Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở hà nội

Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

lời mở đầu
Theo số liệu thống kê, 68% ngời đợc hỏi cho r»ng trong 9 qun cđa ngêi sư
dơng ®Êt, qun thÕ chÊp lµ quan träng nhÊt. Sè liƯu nµy cho thấy quyền thế chấp
quyền sử dụng đất có tầm quan trọng nh thế nào đối với ngời dân.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của ngời sử
dụng đất, đợc ra đời kể từ khi Quốc hội nớc ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 và
sau đà là luật đất đai 2003. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đà có các quy định cụ
thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là
những cơ sở pháp lý quan trọng để ngời sử dụng đất thực hiện đợc các quyền năng
của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng
thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Tuy
nhiên, trên thực tế khi thực hiện các quy định này đà bộc lộ một số vấn đề bất cập,
cần đợc tháo gỡ. Vì vậy, em đà lựa chọn đề tài:
Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội
Nội dung nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu hoạt động định giá và thế chấp bất động sản
+ Phân tích, đánh giá quá trình định giá bất động sản, quá trình làm thủ tục thế
chấp.
+ Đánh giá tìm ra những u điểm, tồn tại trong việc định giá bất động sản
thế chấp bất động sản.
- Bớc đầu đề xuất các giải pháp về định giá, giá thế chấp và phơng hớng phát
triển.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá bất động sản, thế chấp
bất động sản.
- Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá, thế chấp bất động
sản.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lợng hoạt động định giá bất
động sản, tạo ®iỊu kiƯn thn lỵi cho viƯc thÕ chÊp bÊt ®éng sản.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Đối tợng nghiên cứu:
Hoạt động định giá bất động sản phục vụ thế chấp nhằm mục đích làm cơ sở vay
vốn ngân hàng
Phạm vi nghiên cứu: Một số bất động sản ở Hà nội đợc định giá thế chấp tại ngân
hàng VPBANK
Phơng pháp nghiên cứu
Phơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
Phơng pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu
Phơng pháp phân tích, so sánh các số liệu đà thu thập đợc
Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chơng:
Chơng 1- Cơ sở khoa học về định giá bất động sản và giá thế chấp
Chơng 2- Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ giá thế chấp (cụ thể ở
ngân hàng VBank)
Chơng 3- Một số vấn đề rút ra và các giải pháp đề nghị trong định giá thế chấp

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Chơng1- cơ sở khoa HC về định giá bất động sản
và giá thế chấp
1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản (bất động sản)
1.1.1. Bất động sản và thị trờng bất động sản
- BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật thể không thể
tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử
dụng BĐS nh hàng rào, cây cối hoặc vờn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các thiết bị cấp
thoát nớc, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin.
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 cua nớc ta định nghĩa : BĐS là tài sản không thể
di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó.
- các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật qui định
Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là vật chính
đó là:(1) đất ®ai, (2) vËt kiÕn tróc trªn ®Êt ®ai ®ã (gäi là vật chính) và những thứ gắn
liền với đất đai nh cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc nh hàng rào, thang máy, hệ
thống cấp thoát nớc(gọi là vật phụ).
- thị trờng BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định
trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của
BĐS thông qua quan hệ giữa ngời mua và ngời bán BĐS theo qui luật thị trờng.
1.1.2. định giá bất động sản

bđs là một thể thống nhất, vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định
giá các tài sản gắn liền trên đất.
1.1.2.1.Định giá đất
Đất đai tự nhiên không phải hàng hoá, sự hiện diện của đất đai trong tự nhiên
không gắn với lao động xà hội, lao động xà hội chỉ có thể tác động khai thác để đất
đai từ trạng thái hoang hoá sang trạng thái sử dụng vào các mục đích xác định. Đất
đai trở thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên
thị trờng BĐS ngời ta vẫn quen gọi là giá đất. Nh vậy bản chất của giá đất chính là
kết tinh của lao động xà hội. Nói cách khác là lao động xà hội đà chuyển hoá đất đai
từ trạng thái hoang hoá thành đất ®ai sư dơng. Tøc ®Êt ®ai kinh tÕ. Nhng kh¸c với
hàng hoá thông thờng, khi tham gia vào quá trình chuyển tải giá trị, do các đặc điểm
tự nhiên của đất đai nh vị trí, độ màu mỡ khác nhau nên chúng có khả năng sinh lợi
khác nhau. Lao động của con ngời sẽ chuyển hoá thành giá trị của đất đai kinh tế.
Giá trị của hàng hoá do lao động xà hội kết tinh và đợc tính:
G=C+V+m
G : giá trị hàng hoá
C : giá trị lao động vật hoá
V : giá trị sức lao động
m : giá trị thặng d

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Giá đất là một phạm trù phức tạp, ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo qui

hoạch và kế hoạch. Khái niệm về giá đất đợc hiểu là: sự ớc tính về giá trị của
quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đà đợc xác định,
tại một thời điểm xác định.
Mục đích sử dụng đất do nhà nớc quy định, trong một khoảng thời gian nhất
định. Khi giao cho ngời sử dụng và ảnh hởng mang tính quyết định đến giá trị của
đất, vì vậy ngời định giá phải xác định rõ đợc mục đích sử dụng đất trớc khi định giá
đất.
1.1.2.2. Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh BĐS đợc quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006
thì: Định giá BĐS là hoạt động t vấn, xác định giá BĐS cụ thể tại thời điểm nhất
định.
Trong định giá BĐS giá trị đợc xem xét dới góc độ kinh tế thị trờng và pháp lý.
Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:
- Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thoả mÃn nhu cầu. ảnh
hởng của tính hữu ích lên giá trị đợc xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích
thớc, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy
động nó ở thời ®iĨm nhÊt ®Þnh.
- Sù khan hiÕm: sù thiÕu hơt cđa cung hiện tại hoặc dự báo của một bất động
sản ®èi víi nhu cÇu cđa nã. Nãi chung khan hiÕm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao
hơn đối với giá của bất động sản vùng khác.
- Sự mong muốn: là ớc muốn của ngời mua đối với bất động sản để thoả mÃn
nhu cầu của họ.
- Sức mua: là khả năng của một nhóm ngời có thể trả cho bất động sản, ngời
mua có nhu cầu nhng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.
- Có thể chuyển giao đợc: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản, ngay cả
trờng hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhng nếu bất động
sản không thể chuyển giao đợc toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trờng của bất
động sản đó cũng không tồn tại.
1.1.3. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
1.1.3.1 Mục đích của định giá bất động sản

