Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cp đầu tư phát triển nhà hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (367.75 KB, 72 trang )
Chuyên đề tốt nghiệp
1
Đại học Kinh tế quốc dân
Mục lục
Lời mở đầu........................................................................................................- 4 CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG. - 6 1.1. Đầu tư và dự án đầu tư.............................................................................................- 6 1.1.1. Khái niệm và phân loại đầu tư:.................................................................- 6 1.1.1.1. Khái niệm đầu tư:.............................................................................- 6 1.1.1.2. Phân loại đầu tư................................................................................- 6 1.1.2. Dự án đầu tư:..................................................................................................- 8 1.1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư:.................................................................- 8 1.1.2.2. Phân loại dự án đầu tư:...................................................................- 8 1.1.2.3. Chu kỳ của một dự án đầu tư.........................................................- 9 1.2. Dự án đầu tư xây dựng...........................................................................................- 12 1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết lập dự án đầu tư xây dựng:......................- 12 1.2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:.............................................- 12 1.2.1.2. Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư xây dựng:..........................- 12 1.2.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng:...........................................................- 13 1.2.3. Các bước lập dự án đầu tư xây dựng.....................................................- 16 1.2.3.1. Nghiên cứu cơ hội đầu tư:............................................................- 16 1.2.3.2. Nghiên cứu tiền khả thi:...............................................................- 16 1.2.3.3. Nghiên cứu khả thi.........................................................................- 17 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư:.................................- 20 1.4. Căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng:.....................................................................- 22 CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI
CÔNG TY ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 52
(DỰ ÁN “NHÀ Ở CHUNG CƯ DI DÂN TÁI ĐỊNH CƯ GPMB BỆNH
VIỆN BẠCH MAI”).....................................................................................- 24 -
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
2
Đại học Kinh tế quốc dân
2.1. Giới thiệu chung về Công ty:...............................................................................- 24 2.2. Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty:.......................- 29 2.2.1. Công tác tổ chức lập dự án:......................................................................- 29 2.2.2. Lập qui trình lập dự án..............................................................................- 30 2.2.3. Tổ chức thực hiện.......................................................................................- 31 2.3. Ví dụ về cơng tác lập dự án cụ thể - Dự án: “Nhà ở chung cư di dân tái định
dư GPMB Bệnh viện Bạch Mai ”................................................................................- 33 2.3.1. Giới thiệu về Dự án....................................................................................- 33 2.3.2. Quy trình thực hiện dự án.........................................................................- 34 2.2.3.1. Xác lập, nhận dạng đầu tư............................................................- 34 2.2.3.2. Chuẩn bị đầu tư...............................................................................- 35 2.2.3.3. Chuẩn bị thực hiện đầu tư............................................................- 36 2.2.3.4. Thực hiện đầu tư.............................................................................- 37 2.3.3. Các nội dung phân tích trong q trình lập dự án đầu tư..................- 38 2.3.3.1. Các căn cứ pháp lý lập và thực hiện dự án..............................- 38 2.3.3.2. Phân tích kỹ thuật...........................................................................- 39 2.3.3.3. Tổ chức quản lý dự án và nhân sự.............................................- 51 2.3.3.4. Phân tích tài chính..........................................................................- 52 2.3.3.5. Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội..............................................- 55 2.4. Đánh giá công tác lập dự án tại Cty...................................................................- 56 CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ
HÀ NỘI..........................................................................................................- 59 3.1. Phương hướng hoạt động của Công ty trong thời gian tới:..........................- 59 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại
Công ty...............................................................................................................................- 61 3.2.1.Đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực......................................- 61 -
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
3
Đại học Kinh tế quốc dân
3.2.2. Chú trọng hơn nữa cơng tác nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng
quát trong lập báo cáo khả thi.............................................................................- 62 3.2.3 Áp dụng sơ đồ mạng và ứng dụng công nghệ tin học vào công tác lập
dự án tại công ty.....................................................................................................- 63 3.2.4. Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra lập dự án..................................- 65 3.2.5. Hoàn thiện phân tích hiệu quả tài chính................................................- 67 3.2.6. Nâng cao hiệu quả phân tích kỹ thuật...................................................- 69 3.2.7. Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin và triển khai xây
dựng cho riêng Công ty hệ thống thông tin phục vụ quá trình lập dự án. - 70 KẾT LUẬN....................................................................................................- 71 Tài liệu tham khảo........................................................................................- 72 -
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
4
Đại học Kinh tế quốc dân
Lời mở đầu
Việt Nam hiện nay đang phát triển nhanh chóng sau khi chuyển đổi từ nền
kinh tế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thị trường từ năm 1986. Chính vì
vậy, đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà máy, nhà ở... cũng đang tăng
lên rất nhanh. Nhưng việc đầu tư xây dựng cơng trình phải phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và
bảo vệ môi trường.
