Phân tích tài chính dự án nhà ở cao tầng – ct3 tại đường lê đức thọ, mỹ đình, từ liêm, hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (645.69 KB, 121 trang )
Trờng Đại học kinh tế quốc dân
Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên
------------
Luận VĂN tốt nghiệp
đề tài:
Phân tích tài chính dự án
nhà ở cao tầng ct3 tại đờng lê đức thọ,
mỹ đình, từ liêm, hà nội
Sinh viên thực hiện
: nguyễn thanh lân
Chuyên ngành
: kinh tế địa chính
Lớp
: địa chính
Khóa
: 47
Hệ
: chính quy
Giáo viên hớng dẫn
: pgs.ts hoàng văn cờng
Hà Nội - 2009
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn tốt nghiệp, ngồi sự
nỗ lực cố gắng khơng ngừng của bản thân; em đã nhận được sự chỉ dẫn tận
tình, chu đáo của các thầy cơ giáo trong Khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài
Nguyên; của các anh chị tại cơ sở tập thực; những lời động viên giúp đỡ của
gia đình và bạn bè.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể thầy cô giáo trong Khoa,
đặc biệt tới thầy giáo PGS. TS Hoàng Văn Cường đã tận tình hướng dẫn chỉ
bảo em hồn thành luận văn tốt nghiệp này.
Chân thành cảm ơn sự góp ý của tập thể anh chị em trong Ban quản lý
dự án Công ty Cổ Phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội, sự giúp đỡ động viên
của gia đình và bạn bè để em hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU..........................................................................................................4
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...................................................................................................5
1.1. VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................5
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS....................................................5
1.1.2. Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh BĐS................................................6
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS.......................................................7
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS......................................8
1..2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị, u cầu của phân tích tài chính dự án..............8
1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS..........................10
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "
NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"
, TẠI ĐƯỜNG LÊ
ĐỨC THỌ, MỸ ĐÌNH, TỪ LIÊM, HÀ NỘI CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN HÀ NỘI.................................................................................................................................33
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI VÀ DỰ
ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"................................................................................................33
2.1.1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội.......................33
2.1.2. Sơ lược dự án "Nhà ở cao tầng – CT3"của C’land.......................................46
2.2. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3".............48
2.2.1. Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn............................................48
2.2.2. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi,tính các luồng tiền dự án. . .56
2.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án............................................................63
2.2.4. Đánh giá độ an tồn về tài chính của dự án...................................................66
2.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG -CT3”
...........................................................................................................................................................69
2.3.1. Những mặt đạt được......................................................................................69
2.3.2. Những mặt cịn hạn chế.................................................................................70
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO
TẦNG – CT3” CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI.......................73
3.1. ĐỊNH HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN.................73
3.1.1. Định hướng....................................................................................................73
3.1.2. Nhiệm vụ.......................................................................................................74
3.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HỒN THIỆN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
“NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3”........................................................................................................74
3.2.1. Tiến hành phân tích độ nhạy dự án................................................................74
3.2.2. Hồn thiện một số chỉ tiêu tài chính..............................................................78
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS Ở
CƠNG TY C’LAND........................................................................................................................80
3.3.1. Hồn thiện việc thu thập thơng tin.................................................................80
3.3.2. Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị..................................................81
3.3.3. Đầu tư nguồn lực con người..........................................................................81
3.3.4. Nâng cao năng lực quản lý dự án...................................................................82
3.3.5. Giải pháp phòng ngừa rủi ro..........................................................................83
KẾT LUẬN............................................................................................................89
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................90
TRÍCH DẪN………………………………………………………………………92
PHỤC LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN…………………………………………93
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
C’land
BĐS
UBND
VNĐ
VAT
:
:
:
:
:
Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội
Bất động sản
Ủy Ban Nhân Dân
Việt Nam Đồng
Thuế giá trị gia tăng
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở.......................................14
Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn bằng phương pháp đồ thị............................25
