Pháp luật về giá đất từ thực tiễn áp dụng tại thành phố lào cai, tỉnh lào cai

NGUYỀN THỊ HẢI LINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGÀNH: LUẬT KỈNH TẾ
LUẬT KINH TẾ

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
PHÁP LUẬT VÈ GIÁ ĐÁT TÙ THựC TIỄN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

NGUYỀN THỊ HẢI LINH

2020 - 2023

HÀ NỘI - 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VÀN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐÁT TỪ THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI

THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
NGUYỄN THỊ HẢI LINH

NGÀNH: LUẬT KINH TÉ
MÃ SỐ: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: TS. TRÀN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập cùa

riêng tôi, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Quang Huy.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công hố trong hất kỳ cơng

trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dan theo đúng quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tỉnh chinh xác và trung thực cùa Luận văn

này.

Hà Nội, ngày... tháng... năm 2023

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

NGUYỄN THỊ HẢI LINH


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

:

Bất động sản

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

:

Luật Đất đai

NĐ

:

Nghị định

NSNN

:

Ngân sách nhà nước

NXB

:

Nhà xuất bản

QSDĐ

:

Quyền sứ dụng đất

SDĐ

:

Sứ dụng đất

TN&MT

:

Tài nguyên và môi trường

Thư viện Trường Đại học Mờ Hà NỘI
UBND

:

ủy ban nhân dân

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa

2


DANH MỤC BẢNG BIẾU, HÌNH
SỐ hiệu

Tên bảng/hình

Trang

Hình 2.1.

Cơ cấu SDĐ năm 2019 Thành Phố Lào Cai

51

Bâng 2.1.

Thống kê các khoản thu từ đất tại thành phố Lào

56

Cai giai đoạn 2017-2021

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

3


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan

Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục bâng biểu, hình
MỎ ĐÀU

1

Chưong 1: TƠNG QUAN VÈ GIÁ ĐÁT VÀ PHÁP LUẬT VÈ GIÁ ĐÁT

9

1.1.

Tống quan về giá đất

1.1.1.

Khái niệm và đặc điểm của giá đất

9

1.1.2.

Vai trò cùa giá đất

12

1.1.3.

Phân loại giá đất và mục đích, ý nghĩaphân loại giá đất

14

1.1.4.

Các yếu tố ãnh hướng đến giá đất

16

1.1.5.

Moi quan hệ giữa giá đất với chính sáchtài chính về đất đai

17

1.2.

Tống quan pháp luật về giá đất

18

1.2.1.

Khái niệm, đặc diem của pháp luậịtyề giạ đất \4o' H

18

1.2.2.

Nội dung, hình thức cùa pháp luật về giá đất

20

1.2.3.

Các yếu tố ãnh hường đến pháp luật về giá đất

23

1.2.4.

Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt

9

Nam về giá đất

26

Kết luận Chương 1

29

Chương 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ GIÁ ĐẤT VÀ THỤC TIỄN ÁP

DỤNG PHÁP LUẬT VÈ GIÁ ĐÁT TẠI THÀNH PHĨ LÀO CAI,
TÍNH LÀO CAI

30

2.1.

Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về giá đất

30

2.1.1.

Quy định về nguồn hình thành, nguyên tắc xác định giá đất

30

2.1.2.

Quy định về phưong pháp xác định giá đất

35

2.1.3.

Quy định về khung giá đất, bàng giá đất và giá đất cụ thồ

38

2.1.4.

Quy định về hoạt động tư vấn giá đất

47

2.2.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất tại thành phố Lào Cai, tinh

Lào Cai

49

4


2.2.1.

Khái quát về các điều kiện ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật
giá đất tại thành phố Lào Cai

2.2.2.

49

Tình hình áp dụng pháp luật về giá đất tại thành phố Lào Cai, tinh
Lào Cai

52

Kết luận Chương 2

66

Chương 3: GIẢI PHẤP HOÀN THIỆN PHẤP LUẬT VẼ GIÁ ĐÁT VÀ NÂNG

CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VẼ GIÁ ĐÁT TẠI

THÀNH PHÓ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

67

3.1.