Việc lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình là để chứng minh cho người
quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án,
làm cơ sở để xem xét hiệu quả dự án và khả năng hoàn trả vốn. Đồng thời để các
cơ quan quản lý nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội, các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật
khác có liên quan, đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường,
mức độ an tồn đối với các cơng trình lân cận, phịng chống cháy nổ, an ninh
quốc phòng.
Mặt khác, trong thời gian gần đây xảy ra tình trạng “dự án treo” do rất
nhiều nguyên nhân như: đền bù giải phóng mặt bằng chưa thoả đáng, sự thay đổi
của cơ chế chính sách, các vấn đề về nămg lực tài chính của chủ đầu tư… Bên
cạnh đó là cơng tác lập dự án đầu tư chưa thực sự chính xác, thơng tin khơng
đầy đủ, chuyên môn hạn chế… cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng “dự án
treo”.
Nhận thấy rõ vai trị quan trọng của công tác lập dự án đầu tư và qua thời
gian thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, em xin chọn
chuyên đề nghiên cứu: “Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty CP Đầu tư & phát triển nhà Hà Nội”
làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Mục đích nghiên cứu:
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
5
Đại học Kinh tế quốc dân
- Tìm hiểu quy trình lập dự án đầu tư xây dựng, các văn bản, chính sách
quy định liên quan đến cơng tác lập dự án đầu tư.
- Đánh giá kết quả và hiệu quả công tác lập dự án tại Công ty CP Đầu tư
& Phát triển nhà Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác lập dự án tại
Công ty CP Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội
Phạm vi nghiên cứu:
Chuyên đề chỉ giới hạn nghiên cứu những hiệu quả và các vấn đề tồn tại
trong tác lập dự án tại Công ty CP Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp.
- Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp chuyên gia.
Kết cấu chuyên đề gồm 3 chương:
Lời mở đầu
Chương 1: Tổng quan về dự án đấu tư và dự án đầu tư xây dựng.
Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ
phần Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả lập dự án tại Công ty cổ
phần Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội
Kết luận
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
6
Đại học Kinh tế quốc dân
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1. Đầu tư và dự án đầu tư
1.1.1. Khái niệm và phân loại đầu tư:
1.1.1.1. Khái niệm đầu tư:
Theo nghĩa chung nhất đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện
tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả và thực hiện được
những mục tiêu nhất định trong tương lai. Nguồn lực đó có thể là tiền, là tài
nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự
tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Theo Luật Đầu tư năm 2005: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các
loại tài sản hữu hình hoặc vơ hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động
đầu tư theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.”
Đầu tư xét trên góc độ lợi ích được coi là một hình thức kinh doanh. Bởi
mục tiêu của nó là lợi ích đạt được trong tương lai sẽ lớn hơn vốn hay tài sản bỏ
ra để thực hiện đầu tư.
