Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ linh đàm – hà nội

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dân số Thủ đô Hà Nội ngày càng tăng cao và nhu cầu về nhà ở theo
đó cũng phát triển tăng theo khơng ngừng. Để đáp ứng được nhu cầu này với
điều kiện diện tích đất đai có hạn thì giải pháp xây dựng và phát triển chung
cư cao tầng đã được thừa nhận và áp dụng rất thành công trên thế giới. Ở
nước ta, thực tế đã khẳng định. Giải pháp xây dựng và phát triển nhà chung
cư cao tầng là một trong những giải pháp có hiệu quả và quan trọng nhất đáp
ứng được nhu cầu trên đây.
Nhiều năm nay, ở Hà Nội hàng loạt các khu đô thị mới được thành lập
với rất nhiều các cơng trình chung cư cao tầng được xây dựng. Trong đó có
khu đơ thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Tổng công ty đầu tư
và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư được triển khai. Tuy nhiên vấn đề
đặt ra là: Việc quản lý đưa vào sử dụng nhà chung cư có đạt được hiệu quả
khơng? Chất lượng của công tác quản lý cần hướng tới người sử dụng như
thế nào?
Trong q trình thực tập tại Cơng ty TNHH nhà nước một thành viên
dịch vụ nhà ở và khu đô thị, Em đã chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải
pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và
nhà ở hồ Linh Đàm – Hà Nội” nhằm tìm ra những giải pháp hợp lý và khả
thi góp phần giải quyết cho những vấn đề đặt ra.
2. Phạm vi nghiên cứu
Dựa trên cơ sở các tài liệu dự án phát triển nhà ở và các báo cáo tổng
kết hoạt động của Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và
khu đô thị (HUDS), các văn bản pháp lý có liên quan đến lĩnh vực quản lý
chung cư cao tầng. Bài viết sẽ xem xét, nghiên cứu thực trạng, cách thức
quản lý chung cư cao tầng tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm
và từ đó có các giải pháp đề xuất để có thể quản lý được khu đơ thị một cách
tốt hơn nữa.
3. Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng các phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp phân tích,
tổng hợp tài liệu để đánh giá thực trạng quản lý và phương pháp thực tế quan
sát tại địa bàn khu đơ thị.
4. Kết cấu đề tài
Ngồi phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:
- Chương I: Một số cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư ở Hà
Nội.
- Chương II: Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu dịch vụ tổng
hợp và khu đô thị hồ Linh Đàm
- Chương III: Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả
quản lý nhà chung cư tại khu vực này.
Do còn nhiều hạn chế trong việc thu thập số liệu, tài liệu cũng như
khả năng bản thân trong tìm hiểu thực tế nên bài viết của em cịn nhiều thiếu
sót; Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô. Em xin
chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Hồng Danh, các cô chú, anh chị tại Công ty
TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đơ thị(HUDS) đã
hướng dẫn và giúp đỡ em hồn thành chuyên đề này.


CHƯƠNG I:
MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG
CƯ Ở HÀ NỘI
1.

Tổng quan về nhà chung cư

1.1.

Khái niệm

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và
hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều
70 của Luật Nhà ở 2005)
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng,
lơgia gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ,
phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích
thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao
ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,
hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt
nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng
của căn hộ nào.
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.


- “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá
nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở
hữu).

- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữ hoặc tổ chức, cá nhân
đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
1.2.

Đặc điểm nhà chung cư
- Về mặt quy hoạch:

Đó có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, địi hỏi
phải có khoảng lùi với đường giao thơng, các cơng trình phụ trợ và khoảng
cách nhất định với các cơng trình xây dựng lân cận.
-

Tải trọng lớn và chiều cao lớn:

Có chiều cao khá lớn so với chiều rộng. Chiều cao làm tải trọng bản
thân cơng trình trở lên rất nặng. Để tận dụng không gian dưới mặt đất, người
ta thường bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô, kho chứa, các phòng kỹ
thuật và phụ trợ khác. Chiều cao cũng làm cho cơng trình phải chịu tải trọng
ngang do gió và động đất gây ra nhiều hơn. Chiều cao cũng làm cho việc
hoà nhập nhà cao tầng vào mơi trường đơ thị gồm những cơng trình thấp
tầng trở lên khó khăn hơn. Tuy nhiên, nếu được thiết kế hợp lý, chúng sẽ có
đóng góp quan trọng và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị, thậm chí
có thể trở thành biểu tượng của một khu vực hay một thành phố.
- Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngồi vỏ cơng trình phải có
sức bền lớn. Chủ yếu các chung cư cao tầng hiện nay được xây dựng bằng
bê tơng cốt thép có sức bền và chịu lực cao.
- Có hệ thống giao thơng phát triển theo chiều đứng:
Có thể nói hệ thống giao thông theo chiều đứng là trang bị kỹ thuật
quan trọng nhất. Nếu khơng có sự phát minh, phát triển của thang máy thì
việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế. Thang máy và đặc biệt là u

cầu về khơng gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu
và nhìn chung là tồn bộ kiến trúc cơng trình.
- Sử dụng năng lượng lớn, do đó cần có các giải pháp tiết kiệm để
nâng cao hiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến
quá trình vận hành sử dụng cơng trình.


- Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội, dễ nảy
sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì khơng gian bên trong
chung cư có những khác biệt so với nhà thấp tầng.
- Giá thành xây dựng cao nhưng có khả năng sinh lời lớn trong quá
trình khai thác vận hành.
- Thời gian sử dụng khơng dài bằng các cơng trình thấp tầng và
khoảng vài chục năm do đó việc phá dỡ các cơng trình này địi hỏi cao về kỹ
thuật và tài chính.
- Do các ảnh hưởng từ mơi trường mà các chung cư đòi hỏi việc tu bổ,
bảo dưỡng cao hơn các cơng trình thấp tầng và hoạt động này địi hỏi phải
thường xun, định kỳ để cơng trình hoạt động hiệu quả.
- Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống và giao tiếp do đó cần có
một ban quản trị riêng bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện các hộ sinh
sống trong chung cư. Ban quản trị này là đại diện để bảo vệ quyền và các lợi
ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử
dụng nhà chung cư.
1.3. Phân loại nhà chung cư
1.3.1. Phân loại theo đặc tính riêng của nhà ở chung cư cao tầng:
- Phân theo ý nghĩa sử dụng:
+ Nhà căn hộ: Sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được chia
thành các khơng gian dành cho phịng ngủ, phịng khách, bếp và phòng ăn,
phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt chung… Với các căn hộ có diện tích lớn cịn
có thêm các phịng sinh hoạt, tiền phịng, tăng thêm diện tích và số lượng

các phòng ngủ, phòng khách.
+ Nhà ký túc xá: sử dụng chủ yếu cho các khu trường học, đối tượng
là sinh viên, học sinh thuê theo thời gian có thể ít nhất từ 1-2 người hoặc
nhiều hơn từ 4-6 người một căn hộ, mỗi căn hộ có 2 khơng gian chủ yếu là
phịng ngủ và khu vệ sinh khép kín.
+ Nhà ở kiểu khách sạn: Có mơ hình giống kiểu ký túc xá nhưng tiêu
chuẩn sử dụng cao hơn, được sử dụng trong các làng vận động viên, cho
chuyên gia thuê…
- Phân theo kiểu kinh doanh:


+ Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng hoặc
bán trả góp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh.
+ Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê là dạng chủ đầu tư
trực tiếp hoặc gián tiếp thuê người kinh doanh các căn hộ hoặc toàn nhà (sử
dụng nhiều cho ký túc xá hoặc căn hộ kiểu khách sạn).
+ Nhà chung cư do các cơ quan, doanh nghiệp đầu tư mà cán bộ, cơng
nhân viên góp vốn là dự án thực hiện chế độ chính sách kết hợp với một
phần nhỏ kinh doanh.
- Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng:
+ Nhà chung cư loại cao cấp: Là loại tiêu chuẩn cao (bao gồm các tiêu
chí: diện tích sử dụng, mức độ tiện nghi, các cơng trình phụ trợ…) trang bị
tốt và giá thành cao. Đối tượng là người nước ngi hoặc người có thu nhập
cao.
+ Nhà chung cư trung bình: Là tiêu chuẩn trung bình danhc cho đối
tượng có thu nhập trên trung bình.
+ Nhà chung cư loại thấp: Là loại có tiện nghi tối thiểu dành cho đối
tượng thu nhập trung bình, di dân giải phóng mặt bằng hoặc các đồi tượng
hưởng chính sách hỗ trợ.
- Phân theo quy hoạch đô thị:

Nếu là xen cấy trong đô thị cũ thì các chung cư thương mang tính đơn
chiếc, và phải xem xét hiện trạng cơng trình đáp ứng được các yêu cầu về
kiến trúc quy hoạch, nhu cầu đầu tư, sự an toàn về kết cấu, kỹ thuật thi cơng,
mơi trường. Cịn trong khu đơ thị mới đồng bộ hạ tầng và dịch vụ, cơng trình
nhà ở chung cư cao tầng có thiết kế đa dạng về hình dạng có thể theo kiểu
đơn nguyên, dạng hành lang với nhiều đề xuất phong phú về không gian…
gắn với quy hoạch chung đã được duyệt. Cụ thể là căn cứ vào tổ hợp những
căn hộ mà người ta có thể phân loại các chung cư nhiều tâng thành các dạng
sau: Chung cư kiểu đơn nguyên và chung cư kiểu hành lang.
+ Chung cư kiểu đơn nguyên:
Nhà ở đơn nguyên là kiểu nhà xây dựng rất phổ biến trong các thành
phố. Cùng với kiểu hành lang, hai loại nhà này được coi là kiểu nhà rất hợp


lý được khuyến khích xây dựng phổ cập để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân
cư đô thị.
Đơn nguyên là tập hợp hai hay nhiều căn hộ bố trí quanh một cầu
thang. Thơng thường mỗi đơn ngun có từ 2-4 căn hộ.
Chung cư kiểu đơn nguyên là loại nhà được lắp ghép từ nhiều đơn
nguyên theo dạng tổ hợp mặt bằng và thường phổ biến là nhà 3-5 tầng.
Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với các loại nhà khác như
đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều loại khí hậu, kinh tế vì
tiết kiệm diện tích sàn. Vì ít tốn diện tích phụ, tiết kiệm tường ngồi. Tuy
vậy, loại nhà này có khó khăn trong việc tổ chức thơng gió trực tiếp. Đơn
ngun thường có mặt bằng hình chữ nhật đơn giản hoặc có lồi lõm đơi
chút.
+ Chung cư kiểu hành lang:
Đây là những chung cư mà có các căn hộ được tập hợp teo những
hành lang bên hoặc những hành lang giữa. Các hành lang này được xem như
là lối đi chung của căn nhà và liên hệ với nhau bằng những cầu thang chung.

