Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng tm phương nam chi nhánh thanh xuân

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
----------

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO
VAY TẠI NGÂN HÀNG TM PHƯƠNG NAM - CHI NHÁNH THANH XUÂN

Họ và tên SV: Nguyễn Trung Kiên
Lớp : TCDNE - K13
Khóa : 2010 - 2014
Mã sinh viên: 13A4010924
Khoa : Tài chính

Hà Nội, tháng 5 năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Bài chun đề này là cơng trình nghiên cứu của bản thân em dựa trên những kiến
thức chuyên ngành đã được học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn tại đơn
vị thực tập. Em xin cam đoan về tính khách quan và trung thực của bài báo cáo này.

Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Trung Kiên

LỜI CẢM ƠN
Em xin bày tỏ lòng biết ơn các thầy cơ trong khoa Tài chính nói chung và chun
ngành định giá nói riêng đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu để làm cơ sở
vững chắc cho việc viết chuyên đề tốt nghiệp này.
Em cũng muốn gửi lời cảm ơn tới các anh chị phòng nghiệp vụ kinh doanh tại
Ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân đã tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian
thực tập, giúp em tích lũy được những kinh nghiệm quý báu trong thực tế để hoàn thành
tốt bài báo cáo chuyên đề tốt nghiệp cũng như con đường sự nghiệp sau này.
Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Trung Kiên


KÝ TỰ VIẾT TẮT

NH TMPN: Ngân hàng thương mại Phương Nam
BĐS: Bất động sản
TS:Tài sản
NN:Nhà nước
UBND:Uỷ ban nhân dân
UB: Ủy ban
QD: Quyết định
HĐQT:Hội đồng quản trị
QSD: Quyền sử dụng
HĐTC: Hợp đồng thế chấp


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
KÝ TỰ VIẾT TẮ

LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................................1
CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH
TẾ THỊ TRƯỜNG.............................................................................................................3
1. Khái quát chung về bất động sản....................................................................................3
1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản.....................................................................3
1.2. Phân loại bất động sản.................................................................................................4
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản...................................4
2.1. Khái niệm định giá bất động sản..................................................................................4
2.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản........................................................................5
2.3. Sự cần thiết của việc định giá bất động sản..................................................................5
2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.............................................................6
2.4.1. Yếu tố chủ quan :......................................................................................................6
2.4.2. Yếu tố khách quan....................................................................................................6
2.5. Vai trò của định giá bất động sản.................................................................................8
2.5.1. Trong nền kinh tế thị trường.....................................................................................8
2.5.2. Trong hoạt động tín dụng..........................................................................................8
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản.....................................................................8
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản................................................................................8
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản..........................................................11
4.1. Quy trình định giá bất động sản.................................................................................11
4.2. Các phương pháp định giá bất động sản....................................................................14
4.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.....................................................................................14
4.2.2. Phương pháp chi phí..................................................................................................16
4.2.3: Phương pháp thu nhập................................................................................................18
4.2.4: Phương pháp thặng dư...............................................................................................20

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG TMPN - CHI NHÁNH
THANH XUÂN.............................................................................................................. 22
1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân.................................22
1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân22
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh.................................................22
1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh......................................................23
1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phịng ban trong Chi nhánh.....................................24
1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh..........................................................25
1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh:.........................................................25
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân......28
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản..............................................28
2.2. Các loại tài sản đảm tại Chi nhánh.............................................................................29
2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh...........................................................30
2.4. Phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh...........................................................32
2.5. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh
thơng qua một số ví dụ thực tế..........................................................................................33
3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMPN - Chi nhánh
Thanh Xuân...................................................................................................................... 38
3.1. Về quy trình...............................................................................................................38
3.2. Về phương pháp định giá...........................................................................................39
3.3 Nguyên nhân của những hạn chế....................................................................................40
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMPN - CHI NHÁNH THANH
XUÂN............................................................................................................................... 42
1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại Chi nhánh.......................42
1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh.................................................42
1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh...............43

2. Những giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Ngân
hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân..............................................................................44
2.1. Về cán bộ thẩm định..................................................................................................44
2.2. Về quy trình và phương pháp định giá.......................................................................44
2.3. Các giải pháp khác.....................................................................................................46
3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản................................46
3.1. Kiến nghị với NH TMPN.................................................................................……..46
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước..........................................................................46
3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính........................................................................................47
3.4. Kiến nghị với các cơ quan liên quan khác..................................................................47
3.5. Kiến nghị với khách hàng vay....................................................................................47
KẾT LUẬN...................................................................................................................... 48