1.1.1.2. Phân loại đầu tư
* Trên thực tế có nhiều hình thái biểu hiện của hoạt động đầu tư, tuỳ vào
góc độ tiếp cận và theo các tiêu thức khác nhau mà phân loại hoạt động đầu tư
khác nhau. Một trong những tiêu thức chủ yếu để phân chia hoạt động đầu tư đó
là theo tiêu thức quan hệ quản lý của chủ đầu tư. Theo đó, đầu tư được chia
thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
- Đầu tư gián tiếp
Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư trong đó nhà đầu tư khơng trực tiếp
tham gia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư.
Chẳng hạn như hoạt động mua cổ phiếu hoặc trái phiếu trên thị trường chứng
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
7
Đại học Kinh tế quốc dân
khoán thứ cấp của nhà đầu tư có thể được hưởng lợi ích như cổ tức, tiền lãi trái
phiếu nhưng không được tham gia trực tiếp quản lý tài sản mà mình bỏ vốn đầu
tư.
- Đầu tư trực tiếp
Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó nhà đầu tư trực tiếp tham gia
quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư. Đầu tư trực
tiếp bao gồm đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Đầu tư dịch chuyển là
hình thức đầu tư bỏ vốn nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sàn. Đầu
tư dịch chuyển không làm gia tăng giá trị của tài sản. Chẳng hạn như hoạt động
mua cổ phiếu ở mức khống chế để có thể tham gia Hội đồng quản trị Công ty.
Đầu tư phát triển là nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh
doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống của xã hội. Đây là hình thức đầu tư trực tiếp
tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế. Đầu tư phát triển là tiền đề, là cơ sở cho các
hoạt động đầu tư khác. Hình thức đầu tư này đóng vai trị rất quan trọng đối với
tăng trưởng và phát triển nền kinh tế tại mỗi quốc gia.
* Theo nguồn vốn bỏ ra tạo lập đầu tư thì đầu tư được chia thành đầu tư
trong nước và đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
- Đầu tư trong nước: Đầu tư trong nước là việc bỏ vốn vào sản xuất kinh
doanh tại Việt Nam của các tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú lâu dài ở Việt Nam. Đầu tư trong
nước chịu sự điều chỉnh của Luật khuyến khích đầu tư trong nước.
- Đầu tư nước ngồi tại Việt Nam : Đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Việt
Nam (FDI), là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc
bất kỳ tài sản nào khác để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
1.1.2. Dự án đầu tư:
1.1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư:
Dự án đầu tư được xem xét trên nhiều góc độ:
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
8
Đại học Kinh tế quốc dân
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định.”
Theo đại bách khoa tồn thư:
- Dự án là điều người ta có ý định làm hay đặt kế hoạch cho một ý đồ, một
quá trình hành động v. v...
- Dự án là một nỗ lực tổng hợp bao gồm cac nhiệm vụ có liên quan với
nhau được thực hiện trong giới hạn về thời gian và ngân sách và với một mục
tiêu được định nghĩa một cách rõ ràng.
- Dự án là một tập hợp có tổ chức các hoạt động và các quy trình đã được
tạo ra để thực hiện các mục tiêu riêng biệt trong các giới hạn về nguồn lực, ngân
sách và các kỳ hạn đã được xác định trước.
Theo từ điển tiếng Anh OXFORD:
- Dự án là một chuổi các sự việc tiếp nối được thực hiện trong khoảng thời
gian giới hạn và ngân sách được xác định nhằm xác định mục tiêu là đạt được
một kết quả duy nhất nhưng được xác định rõ.
Theo viện quản trị dự án:
- Dự án là một nỗ lực nhất thời được thưc hiện để tạo ra một sản phẩm hay
một dịch vụ độc nhất vô nhị.
1.1.2.2. Phân loại dự án đầu tư:
Tuỳ vào mục đích, hình thức cũng như quy mơ và phạm vi của dự án đầu
tư mà có các tiêu chí khác nhau để phân loại dự án đầu tư. Dự án đầu tư có thể
được phân loại theo một số tiêu chí sau:
Xét theo cơ cấu tái sản xuất:
- Dự án đầu tư theo chiều rộng.
