Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công ty cổ phần tập đoàn công nghiệp thiên phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng tân thịnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
*****

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN CƠNG
NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
CAO TẦNG TÂN THỊNH”

Họ và tên sinh viên:
Nguyễn Chí Cường
Mã sinh viên :
CQ503206
Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

HÀ NỘI, NĂM 2012


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
DAĐT
LNTT
LNST

: Bất động sản
: Dự án đầu tư
: Lợi nhuận trước thuế
: Lợi nhuận sau thuế

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
chúng ta đã và đang từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Chính vì vậy mơi
trường kinh doanh ngày càng có sự cạnh tranh hết sức khốc liệt, nền kinh tế ngày càng
có tính sàng lọc cao. Các doanh nghiệp trong nước sẽ phải không ngừng nâng cao chất
lượng sản phẩm cũng như cách thức quản lý của mình mới mong tồn tại và phát triển
trong nền kinh tế hiện nay. Trong bối cảnh đó thì vấn đề đầu tư có hiệu quả càng có ý
nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết. Để các dự án đầu tư mang lại hiệu quả cao thì việc
nghiên cứu, đánh giá, phân tích các khía cạnh về kinh tế, xã hội, mơi trường, tài
chính...là việc làm rất quan trọng. Trong đó đánh giá phân tích tài chính của dự án là
việc thường được quan tâm nhất vì đứng trên góc độ chủ đầu tư, họ lấy lợi nhuận làm
mục tiêu chính.
Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mang tính
đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xây dựng cũng
như thời gian thu hồi vốn dài...cho nên việc phân tích tài chính trong các dự án kinh
doanh bất động sản là đặc biệt quan trọng, khơng chỉ đối với chính các dự án mà còn
đối với sự tồn vong của doanh nghiệp. Tuy nhiên thực tế ở Việt Nam, công tác phân
tích tài chính dự án của các doanh nghiệp chưa thực sự mang lại hiệu quả cao, việc
phân tích chưa sát thực tế nên gây ra thua lỗ cho nhiều dự án, có dự án đang thực hiện
thì phải tạm dừng giữa chừng, gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư cũng như xã hội.
Công ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú là cơng ty chun sản xuất và
phân phối sản phẩm cửa cuốn, cửa nhựa, cửa lõi thép gia cường, dây và cáp điện.
Trong thời gian gần đây công ty định hướng mở rộng thêm một số ngành nghề kinh
doanh, trong đó có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Và để khẳng định được
thương hiệu của mình đồng thời mang về cho cơng ty nguồn lợi nhuận cao vì vậy cơng
ty cần phải hoàn thiện và khắc phục những mặt hạn chế trong cơng tác phân tích tài
chính các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của mình.
Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên khi được thực tập ở cơng ty, với sự giúp

đỡ nhiệt tình của Ths.Nguyễn Thị Hải Yến cùng các anh chị phòng Kinh Doanh Bất


Động Sản của cơng ty cổ phần tập đồn cơng nghiệp Thiên Phú nên em đã chọn đề tài
“Nâng cao chất lượng cơng tác phân tích tài chính dự án tại cơng ty Cổ Phần Tập
Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”
làm chuyên đề thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân
Thịnh” ở 108 Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do cơng
ty cổ phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cơng tác phân tích tài chính dự án
đầu tư “tịa nhà cao tầng Tân Thịnh”.
3. Đối tượng
- Các vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản.
- Cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư của cơng ty cổ phần tập đồn cơng
nghiệp Thiên Phú.
- Định hướng cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại cơng ty Cổ Phần Tập
Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án tòa cao tầng Tân Thịnh
4. Phạm vi nghiên cứu
Phân tích tài chính dự án đầu tư “tịa nhà cao tầng Tân Thịnh” ở 108 Phan Bội
Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do cơng ty cổ phần Tập Đồn
Cơng Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong qua trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập các tài liệu về hoạt động, về cơng tác
phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng
Nghiệp Thiên Phú, và các thông tin khác như sách, báo, internet, các văn bản pháp luật,

các quy định Nhà nước về về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh các số các số liệu, chỉ tiêu
về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, với các số liệu, chỉ tiêu của cơ quan
Nhà nước


- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các thông tin sau khi đã thu thập, để đánh
giá về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của cơng ty Cổ Phần Tập
Đồn Cơng Nghiệp Thiên Phú.
6. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, mục lục và tài liệu tham khảo,
nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án của cơng ty Cổ Phần Tập Đồn
Cơng Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”
Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng cơng tác
phân tích tài chính dự án của cơng ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Phiên Phú qua
nghiên cứu dự án “tịa nhà cao tầng Tân Thịnh”.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các anh chị cán bộ của phòng Kinh
Doanh Bất Động Sản của công ty Cổ Phần Tập Đồn Cơng Nghiệp Phiên Phú và các
thầy cơ giáo trong bộ môn, đặc biệt là Ths.Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình chỉ bảo,
giúp đỡ em hồn thành chun đề này.
Mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình độ và kinh nghiệm còn hạn chế nên
chuyên đề của em sẽ khơng tránh khỏi có nhiều thiếu sót, mong thầy cơ và các bạn góp
ý thêm để chun đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2012
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Chí Cường

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các vấn đề chung về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản
a. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như
vậy thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó)
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền
với nhà ở và cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phịng…
+ Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng như: đường xa, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy
điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động của cơng
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình;
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;


+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
b. Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS cịn có những đặc điểm cụ
thể sau:
- BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng có khả năng
di dời được.
- BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn
liền với sự trường tồn của đất đai.
- Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm.
- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
- Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
- Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
Nhà nước.
- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
a. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để
tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và
thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.


- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của
một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho
cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ
thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: hoạt động kinh doanh bất động sản
(BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong đó kinh doanh
BĐS là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua
BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh
lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường
BĐS.
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những
đối tượng là BĐS trong một khoảng thời giai xác định.
b. Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Dự án đầu tư cơng trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, có tác
động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các môi trường kinh tế, xã hội. Vì vậy khi quyết định
đầu tư phải tính tốn kỹ và xem xét đến mọi ảnh hưởng tích cực và tiêu cực của nó từ
đó để thu được hiệu quả tối ưu nhất. Mọi dự án đầu tư đều phải được phân tích trên hai
khía cạnh, đó là khía cạnh tài chính và khía cạnh kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư cơng trình BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có
rất nhiều rủi ro như rủi ro về tỷ giá, lạm phát, chính sách pháp luật, thiên tai… Vì vậy,
trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố

đó, từ đó có các phương án hành động để giảm thiểu các rủi ro và dự án đầu tư vẫn đạt
được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến
giá trị thời gian của các dịng tiền.
- Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự
án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý,
quản lý nguồn vốn một cách khoa học để đảm bảo cho việc thực hiện dự án khơng gặp
khó khăn, tiến độ thi công của dự án được đảm bảo.


- hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật. Các yếu tố về luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật về xuất nhập
khẩu…có các tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tài chính của
chủ đầu tư và các bên liên quan.
1.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án
Đối với quốc gia:
- BĐS luôn chiếm giữ một vị trí vơ cùng quan trọng, là nền tảng đối với sự tồn
tại và phát triển của một quốc gia. Đầu tư BĐS là tạo điều kiện để phát triển các ngành
sản xuất, kinh doanh khác. Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng
ln giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia, nó phải luôn
đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trị tạo ra mặt bằng sản xuất
kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Để có
một nền cơ sở hạ tầng tốt ngồi quản lý chất lượng thì phải tạo ra tính đồng bộ của nó,
và đầu tư theo dự án chính là góp phần tạo ra sự đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Đầu tư theo dự án giúp Nhà Nước dễ dàng trong việc quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản cũng như định hướng phát triển kinh tế xã hội.
- Đầu tư theo dự án góp phần ổn định quy hoạch đô thị giúp cho đô thị đẹp hơn,
tiết kiệm chi phí đất đai, sử dụng đất một cách có hiệu quả hơn.
- Đầu tư theo dự án còn giúp tăng thêm ngân sách Nhà Nước thông qua việc thu
thuế.
- Tăng nguồn cung cho thị trường BĐS nói riêng và làm tăng của cải xã hội nói

chung.
- tạo điều kiện cho các ngành nghề kinh doanh khác phát triển.
Đối với nhà đầu tư:
- Tiết kiệm được chi phí đầu tư do Nhà Nước đang có các chính sách ưu đãi về
đầu tư dự án, đặc biệt là các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Tiết kiệm được chi phí nhờ tính kinh tế của sản xuất vĩ mơ.
- Mang lại thương hiệu, đẳng cấp và tiền bạc cho chủ đầu tư.
Đối với người dân:


- Tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người tiêu dùng ở tất cả các tầng lớp xã hội vì
hầu như các sản phẩm của dự án đều đều có các mức giá khác nhau phù hợp với nhiều
đối tượng khác nhau trong xã hội.
- Tạo ra không gian tốt hơn cho sự tồn tại, làm việc, nghỉ ngơi của người dân.
- Giúp cải thiện, nâng cao đời sống người dân, giải quyết các vấn đề xã hội như
các dự án chung cư cho người thu nhập thấp, khu tái định cư,..
- Tạo điều kiện cho người dân phát triển các dịch vụ ở các đô thị.
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá biệt:
BĐS là các tài sản không di dời được, nó có vị trí địa lý cố định, có giới hạn về khơng
gian và diện tích mà mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những điều kiện kinh tế - xã hội,
phong tục tập qn, tín ngưỡng khác nhau vì vậy các hoạt động kinh doanh BĐS ở các
vùng miền này cũng mang các đặc tính khác nhau.
- Sản phẩm của kinh doanh BĐS là các BĐS, có giá trị lớn, lâu bền, sản xuất
đơn chiếc. Quá trình sản xuất trải qua nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian, nguồn vốn
lớn vì vậy kinh doanh BĐS phải có chiến lược dài hạn, rõ ràng, xem xét trên nhiều góc
độ, phải có trình độ quản lý và trình độ chun mơn nghiệp vụ nhất định.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa mang tính đa ngành vừa mang tính đặc thù.
Tính đa ngành được thể hiện qua việc quá trình sản xuất kinh doanh liên quan đến các
ngành, các lĩnh vực khác nhau như: xây dựng, marketing, tư vấn, luật pháp, quản lý tài

chính, quản lý BĐS…; Tính đặc thù được thể hiện qua việc BĐS mang tính độc quyền
do các đặc tính của chính BĐS quy định (tính khan hiếm, tính dị biệt,…), thị trường
BĐS là thị trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu…
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của các yếu tố pháp
luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi quốc gia vì vậy
Nhà Nước nắm quyền quản lý BĐS. Nhà nước quản lý BĐS góp phần bảo đảm an tồn
cho các giao dịch đồng thời giúp điều tiết thị trường BĐS, làm cho thị trường phát triển
đúng hướng. Bất cứ một chính sách pháp luật nào ra đời đều có thể ảnh hưởng đến việc
kinh doanh BĐS, chính vì thế các nhà đầu tư luôn phải nắm rõ và thường xuyên cập
nhật các thơng tin về chính sách pháp luật đặc biệt là các quyết định quy hoạch của
Nhà Nước.


1.2. Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là q trình tính tốn, đánh giá, phân tích các
chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm
giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
1.2.1.2. Mục đích
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá
trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt
tài chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mơ đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ
cho dự án).
- Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi
phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản
ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư.

- Đánh giá độ an tồn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh tốn các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả
năng trả nợ;
+ An tồn cho các kết quả tính tốn hay nói một cách khác là xem xét tính
chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động
theo hướng khơng có lợi.
1.2.1.3. Vai trị
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thơng tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết
định có nên đầu tư khơng dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính của chủ
đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong
quá trình lập dự án đầu tư. Khơng những vậy, phân tích tài chính cịn là sự quan tâm


của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản của mình
với chi phí rẻ nhất.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước:
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem
xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại
càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án:
Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. Một
dự án được đánh giá khả thi về mặt tài chính khi nó có khả năng trả nợ, có nghĩa là dự
án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an tồn cao về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính cịn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội:
Mặc dù phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có những điểm khác nhau
nhưng đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ
ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với
các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi

ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi
ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như
lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.
1.2.1.4. yêu cầu
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trị của phân tích tài chính, u cầu
đặt ra trong phân tích tài chính là:
- Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục
tiêu phân tích;
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản
ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
1.2.3. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
 Khái niệm tổng mức đầu tư
Để triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư phải tính tốn lượng vốn cần thiết cho dự
án. Trong mỗi dự án đầu tư, việc tính số vốn cần thiết cho từng hạng mục đầu tư và


trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư giúp các nhà đầu tư tính được tổng nhu cầu
về vốn và đó cũng là căn cứ để các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn tài trợ cho dự án, tính
tốn hiệu quả đầu tư và xác định thời gian hoàn vốn.
Tổng mức đầu tư: là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng
trình, được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình
phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh
tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng cơng trình được xác định
phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa
chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực
hiện đầu tư xây dựng cơng trình.
 Tổng mức đầu tư bao gồm:

