Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THU TRÂM

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÁC
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG
KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Mã số chuyên ngành: 8 34 02 01

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THU TRÂM

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÁC
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG
KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Mã số chuyên ngành: 8 34 02 01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Lương Xuân Minh

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023


i

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tơi. Dưới sự hướng dẫn của
TS. Lương Xuân Minh, các kết quả nghiên cứu và các hàm ý chính sách trong bài
luận văn này là trung thực, không sao chép từ bất kỳ nguồn nào và dưới bất cứ một
hình thức nào. Việc trích dẫn các nguồn tài liệu đều đã được ghi nguồn tài liệu
tham khảo theo đúng quy định.
Tp. HCM, ngày …… tháng …… năm 2023
Học viên thực hiện

Nguyễn Thu Trâm


ii

LỜI CẢM ƠN
Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất
động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh” là
đề tài em lựa chọn nghiên cứu và làm luận văn tốt nghiệp sau hai năm học taị
Trường đại học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Trước tiên, em muốn gửi lời
cảm ơn chân thành đến tất cả các Thầy Cô cũng như lời chúc sức khỏe đến Thầy
Cô. Nhờ vào sự dạy dỗ, giúp đỡ và chỉ dạy tận tình chu đáo của các Thầy Cơ, em
mới có thể hồn thành được đề tài khóa luận này. Hơn cả, để có thể hồn thiện đề
tài một cách tốt nhất, em xin chân thành gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến giáo

viên hướng dẫn – T.S Lương Xuân Minh người đã trực tiếp chỉ bảo, hỗ trợ và giúp
đỡ em trong suốt quá trình thực hiện khóa luận.
Mặt dù trong q trình nghiên cứu em đã cố gắng tìm hiểu, nghiên cứu thêm các
vấn đề thực tế cũng như lý thuyết. Tuy nhiên, việc xảy ra thiếu xót là điều khó
tránh khỏi. Vì vậy em rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của Thầy Cơ để có
thể giúp bài nghiên cứu được hồn thiện hơn nữa. Em xin chân thành cảm ơn!
Học viên thực hiện

Nguyễn Thu Trâm


iii

TÓM TẮT
Tiêu đề: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất động
sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm tắt:
Bài nghiên cứu nghiên cứu mối quan hệ giữa 8 nhân tố đặc thù của công ty đối với
khả năng sinh lời của các công ty kinh doanh bất động sản Việt Nam. Dữ liệu sử
dụng 24 công ty bất động sản niêm yết trên HOSE từ năm 2011 đến năm 2022.
Nghiên cứu sử dụng nhiều mơ hình hồi quy tuyến tính, cụ thể là bình phương nhỏ
nhất thông thường (OLS), hiệu ứng cố định (FEM) và hiệu ứng ngẫu nhiên (REM)
để kiểm tra các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời. Có 8 nhân tố ảnh hưởng
đến khả năng sinh lời của công ty bao gồm: quy mơ cơng ty, địn bẩy tài chính,
đầu tư tài sản cố định, vòng quay tài sản, tỷ lệ thanh toán hiện hành, tăng trưởng
doanh thu, tốc độ tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ lạm phát. Kết quả nghiên cứu mơ
hình FGLS cho thấy các nhân tố ảnh hưởng tích cực đến khả năng sinh lời của các
cơng ty BĐS tại Việt Nam là quy mô công ty, địn bẩy tài chính, đầu tư tài sản cố
định, hệ số vòng quay tài sản, tỷ lệ lạm phát. Trong khi đó, biến tỷ số thanh tốn
hiện hành và tốc độ tăng trưởng kinh tế lại có tác động ngược chiều.

Từ khóa: Khả năng sinh lời, cơng ty bất động sản, lợi nhuận trên tổng tài sản, lợi
nhuận trên vốn chủ sở hữu.


iv

ABSTRACT
Title: Factors Affecting the Profitability of Vietnam Real Estate Publicly-listed
Companies on HOSE
Abstract:
The research studies the relationship between eight firm-specific factors on the
profitability of real estate Vietnam companies. The data uses twenty-four real estate
companies listed on Ho Chi Minh Stock Exchange for the period of 2011 to 2022.
The study utilized multiple linear panel regression models, namely, ordinary least
squares (OLS), fixed effects (FEM) and random effects (REM) in examining the
effect on the return on asset of firm-specific factors, which include: size of the
company, financial leverage, fixed asset investment, asset turnover ratio, current
ratio, sales growth, GDP and inflation rate. The results of the FGLS model study
show that the factors that positively affect the profitability of real estate companies
in Vietnam are company size, financial leverage, fixed asset investment, asset
turnover ratio, inflation rate. Meanwhile, variable current ratio, economic growth
rate has the negative.

Keywords: Profitability, Real estate, Return on asset, Return on equity.


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

HOSE
BĐS

Cụm từ tiếng Việt
Sở giao dịch chứng khốn Hồ Chí Minh
Bất động sản

TTCK

Thị trường chứng khoán

KNSL

Khả năng sinh lời

ROA

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản

ROE

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

SIZE

Quy mơ cơng ty

LEV

Địn bẩy tài chính

TANG
GDP
CR
GROWN

Đầu tư tài sản cố định
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Khả năng thanh toán hiện thời
Tăng trưởng doanh thu

CPI

Lạm phát

AT

Vòng quay tài sản

BCTC

Báo cáo tài chính


vi

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ..................................................................... 1
1.1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

1.2.1.

Mục tiêu tổng quát............................................................................ 2

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể ................................................................................. 2

1.3. Câu hỏi nghiên cứu........................................................................................ 3
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
1.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 3
1.6. Đóng góp của đề tài ....................................................................................... 4
1.7. Kết cấu luận văn ............................................................................................ 5
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...................................................................................... 6
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ............... 7
2.1. Khả năng sinh lời và chỉ tiêu đo lường trong công ty ................................... 7

2.2.

2.3.

2.1.1.

Khái niệm khả năng sinh lời............................................................. 7

2.1.2.

Các chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời trong công ty .................... 9

Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các cơng ty ............ 11

2.2.1.

Nhóm nhân tố bên ngồi cơng ty ................................................... 11

2.2.2.

Nhóm nhân tố bên trong cơng ty .................................................... 12

Tình hình nghiên cứu ............................................................................ 16
2.3.1.

Nghiên cứu nước ngoài .................................................................. 16

2.3.2.

Nghiên cứu trong nước................................................................... 19

2.3.3.

Khoảng trống nghiên cứu ............................................................... 27

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................... 28
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 29


vii

3.1. Mơ hình và giả thuyết nghiên cứu ............................................................... 29
3.1.1.

Mơ hình nghiên cứu .............................................................................. 29

3.1.1.1. Thiết lập mơ hình nghiên cứu ........................................................ 29
3.1.1.2. Phương pháp đo lường biến .................................................32
3.1.2.

Giả thuyết nghiên cứu ........................................................................... 35

3.1.2.1. Đối với quy mô công ty ................................................................. 35
3.1.2.2. Đối với địn bẩy tài chính ............................................................... 36
3.1.2.3. Đối với đầu tư tài sản cố định ........................................................ 36
3.1.2.4. Đối với vòng quay tài sản .............................................................. 37
3.1.2.5. Đối với tỷ số thanh toán nhanh ...................................................... 37
3.1.2.6. Đối với tăng trưởng doanh thu ....................................................... 37
3.1.2.7. Đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế ................................................. 38
3.1.2.8. Đối với tỷ lệ lạm phát..................................................................... 38
3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 38
3.2.1.

Quy trình nghiên cứu ............................................................................ 38

3.2.2.

Thu thập và xử lý số liệu....................................................................... 39

3.2.3.

Phương pháp tính tốn .......................................................................... 39

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 43

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 44
4.1

Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu và xem xét tự tương quan của các biến

độc lập................................................................................................................... 44
4.1.1

Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu........................................................... 44

4.1.2

Phân tích sự tương quan của các biến độc lập trong mơ hình .............. 47

4.2
4.2.1

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm................................................................. 48
Kết quả mơ hình hồi quy đa biến .......................................................... 48


viii

4.2.2

So sánh sự phù hợp giữa mơ hình tác động cố định FEM và mơ hình

tác động ngẫu nhiên REM ................................................................................ 49
4.2.3

Kiểm định các khuyết tật của mơ hình tác động cố định FEM............. 50

4.2.3.1. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi.................................... 50
4.2.3.2. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ............................................. 51
4.2.3.3. Khắc phục các khuyết tật trong mô hình tác động cố định FEM... 52
4.3

Thảo luận kết quả nghiên cứu ..................................................................... 54

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .................................................................................... 59
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .................................... 60
5.1. Kết luận ....................................................................................................... 60
5.2. Hàm ý chính sách ........................................................................................ 60
5.2.1.

Mở rộng quy mơ cơng ty ...................................................................... 60

5.2.2.

Sử dụng địn bẩy tài chính hợp lý ......................................................... 61

5.2.3.

Định hướng cơ cấu tài sản hợp lý ......................................................... 61

5.2.4.

Nâng cao hiệu quả vòng quay tổng tài sản ........................................... 62

5.2.5.

Cải thiện tỷ lệ thanh toán hiện thời ....................................................... 62

5.2.6.

Tăng trưởng doanh thu.......................................................................... 63

KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 .................................................................................... 64
KẾT LUẬN CHUNG .......................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... i
PHỤ LỤC 1: KẾT QUẢ TÍNH TỐN TỪ PHẦN MỀM THỐNG KÊ STATA . i
PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH CÁC CƠNG TY .................................................. xvii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Tóm tắt các nghiên cứu trước đây........................................................ 22


ix

Bảng 3.1: Tổng hợp các nhân tố trong mơ hình nghiên cứu ............................... 30
Bảng 4.1: Kết quả thống kê mô tả các biến .......................................................... 45
Bảng 4.2: : Ma trân hệ số tương quan giữa các biến độc lập .............................. 47
Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả hồi quy Pooled OLS, FEM và REM ...................... 48
Bảng 4.4: Kết quả kiểm định sự phù hợp của mơ hình FEM và REM ............... 50
Bảng 4.5: Kết quả kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi của mơ hình tác
động cố định FEM ............................................................................................... 51
Bảng 4.6: Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan ..................................... 52
Bảng 4.7: Kết quả ước lượng mơ hình bằng phương pháp FGLS....................... 53
Bảng 4.8: Tóm tắt kết quả nghiên cứu ................................................................ 54

x

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1 : Biểu đồ tốc độ tăng trưởng của ROA, ROE của công ty BĐS Việt Nam
từ 2012 – 2022 .......................................................................................................... 44


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1.

Lý do chọn đề tài

Trong giai đoạn hội nhập, Việt Nam đang từng bước vươn lên để hòa nhập cùng
với nền kinh tế thế giới, việc nâng cao khả năng sinh lời đối với mỗi cơng ty lại
càng quan trọng hơn vì nó khơng chỉ ảnh hưởng đến sự sống cịn của các cơng ty
mà còn ảnh hưởng đến triển vọng phát triển của nền kinh tế đất nước. Vì thế, khả
năng sinh lời được coi là một trong những chỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu quả sản
xuất kinh doanh của một công ty.
Một nghiên cứu gần đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đả chỉ ra rằng, thị
trường bất động sản đóng góp khoảng 14% vào GDP của Việt Nam trong giai đoạn
2019 – 2021 và thị trường này có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng
khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác từ đó giúp
góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi thị trường bất động sản phát
triển sẽ giải quyết việc làm cho hàng ngàn lao động, thúc đẩy các ngành sản xuất
vật liệu xây dựng, nội thất, kiến trúc, các đơn vị thi cơng xây dựng phát triển; thị
trường này phát triển cịn mở rộng thị phần cho vay của các ngân hàng thương mại,
tổ chức tín dụng và giúp quay nhanh vịng vốn cho vay, tạo ra lợi nhuận lớn để tái

đầu tư mở rộng quy mô kinh doanh; công ty bất động sản có lãi sẽ giúp Nhà nước
tăng thêm nguồn vốn vào ngân sách thông qua việc điều tiết thu thuế…
Hơn nữa, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và cơng ty bất động sản nói
riêng mặc dù đã có nhiều đóng góp đáng ghi nhận cho việc giúp kinh tế đất nước
ngày càng tăng trưởng phát triểu, tuy nhiên từ năm 2012 tới nay đã trải qua nhiều
khó khăn, thách thức, khá trầm lắng, thanh khoản kém, cũng như đưa ra các biện
pháp kiểm soát chặt hơn đối với dịng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động
sản. Đặc biệt, với tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn ra phức tạp, khó lường nguồn
lực tài chính ở cả trong nước và ngoài nước càng bị siết chặt gây tác động đáng kể
tới hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản. Tuy nhiên, do lĩnh vực này


2

có lợi nhuận tương đối cao, đóng vai trị đầu kéo trong nền kinh tế đã thu hút và
khuyến khích các công ty tăng cường mở rộng quy mô hoạt động cũng như tăng
cường kinh doanh từ đó đã tạo ra “cơn sốt ảo” đối với thị trường bất động sản và
hiện tượng “bong bóng” bất động sản xuất hiện là điều khó có thể tránh khỏi.
Khả năng sinh lời là thước hiệu quả của cơng ty, đóng vai trị quan trọng và là chỉ
tiêu phản ánh rõ nhất kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của mỗi công ty vì
trong điều kiện hạch tốn kinh doanh độc lập theo cơ chế thị trường, cơng ty có tồn
tại và phát triển hay khơng thì điều quyết định chính là khả năng sinh lời của cơng
ty. “Bên cạnh đó, trong giai đoạn từ 2012 – 2015, thị trường bất động sản hoạt
động khá trầm lắng, chính điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng sinh lời
của các công ty ngành xây dựng trong giai đoạn này” (Linh, 2020). Các chính sách
của Chính phủ để kiềm chế lạm phát, giảm đầu tư cơng, các chính sách tiền tệ, hạn
chế cho vay phi sản xuất... khiến các công ty bất động sản gặp khơng ít khó khăn,
thách thức. Thách thức lớn nhất là sự cạnh tranh gay gắt của nền kinh tế thị trường
với các đối thủ mạnh hơn về vốn, công nghệ và cách thức quản lý. Từ thực tế đó,
việc phân tích “Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty

bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khốn Hồ Chí Minh” là vấn đề
cần được quan tâm trong bối cảnh hiện nay.
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định các nhân tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của
các nhân tố đến các công ty BĐS tại Việt Nam. Thông qua kết quả nghiên cứu, đưa
ra đề xuất những hàm ý chính sách cho các công ty BĐS Việt Nam.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Thứ nhất, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến KNSL của các công ty BĐS tại Việt
Nam.


3

Thứ hai, đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến KNSL của các công ty
BĐS tại Việt Nam.
Thứ ba, đề xuất các hàm ý chính sách cho các cơng ty BĐS Việt Nam nhằm duy trì
sự ổn định và nâng cao KNSL trong tương lai.
1.3.

Câu hỏi nghiên cứu

Thứ nhất, các nhân tố nào ảnh hưởng đến KNSL của các công ty BĐS tại Việt
Nam?
Thứ hai, mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến KNSL của các công ty BĐS tại
Việt Nam như thế nào?
Thứ ba, các hàm ý chính sách nào được đề xuất cho các cơng ty BĐS tại Việt Nam

duy trì sự ổn định và nâng cao KNSL trong tương lai?
1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến KNSL của các công ty BĐS tại
Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu:
Không gian: Luận văn sẽ sử dụng số liệu thứ cấp được thu thập từ BCTC của 24
công ty BDS niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh.
Thời gian: từ năm 2011 đến năm 2022
1.5.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu định lượng: Nghiên cứu này được tiến hành thông qua việc thu thập
dữ liệu thứ cấp của 24 công ty BĐS niêm yết trên sở giao dịch chứng khốn TP. Hồ
Chí Minh trong giai đoạn 2012 – 2022 sau đó phân tích hồi quy đa biến trên cơ sở
dữ liệu bảng cân đối để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố trong mơ hình
nghiên cứu đến KNSL của các cơng ty BĐS Việt Nam.


4

Dữ liệu bảng được sử dụng để tiến hành hồi quy, mơ hình bình phương bé nhất
Pooled OLS sẻ được đưa vào ước lượng hồi quy các biến trong mô hình trước, sau
đó tiền hành kiểm tra các khuyết tật của mơ hình để xem có xảy ra hiện tượng đa
cộng tuyến, phương sai thay đổi và tự tương quan hay khơng. Nếu xảy ra khuyết tật
của mơ hình, mơ hình tác động cố định FEM (Fix Effects Model) và mơ hình tác
động ngẫu nhiên REM (Random Effects Model) sẻ được hồi quy tiếp theo. Sau đó

tiến hành các kiểm định khác nhau để lựa chọn mơ hình phù hợp nhất trong các mơ
hình Poolde OLS, FEM, REM thơng qua kiểm định lần lượt các kiểm định:
Hausman để lựa chọn giữa mơ hình FEM hay REM. Breusch-Pagan lagrangian để
lựa chọn giữa mơ hình hồi quy Pooled OLS và REM, kiểm định F-test để lựa chọn
giữa mơ hình Pooled OLS và mơ hình FEM.
Ngồi ra, tác giả sẽ thực hiện kiểm định về các giả định hồi quy của mô để đảm bảo
kết quả hồi quy có ý nghĩa các hệ số ước lượng thu được bằng phương pháp hồi
quy có ước lượng hiệu quả có tính đại diện cho tổng thể nghiên cứu. Khi mơ hình
xảy ra các khuyết điểm trên thì phương pháp bình phương tối thiểu tổng quát khả
thi (Feasible Generalized Least Squares - FGLS) được nghiên cứu đưa vào sử dụng
để khắc phục các vi phạm này để đưa ra kết quả hồi quy.
Ngoài ra, trong bài nghiên cứu tác giả cũng có sử dụng phương pháp nghiên cứu
định tính:
Nghiên cứu định tính: Nghiên cứu này được tiến hành thơng qua việc tìm hiểu,
nghiên cứu các lý thuyết có liên quan đến KNSL và các nhân tố ảnh hưởng đến
KNSL của các công ty cũng như các chỉ tiêu đo lường cho các nhân tố và KNSL.
Đồng thời, xác định các khoảng trống của đề tài nghiên cứu và xây dựng mơ hình
phù hợp.
1.6.

Đóng góp của đề tài

Đóng góp về mặt lý thuyết: Nghiên cứu này giúp hệ thống hóa khung lý thuyết
liên quan tới KNSL. Ngồi ra, nghiên cứu mang tính cập nhật về các khoảng trống


5

của các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước về số liệu hoặc nghiên cứu
đầy đủ hơn về các nhân tố ảnh hưởng đến KNSL tại các công ty. Mặt khác, kết quả

nghiên cứu có thể làm cơ sở tiếp nối cho các nghiên cứu tiếp theo có cùng lĩnh vực
mở rộng hướng tiếp cận sâu hơn.
Đóng góp về mặt thực tiễn: Nghiên cứu này cung cấp bằng chứng thực nghiệm về
các nhân tố ảnh hưởng đến KNSL tại công ty BĐS Việt Nam dựa trên số liệu thứ
cấp trong giai đoạn 2011 – 2022. Từ kết quả nghiên cứu thực nghiệm đó tác giả sẽ
dựa trên mức độ, chiều ảnh hưởng của các nhân tố để đưa ra các hàm ý chính sách
và khuyến nghị cho các nhà quản trị cơng ty BĐS Việt Nam nhằm có chiến lược
hợp lý để duy trì và nâng cao KNSL.
1.7.

Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, kết cấu luận văn gồm:
Chương 1: Giới thiệu đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược nghiên cứu
Chương 3: Mơ hình và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách


6

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương này luận văn đã trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu
cũng như các câu hỏi nghiên cứu đề ra. Nhằm giải quyết được các mục tiêu nghiên
cứu thì luận văn cũng đã xác định đối tượng cũng như phạm vi nghiên cứu cần giải
quyết và các phương pháp dự kiến để giải quyết các vấn đề. Đồng thời, chương này
cũng trình bày một số đóng góp của luận văn và kết cấu dự kiến của các chương.
Khung lý thuyết và các nghiên cứu trước đây sẽ được nghiên cứu ở chương tiếp
theo.

7

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1.

Khả năng sinh lời và chỉ tiêu đo lường trong công ty

2.1.1. Khái niệm khả năng sinh lời
Theo nguyên tắc kế tốn doanh thu điều 78 thơng tư 200 “doanh thu là lợi ích kinh
tế thu được làm tăng vốn chủ sở hữu của cơng ty ngoại trừ phần đóng góp thêm của
các cổ đơng. Doanh thu được ghi nhận tại thời điểm giao dịch phát sinh, khi thu
được lợi ích về mặt kinh tế, được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản được
quyền nhận, không phân biệt đã thu tiền hay sẽ thu được tiền. Doanh thu của các
công ty bất động sản phần lớn đến từ chuyển nhượng bất động sản, bán hàng và
hoạt động khác như cho thuê bất động sản đầu tư, dịch vụ khách sạn, du lịch, vui
chơi giải trí, y tế và giáo dục” (Điều 78 thông tư 200). Doanh thu của các công ty
BĐS phần lớn đến từ chuyển nhượng bất động sản, bán hàng và hoạt động khác
như cho thuê bất động sản đầu tư, dịch vụ khách sạn, du lịch, vui chơi giải trí, y tế
và giáo dục. Doanh thu bán bất động sản của công ty là chủ đầu tư phải thực hiện
theo nguyên tắc: (1) đối với các cơng trình, hạng mục cơng trình mà cơng ty là chủ
đầu tư (kể cả các cơng trình, hạng mục cơng trình cơng ty vừa là chủ đầu tư, vừa tự
thi công), công ty không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn
mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền
thu trước của khách hàng theo tiến độ. (2) Đối với các cơng trình, hạng mục cơng
trình mà công ty là chủ đầu tư (kể cả các cơng trình, hạng mục cơng trình cơng ty
vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hồn thiện nội
thất của bất động sản và cơng ty thực hiện việc hồn thiện nội thất của bất động sản
theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì cơng ty được ghi nhận

doanh thu khi hồn thành, bàn giao phần xây thơ cho khách hàng. Trường hợp này,
cơng ty phải có hợp đồng hồn thiện nội thất bất động sản riêng với khách hàng,
trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình
thức hồn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách


8

hàng. (3) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho
khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi
nhận doanh thu đối với nền đất đã bán.
Tổng tài sản của cơng ty là tồn bộ giá trị tài sản hiện có thuộc quyền sở hữu, quản
lý của cơng ty. Đây cũng là một trong những chỉ tiêu quan trọng để so sánh quy mô
giữa các công ty.
Khả năng sinh lời hay còn được gọi tỷ suất lợi nhuận là một phạm trù kinh tế chỉ ra
khả năng tạo ra lợi nhuận và phản ánh hiệu quả của công ty. “Khả năng đạt được
lợi nhuận có thể được gọi là khả năng sinh lời của công ty. Khả năng sinh lời của
một công ty là kết quả so sánh hiệu quả được cụ thể hóa trong doanh thu, cùng với
sự nỗ lực, được phản ánh thơng qua chi phí” (Andreica và Alexa, 2012). “Lợi
nhuận được xác định bằng cách trừ đi chi phí ra khỏi doanh thu. Lợi nhuận có thể
trở thành thước đo tốt về hiệu quả của công ty, vì thế sử dụng khả năng sinh lời như
một thước đo hiệu quả tài chính của cơng ty, cũng như khả năng sinh lời là lời hứa
duy trì hoạt động liên tục trong tương lai” (Agha, 2014). Theo Shosha (2014) lợi
nhuận có một vai trị to lớn đối với sự sống cịn của một cơng ty trong một mơi
trường cạnh tranh. “Đạt được lợi nhuận là ý tưởng chính của tất cả các công ty. Đo
lường khả năng sinh lời trong quá khứ và hiện tại là rất quan trọng. Đồng thời việc
dự đoán khả năng sinh lời trong tương lai cũng là việc thiết yếu đối với sự tồn tại
của công ty”. Hay Velmathi (2015) cho rằng KNSL là một dấu hiệu thể hiện rằng
công ty đã đạt được một mức độ thu nhập nhất định. “Khả năng sinh lời là khả

năng tạo được lợi nhuận và là một nhân tố quan trọng đóng góp cho sự tồn tại của
cơng ty”.
Tóm lại, “khả năng sinh lời là một phạm trù kinh tế thể hiện khả năng tạo ra lợi
nhuận và phản ánh hiệu quả của công ty. Tỷ suất này như là một thước đo hiệu quả


9

hoạt động của cơng ty là lời hứa duy trì hoạt động liên tục trong tương lai và là một
nhân tố quan trọng đóng góp cho sự tồn tại của công ty” (Diaz, 2017).
2.1.2. Các chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời trong công ty
Để đánh giá khả năng sinh lời của cơng ty thì các chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận thường
được sử dụng, vì nó đo lường mức độ hiệu quả của hoạt động công ty, xác định
cơng ty có hoạt động hiệu quả hay khơng và thể hiện trình độ kinh doanh của các
nhà kinh doanh trong việc sử dụng các nhân tố đó.
Theo Lesakova (2007) khả năng sinh lời là biểu thị chỉ số về sức khỏe tài chính của
cơng ty. “Khả năng sinh lời thường được đo lường thông qua biến số tỷ suất lợi
nhuận trên tổng tài sản ROA và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE”. Có
một số nghiên cứu chỉ sử dụng ROA để đo lường khả năng sinh lời của công ty như
nghiên cứu của Tailab (2014), Lee (2014), Odusanya và cộng sự (2018), Ngô Thị
Ngọc và cộng sự (2020). “Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản là chỉ số đo lường mức sinh
lợi của một công ty so với chính tài sản của nó. Chỉ tiêu ROA cho biết cơng ty có
q trình tổ chức và quản ý hoạt động sản xuất kinh doanh của mình có hiệu quả
hay khơng. Là chỉ số cho biết mỗi đồng đầu tư vào tài sản sẽ tạo ra bao nhiêu đồng
lợi nhuận trước thuế và lãi vay, phán ánh hiệu quả sử dụng tài sản”. Bên cạnh đó,
ROE cũng là chỉ tiêu đo lường phổ biến được sử dụng để đo lường khả năng sinh
lời của công ty Andersson và Minnema (2018), Fatimah và Prakoso (2019). Khác
với ROA, ROE phản ánh khả năng sử dụng đồng vốn của công ty để đem lại lợi
nhuận cho công ty trong quá trình hoạt động kinh doanh của mình. Là chỉ số cho
biết mỗi đồng đầu tư của vốn chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế

thu nhập, giúp phản ánh năng lực tạo sản phẩm có chi phí thấp hoặc giá bán cao
của cơng ty. Việc xem xét chỉ tiêu này là vô cùng quan trọng và giúp cho ban lãnh
đạo công ty xác định được mục tiêu kinh doanh của đơn vị là tối đa hóa quy mô của
công ty.


10

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản là thước đo đo lường lợi nhuận thu được trên
mỗi đồng tài sản của cơng ty. Tỷ suất này được tính bằng tỷ số lợi nhuận sau thuế
trên tổng tài sản. Tỷ suất này cho biết mỗi đồng tài sản tạo ra bao nhiêu đồng lợi
nhuận sau thuế. Tùy thuộc vào mỗi ngành nghề sản xuất kinh doanh, sẽ có ngành tỷ
suất này sẽ rất cao (ăn uống, dịch vụ, du lịch, ...). Ngược lại có một số ngành tỷ
suất này sẽ khá thấp (kinh doanh vàng bạc, kinh doanh ngoại tệ, gia công, …)
Lợi nhuận sau thuế

Tỷ suất lợi nhuận trên
tổng tài sản (ROA)

=

X 100 %
Tổng tài sản

ROA là một trong những nhân tố quan trọng, giúp các nhà quản trị công ty đầu tư
theo chiều rộng như mua sắm trang thiết bị, xây dựng nhà xưởng, mở rộng thị phần,
…điều đó càng quan trọng hơn đối với các công ty BĐS. Để có được những khối
BĐS lớn, giá trị cao như cao ốc, chung cư cao cấp, căn hộ dịch vụ, nhà đất, …thì
cơng ty cần khối tài sản lớn để xây dựng, sửa chửa. Vì vậy chỉ số ROA có tác động

rất lớn đến việc đánh giá xem tài sản đó có được cơng ty sử dụng hiệu quả hay
chưa.
Theo tiêu chuẩn quốc tế chỉ số ROA của một công ty có đủ năng lực tài chính phải
lớn hơn 7.5%. Tuy nhiên khơng có con số tuyệt đối ROA bao nhiêu là tốt. Các
công ty cũng cần xem xét chỉ số này trong nhiều năm, tốt nhất là 3 năm trở lên để
có thể đưa ra các đánh giá khả quan.
Nếu một doanh nghiệp có thể duy trì được ROA lớn hơn hoặc bằng 10% ít nhất
trong 3 năm thì được đánh giá là hiệu quả kinh doanh tốt. Doanh nghiệp sử dụng tài
sản hiệu quả khi ROA có xu hướng tăng lên.


11

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu thiết kế để đo lường KNSL trên mỗi đồng
vốn chủ sở hữu. Tỷ suất này được xác định bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế chia
cho vốn chủ sở hữu bình quân trong kỳ. “Chỉ số ROE thể hiện mức độ hiệu quả khi
sử dụng vốn của các cơng ty, hay nói cách khác việc một đồng vốn công ty bỏ ra sẽ
đem lại được bao nhiêu đồng lời” (Diaz, 2017). Tỷ suất này phụ thuộc vào kết quả
kinh doanh của công ty trong kỳ, quy mô và mức độ rủi ro của công ty.
Lợi nhuận sau thuế

Tỷ suất lợi nhuận trên
vốn chủ sở hữu (ROE)

=

X 100 %
Vốn chủ sở hữu

Tỷ suất này càng cao càng chứng tỏ công ty này sử dụng đồng vốn có hiệu quả, khả
năng thu hồi vốn của các cổ đông cao. Tỷ suất này suy giảm là một bằng chứng cho
thấy việc đầu tư của công ty không mang lại hiệu quả so với thời gian trước đây.
Chỉ số ROE của một công ty là nên đánh giá theo khoảng thời gian, ít nhất là ba
năm. Cơng ty có ROE>20% thì được xem là có sức cạnh tranh tốt.
2.2.

Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các cơng ty

2.2.1. Nhóm nhân tố bên ngồi cơng ty
2.2.1.1.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Khi kinh tế phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao sẽ làm cho các cơng ty có điều
kiện mở rộng sản xuất, mở rộng quy mô, thị phần và gia tăng lợi nhuận. Từ đó khả
năng sinh lời của cơng ty cũng tăng lên.
Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế là tiền đề giúp mỗi quốc gia giảm bớt được trình
trạng đói nghèo, khắc phục lạc hậu, hướng tới giàu có, thịnh vượng. Nhờ vậy, mức
sống của người dân sẽ được cải thiện, người dân có mức thu nhập tốt hơn, dẫn đến
nhu cầu mua sắm của người dân cũng tăng theo và đẩy mạnh kích cầu thị trường từ


12

đó giúp các cơng ty gia tăng thêm lợi nhuận.
2.2.1.2.