Hoạt động định giá BĐS là ớc tính giá trị thị trờng của BĐS dựa trên các phơng
pháp định giá, chủ yếu là phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí giảm
giá. Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, phần nhiều các cuộc định giá thờng quan tâm
đến giá trị thị trờng của BĐS. Một số quan tâm đến một loại giá trị nhất định nh giá
trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu t
Định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau:
- Chuyển nhợng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển tiền
khác
+ Giúp cho ngời xác định giá mua
+ Giúp cho ngời bán xác định đợc giá bán có thể chấp nhận đợc
- Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp
- Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm cố
- Để bảo hiểm BĐS
- T vấn cho các nhà đầu t kinh doanh BĐS
Xác định tính khả thi của một dự án đầu t kinh doanh BĐS
- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án
- Giải quyết tranh chấp
- Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nớc:
+ Bồi thờng thiệt hại về BĐS khi nhà nớc thu hồi

+ Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuế chớc bạ
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nớc cho thuê đất
1.1.3.2 Vai trò của việc định giá bất động sản
Việc định giá BĐS giúp cho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả
ngời bán và ngời mua.
Thông thờng khi chuyển ®ỉi mơc ®Ých sư dơng, chun ®ỉi chđ së h÷u thì ta cần
định giá để xác định giá thị trờng của BĐS đó. Cụ thể:
- Cần xác định giá bán - giá định bán (là kết quả của sự cạnh tranh giữa ngời mua
với nhau)
- Cần xác định giá mua- Giá định mua
- Thế chấp BĐS - Định giá BĐS để có một khoản vay đợc bảo đảm bằng các lợi tức
mà BĐS đó mang lại.
- Cho thuê
- Bảo hiểm
- Báo cáo tài chính hàng năm tái phát triển
- Ngoài ra còn có định giá về quá khứ (nh thừa kế, tranh chấp) và định giá cho tơng
lai: giá trị đầu t, rủi ro thị trờng, rủi ro của bản thân BĐS.
- Nhu cầu về BĐS nhà ở đang là vấn đề cấp bách đợc quan tâm nhất hiện nay. Nhiều
ngời sử dụng có nhu cầu nhà ở lại không đủ điều kiện mua BĐS, điều đó đẩy giá trị
thị trờng của BĐS lên cao hơn thực tế. Công tác định giá là xác định giá trị thị trờng
BĐS đúng với thực tế, giúp cho thị trờng BĐS lành mạnh hơn, công bằng hơn.
1.1.4 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản
1.1.4.1 Giá bất động sản và bản chất của bất động sản
Giá trị BĐS có tầm quan trọng nh là thớc đo kinh tế của BĐS đó còn giá cả của BĐS
là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trờng BĐS.
Giá trị của thị trờng BĐS có thể hiểu là giá bán có thể thực hiện tốt nhất của BĐS
hoặc mức giá thịnh hành dớc các điều kiện thị trờng xác định hoặc là mức giá mà
hầu hết những ngời mua chấp nhận.
Bản chất giá trị:
- Giá cả thể hiện số lợng tiền mà một ngời cụ thể đồng ý trả và ngời bán cụ thể đồng

ý chấp nhận, với các hoàn cảnh xung quang giao dịch của họ.
- Giá trị thị trờng của một hàng hoá là số tiền có thể nhận đợc từ một hoặc nhiều ngời sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó đợc đợc một ngời sẵn sàng đa
ra bán.
- Giá trị đầu t của BĐS chính là giá trị hiện tại của lợi ích trong tơng lai
- Giá trị sử dụng là giá trị của một BĐS cụ thể có đợc đối với một sử dụng cụ thể, thể
hiện giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang trong quá trình khai
thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị
kinh doanh
- Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến việc sử dụng cao
nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích kinh tế
- Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị của BĐS bị mất
mát, huỷ hoại do các rủi ro.
- Giá trị đợc ớc lợng chỉ áp dụng cho đánh thuế và đợc xem nh giá trị và tài sản theo
quy định của hồ sơ thuế.
1.1.4.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá trị của bất động sản
1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng
lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và tơng đối. Cả 2 loại vị trí này
đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, tuy nhiên

trong các trờng hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau.
Điều đó lý giải tại sao những BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn hơn so
với những BĐS cùng loại ở vùng ven trung tâm, hoặc xa trung tâm. xem xét khả
năng tiếp cận BĐS và môi trờng xung quanh, môi trờng kinh doanh, vị trí địa lý của
BĐS, nếu bất động sản ở gần các phơng tiện thuận lợi nh: Trờng học, bệnh viện,
chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trờng của BĐS sẽ tăng lên., còn khả năng tiếp
cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi.
- Kích thớc, hình thể diện tích lô đất
+ Kích thớc lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị của
BĐS, còn nếu kích thớc lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng với
BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị trờng của BĐS.
+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông thì sẽ có giá trị thị
trờng kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông, cân đối.
+ Quy mô đất: Đối với mỗi loại BĐS thì tiêu trí quy mô tạo cho BĐS có đúng với
quy hoạch vùng, địa phơng và nhà nớc hay không? nếu nh mục đích sử dụng BĐS
không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS có thể giảm đi đáng kể.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: một số vùng có quy định tiêu
chuẩn về xây dựng, và điều kiện bắt buộc nh quận Hoàn Kiếm, khu vực quanh bờ hồ
cũng có ảnh hởng đến giá trị BĐS
+ Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà.
2. Nhóm nhân tố liên quan đến thị trờng
- Tính hữu dụng của BĐS
+ Về mục đích sử dụng: BĐS đó dùng để ở hay để kinh doanh, hay kết hợp cả 2 mục
đích trên... Một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn
trong việc mua bán và khi đó giá bán cũng cao hơn.
+ Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật kiến và tài
sản gắn liền với đất. Bởi một BĐS có thể sử dụng ngay thì có giá trị hơn so với một
BĐS phải tốn chi phí và thời gian cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng đợc.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Tình trạng khan hiếm của BĐS trên thị trờng
Sự khan hiếm về cung của BĐS trên thị trờng, chịu ảnh hởng của các yếu tố, tốc độ
phát triển kinh tế, sự kết cấu hạ tầng, sự tham gia của nhà nớc
- Cầu của BĐS trên thị trờng
Chịu ảnh hởng của các yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị hoá, sự phát triển của
kết cấu hạ tầng..
- Quyền chiếm hữu khả năng chuyển giao đợc của BĐS
BĐS đó có đầy ®đ giÊy tê hép lƯ hay kh«ng, cã thĨ chun nhợng đợc hay không
3. Nhóm các yếu tố khác
- Các yếu tố pháp lý, nhà nớc và chính trị: Sự thay đổi hệ thống chính trị sẽ kéo
theo đờng thay ®ỉi ®êng lèi, chÝnh s¸ch, ph¸p lt cđa Qc gia, sự thay đổi này tác
động dẫn đễn sự thay đổi của hoạt động thị trờng BĐS nói chung và hoạt động của
đầu t vào BĐS nói riêng, bao gồm:
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với ngời đợc nhà nứơc giao đất, cho thuê đất và
đối với những ngời đợc nhận quyền sử dụng đất.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu t vào lÃnh vực BĐS
+ Chính sách thuế của nhà nớc về BĐS
+ Những quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý của BĐS,
tình trạng quy hoạch của đất.
- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố này ảnh hởng đến giá trị của đất và

