Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội (vfs)

1

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương 1: Thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công
ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)
1.1. Giới thiệu chung về công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính
Hà Nội (VFS)
1.1.1. Q trình hình thành và phát triển của cơng ty VFS
1.1.2. Lĩnh vực hoạt động chính của cơng ty VFS
1.1.3. Cơ cấu tổ chức của công ty VFS
1.2. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)
1.2.1. Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan được sử dụng trong quá
trình thẩm định giá BĐS
1.2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại cơng ty VFS
1.2.3. Ví dụ về quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty VFS
1.3. Đánh giá về hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần Thẩm định giá
và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)
1.3.1. Những kết quả đạt được trong quá trình thẩm định giá BĐS tại
công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)
1.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân trong quá trình thẩm định giá BĐS
tại công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)

Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động thẩm định giá bất động sản tại công ty Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính
Hà Nội (VFS)
2.1. Định hướng phát triển của công ty Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính
Hà Nội (VFS)
2.1.1. Định hướng phát triển chung của công ty

2.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản


2

2.2. Giải pháp nhằm hồn thiện quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty cổ
phần VFS
2.2.1. Bổ sung thêm bộ phận định giá Bất động sản độc lập.
2.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin
2.2.3. Hoàn thiện và sử dụng các phương pháp thẩm định giá
2.2.4. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường
2.2.5. Nâng cao năng lực chuyên môn cho các nhân viên định giá
2.2.6. Đưa ra các nguyên tắc thực hiện công việc
2.2.7. Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng
2.3.

Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá BĐS tại

công ty cổ phần VFS
KẾT LUẬN


3

LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là tài sản quý giá, lâu bền của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cá
nhân, doanh nghiệp nói riêng, ngồi ra bất động sản cịn là yếu tố đầu vào vơ cùng quan
trọng cho các ngành sản xuất. Chiếm đến hơn 40% lượng của cái vật chất của mỗi
nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền
kinh tế. Do đó, sự lớn mạnh của thị trường bất động sản có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới

sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
Việt Nam trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế chúng ta đang tiến
lên mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ào ạt tăng trưởng. Các nhà đầu tư
trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng thành công khi đầu tư vào bất động sản
tại Việt Nam là rất lớn. Hoạt động của thị trường bất động sản có thể nói chủ yếu dựa
vào kết quả thẩm định giá đáng tin cậy. Vì thế, nhu cầu về cơng tác thẩm định giá bất
động sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: mua, bán, thanh lý, góp vốn,
liên doanh, thế chấp... là hết sức cần thiết và góp phần làm minh bạch thị trường bất
động sản nước ta. Thẩm định giá bất động sản được xem là cơ sở cho các hoạt động của
thị trường bất động sản và có vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Điều này
được thể hiện ở giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá
tài sản. Hơn thế nữa, thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế.
Thẩm định giá tài sản đặc biệt là bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây
đã bắt đầu phát triển. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá vẫn đang trong giai đoạn đầu
của quá trình hình thành và phát triển do đó khơng thể tránh khỏi những bất cập.
Nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác này là công việc quan trọng và cần
thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn. Hiện tại có
khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Trong số đó có Cơng ty Cổ
phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS) - một trong số những cơng ty
có uy tín và dẫn đầu về chất lượng trong hoạt động thẩm định giá. Với đội ngũ nhân
viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, VFS đã thực hiện
nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành và các doanh nghiệp trên cả
nước.


4

Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành
Quản trị kinh doanh Bất động sản, kết hợp thời gian đi thực tập tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội, em đã nhận thức được tầm quan trọng của
việc tìm hiểu và nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá bất động sản. Do vậy, em
đã chọn đề tài: “Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm
định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)” để làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

•

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

- Phân tích, đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS).
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất
động sản tại cơng ty VFS.
•

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty
VFS.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Tập trung nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài
chính Hà Nội.
+ Nghiên cứu các phương pháp thẩm định giá bất động sản từ cuối năm 2009
đến nay.
- Giải pháp đề xuất: xem xét các giải pháp nhằm giúp cho Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội VFS thực hiện tốt hơn về các phương pháp
thẩm định giá bất động sản.

