Thực trạng định giá thế chấp tại ngân hàng vpbank

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN................................................................................................................................ 3
I, Khái quát chung về Bất Động Sản thế chấp.............................................................3
1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS thế chấp.................................................3
1.1 Khái niệm về cho vay thế chấp......................................................................3
1.2.BĐS thế chấp.................................................................................................4
1.2.1.Khái niệm và những đặc điểm của BĐS..................................................4
1.2.2. Phân loại BĐS thế chấp..........................................................................6
2.Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp.................................................................................6
II, Các phương pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá thế chấp BĐS..............7
1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá thế chấp BĐS..............................................7
2. Các căn cứ định giá...............................................................................................8
3. Nguyên tắc định giá BĐS....................................................................................10
3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất....................................................10
3.2. Nguyên tắc cung - cầu................................................................................11
3.3. Nguyên tắc thay đổi....................................................................................11
3.4. Nguyên tắc dự báo......................................................................................11
3.5. Nguyên tắc cạnh tranh................................................................................11
3.6. Nguyên tắc đóng góp..................................................................................12
3.7. Nguyên tắc thay thế....................................................................................12
3.8. Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất.........................................................12
4. Các phương pháp định giá BĐS, vận dụng trong định giá BĐS thế chấp................14
4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp....................................................................14
4.1.1. Cơ sở của phương pháp........................................................................16


4.1.2. Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh......................18
4.1.3. Những hạn chế và điều kiện cần có khi sử dụng phương pháp định giá
so sánh...........................................................................................................21

4.1.4. Vận dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá thế chấp...........22
4.2. Phương pháp chi phí (Phương pháp giá thành hay phương pháp thầu
khoán)................................................................................................................ 23
4.2.1. Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng..............................................24
4.2.2. Các phương pháp xác định chi phí.......................................................25
4.2.3. Các bước thực hiện phương pháp chi phí.............................................26
4.2.4. Những hạn chế của phương pháp chi phí.............................................27
4.2.5. Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp.................28
4.3. Phương pháp vốn hóa.................................................................................29
4.3.1. Cơ sở lý luận của phương pháp............................................................29
4.3.2. Các nguyên tắc định giá được sử dụng trong phương pháp vốn hóa....30
4.3.3. Các phương pháp vốn hóa....................................................................31
4.3.4. Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hóa..........................32
4.3.5. Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá BĐS thế chấp..................32
5. Quá trình định giá................................................................................................33
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG VPBANK.........................................................................................................38
I. Một số nét khái quát về ngân hàng VPBank..........................................................38
1. Quá trình hình thành và phát triển.........................................................................38
2. Chức năng nhiệm vụ............................................................................................39
3. Cơ cấu tổ chức....................................................................................................40
4. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây.................42
4.1. Tình hình hoạt động tín dụng trong năm trước năm 2013...........................42
4.2. Tình hình hoạt động năm 2013...................................................................43


5. Mục tiêu và phương hướng hoạt động..................................................................44
II, Tình hình định giá thế chấp tại VPBank...............................................................45
1. Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác thẩm định tài sản thế chấp trong hoạt động tín
dụng....................................................................................................................... 47

2. Quy định của Ngân hàng VPBank về thế chấp BĐS..............................................48
2.1. Đối với đất, công trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình..........................48
2.2 Đối với đất, cơng trình trên đất của tổ chức.................................................49
3. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank.......................................51
3.1. Nội dung quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank.............51
3.1.1. Về mặt lý thuyết...................................................................................51
3.1.2. Về mặt thực tế..........................................................................................57
3.2. Đánh giá về công tác định giá BĐS thế chấp tại VPBank.................................63
3.2.1.Ưu điểm................................................................................................63
3.2.2. Nhược điểm..........................................................................................65
3.2.3. Nguyên nhân của những ưu và nhược điểm trong công tác định giá tại
VPBank..........................................................................................................66
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BĐS BẢO ĐẢM TẠI VPBANK...................................................................................70
1. Quan điểm của VPBank về định giá BĐS thế chấp.................................................70
2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
VPBank.....................................................................................................................72
KẾT LUẬN CHUNG...................................................................................................78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................79