Các cầu thang chung bố trí đảm bảo u cầu thốt hiểm. Một chung cư kiểu
này có thể tập hợp hàng trăm căn hộ. Tuỳ theo cách tổ hợp các căn hộ trong
hành lang và cầu thang chung mà phân chia thành các kiểu:
 Chung cư hành lang bên
 Chung cư hành lang giữa
 Chung cư phân đoạn – hành lang bên
 Chung cư kiểu vượt tầng
1.3.2. Phân loại theo đặc tính chung của nhà cao tầng:
Vì nhà chung cư cao tầng là một cơng trình cao tầng cà đặc biệt là nhà
ở nên có những địi hỏi riêng về các bộ môn kỹ thuật.
- Phân theo chiều cao cơng trình: Chiều cao cơng trình cứ tăng cao
ảnh hưởng rất rõ đến giải pháp thiết kế và tính tốn các bộ mơn như kết cấu,
kỹ thuật, điện nước, thang máy...
+ Chung cư có độ cao trung bình: Là loại có số tầng từ 7 - 12 tầng hay
có độ cao từ 21m - 36m (nếu lấy độ cao mỗi tầng là 3m).


+ Chung cư có độ cao tương đối lớn: Là loại nàh có số tầng từ 13 – 26
tầng hay có độ cao từ 39m – 78m.
+ Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 – 32 tầng.
+ Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số tầng
trên 30 hay có độ cao 90m so với mặt đất.
- Phân theo kỹ thuật xây dựng
Có thể có các dạng kỹ thuật sau:
+ Khung, cột và vách đứng (đổ tại chỗ)
+ Sàn không dầm (sàn ứng lực trước)
+ Nhà tấm lớn (lắp ghép)
+ Sử dụng kết cấu thép
Các giải pháp kết cấu có vai trị quan trọng và mang tính quyết định
việc bố trí căn hộ, khơng gian sử dụng khác nhau.

1.4.

Vai trò của nhà chung cư cao tầng

Hiện nay nhà ở chung cư cao tầng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu
ở của người dân thành thị. Với một diện tích đất đai có hạn và tốc độ tăng
dân số đô thị (chủ yếu là gia tăng cơ học) như hiện nay thì chung cư cao tầng
giữ vai trị quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân thành thị.
Nhà ở chung cư cao tầng đã không chỉ đáp ứng được nhu cầu ở của người
dân thành thị mà cịn thể hiện tiềm năng kinh tế, trình độ phát triển của một
quốc gia.
Chung cư cao tầng đã phát huy được ưu thế của sự tập trung cao độ,
sử dụng các thiết bị cao cấp, dễ hình thành đặc điểm khu vực. Mặt khác
chung cư cao tầng còn có tầm nhìn tốt, chiếu sáng, thơng gió hiệu quả. Hiện
nay khi chung cư cao tầng được xây dựng thì đã được quy hoạch một cách
đồng bộ chi tiết đảm bảo được mỹ quan đô thị. Việc các hộ gia đình sống tập
trung tại chung cư là điều kiện thuận lợi trong việc cung cấp và xử lý nước
thải, thu gom vận chuyển và xử lý rác thải đảm bảo vệ sinh môi trường đô
thị. Các dịch vụ như trông xe, vận hành thang máy, phòng cháy chữa cháy...
được phục vụ tốt, các siêu thị với giá cả phù hợp, chất lượng phục vụ tốt đã
đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của dân cư.


Như vậy, cùng với tốc độ đơ thị hố đang diễn ra mạnh mẽ như hiện
nay thì nhà ở chung cư đã trở thành một nhu cầu tất yếu. Trong tương lai,
nhà ở chung cư cao tầng sẽ được xây dựng nhiều hơn nữa không những đáp
ứng nhu cầu ở của người dân thành thị mà cịn thể hiện trình độ phát triển
kinh tế của quốc gia trên trường quốc tế.
2.

Những vấn đề chung về quản lý

2.1.

Khái niệm

Thuật ngữ quản lý ngày nay đã trở nên phổ biến nhưng chưa có một
định nghĩa thống nhất. Có người cho rằng quản lý là hoạt động nhằm bảo
đảm sự hồn thành cơng việc thơng qua sự nỗ lực của người khác.
Cũng có người cho quản lý là một hoạt động thiết yếu nhằm bảo đảm
phối hợp những nỗ lực cá nhân nhằm đạt được mục tiêu của nhóm. Có người
lại quan niệm một cách đơn giản hơn coi quản lý là sự có trách nhiệm về
một vấn đề gì đó.
Từ những quan điểm trên thì định nghĩa về quản lý được hiểu như
sau: quản lý là sự tác động có tổ chức, có hướng đích của chủ thể quản lý
tới đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đã đề ra.
- Phải có ít nhất một chủ thể quản lý là tác nhân tạo ra các tác động và
ít nhất là một đối tượng bị quản lý chịu tác động của chủ thể quản lý tạo ra.
Tác động có thể chỉ là một lần mà cũng có thể là liên tục nhiều lần
- Phải có một mục tiêu và một quỹ đạo đặt ra cho cả đối tượng bị quản
lý và chủ thể quản lý, mục tiêu này căn cứ để chủ thể quản lý tạo ra các tác
động
- Chủ thể quản lý phải thực hành việc tác động
- Chủ thể quản lý có thể là nhiều người hoặc một người cịn đối tượng
bị quản lý có thể là con người hoặc giới vơ sinh hoặc sinh vật
Tóm lại cần có một số điểm lưu ý trong định nghĩa trên là:
- Quản lý bao giờ cũng là một tác động hướng đích, có mục tiêu xác
định
- Quản lý thể hiện mối quan hệ giữa hai bộ phận đó là chủ thể quản lý
và đối tượng quản lý, đây là quan hệ ra lệnh - phục tùng, khơng đồng cấp và

có tính bắt buộc.