•

Phương pháp nghiên cứu:

- Nghiên cứu tài liệu, phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê.
- Khảo sát thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà
Nội VFS.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia, kế thừa các kết quả đã nghiên cứu.
•

Kết cấu đề tài:


5

Ngoài phần mở đầu, kết luận và nội dung, chuyên đề được trình bày ở hai
chương như sau:
Chương 1: Thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ
phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS).
Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà
Nội (VFS).

CHƯƠNG 1:


6

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG
TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS)

1.1. Giới thiệu chung về cơng ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính
Hà Nội (VFS)
1.1.1. Q trình hình thành và phát triển của công ty VFS

Tên doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài
chính Hà Nội

Tên tiếng anh

Hanoi Valuation and Finance Services Joint stock
company

Tên viết tắt

VFS., JSC

Trụ sở chính

Số 37 – Lý Thường Kiệt – Hồn Kiếm – Hà Nội

Điện thoại, fax, web,
email

Người đại diện
Vốn điều lệ

Số tài khoản

Mã số thuế

Tel: 04.39368426

Fax: 04.39368423

Website: www.thamdinhgiahanoi.com.vn
Email:
Tổng giám đốc: Nguyễn Quang Hùng
1.500.000.000 VNĐ (Một tỷ năm trăm triệu đồng)
121.10.00.0073967 – Ngân hàng đầu tư và phát triển
Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành
0102925759


7

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội tiền thân là trung
tâm tư vấn dịch vụ thẩm vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tài
Chính Hà Nội.
Thực hiện chương trình cải cách hành chính, để tách bạch chức năng hoạt động
dịch vụ tài chính ra khỏi cơ quan quản lý Nhà nước, Sở Tài chính đã xây dựng đề án
thành lập Trung tâm dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản.UBND thành phố Hà
Nội đã phê chuẩn và ban hành Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 về việc
thành lập Trung tâm dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tài
chính Hà Nội.
Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu tự đảm bảo một phần chi phí; Trung tâm
có tư cách pháp nhân, được mở tài khoản tại kho bạc Nhà nước và các ngân hàng; được
sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Là một đơn vị hoạt động kinh doanh dịch vụ tài chính nhưng ngay từ ngày mới

thành lập, Trung tâm đã nhận được nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu
giá tài sản của khách hàng thuộc mọi thành phần kinh tế. Với trách nhiệm và đạo đức
nghề nghiệp, bằng những kết quả hoạt động và những việc làm cụ thể, Trung tâm đã tạo
được niềm tin và sự tín nhiệm của khách hàng về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và
bán đấu giá tài sản. Trung tâm đã xác định giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác
để giúp cho các doanh nghiệp Nhà nước chuyển sang cổ phần hóa, chuyển nhượng góp
vốn liên doanh; xác định giá trị tài sản, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để phục vụ
cho các cơ quan tố tụng trong công tác điều tra xét xử như Cơng an, Tịa án, Thi hành
án. Nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản cho nhiều cơ quan đơn vị trong
Thành phố và tỉnh ngoài để phục vụ việc đấu thầu, mua sắm tài sản; tổ chức thành cơng
nhiều phiên đấu giá hàng hóa tài sản, đấu giá cổ phần của các doanh nghiệp cổ phần
hóa, đặc biệt là tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố giao và tăng thu cho
ngân sách Thành phố hàng trăm tỷ đồng.
Thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ và
Thơng tư số 67/2007/TT-BTC ngày 19/06/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn chuyển
đổi các Trung tâm Thẩm định giá, Trung tâm có chức năng thẩm định giá sang hoạt
động theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá, trung tâm đã xây dựng phương án
chuyển đổi sang hoạt động theo mơ hình cơng ty cổ phần. UBND Thành phố Hà Nội đã
có Quyết định 2263/QĐ-UBND ngày 10/06/2008 phê duyệt giá trị doanh nghiệp và


