Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thăng long
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (470.41 KB, 84 trang )
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
LỜI CAM ĐOAN
Sinh viên: Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Khóa: 50
Khoa: Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Trường: Đại học Kinh tế Quốc dân
Sau giai đoạn thực tập tốt nghiệp từ ngày 01/02/2012 đến 20/05/2012 em đã
hoàn thành chuyên đề với đề tài “ Thực trạng hoạt động định giá Bất động sản tại
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long”. Bài báo cáo chuyên đề thực tập là
kết quả của quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thêm hoạt động Hoạt động định giá
Bất động sản nói chung và công tác định giá Bất động sản tại cơ sở thực tập thông
qua tài liệu của Công ty, thông tin từ sách báo, internet.
Em xin cam đoan những thông tin mà em sử dụng trong chuyên đề là những
thông tin chính xác và hồn tồn khơng sao chép bất kỳ tài liệu khơng có nguồn
trích dẫn nào.
Nếu có nội dung sai phạm trong chuyên đề, em xin hoàn toàn chịu trách
nhiệm.
Hà Nội, ngày 20 tháng 05 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Thị Hân
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện chuyên đề này, em đã
nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các thầy cô trong khoa Bất động sản và kinh tế tài
nguyên.. Em xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Cô Ngô Phương
Thảo đã đóng góp ý kiến và hướng dẫn em thực hiện chuyên đề này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú và anh chị làm việc tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá Thăng Long đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ em hoàn thiện chuyên đề.
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.....................3
1.1. Khái niệm về định giá Bất động sản............................................................................3
1.1.1. Khái niệm và vai trò của định giá Bất động sản.................................................3
1.1.1.1. Khái niệm về định giá Bất động sản.......................................................3
1.1.1.2. Vai trò của định giá BĐS........................................................................3
1.1.2. Giá trị, giá cả BĐS..................................................................................................4
1.1.2.1. Giá trị bất động sản.................................................................................4
1.1.2.2. Giá cả bất động sản.................................................................................6
1.1.3. Ý nghĩa và các căn cứ để định giá BĐS...............................................................9
1.1.3.1. Ý nghĩa của định giá BĐS.......................................................................9
1.1.3.2. Các căn cứ để định giá BĐS.................................................................10
1.1.4. Các nguyên tắc áp dụng trong định giá BĐS....................................................12
1.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.................................................12
1.1.4.2. Nguyên tắc cung- cầu..........................................................................12
1.1.4.3. Nguyên tắc thay thế.............................................................................12
1.1.4.4. Nguyên tắc đóng góp..........................................................................13
1.1.4.5. Nguyên tắc cân bằng...........................................................................13
1.1.4.6. Nguyên tắc thay đổi............................................................................13
1.1.4.7. Nguyên tắc phù hợp............................................................................14
1.1.4.8. Nguyên tắc cạnh tranh.........................................................................14
1.1.4.9. Nguyên tắc dự báo..............................................................................14
1.1.4.10. Nguyên tắc ngoại ứng.........................................................................15
1.1.5. Quy trình và phương pháp định giá BĐS..........................................................15
1.1.5.1. Quy trình định giá BĐS........................................................................15
1.1.5.2. Các phương pháp định giá BĐS............................................................16
1.1.5.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.........................................................17
1.1.5.2.3. Phương pháp vốn hóa......................................................................21
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
1.1.5.2.4. Phương pháp thặng dư.....................................................................24
1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS.............................................26
1.2.1. Các nhân tố chủ quan......................................................................................26
1.3.2. Những nhân tố khách quan:...........................................................................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG.......................................................29
2.1. Khái quát về Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long....................................29
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển của Cơng ty cổ phầnThẩm định giá
Thăng Long......................................................................................................................29
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long............30
2.1.3. Các lĩnh vựa hoạt động của Cơng ty.............................................................31
2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá
Thăng Long......................................................................................................................32
2.2. Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá
Thăng Long..........................................................................................................................34
2.2.1. Các căn cứ pháp lý để định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá
Thăng Long......................................................................................................................34
2.2.2. Thực trạng về công tác tổ chức hoạt động định giá tại Công ty cổ phần
Thẩm định giá Thăng Long............................................................................................35
2.2.3. Quy trình định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long........
37
2.2.4. Áp dụng các phương pháp định giá trongđịnh giá BĐS tại Công ty cổ
phần Thẩm định giá Thăng Long..................................................................................38
2.3. Đánh giá chung về hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định
giá Thăng Long....................................................................................................................50
2.3.1. Những kết quả đạt được từ hoạt động định giá BĐS tại Công ty...................50
2.1.1 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế.........................................................................53
2.1.1.1 Một số hạn chế trong công tác định giá BĐS ở công ty cổ phần Thẩm
định giá Thăng Long..........................................................................................53
2.1.1.2 Nguyên nhân hạn chế trong công tác định giá tại công ty cổ phần
thẩm định giá Thăng Long.................................................................................55
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG..........61
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
1
TS. Ngô Phương Thảo
3.1. Định hướng phát triển chung của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng
Long. ....................................................................................................................................61
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
3.2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS tại Công ty cổ
phần Thẩm định giá Thăng Long......................................................................................62
3.2.1. Giải pháp về vận dụng các phương pháp trong định giá BĐS.......................62
3.2.2. Giải pháp về quy trình định giá BĐS................................................................63
3.2.3. Giải pháp về cơng tác thu thập và xử lí thơng tin khi định giá BĐS...........64
3.2.4. Giải pháp về nguồn nhân lực.............................................................................65
3.2.5. Giải pháp về cơ cấu tổ chức bộ máy điều hành...............................................66
3.2.6. Giải pháp về trang thiết bị kĩ thuât....................................................................66
3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá trong việc áp dụng
phương pháp so sánh tại công ty CP BĐS Thăng Long.................................................67
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan quản lí Nhà Nước..........................................................67
KẾT LUẬN.................................................................................................................70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................75
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
BẢNG
Bảng 2.1:
Bảng 2.2:
Bảng 2.3:
Bảng 2.4 :
Bảng 2.5:
Bảng 2.6:
Kết quả kinh doanh qua các năm..........................................................32
Bảng số lượng cán bộ, nhân viên của Công ty......................................36
Bảng thống kê số thương vụ định giá qua các năm...............................37
Bảng tăng trưởng số lượng thương vụ qua các năm..............................37
Bảng áp dụng phương pháp so sánh trong ví dụ định giá BĐS............42
Bảng đánh giá chi tiết chất lượng cịn lại của cơng trình bằng phương
pháp chi phí...........................................................................................49
Bảng 2.7:
Kết quả hoạt động của công ty từ năm 2009-2011................................50
Bảng 2.8:
Bảng so sánh kết quả hoạt động của công ty qua các năm....................50
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể hiện quy mơ nhân lực của cơng ty.......................................36
HÌNH VẼ
Hình 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty..................................................................30
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
TS. Ngô Phương Thảo
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
ĐGV
GTTT
TVC
CP
NV
HĐ
: Bất động sản
: Định giá viên
: Giá trị thị trường
: Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long
: Cổ phần
: Nhân viên
: Hợp đồng
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chun đề tốt nghiệp
1
TS. Ngơ Phương Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do nghiên cứu đề tài
Định giá bất động sản là một những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của
thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền
kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trị vô cùng quan trọng đối với nền
kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đều chịu tác động của
khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trường.
Do đó định giá BĐS có vai trị quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan
đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm,
cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi... Trên thị trường hiện nay, có nhiều cơng ty
cung cấp dịch vụ tư vấn định giá nhằm mục đích xác định chính xác giá trị của BĐS đáp
ứng nhu cầu khách hàng và đảm bảo công bằng xã hội. Công ty Cổ phần Thẩm định giá
Thăng Long là công ty chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá tài sản, bao gồm động
sản và bất động sản. Với đội ngũ nhân viên chuyên môn giàu kinh nghiệm và việc áp
dụng phương pháp định giá linh hoạt đã đem lại nhiều thành công cho công ty. Định giá
bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của q trình hình thành, vì vậy
nó cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp như các quy định của pháp luật, q trình thu
thập thơng tin, ý kiến chủ quan của người định giá…. Bởi vậy, việc nghiên cứu
những vấn đề cịn tồn tại trong cơng tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng
quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt
động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển...
Qua q trình đi thực tập tại cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long,
thấy được thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS của cơng ty vẫn cịn nhiều vấn đề
liên quan đến q trình thu thập thơng tin, quy trình hay việc vận dụng phương pháp
định giá BĐS cịn chưa hợp lí; đồng thời thấy được tầm quan trọng của hoạt động
định giá BĐS đối với nền kinh tế nên em chọn chuyên đề thực tập của mình
là”Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng
Long”
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chun đề tốt nghiệp
2
TS. Ngơ Phương Thảo
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá BĐS
Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá Thăng
Long
Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS ở
nước ta nói chung và Cơng ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long nói
riêng
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá BĐS.
Phạm vi nghiên cứu: Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long từ năm 2008
đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thống kê, phương pháp tra cứu tài
liệu, thu thập thơng tin, xử lí số liệu từ đó tổng hợp cơ sở lí luận và thực tế về
công tác định giá BĐS.
5. Kết cấu của chuyên đề: Ngồi phần lời mở đầu và kết luận thì chuyên đề
được chia làm 3 chương
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm
định giá Thăng Long.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá tại Công
ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long.
Do thời gian nghiên cứu chưa dài và sự hiểu biết còn chưa rộng nên đề tài sẽ
khơng tránh khỏi những sai sót nhất định, em rất mong nhận được những ý kiến
đóng góp của thầy cô cùng các bạn.
Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn cô giáo Tiến sĩ Ngô Phương Thảo,
người đã tận tình giúp đỡ em trong q trình hồn thành chun đề này. Em cũng
xin cảm ơn các anh chị tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long đã giúp đỡ
em rất nhiều trong q trình hồn thành chun đề này. Em xin chân thành cảm ơn!
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
3
TS. Ngô Phương Thảo
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm về định giá Bất động sản
1.1.1. Khái niệm và vai trò của định giá Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về định giá Bất động sản
Về định giá, cho tới nay có rất nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên, đều
coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định. Từ nhiều
định nghĩa ta rút ra được định nghĩa chung nhất về định giá:
Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một điểm, một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Từ định nghĩa về định giá tài sản, ta có khái niệm về định giá bất động sản:
Định giá bất động sản là một nghệ thuật hoặc một khoa học về xác định
giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính
đến cả đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. Việc định giá bất động sản phải độc lập,
khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm: Định giá BĐS là
ước tính giá của một BDDS cụ thể, tại một thời điểm nhất định, tại một thị trường
nhất định, cho mục đích xác định; theo tiêu chuẩn kĩ thuật, tính chất, quy mô, thực
trạng BDDS; theo những phương pháp tiêu chẩn nhất định.
1.1.1.2. Vai trò của định giá BĐS
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Nó hỗ trợ
các thành phần kinh tế và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Mà thị trường BĐS chỉ
phát triển được khi các giao dịch BĐS trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có
nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách
chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến
hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định
liên quan đến tài sản BĐS. Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của
BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá
mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư
kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổ
phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong cơng bố tài chính hàng năm
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
4
TS. Ngô Phương Thảo
của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo
hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và
phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và
các công trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thế chấp thực chất là định giá đất
và các cơng trình gắn trên đất.
Định giá BĐS đóng vai trị hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời
sống kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã được các
nhà nghiên cứu đúc kết là:
Hỗ trợ các bên tham giá giao dịch trên thị trường, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Khi giá cả về BĐS được xác định một cách chính xác và công khai làm tăng số lượng
giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường. Người mua và người bán có cơ
hội gặp nhau, có những quyết định đúng đắn khi thực hiện giao dịch nhằm thỏa mãn nhu
cầu. Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thơng
thống với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích
của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính
sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khốn, cho th các doanh nghiệp Nhà nước
được thuận lợi trung thực hơn.
Minh bạch hóa thị trường BĐS: Định giá và tư vấn về BĐS có tác dụng làm
cơng khai, minh bạch về giá BĐS, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu chính
xác và khách quan. Cơ quan thẩm định và tư vấn về BĐS có khả năng tiếp cận dễ
dàng với mọi đối tượng.
Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý
thị trường BĐS nói riêng. Từ đó, rút ngắn được khoảng cách giữa hai giá giúp giao
dịch được thực hiện nhanh chóng và công khai.
1.1.2. Giá trị, giá cả BĐS
1.1.2.1. Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách
khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người
quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
5
TS. Ngô Phương Thảo
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản
đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua
bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định
giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)
trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của
một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành
xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu
tố kích thích thái q.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thơng tin đầy đủ và
có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về
giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngơn ngữ
thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư
dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư,
có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt
thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích
kinh doanh có được từ dự án này có thể khơng nhiều vì tiền th khơng là phần
thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà cơng ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp
những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến
khích. Khơng tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương
đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích
cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất
động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
6
TS. Ngô Phương Thảo
hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn
sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngơi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200
triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như
vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi
nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người
mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngơi nhà có hồ bơi.
Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ
hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản người ta cịn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là
chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó.
Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa
hoạn, lụt lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà.
Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan
tâm đến chi phí ước tính để xây lại tịa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường khơng
liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất khơng bị ảnh hưởng bởi các mối nguy
phát sinh. Ngồi ra, cịn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế.
Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường .
Hai khái niệm giá trị khác mà có thể cịn nhiều người chưa quan tâm là giá trị
hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp
trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.
1.1.2.2. Giá cả bất động sản
Cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chun đề tốt nghiệp
7
TS. Ngơ Phương Thảo
Đất đai khơng có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá
trị đất đai" (địa tơ tư bản hố). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó
càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn
tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền
tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí
khác cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà.
Tuy nhiên, hàng hố BĐS là hàng hố đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số
đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan
hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân
loại thơng dụng sau đây:
Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự
thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế cơng trình khi mà
các cơng trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi
xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo u cầu kỹ thuật
của cơng trình.
Giá hạch tốn: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối
tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích
kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
Giá cơng trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử
dụng trong xây dựng cơng trình. Đối với cơng trình nhiều tầng thì giá cần được điều
chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ cơng trình đó.
Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và
điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
8
TS. Ngô Phương Thảo
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35
của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33
của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài
sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hố, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai
năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật
Đất đai năm 2003;
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và
người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá
trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại
một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành
từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố
như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị
ép buộc, quan hệ huyết thống;
Thơng thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà
nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất
lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp
lý, hài hồ giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất
trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng
hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông
theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng
nhiều càng tốt.
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chun đề tốt nghiệp
9
TS. Ngơ Phương Thảo
Ngồi ra, nếu căn cứ vào cơng dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
Giá khởi điểm đấu giá;
Giá dùng cho mục đích đầu tư;
Giá sử dụng hiện thời;
Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
Giá dùng để bảo hiểm;
Giá tính thuế;
Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố
khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc
quyền”, “đầu cơ”,“cạnh tranh khơng lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư(đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm
thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS
thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như khơng muốn bán nhà đất
do cha ơng để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ... Như vậy, giá cả phụ thuộc vào các yếu tố giá trị, thị trường và
tâm lí.
1.1.3. Ý nghĩa và các căn cứ để định giá BĐS
1.1.3.1. Ý nghĩa của định giá BĐS
Ý nghĩa của định giá bất động sản đối với tổ chức, cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động
sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
10
TS. Ngô Phương Thảo
quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Đối tượng người mua hoặc bán bất
động sản khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính năng và
cấu trúc của bất động sản, và vì thể, khơng đánh giá đúng giá trị thị trường của bất
động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các đối tượng khi tham gia thị trường
bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị
bất động sản. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của
họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các đối tương được tư vấn khi tham gia thị
trường BĐS sẽ khơng bị thiệt thịi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa
kế, thế chấp, bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò cảu người định giá như là một thành viên
trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản.
Ý nghĩa của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất
động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế
hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà
nhà nước sở hữu. Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng
lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng bằng xã hội.
Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực
cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu
quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị
trường và khơng có sự ưu đãi đặc biệt náo đối với một nhóm người sử dụng cụ thể,
thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.
1.1.3.2. Các căn cứ để định giá BĐS
Căn cứ vào các yếu tố tự thân BĐS
Nhóm các yếu tố tự nhiên :
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị
trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên
các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác
(vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là xác định giá đất
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chun đề tốt nghiệp
11
TS. Ngơ Phương Thảo
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các cơng
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc
phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại khơng
quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại
sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ
nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt
thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Tính hữu dụng của BĐS
Căn cứ vào thị trường
Sự biến động của thị trường BĐS.
Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với Bất động sản
Mối quan hệ cung-cầu, hiện trạng thì trường đối với BĐS
Điều kiện xã hội: dân số học, thị hiếu, yêu cầu về sử dụng đối với BĐS
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
12
TS. Ngô Phương Thảo
Điều kiện kinh tế: lao động, việc làm, thu nhập; sự phát triển của các ngành;
cơ sở hạ tầng
Các chính sách kinh tế: các chính sách tài khóa, những quy định về xây dựng
Điều kiện môi trường: môi trường tự nhiên, môi trường nhân tạo
Căn cứ vào các yếu tố pháp luật
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng
cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
Tình hình quy hoạch khu vực nơi BĐS tọa lạc.
Các chính sách của nhà nước nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển.
1.1.4. Các nguyên tắc áp dụng trong định giá BĐS
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn…Khi nghiên cứu quá trình hình thành
giá trị, định giá viên phải xem xét và vận dụng các quy luật và nguyên lý kinh tế
liên quan.
1.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Nguyên tắc chỉ ra rằng một BĐS được sử dụng cao nhất, tốt nhất khi BĐS
đạt được mức hữu dụng tối đa, đạt tiêu chuẩn cho phép về kĩ thuật và phù hợp với
quy hoạch của pháp luật.
1.1.4.2. Nguyên tắc cung- cầu
Nguyên tắc chỉ ra rằng giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ
cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác
động đến cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Sự khác biệt về các đặc điểm vật
lí và kinh tế- xã hội của BĐS cũng được phản ánh trong mối quan hệ cung- cầu và
giá trị.
1.1.4.3. Nguyên tắc thay thế
Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau. Giá trị của
BĐS đượ xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế cho
nhau. Và giá của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay
Nguyễn Thị Hân
Lớp: QTKD bất động sản 50A