BĐS, bao gồm:
+ Tình hình cầu BĐS trên khu vực, hiện trạng vùng lân cận (đờng xá, hệ thống cấp
thoát nớc, cấp điện, thông tin liên lạc)
+ Đặc điểm của những ngời tham gia thị trờng BĐS trong khu vực
+ Mức độ tăng trởng GDP hàng năm của vùng so với cả nớc, thu nhập bình quân
năm của ngời trong vùng
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
+ Số lợng các lô thửa đất trong vùng
+ Mức giá bình quân các loại giá trong vùng
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
+ Mức độ lạm phát chung
+ Tình hình thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán, thị trờng tín dụng trong vùng
-Các yếu tố về xà hội: Có ảnh hởng lớn đến việc định giá trị của BĐS, nếu nh dân
số gia tăng đột biến do sự tăng lên của lợng ngời di c sẽ làm cầu về BĐS tăng lên
trong khi cung về BĐS của vùng cha kịp tăng lên sẽ làm cho giá trị trờng của BĐS
vùng đó tăng lên. Các yếu tố cụ thể sau.
+ Mật độ dân số, đặc điểm khu dân c
+ Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của ngời dân trong vùng
+ Dịch vụ, giáo dục, y tế trong vùng
+ Tình hình an ninh trong vùng
+ Những vấn đề tập quán, tâm lý- xà hội những ngời sống xung quanh bất động sản
1.1.5. Các phơng pháp định giá bất động sản
1.1.5.1 Các căn cứ định giá bất động sản

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chÝnh


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Các yếu tố tạo lên BĐS: Lao động, nguyên vật liệu, đất đai
- Các chi phí cơ hội
- Căn cứ vào các thay đổi kinh tế
- Dựa vào sự thích hợp và đóng góp của BĐS
+ Sự thích hợp: giá trị BĐS đợc tạo ra và duy trì đến khi các đặc tính của BĐS thích
hợp với nhu cầu của thị trờng
+ Sự đóng góp: là giá trị của một bộ phận để đợc đo bằng sự đóng góp của nó với
giá trị của toàn bộ BĐS( hoặc số lợng giá trị mà sự thiều vắng của nó sẽ phải trừ
khỏi của BĐS)
- Dựa vào yếu tố cấu thành giá trị của BĐS: Đảm bảo tính cân đối giữa các yếu tố
cấu thành
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh BĐS
- Dựa vào báo các lợi ích của BĐS
1.1.5.2 Các phơng pháp xác định giá bất động sản
Có rất nhiều phơng pháp khác nhau để định giá đất và các tài sản BĐS trên
đất, tuỳ vào điều kiện cụ thể của từng loại đất, từng địa phơng, từng quốc gia mà áp
dụng các phơng pháp khác nhau. Việc định giá BĐS ở nớc ta là công tác mới mẻ
đang đợc hoàn thiện nên chúng ta cha có một phơng pháp chuẩn mực nào để xác
định giá BĐS, tuy nhiên có một số phơng pháp đợc áp dụng phổ biến gồm:
1. Phơng pháp so sánh
Thông tin thị trờng là phơng pháp sử dụng để định giá đất dựa trên sự so
sánh với các giao dịch về đất đai đà hoàn tất trong thị trờng để định giá cho các lô
đất đang có nhu cầu mua bán hoặc giao dịch khác.
Yêu cầu của phơng pháp này là cần thu thập, phân tích và so sánh thông tin,
số liệu giá của các vụ mua bán BĐS tại các vị trí gần giống với vị trị của BĐS đang
cần định giá (giá mua bán các BĐS theo giá thị trờng).
Phơng pháp so sảnh thông tin thị trờng đợc sử dụng rộng rÃi và phổ biến. Đặc biệt

đất cho ở và cho đất trống cho các khu vực dân c.
2. Phơng pháp thu nhập
Đây là phơng pháp định giá đất trên cơ sở chuyển dòng thu nhập tơng lai
thành giá trị vốn hiện tại. Nói cách khác đi giá trị hiện tại của đất là bỏ ra để có thu
nhập tơng lai. Cụ thể hơn giá đất sẽ bằng khoản tiền nào đó mà ngời bán đất đem
gửi vào ngân hàng thì lÃi của nó trong một năm tơng ứng với địa tô (khả năng sinh
lợi của đất)
Công thức sử dụng của phơng pháp này
Giá trị BĐS =
Phơng pháp này dùng để định giá đối với BĐS cho thu nhập hàng năm nh
khách sạn, nhà hàng Thực tế việc định giá theo phơng pháp này tơng đối phức tạp
do không có số liệu chính xác về chi phí đầu t, lợi nhuận thu đợc từ các chủ đầu t.
3. Phơng pháp tiếp cận giá thành
Đó là phơng pháp định giá đất dựa trên cơ sở tổng chi phí và thu nhập trong
quá trình phát triển ®Êt.

Ngun ThÞ Chanh

K1- Kinh tÕ ®Þa chÝnh


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Để đảm bảo tính giá thành chính xác,các khoản chi phí dể tái tạo ra bất động
sản phải đợc tính đầy đủ.
Phơng pháp giá thành đợc thờng đợc sử dụng để định giá các BĐS sử dụng
vào mục đích công nghiệp và xây dựng các công trình công cộng nh bệnh viên, trờng học, nhà thờ
4. Phơng pháp thặng d

Là phơng pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm phần d ra thể hiện mức thặng d
giá trị trả cho đất từ kết quả ớc tính trong giao dịch sau khi trừ đi mọi chi phí.
Đây là phơng pháp giả thiết phát triển nên mọi chi phí, thu nhập đều ở tơng lai trên
cơ sở dựa vào thị trờng ở hiện tại (giả thiết trong tơng lai, điều kiện ít thay đổi). Nó
thờng đợc sử dụng để xác định các khu đất trống đơn lẻ, hoặc trong các dự án xây
dựng, định giá BĐS mà công trình xây dựng còn mới.
Các phơng pháp trên đợc xác định rộng rÃi làm cơ sở để xác định các giao
dịch trên thị trờng.Tuy nhiên trong công tác định giá BĐS ở nớc ta hiện nay thì giá
đất thờng đợc xác định theo cách sau:
- Định giá đất đô thị: Đối với đô thị giá đất đợc xác định theo 5 loại đô thị theo quy
định hiện hành của nhà nớc. Mỗi loại đô thị chia ra 5-6 loại đờng phố, trong mỗi
loại đờng phố đó lại chia ra 4-5 vị trí khác nhau. Giá của lô đất đợc xác định nh sau:
Gij= Gk * K
Trong đó Gij : giá đất đô thị loại (i) tại vị trí (j)
Gk : khung giá đất đô thị do chính phủ quy định
K : hệ số chuyển đổi tơng ứng với tuyến đờng vị trí
- Định giá đất nông nghiệp.
Để định giá đất nông nghiệp ta phải dựa vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xÃ
hội rồi xác ®Þnh tỉng thu nhËp, chi phÝ do viƯc sư dơng đất mang lại, sau đó định giá
đất bằng tiền dựa trên lợi nhuận và lÃi xuất tiền gửi ngân hàng theo công thức trên.
1.2. Cơ sở lý luận về thế chấp bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bảo lÃnh thế chấp Bất động sản
Bảo lÃnh thế chấp BĐS là việc bên thứ ba (ngời bảo lÃnh)_ cam kết với bên
cho vay (ngêi nhËn b¶o l·nh)_ sÏ thùc hiƯn nghÜa vơ thay cho bên đi vay (ngời đợc
bảo lÃnh) bằng BĐS đem ra bảo lÃnh trong trờng hợp đến hạn mà ngời đợc bảo lÃnh
không thực hiện đợc hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Bảo lÃnh thế chấp là một hình thức gián tiếp thế chấp nhng đợc sử dụng tơng
đối rộng. Nó mang ý nghĩa quan trọng trong việc mở rộng và khuyến khích đầu t.
Bên bảo lÃnh thờng là Nhà nớc, những tổ chức đoàn thể chính trị xà hội, các tổ chức
tài chính. các công ty lín cã uy tÝn vµ cịng cã thĨ lµ cá nhân. Họ dùng chính tài sản