8

phương án chuyển đổi Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản
sang Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội.
1.1.2. Lĩnh vực hoạt động chính của cơng ty
Theo nội dung giấy phép đăng ký kinh doanh do phòng đăng ký kinh doanh của
Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, VFS hoạt động trên các lĩnh vực sau:
- Thẩm định giá trị hàng hóa, tài sản, máy móc thiết bị (bao gồm cả đánh giá chất
lượng của tài sản), thẩm định giá thương hiệu; thẩm định giá trị bất động sản (bao gồm

cả đánh giá chất lượng nhà cửa, vật kiến trúc); thẩm định giá đất đai; thẩm định giá
doanh nghiệp; thẩm định quyết tốn dự án đầu tư, cơng trình xây dựng cơ bản; thẩm
định phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự
án.
- Tư vấn về giá cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu.
- Đấu giá các hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, dịch vụ môi giới BĐS,
dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ
đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.
- Thực hiện dịch vụ đào tạo bồi dưỡng về nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá cả,
kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện dịch vụ về mua, bán chuyển nhượng tài sản cho các tổ chức cá
nhân…
Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội ra đời nhằm đáp
ứng nhu cầu của thị trường thẩm định giá trong nước và khu vực, từng bước đáp ứng
nhu cầu cho việc hội nhập quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội là thành viên của
Hội thẩm định giá Viêt Nam.


9

1.1.3. Cơ cấu tổ chức của công ty
1.1.3.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐƠNG
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
TỔNG GIÁM ĐỐC

PHĨ TỔNG GIÁM ĐỐC

Phịng

Phịng Hành

Thẩm định

chính - Tổ

giá I

chức

PHĨ TỔNG GIÁM ĐỐC

Phịng Kế
tốn Tài vụ

Phịng Dịch
vụ bán đấu
giá

1.1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban
•

Chủ tịch hội đồng quản trị của cơng ty

- Lập chương trình cơng tác và phân cơng các thành viên thực hiện việc kiểm tra
giám sát hoạt động của công ty.
- Ký các văn bản, quy định, thỏa thuận thuộc thẩm quyền của Hội đồng quản trị
và được Hội đồng quản trị thông qua.

- Được ủy quyền và chịu trách nhiệm về sự ủy quyền của mình.
- Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của điều lệ.


10

•

Tổng giám đốc cơng ty

- Nghiên cứu vận dụng các chế độ chính sách liên quan đến hoạt động kinh doanh
của cơng ty đặc biệt là chính sách liên quan đến công tác thẩm định giá, đấu giá tài sản.
- Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị.
- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty.
- Trực tiếp theo dõi chỉ đạo một phòng nghiệp vụ hoặc điều hành một lĩnh vực
chuyên môn cụ thể.
- Thường xuyên theo dõi, đôn đốc, kiểm tra công việc chung của công ty, đảm
bảo không gây phiền hà và ách tắc công việc.
- Báo cáo Hội đồng quản trị về tình hình công tác quý, năm về phương hướng và
kết quả kinh doanh của công ty.
- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lap động hoặc cơ
quan pháp luật trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của luật doanh nghiệp.
•

Phó tổng giám đốc cơng ty

- Nghiên cứu các chế độ chính sách liên quan đến q trình điều hành kinh doanh
hoạt động của cơng ty trong lĩnh vực được phân công phụ trách.
- Giúp việc cho tổng giám đốc, chịu trách nhiệm toàn bộ trước tổng giám đốc về

tổ chức, chỉ đạo, điều hành kinh doanh, kiểm tra thực hiện các mặt công tác được giao
theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn nhất định, đảm bảo công việc không bị ách tắc,
chậm trễ và xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lao động hoặc cơ
quan pháp luật trong q trình thực thi nhiện vụ của mình.
•

Phịng thẩm định giá

- Tìm kiếm các đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến thẩm định giá
các loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, thẩm định quyết toán vốn đầu tư,
thẩm định xác định giá trị doanh nghiệp đê cổ phần hóa các tổ chức cá nhân nhằm đảm
bảo kế hoạch kinh doanh của công ty.
- Theo dõi cập nhật thông tin giá cả đối với một số mặt hàng thiết yếu do Nhà
nước quy định ban hành, nắm bắt thông tin thị trường để phục vụ cho công tác thẩm
định giá về:
+ Thẩm định giá trị bất động sản.


