Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân thành phố hải phòng

PHẠM THỊ NGỌC NGÀ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRUỞNG ĐẠI HỌC MÓ HÀ NỘI

LUẬN VÃN THẠC SỸ
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TÉ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỌP ĐỒNG TÍN DỤNG CĨ TÀI

SẢN THÉ CHẤP LÀ QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT, QUYẾN SỞ HŨU
NHÀ TRÊN ĐẤT TÙ THỤC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN

NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

PHẠM THỊ NGỌC NGÀ

2018-2020
HÀ NỘI - 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG DẠI HỌC MỜ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CÓ TÀI

SẢN THÉ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ TRÊN ĐÁT TÙ THỤC TIỄN GIẢI QUYÉT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

PHẠM THỊ NGỌC NGÀ

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: PGS.TS. Đinh Văn Thanh

HÀ NỘI-2023


LỜ1 CAM DOAN

Tôi let Phạm Thị Ngọc Ngà học viên lớp cao học khố 2018-2020 xin cam đoan
đáy là cơng trình độc lập của riêng tơi mà khơng sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào

đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phán tích trong luận văn đêu có nguồn

gốc rõ ràng, được trích dan đầy đù, có xác nhận cùa cơ quan cung cap so liệu. Các kết
quả nghiên cứu trong luận văn là kết quă nghiên cứu cùa tôi được thực hiện một cách
khoa học, trung thực, khách quan. Tỏi xin chịu trách nhiệm về tinh trung thực, chính
xác cùa các nguồn so liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu

cùa mình.

Tơi xin chân thành cám ơn!

Ngi cam đoan

Phạm Thị Ngọc Ngà


DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẤT

HĐTC

: Hợp đồng thế chấp

HĐTD

: Họp đồng tín dụng

QSDĐ

: Quyền sứ dụng đất

TAND

: Tịa án nhân dân

BLDS

: Bộ luật Dân sự

BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng Dân sự

LĐĐ

: Luật Đất Đai

PL

: Pháp luật

TCTD

: Tổ chức tín dụng

PL

: Pháp luật

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

NQ:

: Nghị quyết


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỎ ĐÀU................................................................................................................... 1
Chương 1. LÝ LUẬN TRANH CHẤP HỌP ĐỊNG TÍN DỤNG CĨ TÀI SẢN

THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐÁT, QUYỀN SỞ HỦU NHÀ TRÊN ĐẨT

VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYÉT TRANH CHẤP HỌP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI

TỊA ÁN................................................................................................................................6
1.1 Khái niệm, đặc điểm họp đồng tín dụng có tài sản thế chấp quyền sử dụng đất

ở, quyền sở hữu nhà trên đất............................................................................................ 6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng có tài sàn thế chấp quyển sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ớ trên đất................................................................................................. 6
1.1.2. Đặc diêm thê chấp quyền sử dụng đất ờ, quyền sở hữu nhà trên đât đê

đâm háo hợp đồng tín dụng.................................................................................................. 6
1.2 . Khái niệm, đặc điểm tranh chấp họp đồng tín dụngcó tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất............................................................. 8

1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sàn thế chấp là quyền sử
dụng đất, quyền sờ hữu nhà trên đất.................................................................................. 8
1.2.2. Đặc diêm tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sàn thế chấp là quyển sử
dụng đất, quyền sờ hữu nhà trên đất.................................................................................. 8
1.2.3. Phán loại tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất, quyền sớ hữu nhà trên đất............................................................................. 10

1.3. Khái niệm, các phuong thức giải quyết tranh chấp họp đồng tín dụng có tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền sỏ’ hữu nhà trên dất.......................... 13
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chap phát sinh từ hợp đồng tín dụng có tài

sàn thế chấp là quyên sử dụng đất và quyên sở hữu nhà trên đát.................................. 13

1.3.2. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sán thế
chấp là quyền sử dụng đất và quyền sớ hữu nhà trên đất................................................14

1.4. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất, quyền sõ' hữu nhà trên đất tại Tòa án....................................... 17
1.4.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài

sản thế chấp là quyền sừ dụng đất, quyền sớ hữu nhà. tại Tòa án................................... 17


1.4.2. Đặc điểm cùa pháp luật giãi quyết tranh chấp họp đồng tin dụng có. tài
sàn thế chấp là quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nhà trên đất tại Tòa án.................... 17

1.4.3. Vai trò cùa pháp luật trong việc giải qut tranh chấp hợp đơng tín dụng

có tài sán thế cháp là quyển sử dụng đất và sở hữu nhà trên đất tại Tòa án............... 18

Tiễu kết chương 1.............................................................................................................. 19
Chương 2. THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỤC TIẺN GIẢI QUT

TRANH CHẤP HỢP HỌP ĐỊNG TÍN DỤNG CĨ TÀI SẢN THÊ CHẤP LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HŨU NHÀ TRÊN ĐÁT TẠI TAND TP
HẢI PHÒNG...................................................................................................................... 20

2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp họp đồng tín dụng có tài sản

thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất tại Tòa án.................. 20

2.1.1. về pháp luật nội dung:..................................................................................20
2.1.2. Pháp luật tố tụng:.......................................................................................... 37
2.1.3. Hạn chế, hất cập của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đơng tín dụng

cỏ tài sán thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất...........................49
2.2. Thực tiễn giãi quyết tranh chấp họp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất, quyền sỏ’ hữu nhà trên đất cua tòa án tại thành phố Hải
Phịng...................................................................................................................................53
2.2.1. Tỉnh hình tranh chấp hợp đồng tín dụng cỏ lài săn thế chấp là
quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất và những yếu tố ảnh hưởng đến
hiệu quả giải quyết........................................................................................................... 53
2.2.2. Kết quả việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sân thế

chấp là QSDĐ quyền sờ hữu nhà trên đất tại Tòa án cùa thành pho Hái Phòng........ 59

Tiểu kết chưong 2...............................................................................................................68
Chuông 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYÉT TRANH
CHẤP HỢP ĐỊNG TÍN DỤNG CĨ TÀI SẢN THÉ CHẤP LÀ QUYỀN sử
DỤNG ĐÁT, QUYỀN SỞ HỦU NHÀ TRÊN DÁT TẠI TỒ ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHĨ HẢI PHỊNG............................................................................................70

3.1. Hồn thiện các quy định của pháp luật............................................................... 70
3.1.1 . Hoàn thiện các quy định cùa Bộ luật Dãn sự, Luật Đất đai, Luật nhà, ở,
pháp luật ngân hàng và các luật chuyên ngành:.............................................................. 70

3.1.2

Hoàn thiện quy định pháp luật về tổ tụng......................................... 72

3.2.

Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp họp đồng tín dụng có tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sớ hữu nhà trên đất tại Tòa án nhân
dân thành phố Hải Phòng................................................................................................. 72

Tiểu kết chương 3................................................................................................................ 76

KÉT LUẬN......................................................................................................................... 77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................79


DANH MỤC BẢNG BIẾU

Báng 1:

số liệu giải quyết tại TAND TP. Hài Phòng................................................ 55

Bàng 2:

số liệu giải quyết tại TAND cấp quận, huyện.............................................. 55

Báng 3:

số liệu cụ thế việc giải quyết tại TAND thành phoHải Phòng:................. 55

Báng 4:

số liệu cụ thế giải quyết tại TAND cấp quận, huyện.................................. 56


PHẰN MỞ ĐÀU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sau gần 35 năm đồi mới, Việt Nam từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu, kém

phát triển đến nay nền kinh tế nước ta đã có những bước thay đối đáng kê, đạt nhiều thành
tựu to lớn, cơ sở vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế - xã hội từng bước đáp ứng được cho sự
nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Cùng với sự phát triển cúa nền kinh tế, kéo theo các

hình thức giao thương, giao dịch và mua bán diễn ra hàng ngày trong xã hội ngày càng đa
dạng. Thành phố Hải Phòng cùng là một trong các thành phố cùng hịa chung khơng khí

phát triển kinh tế sôi động cùa cả nước. Thành phố Hãi Phịng có 7 quận nội thành, 6 huyện

nằm ngoại thành và có 2 huyện đảo. Hải Phịng là thành phố Cảng quan trọng, là trung tâm

phát luông hàng xuất nhập khâu lớn nhất miền Bac, là trung tâm công nghiệp, càng biên,
đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục, khoa học, thương mại và công

nghệ của Vùng duyên hải Bắc Bộ; là một trong 5 thành phố trực thuộc trung ương tại Việt

Nam, là đô thị loại I, tiling tâm cấp vùng và cấp quốc gia cùng với Đà Nằng, cần Thơ. Cho
đến nay, thành phố Hài Phòng đang phan đấu đế trở thành một trong những trung tâm,

thương mại lớn nhất của cả nước.

Cùng với sự phát triến vượt bậc về kinh tế, thương mại, việc giao thương, giao
dịch, mua bán không chi được thực hiện thông qua quan hệ giao tiếp, giao dịch miệng

mà cịn có một hình thức phố biến đó là hình thức giao dịch bằng vãn bản. Trong các

hình thức giao dịch bang vãn bàn, các chủ thế trong mối quan hệ giao dịch, mua bán
thường sử dụng hình thức hợp đồng. Trong các hợp đồng thì hợp đồng tín dụng là phổ
biến nhất trong các giao dịch với các chú thế có nhu cầu vay vốn trong phát triển kinh

doanh và sản xuất. Và để đảm báo cho nghĩa vụ trả nợ, tránh nguy cơ rủi ro thì bên

cạnh việc ký kết các hợp đồng tín dụng thì việc ký kết các hợp đồng thế chấp tài sàn

(chú yếu là thế chấp quyền sứ dụng đất và quyền sờ hữu nhà trên đất) đe đảm bảo cho
nghĩa vụ trà nợ ngày càng phố biến, thông dụng1. Song song sự kiện pháp lý, việc hai

bên,tuân thủ theo thỏa thuận về quyền và nghĩa,vụ cùa các bên trong giao kết hợp
đồng thì cịn có vụ việc tranh chấp xây ra giữa các bên trong các điều khoản, hợp đong

đã ký kết hết sức phức tạp. Khi quyền, lợi ích hợp pháp giữa các bên bị ảnh hưởng, sẽ
làm thủ tục khởi kiện ra Tòa án hoặc trọng tài thương mại đế được pháp luật bão vệ
1 Phạm Văn Dám (2011) "Các hiện pháp pháp lý đàm báo thực hiện hợp đồng tin dụng ", Tạp chi Dân chù và
Pháp luật (tr.S).


một cách cơng bàng, đúng pháp luật. Vì vậy, các phát sinh từ HĐTD dẫn đến tranh
chấp hợp đồng tín dụng thơng qua tịa án giải quyết đóng vai trị rất quan trọng trong
việc góp phần bảo vệ, quyền lợi, hợp pháp của tổ chức và các cá nhân, giữ gìn trật tự
an tồn, xã hội và đặc biệt góp phần thúc đấy sự phát triền kinh tế - xã hội.
Trong những năm qua, pháp luật về tố chức tín dụng, pháp luật về tranh chấp

pháp sinh từ hợp đong tín dụng có tài sàn the chấp đã được Đáng và Nhà nước ta quan

tâm sâu sắc. Thơng qua đó là hoàn thiện các quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân sự,
Bộ luật tố tụng dân sự, Luật các tố chức tín dụng, Luật Ngân hàng nhà nước2, Luật Đất
đai, Luật Nhà ờ kèm theo đó là các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành....giúp
cho hoạt động cho vay cùa các tố chức tín dụng thuận lợi, thực hiện chính sách tiền tệ
quốc gia chặt chẽ đế tránh bị rủi ro làm ánh hưởng đen tiền tệ quốc gia, thúc đấy phát

triến doanh nghiệp, tồ chức sàn xuất. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi vần còn

những bất cập, khó khăn về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng có tài
sản thế chấp tại Tòa án nguyên nhân từ việc đan xen, chồng chéo, thiếu thống nhất,
chưa cụ thế cùa pháp luật.

Bằng đề tài luận văn “Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế
chấp là quyển sử dụng đát, quyển sớ hữu nhà trên đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa

án nhân dân thành pho Hãi Phòng", với mong muốn nghiên cứu những quy định cơ
bán của pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng có

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất bàng con đường
Tòa án, đánh giá thực trạng áp dụng và các vấn đề phát sinh từ việc áp dụng các quy
phạm pháp luật đó, từ đó đề ra những giãi pháp nhằm hoàn thiện các quy định cùa
pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng bằng con đường Tòa

án, hiếu rõ hơn việc áp dụng pháp luật giải quyết gặp những thuận lợi, khó khăn gì

trong thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu

Trong những năm gần đây đã có rất nhiều cơng trình nghiên cứu thơng qua các

bài viết đăng trên các tạp chí Dân chủ và pháp luật, tạp chí Tịa án nhân dân, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật và Tạp chí Luật học và có nhiều luận văn viêt vê đê tài giãi
quyết tranh chấp tại Tịa án nói chung và giãi quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có
thế chấp tại Tịa án nói riêng của nhiều tác giả tại các trường đại học. Đa phần các
2 Quốc Hội (2010) Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010, Nxb Chinh trị quổc gia. Hà Nội

