Góp ý dự thảo luật đất đai (sửa đổi) các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân hai cấp tp hcm

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TÀI LIỆU
GĨP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI
(SỬA ĐỔI)
CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TP. HỒ CHÍ MINH

Ngày 06 tháng 10 năm 2022

1


MỤC LỤC TÀI LIỆU
Tham luận 1 : HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN............................................................................................ 8
TS. Nguyễn Thị Minh Phượng
Thẩm phán Tòa dân sự, TAND Tp.HCM
1. Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất (Đòi QSD đất) ............ 8
2. Về cho mượn, cho ở nhờ đất ................................................................................. 11
3. Về tách thửa đất (tại điểm c khoản 1 Điều 189) ................................................... 12
4. Về những hành vi bị nghiêm cấm (Điều 13) ......................................................... 12
5. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ........................................................ 13
6. Về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử
dụng đất ..................................................................................................................... 13
7. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng (Điều 211- Mục 5) ..... 14
8. Về hộ gia đình ....................................................................................................... 15
9. Về tổ chức kinh tế ................................................................................................. 15

2


Tham luận 2: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI : THỰC TRẠNG PHÁP
LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................................................... 19
TS. Lưu Quốc Thái
Khoa Luật Thương Mại, ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh
1. Về khái niệm “tranh chấp đất đai” ........................................................................ 19
1.1. Khái niệm ........................................................................................................... 19
1.2. Bản chất, đặc điểm của tranh chấp đất đai ......................................................... 21
2. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai ............................................... 22
2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của Tòa án nhân dân .................. 22
2.2. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính....... 23
2.2.1. Hịa giải tranh chấp tại UBND cấp xã ............................................................. 23
2.2.2. Hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp25
2.2.3. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính ............... 27
3. Đường lối giải quyết các tranh chấp quyền quyền sử dụng đất ............................ 29
3.1. Giải quyết tranh chấp đòi lại đất ........................................................................ 29
3.1.1. Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp “đòi lại đất” ...................................... 29
3.1.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi lại đất...................................................... 30
3.1.2.1. Đòi lại đất cho thuê, cho mượn hoặc bị chiếm dụng ................................... 30
3.1.2.2. Đòi lại đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã ................................... 35
3.2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ................................................................................................................ 39
4. Kết luận và kiến nghị ............................................................................................ 42

3

Tham luận 3: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA TRONG THU HỒI ĐẤT,
TRƯNG DỤNG ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT
VỤ ÁN HÀNH CHÍNH, KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN ........................................ 46
Ths. Trương Thế Trọng
Chánh Tịa Hành chính, TAND Tp. HCM
1. Góp ý nội dung quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và thực trạng pháp luật trong giải quyết vụ án hành chính ..................... 46
1.1. Quy định về mục đích thu hồi đất còn chưa rõ ràng .......................................... 46
1.2. Về chủ thể bị thu hồi, bồi thường đất ................................................................. 47
1.3. Về đơn giá bồi thường:....................................................................................... 48
2 . Các góp ý khác ..................................................................................................... 51
2.1. Quy định ràng buộc riêng đối với chủ đầu tư lại không được nhận chuyển nhượng,
thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đơ
thị, nhà ở thương mại ................................................................................................ 51
2.2. Về trình tự, thủ tục ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương
án ............................................................................................................................... 51
2.3. Trường hợp thu hồi đất đối với đất được Nhà nước giao, cho th có thời hạn 52
2.4. Trường hợp khơng được gia hạn phải thu thu hồi đất đối với đất được Nhà nước
giao, cho thuê có thời hạn. ........................................................................................ 52
2.5. Quy định về bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê................................... 53
2.6. Quy định về bố trí tái định cư ............................................................................ 54
2.7. Trình tự, thủ tục thu hồi đất khơng quy định bước ghi nhận hiện trạng khu đất bị
thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất. .............................................................. 54

4


Tham luận 4: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN ......................................................................................................... 55
Ts. Nguyễn Thành Vinh – Chánh án
Tòa án Nhân dân thành phố Thủ Đức, Tp.HCM.
1. Cụm từ “hộ khẩu” – xác định thẩm quyền, chứng cứ giải quyết các vụ án dân sự55
2. Về tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trong
trường hợp có nhiều người cùng sở hữu, sử dụng: ................................................... 56
3. Về tranh chấp qùn sử dụng đất mà đương sự khơng có giấy chứng nhận hoặc một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai: ................................ 60

5


Tham luận 5: TRANH CHẤP VỀ GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI, THỪA KẾ ĐẤT ĐAI
VÀ TÀI SẢN GẮN LIÊN VỚI ĐẤT ..................................................................... 62
Ths. Trần Đăng Tân – Chánh án
TAND quận Gò Vấp, Tp. HCM
1. Khái quát chung về giải quyết tranh chấp đất đai ................................................. 62
2. Những khó khăn, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về giao dịch đất đai, thừa
kế đất đai và tài sản gắn liền với đất ......................................................................... 62
3. Các góp ý sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 ............................................................ 64
3.1. Về vấn đề hòa giải tại UBND cấp xã ................................................................. 64
3.2. Cần có những nghiên cứu về lộ trình chuyển giao các tranh chấp về quyền sử dụng
đất cho Tòa án. .......................................................................................................... 65
3.3. Cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai ... 65
3.4. Không nên giao cho Tòa án giải quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy
tờ gì ............................................................................................................................ 66
3.5. Bổ sung thêm các quy định để làm rõ hơn vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai của Nhà nước ................................................................................................. 66
3.6. Cần nghiên cứu về vấn đề cho phép các tổ chức tín dụng phát mại tài sản là quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi đến hạn mà bên thế chấp không thanh toán
được khoản vay. ........................................................................................................ 67

