Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại chi nhánh ngân hàng tmcp công thươngviệt nam tỉnh bắc giang

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả, số liệu trong
chuyên đề là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng xuất phát từ tình hình thực tế hoạt động
của đơn vị thực tập.
Bắc Giang,ngày 19 tháng 5 năm 2014
Tác giả chuyền đề
Bùi Phước Bình


ii


DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng:
Bảng 1: Kết quả kinh doanh của chi nhánh tính đến 31/12/2013
Bảng 2: các BĐS so sánh
Bảng 3: xác định giá trị cơng trình trên đất:
Bảng 4: Bảng điều chỉnh
Hình:
Hình 2.1 sơ đồ tổ chức ngân hàng TMCP cơng thương chi nhánh Bắc Giang.
Hình 2.2: Sơ đồ vị trí tương đối của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh.


iv


BẢNG CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

BĐS:

Bất động sản

TS :

Tài sản

UBND :

Uỷ ban nhân dân

TMCP :

thương mại cổ phần

NHTM:

Ngân hàng thương mại


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
BẢNG CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI............................3
1.1 Khái quát chung về bất động sản.........................................................................3
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản...........................................................................3
1.1.2 Phân loại bất động sản............................................................................................4
1.2 Định giá bất động sản và định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại
NHTM........................................................................................................................... 4

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản.............................................................................4
1.2.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM.......................................4
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.........................................................5
1.3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản..........................................................7
1.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản............................................................................7
1.3.2 Cơ sở định giá BĐS................................................................................................9
1.4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản..............................................9
1.4.1 Các phương pháp định giá bất động sản...................................................................9
1.4.2 Quy trình định giá bất động sản.............................................................................16
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
CÔNG THƯƠNG TỈNH BẮC GIANG....................................................................20
2.1 Tổng quan về Ngân hàng cơng thương Việt Nam.............................................20
2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng công thương tỉnh Bắc
Giang............................................................................................................................ 20
2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh.......................................................24
2.2 Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ
phần công thương tỉnh Bắc Giang............................................................................26


vii

2.2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản............................................26


2.2.2 Các loại BĐS tại Chi nhánh..................................................................................26
2.2.3 Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh.......................................................27
2.2.4 Phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh.................................................31
2.3 Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng
TMCP Cơng thương Bắc Giang................................................................................37

2.3.1 Tích cực............................................................................................................... 37
2.3.2 Hạn chế...............................................................................................................37
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƯƠNG TỈNH BẮC GIANG.......................................................42
3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân
hàng TMCP Công thương tỉnh Bắc Giang...............................................................42
3.1.1. Mục tiêu..............................................................................................................42
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh..............42
3.2 Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản
tại Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thương tỉnh Bắc Giang............................43
3.2.1 Về bộ phận định giá độc lập..................................................................................43
3.2.2 Về cán bộ thẩm định.............................................................................................43
3.2.3 Về quy trình và phương pháp định giá...................................................................44
3.2.4 Về hệ thống thông tin...........................................................................................44
3.2.5 Các giải pháp khác..............................................................................................45
3.3 Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan...............................................46
3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam.......................................46
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước......................................................................46
3.3.3 Kiến nghị với Chính phủ.......................................................................................46
3.3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính...................................................................................46
3.3.5 Kiến nghị với các cơ quan khác.............................................................................47
3.3.6 Kiến nghị với khách hàng vay...............................................................................47
KẾT LUẬN................................................................................................................. 48
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................49


ix

1

LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trị là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại
đóng vai trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế.Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập,
cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì việc định hướng kinh doanh trên
quan điểm an tồn và lợi nhuận là một địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ
đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng, mà khi tiến hành cho vay vốn khách hàng phải
có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế
chấp đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu là BĐS. Bất động sản là một lĩnh vực rộng
lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Giá trị của một Bất động sản
có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc
mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá BĐS vì thế có thể coi là
trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh ngân hàng cơng thương tỉnh Bắc Giang
nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần
nhỏ hồn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh em đã
chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại
chi nhánh Ngân hàng TMCP công thươngViệt Nam tỉnh Bắc Giang”
1. Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ
những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và phương pháp định giá giá BĐS, căn cứ vào
những lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra
một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi
nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần công thương tỉnh Bắc Giang”
2. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế quy trình và phương pháp định
giá BĐS tại chi nhánh ngân hàng công thương tỉnh Bắc Giang trong hoạt động cho vay
tại chi nhánh.
3. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại chi nhánh
ngân hàng công thương tỉnh Bắc Giang.
4. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng

trong chuyên đề là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết
hợp với các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những


2

phương pháp, quy trình định giá của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu
điểm trong các phương pháp đó để bổ sung và hồn chỉnh cho phù hợp với điều kiện,
tình hình cụ thể của Ngân hàng cũng như tại Chi nhánh.
5. Kết cấu đề tài: Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo ,
chuyên đề của em được kết cấu theo 3 chương như sau :
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của
Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi
nhánh ngân hàng công thương tỉnh Bắc Giang.
Chương 3: Các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng cơng thương tỉnh Bắc
Giang.
Trong q trình thực tập tại Chi nhánh ngân hàng công thương tỉnh Bắc Giang
nhờ có sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh , em đã hoàn
thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình.