Bảng 2.1: Trình độ cán bộ trong cơng ty.............................................................34
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của công ty C’Land......................................................35
Bảng 2.2: Danh sách các cơng trình của C’land đạt huy chương vàng.............38
Bảng 2.3: Tổng một số chỉ tiêu của Công ty C’land theo năm...........................43
Đồ thị 2.1: Đồ thị tổng sản lượng kinh doanh của C’land theo năm.................44
Bảng 2.4: Báo cáo kết quả tài chính của C’land..................................................44
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng..........................................................49
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị.............................................................50
Bảng 2.7: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng..................................51
Bảng 2.8: Bảng tổng hợp chi phí khác của dự án................................................52
Bảng 2.9: Bảng tổng hợp vốn đầu tư của dự án..................................................53
Bảng 2.10: Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án....................................................54
Bảng 2.11: Kế hoạch sử dụng vốn........................................................................55
Bảng 2.12: Bảng tổng hợp khối lượng kinh doanh..............................................57
Bảng 2.13: Bảng hợp đơn giá kinh doanh............................................................58
Bảng 2.14: Bảng tính tổng doanh thu của dự án đến năm 2029.........................59
Bảng 2.15: Bảng tính lãi vốn vay của dự án........................................................60
Bảng 2.16: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm........................................................61
Bảng 2.17: Bảng tách tính giá trị khấu hao.........................................................62
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn hoạt động của dự án..................................................64
Bảng 2.18: Bảng kế hoạch huy động vốn từ khách hàng....................................67
Bảng 2.18: Khả năng trả nợ của dự án theo năm................................................68
Bảng 3.1: Sự thay đổi của NPV và IRR khi các yếu tố thay đổi.........................75
Bảng 3.2: Sự thay đổi của NPV và IRR khi mức giá kinh doanh thay đổi........76
Đồ thị 3.1: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của NPV và mức giá kinh doanh..........76
Đồ thị 3.2: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của IRR và mức giá kinh doanh...........76
Bảng 3.3: Sự thay đổi của IRR khi mức giá và chi phí hằng năm thay đổi.......77
Mơ hình 3.1: Mơ hình phân tích mơi trường ngành 5 áp lực.............................85
Luận văn tốt nghiệp
1
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đầu tư có hiệu quả để phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
đối với các quốc gia, cũng như là các địa phương. Yêu cầu này lại càng quan trọng
đối với việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp. Việt Nam đang
trong q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa,hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế thì
vấn đề đầu tư có hiệu quả càng có ý nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn đầu tư
mang lại hiệu quả thì trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự
án. Phân tích tài chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong q trình
soạn thảo một dự án, nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc
biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu
hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Cho nên vai trị phân tích tài
chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa quan trọng. Các
dự án BĐS ln là dự án có quy mơ lớn, vì vậy trong cơng tác phân tích tài chính
khơng được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính tốn thì kết quả phân tích
sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến
cả sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng; sự phát triển của nền kinh tế,
kéo theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai.
Đây là điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh
BĐS. Vì vậy cơng tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và thực
hiện. Tuy nhiên trong thực tế cơng tác phân tích tài chính chưa thực sự có được
thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; phân tích khơng sát thực tế; gây ra
tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm
dừng giữa chừng.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
2
Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội (viết tắt là C’LAND) là một
doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. Công ty đã
thu hút được nhiều cán bộ, kĩ sư có trình độ chun mơn và kinh nghiệm. Với mục
tiêu: đứng vị trí số một trong Tổng Công ty và khẳng định được thương hiệu trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS; muốn vậy Công ty phải ngày càng nâng cao chất lượng
xây dựng các dự án đầu tư - phải hồn thiện cơng tác phân tích tài chính các dự án
kinh doanh BĐS; khắc phục những mặt hạn chế trong q trình phân tích tài chính;
để đảm bảo dự án được lập khi đưa vào thực hiện là khả thi và hiệu quả.
Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên; trong thời gian thực tập tại Cơng ty,
được sự hướng dẫn và giúp đỡ tận tình của PGS.TS Hoàng Văn Cường và các anh
chị tại Ban quản lý dự án của Công ty, em đã mạnh dạn đi sâu tìm hiểu nghiên cứu
đề tài: “Phân tích tài chính dự án nhà ở cao tầng - CT3, tại Đường Lê Đức Thọ,
Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội” do C’LAND làm chủ đầu tư; làm cơng trình nghiên
cứu luận văn tốt nghiệp.
2. Mục đích của đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh BĐS, đặc biệt là các tiêu chuẩn trong quá trình phân tích tài chính dự án
đầu tư kinh doanh BĐS.
- Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS dưới góc độ khách quan nhất theo hệ
thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưa đạt được. Từ đó đề xuất
một số một số định hướng trong phân tích tài chính dự án.
- Qua q trình nghiên cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chuyên môn trong
cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố và hoàn thiện
những kiến thức đã được tiếp thu trong trường đại học.
3. Đối tượng nghiên cứu
- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án
đầu tư.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
3
- Cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư “Nhà ở cao tầng CT3” tại Đường Lê
Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội”.
- Định hướng trong cơng tác phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng CT3” tại
Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội”.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng CT3” tại Đường Lê Đức
Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội tại Cơng ty C’LAND, dưới góc độ chủ đầu tư,
khơng mở rộng sang các góc độ khác của các chủ thể khác.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung cơng trình nghiên cứu, đề tài sử dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu khoa học: Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp
tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống
kê… Đề tài có tham khảo một số cơng trình có liên quan để làm nổi bật kết quả
nghiên cứu.
6. Kết cấu đề tài
Ngồi phần lời nói đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài được kết
cấu thành 3 chương:
Chương I: Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh Bất động sản
Chương II: Phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng - CT3”, tại Đường
Lê Đức Thọ - Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất
động sản Hà Nội.
Chương III: Định hướng cơng tác phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao
tầng – CT3” của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
4
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể các thầy cô giáo trong khoa Bất
động sản và Kinh tế tài nguyên, cùng các anh chị trong Ban quản lý dự án của Công
ty C’LAND; đặc biệt tới thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tình giúp đỡ
em hồn thành luận văn tốt nghiệp này. Mặc dù đã cố gắng nhưng do thời gian,
trình độ và kinh nghiệm có hạn nên luận văn của em sẽ khơng tránh khỏi những
thiếu xót. Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cơ và các bạn để luận văn
của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 05 năm 2009
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thanh Lân
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
5
CHƯƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Một cách định nghĩa chung nhất đầu tư: là quá trình sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện các mục
tiêu nhất định trong tương lai.
Ta biết rằng, hoạt động đầu tư BĐS gắn liền với kinh doanh BĐS; vì kinh
doanh BĐS là tồn bộ hay một khâu của q trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời.
Việc đưa ra khái niệm tương đối về dự án đầu tư kinh doanh BĐS được dựa trên cơ
sở: khái niệm dự án đầu tư và khái niệm kinh doanh BĐS.
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”.
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có:
kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu
tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ
bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
Ta xem xét dự án đầu tư kinh doanh BĐS được ở một số giác độ sau: [1]
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hồ sơ tài
liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quan tới
quá trình tạo lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
6
- Về giác độ quản lý: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một công cụ quản lý
trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kết quả tài
chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về
việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc
cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến
hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định.
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư
nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS.
1.1.2. Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh BĐS
- Các dự án đầu tư có vai trị quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc
gia. Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kĩ thuật mới hiện đại và
duy trì sự hoạt động của cơ sở vật chất kĩ thuật hiện hành, là điều kiện cho sự phát
triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp. Đầu tư kinh doanh BĐS trong
đó có đầu tư cơ sở hạ tầng ln giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối
với hạ tầng quốc gia. Đầu tư hạ tầng kĩ thuật luôn phải đi trước một bước so với
các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trị tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như
điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Một thực tế trong các
năm qua ở nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hút đầu tư thì lĩnh
vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây là lĩnh vực đầu tư
được hưởng nhiều ưu đãi nhất.
- Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu tố làm
gia tăng tài sản cố định xã hội. Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốn lớn để
thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xã hội. Khi dự
án đâu tư kinh doanh BĐS mà hiệu quả nó sẽ thu hút được các nguồn vốn: khách
hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính, nhà đầu tư góp vốn nước
ngồi...Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là trung gian thực hiện quá trình
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
7
chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hình thành các BĐS), góp phần huy động
vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng các nguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả
- Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà cịn cung
cấp khơng gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi. Đầu tư dự án BĐS là điều kiện
để hồn thành cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Ngồi ra, các dự án đầu tư
nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình cịn có vai trị quan trọng – góp phần
vào ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân góp phần nâng cao chất
lượng và điều kiện sống của nhân dân.
- Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐS văn
phịng dịch vụ càng nhiều. u cầu phải có các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đáp
ứng được các yêu cầu cho quá trình phát triển và hội nhập.
- Đầu tư kinh doanh BĐS theo hình thức dự án góp phần trong quản lý, quy
hoạch đơ thị, giúp cho đô thị đẹp hơn, phát triển đồng bộ. Đặc biệt đầu tư theo hình
thức dự án góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn; và giúp tăng
thêm ngân sách Nhà nước.