của mình để bảo lÃnh với Ngân hàng cho bên đi vay đợc vay vốn. Đây là căn cứ để
thu hồi nợ trong trờng hợp khách hàng không muốn hoặc không có khả năng trả nợ.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Quan hệ bảo lÃnh thế chấp đợc thể hiện bằng sơ đồ:

Ngời bảo lÃnh

(1)

(3)
(2)

Ngời nhận bảo lÃnh

Ngời đợc bảo lÃnh

(1) Trong quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và ngời đi vay đợc thể hiện trên
hợp đồng tín dụng, Ngân hàng là ngời có quyền yêu cầu ngời đi vay thanh toán nợ
khi đáo hạn
(2) Ngời bảo lÃnh và ngời đi vay tho¶ thn vỊ viƯc ngêi b¶o l·nh thùc hiƯn
nghÜa vụ thay khi ngời đi vay không thực hiện đợc nghĩa vụ

(3) Ngời bảo lÃnh cam kết với Ngân hàng sẻ thực hiện nghĩa vụ thay cho ngời
đi vay khi khoản nợ đáo hạn mà ngời đi vay không thực hiện đợc.
1.2.2 Quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản
Quy trình cho vay có bảo đảm bằng BĐS đợc thể hiện qua sơ đồ sau:
Giám
định về
mặt pháp
lý BĐS
thế chấp

Định giá
BĐS thế
chấp

Giải
pháp

Đến
hạn
trả nợ

Tỷ lệ cho
vay so với
BĐS thế
chấp
Tái
định giá
BĐS thế
chấp

Xử lý
sau
định giá
BĐS thế
chấp

Nguyễn Thị Chanh

Xử lý
BĐS thế
chấp để
thu hồi
nợ

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

1.2.3 Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất
Việc giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất không phải là vấn đề phức tạp, nhng trong điều kiện của Việt
Nam lại xẩy ra nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý vì các lý do sau đây:
- Nhiều loại BĐS cha thực hiện việc đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận
quyền sỏ hữu tài sản nh nhà ở vùng nông thôn, các cơ sở kinh doanh. Riêng với
doanh nghiệp Nhà nớc việc thế chấp chỉ dựa trên cơ sở giấy xác nhận của cơ quan
quản lý vốn của Nhà Nớc.

* Các cơ quan quản lý Nhà Nớc cha quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng ký
hoặc quản lý phân tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các
giấy tờ hợp pháp về sở hữu BĐS.
* Đất đợc giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhng cha cÊp giÊy chøng nhËn
qun sư dơng ®Êt. Sù thiÕu ®ång bé nµy sÏ dÉn ®Õn tranh chÊp vỊ qun sử dụng
đất và tài sản gắn liền vớí đất trong các hợp đồng thế chấp. Vậy để BĐS đủ cơ sở
pháp lý phải có các điều kiện gì?
Ngoài ra, để hạn chế các rủi ro liên quan đến các thủ tục pháp lý, nhân viên
giám định tài sản khai thác thêm các thông tin ngoài việc xem xét các giấy tờ chứng
nhận quyền sở hữu BĐS, nh ý kiến các trung tâm phòng ngừa rủi ro, những ngời c
trú gắn với BĐS đối chiếu với nơi toạ lạc của BĐS với bản đồ quy hoạch chi tiết nếu
giấy tờ gốc là bản phô tô cần có thêm cam kết cụ thể và có xác nhận của cơ quan
công chứng.
1.2.4 Định giá thế chấp
Về nguyên tắc định giá tài sản thế chấp phải tuân theo giá thị trờng. Nếu định
giá cao hơn giá thị trờng có thể dẫn đến khi phát mại BĐS thế chấp (hoặc chuyển
quyền sở hữu cho ngân hàng) trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ sẽ
không thu hồi đợc nợ gốc, lÃi và chi phí khác. Nếu định giá thấp hơn giá thị trờng sẽ
ảnh hởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khác hàng và làm suy yếu tính cạnh
tranh trong việc thu hút khác hàng.
Riêng trong điều kiện Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nớc
thống nhất quản lý, nhng lt ph¸p cho phÐp ngêi sư dơng (do Nhà Nớc giao hoặc
cho thuê) đợc quyền thế chấp. Vì vậy, khi nhận thế chấp ngân hàng phải xác định
giá trị quyền sử dụng đất.
Hiện nay, quyền sử dụng đất có hai loại giá khác nhau, đó là giá thị trờng và
giá Nhà nớc. Hai loại giá này không khớp nhau và thờng giá thị trờng cao hơn giá
Nhà nớc quy định. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật việc xác định giá trị
quyền sử dụng đất do Nhà nớc giao căn cứ theo giá do Uỷ ban nhân dân Tĩnh,
Thành phố trực thuộc Trung ơng ban hành.
Đối với đất thuê, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định trên cơ sở

tiền thuê đà trả cho Nhà nớc sau khi đà trả đi tiền thuê đà trả cho thời gian đà sử
dụng và cộng thêm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (Nhà nớc nếu
có). Cần lu ý rằng cách xác định giá trị nh quy định là xác định giá tại thời điểm cho
vay, nhng giá trị của hợp đồng thuê có sự khác nhau giữa thời điểm cho vay và thời
điểm thu hồi nợ và theo hớng giảm dần, vì vậy, khi xác định giá trị của hợp đồng