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các cơng trình xây dựng; chi
phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình
chính, cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi cơng.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ (kể cả thiết bị cơng
nghệ cần sản xuất, gia cơng); chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt
và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí và
các chi phí có liên quan khác.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa,
vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải
phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử
dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý
việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án
đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng, bao
gồm:
+ Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc báo
cáo kinh tế - kỹ thuật;


+ Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọn phương
án thiết kế kiến trúc;
+ Chi phí tổ chức thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc
trách nhiệm của chủ đầu tư;
+ Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
+ Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật,
thiết kế bản vẽ thi cơng, dự tốn cơng trình;
+ Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;

+ Chi phí tổ chức đảm bảo an tồn, vệ sinh mơi trường của cơng trình;
+ Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng cơng trình;
+ Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng cơng trình
theo u cầu của chủ đầu tư;
+ Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực
và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng cơng trình;
+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh tốn, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình;
+ Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao cơng trình;
+ Chi phí khởi cơng, khánh thành, tun truyền quảng cáo;
+ Chi phí tổ chức thực hiện các cơng việc quản lý khác.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:
+ Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;
+ Chi phí khảo sát xây dựng;
+ Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
+ Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;
+ Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;
+ Chi phí thiết kế xây dựng cơng trình;
+ Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng, chi phí thẩm tra
tổng mức đầu tư, dự tốn cơng trình;


+ Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa
chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát
lắp đặt thiết bị;
+ Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường;
+ Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng cơng trình;

+ Chi phí kiểm sốt chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
+ Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự tốn cơng
trình, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng cơng trình, hợp đồng trong hoạt
động xây dựng,...
+ Chi phí tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);
+ Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;
+ Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng cơng trình theo
u cầu của chủ đầu tư;
+ Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và
chứng nhận sự phù hợp về chất lượng cơng trình;
+ Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp
th tư vấn);
+ Chi phí quy đổi chi phí đầu tư xây dựng cơng trình về thời điểm bàn giao,
đưa vào khai thác sử dụng;
+ Chi phí thực hiện các cơng việc tư vấn khác.
- Chi phí khác: là những chi phí khơng thuộc các nội dung quy định tại điểm
nêu trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình, bao gồm:
+ Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ;
+ Chi phí bảo hiểm cơng trình;
+ Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;
+ Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng cơng trình;
+ Chi phí đảm bảo an tồn giao thơng phục vụ thi cơng các cơng trình;
+ Chi phí hồn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi cơng cơng trình;
+ Chi phí kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;


+ Chi phí nghiên cứu khoa học cơng nghệ liên quan đến dự án; vốn lưu động
ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay
trong thời gian xây dựng; chi phí cho q trình chạy thử khơng tải và có tải
theo quy trình cơng nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được;

+ Các khoản phí và lệ phí theo quy định;
+ Một số khoản mục chi phí khác.
- Chi phí dự phịng bao gồm: chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng cơng việc
phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án.
+ Chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng cơng việc phát sinh được tính bằng
tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác.
+ Chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện
dự án (tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ số giá xây
dựng.
Đối với các dự án sử dụng vốn ODA, ngồi các nội dung được tính tốn trong tổng
mức đầu tư nói trên, cịn được bổ sung các khoản mục chi phí cần thiết khác cho phù
hợp với tính chất, đặc thù của loại dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn này theo
các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan.
 Phương pháp tính tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng
cơng trình (báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật theo một
trong các phương pháp sau đây:
Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng thức sau:
V = GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
- V: tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- GXD : chi phí xây dựng;
- GTB : chi phí thiết bị;


- GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- GQLDA: chi phí quản lý dự án;
- GTV : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- GK : chi phí khác;
- GDP : chi phí dự phịng.
Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng trình,
hạng mục cơng trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn
Trong đó:
- n: số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.
Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình được xác định theo công
thức sau:
m
GXDCT = (∑QXDj x Zj + GQXDK) x (1 + TGTGT-XD)
j=1
Trong đó:
- QXDj: khối lượng cơng tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cấu chính thứ j của
cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án (j=1m);
- Zj: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấu chính
thứ j của cơng trình. Đơn giá có thể là đơn giá xây dựng cơng trình đầy đủ hoặc giá xây
dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp và cả chi phí chung, thu nhập chịu
thuế tính trước). Trường hợp Zj là giá xây dựng cơng trình khơng đầy đủ thì chi phí xây
dựng cơng trình, hạng mục cơng trình được tổng hợp theo Bảng 3.1 Phụ lục số 3 của
Thơng tư này;
- GQXDK: chi phí xây dựng các cơng tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lại của
cơng trình, hạng mục cơng trình được ước tính theo tỷ lệ (%) trên tổng chi phí xây
dựng các cơng tác xây dựng chủ yếu hoặc tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu
chính của cơng trình, hạng mục cơng trình.