6


Tham luận 6: GÓP Ý CỤ THỂ MỘT SỐ ĐIỀU DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI . 68
Ths. Lê Đức Anh
Thư ký Tòa Dân sự, TAND Tp.HCM
I. VỀ HÌNH THỨC: ............................................................................................... 68
II. VỀ NỘI DUNG:.................................................................................................. 68
Điều 3. Giải thích từ ngữ ........................................................................................... 68
“23. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” .................................. 68
49. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. ....................................................................... 69
Điều 5. Sở hữu đất đai ............................................................................................... 70
Điều 20. Nhà nước điều tiết thị trường quyền sử dụng đất ....................................... 70
Điều 48. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất .......................... 70
Điều 97. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ........................... 71
Điều 221. Tách thửa đất, hợp thửa đất ...................................................................... 72
Điều 235. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ............................................... 73

7


Tham luận 1 : HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

TS. Nguyễn Thị Minh Phượng
Thẩm phán Tòa Dân sự - TAND Tp. HCM
Dẫn nhập.
Bài viết này tác giả tập trung phân tích, chỉ ra những hạn chế, bất cập của
pháp luât và đề xuất, góp ý trực tiếp một số điều luật đã được dự thảo Luật Đất đai
quy định liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp; về quyền sử dụng đất
của hộ gia đình; chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất; quy định về thuê
đất, mượn đất, cho ở nhờ liên quan đến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất;
về công chứng, chứng thực giao dịch về đất và tài sản gắn liền với đất; về thu hồi
đất, giải tỏa đền bù, bồi thường, bố trí tái định cư mà theo tác giả cần phải xem
xét trên cơ sở các quy định các luật và văn bản pháp luật liên quan.
1. Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất (Đòi QSD đất)
Tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án rất gay gắt và phức tạp, do đất đai
chịu sự tác động mạnh mẽ của cơ chế kinh tế thị trường. Trên thực tế nhiều vụ án
chủ sử dụng đất hoặc người thừa kế (căn cứ vào bằng khoán, các giấy tờ do chế độ
cũ cấp) khởi kiện yêu cầu người đang sử dụng đất có nguồn gốc từ việc mượn đất,
ở nhờ, thuê đất trả lại đất (có thể người đang sử dụng đất chính là người mượn đất,
thuê, ở nhờ đất; cũng có thể là con cháu của của người mượn đất, thuê, ở nhờ đất
đang sử dụng đất do người mượn đất, thuê, ở nhờ đất đã chết hoặc thông qua việc
người mượn đất, thuê, ở nhờ đất cho đất, bán đất cho con, cháu sử dụng) nhưng
quan điểm giải quyết đối với các tranh chấp này nhiều khi khơng có sự thống nhất
giữa Tòa án các cấp, các địa phương. Thực tế này xuất phát từ các quy định của
pháp luật đất đai chưa minh định, cụ thể, có những quy định chưa được luật đất đai
quy định ví dụ như “cho mượn, cho ở nhờ đất”.
Trong thực tiễn do yếu tố lịch sử, có trường hợp thực hiện chính sách đất đai
là chưa đúng với quy định tại thời điểm đó (sai đối tượng, sai căn cứ...) nhưng để
đảm bảo được ổn định chính trị, xã hội, những người hiện đang sử dụng đất này
thực tế đã được Nhà nước giao đất và sử dụng ổn định lâu dài, nên khi giải quyết
tranh chấp liên quan đến việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng Toà án
cần thực hiện đúng các hướng dẫn tại Thơng tư liên tịch số

01/2002/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03-01-2002 của Tồ án nhân
dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm
qùn của Tồ án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng
đất. Nhà nước “không chấp nhận” việc đòi lại đất của chủ cũ nếu đất đó đã bị Nhà
8


nước chuyển giao cho người khác sử dụng trên cơ sở các quy định cụ thể của Nhà
nước Cách mạng qua các thời kỳ, cho dù trên thực tế việc làm đó có thể là “chưa
đúng”. Áp dụng nguyên tắc “không thừa nhận việc đòi lại đất cũ đã giao cho người
khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước” được
quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật đất đai năm 1993, khoản 2 Điều 10 Luật đất đai
năm 2003 và khoản 5 Điều 26 Luật đất đai năm 2013; Công văn số
169/2002/KHXX ngày 15/11/2002 của TAND TC về đường lối giải quyết các
khiếu kiện, các tranh chấp đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng; Nghị quyết
số 23/2003/QH11 ngày 20/8/1998 của Quốc hội khóa 11 quy định nhà đất do nhà
nước quản lý, bố trí sử dụng trong q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà
đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết số 755/NQUBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 11 quy định
việc giải quyết đối với 1 số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện
chính sách quả lý nhà đất và chính sách cải tạo trước ngày 01/7/1991. Ví dụ: Thực
hiện Quyết định số 13-HĐBT ngày 01-02-1989 của Hội đồng Bộ trưởng “Về việc
giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất”, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã quyết định thu hồi một diện tích đất của A và giao cho B là thương binh sử dụng.
Nay A khiếu kiện hoặc có tranh chấp đòi lại đất đã giao cho B sử dụng.
Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê đất, mượn đất, chiếm dụng đất... của người
khác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho sử dụng
là do họ tự kê khai, tự làm các thủ tục mà không phải do việc thực hiện một chính
sách đất đai nào đó của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ cách
mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hồ xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, Ví dụ: A thuê đất của B. Trong quá trình thuê đất A tự kê khai, tự