2


cơng trình nghiên, cứu làm sáng tỏ một số khó khăn và vướng mắc, trong quá trình

giài quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tịa án nhân dân chủ yếu là về pháp luật
nội dung. Đồng thời các công trình nghiên cứu cũng như phân tích các ngun nhân

tranh chấp IIĐTD cúa các ngân hàng hiện nay và giãi pháp nâng cao hiệu quả công tác
giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tịa án. Tuy nhiên, hầu như chưa có cơng
trình nghiên cứu vấn đề giải quyết tranh chấp HĐTD có tài sàn thế chấp là quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất về cá pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung,

trong khi đó pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung có vai trị quan trọng ngang nhau.
Khi giải quyết một vụ án vấn đề tố tụng được ưu tiên xem xét trước tiên, sau đó đến

nội dung. Thực tiền cho thấy có rất nhiều bán án cùa Tịa án bị húy, thậm chí húy
nhiều lần vi vấn đề có sự vi phạm nghiêm trọng cá về thu tục tố tụng và nội dung áp

dụng.

Từ khi BLDS 2015, BLTTDS năm 2015 ra đời đã thể hiện được nhiều điểm
tích cực, tiến bộ bên cạnh những hạn chế, thiếu sót, về chất lượng xét xử các vụ án

tranh chấp tín dụng có tài sản thể chấp trên địa bàn thành phố Hải Phịng nói riêng và
cà nước nói chung. Vì vậy, luận văn của tôi nghiên cứu những bất cập trong giái quyết

tranh chap hợp đong tín dụng có liên quan tới tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà gắn liền với đất về cã pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung tại Tòa

án nhân dân thành phố Hải Phịng trong đó cỏ nhiều van đề chưa được nêu ra trong các
cơng trình nghiên cứu gần đây, đế có thêm một góc nhìn mới về việc nghiên cứu đề tài

pháp luật về hợp đồng tín dụng. Đo vậy, đề tài trên vẫn là cấp thiết.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích cùa việc nghiên cứu trên cơ sở các quy định của pháp luật, và từ hiện
trạng tinh hình giái quyết tại Tịa án nhân dân thành phố Hái Phịng tim ra những mâu

thuẫn, thiếu sót trong quy định pháp luật về giái quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có

tài sàn thế chấp là quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất tại Tòa án và thực tiễn

giải quyết tại Tòa án, trên cơ sờ đó có những kiến nghị, đề xuất để hồn thiện pháp luật
tố tụng và nội dung.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Phân tích và làm rõ một số quy định của pháp luật trong việc giãi quyết tranh

chấp hợp đồng tín dụng có tài sàn the chấp là quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà

trên đất cịn vướng mắc, khó khăn áp dụng trong thực tiền3. Tìm hiểu thực tiền, vận
dụng các quy định pháp luật tố tụng khi giái quyết về tranh chấp hợp đồng tín dụng tại

3


Tòa án nhân dân thành phố Hãi Phòng trong những năm gần đây. Đưa ra kiến nghị giải
quyết những thiếu sót, hạn chế về pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng

tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà trên đất tại Tòa án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: là các quy phạm pháp luật, các tài liệu, các văn bản pháp

luậtđối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sân the chấp là quyền
sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tín

dụng.

Phạm vi nghiên cứu:

Nè lình vực hoạt động tín dụng: nghiên cứu hoạt động cho vay cùa các tổ chức
tín dụng (chú yếu là ngân hàng thương mại) đối với khách hàng đổ phục vụ nhu cầu

kinh doanh thương mại.
về không gian: Nghiên cứu hoạt động giãi quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng

từ thực tiễn xét xứ tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.

về thời gian: số liệu kháo sát thực tiễn từ năm 2018 đến tháng 6 năm 2022.
5. Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn sừ dụng những quan điểm, phương pháp luận cứa triết học, cũa lý
luận chung về nhà nước và pháp luật, đường lối và chính sách của Đảng, tư tướng Hồ

Chí Minh đế làm cơ sờ cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về vấn đề giài quyết
tranh chấp hợp đong tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà trên đất tại Tòa án. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học kết
hợp lý luận và thực tiền, bàng việc sử dụng tống hợp các phương pháp cụ thế như phân

tích, tống hợp, so sánh, diễn giái, quy nạp, thống kê, thực tiễn, đánh giá khách quan

các hiện tượng và các quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tịa án
nhân dân thành phố Hải Phịng từ đó có cơ sở đế đưa ra khó khăn, vướng mắc các
quan điếm và giái pháp có ý nghĩa thực tiễn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Đây là cơng trình nghiên cứu của cá nhân liên quan đến những van đề lý luận
cơ bàn về giãi quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sán the chấp là quyền sử dụng

đất, quyền sờ hữu nhà trên đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hãi Phịng. Trong khn
khố của kết quả nghiên cứu, luận văn đã có những đóng góp mới cơ bàn sau đây:

4


- Luận văn phân tích, luận giái rõ hơn một số vấn đề về tranh chấp và giài quyết
tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sán the chấp là quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu

nhà ờ trên đất.

- Từ những phân tích trên, đưa ra những điềm bất cập đối với các quy định của
pháp luật. Hy vọng ràng với kết quà nghiên cứu này sè đóng góp một phần cơng sức

để hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam.
- Kháo sát thực tiền về vấn đề trên tại Tòa án nhân dân thành phố Hài Phòng và
phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật về giãi quyết tranh chấp tại Tòa án.

Giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả công tác giãi quyết các tranh chấp tại Tịa án
nói chung và Tịa án thành phố Hải Phịng nói riêng.

- Luận vãn có thế làm tài liệu tham khão với những thẩm phán, cán bộ Tòa án

trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp HĐTD có tài sản the chấp là QSDĐ và
quyền sở hữu nhà trên đất.
7. Ket cấu luận văn

Luận văn bao gồm phần mở đầu, phần kết luận, phần danh mục tài liệu tham
khảo và 3 chương với nội dung là:

Chưong 1: Những van đề lý luận về tranh chấp hợp đong tín dụng có tài sán
thế chấp là QSDĐ và quyền sử hữu nhà trên đất và pháp luật đế giải quyết tranh chấp

họp đồng tín dụng có tài sán the chấp là QSDĐ và quyền sử hữu nhà trôn đất tại Tòa
án.

Chưong 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giãi quyết tranh chấp hợp đồng

tín dụng có tài sán the chấp là ỌSDĐ và quyền sử hữu nhà trên cùa TAND thành phố
Hài Phịng.