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
- Hoạt động kinh doanh BĐS liên quan tới những loại tài sản cố định không
dời. Bởi tự cái tên BĐS đã nói lên điều này; theo điều 181 Bộ Luật dân sự quy định:
"BĐS là các tài sản khơng thể di dời". BĐS có thể là: nhà cửa, cơng trình xây dựng
gắn với đất đai, đất đai... Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai có vị trí địa lý
khơng thể di dời, có giới hạn về khơng gian và diện tích. Mỗi vùng, khu vực có điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác biệt, phong tục, tập quán, tín ngưỡng riêng. Do
vậy, hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá biệt.
- Sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS là các BĐS. Các BĐS gắn liền với
sự trường tồn của đất đai, ít bị tiêu hủy. Tuổi thọ của các cơng trình xây dựng là khá
cao. Các BĐS có giá trị lớn, bảo tồn giá trị, là sản phẩm không thể thay thế. Muốn
đầu tư kinh doanh BĐS phải có tiềm lực về tài chính, có chiến lược dài hạn. Q
trình đầu tư kinh doanh BĐS gồm nhiều khâu, cơng đoạn. Vì vậy, trong q trình
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
8
hoạch định chiến lược kinh doanh BĐS địi hỏi phải xem xét ở nhiều góc độ, và
phải có một trình độ quản lý, kinh doanh, chun mơn nghiệp vụ nhất định.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù. Tính
đa ngành được thể hiện: trong quá trình sản xuất ta phải quan tâm đến những vấn
đề: kinh tế đất đai, kĩ thuật đề đất đai, quy định về pháp lý, vấn đề về xây dựng...
trong khâu lưu thông: xem xét các vấn đề về hoạt động marketing, mua bán, tư
vấn... trong khai thác BĐS thì phải xem xét đến các vấn đề về tài chính, quản lý
BĐS... Tính đặc thù được thể hiện: BĐS mang tính độc quyền, thị trường BĐS
khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu...
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, do đó việc Nhà nước quản lý chung bằng pháp
luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1..2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị, u cầu của phân tích tài chính dự án
1.2.1.1. Khái niệm
Ta xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “tất cả
những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư. Bao
gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối”. [2]
Vậy phân tích tài chính dự án đầu tư là: tính tốn đánh giá phân tích các chỉ
tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho
các nhà đầu tư lựa chọn và ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
1.2.1.2. Mục đích
Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn
thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài
chính thơng qua việc:
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
9
+ Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (như là: xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn, các nguồn
tài trợ cho dự án…).
+ Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc
độ hạch tốn kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Tức là xem xét tất cả các chi phí sẽ
phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, những lợi ích mà dự
án mang lợi. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án.
+ Đánh giá được độ an tồn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về
mặt tài chính của dự án được thể hiện thơng qua: an tồn về nguồn vốn huy động,
khả năng thanh tốn các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an tồn cho các
kết quả tính tốn…[3]
1.2.1.3. Vai trị
Phân tích tài chính dự án đầu tư khơng chỉ quan trọng đối với chủ đầu mà còn
quan trọng với các cơ quan có thẩm quyền quyết định của Nhà nước, các cơ quan
tài trợ vốn cho dự án. [4]
- Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết
cho chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án. Vì mục tiêu của các
chủ đầu tư là đầu tư vào đâu để thu lại lợi nhuận thích đáng nhất. Hay đối với các tổ
chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng
và rất được trú trọng. Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp
lý dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản. Ví dụ:
những dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thơng…cơng cộng) cần phải
phân tích để sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội
(chứ khơng vì mục tiêu lợi nhuận).
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: Phân
tích tài chính là một trong các căn cứ để xem xét cho phép đầu tư hay khơng đối với
các dự án có sử dụng vốn ngân sách.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
10
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn: Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để
quyết định tài trợ cho dự án. Dự án có khả năng trả nợ khi nó được đánh giá khả thi
về mặt tài chính. Điều đó có nghĩa dự án phải đạt hiệu quả tài chính và có độ an
tồn cao về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội. Cả hai nội
dung phân tích đều phải dựa trên việc so sánh giữa các khoản chi phí bỏ ra và các
lợi ích thu lại.
1.2.1.4. Yêu cầu
Để phân tích tài chính phát huy được vai trị quan trọng thì trong q trình tiến
hành phân tích tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: [5]
Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.
Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánh
đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.2.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư
Khái niệm:
Tổng mức đầu tư là: khái tốn chi phí của dự án đầu tư xây dựng cơng trình,
xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư, làm cơ sở xác định tính khả thi và hiệu
quả của dự án đầu tư, để lập kế hoạch quản lý vốn, là chi phí tối đa được sử dụng
(đối với cơng trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước).