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

thuê hoặc xác định số tiền cho vay phải tính đến thời hạn cho vay và phơng pháp
hoàn trả tiền vay.
Xác định số tiền cho vay tối đa so với giá trị Bất động sản thế chấp
BĐS thế chấp là nguồn thu nợ thứ hai vì vậy thông thờng vì vậy giá trị BĐS thế chấp
khi khi đem thanh lý dới hình thức chuyển nhợng để thu hồi nợ (phát mại hoặc
chuyển giao cho ngân hàng) phải lớn hơn số tiền (cho vay cộng với lÃi và chi phí
liên quan khác). Nh vậy giá trị BĐS thế chấp dùng để tính toán ở đây là giá trị dự
kiến cho tơng lai, tuy nhiên để đơn giản hóa việc tính toán các ngân hàng thờng
điều chỉnh bằng tỷ lệ cho vay so với giá của BĐS thế chấp. Các ngân hàng đợc
quyền quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị BĐS bảo đảm, trừ trờng hợp thế chấp
bằng BĐS hình thành từ vốn vay (theo Quy định của thông t 06/2000/NHNN ngày
4/4/2000).
1.2.5 Hợp đồng thế chấp Bất động sản
* Hồ sơ thế chấp BĐS bao gồm: Hợp đồng thế chấp BĐS; GCNQSD đất và tài
sản gắn liền với đất, hoặc hợp đồng thuê đất của Nhà nớc.

+ Hợp đồng thế chấp đợc lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi
trong hợp đồng tín dụng. Đối với BĐS hình thành từ vốn vay, khi BĐS đợc đa vào sử
dụng các bên phải lập phụ lục hợp đồng thế chấp BĐS hình thành từ vốn vay, trong
đó mô tả đặc điểm và xác định giá trị BĐS.
+ Hợp đồng thế chấp BĐS có thể là hợp đồng kinh tế và cũng có thể là hợp
đồng dân sự; điều này phụ thuộc vào tính chất pháp lý của hợp đồng tín dụng, vì
hành vi thế chấp BĐS nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng.
+ Hợp đồng thế chấp có công chứng của Nhà nớc (hoặc UBND các cấp có
thẩm quyền) trong trờng hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định phải
thực hiện.
Sau khi hợp đồng thế chấp đợc ký kết, các bên tham gia hợp đồng hoặc ngời
đợc uỷ quyền có thể đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. (Đối với BĐS
mà pháp luật quy định phải đăng ký tài sản bảo đảm (Nghị định 08/2000/NĐ-CP về
đăng ký giao dich bảo đảm).
1.2.6 Thời hạn thế chấp và giải chấp
Thế chấp BĐS không có thời hạn riêng mà thời hạn nó phụ thuộc vào thời
hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự hoặc kinh tế đợc đợc bảo đảm bằng BĐS thế chấp.
Điều này có nghĩa là khi ngời đi vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ đợc bảo đảm
bằng thế chấp thì thời hạn thế chấp cũng chấm dứt.
Về mặt thủ tục sau khi ngời đi vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ (vốn gốc
và lÃi) ngân hàng sẽ trả lại GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất cho ng ời đi vay
và lập giấy xác nhận giải toả BĐS thế chấp để gửi đến các đơn vị liên quan.
Trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có
thể tiến hành xử lý BĐS thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.2.7 Định giá Bất động sản thế chấp và bảo lÃnh thế chấp là nội dung tất yếu
trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng
Đảm bảo tín dụng hay còn gọi là đảm bảo tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi
của ngời cho vay tríc nh÷ng rđi ro cã thĨ xÈy ra trên cơ sở thế chấp, bảo lÃnh thế
chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu của ngời đi vay hoặc của ngời thứ ba.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Các ngân hàng và các định chế tài chính khác coi bảo đảm tín dụng là nguồn
thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lu chuyển tiền tệ) không thể thanh
toán đợc nợ. Vì thế hoàn trả tín dụng là điều kiện quan trọng nhất thực hiện mục tiêu
kinh doanh của ngân hàng. Để thu hồi đợc nợ, các ngân hàng phải xem xét một cách
thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó áp dụng những phơng pháp
cho vay thích hợp. Nếu khách hàng đợc xếp hạng tín nhiệm cao nh có phẩm chất tốt
trong kinh doanh, có năng lực tài chính mạnh, chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng
trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh trong tơng lai thì ngân hàng có thể cho
vay không cần các tài sản bảo đảm. Ngợc lại, nếu các khách hàng cần vay vốn
không có đợc các tiêu chuẩn cần thiết thì để hạn chế bớt rủi ro buộc các ngân hàng
cho vay phải yêu cầu có tài sản đảm bảo khi cấp tín dụng.
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, rủi ro tín dụng là loại rủi ro thờng
dẫn đến tổn thất lớn nhất cho ngân hàng, vì vậy cần thiết phải thực hiện các biện
pháp bảo đảm trả nợ của khách hàng đi vay. Một trong những biện pháp đó là phải
có tài sản bảo đảm khi vay tiền của ngân hàng và các tài sản này cũng là cơ sở để
các ngân hàng định ra mức tín dụng mà khách hàng đợc phép vay. Vì vậy, công tác
định giá tài sản đảm bảo là quan trọng nó cho các cán bộ tín dụng biết đợc giá trị tài
sản đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng, hơn nữa việc định giá tài sản
đảm bảo còn đảm bảo quyền lợi của khách hàng cũng nh của ngân hàng, nếu định
giá quá cao, quy mô tài trợ, số tiền mà ngân hàng cho khách hàng vay sẽ lớn hơn
mức đáng ra đợc vay, có thể sẽ rủi ro cho ngân hàng. Ngợc lại, nếu nh định giá thấp

thì lại ảnh hởng đến khả năng vay của khách hàng (khách hàng chỉ đợc vay với mức
ít hơn mức đáng ra đợc vay), ảnh hởng đến khả năng kinh doanh, sản xuất, do đó
khách hàng sẽ có xu hớng tìm đến những ngân hàng khác đợc định giá tài sản đảm
bảo của họ cao hơn, do đó ảnh hởng đến khả năng cạnh tranh của các ngân hàng
trong việc thu hút khách hàng. Thế nên, định giá chính xác giá trị tài sản bảo đảm sẽ
bảo đảm quyền lợi của hai bên mà uy tín của ngân hàng sẽ đợc nâng cao, khả năng
thu hút khách hàng của Ngân hàng tất yếu sẽ đợc nâng cao.
Trong thực tế, nếu quá trình định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của
các ngân hàng đặc biệt là các NHTM đợc thực hiện tốt thì nó sẽ tạo ra sự an toàn
cho các khoản tín dụng của ngân hàng, ngoài ra còn có tác dụng:
- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do khách quan
hay chủ quan nào đó không thanh toán đợc nợ cho ngân hàng.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Nếu không có
tài sản bảo đảm họ sẽ lơ là trong nghĩa vụ trả nợ. Ngợc lại, nếu có bảo đảm sẽ tạo
động lực tốt hơn cho nghĩa vụ trả nợ, vì nếu không sẽ mất tài sản và tốn kém chi phí
nhiều hơn. Mặt khác nó còn là rào cản đối với những ngời đi vay có chủ ý lừa đảo.
1.2.8 Những quy định của nhà nớc về định giá Bất động sản thế chấp và bảo
lÃnh thế chấp
Nh đà trình bày ở trên, công tác định giá BĐS thế chấp và bảo lÃnh thế chấp
là công việc khó khăn phức tạp. Để định giá chính xác giá trị BĐS thế chấp và bảo
lÃnh thế chấp, các cán bộ tín dụng phải nắm bắt đợc các quy định, quy chế của Nhà
nớc, của các ngân hàng, cũng nh của UBND địa phơng trong phạm vi hoạt động của
các ngân hàng về xác định giá trị mỗi loại bất động sản hình thành.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