- Quản lý là sự tác động mang tính chủ quan nhưng phải phù hợp với
quy luật khách quan
2.2.

Chức năng cơ bản của quản lý

Chức năng quản lý xác định vị trí, mối quan hệ giữa các bộ phận, các
khâu, các cấp trong hệ thống quản lý. mỗi hệ thống quản lý đều có nhiều bộ
phận, nhiều khâu, nhiều cấp khác nhau, gắn với những chức năng nhất định
nào đó, nếu khơng có chức năng quản lý thì bộ phận đó khơng có lý do tồn
tại.
Từ những chức năng quản lý mà chủ thể xác định các nhiệm vụ cụ
thể, thiết kế bộ máy và bố trí con người phù hợp. Căn cứ chức năng, nhiệm
vụ mà chủ thể quản lý có thể theo dõi, kiểm tra, đánh giá, điều chỉnh sự hoạt
động của mỗi bộ phận và toàn bộ hệ thống quản lý. Ở đây có thể nêu bảy
chức năng cơ bản sau:
Dự đoán
Một trong những phẩm chất quan trọng mà một nhà quản lý cần phải
có tầm nhìn xa trơng rộng, phải dự đốn trước được tồn bộ q trình và các
hiện tượng trong tương lai có thể xảy ra với hệ thống mình quản lý. Nó bao
gồm phải dự đốn được các yếu tố thuận lợi, khó khăn, các yếu tố tác động
của mơi trường bên ngồi tới hệ thống và các yếu tố tác động của chính mơi
trường bên trong hệ thống.
Dự đốn là một bước rất quan trọng, là tiền đề để nhận thức được cơ
hội làm cơ sở cho việc phân tích lựa chọn phương án hành động của hệ
thống. Từ đó xác định các điều kiện cho việc xây dựng chiến lược, lập kế
hoạch, xây dựng hệ thống tổ chức quản lý của hệ thống.

Trong q trình quản lý dự đốn là một chức năng khơng thể thiếu
được và có vai trị quan trọng do đó mọi dự đốn phải dựa trên những cơ sở
khoa học, được phân tích tỷ mỷ, kỹ lưỡng vì nếu dự đốn sai thiếu cơ sở
khoa học sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
Tuy nhiên dự đoán chỉ mạng tính chất định hướng. q trình diễn biến
thực tế của hệ thống cần phải tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp.
Kế hoạch hoá


Kế hoạch hoá là một trong những chức năng cơ bản của quản lý. Kế
hoạch hoá là nhằm xác định, mục tiêu, chương trình hành động và bước đi
cụ thể trong một thời gian nhất định của một hệ thống quản lý. Mục đích của
kế hoạch hố là tạo ra khả năng đạt dược mục tiêu một cách có hiệu quả và
cho phép người quản lý có thể kiểm sốt được quá trình tiến hành nhiệm vụ
bằng cách hướng mọi hoạt động của hệ thống vào mục tiêu đặt ra.
Mục tiêu là cái đích mà mọi hoạt động của hệ thống đều hướng tới do
đó việc xác định mục tiêu là khâu đầu tiên của kế hoạch hoá. Các nhà quản
lý có thể xác định một cách tốt nhất số lượng các mục tiêu xuất phát từ bản
chất công việc của hệ thống.
Kế hoạch hố bao gồm tồn bộ q trình từ xác định mục tiêu, các
phương pháp, phương tiện để đạt mục tiêu đến tổ chức thực hiện, kiểm tra,
đánh giá quá trình thực hiện mục tiêu.
Tổ chức
Tổ chức là xác định một cơ cấu chủ định về vai trị, nhiệm vụ hay
chức năng được hợp thức hố. Vai trị đó được xác định một cách có chủ
đích để đảm bảo việc thực hiện nhiệm vụ đặt ra một cách trơi chảy, có hiệu
quả cao. một cơ cấu tổ chức được coi là hợp lý khi nó tuân thủ nguyên tắc
thống nhất trong mục tiêu, kết hợp hoát động của bộ phận riêng rẽ, của mỗi
cá nhân thành một hệ thông, một cơ thể thống nhất.
Tổ chức là một nhu cầu không thể thiếu được trong mọi hoạt động

kinh tế xã hội. khi những hoạt động kinh tế xã hội ngày càng rộng lớn và
phức tạp thì vai trị của tổ chức ngày càng tăng. Nó là nguyên nhân dẫn đến
sự thành công hay thất bại trong hoạt động của một tổ chức.
Tổ chức giữ một vai trò lớn trong quản lý vì:
- Thứ nhất, tổ chức làm cho các chức năng khác của hoạt động quản
lý thực hiện có hiệu quả.
- Thứ hai, từ khối lượng cơng việc quản lý mà xác định biên chế, sắp
xếp con người.
-Thứ ba, tạo điều kiện cho việc hoạt động tự giác sáng tạo của các
thành viên trong tổ chức, tạo nên sự phối hợp ăn khớp nhịp nhàng trong cơ
quan quản lý và đối tượng quản lý.