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ


3

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái quát chung về bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản.
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng ở hầu khắp các quốc gia trên thế
giới.Trong tiếng Anh người ta dùng:Real Etstate (tài sản bất động),trong tiếng Pháp
khái niệm về BĐS được thể hiện bằng từ Immobilie’(bất động sản),Trung Quốc dùng
thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai),ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể
hiện trong điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau:
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng trên đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai
 Các tài sản khác do Pháp luật quy định
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
 Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả năng di dời được
 Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao
 Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
 Hàng hố BĐS ln là một tài sản có giá trị cao
 Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh
quan
 Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
 Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao
 Giá trị cơng năng, khả năng khai thác hàng hố BĐS phụ thuộc nhiều vào năng
lực pháp lý
1.1.2 Phân loại bất động sản.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản

4

đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v…Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất
lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đô thị
bền vững và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
Bất động sản đặc biệt: BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2 Định giá bất động sản và định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại
NHTM
1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị
của BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm
của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những
lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM
Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong hoạt
động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính tín

dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn trong
cho vay đặc biệt là với BĐS
BĐS là hàng hóa đặc biệt,thị trường BĐS biến đổi khơng ngừng có thể tăng đột


5

biến nhưng có thể cũng trầm lắng đóng băng.Vì vậy,việc định giá BĐS là cần thiết đối
với mỗi ngân hàng,đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro.
Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là một
trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong quy trình cho vay của các
NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của TSĐB BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho
vay hợp lý nhằm đảm bảo an tồn tín dụng.
Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng ngân hàng mà việc định giá có thể
được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng thẩm định độc lập của NHTM hoặc
cũng có thể th tổ chức định giá từ bên ngồi.
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan :
Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.Mục đích định giá
BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một cơng việc nhất định.Mục đích định giá
quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì.Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi
ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác
định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục đích định giá
được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây
dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử
dụng phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau,
nhưng nó khơng mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm
trọng
1.2.3.2 Yếu tố khách quan

 Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên,
vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà cửa là vị
trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của BĐS càng cao thì giá trị
BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào
khả năng của mỗi người trong việc khai thác những cơng dụng hay thuộc tính hữu ích
vốn có của BĐS.Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố


6

chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của
khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp.Ngoài ra do đặc điểm
của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính lâu bền, thời gian
xây dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, đặc
điểm địa hình xung quanh, tập qn của người dân, sở thích…Chính vì vậy để định
giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự hiểu biết nhất định về BĐS,
về thị trường và q trình xây dựng, sử dụng…để có được kết quả định giá chính xác
nhất sát với giá cả thị trường.
 Các yếu tố mang tính pháp lý
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng
rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng
rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ
thể có liên quan đến BĐS cần định giá.
 Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của

giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán trên
thị trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị
trường. Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và
sức mua ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên
phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung phản
ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài, vì thế
có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phải
thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS
được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị trường.
 Các yếu tố khác
Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một


7

cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễ
chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân
cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một khơng gian văn hóa nhằm xác
minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường.
1.3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
1.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm
định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS
thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi về

tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định trong
điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở
để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể mang
lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
b) Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS khơng vượt
q chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào
đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống các
phương pháp thẩm định giá.


8

c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích
tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một
thời điểm nhất định.
d) Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành
BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS

tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một
thời điểm nhất định.
e) Nguyên tắc cung - cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS. Giá
cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS.
Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với
giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động của yếu tố
cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận với
yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi theo thời gian.
Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với các giao
dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh
BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
1.3.2 Cơ sở định giá BĐS
 Các yếu tố cơ bản của q trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu tố
đất dai, lao động và các nguyên vật liệu
 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của


9

BĐS tại thời điểm định giá.
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các
thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần
của người dân…ảnh hưởng đến giá trị BĐS.

 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa
bản than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đóng góp của các
BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa
cung và cầu trong thị trường.
 Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai
mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai
của BĐS mang lại khi định giá.
1.4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
1.4.1 Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hồn tồn
ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy,
theo phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các cơng thức tính tốn hay mơ
hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được cơng nhận về giá trị của BĐS tương
đương có thể so sánh được trên thị trường.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian


10

gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau:

+ Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng các
phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng…
+ Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ơ nhiễm, hệ
thống cấp thốt nước, độ cao, độ dốc…
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trung
tâm kinh tế, xã hội: trường học, cửa hàng, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, và các dịch
vụ cơng cộng khác; phản ánh mơi trường xã hội có liên quan: phong tục tập quán, lối
sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ…
+ Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các cơng trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê,
yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phịng cháy chữa cháy, về cách âm, tình
trạng vi phạm về không gian kiến trúc…
+ Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thị
trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS
mục tiêu.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thời hạn
cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện mua bán
của các bên…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải làm
rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…; đặc
điểm và tính chất của các giao dịch …
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Nếu
BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh
giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh.

11

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế.
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư.
Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể
sử dụng để so sánh được.
+ Các thơng tin thị trường thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến
động các thơng tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó
tính chính xác sẽ thấp.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
+ Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
- Cơ sở tiến hành:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay
thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương
với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do đó,
nếu có đầy đủ thơng tin hợp lý thì người ta sẽ khơng bao giờ trả giá cho một BĐS lớn
hơn chi phí mua đất và xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự.
- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất
trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những cơng
trình hiện có trên đất.