ở nớc ta, cùng với quá trình đổi mới nền kinh tÕ tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao
cÊp sang nÒn kinh tế thị trờng định hớng xà hội chũ nghĩa, là quá trình từng bớc
hoàn thiện các văn bản pháp luật để phù hợp với tình hình kinh tế mới, nền kinh tế
thị trờng và ngành ngân hàng cũng không nằm ngoài quy luật đó, bớc đầu đà tạo ra
đợc một hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của ngành, đáp ứng nhu cầu phát
triển chung của nền kinh tế ngành ngân hàng đà trở thành nguồn cung cấp vốn chủ
yếu và thờng xuyên cho nền kinh tế.
Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chính về tín dụng cho vay
của các ngân hàng, đặc biệt là của các NHTM, nhng hoạt động này cũng luôn chứa
đựng những rủi ro nhất định ảnh hởng đến sự tồn tại của các NHTM. Vì thế khi cho
vay các ngân hàng yêu cầu bên vay phải có tài sản cầm cố, thế chấp, hoặc bảo lÃnh
của bên thứ ba, đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khi có những bất trắc xẩy ra và
định giá các loại tài sản này là một trong những nhiệm vụ chính của các cán bộ
ngành ngân hàng. Vấn đề này đà đợc quy định trong hàng loạt các văn bản Pháp
luật, cụ thể:
Bộ luật dân sự năm 1995; Luật Đất đai (năm 1993, 1998, 2001, vµ 2003),
Lt NHNN ViƯt Nam sè 01/1997/QH10 ngày 12/12/1997, Luật các Tổ chức tín
dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997;
Nghị định 17/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ thục chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (đà đợc sửa đổi, bổ sung, nghị định số
79/2001/NĐ-CP ); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/1999
về đảm bảo tiền vay của các Tổ chức tín dụng (đợc sữa đổi, bổ sung bằng Nghị định
85/NĐ-CP ngày 25/10/2002; Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 29/11/1999 của
chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định 181/2003/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003; Quyết định số 1627/2001/QĐ - NHNN ngày
31/12/2001 của Thống ®èc NHNN ban hµnh quy chÕ cho vay cđa TCTD đối với
khách hàng;

Ngoài các Luật và Nghị định trên còn có các thông t hớng dẫn của các Bộ,
ngành có liên quan: Thông t số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/09/1999 của Tổng
cục địa chính về hớng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP; Thông t số 06/2000/
TT-NHNN1 của thống đốc NHNN về hớng dẫn thực hiện Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ; Thông t số 07/TT-NHNN cđa Thèng ®èc NHNN vỊ híng dÉn
thùc hiƯn mét số quy định về đảm bảo tiền vay của các TCTD; thông t liên tịch số
03/2001/TTLT-NHNN-BCA-BTC-TCĐC về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu
hồi nợ cho các TCTD; Thông t liên tịch số 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC-TCĐC
ngày 22/11/2000 về hớng dẫn thực hiện một số giải phấp về bảo đảm tiền vay của
TCTD theo Quyết định tại Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31/07/2000;Thông t
liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 về hớng dẫn về trình tự
thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lÃnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất; Thông t liên tịch số 144/2004/TT-BTC về hớng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại ®Êt.

Ngun ThÞ Chanh

K1- Kinh tÕ ®Þa chÝnh


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

* Căn cứ vào hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thực thế của thị
trờng bất động sản trong những năm qua, ngành ngân hàng đà đa ra những quy định
đối với BĐS thế chấp và bảo lÃnh thế chấp:
- Yêu cầu đối với một Bất động sản thế chấp và bảo lÃnh thế chấp
Tài sản là BĐS mà khách hàng vay, bên bảo lÃnh dùng để cầm cố, thế chấp,

bảo lÃnh để vay vốn tại các tổ chức tín dụng phải đủ các điều kiện sau:
1. BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lÃnh theo quy định sau:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng
vay, bên bảo lÃnh và đợc thế thế chấp, bÃo lÃnh theo quy định của pháp luật về đất
đai;
- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nớc, thì phải là tài sản do Nhà nớc giao
cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và đợc dùng để bảo đảm tiền vay theo quy
định của pháp luật đối với doanh nghiệp nhà nớc;
- Đối với BĐS khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên
bảo lÃnh, trờng hợp BĐS mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì
khách hàng vay, bên bảo lÃnh, phÃi có giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS đó
2 . BĐS đó phải đợc phép giao dịch, tức là BĐS mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo
lÃnh và các giao dịch khác
3. BĐS đó phải không có tranh chấp, tức là không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng.
Trong văn bản lập riêng hoặc trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lÃnh, khách
hàng vay hoặc bên bảo lÃnh phải cam kết với TCTD BĐS đó không không có tranh
chấp và chịu trách nhiệm về các cam kết của mình trớc pháp luật
4. Nếu trờng hợp BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểu thì khách
hàng vay, bên bảo lÃnh phải mua bảo hiểm cho BĐS đó trong thời hạn có bảo đảm
tiền vay.
- Các loại bất động sản thế chấp, bảo lÃnh
Các tài sản là BĐS đợc thế chấp bao gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đát
+ Giá trị quyền sử dụng đất, mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp
+ Tài sản hình thành trong tơng lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch
cho vay bảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nh hoa lợi, lợi tức, tài sản

hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản mà bên có
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Trong trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản là BĐS mà có vật phụ thì vật phụ đó
cũng thuộc tài sản thế chấp
Trong trờng hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài
sản thế chấp, khi các bên có thoả thuận.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lÃnh
cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Trờng hợp tài sản thế chấp, bảo lÃnh đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp
* Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp, bảo lÃnh thế chấp Bất
động sản
Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên thế chấp

Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên nhận thế chấp
* Quyền hạn:
- Có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp các báo cáo về tài chính hoạt động
của mình và thông tin cần thiết khác có liên quan đến hoạt động cho vay vèn vµ sư
dơng vèn vay vµo bÊt kú thêi điểm nào trong quá trình vay vốn nếu bên cho vay có
yêu cầu.