- Thứ tư, dễ dàng cho việc kiểm tra, đánh giá.
Động viên
Động viên nhằm phát huy khả năng vô tận của con người và quá trình
thực hiện mục tiêu của hệ thống. Vì vậy một trong những chức năng của
quản lý là cần phải xác định yếu tố tạo thành động cơ thúc đẩy mỗi cá nhân
hoạt động có hiệu quả cho hệ thống. Động cơ của mỗi người là khá phức tạp
và mâu thuẫn, người quản lý cần cố gắng để thoả mãn một mong muốn hoặc
một mục tiêu của mỗi cá nhân trong từng thời gian nhất định.
Áp dụng biện pháp thưởng phạt là một động lực thúc đẩy quan trọng,
những lợi ích kinh tế khơng phải là lao động duy nhất mà sự động viên tinh
thần cũng tạo ra động lực to lớn, bởi vì con người khơng chỉ có nhu cầu vật
chất mà cịn có nhu cầu về tinh thần. Việc động viên kịp thời, gần gũi với
cấp dưới hiểu được hoàn cảnh của các thành viên sẽ làm cho họ hăng say
tích cực làm việc nhiều hơn.
Điều chỉnh
Điều chỉnh là nhằm sửa chữa những sai lệch nảy sinh trong quá trình
hoạt động của hệ thống, để duy trì các mối quan hệ bình thường giữa bộ

phận điều khiển và bộ phận chấp hành, giữa bộ máy quản lý với hoạt động
của hàng trăm, hàng nghìn người sao cho nhịp nhàng ăn khớp với nhau. Sự
điều chỉnh cũng khá phức tạp vì bất cứ sự rối loạn nào trong bộ phận, một
khâu nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến những bộ phận khác
của hệ thống.
Muốn điều chỉnh đạt hiệu quả, phải thường xuyên thu nhận thông tin
về chênh lệch giữa hoạt động hiện tại của hệ thống với những thông số đã
quy định thơng qua các khâu kiểm tra. Bởi vì chỉ trong q trình kiểm tra
mới thu nhận được thơng tin làmn cơ sở cho quyết định điều chỉnh hệ thống.
Việc điều chỉnh cũng phải tuân theo nguyên tắc:
- Chỉ điều chỉnh khi thực sự cần thiết
- Điều chỉnh đúng mức độ, tránh tuỳ tiện gây tác động xấu
- Phải tránh để lỡ thời cơ, tránh bảo thủ
- Phải tuỳ điều kiện mà kết hợp các phương pháp điều chỉnh phù hợp
- Điều chỉnh để khắc phục khâu yếu trong hệ thống quản lý.


Kiểm tra
Kiểm tra là một chức năng có liên quan đến mọi cấp quản lý để đánh
giá đúng kết quả hoạt động so với mục tiêu và kế hoạch đã định. Kế hoạch
hướng dẫn việc sử dụng các nguồn lực để hồn thành các mục tiêu, cịn kiểm
tra xem chúng hoạt động có phù hợp với mục tiêu và kế hoạch đã định hay
khơng
Mục đích của kiểm tra nhằm bảo đảm các kế hoạch thành công, phát
hiện kịp thời những sai sót tìm ra ngun nhân và biện pháp sữa chữa kịp
thời nững sai sót đó. Q trình kiểm tra phổ biến cho mọi hệ thống gồm ba
bước:
- Bước 1: Xây dựng các chỉ tiêu
- Bước 2: Đo lường việc thực hiện nhiệm vụ thoe các chỉ tiêu
- Bước 3: Đánh giá các chỉ tiêu so với kế hoạch

Muốn cho cơng việc kiểm tra có kết quả cần có những kế hoạch rõ
ràng làm căn cứ cung cấp những chỉ tiêu xác đáng cho việc kiểm tra, sắp xếp
tổ chức khoa học nhằm xác định chính xác nhiệm vụ của từnh bộ phận cá
nhan trong việc thực hiện kế hoạch. Việc kiểm tra cần phải được tiến hành
thường xuyên nhưng không được cản trở đối tượng thực hiện mục tiêu.
Đánh giá
Đánh giá là chức năng cuối cùng và rất quan trọng của quá trình quản
lý đối với hệ thống. Đánh giá nhằm cung cấp cho cơ quan quản lý các thơng
tin cần thiết để đánh giá đúng tình hình của đối tượng quản lý và kết quả
hoạt động của cả hệ thống, đồng thời dự kiến quyết định bước phát triển
mới.
Để đánh giá hiệu quả phải có thước đo phù hợp dựa vào các tiêu
chuẩn của các yếu tố cả định tính và định lượng. Đánh giá hoạt động quản lý
phải có quan điểm tồn diện nghĩa là phải xét trên tất cả các mặt chính trị,
kinh tế, xã hội…
Các chức năng quản lý tạo thành một hệ thống thống nhất với một
trình tự nhất định trong quản lý khơng được coi nhệ một chức năng nào.


2.3.

Các phương pháp quản lý

Phương pháp quản lý là cách thức mà chủ thể quản lý tác động vào
đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định.
Thực tế cho thấy, phần lớn kết quả của một quá trình quản lý lại tuỳ
thuộc vào sự lựa chọn và sử dụng các phương pháp quản lý. Lựa chọn và sử
dụng các phương pháp quản lý phù hợp giúp chủ thể quản lý có thể tạo được
động cơ, động lực thúc đẩy đối tượng quản lý hoàn thành tốt các nhiệm vụ.
Phương pháp quản lý làm cho các hoạt động quản lý tuân thủ đúng

các quy luật đồng thời sát hợp với điều kiện của đối tượng quản lý.
Phương pháp quản lý là cơ sở nâng cao chất lượng và hiệu quả thực
hiện các chức năng quản lý.
Phương pháp quản lý làm cho các hoạt động không chỉ là những tác
động mang tính tác nghiệp đơn thuần mà cịn mang tính xã hội sâu sắc. Nếu
căn cứ vào nội dung tác động sẽ có các phương pháp quản lý cơ bản sau:
- Phương pháp tổ chức – hành chính
- Phương pháp kinh tế
- Phương pháp tâm lý – giáo dục
Phương pháp tổ chức – hành chính
Phương pháp tổ chức – hành chính là phương pháp dựa vào quyền uy
tổ chức của người quản lý để bắt buộc người dưới quyền phải chấp hành
mệnh lệnh quản lý.
Phương pháp tổ chức – hành chính tạo ra sự bắt buộc, cưỡng chế với
người thừa hành. Mọi thành viên trong tổ chức bằng mọi cách phải hồn
thành nhiệm vụ được giao, khơng vì lý do cá nhân mà cản trở hồn thành
nhiệm vụ được giao, khơng vì lý do cá nhân mà cản trở hồn thành các
nhiệm vụ của tổ chức được thực hiện một cách nhanh chóng, thống nhất,
triệt để.
Phương pháp tổ chức – hành chính tác động đến mỗi thành viên trong
tổ chức qua:


Một là: Thiết lập cơ cấu tổ chức với vai trò, chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn, trách nhiệm cho mỗi khâu, mỗi cấp nhờ đó mà quyền lực được
thơng suốt và hiệu lực từ trên xuống dưới.
Hai là: Điều chỉnh các hoạt động của tổ chức phải nhịp nhàng đồng bộ
nhất quán và đúng hướng thông qua các điều luật, nội quy, quy chế.
Ba là: Đánh giá các kết quả quản lý nghiêm túc, chính xác, cơng bằng
tạo cơ sở cho việc thưởng phạt nghiêm minh đối với các thành viên trong tổ

chức.
Muốn nâng cao hiệu lực, hiệu quả của phương pháp tổ chức – hành
chính chủ thể quản lý phải chun mơn hố các chức năng, nhiệm vụ, tạo
điều kiện tích luỹ kinh nghiệm, nâng cao hiệu quả cơng việc. Hệ thống
quyền lực của tổ chức phải được phân cơng, uỷ quyền rõ ràng, có hiệu lực,
hiệu quả và phải chuyển hoá được quyền lực của tổ chức thành quyền uy
thật sự để mọi thành viên trong tổ chức phục tùng.
Phương pháp kinh tế
Phương pháp kinh tế là phương pháp tác động của chủ thể quản lý tới
đối tượng quản lý thơng qua lợi ích kinh tế.
Phương pháp kinh tế lấy lợi ích vật chất làm động lực thúc đẩy con
người hành động. Lợi ích đó thể hiện qua thu nhập của mỗi người, lấy lại từ
thành quả chung, phù hợp với mức độ đóng góp của mỗi người. nếu người
quản lý quá coi trọng lợi ích chung, coi nhẹ lợi ích cá nhân của mỗi người
sữe làm triệt tiêu động lực của họ. Ngoài tiền lương, tiền thưởng thì trợ cấp
cũng là lợi ích bổ sung cho thu nhập của con người. Trợ cấp không liên quan
đến công việc nhưng nó có ý nghĩa củng cố thêm mục tiêu của tổ chức, giúp
thu hút và động viên các thành viên làm việc tốt hơn cho tổ chức.
Khi thu nhập thực tế của con người chưa cao, nhu cầu vật chất của
mội người mới được đáp ứng ở mức thấp thì con người khi thực hiện cơng
việc nào đó đều rất quan tâm đến lợi ích và thu nhập. Vì vậy, người quản lý
ở mọi tổ chức phải hết sức coi trọng vận dụng phương pháp kinh tế.
Ưu điểm của phương pháp này là đặt mỗi người vào điều kiện được tự
mình quyết định làm việc như thế nào có lợi nhất cho mình và cho tổ chức.
tuy nhiên hạn chế của phương pháp này là quá đề cao lợi ích kinh tế, lợi ích


cá nhân sẽ dẫn tới lệ thuộc vào vật chất, có hành vi phạm pháp. Do đó cần
phải có sự kiểm sốt, định hướng, động lực từ lợi ích cá nhân của mỗi người.
Phương pháp tâm lý – giáo dục

Phương pháp tâm lý – giáo dục là sự tác động tới đối tượng quản lý
thông qua các quan hệ tâm lý, tư tưởng và tình cảm.
Phương pháp tâm lý – giáo dục dựa vào uy tín của người quản lý để
lơi cuốn mọi người trong tổ chức hăng hái, tích cực tham gia cơng việc. Uy
tín của người quản lý là sự cơng nhận tự nguyện vai trị chủ đạo của người
quản lý trong tồn tổ chức. nó thể hiện sự tơn trọng, quan tâm, lịng bao
dung, khả năng thu hút mọi người đến với mình. Đó là phẩm chất cần có và
phải giữ gìn của mỗi người quản lý.
Phương pháp tâm lý – giáo dục vận dụng các quy luật, nguyên tắc tâm
lý và giáo dục, nhờ đó người quản lý nắm được tâm tư, nguyện vọng, nhu
cầu, mong muốn của mỗi người và có biện pháp tạo lập trong mỗi con người
niềm say mê, phấn khởi, ý thức trách nhiệm, tinh thần sáng tạo đối với công
việc. Cùng với các biện pháp tổ chức – hành chính và kinh tế, nếu người
quản lý biết vận dụng khéo léo những Phương pháp tâm lý – giáo dục sẽ
thúc đẩy con người làm việc có hiệu quả cao hơn nữa.
Động cơ làm việc của mỗi người được thúc đẩy bởi nhu cầu bên trong
mỗi người và sự tác động bên ngoài của người quản lý. Từ nhu cầu bên
trong đến động cơ làm việc của con người hình thành một quá trình tâm lý
với các bước: Nhu cầu, chuẩn mực, mục đích, kế hoạch, năng lực và động
cơ. người quản lý phải biết và điều chỉnh được các bước hình thành động cơ
làm việc của mỗi người.
Động cơ của công việc là lĩnh vực tâm lý, tinh thần của mỗi con
người, chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố chủ quan, khách quan khác
nhau, ít bộc lộ ra bên ngồi nên khó nhận biết. Người quản lý có thể hiểu
được động cơ làm việc của mỗi người từ nhiều góc độ khác nhau. Tốt nhất là
làm việc gần gũi với họ, tìm hiểu và làm rõ điều gì đã thúc đẩy họ làm việc.
Tóm lại mỗi phương pháp đều có ưu nhược điểm riêng của nó và
khơng có phương pháp nào là hồn hảo nên trong q trình vận dụng cần
phải có sự kết hợp hài hồ các phương pháp để phát huy được ưu điểm của
chúng. Tuy nhiên việc nhận thức và vận dụng các phương pháp quản lý có