1

LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trị là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại đóng
vai trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế.Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh
tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì việc định hướng kinh doanh trên quan
điểm an tồn và lợi nhuận là một địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự
an toàn của hệ thống Ngân hàng, mà khi tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản
thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp đa dạng về
chủng loại nhưng chủ yếu là BĐS. Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến
mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực
tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính,
quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá BĐS vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt
động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Trong thời gian thực tập ở NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân nhằm mục đích

nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ hồn thiện
quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh em đã chọn đề tài: “Quy
trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NH TMPN
chi nhánh Thanh Xuân
1. Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những
lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và phương pháp định giá giá BĐS, căn cứ vào những lý
luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải
pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại NH TMPN chi nhánh
Thanh Xuân
2. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế quy trình và phương pháp định giá
BĐS tại NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân trong hoạt động cho vay tại chi nhánh
3. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại NH TMPN chi
nhánh Thanh Xuân
4. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong
chuyên đề là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với các


2

phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp, quy
trình định giá của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong các
phương pháp đó để bổ sung và hồn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của
Ngân hàng cũng như tại Chi nhánh.
5. Kết cấu đề tài: Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên
đề của em được kết cấu theo 3 chương như sau :
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của
Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NH TMPN
chi nhánh Thanh Xuân
Chương 3: Các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất

động sản trong hoạt động cho vay tại NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân
Trong quá trình thực tập tại NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân nhờ có sự quan tâm,
hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh , em đã hồn thành được chun đề
tốt nghiệp của mình..
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo khoa tài chính HỌC VIỆN NGÂN
HÀNG phụ trách giảng dạy chuyên ngành Định giá đã tận tình hướng dẫn em hồn thành
chun đề tốt nghiệp của mình và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm
việc sau này.


3

CHƯƠNG I:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản.

 Khái niệm bất động sản
Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, cơng trình xây dựng trên đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai
 Các tài sản khác do Pháp luật quy định

 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
 Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả năng di dời được

 Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao
 Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
 Hàng hố BĐS ln là một tài sản có giá trị cao
 Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh
quan
 Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
 Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao
 Giá trị cơng năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực
pháp lý
1.2. Phân loại bất động sản.


4

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có
thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc
biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đô
thị bền vững.Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại

BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng
cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nước ta.
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản
2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của
BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của BĐS
và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư
thay thế
2.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn số 01 và 02 Thẩm định giá Việt Nam, cơ sở khoa học cho định
giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.


5

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên lầ người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường dùng là: giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị còn lại, giá trị đặc biệt
2.3. Sự cần thiết của việc định giá bất động sản.
Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong hoạt
động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính tín dụng,
pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an tồn trong cho vay.

Điều kiện và biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn trong cho vay là hoạt động cho vay
lành mạnh, hiệu quả. Để thực hiện được điều này các ngân hàng phải thực hiện tốt việc
kiểm tra, đánh giá khả năng hoàn trả của người vay trước khi cho vay và trong quá trình
sử dụng vốn vay chỉ tiến hành trên cơ sở khách hàng có đầy đủ điều kiện để vay theo
đúng quy định. Mọi trường hợp hạ thấp điều kiện cho vay đều đưa đến rủi ro tín dụng.
Các hạn chế để đảm bảo an tồn tín dụng có vai trị quan trọng trong việc thực hiện
cho vay bởi nó quyết định giới hạn cho vay của các ngân hàng đối với mỗi khách hàng,
với mỗi lĩnh vực kinh doanh.
Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là một
trong những công đoạn quan trọng trong định giá Tài sản đảm bảo- công việc không thể
thiếu trong cho vay của Ngân hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài sản lớn, quyết
định số tiền cho vay mà Ngân hàng mang đến cho khách hang vay. Thông qua định giá
BĐS của người vay, Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS, từ đó xác định được số
tiền vay tối đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an tồn tín dụng.


6

2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.4.1. Yếu tố chủ quan :
Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.Mục đích định giá BĐS
phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một cơng việc nhất định.Mục đích định giá quyết
định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà
BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định :để
ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục đích định giá được coi là yếu
tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn
về giá trị đối với BĐS được định giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử dụng
phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau, nhưng nó
khơng mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm trọng.

2.4.2. Yếu tố khách quan
-Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên,
vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà cửa là vị trí,
diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của BĐS càng cao thì giá trị
BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả
năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có
của BĐS.Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản
ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để
quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp. Ngoài ra do đặc điểm của BĐS khác với
các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính lâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài
nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, đặc điểm địa hình xung
quanh, tập qn của người dân, sở thích…Chính vì vậy để định giá được giá trị của BĐS
thì người định giá cần phải có sự hiểu biết nhất định về BĐS, về thị trường và q trình
xây dựng, sử dụng…để có được kết quả định giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường.