- Có quyền kiểm tra tài chính cũng nh hiện trạng sử dụng của BĐS vào bất kỳ
thời điểm nào trong quá trình sử dụng vốn vay.
- Thu nợ gốc, lÃi , lÃi phạt, và các loại phí phát sinh theo đúng các điều khoản
đà cam kết trong hợp đồng
- Đợc áp dụng các biện pháp cần thiết để thu hồi nợ
- Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ phù hợp với cam kết trong hợp
đồng tín dụng
- Bên nhận thế chấp có quyền đơn phơng bán toàn bộ hoặc một phần khoản
nợ (bao gồm cả nợ gốc, lÃi phạt và các chi phí phát sinh) mà bên đi vay nợ bên vay
theo hợp đồng tín dụng đà ký kêt giữa hai bên
* Nghĩa vụ:
Thực hiện đúng các cam kết nh trong hợp đồng tín dụng đà ký và bồi thờng
cho bên thế chấp mọi thiệt hại phát sinh do không thực hiện đúng hoặc thực hiện
không đúng các cam kết của mình với bên đi vay

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên thế chấp
* Quyền hạn:
- Có quyền sử dụng BĐS trong thời hạn thế chấp, bảo lÃnh.
- Có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp thực hiện đúng các điều khoản của
hợp đồng tín dụng.
- Có quyền trả nợ trớc thời hạn trong trờng hợp đợc bên nhận thế chấp nhận.
* NghÜa vơ:
- Sư dơng vèn vay ®óng mơc ®Ých.
- Trong thời hạn hợp đồng tín dụng có hiệu lực nếu không đợc sự đồng ý của
bên nhận thế chấp, thì không đợc chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lÃnh cầm cố hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Không hủy hoại hay làm giảm giá trị của BĐS trong thời hạn thế chấp, bảo
lÃnh.
- Trả nợ gốc, lÃi phạt và các chi phí phát sinh (nếu có ) liên quan đến khoản
vay theo đúng các quy định tại hợp đồng tín dụng.

- Thực hiện nghĩa vụ nh các bên đà thoả thuận.

Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia bảo lÃnh thế chấp
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên bÃo lÃnh
* Quyền hạn

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Khai thác công dụng, hởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS bảo lÃnh nếu có thoả thuận, trừ
trờng hợp lợi tức cũng thuộc BĐS bảo lÃnh;
- Cho thuê, cho mợn BĐS bảo lÃnh nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định;
- Yêu cầu bên nhận bÃo lÃnh giữ giấy tờ BĐS bÃo lÃnh, bồi thờng thiệt hại nếu làm
mất, h hỏng;
- Nhận lại giấy tờ về BĐS bÃo lÃnh khi hoàn thành nghĩa vụ đợc bảo đảm;
* Nghĩa vụ
- Giao bản chính giấy về BĐS bảo lÃnh cho bên nhận thế chấp;
- Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật;
- Không đợc bán, trừ BĐS bảo lÃnh là nhà công trình xây dựng để bán, để cho thuê
nếu đợc bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản. Trong trờng hợp này bên bảo
lÃnh phải dùng quyền yêu cầu đòi nợ, số tiền thu đợc là tài sản bảo đảm thay thế cho
bất động sản đà bán hoặc trả nợ cho bên nhận thế chấp;
- Không đợc trao đổi, tặng, cho thuê, cho mợn, góp vốn liên doanh BĐS bảo lÃnh để
bảo đảm nghĩa vụ khác;

- Tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận bảo lÃnh kiểm tra BĐS bÃo lÃnh;
- Không đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất đà bảo lÃnh và
phải sử dụng đúng mục đích, không đợc huỷ hoại làm giảm giá trị của đất;
- Phải bảo đảm an toàn BĐS bảo lÃnh, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả việc
phải ngừng khai thác, nếu việc thu thập thông tin khai thác có nguy cơ làm mất giá
trị hoặc làm giảm giá trị BĐS bảo lÃnh; nếu làm mất, h hỏng thì phải sửa chửa, khôi
phục, thay thế biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trớc thời hạn cho bên nhận bảo
lÃnh;
- Trờng hợp BĐS bảo lÃnh h hỏng mà bất động sản đó đợc bảo hiểm, thì bên bảo
lÃnh phải phối hợp với bên nhận bảo lÃnh tiến hành các thủ tục nhận tiền bảo hiểm
để trả nợ cho bên nhận bảo lÃnh. Nếu khoản tiền nhận đợc từ tổ chức bảo hiểm cha
đủ trả nợ, thì bên bảo lÃnh phải bổ sung vào giá trị bất động sản còn thiếu, thay thế
bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trớc hạn;
- Trả nợ thay cho bên đợc bảo lÃnh nh cam kết, nếu đến hạn mà bên đợc bảo lÃnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận bảo lÃnh
* Quyền hạn
- Giữ bản chính các giấy tờ pháp lý về BĐS bảo lÃnh;
- Yêu cầu bên nhận bảo lÃnh cung cáp thông tin về thực trạng BĐS bảo lÃnh;
- Yêu cầu bên bảo lÃnh phải ngừng sử dụng khi BĐS thế chấp bị h hỏng; nếu bên
bÃo lÃnh không thực hiện đợc thì bên nhận bảo lÃnh đợc thu hồi nợ trớc hạn;
- Yêu cầu bên bảo lÃnh trả nợ thay cho bên đợc bảo lÃnh nh đà cam kết, nếu đến hạn
mà bên đợc bảo lÃnh không thực hiện đợc hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả
nợ;
- Xữ lý bất động sản bÃo lÃnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
*Nghĩa vụ
- Bảo đảm đảm an toàn giấy tờ về BĐS bảo lÃnh;
- Không đợc bán, trao đổi, tặng, cho, thuê, cho mợn, góp vốn liên doanh hoặc dùng
bất động sản bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác;

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Không đợc tiếp tục khai thác công dụng bất động sản bảo đảm, nếu việc tiếp tục
khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị bất động sản bảo đảm;
- Bồi thờng thiệt hại cho bên bảo lÃnh nếu bị mất mát, h hỏng giấy tờ về BĐS thế
chấp;
- Trả lại giấy tờ về BĐS bảo lÃnh cho bên bảo lÃnh khi bên đợc bảo lÃnh hoàn thành
nghĩa vụ đợc bảo lÃnh.
1.3 Những căn cứ pháp lý về cho vay thế chấp tại ngân hàng thế chấp tại ngân hàng vpbank.
1.3.1 Quy định của ngân hàng vpbank về thế chấp bất động sản
Đối víi B§S, hiƯn nay VPBank Hà Néi chđ u nhËn tài sản bảo đảm bao gồm là: Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là:
Đất đai, các công trình xây dựng trên đất (thế chấp QSDĐ và thế chấp tài sản gắn
liền trên đất).
1.3.1.1 Đối với t, công trình trên đất ca cá nhân, h gia ình.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nh Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: nớc giao
hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại
các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc nh Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: nớc cho thuê m Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê đất, hoặc đó trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đó đợc trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Giá trị QSDĐ đợc thế chấp trong trờng hợp
thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó
trả cho nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản
gắn liền với đất đó (nếu có).