11

+ Thẩm định động sản.
+ Thẩm định thương hiệu.
+ Thẩm định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị doanh nghiệp để cổ
phần hóa.
- Thực hiện lưu trữ thơng tin về giá, chứng thư và hồ sơ liên quan đến thẩm định
giá.
- Tham mưu cho ban giám đốc công ty xây dựng quy trình thẩm định giá, xây
dựng mức thu phí dịch vụ về thẩm định giá để Ban giám đốc quyết định.
- Được tham gia vào việc xây dựng kế hoạch của công ty.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao.
•

Phịng dịch vụ bán đấu giá

- Tìm kiếm đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến các loại hàng hóa,
tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản của các tổ chức các nhân nhằm
đảm bảo kế hoạch kinh doanh của cơng ty .
- Phối hợp với phịng kế toán tài vụ triển khai ký kết các hợp đồng bán dấu giá
các loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản cho các tổ chức
cá nhân.
- Ban hành quy chế, thông báo bán hàng, đưa tin trên phương tiện thông tin đại
chúng.
- Tổ chức tiếp nhận hồ sơ khách hàng tham gia đấu giá.
- Tổ chức bán đấu giá, lập biên bản đấu giá, thảo quyết định bán hành hóa, tài sản,
cổ phần… đấu giá bất động sản trình Ban giám đốc ký ban hành.
- Phối hợp với các tổ chức cá nhân, cá nhân thuê đấu giá giao tài sản cho khách
hàng trúng giá.
- Mở sổ theo dõi đăng ký đấu giá và kết quả đăng ký đấu giá, lưu giữ hồ sơ đấu
giá theo quy định.
- Thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản,
dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản, dịch vụ quản lý bất động
sản.
- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy trình, quy chế bán đấu giá,
xây dựng mức thu dịch vụ về môi giới, quảng cáo, quản lý bất động sản để trình Ban
giám đốc quyết định.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác do Tổng giám đốc giao.


12

•

Phịng kế tốn tài vụ

- Thực hiện cơng tác kế tốn, thống kê, lập báo cáo tài chính hàng tháng, quý,
năm theo chế độ hiện hành.
- Phối hợp với phòng thẩm định giá trong việc soạn thảo và thanh lý các hợp đồng
dịch vụ trong lĩnh vực tư vấn dịch vụ thẩm định giá đối với các tổ chức cá nhân, theo
dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán các khoản tiền mà hợp đồng đã ký
kết, thanh lý.
- Phối hợp với phòng dịch vụ bán đấu giá trong việc soạn thảo và thanh lý các hợp
đồng dịch vụ trong lĩnh vực bán đấu giá, tư vấn môi giới bất động sản, thu tiền đặt cọc
của khách hàng, theo dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán các khoản tiền
đã thực hiện hợp đồng, thanh lý với công ty.
- Soạn thảo các hợp đồng kinh tế khác liên quan đến nhiệm vụ hoạt động của
cơng ty.
- Phối hợp với phịng hành chính tổ chức kiểm tra, giám sát việc sử dụng cơ sở
vật chất, trang bị làm việc của cả các phòng, tài sản chung của công ty.
- Tham mưu cho Ban giám đốc xây dựng quy chế quản lý tài chính, quy chế chi
tiêu nội bộ, quy chế trả tiền lương, tiền thưởng.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao.
•

Phịng hành chính tổ chức

- Thực hiện các cơng tác hành chính của cơng ty như cơng tác lễ tân, tiếp khách,
đối ngoại, mở lớp đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ theo nhiệm vụ được giao.
- Quản lý, sử dụng, củng cố cơ sở vật chất, trang bị phương tiện làm việc của
công ty.

- Thực hiện việc quảng bá, đưa tin hoạt động của công ty trên các phương tiện
thông tn đại chúng, trên website, thực hiện công tác tin học, quản lý trang web của công
ty.
- Nghiên cứu tiếp thu kịp thời các chế độ chính sách liên quan đến công việc được
giao.
- Thực hiện công tác quản lý lao động tiền lương, bảo hiểm bao gồm: tuyển dụng,
nâng lương, đề bạt, miễn nhiệm cán bộ, xây dựng quỹ lương, quản lý sổ bảo hiểm…
- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy chế quản lý lao động, tiền
lương, quy định nhiệm vụ quyền hạn và chế độ trách nhiệm của người lao động.
- Thực hiện các nhệm vụ khác do Tổng giám đốc giao.


13

1.2. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)
1.2.1. Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan được sử dụng trong quá trình
thẩm định giá BĐS
1.2.1.1. Các văn bản pháp quy được áp dụng trong thẩm định giá Bất động sản
•

Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 của Ủy ban

Thường vụ Quốc Hội khóa X quy định về thẩm định giá.
•

Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
•

Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 v/v sửa đổi bổ sung một số điều

của Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003.
•

Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.