- Dự án đầu tư theo chiều sâu.
Xét theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội:
- Dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
Đại học Kinh tế quốc dân
9
- Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật.
- Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.
Xét theo thời gian thực hiện:
- Dự án đầu tư ngắn hạn (dưới 5 năm).
- Dự án đầu tư dài hạn (trên 5 năm).
Xét theo nguồn vốn:
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước.
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước,
vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh và vốn đầu tư phát triển của các Doanh
nghiệp Nhà nước.
- Dự án đầu tư bằng các nguồn vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân.
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp.
1.1.2.3. Chu kỳ của một dự án đầu tư
Chu kỳ của một dự án đầu tư là các bước hoặc các giai đoạn mà một dự án
phải trải qua bắt đầu từ khi dự án mới chỉ là ý đồ cho đến khi dự án được hoàn
thành và chấm dứt hoạt động.
Sơ đồ chu kỳ của một dự án đầu tư:
Ý
tưởng
về đầu
Chuẩn
Thực
bị đầu
hiện đầu
tư
tư
Vận
hành và
khai
thác
tư
Ý
tưởng
về dự
án mới
Chu kỳ của dự án đầu tư có thể chia thành 3 giai đoạn:
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
+ Giai đoạn thực hiện đầu tư.
+ Giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
10
Đại học Kinh tế quốc dân
Các công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư là không giống
nhau, mà tuỳ thuộc vào lĩnh vực đầu tư (đầu tư sản xuất kinh doanh hay đầu tư
xây dựng), tuỳ thuộc vào tính chất của hoạt động đầu tư (đầu tư theo chiều rộng
hay chiều sâu, đầu tư cải tạo hay đầu tư mới), tuỳ thuộc vào thời gian đầu tư (dài
hạn hay ngắn hạn)
Nội dung những công việc cần thực hiện trong các giai đoạn của dự án
đầu tư:
* Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư quyết định sự thành công hay thất bại cho hai
giai đoạn sau vì nó là tiền đề để thực hiện các cơng việc sau này. Vì vậy các
công việc chuẩn bị cần được tiến hành một cách thận trọng, khơng vội vã vì chất
lượng của các kết quả nghiên cứu ban đầu là quan trọng nhất
Giai đoạn này cần giải quyết các công việc như
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.
- Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước, ngoài nước để xác
định nguồn tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng vật
tư, thiết bị, vật tư cho sản xuất.
- Xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.
- Tiến hành điều tra, khảo sát và lựa chọn địa điểm xây dựng.
- Lập dự án đầu tư.
- Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu
tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư.
Giai đoạn này kết thúc khi nhận được văn bản Quyết định đầu tư nếu đây là
đầu tư của Nhà nước hoặc văn bản Giấy phép đầu tư nếu đây là của các thành
phần kinh tế khác.
* Giai đoạn thực hiện đầu tư:
Trong giai đoạn này các nguồn lực được sử dụng, các chi phí phát sinh, dự
án được từng bước hình thành. Yêu cầu đặt ra trong giai đoạn này là tiến hành
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
11
Đại học Kinh tế quốc dân
công việc nhanh nhưng đảm bảo chất lượng công việc và chi phí trong khn
khổ đã được xác định bởi vì các chi phí chủ yếu diễn ra ở giai đoạn này. Chất
lượng dự án phụ thuộc vào kết quả hoạt động trong giai đoạn này và đây là giai
đoạn quyết định việc đưa dự án vào khai thác sử dụng đúng tiến độ để thực hiện
mục tiêu của dự án.
Giai đoạn này gồm các công việc như :
- Xin giao đất hoặc thuê đất (đối với dự án có sử dụng đất).
- Xin giấy phép xây dựng nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng và giấy
phép khai thác tài nguyên (nếu có khai thác tài nguyên).
- Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng , thực hiện kế hoạch tái định cư
và phục hồi (đối với dự án có yêu cầu tái định cư và phục hồi), chuẩn bị mặt
bằng xây dựng.