7

-

Các yếu tố mang tính pháp lý:
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai thác

các thuộc tính của BĐS trong q trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng rất lớn
đến giá trị BĐS.Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng rộng thì giá
trị BĐS càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được
các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có

liên quan đến BĐS cần định giá.
-

Các yếu tố mang tính kinh tế:
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của

giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán trên thị
trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường. Trên
thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày
càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu
và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung phản ứng chậm hơn cầu thị
trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài, vì thế có thể giá BĐS cũng sẽ
phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phải thu
thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS được định
giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị trường.
-

Các yếu tố khác :
Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một

cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễ
chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư
cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một khơng gian văn hóa nhằm xác minh
giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
2.5. Vai trò của định giá bất động sản


8

2.5.1. Trong nền kinh tế thị trường
Định giá bất động sản là công cụ quan trọng để tư vấn về giá trị, giá cả bất động
sản giúp các chủ thể bất động sản, các bên liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các
quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, cho vay thế chấp bất động sản.
Định giá bất động sản là công cụ để làm định giá đúng giá trị thị trường của các
nguồn lực bất động sản, góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn
lực và nền kinh tế đạt hiệu quả.
Định giá bất động sản góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển
thị trường bất động sản trong nước.
Định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như cổ
phần hóa, bán, khốn, cho th các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực
hơn.
2.5.2. Trong hoạt động tín dụng
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản làm tài sản
đảm bảo khá phổ biến.Mặt khác, hoạt động tín dụng của Ngân hàng thường hàm chứa khá
nhiều rủi ro cho cả phía Ngân hàng lẫn khách hàng. Do vậy, việc cẩn thiết phải có tài sản
đảm bảo lẫn việc định giá bất động sản đảm bảo có vai trò thực sự quan trọng, nhằm giảm
thiểu rủi ro cho các khoản vay trong Ngân hàng.
Ngoài ra, dựa trên cở sở giá trị bất động sản đảm bảo mà các tổ chức tín
dụng xác định được mức cho vay. Khi tham gia hợp động tín dụng, người vay vốn muốn
vay một món vay lớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của
mình, bên việc thực hiện cho vay nhưng vẫn phải đảm bảo an tồn cho vốn vay. Do đó,
việc định giá tài sản đảm bảo được hình thành nhằm đưa ra một mức giá trung gian mà cả
hai bên hợp đồng tín dụng đều thỏa mãn.
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn… Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị,
định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và nguyên lý kinh tế lien

9

quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến q trình hình
thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn
cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên
tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS
Khái niệm : Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được
thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ sở quan
trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép
thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS thuộc
về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi về tài chính
và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai thác
một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để
người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể mang lại.
Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất.

 Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt q
chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ khơng bỏ ra số tiền nào đó

nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp
so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống các phương
pháp thẩm định giá.

 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai


10

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích
tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
-Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm
nhất định.

 Nguyên tắc đóng góp
-Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành BĐS
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của tồn bộ BĐS tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu.
-Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm
nhất định.
 Nguyên tắc cung - cầu
-Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS. Giá cả
là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS. Trong
thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị
thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động của yếu tố cung và
cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
-Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá

trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy
thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh BĐS cần
thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
 Cơ sở định giá BĐS
 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu tố đất
dai, lao động và các nguyên vật liệu


11

 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại
thời điểm định giá.
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính sách
của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay
đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của
người dân…ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa
bản than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đóng góp của các BĐS
xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa
cung và cầu trong thị trường.
 Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được
xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó

mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS
mang lại khi định giá.
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
4.1. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và
xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể. Là căn cứ để thẩm định
viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: vị trí, kích thước…


12

+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: các giấy tờ về quyền sở
hữu, quyền sử dụng, các giấy phép…
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán. cho thuê, bảo hiểm…
+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo
hiểm, giá thế chấp,…
+ Xác định phương pháp định giá.
+ Xác định ngày định giá có hiệu lực.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hồn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái
cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá
+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tài liệu,
các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu.
+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thơng tin các
nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

+ Lên chương trình, thời gian biểu cơng tác.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.
Bước 3:Thu thập tài liệu
Các loại tài liệu thu thập bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu.
+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
+ Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn
cho thuê…
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá cho
thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đơ thị hóa…
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thơng tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:


13

+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đén
giá trị của TS cần định giá.
+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đối tượng
có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương
pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Ước tính giá trị:
+ Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá
nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
+ Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của TS, khả
năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc chủ yếu được vận dụng.

Thẩm định viên có thể áp dụng 1 hay nhiều phương pháp định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định
giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thơng tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra.
Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ
thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bước 6:Báo cáo định giá
Yêu cầu đối với báo cáo định giá:
+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà địi hỏi phải có sự
trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông
tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá cịn phải thể hiện một cách rõ ràng và
đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
Nội dung báo cáo định giá:
Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong
hợp đồng với khách hàng. Song một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ các
nội dung sau: