Quy trình và phương pháp định giá bất động sản công trình xây dựng tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ thực trạng và giải pháp

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam có lịch sử khá muộn so với các nước khác trên
thế giới nhưng nó đã phát triển rất nhanh và vượt lên sánh cùng các nước, góp phần
vào cơng cuộc hội nhập quốc tế của đất nước ta. Hiện tại Ngành thẩm định đang hình
thành rộng khắp các tỉnh, thành trong cả nước. Nó là một cơng cụ góp phần vào việc
nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất
thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh…
Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định
giá Bất động sản nói riêng là một cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành,
các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng như vấn đề quản lý về
giá. Thẩm định giá đưa ra thước đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường,
tránh tình trạng giá cả của hàng hóa quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hóa.
Ngày 03 tháng 8 năm 2005, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về
thẩm định giá. Nghị định này đã tạo nên tiền đề phát triển ngành thẩm định giá ở Việt
Nam.
Cùng với xu thế đó, Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã được thành lập và
có những bước phát triển nhanh chóng, dần khẳng định được vị trí trên thị trường các
cơng ty thẩm định giá hiện có ở Việt Nam.
Trong q trình thực tập tại Công ty cổ phần Thẩm định Thế Kỷ, em thấy rằng hoạt
động định giá Bất động sản là công trình xây dựng cịn hạn chế nhất định. Nên em
quyết định chọn đề tài : “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản cơng trình
xây dựng tại Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ. Thực trạng và giải pháp” làm
chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ hơn cơ sở lý luận của định giá bất động sản là cơng trình xây dựng.
- Tìm hiểu thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản là cơng
trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.


- Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện quy trình và phương

pháp định giá bất động sản là cơng trình xây dựng tại Cơng ty cổ phần Thẩm
định giá Thế Kỷ.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản là cơng
trình xây dựng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình và phương pháp định
giá bất động sản là cơng trình xây dựng tại Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế
Kỷ từ năm 2011 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng một số phương pháp sau:
-

Phân tích

-

Tổng hợp

-

Thu thập

-

Đánh giá

5. Kết cấu của đề tài
Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản là công trình xây dựng
Chương 2: Thực trạng cơng tác định giá bất động sản là cơng trình xây dựng tại

Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản là cơng trình xây dựng tại Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CƠNG TRÌNH XÂY
DỰNG

1.1

Khái qt chung về cơng trình xây dựng

1.1.1 Khái niệm cơng trình xây dựng
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến
nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn cịn có rất
nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất
đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
-

Đất đai.

-

Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và những
cơng trình do con người tao nên gắn liền với đất.
Theo điều 3, Luật xây dựng:
“Cơng trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật
liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao
gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước,
được xây dựng theo thiết kế”.


Quyền của chủ thể đối với cơng trình xây dựng: Có hai hình thức sở hữu
 Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các cơng trình trên khu đất
đó.
 Th theo hợp đồng: các cơng trình nằm trên khu đất đó được đem cho thuê
theo hợp đồng.
Quyền sở hữu tư nhân về Bất động sản là cơng trình xây dựng bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật. Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của
chính phủ.
1.1.2 Đặc điểm của cơng trình xây dựng.
Cơng trình xây dựng là đối tượng thuộc bất động sản nên nó mang những đặc điểm
của BĐS. Những đặc điểm chủ yếu của cơng trình xây dựng như sau:
 Cố định về vị trí
CTXD là một loại tài sản đặc biệt, khơng có khả năng di dời. Chính điều này đã làm

cho giá trị của CTXD gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có
nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế.
 Tính bền vững:
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của cơng trình. BĐS là
cơng trình xây dựng có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật
và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của cơng trình theo
các thơng số xây dựng; cịn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà cơng trình đó đem
lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
CTXD đó.


Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một CTXD này xây
dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các CTXD xung quanh nó như: xây nhà riêng có thể
chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh. Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ


thống giao thơng thuận lợi được xây dựng thì những CTXD có tuyến đường giao thơng đó
chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị. Điều này khiến cho các TĐV phải
có cái nhìn tổng qt xung quanh đối với CTXD cần thẩm định. Và phải thấy được xu
hướng thay đổi những BĐS xung quanh CTXD định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị
CTXD định giá.
 Có giá trị lớn:
Giá trị CTXD thường lớn, điều này xảy ra xuất phát từ chi phí xây dựng các cơng trình
trên đất là lớn. Do vậy:
 Hoạt động đầu tư kinh doanh địi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi định giá trị CTXD phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về CTXD.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao:
Do CTXD là một tài sản có giá trị cao do vậy việc mua, bán các CTXD phải được cân
nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn so với các tài sản
khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Đồng thời phát triển đât nước
theo hướng cơng nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu
sử dụng các CTXD tăng cao để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho
chi phí mua-bán giao dịch CTXD tăng.


Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

CTXD là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận cũng lớn,
do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở
hữu một CTXD nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp cần
bán hoặc thế chấp để chuyển đổi sang tiền cho mục đích khác thì khá khó khăn.


Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ :

Chính vì CTXD có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội nên Nhà nước cần phải
có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc xây dựng, sử dụng, thanh
lý, chuyển nhượng các CTXD. Vì vậy, nó chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước.
1.1.3 Phân loại cơng trình xây dựng:
Theo Nghị định về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng số 15/2013/NĐ-CP: Cơng
trình xây dựng bao gồm các cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình


giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình văn hố, cơng

trình thương mại (chợ, siêu thị), cơng trình y tế...
1.1.3.1 Cơng trình dân dụng
a) Nhà ở:
 Nhà chung cư.
 Nhà ở riêng lẻ.
b) Công trình cơng cộng.
Tùy theo cơng năng và mục đích sử dụng chun biệt, cơng trình cơng cộng được
phân thành các loại sau:
 Cơng trình giáo dục: Nhà trẻ, trường mẫu giáo; trường phổ thông các cấp;
trường đại học và cao đẳng, trường trung học chuyên nghiệp; trường dạy nghề,
trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ; các loại trường khác.
 Cơng trình y tế: Bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa từ trung ương đến
địa phương; các phòng khám đa khoa, khám chuyên khoa khu vực; trạm y tế,
nhà hộ sinh; nhà điều dưỡng, phục hồi chức năng, chỉnh hình, nhà dưỡng lão;
cơ sở phịng chống dịch bệnh; các cơ sở y tế khác.
 Cơng trình thể thao: Sân vận động; nhà thi đấu, tập luyện và cơng trình thể thao
khác.
 Cơng trình văn hóa: Trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp
chiếu phim, rạp xiếc; bảo tàng, thư viện, triển lãm, nhà trưng bày và các cơng
trình khác; cơng trình di tích, phục vụ tín ngưỡng; cơng trình vui chơi, giải trí;
cáp treo vận chuyển người; tượng đài ngồi trời.
 Cơng trình thương mại và dịch vụ: Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ; cửa
hàng; nhà hàng ăn uống, giải khát và công trình thương mại dịch vụ khác.
 Cơng trình thơng tin, truyền thơng: Tháp thu, phát sóng viễn thơng, truyền
thanh, truyền hình; panơ, biển quảng cáo, đường cáp truyền dẫn tín hiệu viễn
thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc (bưu điện, bưu cục, nhà lắp đặt thiết bị;
đèn biển (hải đăng) và hệ thống thơng tin, tín hiệu bảo đảm giao thông đường
sông, đường biển.
 Nhà ga: Hàng không, đường thủy, đường sắt, bến xe ô tô.
 Nhà đa năng, khách sạn, ký túc xá, nhà khách, nhà nghỉ

 Trụ sở cơ quan hành chính nhà nước: Nhà làm việc của Quốc hội, Chính phủ,
Chủ tịch nước; nhà làm việc của các Bộ, ngành, Ủy ban các cấp.
 Trụ sở làm việc của các đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị
xã hội và tổ chức khác khơng thuộc Trụ sở cơ quan hành chính nhà nước.
1.1.3.2 Cơng trình cơng nghiệp
Cơng trình cơng nghiệp là nơi mà trong đó diễn ra các q trình sản xuất công
nghiệp và phục vụ sản xuất, nằm trong các nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, bao
gồm có nhà (xưởng) sản xuất; nhà điều hành sản xuất; cơng trình phục vụ sản xuất (y
tế, ăn uống, sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí, học tập, văn hóa, dịch vụ, kho tàng, giao
thơng…) và cơng trình kỹ thuật (điện, cấp - thốt nước, thơng gió, xử lý chất thải,
phịng cháy chữa cháy...).
Cơng trình cơng nghiệp được phân loại theo ngành sản xuất, bao gồm các ngành
nghề sau:
a) Cơng trình sản xuất vật liệu xây dựng: Nhà máy sản xuất xi măng; nhà máy sản xuất
gạch ốp lát (Ceramic, gạch Granit, gạch gốm); nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét
nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinh; nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợp
bê tơng và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác vật liệu xây dựng.
b) Cơng trình khai thác than, quặng: Mỏ than hầm lị; mỏ than lộ thiên; nhà máy chọn
rửa, tuyển than; mỏ quặng hầm lò; mỏ quặng lộ thiên; nhà máy tuyển quặng, làm giầu
quặng; nhà máy sản xuất alumin.
c) Cơng trình cơng nghiệp dầu khí: Giàn khoan thăm dị, khai thác trên biển; nhà máy
lọc dầu; nhà máy chế biến khí; kho xăng dầu; kho chứa khí hóa lỏng; tuyến ống dẫn
khí, dầu.
d) Cơng trình cơng nghiệp nặng: Nhà máy luyện kim mầu; nhà máy luyện, cán thép;
nhà máy cơ khí chế tạo máy động lực và máy công cụ các loại; nhà máy chế tạo thiết
bị công nghiệp và thiết bị tồn bộ; nhà máy lắp ráp ơ tơ; nhà máy sản xuất, lắp ráp xe
máy.
đ) Cơng trình năng lượng: Nhà máy (trung tâm) nhiệt điện; nhà máy thủy điện; nhà

máy điện nguyên tử; nhà máy phong điện; nhà máy điện địa nhiệt; nhà máy điện thủy
triều; đường dây và trạm biến áp.
e) Cơng trình cơng nghiệp hóa chất và hóa dầu:


 Cơng trình sản xuất phân bón và thuốc bảo vệ thực vật: Nhà máy sản xuất Urê,
DAP, MPA, SA, NPK phức hợp, nhà máy sản xuất phân lân các loại (supe lân,
lân nung chảy), nhà máy sản xuất NPK hỗn hợp, phân vi sinh; sản phẩm thuốc
bảo vệ thực vật;
 Cơng trình sản xuất cao su: Nhà máy sản xuất săm lốp ô tô - máy kéo, ô tô, mô
tô, xe đạp; nhà máy sản xuất băng tải; nhà máy sản xuất cao su kỹ thuật;
 Cơng trình sản xuất sản phẩm tẩy rửa (kem giặt, bột giặt, nước gội đầu, nước cọ
rửa, xà phịng ...); hóa mỹ phẩm; hóa dược (vi sinh), thuốc;
 Cơng trình sản xuất sản phẩm điện hóa, sơn, nguyên liệu mỏ hóa chất: Nhà máy
sản xuất pin; nhà máy sản xuất ắc quy; nhà máy sản xuất sơn các loại/nguyên
liệu nhựa alkyd, acrylic; nhà máy sản xuất sản phẩm nguyên liệu mỏ hóa chất
(tuyển quặng Apatit);
 Cơng trình sản xuất sản phẩm hóa dầu và hóa chất khác: Nhà máy sản xuất hóa
chất cơ bản; nhà máy sản xuất hóa dầu (PP, PE, PVC, PS, PET, SV, sợi, DOP,
Polystyren, LAB, cao su tổng hợp; nhà máy sản xuất khí cơng nghiệp; nhà máy
sản xuất que hàn; nhà máy sản xuất hóa chất, vật liệu nổ.
f) Cơng trình cơng nghiệp nhẹ:
 Cơng nghiệp thực phẩm: Nhà máy sữa; nhà máy sản xuất bánh kẹo, mỳ ăn liền;
kho đông lạnh; nhà máy sản xuất dầu ăn, hương liệu; nhà máy sản xuất rượu,
bia, nước giải khát; các nhà máy xay xát, lau bóng gạo; các nhà máy chế biến
nơng sản khác.
 Các cơng trình cịn lại: Nhà máy dệt; nhà máy in, nhuộm; nhà máy sản xuất các
sản phẩm may; nhà máy thuộc da và sản xuất các sản phẩm từ da; nhà máy sản
xuất các sản phẩm nhựa; nhà máy sản xuất đồ sành sứ, thủy tinh; nhà máy bột
giấy và giấy; nhà máy lắp ráp điện tử (ti vi, máy tính và sản phẩm tương

đương), điện lạnh (điều hòa, tủ lạnh và sản phẩm tương đương); nhà máy chế
tạo linh kiện, phụ tùng thông tin và điện tử (mạch in điện tử, IC và sản phẩm
tương đương); nhà máy sản xuất thuốc lá.
g) Công trình cơng nghiệp chế biến thủy hải sản và đồ hộp
 Nhà máy chế biến thủy hải sản.
 Nhà máy chế biến đồ hộp.