1

LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn nền kinh tế đang không ngừng phát triển thì vai trị của hoạt
động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiên nay là rất lớn. Nó đóng vai trị
trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ thúc
đẩy sự phát triển của kinh tế.
Tuy nhiên Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh vượng (VPBank)
cũng như tất cả các Ngân hàng Thương mại khác đều định hướng kinh doanh

trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy mà vấn đề an tồn trong hoạt
động tín dụng là một địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an
tồn của tịan hệ thống Ngân hàng, mà khi tiến hành cho vay vốn khách hàng
phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài
sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là BĐS. Đây là tài sản
có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn.
Hoạt động tín dụng, cho vay thế chấp đã xuất hiện từ lâu trong nền kinh tế và
cũng đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, tuy
nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là BĐS còn
nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ.
Chính từ những vấn đề trên em xin chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp
nhằm hồn thiện cơng tác định giá thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ
phần Việt Nam Thịnh vượng (VPBank)”.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cơ sở lý luận khoa
học, các phương pháp thường được sử dụng trong định giá BĐS thế chấp và thực
trạng cũng như đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tại
Ngân hàng VPBank.


2

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS đảm bảo
tại VPBank, trong đó tập trung vào việc phân tích các phương pháp định giá
BĐS mà Ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng
VPBank; nhưng các phương pháp định giá được minh chứng cụ thể tại chi nhánh
Hà Nội trong những năm vừa qua.
Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp
thống kê, phân tích tổng hợp q trình nghiên cứu. Chun đề đã nghiên cứu một
cách có hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiền về định giá BĐS thế chấp và

đó là cơ sở hồn thiện các hoạt động này trong tương lai.
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp
nghiên cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì chun đề ngồi lời mở đầu, kết
luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, cịn có kết cấu như sau:
- Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về định giá thế chấp BĐS
- Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Ngân hàng VPBank
- Chương 3: Các giải pháp nhằm hoạn thiện công tác định giá BĐS thế
chấp tại Ngân hàng VPBank.
Do trình độ và thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót và nhiều vấn
đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ
môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hồn chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản đảm
bảo – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có
thể hồn thành đề tài luận văn của mình một cách tốt nhất.


3

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
I, Khái quát chung về Bất Động Sản thế chấp
1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS thế chấp
1.1 Khái niệm về cho vay thế chấp
Ngân hàng thương mại hoạt động dưới hình thức là trung gian tài chính
trong nền kinh tế quốc dân, nó đóng vai trị rất quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội. Ngân hàng thương mại hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ
nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn. Nền kinh tế nước ta đang trong đà phát triển
mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày càng mở rộng quy mơ hoạt động chính vì vậy
mà lượng cầu về vốn kinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao. Do đó mà

vai trị của các ngân hàng thương mại đặc biệt là hoạt động cho vay của Ngân
hàng là rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và xã hội.
Mỗi một khoản vay của các tổ chức tín dụng đều chứa đựng những rủi ro như
thiên tai, hỏa hoạn hay do sự suy thối của thị trường…vậy để đảm bảo an tồn,
hạn chế rủi ro cho những khoản vay trong quá trình hoạt động của mình thì các
ngân hàng thường yêu khách hàng phải có tài sản thế chấp (tài sản bảo đảm).
Cho vay thế chấp bằng BĐS của Ngân hàng thương mại là việc cho vay vốn
của Ngân hàng thương mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được
cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và BĐS của chính khách hàng vay.
Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng thương mại đóng vai trò là bên
nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trị là bên thế
chấp.


4

1.2.BĐS thế chấp
1.2.1.Khái niệm và những đặc điểm của BĐS
Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. BĐS là các tài sản
không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở và các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
BĐS là một tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó có những đặc điểm
chính sau đây:
- Thứ nhất BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và khơng có khả
năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có
đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích khơng gian. Chính điều

này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể; nó chịu ảnh hưởng
lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế.
- Thứ hai BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính bền vững có thể được
hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của cơng trình BĐS, đặc biệt là đất đai có tính
bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ
thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thơng số xây
dựng; cịn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà cơng trình đó đem lại lợi ích
kinh tế cho người sử dụng chúng.
Khi đầu tư cần nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ kĩ thuật,
tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần; giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ
kinh tế thì tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.


5

- Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự giới
hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như giới hạn về quỹ đất của từng đất nước,
từng vùng, từng địa phương cho những dạng hoạt động khác nhau. Diện tích đất
đai giới hạn thì diện tích đất dành cho xây dựng càng hạn chế hơn chính vì vậy
mà trên thị trường quan hệ giữa cung và cầu BĐS luôn trong xu hướng mất cân
bằng, cung lúc nào cũng nhỏ hơn cầu.
- Thứ tư là tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản
xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khơng giống với bất kỳ một BĐS
nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lơ đất, khác nhau về kiến trúc,
hướng, cảnh quan..Do vậy trong đầy tư BĐS phải chú ý đến tính dị biệt để làm
tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu
dùng.
- Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. BĐS là đặc điểm của loài người mà mọi người thì sinh sống ở những lãnh
thổ, vùng miền khác nhau. Mỗi cộng đồng lại có những phong tục, tập quán, thị

hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất cả những yếu tố đó đã ghi dấu ấn vào BĐS. Bản
thân mỗi BĐS còn mang cả yếu tố tâm linh và yếu tố tơn giáo trong đó.
- Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Đặc điểm này có thể nói
là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ
gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó. Chính vì vậy khi định giá một BĐS
người định giá phải có cái nhìn tổng qt xung quanh đối với BĐS cần thẩm
định.
- Thứ bẩy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao,
chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.


6

- Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Mọi hoạt động trong nền kinh tế quốc dân cũng như ngoài
xã hội đều chịu sự chi phối của pháp luật nhưng đối với BĐS thì sự chi phối này
là mạnh mẽ hơn cả. Đó là do BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ
trọng BĐS trong nền kinh tế ln là lớn nhất, vì vậy mà mọi biến động về giao
dịch BĐS trên thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các ngành kinh tế
khác. Để tăng cường vai trị của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu
quả các nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật, các chủ trương, chính
sách nhằm quản lý hoạt động của thị trường BĐS.
1.2.2. Phân loại BĐS thế chấp
Các loại BĐS có thể là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thế chấp
của các Ngân hàng thương mại bao gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp
quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết
hợp đồng thế chấp như hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình
xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
2.Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp
BĐS được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy
định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định
riêng của từng Ngân hàng.


7

- BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử
dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất
đai.
- Các BĐS thế chấp phải là các BĐS được phép giao dịch, tức là tài sản mà
pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS phải khơng có tranh chấp, tức là BĐS khơng có tranh chấp về quyền
sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời
điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp,
khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc BĐS thế
chấp, khơng có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
II, Các phương pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá thế chấp BĐS
1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá thế chấp BĐS
Có nhiều cách định nghĩa về định giá BĐS như:
Định giá là ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Hoặc định giá là nghệ thuật bày tỏ quan
điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể của một BĐS phục vụ cho
mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.
*Sự cần thiết của định giá thế chấp
Định giá BĐS phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi một
mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: định giá cho việc


8

mua BĐS, định giá bán BĐS, định giá BĐS thế chấp, định giá cho thuê, định giá
bảo hiểm, định giá đánh thuế, định giá cho hạch toán, định giá cho thừa kế, định
giá để đầu tư và định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp tại tòa án.
Đối với hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại thì định giá thế
chấp là một khâu quan trọng khơng thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một
khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu tối đa rủi ro cho cho khoản vay
ngân hàng phải yêu người đi vay thế chấp tài sản bảo đảm. Ngân hàng sẽ tiến
hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp trên thị trường để quyết định
khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích của
ngân hàng.
2. Các căn cứ định giá
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS: Chi phí cơ hội của việc sử dụng
BĐS chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất BĐS, nó phản ảnh giá trị thị trường
của BĐS. Nghĩa là BĐS được sử dụng hợp lý cả về vật chất và pháp lý để tạo ra
khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của
BĐS được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trong thị trường, đất được coi
như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào và cơng trình
trên đất được xem như đã được cải thiện. Chính vì vậy mà khi định giá BĐS phải
xem xét đầu tư nào là có giá trị nhất rồi mới xác định giá BĐS.
- Sự thay đổi trong nền kinh tế: BĐS là một nhân tố quan trọng trong nền

kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà những sự biến
động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của BĐS. Những biến đổi này
thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến
động của thị trường BĐS, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa
đặc biệt này. Lượng cung, cầu BĐS hay những giai đoạn đóng băng, giai đoạn