- Mua sắm thiết bị, công nghệ.
- Thực hiện việc khảo sát, thiết kế xây dựng.
- Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán cơng trình.
- Tiến hành thi cơng xây lắp.
- Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng.
- Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng xây dựng.
-Vận hành thử, nghiệm thu quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực hiện
bảo hành sản phẩm.
* Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng:
Đây là giai đoạn hoạt động dự án. Giai đoạn này được bắt đầu từ khi kết
thúc thực hiện dự án đến hết thời kỳ hoạt động của dự án. Trong giai đoạn hoạt
động, dự án bắt đầu sinh lợi. Lợi ích của dự án chỉ được thực hiện ở giai đoạn
này.
Giai đoạn này gồm các công việc như:
- Nghiệm thu, bàn giao cơng trình.
- Thực hiện việc kết thúc xây dựng cơng trình.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
12
Đại học Kinh tế quốc dân
- Vận hành cơng trình và hướng dẫn sử dụng cơng trình.
- Bảo hành cơng trình.
- Quyết tốn vốn đầu tư.
- Phê duyệt quyết toán.
1.2. Dự án đầu tư xây dựng
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết lập dự án đầu tư xây dựng:
1.2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ
thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật
và bản vẽ thi cơng sau này. Các cơng trình thơng thường được chia thành các
loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C. Và các loại cơng trình này được phân chia
căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của cơng trình và theo loại cơng trình.
1.2.1.2. Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư xây dựng:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật Xây Dựng 2003 và khoản 1 Điều
5 Nghị định 12/CP/2009, các dự án quan trọng quốc gia, các dự án nhóm A
khơng phân biệt nguồn vốn trước khi lập dự án, chủ đầu tư phải lập báo cáo đầu
tư xây dựng cơng trình và xin phép đầu tư vì đây là những dự án có quy mơ lớn,
tính chất phức tạp, có tác động lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng
hoặc cả nước, đến môi trường sinh thái trên phạm vi rộng, khai thác tài ngun
thiên nhiên, an tồn phịng, chống cháy nổ và an ninh quốc phòng… Do vậy
phải được Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ xem xét và cho phép đầu tư để hạn
chế tối đa những hậu quả có liên quan tới các nội dung nêu trên do dự án gây ra.
Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình để chứng minh cho người quyết
định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; làm cơ
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
13
Đại học Kinh tế quốc dân
sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự án và khả năng hoàn trả
vốn. Đồng thời để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án
đối với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy
hoạch xây dựng; đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường,
mức độ an tồn đối với các cơng trình lân cận, các yếu tố ảnh hưởng tới kinh tế
xã hội, sự phù hợp với các yêu cầu về phòng chống cháy nổ và an ninh quốc
phòng.
Hơn nữa, hoạt động theo dự án là một hoạt động có kế hoạch, được kiểm
tra để đảm bảo cho một tiến trình chung với các nguồn lực đã được tính tốn
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định. Dự án là điều kiện, tiền đề của sự đổi
mới và phát triển. Dự án cho phép hướng mọi sự nỗ lực có thời hạn để tạo ra sản
phẩm, dịch vụ mong muốn. Hoạt động thông minh và khôn ngoan là hoạt động
theo dự án, đó chính những hoạt động đã được lên kế hoạch và đủ nguồn lực để
đảm bảo sự thành công.
1.2.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng:
Theo khoản 1, Điều 2 Nghị định 12/2009/CP về Quản lý dự án đầu tư xây
dựng cơng trình các dự án đầu tư xây dựng cơng trình phân loại như sau:
a) Theo quy mơ và tính chất:
* Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định về chủ
trương đầu tư.