hiệu quả hay khơng cịn phụ thuộc vào trình độ và năng lực cụ thể của người
quản lý. Do đó địi hỏi người cán bộ quản lý phải khơng ngừng học tập, rèn
luyện nâng cao trình độ và phẩm chất, trau dồi và nâng cao tài nghệ quản lý
của mình.
2.4.

Các loại cơ cấu tổ chức quản lý cơ bản

Cơ cấu tổ chức quản lý là một chỉnh thể gồm các bộ phận có chức
năng, quyền hạn, trách nhiệm khác nhau có mối liên hệ phụ thuộc lẫn nhau,
được bố trí thành từng cấp từng khâu thực hiện các chức năng quản lý nhất
định nhằm đạt mục tiêu định trước.
Mỗi cơ cấu tổ chức quản lý bao giờ cũng gồm nhiều bộ phận hợp
thành, có mục tiêu riêng đồng thời đều nhằm vào mục tiêu chung, mục tiêu
cuối cùng của hệ thống quản lý.
Mỗi bộ phận của cơ cấu tổ chức quản lý có tính độc lập tương đối, có
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm nhất định
Mỗi cơ cấu tổ chức quản lý có hai mối quan hệ cơ bản. Theo quan hệ
ngang, cơ cấu tổ chức quản lý chia thành các khâu quản lý khác nhau. Giữa
các khâu là quan hệ hợp tác trong sự phân công lao động quản lý. Theo quan
hệ dọc, cơ cấu tổ chức quản lý được chia thành các cấp quản lý. Cấp quản lý
chỉ rõ mối quan hệ phục tùng bởi quyền uy của cấp trên và bởi tính chất
nhiệm vụ to lớn, bao quát của cấp cao.
Cơ cấu tổ chức quản lý ngày càng được hồn thiện càng có tác động
tích cực, hiệu quả tới các quá trình kinh tế xã hội. Các loại cơ cấu tổ chức
quản lý cơ bản:
Cơ cấu tổ chức quản lý trực tuyến
Đó là một mơ hình tổ chức quản lý trong đó mơic người cấp dưới chỉ

nhận sự điều hành và chịu trách nhiệm trước một người lãnh đạo trực tiếp
cấp trên.
đặc điểm cơ bản của loại hình cơ cấu này là mối quan hệ giữa các
nhân viên trong tổ chức bộ máy được thực hiện theo trực tuyến tức là quy
định quan hệ dọc trực tiếp từ người lãnh đạo cao nhất đến người thấp nhất,
người thừa hành chỉ nhận mục tiêu từ một người phụ trách trực tiếp. Người
lãnh đạo chịu trách nhiệm hồn tồn về kết quả cơng việc của người dưới
quyền.


Nhược điểm của loại hình cơ cấu trực tuyến là người lãnh đạo phải có
kiến thức tồn diện để chỉ đạo tất cả các bộ phận quản lý chuyên môn. Mặt
khác loại hình cơ cấu quản lý trực tuyến hạn chế việc sử dụng các chun
gia có trình độ nghiệm vụ cao về từng mặt quản lý. Cơ cấu này thường chỉ
áp dụng ở các đơn vị quy mô nhỏ.
Cơ cấu tổ chức quản lý theo chức năng
Là loại hình cơ cấu tổ chức trong đó từng chức năng quản lý được
tách riêng cho một bộ phận hay một cơ quan đảm nhiệm, những nhân viên
chức năng phải là người am hiểu chuyên môn, thành thạo nghiệp vụ trong
lĩnh vực mình quản lý. Loại hình này có ưu điểm là thực hiện chun mơn
hố các chức năng quản lý thu hút các chun gia có kiến thức sau vào cơng
tác quản lý. Song nó cũng có nhược điểm là làm cho cấp dưới phải phục
tùng nhiều đầu mối chỉ đạo khac nhau của cùng một cơ quan quản lý cấp
trên. Đặc biệt là khi số đầu mối quá nhiều sẽ gây khó khăn cho việc chấp
hành.
Cơ cấu tổ chức quản lý kết hợp
- Cơ cấu trực tuyến – tham mưu: Nó dựa trên nguyên tắc quản lý trực
tuyến, nhưng bên cạnh người lãnh đạo có bộ phận tham mưu để giúp người
lãnh đạo ra quyết định. Trong cơ cấu trực tuyến – tham mưu người lãnh đạo
ra quyết định và chịu trách nhiệm đối với việc thực hiện quyết định củat