1.1.3.3 Cơng trình hạ tầng kỹ thuật
a) Cấp nước: Cơng trình khai thác nước thơ, trạm bơm nước thơ, cơng trình xử lý nước
sạch, trạm bơm nước sạch; bể chứa nước sạch; tuyến ống cấp nước; đài nước; tháp
tăng áp.
b) Thoát nước: Tuyến cống thoát nước mưa, thoát nước thải, cống chung; hồ điều hòa;
trạm bơm nước mưa; trạm bơm nước thải; cơng trình xử lý nước thải; cơng trình xử lý
bùn.
c) Xử lý rác thải
 Chất thải rắn đô thị: Bãi chôn lấp rác; nhà máy đốt, xử lý chế biến rác.
 Chất thải rắn độc hại.
d) Cơng trình khác
 Chiếu sáng công cộng.
 Công viên cây xanh.
 Nghĩa trang đô thị.
 Ga ra ô tô và xe máy (Ga ra ngầm, ga ra nổi).
 Tuy nen kỹ thuật (Đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước).
1.1.3.4 Cơng trình giao thơng
a) Đường bộ: Đường ơ tơ cao tốc các loại; đường ô tô, đường trong đô thị; đường nông
thôn.
b) Đường sắt: Đường sắt cao tốc; đường tầu điện ngầm; đường sắt trên cao; đường sắt
quốc gia thông thường; đường sắt chuyên dụng và đường sắt địa phương.
c) Cầu: Cầu đường bộ; cầu đường sắt; cầu vượt các loại.

d) Hầm: Hầm đường ô tô; hầm đường sắt; hầm cho người đi bộ.
đ) Cơng trình đường thủy: Bến, ụ nâng tầu cảng biển; cảng bến thủy cho tàu, nhà máy
đóng sửa chữa tàu; âu thuyền cho tầu; đường thủy chạy tàu (trên sông, trên kênh đào,
trên thềm lục địa).
e) Sân bay
1.1.3.5 Cơng trình nơng nghiệp và phát triển nơng
a) Cơng trình thủy lợi:
 Hồ chứa nước;
 Đập ngăn nước (đập đất, đập đất - đá, đập bê tông);


 Đê - Kè - Tường chắn: Đê chính (sơng, biển); đê bao; đê quai;
 Tràn xả lũ, cống lấy nước, cống xả nước, kênh, đường ống kín dẫn nước, đường
hầm thủy cơng, trạm bơm và cơng trình thủy lợi khác;
 Hệ thống thủy nơng; cơng trình cấp nước nguồn cho sinh hoạt, sản xuất.
b) Cơng trình lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, chăn ni.
Mỗi loại cơng trình được chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp
II, cấp III và cấp IV. Cấp cơng trình được xác định theo từng loại cơng trình, căn cứ
vào tầm quan trọng, quy mô, yêu cầu kỹ thuật xây dựng, tuổi thọ của cơng trình và
mức độ an tồn cho người và tài sản trong cơng trình đó. Cấp cơng trình được xác định
cho từng cơng trình (hoặc từng hạng mục cơng trình) của một dự án xây dựng.
Về phân loại có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư:
 Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng cơng
trình xây dựng một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh
giá một cách hợp lý giá trị của cơng trình xây dựng, giảm thiểu rủi ro trong các quyết
định đầu tư.

1.2

Giá trị cơng trình xây dựng và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị cơng

trình xây dựng.
1.2.1 Giá trị cơng trình xây dựng

1.2.1.1

Giá trị thị trường (GTTT)

GTTT là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử dụng. Tuy vậy, thuật ngữ
này là đối tượng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành định giá, giá thị trường trở
thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn
hóa. Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:
“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường”.
Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận. Nó là một tiêu chuẩn cơ bản
của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản,


trong đó có cơng trình xây dựng. Trong q trình định giá, các TĐV cần phải căn cứ
vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của công trình xây dựng mục tiêu. Tuy
nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn
này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng
thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hồn thành có phải là giá thị
trường hay không.
1.2.1.2 Giá trị phi thị trường
GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Tuy
nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất ít được

mua bán, thậm chí khơng có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường học, bệnh
viện,…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yêu
tố phi thị trường chi phối đến giá trị của tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là
giá trị phi thị trường. tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị
trường như sau:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh
theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo
hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính
thuế,...
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ
thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị
trường của tài sản đó.
Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường cịn nhiều phong phú hơn rất nhiều.
Tùy thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào
quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định
cho phù hợp , đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá
trị tài sản.

