hơn so với BĐS tương tự trong cùng khu vực
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
5.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
5.1.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
5.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

14

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

5.3. Các yếu tố chung bên ngồi:
5.3.1. Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và
sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất...
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
5.3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng
trong vùng.

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

15

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

5.3.3. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó
sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những
người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các
mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những
vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ
Như vậy một bất động sản có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của nó,
bản thân người định giá phải nhận định đánh giá được những ảnh hưởng đó để có
những cơ sở căn cứ trong q trình định giá của mình.
II. Định giá BĐS.
1.Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS
1.1 Khái niệm định giá bất động sản.
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia ( AVO): “ Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất
động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá
giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so
sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với
tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “ nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn

người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mơ hình tốn học, tìm kiếm tất cả
các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét
đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Quốc tế và giám
đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay
khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm xác

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B


Chuyên đề tốt nghiệp

16

GVHD TH.S: Nguyễn Thị Hải Yến

định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Như vậy định giá BĐS là hoạt động vừa mang tính khoa học vừa mang tính
nghệ thuật nhằm làm rõ giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể,
làm rõ các đặc điểm của BĐS, nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, các đầu tư
thay thế.
1.2. Sự cần thiết phải định giá BĐS.
Hiện nay các giao dịch về bất động sản diễn ra khá phổ biến, việc sử dụng
BĐS làm vật trung gian trao đổi trong các thương vụ ngày càng nhiều bởi thế mà
hoạt động định giá ngày càng cần thiết.
 Đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hố nói chung, của bất động

sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách
quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời
điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại
bất động sản, cùng thị trường (nông thơn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm
khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc
tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả
của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán
bất động sản khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính năng
và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, khơng đánh giá đúng giá trị thị trườngcủa
bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động
sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động
sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản
ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ
khơng bị thiệt thịi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo
hiểm v.v. Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm
bảo tính minh bạch và cơng bằng cho thị trương bất động sản.
 Đối với nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất
động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thốt tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế

SVTH: Nguyễn Thị Huế

Lớp: BĐS 50B