Tỷ lệ lạm phát

“Lạm phát cao làm cho giá nguyên liệu đầu vào tăng và đầu ra biến động không
ngừng, gây ra sự bất ổn định của quá trình sản xuất. Nếu một cơng ty nào đó có khả
năng sinh lời thấp hơn lạm phát sẽ có nguy cơ phá sản. Vì vậy, lạm phát ảnh hưởng
xấu đến sản xuất” (Odusanya, 2018); (Vătavu, 2014).
Tuy nhiên, lạm phát vừa phải tức là từ dưới 10% sẽ mang lại một số lợi ích cho nền
kinh tế, chẳng hạn như: kích thích tiêu dùng, đầu tư vốn cũng như giảm tình trạng
thất nghiệp trong xã hội. Lúc này giá hàng hóa sẽ tăng nhanh hơn so với chi phí sản
xuất đầu vào từ đó tăng kỳ vọng lợi nhuận của cơng ty.
2.2.2. Nhóm nhân tố bên trong công ty
2.2.2.1.

Quy mô công ty

Quy mô công ty được chia ra thành công ty nhỏ, công ty vừa và cơng ty lớn và có
thể được đo lường dựa trên tổng tài sản, doanh thu hoặc tổng số lượng nhân viên.
Tuy nhiên, trong bài luận văn này tác giả sử dụng thước đo tổng tài sản để đánh giá
quy mô của các công ty BĐS.
SIZE = logarit (tổng tài sản)
“Trong thị trường tập trung, cơng ty có quy mơ lớn sẽ có lợi thế về vốn, nhà xưởng,
kho bãi và có nhiều cơ hội sản xuất kinh doanh hiệu quả hơn” (Alarussi, 2018).
Hay nói cách khác, quy mơ cơng ty càng lớn thì sẽ thuận lợi hơn trong việc bành
trướng thị phần, giành được sự ảnh hưởng nhiều hơn đến các đối tượng khách hàng
và đẩy nhanh tiêu thụ.
Tuy nhiên, những công ty với quy mô nhỏ giúp cho nhà quản trị dễ dàng hơn trong
việc quản lý nguồn vốn, nguồn nhân lực. Từ đó, cơng ty có quy mơ nhỏ sẽ giúp tiết
kiệm được nhiều chi phí hơn và sẽ quản lý đơn giản hơn.


13

Do đặc trưng là ngành BĐS nên quy mô của cơng ty có ảnh hưởng rất lớn đến kết
quả bán hàng của cơng ty. Các cơng ty có quy mơ càng lớn thì khả năng sinh lời
càng cao. Tuy nhiên, khi việc gia tăng sản lượng vượt quá cầu thị trường thì việc
cơng ty có tiếp tục mở rộng quy mơ thì lợi nhuận cũng khơng tăng thêm.
2.2.2.2.

Địn bẩy tài chính

Địn bầy tài chính là sự đánh giá chính sách vay nợ được sử dụng trong việc điều
hành công ty. Khi địn bẩy tài chính cao, một sự thay đổi nhỏ trong lợi nhuận trước
thuế và lãi vay cũng có thể làm thay đổi với một tỷ lệ cao hơn về lợi nhuận đã loại
trừ thuế và lãi vay so với vốn chủ sở hữu.
Sivathaasan và cộng sự (2013) “cấu trúc vốn đóng vai trị quan trọng cũng như
quyết định đối với việc thực hiện hoạt động kinh doanh của cơng ty. Địn bẩy tài
chính là một trong những cơng cụ tuyệt vời giúp cơng ty có thể tăng cao lợi nhuận
kiếm được từ các khoản đầu tư”. Việc đi vay giúp công ty bù đắp được nguồn vốn
bị thiếu hụt để duy trì hoạt động kinh doanh, giúp cơng ty tiếp cận với những cơ hội
phát triển tốt. Các khoản vay cũng như phần tiền lãi vay của công ty sẽ được tính
vào chi phí. Lúc này, nó sẽ được khấu trừ vào phần thu nhập phải chịu thuế khi
quyết tốn. Nhờ vậy cơng ty sẽ phải nộp ít thuế hơn mà vẫn gia tăng được lợi
nhuận.
Theo lý thuyết trật tự cấu trúc vốn (Myers và Majluf, 1984), đòn bẩy và lợi nhuận
có tác động ngược chiều, lợi nhuận càng cao, rủi ro càng nhiều. Tuy nhiên, tùy
thuộc vào khẩu vị rủi ro của các nhà quản trị lựa chọn giữa lợi ích từ lá chắn thuế
với nguy cơ suy kiệt tài chính để có thể thiết lập một cấu trúc vốn cho cơng ty thích
hợp.
Trên thực tế, hầu hết các công ty kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam đều
sử dụng nguồn vốn vay, nói cách khác, các cơng ty này đều đang sử dụng địn bẩy
tài chính.