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tồn bộ chi phí dự
tính để đầu tư xây dựng cơng trình được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở chủ
đầu tư lập kế hoạch
và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư (theo Thơng tư
05/2007/TT-BXD).
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
11
Tổng mức đầu tư được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư
phù hợp với nội dung thiết kế cơ sở.
Bao gồm các khoản chi phí:
Theo tính chất các khoản chi phí, tổng mức đầu tư có thể phân chia thành các
khoản sau: [6]
Chi phí vốn cố định:
- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình, chi
phí tháo dỡ cơng trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng cơng trình
tạm, cơng trình phụ trợ, nhà tạm.
- Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ, lắp đặt thiết bị, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển,
bảo hiểm, thuế và các chi phí khác có liên quan.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư: gồm chi phí bồi
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…chi phí thực hiện tái định cư, chi
phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây
dựng, chi phí trả cho phần kĩ thuật đã đầu tư.
- Chi phí quản lý dự án đầu tư: bao gồm các chi phí để tổ chức để thực hiện
các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đến khi
nghiệm thu bàn giao cơng trình đưa vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chí phí tư vấn khác.
- Chi phí khác: là các chi phí khơng thuộc chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,
chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án và chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng đã nói ở trên. Bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản
xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục
đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
Vốn lưu động ban đầu:
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
12
Gồm các chi phí để tạo các tài sản lưu động ban đầu đảm bảo cho dự án có thể
đi vào hoạt động theo các điều kiện kĩ thuật đã dự tính. Bao gồm:
Tài sản lưu động sản xuất: tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất (nguyên nhiên
liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữ trong kho) và tài sản trong sản xuất (giá trị các
sản phẩm dở dang)
Tài sản lưu động lưu thông: tài sản dự trữ cho q trình lưu thơng (hàng hóa,
thành phẩm đang ở trong kho hoặc đang gửi bán) và tài sản trong q trình lưu
thơng (vốn bằng tiền và các khoản phải thu).
Chi phí dự phịng:
Dự phịng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập
dự án và chi phí dự phịng cho cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Phương pháp tính tổng mức đầu tư
Đây là nội dung quan trọng đầu tiên phải xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án đầu tư. Tính tốn chính xác tổng mưc đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối
với việc xác định tính khả thi của dự án.
Ta có các phương pháp sau để xác định tổng mức đầu tư của dự án:
Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án [7]
Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án hay còn
gọi là phương pháp cộng chi phí. Đây là phương pháp căn cứ vào các khoản chi phí
dự tính theo từng bộ phận cấu thành của tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng
mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
+ GXD: Chi phí xây dựng của dự án.
+ GTB: Chi phí thiết bị của dự án.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
Luận văn tốt nghiệp
13
+ GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.
+ GQLDA: Chi phí quản lý dự án.
+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
+ GK: Chi phí khác của dự án.
+ GDP: Chi phí dự phịng.
Trong đó cách tính tốn các chi phí cấu thành tổng mức đầu tư của dự án được
hướng dẫn cụ thể trong thông tư 05/2007/TT-BXD.
Phương pháp tính theo định mức vốn
Phương pháp này căn cứ vào định mức chi phí vốn đầu tư trên một đơn vị sản phẩm
(hay còn gọi là suất đầu tư) theo từng loại cơng trình để xác định tổng mức đầu tư
xây dựng cơng trình.
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau: [8]
V = QDự án x S vốn đầu tư x K
Trong đó:
V: tổng mức đầu tư của dự án
Q Dự án : công suất thiết kế của dự án
S Vốn đầu tư : Suất vốn đầu tư xây dựng
K: Hệ số điều chỉnh
Suất vốn đầu tư xây dựng: là chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tổng hợp, là công cụ
giúp cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà tư vấn xác định tổng mức đầu tư của dự
án; là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý nguồn vốn đầu tư và xác định hiệu quả của
dự án đầu tư. Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm các chi phí cần thiết cho
việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng
và các khoản chi phí khác. Tuy nhiên suất vốn đầu tư còn thiếu một số khoản mục
chi phí như là: chi phí thuê tư vấn, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi vay
trong thời gian xây dựng...Vì vậy mà khi sử dụng cách tính tốn này ta phải nhân
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân
Lớp: Địa Chính 47
