CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích
cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu
quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá
"lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển
sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng
nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử
dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất
nước.
Nhận thức được tầm quan trọng của thị trường bất động sản, nhà nước
Việt Nam đã đề ra nhiều chính sách để tăng cường phát triển thị trường bất
động sản, hạn chế các yếu kém của thị trường như các chính sách về đất đai,
quản lý đô thị, chính sách tài chính, các chính sách về giao dịch bất động
sản… Bên cạnh những điều đã đạt được, các chính sách này còn vấp phải
nhiều vấn đề hạn chế. Vì vậy, hoàn thiện các chính sách bất động sản là điều
thực sự cần thiết.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN I: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM
1. Thực trạng chung:
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, giá cả bất động sản tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng
quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của
Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số
thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên
nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản là như sau:
do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho

sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; do sự
đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; do các chính sách của
Nhà nước về đất đai; do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận
của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Từ cuối năm 2003 đến năm 2005 thị trường bất động sản ở nước ta
diễn ra trầm lắng, “đóng băng” – như nhiều người nhận xét. Thị trường bất
động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: năm 2003
giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005
giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét,
tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa
phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có
người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú
Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá
lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì trong giai đoạn
này chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn
như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản cũng không
khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (Hà Nội)… năm
2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến giai đoạn này chỉ
rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.
Trong giai đoạn này, việc thị trường bất động sản đóng băng và có
những biểu hiện thoái trào đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới
nền kinh tế nước ta. Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó hoặc
không thể trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội kinh doanh bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất
hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới
50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30%
hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn

ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất,
các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì
gặp phải lũ quét. Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản đổ bể làm nguồn thu ngân sách nhà nước bị giảm đáng kể và
nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”
từ việc cho vay đầu tư bất động sản. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động
sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay từ các ngân hàng. Trên địa bàn
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh
doanh bất động sản với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000
tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng, con số này chưa phải là lớn so với tổng
cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng
kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của
“bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống ngân hàng
và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm
trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.
Giai đoạn từ năm 2006 đến nay, thị trường bất động sản lại tiếp tục
hấp dẫn các nhà đầu tư không chỉ ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà
Nẵng mà còn lan dần sang các địa phương khác. Theo thống kê, năm 2008
vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 28 tỷ USD,
tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007. Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài
ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực
được coi là "béo bở" này như Lilama, Trường Hải, Viglacera... Từ những tác
động đó mà từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc
biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể
lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp trung bình cũng tăng gấp đôi so
với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp
thứ 13 trên thế giới. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2008 kéo dài đến nửa

đầu năm 2009, thị trường đã bắt đầu có xu hướng chững lại và tụt dốc. Suy
thoái kinh tế toàn cầu là nguyên nhân chủ yếu và trực tiếp của thực trạng này
và tác động đến tất cả các khía cạnh của thị trường bất động sản. Nền kinh tế
toàn cầu suy thoái tác động tất yếu tới thị trường bất động sản Việt Nam và
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sự ảm đạm của thị trường gần như là tất yếu. Mặc dù vậy, theo các chuyên
gia thì năm 2010 bất động sản Việt Nam vẫn là một kênh đầu tư rất hấp dẫn
bởi nhu cầu nhà ở của người Việt Nam là một nhu cầu rất cần thiết do số
lượng dân cư ngày càng đông, kinh tế đang trên đà hồi phục, thu nhập của
người dân ngày càng được cải thiện, nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản đang tăng lên… Nửa đầu năm 2010, nguồn cung trên thị trường bất động
sản tương đối dồi dào, cán cân cung cầu tương đối cân bằng. Điều này sẽ tạo
cho người mua cũng như những nhà đầu tư nhiều cơ hội lựa chọn để lựa
chọn, xem xét trước khi đưa ra quyết định của mình. Do đó, số lượng giao
dịch thành công cũng tăng lên đáng kể.
2. Những khiếm khuyết của thị trường bất động sản Việt Nam:
Bên cạnh những gì đã đạt được thị trường bất động sản Việt Nam
cũng vấp phải nhiều khiếm khuyết, yếu kém như sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam còn là thị trường thông
tin không đối xứng, kém minh bạch, thiếu độ chính xác về kinh tế, xã hội, kỹ
thuật và pháp lý. Mọi giao dịch bất động sản thường diễn ra trên “chợ ảo”
cũng là một khó khăn trong việc quản lý thị trường bất động sản.
Thứ hai, thị trường đất đai, thị trường bất động sản trên cơ bản vẫn
còn dựa trên sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện. Các quan
hệ giao dịch về các quyền chứa đựng trong chúng, dựa trên quyền sử dụng
đất đai. Điều đó làm cho thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhà nước,
đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai của quốc gia.
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Thứ 3, có quá nhiều giao dịch bất động sản đi theo con đường “phi
chính thức”, tức là các chủ thể không muốn có sự giám sát của cơ quan nhà
nước hay muốn trốn thuế… Nguyên nhân là do các thủ tục hành chính pháp
lý còn rườm rà, các quy định ngặt ngèo về thuế, phí và lệ phí của nhà nước
ta. Điều này dẫn đến rủi ro cho khách hàng và thất thu ngân sách cho nhà
nước.
Thứ 4, các lực lượng tham gia thị trường ngày càng đông đảo, đa dạng
về loại hình, về quy mô, về cơ cấu… nhưng nhìn chung vẫn chưa đủ mạnh
về tài chính, còn nặng về kinh nghiệm, thiếu tính chuyên nghiệp. Nhiều
doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, gặp khó khăn về vốn. Hệ thống các
hoạt động dịch vụ vẫn còn chưa được chuẩn hóa, thiếu những nhà tư vấn
chuyên nghiệp, thiếu các sàn giao dịch bất động sản chuẩn, thiếu những
chuyên gia, tổ chức định giá bất động sản giỏi; một số cuộc đấu giá quyền sử
dụng đất thiếu tính khách quan…
Thứ 5, thị trường còn phụ thuộc khá nhiều vào các tính toán ngắn hạn,
kể cả tư duy về đầu tư, thói quen tâm lý đám đông của mọi người, cách tạo
vốn phát triển thị trường, trong khi thị trường bất động sản chính quy lại cần
những tính toán trung hạn và dài hạn. Việc phát triển thị trường còn mang
tính tự phát, thiếu chiến lược, kể hoạch cụ thể. Thị trường bất động sản phát
triển chưa cân đối, mới chỉ tập trung ở các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới
để bán cho những người có thu nhập cao. Thị trường nhà ở cho thuê chưa
phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ 6, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất
cập về phương diện:
+ Khung pháp lý cho thị trường chưa hoàn chỉnh và đồng bộ; nhiều
văn bản pháp luật còn chồng chéo; tính bình đẳng của các đối tượng tham
gia thị trường chưa được đảm bảo…
+ Vai trò của nhà nước trong định hướng, điều tiết, hỗ trợ, tạo điều

kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế.
+ Các công cụ nhà nước sử dụng trong việc điều tiết thị trường còn
nhiều hạn chế; các chính sách chậm đổi mới, chồng chéo, thiếu điều kiện để
thực thi…
+ Bộ máy quản lý nhà nước còn nhiều lúng túng, khó thống nhất, hiệu
lực không cao…
7