Chương 3: Giãi pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng giãi quyết
tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản the chấp là ỌSDĐ và quyền sử hữu nhà trên
đất tại TAND thành phố Hải Phòng.

5


Chương 1. LÝ LUẬN TRANH CHẤP HỢP ĐỊNG TÍN DỤNG CÓ TÀI

SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT, QUYÈN SỎ HỮU NHÀ

TRÊN ĐÁT VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYÉT TRANH CHẤP HỢP ĐỊNG

TÍN DỤNG TẠI TỊA ÁN
1.1 Khái niệm, đặc điếm họp đồng tín dụng có tài sản thế chấp quyền sử

dụng đất ở, quyền sở hữu nhà trên đất.
1.1.1. Khái niệm hợp đồng tin dụng có tài sán thế chấp quyền sử dụng đất,

quyền sớ hữu nhà ở trên đất
Trong hoạt động cho vay cúa các TCTD, việc thế chấp tài sản QSDĐ, quyền sớ

hữu nhà trôn đất là một trong những biện pháp bảo đám thực hiện nghĩa vụ trong hoạt
động cho vay, theo đó các tồ chức tín dụng với tư cách là bên cho vay thịa thuận với

bên vay hoặc bên thứ ba về việc sử dụng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên
đất cùa chính bèn vay hoặc của bên thứ ba làm tài săn bảo đám cho khoán vay đe báo

đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên vay không thực hiện hoặc không thực hiện đầy
đủ nghĩa vụ trâ nợ của minh. Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà trên đất chuyến giao

giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của minh cho bèn
nhận thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất đó và vẫn được sừ dụng,
quản lý tài sán thế chấp đó.

Tóm lại, HĐTD có tài sàn thế chấp QSDĐ và quyền sở hữu nhà trên đất là việc
bên thế chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (các tổ chức tín

dụng) cùng thịa thuận dùng chính QSDĐ, quyền sở hữu nhà trên đất của bên the chấp
để báo đàm cho nghĩa vụ trà nợ phát sinh trong quan hệ cho vay. Bên thế chấp ờ đây
có thế là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thế là bên thứ ba (trong trường hợp
bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín dụng, khơng có quan hệ tín dụng).

1.1.2. Đặc điếm thế chấp quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà trẽn đất đế
đám báo hợp đồng tín dụng

- Thế chấp QSDĐ và quyền sở hữu nhà trên đất là một biện pháp bão đảm

tiền vay.
6


Khi cho vay, đế có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà bên vay

không thực hiện đúng nghĩa vụ trá nợ thi các tồ chức tín dụng luôn hướng tới phương
án áp dụng các biện pháp bào đảm cho nghĩa vụ trà nợ cùa bên vay. Thế chấp QSDĐ

và quyền sở hữu nhà trên đất là một biện pháp bào đảm tiền vay rất phố biến trong

hoạt động cho vay hiện nay. Khi đen thời hạn theo thỏa thuận mà bên vay vi phạm

nghĩa vụ trá nợ thi bên cho vay hồn tồn có quyền xứ lý QSDĐ và quyền sở hữu nhà

trên đất để thu hồi nợ.
- Thế chấp QSDĐ, quyền sờ hữu nhà trên đất phát sinh từ thỏa thuận của các

bên: các tổ chức tín dụng, khách hàng vay hoặc bên thứ ba.
Thế chấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà trên đất là một biện pháp bào đãm đồng thời

là một hợp đồng dân sự. The chấp QSDĐ phái được sự thởa thuận của bên có quyền,
bên có nghĩa vụ và được hình thành trên cơ sờ một nghĩa vụ được xác lập trước hoặc

hình thành trong tương lai.

- Quy trình, thủ tục về the chấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở trên đất được pháp
luật quy định chặt chẽ.

So với việc thế chấp các loại tài sản khác thỉ thế chấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà
trên đất được pháp luật quy định chặt chẽ, nghiêm nghặt hơn BLDS hiện hành và LĐĐ

2013, Luật Nhà ở năm 2014 quy định rất chi tiết về từng van đề khi các bên thiết lập

giao dịch thế chấp ỌSDĐ, quyền sở hữu nà từ: Điều kiện ben thế chấp, điều kiện the
chấp cho đến hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ cúa các bên trong hợp đồng,
đăng ký giao dịch thế chấp, xử lý tài sản the chấp Bên cạnh đó, trinh tự, thủ tục thế

chấp cũng phái tuân thủ những quy định riêng. Các bên có thế tự do thởa thuận nhưng

vẫn phải trong khn khố mà pháp luật đã ấn định, không thế thỏa thuận ngồi phạm

vi đó được.

- Trong quan hệ thế chấp ỌSDĐ quyền sở hữu nhà trên đất, bên thế chấp chi
chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp

pháp đối với quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ờ thế chấp.

Theo đó, bên thế chấp chi chuyển giao cho bên nhận the chấp về mặt giấy tờ chứ

không chuyển giao quyền sứ dụng, quyền sở hữu về mặt thực tế. Bèn thế chấp vẫn là
chủ thể chiếm hữu thửa đất, sử dụng, khai thác thửa đất và nhà ờ và hường hoa lợi, lợi

tức từ việc khai thác, sử dụng thửa đất. Trong thời gian the chấp, thừa đất và nhà vẫn
thuộc quyền sử dụng của bên the chấp, chỉ hạn chế về quyền định đoạt.

7


1.2 . Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng tín dụngcó tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất
1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đât
Tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà trên đất là tình trạng pháp lý trong quan hệ HĐTD, mà ở đó các bên thế

hiện sự xung đột hay bất đơng ý chí với nhau về những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ
HĐTD hay hợp đồng thế chấp là quyền sữ dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất.
Trên thực tế, khơng phải bất cứ hành vi vi phạm có tài sản thế chấp là quyền sử
dụng dất, quyền sở hữu nhà trên đất nào cũng đều xảy ra tranh chấp. Có trường hợp có

hành vi vi phạm nhưng khơng có tranh chấp bới vì giữa các bên chú thế cửa HĐTD có

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất không thế hiện

tranh chấp đó bang các hành vi phàn kháng cụ the. Do đó, một HĐTD có tài sàn thế
chấp là quyền sử dụng đất, quyền sớ hữu nhà trên đất chi được coi là có. Tranh chấp

xảy ra khi sự xung đột, bất đồng ý chí giữa các bên được thể hiện ra bên ngoài bằng

các hành động cụ thể và xác định được.
Có thế hiểu vi phạm hợp đồng là hành vi pháp lý của các bên đà vi phạm các