làm các thủ tục xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất. Trên cơ
sở đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giao đất cho A. Nay B
khiếu kiện hoặc có tranh chấp đòi lại đất đã giao cho A sử dụng. Như vậy, đối với
đất được chuyển giao cho người khác thông qua các giao dich cho thuê, cho mượn
hoặc chiếm dụng thì chủ cũ vẫn có thể đòi được đất của mình cho dù đường lối giải
quyết chưa cụ thể. Hành vi chiếm dụng quyền sử dụng đất của người khác là hành
vi vi phạm pháp luật, nếu phát sinh tranh chấp mà một trong các bên chứng minh
bên kia có hành vi lấn chiếm thì người lấn chiếm đất bất hợp pháp phải trả lại quyền
sử dụng đất cho người bị lấn chiếm, kể cả trường hợp người chiếm dụng đã kê khai,
đăng ký và được cấp giấy chứng nhận theo chính sách đất đai của Nhà nước. Người
sử dụng đất thông qua giao dịch dân sự ngay tình thì được pháp luật bảo vệ, đất
chiếm dụng đã được cấp giấy chứng nhận nhưng việc cấp giấy chứng nhận là do
sai sót của cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại theo Luật
Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. (ví dụ: Đất của A nhưng Ủy ban nhân dân
9


lại cấp nhầm cho B và B đã xây dựng nhà trên đất). Khi giải quyết tranh chấp, Toà
án phải căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai, Bộ luật dân sự cũng như các quy
định khác của pháp luật và tuỳ vào từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào các tài liệu
có trong hồ sơ vụ án mà quyết định việc chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu
đòi lại đất của đương sự; nếu đương sự có yêu cầu đền bù về việc làm tăng giá trị
của đất, thanh toán tài sản gắn liền với qùn sử dụng đất, thì Tồ án cũng giải
quyết theo thủ tục chung.
Hiện nay, căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên khơng
có giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013; cụ thể:
1. Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp khơng có Giấy
chứng nhận hoặc khơng có mợt trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được

thực hiện dựa theo các căn cứ sau:
a) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp
đất đai đưa ra;
b) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích
đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa
phương;
c) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
đ) Quy định của pháp luật về giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng
đất.
Như vậy, có thể hiểu Giấy chứng nhận chính là căn cứ để giải quyết tranh
chấp; tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp việc cấp giấy chứng nhận của cơ
quan có thẩm quyền đều đúng đối tượng, đúng thẩm quyền và đúng quy định của
pháp luật. Do đó, trong q trình giải quyết tranh chấp đối với những trường hợp
đất đã được cấp giấy chứng nhận đòi hỏi các thẩm phán phải tiến hành thu thập các
tài liệu, chứng cứ liên quan đến hồ sơ cấp giấy chứng nhận trên cơ sở tự tìm hiểu
các quy định có liên quan để có được phán quyết đúng đắn, đôi khi không tránh
được ý chí chủ quan bị chi phối. Thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
đã có nhiều quan điểm khác nhau, khơng thống nhất. Ví dụ trường hợp đất có nguồn
gốc của A, năm 1998 A có văn bản ủy quyền cho B sử dụng, sau đó B chết C (con
B) đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận. A khởi kiện yêu cầu C trả lại đất.
Vấn đề đặt ra là, nếu A khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
10


tại TAND thì cơ hội đòi lại đất cũng rất mong manh do pháp luật về vấn đề này
vẫn chưa rõ ràng; theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HDTP ngày
10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thì việc đòi lại đất trong trường
hợp này không được chấp nhận.

Thực tiễn trên đòi hỏi phải có các quy định pháp luật đất đai rõ ràng tạo hành
lang pháp lý an toàn, minh bạch cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp
luật liên quan đến đất đai, giúp cho việc áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh
chấp phát sinh thống nhất. Do vậy, tác giả đưa ra những kiến nghị trực tiếp các điều
luật trong dự thảo này như sau:
2. Về cho mượn, cho ở nhờ đất
Dự thảo Luật cần bổ sung khái niệm quyền của người chủ sử dụng đất về
“Mượn đất”, “Cho ở nhờ đất” và bổ sung thêm chế định về giao dịch dân sự về
“Cho mượn, cho ở nhờ đất”, vì nhà ở luôn gắn liền với quyền sử dụng đất và Luật
Nhà ở đã có các quy định về “Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở”. Cụ thể:
1/- Đối với đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; nếu chủ cũ (hoặc người thừa
kế) chứng minh quyền sử dụng đất tranh chấp là của chủ cũ (không thuộc trường
hợp thực hiện chính sách quản lý nhà nước về đất đai qua các thời kỳ); cụ thể như
sau:
- Trường hợp đất vẫn do người thuê, mượn, ở nhờ quản lý, sử dụng thì người
ở nhờ, mượn, thuê đất phải trả lại đất hoặc trả bằng giá trị quyền sử dụng đất (Theo
giá các bên thỏa thuận hoặc giá thị trường tại thời điểm trả đất được tổ chức định
giá độc lập xác định) trong trường hợp chủ cũ khơng có nhu cầu sử dụng đất.
- Trường hợp đất đã bị người mượn, người thuê, người ở nhờ đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì giao dịch chuyển nhượng đó bị coi
là vơ hiệu. Người nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho người cho thuê, cho
mượn, cho ở nhờ. Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và người thuê, mượn, ở nhờ theo quy
định của Bộ luật dân sự.
- Trường hợp trong quá trình sử dụng đất, người mượn, thuê đất tự ý kê khai
đăng ký; đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất mà tại thời điểm cấp giấy chứng
nhận bên cho mượn, cho thuê biết nhưng khơng có ý kiến, sau đó mới tranh chấp
thì khơng chấp nhận u cầu đòi lại đất.
Các quy định này tương đồng với các quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQUBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự
về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH

11


ngày 27/7/2006 giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 có người
Việt Nam ở nước ngồi tham gia và luật Nhà ở đã quy định.
3. Về tách thửa đất (tại điểm c khoản 1 Điều 189)
Thực tế hiện nay tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khơng đủ điều
kiện về diện tích tách thửa diễn ra khá phổ biến. Và việc các đương sự lợi dụng quy
định của pháp luật về hiệu lực bắt buộc thi hành Bản án, quyết định của Tòa án có
hiệu lực pháp luật đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân để tạo ra các tranh chấp
giả tạo nhằm hợp thức hóa việc mua bán giấy tay, thiếu diện tích.
Tuy nhiên, với quy định điểm c khoản 1 Điều 189 của dự thảo luật không đảm
bảo sự thống nhất trong quy định pháp luật, với quy định này đã vơ hiệu hóa bản
án, quyết định của Tòa án là cơ quan xét xử của Nhà nước, không đảm bảo tính
pháp quyền; bởi lẽ khi Tòa án đưa ra phán quyết có hiệu lực cơng nhận qùn sử
dụng đất cho đương sự trong vụ án thì đồng nghĩa với việc họ phải được thực hiện
các quyền liên quan đến quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của Luật Đất
đai, nếu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác không chấp hành thực hiện
việc tách thửa - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ thì đồng nghĩa tước
đi các quyền của chủ sử dụng đất là người được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, để
đảm bảo hạn chế tình trạng mua bán, chuyển nhượng trái pháp luật cần phải có quy
định nghiêm cấm (Bổ sung tại quy định tại Điều 13) hành vi mua bán, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử đất gắn liền với tài sản trên đất khi khơng đủ
diện tích tách thửa (đồng nghĩa với việc bỏ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 189),
trừ trường hợp thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề quy định tại điểm b khoản
1 Điều 189.
4. Về những hành vi bị nghiêm cấm (Điều 13)
Khoản 5, 6 Điều 13 dự thảo Luật quy định hành vi bị nghiêm cấm gồm (5)
“nhận quyền sử dụng đất tại các khu vực hạn chế không đúng quy định của pháp
luật”, (6) “nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật”.

Với cách sử dụng từ tại Khoản 5, 6 Điều 13 dự thảo Luật thì chỉ hành vi “nhận
quyền”, “nhận chuyển quyền” mới bị coi là hành vi cấm; còn hành vi “chuyển
quyền”/ “chuyển nhượng quyền” chưa được điều luật quy định có bị nghiên cấm
và bị xử lý hay không?
Không thể đồng nhất hành vì “chủn quyền sử dụng đất” khơng đúng quy
định của pháp luật với hành vi nhận chuyển quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được quy định tại khoản 4 Điều 13 dự thảo Luật vì theo Luật Đất đai quy định
thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.
12


5. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Dự thảo Luật (Điều 230) đề xuất quy định: “Tranh chấp đất đai, tranh chấp
đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của
pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ
sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án
nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”.
Liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất tại Điều 203 Luật Đất đai
hiện hành thì đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất khơng có
Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100
Luật Đất đai thì đương sự có 02 sự lựa chọn: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm qùn hoặc khởi kiện tại Tịa án nhân dân. Với
quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất đai hiện hành
tạo điều kiện cho đương sự có thêm nhiều quyền lựa chọn cơ quan giải quyết tranh
chấp đất đai.
Mặt khác, việc chuyển giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Tòa
án sẽ gây áp lực rất lớn đối với Tòa án vì hiện nay số lượng án tranh chấp nhà đất
chiếm đa số trong loại án dân sự. Đây là loại án khó, phụ thuộc rất nhiều các thơng
tin từ phía cơ quan quản lý đất nơi có BĐS tọa lạc; trong khi đó chưa có sự kết nối

liên thơng, cơ chế chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các cơ quan hành chính, cơ quan
tư pháp, người dân, các chủ thể khác có liên quan; bên cạnh đó các quy định pháp
luật về tố tụng dân sự để giải quyết các loại án này rất phức tạp và Tòa án đang gặp
rất nhiều khó khăn về vấn đề biên chế- nguồn nhân lực.
Việc chuyển toàn bộ tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân giải quyết chưa
được nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng; do
vậy, để khơng gây áp lực cho Tịa án, bảo đảm giải quyết các tranh chấp về đất đai
cho người dân nhanh nhất có thể, hạn chế các thiệt hại phát sinh do vụ án bị kéo
dài thời gian giải quyết đề nghị cơ quan soạn thảo giữ nguyên như quy định hiện
hành, các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì
do Tịa án nhân dân giải quyết; tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy
chứng nhận hoặc khơng có giấy tờ thì đương sự được lựa chọn giải quyết tại Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tịa án nhân dân.
6. Về cơng chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của
người sử dụng đất
(Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ điểm a-b khoản 3 Điều 190- Mục 1
Chương XIII)
13


Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động
sản hiện hành không bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ trong trường
hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Thực tế, tình trạng một số chủ
đầu tư bán nhà (căn hộ) để huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện để bán; trong
khi đó theo quy định của pháp luật thì một tòa nhà được thế chấp nhiều lần nhưng
vẫn bán cho nhiều người dân mà chưa có cơ chế để kiểm sốt hữu hiệu. Do đó, cần
bổ sung vào điểm a khoản 3 Điều 190 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà
một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động

sản phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy sẽ sửa quy định tại điểm a, b
khoản 3 Điều 190; cụ thể như sau:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia
giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
7. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng (Điều 211Mục 5)
- Hiện nay, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản
cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ
chức hành nghề công chứng”.
Khoản 1 Điều 22, Nghị định số 21/2021/NÐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính
phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định:
“Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân
sự, luật khác liên quan hoặc theo u cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công
chứng, chứng thực”. Như vậy, Luật Công chứng và Nghị định số 21/2021/NÐ-CP
đã cơ bản đồng bộ trong quy định về hiệu lực của Hợp đồng cơng chứng, chứng
thực.
Trong khi đó, khoản 3 Điều 211 dự thảo Luật quy định: “Việc chuyển quyền
sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đối, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài
14


sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ

quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.
Quy định này đặt ra cần phải phân biệt rõ các thời điểm: (i) Thời điểm có hiệu
lực của giao dịch, hợp đồng có công chứng, chứng thực; (ii) thời điểm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất; (iii) thời điểm có hiệu lực đối kháng với
người thứ ba.
Đồng thời, không nên quy định trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất có cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai hay khơng, vì việc cho
th, cho th lại khơng làm thay đổi, khơng có nguy cơ làm thay đổi quyền sử
dụng đất.
8. Về hộ gia đình
Pháp luật qua các thời kỳ đều quy định Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể sử
dụng đất, gắn liền với lịch sử, văn hóa của dân tộc và hội gia đình là một thành tố
quan trọng trong quan hệ xã hội. Khoản 2 Điều 101 của Bộ Luật Dân sự năm 2015
quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia
đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.”
Khoản 5 Điều 8 dự thảo Luật quy định về người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất hiện đang tiếp cận theo hướng, thành viên của hộ gia
đình sử dụng đất hoặc người đại diện cho hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên,
dự thảo Luật (khoản 33 Điều 3 và 5 Điều 120) vẫn chưa xác định rõ chủ thể thực
hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất là chủ hộ hay là các thành viên của hộ
gia đình; chưa có cơ chế pháp lý việc xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, trong đó có bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ.
Do vậy, đề nghị bổ sung quy định theo hướng, trường hợp quyền sử dụng đất
hợp pháp, tài sản gắn liền với đất có quyền sở hữu hợp pháp thuộc Hộ gia đình thì
việc xác định phần (từng phần) quyền sở hữu của các thành viên hộ gia đình, việc
đưa tài sản tham gia giao dịch dân sự, trong đó có bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thực
hiện quy định về hộ gia đình trong quan hệ dân sự tại Bộ luật Dân sự (Điều 101 –
104- 212). Đồng thời, hiện nay một số hồ sơ giấy tờ về việc giao đất trong nhiều

trường hợp không còn được lưu giữ nên khó xác định cá nhân nào trong hộ gia
đình có qùn sử dụng đất, do vậy nếu không thể xác định ai là thành viên hộ gia
đình thì sẽ ảnh hưởng đến các thành viên khác trong việc thực hiện phần quyền của
mình.
9. Về tổ chức kinh tế
15


(Liên quan đến quy định về chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất tại Khoản 31 Điều 3)
Hiện nay, các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để bảo
đảm giao dịch với người thứ 3 ngay tình đang diễn biến phức tạp nhất là trong các
vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng.
Điều 115 Bộ Luật dân sự quy định quyền sử dụng đất là một trong những
quyền tài sản của người sử dụng đất, việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình là việc thực hiện các giao dịch dân sự theo
quy định của pháp luật về dân sự, theo đó Bộ Luật dân sự đã có quy định cụ thể
điều kiện và quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp…. Hiện nay,
việc xác lập, thực hiện thế chấp giao dịch bảo đảm thực hiện theo Nghị định
số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ
luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Dự thảo Luật đang tiếp cận theo hướng, chủ thể được nhận thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất khơng chỉ là tổ chức tín dụng mà cịn bao gồm tổ
chức kinh tế, cá nhân khác chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng, khả thi để thực hiện
quyền này.
Để đảm bảo tính logic, chặt chẽ, người dân dễ hiểu, các cơ quan thực thi pháp
luật dễ áp dụng; do vậy, đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng:
+ Xác định rõ điều kiện đối với tổ chức kinh tế và cá nhân là người nhận thế
chấp;
+ Bổ sung quy định việc xác lập, thực hiện biện pháp thế chấp để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ;
+ Quy định cụ thể những trường hợp nào tổ chức kinh tế không phải là tổ chức
tín dụng hay cá nhân bị giới hạn thực hiện quyền trong nhận thế chấp.
10. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương VIIK4 Điều 79)
Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hịa lợi ích của Nhà
nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp
luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì
người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ; tạo việc làm, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
Khoản 4 Điều 79 dự thảo Luật quy định: “Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất
bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu
hồi hoặc bằng tiền hoặc bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi
16


hoặc nhà ở nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ
đất, quỹ nhà ở”. Thực hiện quy định này dự thảo có thể dẫn đến việc các địa phương
thực hiện chính sách bồi thường cho người dân không thỏa đáng, gây ra tình trạng
khiếu nại, khiếu kiện.
Do vậy, cần bổ sung quy định nguyên tắc xác định các loại tài sản, cơng trình,
hoa màu gắn liền với qùn sử dụng đất trên đất được bồi thường; Cần quy định
rõ các trường hợp được- không được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, quy định rõ thời điểm tính giá đất, tài sản gắn liền với đất; trách nhiệm
của cơ quan có thẩm quyền trong việc tái định cư; việc bố trí đất ở, nhà ở, đảm bảo
ổn định chỗ ở, an sinh xã hội, nghề nghiệp cho những đối tượng bị thu hồi đất bị
ảnh hưởng.
Tài liệu tham khảo
1. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
2. Luật Đất đai 1993

3. Luật Đất đai 2003
4. Luật Đất đai 2013
5. Luật Công chứng 2014
6. Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015
7. Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán
TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng PL trong việc giải quyết các vụ án dân sự, Hôn
nhân- gia đình.
8. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2013.
9. Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày
03-01-2002 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục
Địa chính hướng dẫn về thẩm qùn của Tồ án trong việc giải quyết các tranh
chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
10. Công văn 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của TAND Tối cao hướng
dẫn thực hiện thẩm quyền của TAND theo Luật Đất đai năm 2003.
11. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ.
12. Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban thường
vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991.