* Dự án nhóm A:
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình khơng kể mức vốn: thuộc lĩnh vực
bảo vệ an ninh, quốc phịng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa chính trị xã hội quan trọng. Các dự án đầu tư sản xuất chất độc hại, chất nổ. Các dự án
đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình trên 1.500 tỷ đồng: thuộc lĩnh vực
công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hố chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng,
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
14
Đại học Kinh tế quốc dân
luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông: cầu, cảng biển,
cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ, xây dựng khu nhà ở.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình trên 1.000 tỷ đồng: thuộc lĩnh vực
thuỷ lợi, giao thơng cấp thốt nước và cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật
điện, sản xuất thiết bị thơng tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng
trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thơng.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trìnhtrên 700 tỷ đồng thuộc lĩnh vực:
công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên,
sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm, thuỷ sản.
* Dự án nhóm B:
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình từ 75 đến 1.500 tỷ đồng thuộc lĩnh
vực: cơng nghiệp điện, khai thác dầu khí, hố chất, phân bón, chế tạo máy, xi
măng, luyện kim, khai thác chế biến khống sản, các dự án giao thơng (cầu,
cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình từ 50 đến 1.000 tỷ đồng thuộc lĩnh
vực: thuỷ lợi, giao thơng, cấp thốt nước và cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật
điện, sản xuất thiết bị thơng tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng trình cơ
khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thơng.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình từ 40 đến 700 tỷ đồng thuộc lĩnh vực:
hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia,
khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông,
lâm, thuỷ sản.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình từ 30 đến 500 tỷ đồng thuộc lĩnh
vực: y tế, văn hố, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác
(trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa
học và các dự án khác.
* Dự án nhóm C:
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
15
Đại học Kinh tế quốc dân
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình dưới 75 tỷ đồng thuộc lĩnh vực:
công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hố chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng,
luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển,
cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ). Các trường phổ thông nằm trong
quy hoạch (không kể mức vốn), xây dựng khu nhà ở.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình dưới 50 tỷ đồng thuộc lĩnh vực: thuỷ
lợi, giao thơng, cấp thốt nước và cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản
xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng trình cơ khí khác,
sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thơng.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình dưới 40 tỷ đồng thuộc lĩnh vực:
công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên,
sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm, thuỷ sản.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình dưới 30 tỷ đồng thuộc lĩnh vực: y tế,
văn hố, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây
dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các
dự án khác.
b) Theo nguồn vốn đầu tư:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của Nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
1.2.3. Các bước lập dự án đầu tư xây dựng
1.2.3.1. Nghiên cứu cơ hội đầu tư:
Mục đích của bước nghiên cứu này là xác định các cơ hội đầu tư một cách
nhanh chóng và ít tốn kém nhưng phải thấy được lợi ích để thực hiện đầu tư. Nội
dung của việc nghiên cứu là xem xét các nhu cầu và khả năng cho việc tiến hành
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
16
Đại học Kinh tế quốc dân
các công cuộc đầu tư, các kết quả và hiệu quả sẽ đạt được nếu thực hiện đầu tư,
sự phù hợp với thứ tự ưu tiên trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp,
chiến lược phát triển kinh tế xã hội chung của vùng, của đất nước.
Giai đoạn này mang tính chất nghiên cứu từ ý tưởng xuất hiện do một nhu
cầu nào đó đến việc luận chứng về mọi khía cạnh để biến ý tưởng thành thực tế.
1.2.3.2. Nghiên cứu tiền khả thi:
Đây là giai đoạn nghiên cứu tiếp theo sau khi đã thấy được các triển vọng
của cơ hội đầu tư đã được lựa chọn.
Mục đích nghiên cứu tiền khả thi nhằm xem xét lại thậm chí có thể loại bỏ
các dự án bấp bênh (về thị trường, về kỹ thuật), những dự án mà kinh phí đầu tư
quá lớn, mức sinh lợi nhỏ, hoặc không thuộc loại ưu tiên trong chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội. Nhờ đó các chủ đầu tư có thể hoặc loại bỏ hẳn dự án để
khỏi tốn thời gian và kinh phí. Đối với các cơng trình quy mơ nhỏ, khơng phức
tạp về mặt kỹ thuật thì có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.