Định hướng và giãi pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất

67

3.1.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về giá đất

67

3.1.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất

69

3.2.

Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quà áp dụng pháp luật về

3.2.1.

Định hướng nâng cao hiệu quà áp dụng pháp luật về giá đất

3.2.2.

Giải pháp chung về nâng cao hiệu quà áp dụng pháp luật về giá

76

giá đất tại thành phố Lào Cai

79

đất
3.2.3.

76

Các giãi pháp cụ thế về nâng cao jìiệu quả áp dụng pháp luật về
giá đất
Kết luận Chương 3

80

KẾT LUẬN

81

TÀI LIỆU THAM KHÁO

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là tài sàn quốc gia, có vai
trị rất quan trọng đối với việc phát triển đời sống kinh tế, xã hội của mồi quốc gia, dân

tộc, bới nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đầu tiên và tiên quyết cúa nhiều ngành kinh tế,
nhiều hoạt động xã hội. Một trong những đặc điếm quan trọng của đất đai là tài sàn cố
định, khơng có sự gia tăng mạnh về số lượng, chi gia tăng về giá trị sừ dụng. Chính vì
vậy, việc quàn lý, sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất luôn được các quốc gia đặt

ra và thực hiện, sẽ quyết định đến sự phát triển cùa nền kinh tế, bào đàm các mục tiêu

ồn định và phát triền xã hội cùa quốc gia. Đế đạt được hiệu quà quàn lý, sứ dụng đất

đai mồi quốc gia đều xây dựng cho minh một hệ thống pháp luật riêng để điều chỉnh
trên cơ sở phù hợp với điều kiện thực tế của quốc quốc gia đó. Ở Việt Nam Điều 53
Hiến pháp 2013 khắng định: “Đất đai...do Nhà nước đầu tư. quàn lý là tài săn công

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chù sở hữu và thống nhất quán lý ” và
khoản 1 Điều 54 cũng khang định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt cùa quốc gia,

nguồn lực quan trọng phát triên đất nước, được quản lý theo pháp luật". Trong hệ
thống pháp luật đất đai của Việt Nam từ trước đến nay thi chế định về giá đất luôn

được xác định là cơ sở, nền tàng đề thực hiện quản lý đất đai bằng pháp luật. Tuy
nhiên, chế định về giá đất vẫn luôn luôn là van đề nhạy câm, phức tạp, nhất là quy

định về gia đất phải bảo đâm hài hồ lợi ích cùa Nhà nước và người SDĐ là vấn đề rất
phức tạp, từ đó tạo ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong q trình thực hiện quy

định pháp luật về giá đất ở Việt Nam. Điều đó đặt ra việc tiếp tục sửa đoi, bố sung
nhằm hoàn thiện quy định về giá đất cho phù hợp nhất với thực tiền luôn luôn được đặt
ra trong quá trinh xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai. Quá trinh xây dựng và
hoàn thiện quy định pháp luật về gia đất được bắt đau từ LĐĐ năm 1987, tiếp tục được
hồn thiện thơng qua LĐĐ 1993 (sửa đổi, bồ sung năm 2001), LĐĐ 2003 và đến LĐĐ

2013 các quy định về giá đất đà có mức độ hồn thiện nhất định. Tuy nhiên, thực tiễn
thi hành các quy định này vẫn cịn một số khó khăn, vướng mắc nhất định can tiếp tục

nghiên cứu, đánh giá và hoàn thiện.

Thành phố Lào Cai là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố - xã hội của tĩnh Lào
Cai, địa hình chủ yếu là đồi núi, được chia cắt bời các núi đá vơi, diện tích đất có thế