17


13. Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH ngày 27/7/2006 Ủy ban thường vụ
Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991có người VN
ở nước ngồi tham gia.
14. Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 20/8/1998 của Quốc hội khóa 11 quy
định nhà đất do nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong q trình thực hiện các chính
sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 01/7/1991.
15. Nghị quyết số 755/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban Thường
vụ Quốc hội khóa 11 quy định việc giải quyết đối với 1 số trường hợp cụ thể về

nhà đất trong q trình thực hiện chính sách quả lý nhà đất và chính sách cải tạo
trước ngày 01/7/1991.

18


Tham luận 2: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI : THỰC TRẠNG
PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
TS. Lưu Quốc Thái
Khoa Luật Thương Mại, ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh
Tóm tắt
Bài viết này phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên
quan đến tranh chấp đất đai, như: khái niệm tranh chấp đất đai, thẩm quyền, thủ
tục giải quyết tranh chấp đất đai, đường lối giải quyết tranh chấp đất đai nhằm
góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và Dự thảo Luật
Đất đai sửa đổi. Vì thời lượng có hạn, bài viết chỉ bàn về việc giải quyết các tranh
chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm cả tranh
chấp quyền sử dụng đất trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các tranh chấp khác có liên quan đến đất đai như: tranh chấp tài sản gắn liền với
đất; tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất sẽ không được bàn đến.
1. Về khái niệm “tranh chấp đất đai”
1.1. Khái niệm
Thuật ngữ “tranh chấp đất đai” được sử dụng từ rất lâu trong các Luật Đất
đai nhưng chỉ được chính thức giải thích lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của Luật
Đất đai năm 2003.Theo đó: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” Định
nghĩa này một lần nữa được lặp lại “nguyên văn” tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản tháng 9 năm 2022 tiếp tục giữ
nguyên văn quy định này tại khoản 49 Điều 3.
Rõ ràng, khái niệm “tranh chấp đất đai” nói trên q rộng đến mức khơng

thể xác định hết nội hàm của nó, như chủ thể tranh chấp là ai (hai hay nhiều bên
trong quan hệ đất đai), quyền, nghĩa vụ tranh chấp là gì,… chưa kể đến sự bất hợp
lý ở nội dung “tranh chấp về nghĩa vụ của người sử dụng đất”, bởi thông thường
người ta chỉ tranh chấp quyền, lợi ích hợp pháp chứ không ai tranh chấp việc thực
hiện nghĩa vụ, trừ khi nghĩa vụ đó đồng thời cũng là quyền, quyền lợi.
Trong điều kiện thẩm quyền giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đất
đai được giao cho hai hệ thống cơ quan khác nhau, việc xác định cụ thể “đối tượng”
tranh chấp trong tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng. Nó vừa giúp xác định
chính xác thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về đất đai để hạn chế tình trạng
“đùn đẩy” tránh nhiệm giải quyết tranh chấp giữa hai hệ thống cơ quan Tòa án
nhân dân (TAND) và ủy ban nhân dân (UBND), đồng thời đảm bảo quyền khởi
19


kiện của các bên tranh chấp. Nếu là tranh chấp qùn sử dụng đất (QSDĐ) thì pháp
luật khơng quy định thời hiệu khởi kiện, nhưng nếu là các tranh chấp khác có liên
quan đến QSDĐ (nhưng khơng phải tranh chấp QSDĐ) như tranh chấp hợp đồng
giao dịch QSDĐ thì các bên tranh chấp chỉ được khởi kiện trong một khoản thời
gian nhất định1. Ngoài ra, việc xác định rõ đối tượng tranh chấp trong tranh chấp
đất đai cũng sẽ giúp xác định được loại tranh chấp nào cần phải thông qua thủ tục
“hòa giải bắt buộc” tại UBND cấp xã theo quy định của Điều 135 Luật Đất đai
năm 2003, Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/ NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của
Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao (hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2004 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011– gọi chung là BLTTDS), “khi xác
định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là quyền sử dụng đất
thì thực hiện như sau:
“a) Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải
tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135
của Luật Đất đai năm 2003.

b) Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng
đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến
hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn
phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự”.
Nội dung trên cũng được quy định tương tự tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết
04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân
Tối cao (hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố
tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện
lại vụ án).
Với quy định trên thì TAND Tối cao đã “đồng nhất” tranh chấp đất đai với
tranh chấp QSDĐ, bởi Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 202 Luật Đất đai
2013 (các quy định mà Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP, 04/2017/NQ-HĐTP đề cập
đến) quy định “hòa giải tranh chấp đất đai” chứ không dùng cụm từ “hòa giải tranh
chấp QSDĐ”. Ngoài ra, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 khi quy định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp của UBND cũng dùng cụm từ “giải quyết tranh chấp đất đai”.
Quy định này buộc chúng ta phải khẳng định, tranh chấp đất đai chỉ có thể hiểu là
tranh chấp QSDĐ (tức tranh chấp để xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp) bởi
UBND khơng có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp còn lại có liên quan đến đất
Xem điểm a, b khoản 3 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của TAND Tối cao về hướng
dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự.
1

20


đai như tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ, tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
1.2. Bản chất, đặc điểm của tranh chấp đất đai
Từ những phân tích trên chúng ta có thể kết luận: “tranh chấp đất đai là sự
bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai trong việc xác định ai

là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một (hoặc những) thửa đất nhất
định”2. Trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, khi quyền sở hữu
đất đai chỉ thuộc về Nhà nước thì tranh chấp đất đai thực chất là tranh chấp quyền
sử dụng đất.3 Như vậy, bản chất của tranh chấp đất đai là “tranh chấp tài sản”. Tài
sản tranh chấp trong trường hợp này là quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một
(hoặc những) thửa đất nhất định. Quyền sử dụng đất trong tranh chấp không chỉ
dừng lại là “quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” như quyền
sử dụng đối với một loại tài sản bình thường được quy định trong Bộ luật Dân sự
(Điều 189) mà quyền sử dụng đất tranh chấp ở đây bên cạnh qùn khai thác những
thuộc tính có ích của đất đai còn bao hàm cả quyền giao dịch đối với đất đai (quyền
sử dụng đất), quyền chiếm hữu đất đai. Quyền sử dụng đất tranh chấp có thể coi là
quyền sở hữu đất đai về mặt thực tế (de facto ownership rights).4
Từ bản chất trên, tranh chấp đất đai có những đặc điểm sau đây:
- Đối tượng của tranh chấp đất đai là QSDĐ. Như đã phân tích ở trên, các
bên trong quan hệ tranh chấp đất đai hướng đến quyền sử dụng đất tranh chấp. Tức
là trong quan hệ tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp có sự khơng thống nhất về
ý chí, quan điểm trong việc xác định quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất nhất
định thuộc về ai và việc tranh chấp là nhằm mục đích giải quyết vấn đề này. Vì
vậy, một tranh chấp có liên quan đến đất đai nhưng khơng nhằm xác định quyền sử
dụng đất thuộc về chủ thể nào thì tranh chấp đó khơng phải là tranh chấp đất đai.
- Chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai là người sử dụng dụng đất theo
quy định của pháp luật đất đai. Họ có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.5 Các chủ thể này tham
gia vào quan hệ tranh chấp đất đai để khẳng định tư cách “người sử dụng đất” của
mình. Nghĩa là, trong quan hệ tranh chấp đất đai khơng có chủ thể đại diện cho
qùn lực nhà nước hay để thực hiện chức năng quản lý nhà nước. Vì vậy, nếu có
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (khoản
1 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
3

Xem thêm: Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Hồng Đức, trang 376,
377.
4
Xem thêm: Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện,
Luận án tiến sĩ luật học, trang 21 – 24.
5
Xem Điều 5 Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai hiện hành không quy định chủ thể sử dụng đất là cá nhân nước ngồi.
Tuy nhiên, quy định này đã khơng còn phù hợp vì từ khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, cá nhân nước ngoài cũng
được phép sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam.
2

21


một cơ quan nhà nước hiện diện trong quan hệ tranh chấp đất đai thì lúc đó họ là
người sử dụng đất có địa vị ngang bằng với các chủ thể tranh chấp còn lại. Họ không
được phép sử dụng quyền lực nhà nước đối với các chủ thể tranh chấp khác. Đây là
điểm khác biệt cơ bản so với quan hệ khiếu nại, khiếu kiện hành chính về đất đai.
Do đó, nếu trong một “xung đột” liên quan đến đất đai có sự hiện diện của cơ quan
hành chính nhà nước mà cơ quan này thực thi pháp luật đất đai theo chức năng của
mình có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của một, một số chủ thể sử dụng đất nhất
định như trường hợp thu hồi đất thì xung đột này khơng phải là tranh chấp đất đai.6
2. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của Tòa án nhân dân
Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải
tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ
được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định
sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
về tố tụng dân sự;…”.
Ngoài ra, theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp hợp đồng
dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND. Như vậy, theo pháp luật hiện hành
thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai của TAND có thể chia thành
các trường hợp sau:
(i) Thẩm quyền “đương nhiên”
TAND đương nhiên được giải quyết các tranh chấp sau đây:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Thực tế nó được gọi là “tranh chấp hành chính”. Xem thêm: Nguyễn Thắng Lợi, Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 10
(271)/2014, trang 39 – 41.
6

22


- Tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ bao gồm các hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDD.
(ii) Thẩm quyền giải quyết theo lựa chọn của đương sự
Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc
khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013
nếu đương sự chọn TAND thì TAND mới có thẩm qùn giải quyết.

Như vậy, so với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã mở rộng hơn thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND. Theo đó, TAND có thể giải quyết
tất cả các tranh chấp QSDĐ dù đương sự có hay khơng có các giấy tờ về QSDĐ.
Việc mở rộng nay là hoàn toàn phù hợp với chức năng của TAND – Cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp này
đương sự khơng chọn TAND mà chọn UBND thì TAND sẽ khơng có thẩm qùn
giải quyết.
Bên cạnh đó, có một loại tranh chấp liên quan đến đất đai mà Luật Đất đai
khơng quy định thẩm qùn giải quyết, đó là tranh chấp thừa kế QSDĐ. Như đã
trình bày ở Chương 1, xét ở góc độ dân sự, thừa kế QSDĐ là một dạng thừa kế tài
sản bởi QSDĐ là tài sản. Vì vậy, nếu căn cứ vào khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng
dân sự thì thẩm quyền giải quyết loại tranh chấp này thuộc về TAND. Tuy nhiên,
như đã trình bày ở Chương 1, nếu xét về nội dung tranh chấp thì tranh chấp thừa
kế QSDĐ về bản chất là một dạng tranh chấp QSDĐ bởi các chủ thể trong quan hệ
tranh chấp này hướng đến di sản thừa kế là QSDĐ (để xác định ai là người được
hưởng QSDĐ thừa kế).7 Nếu xét ở góc độ này thì thẩm quyền giải quyết lại “không
đương nhiên” thuộc về TAND mà tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của QSDĐ thừa
kế (có hoặc khơng có giấy tờ về QSDĐ) và sự lựa chọn của các bên tranh chấp.
Sự không rõ ràng này có thể sẽ gây ra nhiều khó khăn trong việc xác định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp thừa kế QSDĐ.
2.2. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành
chính
2.2.1. Hịa giải tranh chấp tại UBND cấp xã
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, việc hòa giải tranh chấp đất đai
tại UBND cấp xã (nơi có đất tranh chấp) trở thành một thủ tục mang tính chất bắt
buộc8. Tuy nhiên, gần như trong suốt khoảng thời gian Luật Đất đai năm 2003 có
hiệu lực, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã tồn tại nhiều vướng mắc:
Xem thêm Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), tlđd, tr.457; Trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh (2015), tlđd, tr.
377.
8

Xem điểm 2 Công văn 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của TAND Tối cao hướng dẫn thực hiện thẩm quyền của
TAND theo Luật Đất đai năm 2003.
7

23


(i) Về loại tranh chấp phải hòa giải tại UBND cấp xã
Như đã phân tích ở trên, do khái niệm tranh chấp đất đai tại khoản 26 Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 quá rộng nên thực tế đã có hai cách hiểu khác nhau trong
việc thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã. Cách hiểu thứ nhất cho
rằng, tất cả các tranh chấp có liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải tại UBND
cấp xã, trong khi theo quan điểm còn lại thì chỉ những tranh chấp QSDĐ mới phải
tiến hành hòa giải theo thủ tục này. Mãi đến khi Luật Đất đai năm 2003 sắp hết hiệu
thi hành thì Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP (sau này là Nghị quyết 04/2017/NQHĐTP) của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao mới xác định chỉ những “tranh
chấp ai có qùn sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị
trấn nơi có đất tranh chấp”. Tuy nhiên, quy định này cũng làm phát sinh những vấn
đề pháp lý nhất định. Thứ nhất, Nghị quyết này của TAND Tối cao hướng dẫn thi
hành Bộ luật Tố tụng dân sự (trên cơ sở thống nhất ý kiến của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân tối cao và Bộ trưởng Bộ tư pháp), vậy liệu nó có được coi là đồng
thời có giá trị hướng dẫn thi hành Luật Đất đai bởi thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai không chỉ thuộc về hệ thống cơ quan tòa án và Nghị quyết này không
thể hiện ý kiến của cơ quan quản lý đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi
trường? Thứ hai, Nghị quyết này ban hành vào thời điểm Luật Đất đai năm 2003
có hiệu lực nhưng nay Luật này đã bị thay thế bởi Luật Đất đai năm 2013 thì liệu
nó có còn giá trị áp dụng hay không?
(ii) Về vấn đề nội dung quy định hòa giải và trách nhiệm của UBND cấp xã
trong việc thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy
định thi hành đã có rất nhiều tiến bộ trong các quy định về hòa giải tranh chấp đất

đai tại UBND cấp xã. Bên cạnh việc quy định lại thời hạn hòa giải dài hơn (45 ngày
so với 30 ngày trước đây)9 để đảm bảo tính khả thi, các nội dung quan trọng khác
như: thành phần Hội đồng hòa giải; cách thức giải quyết khi một trong các bên
tranh chấp vắng mặt tại buổi hòa giải lần thứ hai hoặc các bên có thay đổi ý kiến
sau khi hòa giải thành cũng được quy định. Cụ thể:10
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường
hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa
giải khơng thành.
- Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất

một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên
9

Điểm a khoản 3 Điều 54 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
Xem Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

10

24


bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Các quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tranh chấp có thể
nhanh chóng khởi kiện yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, trách
nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp của UBND cấp xã vẫn còn điểm bất cập. Thứ
nhất, nếu UBND cấp xã không tổ chức hòa giải trong thời hạn quy định thì các bên
tranh chấp phải làm gì để có thể khởi kiện ra cơ quan có thẩm quyền? Thứ hai,
trong trường hợp hòa giải không thành theo quy định của pháp luật nhưng UBND
cấp xã khơng lập biên bản hòa giải khơng thành thì các bên tranh chấp phải làm

sao? Những bất cập này nếu không được sớm làm rõ sẽ khiến cho tranh chấp đất
đai kéo dài, ảnh hưởng không tốt đến quyền, lợi ích chính đáng của người sử dụng
đất hợp pháp.
2.2.2. Hịa giải tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp
Khác với quy định trước đây, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan
hành chính có thẩm qùn giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật hiện
hành có thêm giai đoạn hòa giải trước khi các cơ quan này ban hành quyết định giải
quyết. Việc hòa giải này được thực hiện ở cả UBND cấp huyện, cấp tỉnh và Bộ Tài
nguyên và Mơi trường11. Đây có thể coi là một điểm tiến bộ của pháp luật, tận dụng
mọi điều kiện có thể để hòa giải các tranh chấp đất đai vốn rất phức tạp và khó giải
quyết.
Tuy nhiên, cũng khác so với quy định về hòa giải tại UBND cấp xã, kết quả
hòa giải (thành) tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh và Bộ Tài ngun và Mơi trường lại
có cơ chế bắt buộc phải thực hiện. Cụ thể, nếu hòa giải thành, người có thẩm quyền
ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai sẽ ban hành quyết định công nhận
kết quả hòa giải12. Nếu các bên tranh chấp không tự nguyện thực hiện theo nội dung
hòa giải đã được công nhận thì sẽ bị cưỡng chế thi hành quyết định công nhận hòa
giải thành theo quy định chi tiết của UBND cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp13.
Quy định về thủ tục hòa giải nói trên có những điểm khá giống với thủ tục
hòa giải trong tố tụng dân sự. Tuy vậy, so với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự
(BLTTDS), quy định của pháp luật đất đai về vấn đề này vẫn còn khá sơ sài mà
nếu thực hiện trên thực tế sẽ phát sinh nhiều vấn đề không thể giải quyết:
(i) Thứ nhất, việc hòa giải tại các cơ quan hành chính trên có phải là thủ tục
bắt buộc hay không? Nếu các bên tranh chấp được mời đến hòa giải mà cố tình
Khoản 3 Điều 89, khoản 2 Điều 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
Khoản 4 Điều 89, khoản 4 Điều 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
13
Khoản 2 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
11

12

25