Tuỳ theo từng loại cơng trình xây dựng mà ước tính tỷ lệ (%) của chi phí xây dựng
các cơng tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lại của cơng trình, hạng mục cơng
trình.
- TGTGT_XD: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng.
Xác định chi phí thiết bị
Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án và nguồn thông tin, số liệu có được có thể
sử dụng một trong các phương pháp sau đây để xác định chi phí thiết bị của dự án:
 Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công
nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị tồn bộ dây chuyền cơng
nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng thì chi phí
thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình thuộc dự án.
 Trường hợp dự án có thơng tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền
công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị (G TB) của
dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này.
 Trường hợp dự án chỉ có thơng tin, dữ liệu chung về cơng suất, đặc tính kỹ thuật
của dây chuyền cơng nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định theo chỉ tiêu
suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị cơng suất hoặc năng lực phục vụ của cơng
trình, và được xác định theo công thức:
GTB = STB x N + CCT-STB
Trong đó:
- STB: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị cơng suất,
năng lực phục vụ của cơng trình thuộc dự án;
- CPCT-STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của
cơng trình thuộc dự án.
Hoặc dự tính theo báo giá của nhà cung cấp, nhà sản xuất hoặc giá những thiết bị
tương tự trên thị trường tại thời điểm tính tốn hoặc của cơng trình có thiết bị tương tự
đã và đang thực hiện.
Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (G BT, TĐC) được xác định theo khối lượng
phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của nhà nước về giá

bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng cơng trình, được cấp có thẩm


quyền phê duyệt hoặc ban hành.
Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí
khác:
Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) và chi phí khác
(GK) được xác định bằng cách lập dự tốn hoặc tính theo định mức chi phí tỷ lệ. Tổng
các chi phí này (khơng bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu
động ban đầu) cũng có thể được ước tính từ 1015% của tổng chi phí xây dựng và chi
phí thiết bị của dự án.
Vốn lưu động ban đầu (VLD) (đối với các dự án sản xuất, kinh doanh) và lãi vay
trong thời gian thực hiện dự án (LVay) (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùy theo
điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác
định.
Xác định chi phí dự phịng:
Chi phí dự phịng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phịng cho yếu tố
khối lượng cơng việc phát sinh (G DP1) và chi phí dự phịng do yếu tố trượt giá (G DP2)
theo cơng thức:
GDP= GDP1 + GDP2
Chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh G DP1 xác định theo
công thức sau:
GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps
Trong đó:
- Kps: hệ số dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh là 10%.
Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dự phịng cho
khối lượng cơng việc phát sinh Kps = 5%.
Khi tính chi phí dự phịng do yếu tố trượt giá (G DP2) cần căn cứ vào độ dài thời gian
thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời
gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại cơng trình và khu vực xây

dựng. Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:
T
GDP2 =  (Vt - LVayt){[1 + (IXDCTbq I XDCT )]t - 1}
t=1
Trong đó:


- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T) ;
- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;
- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.
- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình qn tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây
dựng cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính
tốn (khơng tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu,
nhiên liệu và vật liệu xây dựng);
I XDCT

: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và
quốc tế so với mức độ trượt giá bình qn năm đã tính.
Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục
vụ của cơng trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình:
Trường hợp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng
lực phục vụ của công trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng (S XD) và
suất chi phí thiết bị (STB) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tư xây dựng
cho từng cơng trình thuộc dự án và tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
V = GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP
Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án (G XD) bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng trình,
hạng mục cơng trình thuộc dự án được xác định theo công thức:
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn

Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình (G XDCT) được xác định theo
công thức sau:
GXDCT = SXD x N + CCT-SXD
Trong đó:
- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị cơng suất sản xuất, năng lực phục
vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của cơng trình, hạng
mục cơng trình thuộc dự án;
- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc
chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn
vị cơng suất, năng lực phục vụ của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án;