1.2.1.3

Giá trị của cơng trình xây dựng

Giá trị của cơng trình xây dựng có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của
chính cơng trình xây dựng đó.


Giá cả của cơng trình xây dựng là biểu hiện bằng tiền của giá trị cơng trình xây
dựng đó.

Giá trị thị trường của cơng trình xây dựng thể hiện là giá bán có thể thực hiện
được tốt nhất của cơng trình xây dựng, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điều
kiện thị trường xác định hoặc là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của cơng trình xây dựng.
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với CTXD



 Nhóm các yếu tố kỹ thuật:
-

Kiến trúc của CTXD: nếu 2 CTXD có giá xây dựng như nhau, CTXD nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại..

-

Tuổi thọ của CTXD: Mỗi loại CTXD sẽ có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ thiết kế.
Chính vì vậy việc đánh giá chính xác mức độ hao mịn cũng như hiệu quả kinh
tế của CTXD sẽ góp phần xác định giá trị CTXD một cách hợp lý.

-

Chi phí xây dựng: là yếu tố quan trọng cấu thành nên giá trị của CTXD.

 Nhóm các yếu tố tự nhiên :
-

Vị trí của cơng trình xây dựng : khả năng sinh lời do yếu tố vị trí CTXD mang
lại càng cao thì giá trị của CTXD càng lớn. Những CTXD nằm tại vị trí thuận
lợi sẽ có khả năng sinh lời cao hơn những CTXD nằm ở vị trí kém thuận lợi

hơn. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí CTXD là cực kỳ quan trọng trong
việc xác định giá trị của cơng trình xây dựng.

-

Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị CTXD.

-

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những CTXD nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…)
làm cho giá trị CTXD bị sút giảm và ngược lại.

 Nhóm các yếu tố kinh tế
-

Khả năng mang lại thu nhập từ CTXD: mức thu nhập hàng năm từ CTXD mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của CTXD đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ CTXD càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược
lại.


-

Những tiện nghi gắn liền với CTXD: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ
nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị CTXD càng gia tăng.

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến CTXD

Tình trạng pháp lý của CTXD: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sở hữu, giấy
phép xây dựng, hợp đồng thuê .v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc của CTXD, sở hữu cơng trình xây dựng:
tình trạng cho thuê, thế chấp, sở hữu, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây
dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3
tầng…).
Các yếu tố chung bên ngồi


-

Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu
tư vào các CTXD nói riêng. Cụ thể là:
-

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi
vào địa phương có thể làm tăng nguồn vốn đầu tư vào các CTXD.

-

Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư
+ Các chính sách thuế của Nhà nước

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình thị trường bất động sản

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng nền kinh tế
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung


- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng trong
vùng
-

Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị CTXD. Một khu vực mà mật độ dân số
cao thì nhu cầu về xây dựng sẽ tăng cao từ đó số lượng các CTXD gia tăng và làm ảnh
hưởng đến giá trị của các CTXD .

1.3 Định giá công trình xây dựng.
1.3.1 Khái niệm định giá cơng trình xây dựng

1.3.1.1

Khái niệm định giá

Định giá là loại hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn
liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức

phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
-

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh).

-

Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa
xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore).

1.3.1.2

Khái niệm định giá công trình xây dựng.

Định giá cơng trình xây dựng là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà cơng trình xây dựng có thể đem lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm
nhất định.
1.3.2 Mục đích của Định giá Cơng trình xây dựng
Mục đích định giá cơng trình xây dựng phản ánh nhu cầu sử dụng cơng trình
xây dựng cho một cơng việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định đến mục
đích sử dụng cơng trình xây dựng đó vào việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt
lợi ích mà cơng trình xây dựng cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay


giao dịch đã xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá cơng trình
xây dựng thường là:

-

Chuyển giao cơng trình xây dựng: giúp người bán, người mua xác định
giá bán, giá mua…

-

Tài chính và tín dụng: cho mục đích cẩm cố, thế chấp, hợp đồng bảo
hiểm.

-

Xác định số tiền thuê theo hợp đồng: xác định mức tiền thuê/ cho thuê và
xây dựng các điều khoản trong hợp đồng thuê…

-

Phát triển tài sản và đầu tư: so sánh các cơ hội đầu tư và quyết định khả
năng thực hiện đầu tư.

-

Xác định giá trị tài sản của doanh nghiệp: xử lý tài sản trên báo cáo tài
chính cho các mục đích mua bán, hợp nhất, góp vốn liên doanh, xử lý nợ,
giải thể doanh nghiệp…

-

Định giá làm cơ sở bồi thường: trong việc đền bù giải phóng mặt bằng,
bồi thưởng thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây

ra…

Trong thực tế, các giao dịch liên quan đến cơng trình xây dựng và mục đích của
định giá là rất đa dạng, tùy theo mục đích định giá sẽ quyết định đến loại hay tiêu
chuẩn giá trị , quyết định tới quy trình và phương pháp định giá. Và mục đích định giá
là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác
định các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với
cơng trình xây dựng cẩn thẩm định. Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định và
thỏa thuận với khách hàng ngay từ đầu về mục đích của việc định giá, trước khi xét
đến các yếu tố có khách quan tác động đến giá trị của cơng trình xây dựng mục tiêu.
1.3.3 Căn cứ và ngun tắc của Định giá cơng trình xây dựng.

1.3.3.1 Căn cứ của Định giá cơng trình xây dựng:
 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên cơng trình xây
dựng
-

Lao động: số lượng, chất lượng lao động.

-

Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động.


-

Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác.

 Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế
-

Sự biến động của thị trường BĐS.

-

Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân.

-

Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.

 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của cơng trình xây dựng vào khu vực
-

Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư.

-

Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong cơng trình xây dựng và giữa
cơng trình xây dựng với quần thể cơng trình xây dựng xung quanh.

-

Sự đóng góp của cơng trình xây dựng làm tăng giá trị của các cơng trình xây
dựng xung quanh

 Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị cơng trình xây dựng
-

Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên cơng trình xây

dựng.

 Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà CTXD sẽ mang lại
-

GTTT của cơng trình xây dựng là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương
lai của cơng trình xây dựng đó.

-

Dự kiến giá trị tương lai cần được tính đến trong định giá.

1.3.3.2 Nguyên tắc của Định giá cơng trình xây dựng:
Ngun tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất



Một CTXD được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy CTXD đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng
lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn
nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định.
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá CTXD:
-

Theo ngun tắc này thì CTXD có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay
xác định nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.

-

Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là: CTXD đó phải sử dụng hợp pháp cho
thu nhập dịng hiện tại và tương lai là lớn nhất và kéo dài liên tục.

-

CTXD sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp cả
về luồng thu nhập, CTXD phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu của
CTXD đặc biệt là những quy định về khai thác CTXD.

-

Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành CTXD
là lớn nhất ở đây thu nhập dòng (phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ
CTXD.

-

Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài. Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất, Hợp
dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của CTXD.

-

Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc là
những yếu tố vật chất cấu thành CTXD phải phù hợp với nhiều người và mang
tính phổ biến trong xã hội.
Nguyên tắc cung – cầu:



Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung
và cầu. Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các CTXD khác để tham chiếu
trong điều kiện cân bằng cung - cầu thì mới chính xác. Nếu các giá cả này được hình
thành khơng phải trên điều kiện cân bằng cung - cầu thì phải điều chỉnh. Giá trị của
CTXD được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về CTXD đó trên thị trường.
Nguyên tắc thay đổi :



Trong đó giá trị của CTXD thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành nên
giá trị của nó. Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này.
Nguyên tắc phù hợp:



Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một CTXD phải trên cơ sở một giá trị sử dụng
duy nhất đối với toàn bộ CTXD đó.
-

Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất trong tất cả các yếu tố cấu thành
CTXD. Đòi hỏi tất cả các yếu tố của CTXD phải được định giá phù hợp.



-

Phù hợp với các yếu tố trong bản thân CTXD.

-

Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của CTXD: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe….