- Hộ gia đình , cá nhân đợc nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại VPBank để vay
vốn sản xuất, kinh doanh.
- Các công trình gn lin vi các loi t trên khi em th chp ti VPBank thì các
công trình đó cng thuc th chp tại VPBank.
- Trường hợp đất thuª trả tiền hàng năm thì VPBank ch nhn công trình trên t l
ti sn bo m ti ngân hng.
- H gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyªn dïng được thế chấp giá tr quyn
s dng t v ti sn gắn lin với đất.
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư.
1.3.1.2 Đối vi t, công trình trên t ca t chc
T chc kinh tế được thế chấp gi¸ trị quyền sử dụng t, công trình trên t khi có
các iu kin sau
- Đất do Nhà nước giao cã thu tiền;
- Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp ph¸p;
- Đất do Nhà nước cho thuª mà đ· trả tiền thuª đất cho cả thời gian thuª hoặc đ· trả
trước tiền thuª đất cho nhiều năm mà thời hạn thuª đất à tr tin còn li ít nht 05
nm. Giá tr quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuª đất gồm tiền
đền bï thiệt hại khi được Nhà nước cho thuª đất (nếu cã), tiền thuª đất đã tr cho

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

Nh nước sau khi trừ đi tiền thuª đất cho thời gian đã sử dụng và gi¸ trị tài sản gắn

liền với đất đã.
- Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất kh«ng thu tiền sử dụng đất
sn xut nông nghip, lâm nghip, nuôi trng thy sn, làm muối hoặc được Nhà
nước cho thuª đất mà trả tin thuê t hng nm thì ch c th chp ti sn thuc
s hu ca mình gn lin t ó.
ây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định ca các b phn có yêu cu đánh giá,
hoc theo yêu cu ca tng giám c, ban tín dng, hi đồng tÝn dụng, Hội đồng
quản trị ... để xem xÐt x¸c định nhận làm tài sản bảo đảm cho c¸c khoản tÝn dụng tại
VPBank. Từ đã cã thể quyết định khon vay ca khách hng ti ngân hng l bao
nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong thời gian
thế chấp tại Ng©n hàng.
Ngồi ra theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về đảm
bảo tiền vay của c¸c tổ chức tÝn dụng và theo nhưng quy định cụ thể hơn của
VPBank về tài sản như sau:
- Về tÝnh sở hữu: tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý ca
khách hng vay, bên bo lÃnh theo quy nh ca ph¸p luật.
- Tài sản phải được phÐp giao dịch
- Tài sn không có tranh chp
- Ti sn m pháp lut quy nh phi mua bo him thì khách hng vay, phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nc hay so ngân sách Nh nc cp thì
phi có sự đồng ý của cấp cã thẩm quyền cho phÐp đem tài sản đã thế chấp tại Ng©n
hàng.
- Tài sản th chp ca Công ty c phn thì phi có sự đồng ý bằng văn bản của Hội
đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đ«ng cho phÐp đem tài sản đã thế chấp
- Tài sản thế chấp của c«ng ty trách nhim hu hn (TNHH), hp tác xà (HTX)
thì phải cã sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viªn cho phÐp đem tài sản đã
thế chấp.
- Ti sn th chp ca các loi hình công ty khác thì phi có s ng ý ca các
bên s hu, s dng ti sn, các bên tham gia góp vốn, hïn vốn đều cho phÐp đem

tài sản đã thế chp.
- Nu pháp lut có quy nh riêng thì trc khi th chp phi tha mÃn các quy
nh ó.

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính


Trờng đại học khoa học tự nhiên

Khoá luận tốt nghiệp

- Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải cã đủ năng lực chủ thể, bao gồm
năng lực ph¸p luật v nng lc dân s.
- i vi t chc thì người đại diện hợp ph¸p của tổ chức cũng phải cã đủ
năng lực và thẩm quyền đại diện.
1.3.2 Quy tr×nh nh giá bất động sản th chp ti ngân hng VPBank
Trước hết khi định gi¸ thế chấp cần phải chó ý nhng yêu cu sau:
- Vic nh giá phi c thực hiện chÝnh x¸c, kịp thời, hợp lệ, kh¸ch quan.
- BS nhn th chp phi áp ng các yêu cu về:
+ Quyền sở hữu BĐS, phải thuộc sở hữu hợp pháp ca ngi em th chp v không
có tranh chp.
+ Về gi¸ trị BĐS: tài sản nhận thế chấp phải có giá tr v ngân hng có cn c,
có khả năng và phương tiện để x¸c định gi¸ trị BĐS đã theo c¸c quy định của ChÝnh
phủ, quy định của Ng©n hàng Nhà nước và của VPBank.
+ TÝnh chuyển nhượng của BĐS: BĐS nhận thế chấp, cầm cố phải có kh nng
chuyn nhng c trên thị trng khi cn thit.
Quy trình nh giá BS th chp ti VPBank bao gm 8 bc:
Nhn yêu cu công vic v h s BS.

Trên c s giy yêu cu ịnh giá BS th chp, phòng thm nh s tin hnh
phân công cho mt nhân viên ph trách ánh giá BS th chp này. Người này sẽ
tiếp nhận đầy đủ hồ sơ về BĐS thế chấp.
 Tiếp xóc với kh¸ch hàng, hồn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản
Sau khi tiến hnh nhn bn giao h s nhân viên thm nh sẽ tiến hành liªn
lạc với chủ sở hữu thế chấp để nắm bắt râ hơn về kh¸i qu¸t BĐS tiến hành định gi¸,
bố trÝ thời gian thẩm định, đ¸nh gi¸ BS. ngh khách hng cung cp thêm nhng
h s pháp lý liên quan. Xem xét i chiu các bn chÝnh của hồ sơ tài sản, kiểm
tra sơ bộ hồ s v mt s lng v yêu cầu khách hng phi cung cấp đủ.
Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản
Việc đánh giá này dựa vào việc kiểm tra tài sản trên hồ sơ, so sánh giữa hồ sơ
và các quy định của pháp luật và các qui định của VPBank về sự hợp pháp hợp lệ
của BĐS.
Nội dung đánh giá bao gồm những yếu tố chính sau:
- Xác định BĐS thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp
của VPBank đà nêu ở trên hay không. Nếu thuộc đối tợng cho phép thì tiếp tục tiến
hành định giá, còn nếu không phù hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử
lý.
- Các chứng từ, hồ sơ của BĐS thế chấp phải là bản gốc theo đúng quy định của
pháp luật và không bị rách nát. Ghi rõ bằng mực không phai, không có sửa chữa, tẩy

Nguyễn Thị Chanh

K1- Kinh tế địa chính