điều khốn được cam kết trong hợp đồng. Cịn tranh chấp hợp đồng là cách thức giải
quyết hậu quả phát sinh từ sự vi phạm đó và được thế hiện ra bên ngồi.
Như vậy, tranh chấp HĐTD có tài sàn the chấp là QSDĐ, quyền sớ hữu nhà ờ

trên đất là những xung đột phát sinh từ quyền và nghĩa vụ trong HĐTD giữa bên cho
vay (tố chức tín dụng) và bên vay (khách hàng). Đó là những tranh chấp về vi phạm
nghĩa vụ thanh tốn, cấp tín dụng và việc xử lý tài sản trong trường hợp bên vay không

trả, nợ cho bên cho vay, hay tranh chấp tính hiệu, lực của, hợp đồng the chấp.3
1.2.2. Đặc điểm tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất, quyên sờ hữu nhà trên đât

Xét về phương diện lý thuyết, ngoài những đặc điểm chung giống như mọi loại
tranh chấp khác, tranh chấp HĐTD có tài sản the chap là quyền sừ dụng đất, quyền sở

hữu nhà trên đất cịn có một so đặc trưng sau đây:

’Quốc hội (2015) Bộ luật Dân sự năm 2015. Nxb Chính trị quốc gia, I là Nội

8


Thứ nhất: Tranh chấp HĐTD có tài sàn thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền

sờ hữu nhà trên đất phát sinh từ sự xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia tranh
chấp. Phạm vi phát sinh tranh chấp là các quyền, nghĩa vụ của các bên phát sinh từ

HĐTD cỏ tài sán thế chấp là quyền sừ dụng đất, quyền sờ hữu nhà trên đất. Các quyền,
nghĩa vụ này được thể hiện thông qua các điều khoăn cụ thể của HĐTD có tài sàn
the.chấp là quyền sử.dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất do các bênthỏa thuận mà có.

Đó là tranh chấp liên quanđến quyền, nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia quan hệ
hợp đồng.
Thứ hai: về chủ thể, một bên chú thể cùa tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất ln là tố chức tín dụng
có đủ các điều kiện theo quy định cùa pháp luật hiện hành (với tư cách là bên. cho vay
vốn). Còn chù thể bên kia có thể là tồ chức, các cá nhân, hộ gia đình, tồ, hợp tác... đáp

ứng các điều kiện vay vốn, do pháp luật quy định. .
Thứ ha: vốn tiền tệ là,đối tượng cùa tranh chấp cụ thế đó là những tranh,chấp về:

- Hành vi vi phạm các điều khoán đã cam kết của một hoặc các bên trong, hợp
đồng, vi phạm của bên cho,vay trong trường hợp sau khi ký kết hợp đồng tín, dụng với
khách hàng bên cho vay đã không thực,hiện hoặc,thực hiện không đầy đù, nghĩa vụ

giái ngân.

- Việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bèn vay đa phần là dạng tranh chấp,về

vi phạm nghĩa vụ trả nợ của khách hàng khi đáo hạn và phần lớn các, tranh,chấp

HĐTD,CĨ ngun đơn là tồ chức tín dụng (chú yếu là ngân hàng).
- Dạng tranh chấp nữa của HĐTD có tài sản thế chấp là quyền sừ dụng đất,
quyền sở hữu nhà trên đất lả tranh chấp về chủ thế xác lập, điều này thấy rõ trong,ví dụ

chù thè ký kết trong hợp dong the chấp với tài sán bào đảm là quyền sử dụng,đất cấp

cho hộ gia đình, thiếu thành viên ký kct trong hợp đồng thế chấp hoặc,trường hợp tài

sản được chia thừa kế cho hai vợ chồng tuy nhiên văn phịng đăng kí,sử dụng đất sai
sót trong q. trình cap so, chi cấp sổ đứng tên một người.4 Hay những tranh chấp có

yếu tố nước ngồi, ví dụ tài sàn chung cùa hai vợ chồng tuy, nhiên chồng hoặc vợ đi

định cư ớ nước ngoài và giã mạo úy quyền ký kct thế chấp,tài sán.
-

về việc tranh chấp về luật áp dụng và cơ quan có thấm quyền giải quyết tranh

4Lý Thị Thanh Huyền (2012) Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giúi quyết tranh chấp vể thừa kề cùa tòa án nhân
dân ớ tinh Phú Thọ,Học viện Khoa học Xã Hội (tr.47).

9


chấp. Trường hợp một trong hai bên là bên nước ngồi mà khi ký kết hợp đồng các
bên đã khơng thoă thuận lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp cũng như luật áp

dụng.
Thứ tư: Phần lớn tranh chấp liên quan đến HĐTD có tài sản thế chấp là.quyền
sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất là tranh chấp của bên vay khơng thực hiện

nghĩa vụ thanh tốn gốc lãi cho bên cho vay. Đây là một trong những nghĩa vụ.chính
nhất, đóng vai trị quan trọng trong q trinh thực hiện hợp đồng tín dụng của các bên

và,việc thực hiện này có tác động trực tiếp đen quyền lợi của TCTD.

1.2.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng tin dụng có tài sàn thế chấp là quyền sử
dụng đất, quyền sớ hữu nhà trên đất.
Thực tiễn cho thấy tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sản the chấp là. quyền
sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà.ở trên đất là rất đa dạng và phức tạp. Tuy nhiên, thường

tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sản thế chấp là quyền sử dụng, đất, quyền sở hữu
nhà trên đất có hai loại:
Thử nhất, tranh chấp IIĐTD có tài sản thế chấp là quyền sứ dụng đất, quyền, sớ

hữu nhà trên đất là tranh chấp về hợp đồng dân sự khi bên vay vốn là cá nhân, hộ gia

đình hay tố chức khơng có mục đích lợi nhuận và khơng có đăng kí kinh doanh..
Thử hai, tranh chấp IIĐTD có tài sàn the chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà trên đất là tranh chấp kinh doanh thương mại khi bên vay vốn là cá.nhân, tố
chức có đăng ký kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận.

Xét về phương diện lý thuyết, có thế phân loại tranh chấp phát sinh tử HĐTD
có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất theo các.tiêu chí cơ

bán sau đây:

Tranh chấp do các bên vi phạm nghĩa vụ trong HĐTD có tài sàn thế chấp.là
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất.
Hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên cho vay: HĐTD có tài sản the chap là.