-

Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác CTXD.
Nguyên tắc thay thế:


Các CTXD có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trị
của các CTXD khác nhau có thể thay thế cho nó. Do vậy khi định giá người ta căn cứ
vào sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm khơng
tương đồng, khơng giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được.
Nguyên tắc cân đối( cân bằng ):



Các yếu tố của cơng trình CTXD phải cân đối và tương đồng với nhau mới phát huy
tác dụng bởi thế khi định giá CTXD phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các yếu tố
với các yếu tố liên quan tới CTXD:



-

Cân đối giữa nhà - đất

-

Cân đối với các yếu tố bên ngồi cơng trình xây dựng: bãi đỗ xe, cây xanh ….

-

Cân đối giữa cấp độ CTXD và cấp độ thiết bị trong cơng trình.
Ngun tắc đóng góp:

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố trong CTXD vào cấu
thành giá trị của CTXD. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của CTXD sẽ thay đổi
bao nhiêu theo phần đóng góp đó, đóng góp CTXD của vào vùng, khu vực mà CTXD
đó tồn tại. Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào CTXD khi định giá viên xác định mức sử dụng CTXD tốt nhất và hiệu
quả nhất.


Nguyên tắc cạnh tranh:
Giá trị của CTXD phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là độc

quyền, nếu CTXD nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hình
thành trên thị trường. Nếu CTXD không nằm trong môi trường cạnh tranh người định
giá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá.


Nguyên tắc nhất quán:

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định, những rằng
buộc đặt ra trong quá trình định giá. Nhất quán trong cách đánh giá CTXD bên ngồi:
mơi trường, xã hội, xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội. Mỗi CTXD và các bộ phận
của nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất, khơng thể tách riêng từng bộ
phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó khơng liên quan đến bộ phận khác.



Ngun tắc thực tế:


Phải dựa vào khả năng thực tế của CTXD có dự báo nhưng không suy diễn, dựa vào
tập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi, dựa vào kết quả thực tế đã được thị
trường thừa nhận.
1.3.4 Quy trình định giá cơng trình xây dựng
Việc định giá các cơng trình xây dựng được thực hiện theo các bước như sau:
-

Bước 1: Xác định tổng qt về cơng trình xây dựng cần định gia bao gồm:
việc xem xét các thơng tin liên quan đến cơng trình xây dựng cần định giá
(loại cơng trình gì, diện tích, hình dáng, kiến trúc...), mục đích của định giá
nhà là gì (mua bán, thế chấp, đền bù...)

-

Bước 2: Lên kế hoạch định giá: các cơng việc phải làm để ước tính được
giá trị thị trường của cơng trình xây dựng (bao gồm nhận biết các loại tài
liệu, thông tin liên quan đến công trình xây dựng, thiết kế chương trình, kế
hoạch phải làm...)

-

Bước 3: Thu thập thơng tin liên quan đến cơng trình công dựng cần định
giá, bao gồm các thông tin về thị trường liên quan đến cơng trình xây dựng,
các dữ liệu như chi phí xây dựng, khấu hao, thu nhập cơng trình xây dựng
mang lại (ví dụ thuỷ lợi phí đối với các cơng trình thủy lợi), giá cho th

cơng trình xây dựng ...

-

Bước 4: Phân tích thơng tin thu thập được thơng qua việc phân tích thơng
tin về chi phí, thu nhập, thơng tin thị trường...

-

Bước 5: Sử dụng các phương pháp định giá: tuỳ vào điều kiện cụ thể về
loại cơng trình xây dựng, thơng tin thị trường, thông tin thu thập được... để
lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.

-

Bước 6: Ước lượng mức giá và báo cáo kết quả cho khách hàng.

1.3.5 Phương pháp định giá cơng trình xây dựng
Khác với các bất động sản khác, các cơng trình xây dựng thường có qui mơ xây
dựng lớn (sử dụng nhiều đất đai), có tính đặc thù và chun dùng cao, vì thế ít giao
dịch hoặc thậm chí khơng có giao dịch trên thị trường (ví dụ các cơng trình an ninh,
cơng trình văn hố). Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp định
giá phù hợp.
Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá cơng trình


xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biến
nhất là phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và
phương pháp thặng dư.
1.3.5.1 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá cơng trình xây dựng dựa trên cơ
sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác, sử dụng cơng trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của cơng trình xây
dựng cần định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại cơng trình
xây dựng tạo ra thu nhập như các cơng trình thuỷ lợi (thu phí thuỷ lợi), các cơng trình
giao thơng (thu phí cầu đương, bến bãi), cơng trình thương mại (phí th diện tích kinh
doanh...).
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- Phương pháp dịng tiền chiết khấu.