9

bong bóng…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả BĐS vì vậy người định giá
khi tiến hành quá trình đinh giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại
thời điểm đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác.
Một yếu tố tác động nữa là sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh
thần của người dân…Nhu cầu quyết định hành vi tiêu dùng, mỗi một khu vực,
địa phương hoặc những tôn giáo khác nhau lại có những quan điểm khác nhau về
BĐS, vì vậy mà các tiêu chí để đánh giá giá trị BĐS mỗi nơi lại khác nhau,
người định giá phải xem xét đến yếu tố này một các cẩn trọng nhất để đưa ra kết
quả chính xác nhất.
- Sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào khu vực, yếu tố này thể hiện ở sự
thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Để tạo dựng được một
BĐS thì vốn đầu tư bỏ ra là rất lớn, trong khi đó mục đích để sử dụng BĐS lại
rất nhiều chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư khơng thống
nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém.
Sự phù hợp cịn thể hiện trong mối quan hệ giữa các bộ phận cấu thành
nên BĐS, sự bất hợp lý trong bố trí khơng gian ,sự sai lệch trong tỷ lệ nào đó
cũng có thể phá hỏng kiến trúc BĐS. Hay như sự phù hợp giữa BĐS với quần
thể BĐS xung quanh cũng vậy, những tác động ngoại ứng của những BĐS khác
trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS.
- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS chính. Giá trị nhà và giá
trị đất tạo nên BĐS, nó bao gồm quy mơ, vị trí, các quyền lợi pháp lý của BĐS

vì vậy khi định giá phải xem xét tới mọi yếu tố, không chỉ đơn thuần là yếu tố
vật lý mà còn cả các quyền lợi pháp lý của cơng trình BĐS và đất.
- Phải dựa vào khả năng cạnh tranh: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt
nhất. Phân tích cạnh tranh trong cung cầu của BĐS, cạnh tranh nội bộ vùng,


10

trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh
trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng…
- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại: giá trị thị trường của
BĐS là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc
vào từng loại BĐS, trong đầu tư kinh doanh BĐS giá trị đất ngày hơm này mua
có thể thấp hơn trong tương lai.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá thế chấp người đinh giá cần phải
đặc biệt chú ý đến căn cứ về chi phí cơ hội, các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS
chính, căn cứ vào khả năng cạnh tranh và lợi ích BĐS sẽ mang lại trong tương
lai bởi vì ngồi những yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS thì khả năng cạnh
tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai sẽ là những nhân tố chính quyết
đinh giá trị của BĐS đó. Hơn nữa tài sản thế chấp là vật đảo bảo cho những
khoản vay chính vì vậy mà giá trị của nó trong tương lai sẽ thay đổi thế nào sẽ
ảnh hưởng đến sự an toàn của các khoản vay, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của
ngân hàng.
3. Nguyên tắc định giá BĐS
Có rất nhiều nguyên tắc được xem xét đến khi định giá BĐS, dưới đây là
một số nguyên tắc mà định giá viên cần phải chú ý đến trong quá trình làm việc:
3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong

tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được
phản ánh ở 4 mặt sau: về mặt vật chất, pháp luật, sử dụng và về mặt thời gian.


11

Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của
định giá BĐS.
3.2. Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự
tương tác của cung và cầu. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh
hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của BĐS. Vì vậy khi định giá BĐS phải
đánh giá các nhân tố tác động đến cung-cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo
xu hướng vận động của cung-cầu BĐS.
3.3. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể khơng
bao giờ giữ ngun vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã
hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi trường của BĐS, thay
đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về quy mô đầu, chất
lượng đầu tư BĐS...
3.4. Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị ta ln dựa trên các triển vọng tương lai, định giá BĐS
cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người chủ sở hữu BĐS nhận
được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị thị trường của BĐS đó.
3.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ của cạnh tranh khơng gay gắt như các loại hàng hố thơng
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định

giá của BĐS. Các thửa đất có thể khơng giống nhau nhưng chúng có thể thay thế
được cho nhau. Người mua BĐS thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí


12

hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc
một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn.
3.6. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS
tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham
gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS
có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập
thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hố thành giá trị.
3.7. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả
thuận giá cả và thanh toán.Các BĐS tương tự nhau có thể sử dụng để thay thế
cho một BĐS khác nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu hơn.
3.8. Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi
trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc
khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của
thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại
sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
Ngồi ra cịn phải chú ý tới những nguyên tắc khác như: nguyên tắc đánh
giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản, nguyên tắc
cân đối, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi, nguyên tắc

13

tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác, nguyên
tắc nhất quán.
* Áp dụng cho định giá thế chấp
Để việc xác định giá trị cho BĐS đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo
các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi người định giá, giá trị của
BĐS chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh.
Tuy vậy khi áp dụng cho việc định giá thế chấp ngoài việc phải cân nhắc đến
mọi nguyên tắc trên thì người định giá cần phải đặc biệt lưu ý đến những nguyên
tắc sau đây:
- Nguyên tắc thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: việc BĐS
thế chấp đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất thì sẽ giúp giảm thiểu tối đa
rủi ro cho ngân hàng vì những BĐS này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích
đem lại là ổn định và khả năng chuyển nhượng BĐS trên thị trường là khơng
khó. Cho dù người thế chấp khơng đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc bán
BĐS để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các BĐS khác không đạt yêu cầu về sử
dụng cao nhất, tốt nhất.
- Nguyên tắc thứ hai khi định giá thế chấp cần đặc biệt chú ý đến là nguyên
tắc thay đổi nhất là trong điều kiện thị trường BĐS luôn luôn biến động, giá cả
thị trường của BĐS thế chấp cũng vì thế mà thay đổi theo thời gian do sự biến
động của các yếu tố cấu thành nên BĐS (giá đất và giá trị tài sản trên đất). Tuy
nhiên thường thì giá trị của BĐS khơng giảm mà chỉ tăng theo thời gian do giá
đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá tích lũy của cơng
trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vậy điều cốt lõi là người
định giá BĐS thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của BĐS cũng

14

như của thị trường BĐS để có thể ước tính được giá trị của BĐS phù hợp với cả
hiện tại và tương lai.
- Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp tức là khi định giá thế chấp
người định giá cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS như vậy thì
kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của BĐS.
- Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: nếu người định giá am hiểu thị
trường và có đầu óc phán đốn chính xác thì nếu giá cả thị trường trong tương lai
có biến động thì sự thay đổi đó cũng đã được dự báo trước rồi cho nên những rủi
ro khi cho vay vốn có thể tránh được.
4. Các phương pháp định giá BĐS, vận dụng trong định giá BĐS thế
chấp.
4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp so sánh thị
trường, phương pháp này thực hiện định giá bằng cách so sánh một cách trực
tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS khác tương tự được bán trên thị trường. Phương
pháp này được sử dụng khá rộng rãi vì khơng gặp khó khăn về kỹ thuật. Ước
tính được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp
lý công nhận. Tuy nhiên nó địi hỏi người làm cơng tác định giá phải ln tích
lũy kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trường.
Nguyên lý của phương pháp này là giá trị thị trường của BĐS liên quan
chặt chẽ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị
trường.
Chính vì vậy khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm
những thông tin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này có
đặc điểm là tương đối giống với tài sản cần định giá để từ đó phân tích giá bán


15

(hoặc cho thuê) của BĐS đó, kết hợp với những phương pháp điều chỉnh thích
hợp để tìm ra giá trị chính xác của BĐS mục tiêu.
Tiến hành phân tích thơng tin để tìm ra những điểm khác nhau giữa BĐS
mục tiêu và các BĐS được lấy ra để so sánh, đó là các đặc tính của BĐS và các
giao dịch làm cho giá BĐS khác nhau. Có nhiều nhân tố tác động những chủ yếu
là những nhân tố sau đây:
- Tính hợp pháp của BĐS: một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác an tâm hơn
cho nhà đầu tư so với tài sản tương tự không hợp pháp. Trong thực tế giá của
một ngơi nhà có đầy đủ giấy tờ sở hữu hợp pháp sẽ có giá cao hơn một BĐS
tương tự khác những khơng có sổ đỏ do tính rủi ro của BĐS khơng có sổ đỏ là
rất cao.
- Các quyền của BĐS: có thể là tồn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu… yếu
tố này ảnh hưởng đến lợi ích của người sở hữu (có bị giới hạn về quyền sở hữu
hay khơng) chính vì vậy nó cũng sẽ tác động lớn đến giá trị của BĐS. Một BĐS
thuộc toàn quyền sở hữu khi định giá sẽ có được đánh giá cao hơn là đồng sở
hữu với người khác (giấy tờ, thủ tục cũng sẽ bớt rắc rối hơn là 2 người sở hữu trở
lên).
- Vị trí của BĐS: vì đặc điểm của BĐS là có tính cá biệt cao, mỗi một BĐS
lại có một vị trí nhất định mang tính đơn nhất. Thực tế cho thấy vị trí là yếu tố
quan trọng nhất tác động tới giá của một BĐS, hai BĐS có hình dáng, kiến trúc
và công năng giống hệt nhau nhưng được xây dựng tại những vị trí khác nhau thì
giá trị cũng khác nhau. Ví dụ như một ngơi nhà 2 tầng có vị trí đặt tại mặt phố
Hàng Bài bao giờ cũng có giá cao hơn giá của ngơi nhà giống hệt như vậy nhưng
được đặt trong ngõ (cùng phố).


16

- Tình trạng vật chất của BĐS: điều này phụ thuộc vào thời gian sử dụng tài

sản và sự quan tâm, bảo dưỡng của người sử dụng. Hai BĐS tương tự nhau sẽ có
giá trị khác nhau nếu một bên được bảo dưỡng tốt cịn một bên thì khơng, giá trị
sử dụng cũng như giá trị của BĐS được bảo dưỡng thường xuyên sẽ lớn hơn cái
còn lại rất nhiều.
- Mục đích của việc định giá: việc xác định mục đích là yếu tố quan trọng
trong việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp từ đó dẫn đến ước tính chính
xác giá trị của BĐS.
- Yếu tố thời gian: các giao dịch buôn bán trên thị trường diễn ra thường
xyên và tục, hơn nữa do tình trạng lạm phát, cũng như sự thay đổi của cung và
cầu trên thị trường nên giá trị của BĐS tại các thời điểm khác nhau sẽ không
giống nhau nhất là khi thị trường biến động.
Ngồi ra cịn quản chú ý quan tâm đến các yếu tố khác như: điều kiện tài
chính (điều kiện thanh tốn và cách thanh tốn), các chi phí phải thực hiện ngay
sau khi mua BĐS, các đặc điểm kinh tế của BĐS, đặc tính sử dụng, các giá trị
khơng phải là BĐS…
4.1.1. Cơ sở của phương pháp
Mỗi một phương pháp định giá đều đòi hỏi phải tuân theo những ngun tắc
riêng, chính vì vậy mà định giá viên trước khi tiến hành định giá cần phải tìm
hiểu và tuân thủ theo những nguyên tắc đó. Đối với phương pháp so sánh trực
tiếp này cần chú ý đến những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này cho rằng một người sẽ không bao giờ
trả giá cao hơn cho một BĐS nhiều hơn chi phí để có một BĐS tương tự như vậy
cả về công năng, kiến trúc cùng như vị trí… vì vậy khi áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp cần phải tìm những thơng tin về giá cả giao dịch, nội thất, kiến


17

trúc…của những BĐS tương tự có thể thay thế BĐS mục tiêu trong một thời
gian nhất định.

- Nguyên tắc cân bằng: các lực lượng tham gia trên thị trường, cung-cầu đều
có xu hướng vận động về điểm cân bằng. Cung và cầu gặp nhau sẽ tạo ra giá cả
của BĐS. Trong thực tế cung-cầu luôn thay đổi dẫn đến giá cả ln ln biến
động, người ta chỉ tìm được giá tương đối chứ không thể xác định được giá tuyệt
đối của BĐS.
Hơn nữa mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ
cân đối nhất định thì giá BĐS mới là tối ưu. Chính vì vậy khi định giá BĐS ta
cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên BĐS, đánh
giá được quan hệ giữa đất và cơng trình trên đất. Người định giá cần phải cảnh
giác về sự mất cân bằng trên thị trường và trong BĐS và tìm ra hệ số điều chỉnh
khác biệt.
- Nguyên tắc dự đoán trước: nguyên tắc này cho thấy cần phải dự báo được
những biến đổi của BĐS trong tương lai, những biến đổi đó sẽ ảnh hưởng đến
giá trị của BĐS như thế nào, sẽ làm tăng hay giảm khả năng sinh lời, và tăng
giảm bao nhiêu…
- Nguyên tắc cung-cầu: thường thì người mua BĐS tạo ra cầu trong thị
trường BĐS. Những người đưa BĐS ra bán sẽ tạo nên cung, cung của BĐS có sự
dịch chuyển chậm hơn so với cầu của nó. Trong mối quan hệ cung cầu, cầu
thường thay đổi nhanh chóng chính vì vậy khi đi vào phân tích thị trường BĐS
thường đi vào phân tích cầu của nó từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá
BĐS ln ln có xu hướng tăng.
Ngồi những ngun tắc trên thì người định giá cũng thường áp dụng thêm
những nguyên tắc: thay đổi, ngoại ứng, sử dụng cao nhất-tốt nhất.