6


sir dụng thấp. Với sự quan tâm cùa Đãng, Nhà nước, trong những năm qua tình hình
kinh tế - xã hội của tinh Lào Cai nói chung và thành phố Lào Cai nói riêng đạt được

nhiều thành tựu. Từ đó, nhu cầu SDĐ phục vụ cho các hoạt động kinh tế - xã hội tăng

lên qua các năm, đe đáp ứng nhu cầu đó, hoạt động chuyến đối mục đích SDĐ diễn ra
mạnh mẽ, nhất là chuyến đồi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đổ phục vụ cho

các hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhà ở, xây dựng hạn tầng. Nhu cầu SDĐ tăng lên
đi đôi với việc giá đất trên thị trường có nhiều biến động và các cơ quan chức nàng

gặp nhiều khó khăn khi áp dụng quy định về giá đất. Cùng với đó, chính sách bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất dù đã được điều chình cho phù hợp với thực tế ở tất
câ các địa phương nhưng vẫn cịn đó nhiều khó khăn, vướng mắc khi áp dụng ở nhiều
địa phương nói chung và thành phố Lào Cai nói riêng, nhất là vấn đề xác định giá đất

để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm bảo đám hài hồ lợi ích cùa

Nhà nước và người SDĐ, cũng như bão đàm phù hợp với thị trường đất đai.
Từ tình hình thực tiễn và xuất phát từ việc thường xuyên theo dõi các quy định
pháp luật về giá đất, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về giá đất từ thực tiễn áp
dụng tại thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ

.°'

cua mình.

Thư viện Trường Đại học Mơ Hà Nội

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Là một vấn đề có tính quyết định đến việc quản lý, sứ dụng đất đai nên vấn đề
giá đất luôn nhận được sự quan tâm nghiên cứu của các học giả, ờ nhiều góc độ,
phương diện khác nhau. Ớ phương diện pháp lý, có một số cơng trình nghiên cứu nổi
bật sau đây:
2.1. Đề tài nghiên cứu khoa học có thể kể đến như đề tài nghiên cứu cấp

trường “Pháp luật về tài chinh đất đai và giá đất ớ Việt Nam" do tác giã Nguyễn
Quang Tuyến làm chù nhiệm đề tài, thực hiện năm 2013 tại Trường Đại học Luật Hà
Nội. Trong đề tài có một số chuyên đề liên vấn đề giá đất nổi bật như: Chuyên đề 2 “Tổng quan về giá đất” của Nguyễn Quang Tuyến [37]; Chuyên đề 3 - “Tổng quan
pháp luật về tài chính đất đai và giá đất” cùa Nguyễn Thị Nga [20]; Chuyên đề 5 -

“Kinh nghiệm cùa một số nước và bài học đối với Việt Nam về xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về tài chính đất đai và giá đất” của Quách Thị Hồng Nhung [25]....
Các chuyên đề đã tiếp cận, phân tích, đánh giá quy định về giá đất, quy định có liên

7


quan đến giá đất của LĐĐ 2003, chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc từ đó xác định

phương hướng và hồn thiện pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam.
2.2. Các cơng trình Luận văn thạc sĩ luật học như: (i) “Những van để pháp lý

về định giá đất trong giịi phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tinh Tuyên Quang” do

Nguyễn Thị Thùy Linh thực hiện tại Khoa Luật - Trường Đại học Quốc gia Hà Nội

năm 2013. Tác giã đã đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn
đề chung về pháp luật định giá đất trong giãi phóng mặt bang về thực trạng pháp luật

định giá đất trong giãi phóng mặt bằng, từ đó đưa ra các giái pháp hoàn thiện pháp luật
về định giá đất trong giãi phóng mặt bàng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại địa phương [16], (ii) "Pháp luật về giá đất

và thực tiền thi hành tại thành phố Hà Giang, tinh Hà Giang” do Mai Thị Thanh Mai

thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2017. Tác giá đã trình bày, phân tích
khá đầy đủ các phương diện trong quy định về giá đất của LĐĐ 2013, từ đó chỉ ra

những hạn chế, bất cập của pháp luật, cũng như vướng mắc trong quá trinh áp dụng ở
thành phố Hà Giang và đồ xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp
dụng [19], (Ui) "Pháp luật về giá đất từ thực tiễn áp dụng tại huyên Văn Bàn, tinh Lào