•

Thơng tư số 13/LB-TT, ngày 18/08/1994 của liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật

giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong
bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang th.
•

Thơng tư 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ.
•

Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 năm 2006 hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Định giá.
•

Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 V/v ban hành chế độ quản lý,

sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
•

Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 và Quyết định số 77/2005/QĐ-

BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính V/v ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam.
•

Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính

về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
•

Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Nhà xuất bản thành phố Hồ

Chí Minh – 2003.


14

1.2.1.2. Các văn bản pháp quy về đất
Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
•

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006.

•

Nghị định số 61-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh

nhà ở.

•

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật

Đất đai.
•

Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
•

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử

dụng đất chính phủ.
•

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
•

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ v/v sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
•

Nghị định số 153/NĐ - CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
•

Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số
123/2007/NĐ - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.
•

Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn

thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của
Chính phủ.
•

Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố Hà

Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2011.

1.2.1.3. Các văn bản pháp quy về xây dựng


15

•

Thơng tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính về trích khấu

hao tài sản cố định.

•

Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 của Bộ Xây dựng về việc công bố

tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2009.
•

Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/08/2010 của UBND Thành phố Hà

Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác
định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.
1.2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản của khách hàng:
a. Thẩm định viên tiếp nhận đề nghị thẩm định giá từ phía khách hàng: Cán bộ
tiếp nhận phải kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản thẩm định giá (bản foto). Hồ sơ bất
động sản phải đầy đủ theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình, hợp đồng mua
bán, hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất:
+) Đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên
nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản.
+) Đối với bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm
giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
+) Có tranh chấp hay khơng với các chủ bất động sản liền kề.
+) Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang
cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất
động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện…
- Giấy phép xây dựng.
- Hồ sơ dự toán, thiết kế.

- Biên bản nghiệm thu cơng trình hồn thành.
- Bản vẽ thiết kế, hồn cơng, hiện trạng, vị trí.
- Hồ sơ quyết tốn (nếu có).


16

b. Thẩm định viên vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đi
thẩm định, ngày trả hồ sơ và tiến hành phân tich sơ bộ:
-

Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật, các quyền tài sản hoặc

quyền lợi của bất động sản cần thẩm định giá thông qua những thông tin và giấy tờ
pháp lý mà khách hàng cung cấp cho thẩm định viên.
-

Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải căn cứ theo yêu cầu của khách

hàng, xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng để nêu rõ trong
báo cáo thẩm định giá.
-

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng (về mục đích thẩm định giá, thời

điểm thẩm định giá, tài sản cần thẩm định giá, thời gian cho kết quả thẩm định giá…),
những người sử dụng kết quả thẩm định giá như: tên, địa chỉ, giấy phép kinh doanh
(nếu có)…
-

Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định

viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu
và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá
trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, cơng dụng của tài sản, nguồn dữ liệu sử
dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
Cụ thể như:
+ Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích thẩm định giá bất động sản
mà khách hàng yêu cầu.
+ Kết quả thẩm định giá được xác định vào thời điểm thẩm định giá với các
chính sách quản lý hiện tại có liên quan đến Nhà nước. Trường hợp chính sách quản lý
của Nhà nước thay đổi có thể làm cho giá trị của bất động sản thay đổi.
+ Khách hàng và các bên liên quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của các
thơng tin và tài liệu liên quan tới bất động sản cần thẩm định giá đã cung cấp cho công
ty trong quá trình thẩm định giá.
-

Xác định thời điểm thẩm định giá: Thẩm định viên sẽ căn cứ, xuất phát từ yêu

cầu của khách hàng xem họ yêu cầu bất động sản được thẩm định giá vào thời điểm nào
để tiến hành xác định thời điểm thẩm định bất động sản cho phù hợp.
-

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá: dựa vào ngân hàng thông

tin và dữ liệu của công ty.