Sản phẩm cuối cùng của nghiên cứu tiền khả thi là Báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi. Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình thì đó là Báo cáo đầu tư xây
dựng cơng trình. Gồm các nội dung sau:
- Giới thiệu chung về cơ hội đầu tư theo các nội dung nghiên cứu tiền khả
thi ở trên. Các yếu tố thuận lơi và khó khăn.
- Chứng minh cơ hội đầu tư có nhiều triển vọng đến mức có thể quyết định
cho đầu tư. Các thông tin đưa ra để chứng minh phải đủ sức thuyết phục các nhà
đầu tư. Phân tích thị trường, dự báo cung - cầu của sản phẩm.
- Dự kiến về địa điểm xây dựng cơng trình và nhu cầu sử dụng đất.
- Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư, diện tích đất xây dựng, hệ số sử
dụng đất. Các hạng mục cơng trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ và
các cơng trình khác.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
17
Đại học Kinh tế quốc dân
- Phân tích, lựa chọn sơ bộ về cơng nghệ, kỹ thuật và các điều kiện cung
cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, các phương án xây dựng. Phương án giải
phóng mặt bằng, tái định cư.
- Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả
năng hồn vốn và trả nợ, thu lãi.
- Phân tích yếu tố quản lý và nhân sự cho dự án.
- Phân tích những ảnh hưởng về mơi trường, xã hội.
- Những khía cạnh gây khó khăn cho việc thực hiện đầu tư và vận hành các
kết quả của của đầu tư sau này, có thể phải tổ chức các nghiên cứu thêm hoặc
nghiên cứu hỗ trợ thuỳ thuộc vào mức độ và yêu cầu của nhà đầu tư.
Đặc điểm nghiên cứu các vấn đề ở giai đoạn này là chưa chi tiết, ở mức
trung bình các vấn đề đầu vào, đầu ra, các khía cạnh về kỹ thuật, tài chính, tính
kinh tế của cơ hội đầu tư. Do đó độ chính xác chưa cao.
1.2.3.3. Nghiên cứu khả thi
Giai đoạn này phân tích sâu hơn, đầy đủ và chi tiết hơn các nội dung trong
nghiên cứu tiền khả thi và mọi khía cạnh nghiên cứu đều được xem xét ở trạng
thái động. Mục đích là phát hiện và khắc phục những sai sót ở giai đoạn nghiên
cứu tiền khả thi thơng qua việc tính tốn lại, đối chiếu lại các dữ kiện, các thông
số, các thông tin đã thu thập được. Điều này sẽ đảm bảo cho các kết quả nghiên
cứu khả thi đạt được độ chính xác cao. Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để
lựa chọn được dự án tối ưu. Ở giai đoạn này phải khẳng định cơ hội đầu tư có
khả thi hay khơng, có mang lại hiệu quả cao hay không. Đây là giai đoạn quan
trọng để đưa ra quyết đinh đầu tư hay không đầu tư.
Sản phẩm cuối cùng của nghiên cứu khả thi là Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Gồm 2 phần chính là Phần thuyết minh và Phần thiết kế cơ sở.
* Phần thuyết minh được lập tuỳ theo loại dự án đầu tư xây dựng cơng
trình, bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
18
Đại học Kinh tế quốc dân
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường (nhà ở, văn
phòng, chung cư...), địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp
nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
- Mơ tả về quy mơ và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng
trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ và các cơng trình khác, phân tích
lựa chọn phương án kỹ thuật, cơng nghệ và công suất.
- Các giải pháp thực hiện bao gồm:
+ Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.
+ Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đơ thị và
cơng trình có u cầu kiến trúc.
+ Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động.
+ Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
- Đánh giá tác động mơi trường, các giải pháp phịng, chống cháy, nổ và
các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ. Phương án hồn trả vốn đối với dự án có u cầu thu
hồi vốn. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả
xã hội của dự án.
* Phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ
yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước
thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
Thuyết minh thiết kế cơ sở: được trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết
kế với các nội dung chủ yếu sau:
- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực, các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng
và tác động, danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
19
Đại học Kinh tế quốc dân
- Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án cơng nghệ và sơ đồ
công nghệ, danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên
quan đến thiết kế xây dựng.
- Thuyết minh xây dựng:
+ Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt
bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối;
diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng,
hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác.
+ Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ
của cơng trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các cơng trình lân cận, ý
tưởng của phương án thiết kế kiến trúc, màu sắc cơng trình; các giải pháp thiết
kế phù hợp với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây
dựng.
+ Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương
án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ
thuật của cơng trình, san nền, đào đắp đất, danh mục các phần mềm sử dụng
trong thiết kế.
+ Giới thiệu tóm tắt phương án phịng chống cháy, nổ và bảo vệ mơi
trường.
+ Dự tính khối lượng các cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức
đầu tư và thời gian xây dựng cơng trình.
Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
+ Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số
kỹ thuật chủ yếu.
+ Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết
cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật cơng trình với các kích thước và khối
lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
+ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phịng chống cháy, nổ.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp
20
Đại học Kinh tế quốc dân
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư:
Lập dự án là một cơng việc địi hỏi tính đồng bộ, lơ-gíc, có tính hệ thống,
độ chính xác cao, đồng thời nó cũng rất phức tạp do liên quan rất nhiều lĩnh vực,
nhiều ngành khác. Vì vậy, có rất nhiều các yếu tố ảnh hưởng đến công tác lập dự
án. Đứng trên góc độ chun mơn hố thì ảnh hưởng đến cơng tác lập dự án có
thể xuất phát từ ba khí cạnh:
* Từ phía cơ quan trực tiếp lập dự án:
Điều đầu tiên phải nói đến là trình độ chun mơn của các cán bộ trực tiếp
lập dự án cũng như tư vấn lập dự án. Đội ngũ cán bộ có chun mơn tốt, có kinh
nghiệm làm việc, khả năng nắm bắt thông tin, kỹ năng làm việc theo nhóm tốt sẽ
giúp cho việc lập dự án được thuận lợi, nhanh chóng, có chất lượng cao. Cịn
ngược lại, nếu chuyên môn không tốt sẽ làm kéo dài thời gian lập dự án, thơng
tin khơng cịn chính xác nữa, chất lượng bản dự án không đảm bảo yêu cầu.
Thứ hai, là phải có nguồn thơng tin chính xác. Chất lượng, độ tin cậy của
dự án được lập phụ thuộc rất lớn vào độ chính xác của nguồn thơng tin được đơn
vị lập dự án khai thác. Với tình trạng bùng nổ thơng tin như hiện nay, thì việc
phân tích, sàng lọc thơng tin là một điều khơng phải dễ dàng, còn chưa kể đến
độ tin cậy của các luồng thông tin này. Vấn đề đặt ra là là phải xây dựng được
một hệ thống thông tin đầy đủ, có độ tin cậy cao đối với các đơn vị tham gia lập
dự án.
Thứ ba, cơ cấu tổ chức và điều hành bộ máy nhân sự cũng như phương
pháp, quy trình lập dự án. Vấn đề hiện nay là khơng chỉ thiếu cán bộ quản lý
giỏi mà cơ cấu tổ chức, phân công lao động chồng chéo, trách nhiệm không rõ
ràng dẫn đến sự phối hợp không đồng bộ giữa các đơn vị tham gia lập dự án,
tiến độ không đảm báo ảnh hưởng đến chất lượng của bản dự án. Do vậy, việc
bố trí, sắp xếp cơng việc sao cho hợp lý giữa các phòng ban để làm việc thống
nhất tăng hiệu quả lao động, tiết kiệm thời gian.
Nguyễn Việt Dũng
Địa chính 47