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất là một dạng cùa hợp đồng ưng thuận có
hình thức bắt buộc thế hiện bằng văn bản. Vì thế, sau khi HĐTD có hiệu lực, việc giái

ngân vốn mà hai bên đã thỏa thuận là nghĩa vụ cùa các các tố chức tín. dụng.
Tuy.nhiên.một lí do nào đó (lý do khách quan hoặc lý do chủ quan) mà bên cho vay đã

không thực hiện hoặc thực hiện không đũ nghĩa vụ giái ngân đối với khách hàng. Điều

này làm ảnh hường tới quyền và lợi ích hợp pháp, làm chậm tiến độ xây dựng, phá
10


vỡ,kế hoạch, mất cơ hội kinh doanh của khách hàng.vay vốn, dẫn tới những tốn thất về

kinh te, về uy tín và.thương hiệu của khách hàng. Do đó, khách hàng có thế kiến nghị,
địi bồi thường cho những tồn thất đó, vỉ vậy mà tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài

sản thế chấp là quyền sứ dụng đất, quyền sờ hữu nhà trên đất đã xảy ra.
Có thế thấy rõ qua ví dụ sau đây: Ngày 17/3/2017, Ngân hàng Agribank chi

nhánh Lê Chân đồng ý cấp hạn mức 3 tỷ đong theo hợp đồng tín dụng số 001500802
ký ngày 5/3/2017 và giải ngân từng lần theo từng khế ước nhận nợ cho Công ty TNHH

MTVPhương Nam. Tài sãn bào đàm cho khoàn vay này là Quyền sừ dụng đất và

quyền sờ hữu nhà ở trên đất đứng tên vợ chồng ông Nam bà Phương tại phường Hồ

Nam, quận Lê Chân, thành phố Hải Phịng, thấm định giá có giá trị 3,5 tỷ đồng. Ngày

08/3/2017, Agribank chi nhánh Lê Chân giái ngân đợt 1 với số tiền là. 700 triệu đồng;
ngày 15/3/2017 giải ngân đợt 2 với số tiền là 1 tỷ đồng. Ngày 30/3/2017, Công ty
TNHH MTV Phương Nam đề nghị giải ngân nốt số tiền còn lại theo HĐTD nhưng đến

10/4/2017, Agribank chi nhánh Lê Chân vần không thực hiện giãi ngân với lý do cán

bộ định giá đà định giá sai giá trị tài sàn bảo đám. Sau khi Phòng thấm định giá khu

vực Miền Bắc định giá lại thì giá trị tài sản là 2,8 tý đồng, không đú đế bảo đàm cho
khoản vay 3 tỷ theo HĐTD đã ký. Phía cơng ty cho biết việc chậm giãi ngân của ngân
hàng đã làm ánh hưởng tới tiến độ thanh toán tiền hàng của Hợp đồng mua bán đã ký
với khách hàng. Vì vậy, Cơng ty Agribank chi nhánh Lê Chân đã không giao hàng cho

khách hàng, dần tới kế hoạch sản xuất và cung ứng thành phấm cho đối tác bị chậm

lại. Trước tình hỉnh đó, Công ty TNHH MTV Phương Nam đã làm văn bản gứi tới
Agribank chi nhánh Lê Chân đề nghị phía Ngân hàng giải ngân theo đúng HĐTD đã

ký.Qua quá trinh đàm phán hai bên đã đi đến thống nhất, Agribank chi nhánh Lê Chân

tiếp tục giãi ngân khốn tiền cịn lại của HĐTD và phía cơng ty đồng ý đưa doanh thu
từ hoạt động sản xuất kinh doanh về tài khoán ngân hàng tại Agribank chi nhánh Lê

Chân.

- Hành vi vi phạm nghĩa vụ trả gốc và lãi của bên vay: Phần lớn các tranh, chấp

phát sinh từ HĐTD xuất phát từ việc vi phạm nghĩa vụ trà gốc và lãi cùa khách hàng
với nhiều nguyên nhân.khác nhau như: tác động.cúa nền kinh tế,suy thoái,khicn các

doanh nghiệp làm ăn thua lồ và do doanh nghiệp cố tình chiếm, dụng vốn,của ngân

hàng, doanh nghiệp phá sản và có khơng ít doanh nghiệp lira đào,vốn cùa,các ngân
hàng Thương mại. Trong những năm gần đây, loại tranh chấp, phát sinh, từ phía khách
11


hàng vay vốn đang là dạng tranh chấp xáy ra nhiều,nhất trong các, loại tranh chấp phát

sinh từ HĐTD, tranh chấp này đã và đang gây khơng ít khó khăn bất cập trong quá
trình giải quyết tranh chấp để thu hồi vốn, giám tỷ lệ nợ xấu, xuống theo đúng tỷ lệ mà

Ngân hàng nhà nước quy định tại các Ngân hàng,Thương mại.5
Tranh chấp về chù thể xác lập, thực hiện hợp đồng

-

+ Tranh chấp, phát sinh giữa TCTD với khách hàng,vay vốn.
+ Tranh chấp phát sinh giữa tồ chức tín dụng với, khách hàng vay vốn với,

bên thứ ba (bên thế chấp, bên bão lãnh, bên được ủy quyền quàn lý tài sàn bào đảm).
+ Tranh chấp phát sinh giữa tổ chức tín dụng (với tư cách là bên nhận bảo
đảm) với đảm bào trong giao dịch báo đăm tiền vay của,tồ chức tín dụng.
+ Tranh chấp về đối tượng của hợp đồng tín dụng, có tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất.

+ Tranh chấp về quyền hay nghía vụ cùa các bên trong hợp đồng tín dụng,

hoặc hợp đồng đảm bão tiền vay.
+ Tranh chap về số tiền vay và lãi suất cho vay.

+ Tranh chấp về thời hạn vay vốn, thời hạn tính lãi quá hạn, thời hạn báo, đảm

tiền vay.
+Tranh chấp về vấn đề hiệu lực cùa HĐTD và hợp đồng đàm bão tiền vay.

+ Tranh chấp về vấn đề tiền phạt VP hợp đồng hoặc tiền bồi thường,thiệt hại
phát sinh từ hợp đồng.
+ Tranh chấp về định giá, xử lý tài sản bão đảm.

- Tranh chấp về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sán thế
chấp là quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ở trên đất

Thường xáy ra,tranh chấp trong trường hợp nếu như có yếu tố nước ngồi, mà
khi kí kết hợp đồng tín dụng các bên đã khơng thỏa thuận lựa chọn luật áp dụng cũng

như,có quan giài quyết tranh chấp là trọng tài thương mại hoặc tòa án.

iPhạm Quốc Khánh (2013) “Giai pháp xứ lý nợ xấu hiên nay cùa các ngân hàng thương mại Viêt Nam ".Tạp chí
Tài Chính,< (10/7/2019) (tr.32).

12

1.3. Khái niệm, các phương thức giải quyết tranh chấp họp đồng tín dụng

có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp phát sinh từ họp đồng tín dụng có tài săn
thê chấp là quyển sứ dụng đát và quyền sờ hữu nhà trên đát

Khi một tranh chấp phát sinh, đặc biệt là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng,
các vấn đề đặt ra sau đó như là chủ thể nào sẽ tham gia giải quyết tranh chấp, thâm
quyền và thú tục giải quyết tranh chấp như thế nào, hiệu lực của phán quyết, khi giái
quyết tranh chấp ra sao. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài

sản thế chấp là quyền sử dung đất, quyền sờ hữu nhà trên đất thường.có các vấn đề
sau: chù thế giải quyết tranh chấp, thấm quyền giãi quyết tranh, chấp, và thú tục giải
quyết tranh chấp, nội dung pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ HĐTD cần phải đạt được những yêu

cầu sau:
+ Tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài săn thế chấp là ỌSDĐ và quyền sở hữu

nhà trên đất phải được giải quyết một cách kịp thời, không làm hạn chế, cán trở hoạt
động kinh doanh, có thế tận dụng được những cơ hội kinh doanh, loại trừ những rủi ro
từ tác động cùa thị trường.
+ Việc giài quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sản thế chấp là QSDĐ và

quyền sở hữu nhà trên đất phái bão đảm giữ được bí mật cùa hoạt động kinh doanh cũng
như.uy tín, thương hiệu cùa các bên chủ thế trong quan hệ tranh chấp.
+ Việc giái quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sản thế chấp là QSDĐ

và quyền sở hữu nhà trên đất phải khơi phục và duy trì các quan hệ hợp tác, tín nhiệm

giữa các bên chủ the.
+ Việc giái quyết tranh chấp phát sinh tử HĐTD phải có chi phí hợp lý về thời
gian, cơ hội và chi phí tiền bạc.

Từ cách tiếp cận như vậy, có thê khái quát hóa thành khái niệm “giãi quyết

tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sán thế chấp là ỌSDĐ, quyền sở hữu nhà trên
đất’’ như sau:.Giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sàn thế chấp là QSDĐ,

quyền sờ hữu nhà trên đất là hành vi pháp lý theo đó các bên tranh chấp cùng nhau

thương lượng đế đạt được thỏa thuận về biện pháp khắc phục mâu thuần, xung đột, bất

đồng; hoặc thông qua bên thứ ba để tiến hành các biện pháp nhằm giải quyết mầu

13


thuẫn, xung.đột, bất đồng giữa các bên trong quan hệ.HĐTD trên ngun tắc tự
nguyện, bình đẳng, các bèn cùng có lợi.

1.3.2. Các phương thức giới quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sán thế
chấp là quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đât

1.3.2.1 Giãi quyết tranh chấp theo hình thức thương lượng
Có thề hiểu thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp HĐTD, trong

đó các bên tranh.chấp (Bên cho vay), bên.vay (khách hàng) và người có quyền và lợi
ích.liên quan (bên báo lãnh....) cùng nhau bàn bạc, thởa thuận đi đến thống nhất một

phương án giải quyết bất đồng giữa họ mà không cần bất kỳ sự can thiệp của cơ
quan.nhà nước.hay của bất kỳ.người thứ ba nào.

Ưu điếm: Là phương thức giải quyết tranh chấp tiết kiệm, nhanh chóng, thân
thiện và đơn giản, không ràng buộc bới các thù tục pháp lý phức tạp. Khi giái,quyết

tranh chấp bằng hình thức thương lượng, nếu thương lượng thành cơng thì sẽ,tăng
mạnh quan hệ hợp tác lần nhau.

Hạn chế phương thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng: phụ thuộc, vào
sự hiều biết và thái độ thiện chí, sự hợp tác của các bên tranh chấp. Việc thực hiện,kết

quà thương lượng cũng không được bão đâm, không bị ràng buộc bởi bất kỳ cơ,chế
cường che nào; Phương thức giải quyết thương lượng dễ náy sinh những tiêu,cực, trái
pháp luật do hình thức giải quyết khép kín, khơng cơng khai.
1.3.2.2 . Giải quyết tranh chấp theo hình thức hòa giãi
Hòa giải được hiếu là phương pháp đe giải quyết tranh chấp, là q trình,mà tại đó

hịa giải viên thương mại tạo điều kiện giao tiếp và đàm phán giữa các,bên đế hỗ trợ họ
trong việc đạt được một thỏa thuận tự nguyện về tranh chấp của họ.

Ưu điểm: Hịa giải viên là trung gian góp phần làm cho các bên đưa ra,thống

nhất phương án giãi quyết để loại trừ tranh chấp; Là phương thức giãi quyết, tranh chấp
dề thực hiện, nhanh gọn, ít tốn kém và duy trì được quan hệ hợp tác vẫn,có giữa các
bên; Các bên có quyền tự định đoạt người trung gian tiến hành,hịa,giâi; Các bên chù

thể giữ được các bí mật kinh doanh, bí quyết kinh doanh và,uy, tín của các bên.

Hạn chế: Trong trường hợp các bên thiếu thiện chí lợi dụng hịa giải đế trì, hỗn
nghĩa vụ của mình và dần đến tranh chấp kéo dài; Chinh phải sừ dụng đến,bên trung

gian nên uy tín, bí mật kinh doanh cũng dề bị ảnh hường hơn quá trình thương lượng.

14


Bên cạnh đó, chi phí cho q. trinh giải quyết bằng hịa giãi cũng,tốn,kém hơn do phái
trả phí cho bên trung gian.
1.3.2. ỉ. Giải quyết tranh chãp theo hình thức trọng tài thương mại

Trọng tài thương mại là một phương pháp pháp lý đế giái quyết tranh chấp,

ngồi tịa án, theo đó các bên tranh chấp thởa thuận đưa tranh chấp cùa minh đến, một
trọng tài viên hay một hội đồng trọng tài đổ giài quyết theo quy định của Luật,....

trọng tài thương mại và chấp nhận chịu sự ràng buộc về mặt pháp lý, tuân thủ phán,

quyết của trọng tài viên hay của HĐTT.
Ưu điếm: Thú tục trọng tài đơn giàn, nhanh chóng; Trọng tài xét xứ bí mật. bời

tiến trình giải quyết trọng tài có tính riêng biệt, hầu hết các quy định của pháp luật về
trọng tài đều thừa nhận nguyên tắc Trọng tài xét xử kín nếu các bên khơng, có thỏa

thuận khác; Hoạt động trọng tài xét xử liên tục do đó tiết kiệm thời gian, chi phí, tiền
bạc cho doanh nghiệp; Trọng tài phù hợp để giái quyết các tranh chấp có. yếu tố nước

ngồi.

Hạn chế: Tính thi hành quyết định trọng tài khơng hiệu q vì trọng tài.khơng
đại diện cho quyền lực tư pháp của nhà nước6; Trọng tài có thể gặp khó khăn trong quá
trình giải quyết tranh chấp, đặc biệt là những tranh chấp phức tạp, về.những vấn đề

như: xác minh thu thập chứng cứ, triệu tập nhân chứng.

1.3.2.4. Giải quyết tranh cháp tại Tịa án
Thực tiền cho thấy hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài.

sàn thế chấp là QSDĐ và quyền sở hữu nhà trên đất thơng qua khởi kiện tại tịa án
thường được xem là hình thức cuối cùng mà các bên lựa chọn trong trường hợp thương

lượng hoặc hịa giải khơng thành cơng. Việc phải nhờ đến quyền lực nhà nước đế giải
quyết mâu thuẫn là khi các bên đà áp dụng các hình thức giãi quyết tranh chấp khác

nhưng khơng đạt được kết q và các bên khơng cịn phương án lựa chọn nào khác.
Toà án là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính cưỡng chế mức cao,

được thực hiện tại cơ quan xét xử nhân danh quyền lực nhà nước được tiến hành,theo
trình tự và thù tục nghiêm ngặt, chặt chẽ và bán án hay quyết định cùa Toà án,về vụ

6Bộ Chính tri (2005) NQ số 49-NQ/TW của Bộ Chính trí về chiến lược cài cách tư pháp đến năm 2020. ban hành
ngày 02/06/2005 . Hà Nội.

15


tranh chấp nếu khơng có sự tự nguyện tn thủ sẽ được đàm báo thi hành, bằng sức
mạnh cưỡng chế cùa nhà nước.

Việc.giải quyết tranh chấp.bằng Tịa án khơng.phụ thuộc thỏa thuận.của các.

bên. Luật.quy định, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở,có thấm
quyền,giãi quyết, trừ trường hợp các bên có quyền tự thỏa thuận với nhau bàng văn
bán yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở,cùa nguyên đơn giải quyết

tranh chấp theo quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS về thâm quyền của,
Tòa án theo lãnh thô tồn tại 2 điếm sau:

ưu điếm:
- Ưu điếm của hình thức giải quyết tranh chấp thơng qua tịa án là: phán quyết của

tịa án có tính cưỡng chế cao nhất. Neu các bên chủ thề không chấp hành, bàn án, quyết
định cùa tòa án thỉ sẽ bị cường che thi hành, quyền lợi của người thắng kiện sẽ được đám
bảo tuyệt đối nếu như bên thua kiện có tài sản đế thi hành, án.

- Thơng thường chi phí đế giải quyết một tranh chấp hợp đồng của Tòa án sẽ.

thấp hơn so với trọng tài.
-

Trình tự tố tụng nghiêm ngặt và chặt chẽ theo quy định cúa pháp luật.

- Ngun tắc xét xử cơng khai có tính răn đe đối với cá nhân, tồ chức vi phạm
pháp luật.

- Các tòa án, đại diện cho chú quyền quốc gia, có điều kiện tốt hơn các, trọng

tài viên trong việc tiến hành điều tra, có quyền cưỡng chế, triệu tập bên thứ ba đến tòa.
- Giải quyết tranh chap bang tịa án có nhiều cấp xét,xử có khã năng sứa

sai,nếu băn án của một cấp, xét xừ có sai sót. Ngược lại, một khi trọng tài đã ra phán

quyết cho dù có sai sót gì khơng khắc phục được vì phán quyết đó có giá trị chung
thẩm và có hiệu lực;thi hành ngay lập tức.

- Các bên không phải trả thù lao cho thẩm phán, ngồi ra thì chi phí hành chính
rất hợp lý.

Hạn chế:
-

Hạn chế của phương thức này là thủ tục tại tòa án kéo dài, tốn kém thời gian

- Bên cạnh đó, ngun tắc xét xử cơng khai được xem là tiến bộ, mang, tính
răn đe cao nhưng lại là cản trở đối với doanh nhân và doanh nghiệp khi, những bí mật

kinh doanh lại bị tiết lộ. Dù tranh chấp xuất phát bắt đầu từ bên cho, vay hay từ bên
vay thi việc bị công khai sai phạm là điều mà các bèn chù the hoàn tồn khơng mong
16


muốn.

- Đối với các tranh chấp HĐTD có tài sàn thế chấp là QSDĐ và quyền sờ, hữu
nhà trên đất,có yếu tố nước ngồi thi phán quyết cúa tịa án thường khó đạt, được sự
cơng nhận quốc tế, vì luật các nước quy định khác nhau. Phán quyết củaựòa án được

công nhận tại một nước khác thường thông qua hiệp định song phương hoặc theo

nguyên tắc rất nghiêm ngặt.

- Mặc dù thấm phán.quốc gia có thể.khách quan, họ vần phải buộc sứ dụng

ngôn ngữ và áp dụng quy tắc tố tụng của quốc gia họ và thường cùng quốc tịch với

một bên.

1.4. Pháp luật về giải quyết tranh chấp họp đồng tín dụng có tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất tại Tòa án
1.4.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng cỏ
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà tại Tòa án.

Pháp luật về giãi quyết tranh chấp HĐTD có tài sản thế chấp là quyền sứ dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở tại Tòa án là tống hợp các quy phạm pháp luật trong q trình

giài quyết tranh chấp HĐTD có tài sàn thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu
nhà trên.đất tại Tòa án nhân dân bao gồm pháp luật về nội dung và pháp luật về tố
tụng.
Giãi quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD có tài sản the chấp là quyền sừ dụng

đất, quyền sờ hữu nhà trên đất được hiếu là các hình thức, các phương pháp nhằm giải
quyết các bất đồng về quyền và nghĩa vụ của các chú thể trong quan hệ hợp đồng dựa

trên các quy định của pháp luật tố tụng và bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành khác,

báo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cùa các chù thế có tranh chấp. Việc giải quyết các
tranh chấp phát sinh này mang ý nghĩa quan trọng, báo đám cho.các phán quyết của

Tịa án được thực thi nghiêm chình đúng pháp luật.
1.4.2.

Đặc diêm cùa pháp luật giãi quyết tranh châp hợp đổng tín dụng có. tài

sán thế chấp là quyền sừ dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất tại Tòa án.

Thứ nhất, khi xảy ra tranh chấp các bên có quyền tự lựa chọn phương thức, giải

quyết tranh chấp của mình bằng các con đường khác nhau, có the được giải,quyết bằng
tịa án hoặc phương thức khác ngồi tịa án. Pháp luật giải quyết tranh.chấp họp đồng

tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên
đất.quy.định đối với các phương thức giài quyết tranh chap HĐTD nói. trên tại tịa, án
17