17

Trong bước tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, công ty đã hầu như
bỏ qua việc phân tích sơ bộ những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm
định giá cũng như đưa ra những giả thiết và những điều kiện hạn chế đối với yêu cầu và
mục đích thẩm định giá của khách hàng, giới hạn về tính pháp lý và thơng tin sử dụng
để đưa ra kết quả. Ví dụ như: nguồn thơng tin khơng đầy đủ, tính chính xác khơng cao,
hay do tính chủ quan của người thẩm định giá sẽ ảnh hưởng như thế nào đến kết quả
thẩm định giá bất động sản của khách hàng.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:
a. Căn cứ theo hợp đồng thẩm định giá bất động sản được kí kết giữa cơng ty và
khách hàng yêu cầu thẩm định, tổ thẩm định giá sẽ tiến hành thẩm định hiện trạng,
khảo sát thị trường thành phố Hà Nội, tham khảo bảng giá đất thuộc địa bàn có liên
quan tới tài sản cần thẩm định giá mà khách hàng yêu cầu, pháp lý tài sản thẩm định
như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về ngày cấp, cơ quan cấp, nguồn gốc sử dụng,
mục đích sử dụng và thời hạn...
b. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của bất động sản cần thẩm
định, tổ thẩm định sẽ tiến hành xác định cơ sở giá trị thẩm định giá, nguyên tắc trong
thẩm định giá, các căn cứ (văn bản pháp luật quy định) và lựa chọn phương pháp thẩm
định giá phù hợp. Cụ thể: Trong hoạt động thẩm định giá của mình, Cơng ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội thường sử dụng 4 phương pháp là: phương
pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư để
thẩm định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh được công ty sử dụng khá nhiều trong hoạt động thẩm
định giá bất động sản, thường được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, bởi
tính đơn giản của phương pháp và khả năng thuyết phục được khách hàng cao do các
thông tin để thẩm định giá thường mang tính thị trường.
- Phương pháp chi phí thường được cơng ty sử dụng để thẩm định giá các bất
động sản ít khi xảy ra giao dịch mua bán trên thị trường; khó dự đoán được các khoản
thu nhập của các bất động sản này hoặc sử dụng để xác định giá trị công trình xây dựng
trên đất.
Thực tế khi sử dụng phương pháp chi phí, cơng ty thường sử dụng kết hợp với

các phương pháp khác như phương pháp so sánh. Theo đó giá trị bất động sản là tổng


18

của giá trị quyền sử dụng đất (sử dụng phương pháp so sánh) với giá trị cịn lại của
cơng trình xây dựng trên đất (phương pháp chi phí).
- Phương pháp thu nhập thường được công ty sử dụng để thẩm định giá các bất
động sản tạo ra được thu nhập rịng trong tương lai (có thể biết trước hoặc có thể dự
báo một cách khá chính xác khoản thu nhập mà bất động sản mang lại trong tương lai).
- Phương pháp thặng dư thường được công ty sử dụng để đánh giá các bất động
sản có tiềm năng phát triển.
c. Xác định tài liệu cần thu thập về thị trường, bất động sản và tài liệu so sánh.
Tổ thẩm định đề ra kế hoạch thu thập thông tin cụ thể như:
- Xác định các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm:
các tài liệu về tài sản mục tiêu, các căn cứ so sánh, các văn bản pháp lý, các tài liệu về
bất động sản so sánh, động thái thị trường.
- Xác định các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài
liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
- Lập chương trình, thời gian biểu công tác, gồm:
+) Lập danh mục và sắp thứ tự các cơng việc: thu thập và phân tích số liệu thu
thập được. Phân công số lượng thẩm định viên cho từng nhiệm vụ (04 nhân viên phụ
trách khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin thị trường về bất động sản cần thẩm
định, kiểm tra đối chiếu hồ sơ pháp lý. 02 thẩm định viên tiến hành phân tích thông tin,
xem xét các thông tin và so sánh ước tính kết quả...)
+) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, công ty đã không chú ý nhiều đến việc
lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm
cũng như thời gian thực hiện từng bước hay tồn bộ thời gian cho cơng tác thẩm định
giá. Tuy đây chỉ là một bước chuẩn bị những cũng đóng một vai trị khá quan trọng

trong việc sắp xếp và rút ngắn thời gian, tiến độ nghiên cứu cần thiết cho q trình
thẩm định giá của cơng ty.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:


19

a. Nghiên cứu hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp để tiến hành thẩm định
hiện trạng và ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tài sản. Cụ thể về:
- Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá: vị trí, hướng, diện tích,
hiện trạng sử dụng, cơng trình trên đất, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp,
thoát nước, viễn thơng, điện, đường…), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi
đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
- Đối với cơng trình xây dựng dở dang, tổ thẩm định sẽ kết hợp khảo sát thực địa
với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Thơng tin về các bất động sản so sánh như: vị trí, quy mơ tài sản, giá giao bán
đã bao gồm cơng trình trên đất, giá thương lượng đã bao gồm cơng trình trên đất, tổng
diện tích đất, tổng diện tích sàn, giá trị cơng trình trên đất, giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đơn giá đất, vị trí trên bản đồ địa chính, đơn giá sau khi điều chỉnh…
b. Phân tích, đánh giá tình trạng thực tế tại thời điểm và địa điểm thẩm định
giá, tiến hành chiếu chụp hiện trạng tài sản và tham khảo, nghiên cứu, so sánh giá trị
thị trường bất động sản tại thời điểm thẩm định giá.
Có thể thấy trong bước khảo sát thị trường và thu thập thông tin, tổ thẩm định giá
đã tiến hành một các quy củ, bài bản, cẩn thận và đúng trình tự. Điều này khơng những
góp phần nâng cao tính chính xác của các kết quả thẩm định giá mà cịn đem lại hiệu
quả cao cho cơng tác thẩm định giá và đảm bảo uy tín của cơng ty với khách hàng.
Bước 4: Phân tích thơng tin, lên kết quả sơ bộ và trình duyệt người sốt xét
về giá trị của bất động sản thẩm định giá:
Trên cơ sở thông tin điều tra và thu thập được, các thành viên thẩm định giá tiến

hành phân tích những thông tin thu thập từ việc khảo sát thực tế hiện trường như: tình
trạng thực tế của bất động sản cần thẩm định giá và thông tin về các bất động sản so
sánh để tiến hành so sánh, ước tính giá trị của bất động sản và ứng dụng các phương
pháp thẩm định giá bất động sản đã lựa chọn.
Sau khi điều chỉnh và tính tốn mức giá cho bất động sản cần thẩm định giá,
thẩm định viên sẽ trình duyệt cho người soát xét về giá trị của bất động sản thẩm định
giá.
Trong bước này, nhờ việc kiểm tra lại các hồ sơ bất động sản, các số liệu liên
quan đến bất động sản cũng như tính xác thực của các thông tin cần so sánh đã giúp cho


20

kết luận thẩm định giá của công ty thể hiện đúng những thơng tin theo thực tế, mang
tính mơ tả, dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của bất động sản cần
thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá có được cũng dựa trên những thơng tin được trình
bày theo một trình tự khá logic và hợp lý nên tính chính xác tương đối cao.
Bước 5: Lập hồ sơ báo cáo, chứng thư thẩm định giá:
- Thẩm định viên tiến hành lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá. Báo cáo kết quả
thẩm định giá sẽ thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mơ tả và dựa
trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua việc thẩm định giá.
Những thông tin này được tổ thẩm định giá trình bày theo một trình tự logic, hợp lý, từ
mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tích
những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết
quả thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá
trình thẩm định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến
giá trị tài sản. Nội dung chi tiết trong báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo
đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của
khách hàng. Tuy nhiên, báo cáo và chứng thư thẩm định giá vẫn có đầy đủ những nội
dung cơ bản đã quy định tại Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 04 (TCTĐGVN

04).
- Thẩm định viên kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả thẩm định giá thông qua
lãnh đạo của công ty.
Bước 6: Cung cấp kết quả thẩm định và tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách
hàng:
- Sau khi được lãnh đạo công ty phê duyệt, cán bộ đơn vị thẩm định giá bàn giao
kết quả thẩm định giá cho khách hàng yêu cầu thẩm định giá. Việc bàn giao sẽ ghi rõ
ngày, giờ bàn giao.
- Khách hàng nhận kết quả thẩm định giá phải ký nhận vào sổ theo dõi.
- Sau đó cơng ty sẽ tiếp nhận ý kiến của khách hàng.
Bước 7: Phát hành báo cáo, chứng thư và hoàn thành việc thẩm định giá:
- Sau khi tiếp nhận ý kiến khách hàng, nếu không cịn gì cần sửa đổi trong kết
quả thẩm định giá, đơn vị thẩm định giá phát hành biên bản bàn giao chứng thư (chứng
thư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau, 02 bản bàn giao