người thừa hành trực tiếp của mình. Bộ phận tham mưu có nhiệm vụ chuẩn
bị các dự án, quyết định, đảm bảo luận cứ khoa học, bảo đảm chất lượng của
quyết định quản lý và theo dõi việc thực hiện.
- Cơ cấu trực tuyến – chức năng: Do đối tượng quản lý ngày càng
phức tạp và yêu cầu quản lý ngày càng mở rộng nên bộ phận tham mưu
được phân ra thành các cơ quan chun mơn hố theo chức năng riêng, đi
sâu vào các lĩnh vực quản lý nhằm chuẩn bị các dự án, quyết định để người
lãnh đạo trực tuyến thơng qua. Các cơ quan chức năng cịn hướng dẫn và
kiểm tra việc thực hiện lĩnh vực chuyên môn. nhược điểm của cơ cấu này là
bộ máy cồng kềnh, nhiều đầu mối, người lãnh đạo phải luôn điều hoà phối
hợp hoạt động của các bộ phận để khắc phục hiện tượng không ăn khớp của
các cơ quan chức năng.
Cơ cấu quản lý chương trình - mục tiêu


Là loại hình cơ cấu đang được sử dụng rộng rãi hiện nay và có hiệu
quả. hiện nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, phải giải quyết những
nhiệm vụ kinh tế xã hội phức tạp đòi hỏi phải có cơ cấu tổ chức mềm dẻo,
linh hoạt.
Đặc điểm của cơ cấu này là các nghành có quan hệ đến việc thực hiện
chương trình mục tiêu được liên kết lại và có một tổ chức để quản lý thống
nhất gọi là ban chủ nhiệm chương trình mục tiêu. Ban chủ nhiệm chương
trình có nhiệm vụ điều hồ, phối hợp các thành viên, các nguồn dự trữ, giải
quyết các quan hệ lợi ích… nhằm đạt mục tiêu chương trình đã được xác
định.
Ưu điểm của cơ cấu là bảo đảm sự phối hợp hoạt động của các ngành
các địa phương tham gia chương trình theo một mục tiêu nhất định mà
khơng thành lập thêm một bộ máy mới. Cơ quan quản lý chương trình tổ
chức gọn nhẹ hoạt động trong thời gian quy định của chương trình. Khi hồn
thành chương trình bộ phận chuyên trách quản lý chương trình giải thể, các

cơ quan ban nghành địa phương vẫn hoạt động bình thường.
Cơ cấu ma trận
Là kiểu cơ cấu tổ chức quản lý hiện đại, có hiệu quả, được xây dựng
bằng cách kết hợp cơ cấu trực truyến và cơ cấu chương trình - mục tiêu.
Việc quản lý theo từng lĩnh vực hoạt động của các tổ chức như: Nghiên cứu
khoa học, khảo sát, thiết kế, sản xuất… được xây dựng phù hợp với cơ cấu
trực tuyến. còn việc quản lý các chương trình (dự án, đề tài) thì được tổ chức
phù hợp với cơ cấu chương trình - mục tiêu.
Để hình thành cơ cấu tổ chức ma trận của hệ thống quản lý, khi các
định cơ cấu tổ chức theo chiều ngang cần phải lựa chọn và bổ nhiệm người
lãnh đạo chương trình và cấp phó của họ theo từng quan hệ, phù hợp với cơ
cấu chương trình. Xác định và bổ nhiệm những người thực hiện có tinh thần
trách nhiệm trong mỗi bộ phận chun mơn hố. Tổ chức phịng ban chun
mơn để quản lý chương trình. để đảm bảo công việc trong phạm vi cơ cấu
ma trận cần phải thực hiện sự thay đổi trong cơ cấu tổ chức nhất định.
Trong cơ cấu tổ chức ma trận người lãnh đạo chương trình làm việc
với những chun gia khơng trực tiếp dưới quyền mình. Họ trực thuộc
quyền những người lãnh đạo trực tuyến. Về cơ bản người lãnh đạo chương
trình quyết định cái gì và khi nào cần phải làm theo chương trình cụ thể cịn


người lãnh đạo trực tuyến thìo quyết định ai sẽ thực hiện và sẽ thực hiện như
thế nào. Vì vậy để đảm bảo sự sắp xếp công việc trong điều kiện cơ cấu tổ
chức ma trận quản lý cần phải thành lập một cơ quan quản lý tham mưu
chuyên môn tức là trung tâm quản lý chương trình có nhiệm vụ thực hiện sự
phối hợp và đánh giá tình hình thi hành các thể thức quản lý của các cơ quan
chức năng và các cơ quan thực tuyến riêng biệt.
Cơ cấu tổ chức ma trận của quản lý cho phép
+ Giảm bớt công việc của người lãnh đạo cấp trên bằng cách giao cho
cấp quản lý trung gian quyền ra quyết định trong điều kiện duy trì sự thống

nhất giữa công tác phối hợp và kiểm tra những quyết định về tổ chức - kỹ
thuật chủ chốt ở cấp trên.
+ Bảo đảm tính mềm dẻo và linh hoạt để sử dụng các nguồn lực khi
thực hiện một số chương trình.
+ Tăng cường trách nhiệm cá nhân của người lãnh đạo đối với chương
trình nói chung.
3.
Nội dung quản lý nhà nước về chất lượng khai thác sử dụng nhà ở
chung cư cao tầng
3.1.

Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý chung cư cao tầng
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 của Quốc hội
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
- Nghị định 126/2004/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng đơ thị và quản lý
sử dụng nhà