Ùạ„ị hoc, Mn; Hà N0L„_. ___

Cai do Triệu Vĩnh Thái thực hiện Trường Đại học Mở Hà Nội năm 2021. Trong cơng
trình này, tác giá cũng trinh bày, phân tích đầy đủ các khía cạnh trong quy định cùa
LĐĐ 2013 và thực tiễn áp dụng tại huyện Văn Bàn, tình Lào Cai, từ đó luận vãn đưa

ra được những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quà áp dụng pháp luật
về giá đất. Tựu chung lại, đây là các cơng trình nghiên cứu rất có ý nghĩa tham khảo để
nghiên cứu đề tài này, bởi lẽ các nghiên cứu nói trên được thực hiện tại các địa bàn có

nhiều điểm tương đồng về chính trị, điều kiện kinh tế - xà hội; điều kiện đất đai với

thành pho Lào Cai, tinh Lào Cai. (iv) "Pháp luật về giá đất và thực tiễn áp dụng tại

tinh Quàng Ninh” do Trần Minh Hương thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội
năm 2022. Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả đã phân tích, trình bày các quy
định về giá đất hiện hành ở Việt Nam, có liên hệ với một số quốc gia trên thế giới đế
từ đó có cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam. Đồng

thời, tác giả cũng đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng

Ninh và đề xuất những kiến nghị, giãi pháp nâng cao hiệu quả thi hành trên thực tiền.
2.3. Các bài viết tại các Hội thảo khoa học như: (i) Bài viết "Đánh giá thực

trạng giá đất do nhà nước quy định và giải pháp” của Nguyền Văn Hồng tại Hội thảo
8


“Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi thường, hồ trợ, tái định cư”

tố chức năm 2011 tại Hà Nội. (ii) Bài viết “Một số ý kiến về chinh sách giá đất trong

hồi thường khi thu hồi đất tại Việt Nam" cùa Nguyễn Thanh Lân tại Hội thảo khoa học
"Động viên tài chinh từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tang ” tổ chức năm 2011

tại Hà Nội... Các bài viết này đều nghiên cứu về định giá bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất bồi thường và giải phóng mặt bằng ở mức độ và phạm vi khác nhau. Các tác
già đã nghiên cứu đi sâu phân tích, binh luận một số khía cạnh pháp lý về định giá bồi

thường khi nhà nước thu hoi đất; đánh giá một cách toàn diện cà lý luận và thực trạng
pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng

để đưa ra các giãi pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quà áp dụng pháp luật về

định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn
hiện nay và trong tương lai [ 15]. Bên cạnh đó, liên quan đến đề tài nghiên cứu cũng có

một số hài viết trên các tạp chí đáng chú ý như: (ì) Bài viết "Quá trình hình thành,
phát triển và nội dung QLNN về giả đất theo LĐĐ 2013 ” cùa Đồ Xuân Trọng đăng

trên Tạp chí Luật học (số đặc san LĐĐ 2013/2014, tr.62-71); (ii) Bài viết “Bàn về giá
đất trong LĐĐ 2013" của Nguyễn Thị Nga đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật

(số 5/2015, tr. 41-47,55); (ill) Bài viết “Cờ chế hình thắnh và 'áp dụng giá đất theo

pháp luật hiện hành” của Lưu Quốc Thái đăng trên Tạp chi Khoa học Pháp lý (số

3/2011, tr.39-44)... Các bài viết trên các tạp chí của các tác giá trên đã nêu ra những
phân tích sâu sắc thực trạng pháp luật hiện hành về vấn đề giá đất đồng thời đưa ra các
giải pháp nhằm khắc phục những bạn chế trong pháp luật về giá đất hiện hành [21]

[33].
Như vậy, dựa trên tống quan tinh hình nghiên cứu ở trên có the thấy đã xuất

hiện những cơng trình nghiên cứu chun sâu về pháp luật giá đất, cùng như đã có

những cơng trinh nghiên cứu về áp dụng pháp luật giá đất tại các địa bàn có nhiều
điểm tương đong về chính trị, điều kiện kinh tế - xã hội; điều kiện đất đai với thành
phố Lào Cai, tĩnh Lào Cai nhưng chưa có cơng trình nào nghiên cứu về áp dụng pháp

luật giá đất tại thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu: Luận văn có mục đích nghiên cứu là làm sáng tó,

phát triển những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về giá đất đế làm cơ sở đề
9


xuất các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam, cũng như
giài pháp nhằm năng cao hiệu quà áp dụng trên thực tiền các quy định pháp luật về giá
đất tại thành phố Lào Cai nói riêng và các địa phương khác nói chung.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Đế đạt được mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt

ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:

- Làm sáng tỏ, phát triển những vấn đề lý luận về giá đất; sự hình thành và phát
triển của pháp luật về giá đất ở Việt Nam;

- Phân tích, bình luận và đưa ra đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về giá
đất ở nước ta, mà cụ thể là quy định cùa LĐĐ 2013 và các văn bán hướng dẫn thi
hành;

- Tồng hợp, phân tích, bình luận và đưa ra đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật
về giá đất tại thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai; trong đó nhấn mạnh đen những nguyên
nhàn cũa những hạn chế, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật về giá
đất tại thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2021;

-

Đe xuất một số giải pháp, kiến nghị góp phần tiếp tục hồn thiện pháp luật về

X- Thự ỸịộâTrgjờngịĐ£i hoc Mở Hà Nôi ■ ' *

giá đàt ở nước ta, cũng như giải pháp, kiên nghị nhăm nâng cao hiệu quả áp dụng quy

định pháp luật về giá đất tại tại thành phố Lào Cai nói riêng và các địa phương khác
nói chung.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các quy định

của pháp luật hiện hành về giá đất và thực tiễn áp dụng các quy định đó tại thành phố
Lào Cai, tinh Lào Cai.
4.2.

Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Luận văn có phạm vi nghiên cứu chính về
nội dung là các quy định cùa LĐĐ 2013 và văn bán hướng dẫn thi hành về giá đất,
cũng như thực tiền áp dụng tại thành phố Lào Cai, tĩnh Lào Cai;

- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu thực tiền áp dụng pháp luật về giá đất tại

thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai;
-

Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu trong giai đoạn từ 2016 đến nãm 2020.
10


5. Phuong pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận

của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử; đường lối, chủ trương,
chính sách của Đàng và Nhà nước Việt Nam về chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước
làm đại diện chú sở hữu; về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nhàm
giải quyết các vấn đề cụ thể được đặt ra.
5.2. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu cụ thề được sử

dụng trong luận văn bao gồm:

- Phương pháp luận giái logic, phương pháp phân tích, phương pháp tồng hợp thống kê, phương pháp lịch sử được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu về những

vấn đề lý luận chung về giá đất và pháp luật Việt Nam về giá đất qua các giai đoạn;
- Phương pháp phân tích, phương pháp tồng hợp - thống kê, phương pháp bình
luận... được sứ dụng ở Chương 2 khi nghiên cứu về thực trạng pháp luật về giá đất ở
nước ta và thực tiễn áp dụng pháp luật tại thành phố Lào Cai, tình Lào Cai; phương
pháp sứ dụng các so liệu thứ cấp được tác giả sừ dụng đế tổng hợp các tài liệu, báo cáo

cúa Sở TN&MT tinh Lào Cai. Phòng XN&MT thành phố Lào ờàPlà một số cơ quan

liên quan.
- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp tong hợp - thống kê, phương
pháp quy nạp... được sử dụng ở Chương 3 khi nghiên cứu đế đề xuất một số giải pháp,

kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp

luật về giá đất tại thành phố Lào Cai nói riêng và các địa phương khác nói chung.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

- về mặt lý luận, kết quá nghiên cứu cúa luận văn góp phần làm sáng tò cơ sở lý
luận của pháp luật về giá đất. Luận vãn cũng cung cấp luận cứ khoa học để góp phần

hồn thiện các quy định của pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quà áp dụng các quy

định pháp luật về giá đất ở nước ta.

- về mặt thực tiền,

luận văn cung cấp cơ sớ khoa học cho hoạt động áp dụng

pháp luật về giá đất trên thực tiễn. Đặc biệt, luận văn nghiên cứu gan với thực tiễn tại
địa phương, kết quả của luận văn có ý nghĩa góp phần đàm bão và nâng cao hiệu quá

11


áp dụng pháp luật về giá đất tại thành phố Lào Cai, tình Lào Cai. Bên cạnh đó, luận
văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham kháo cho việc học tập, nghiên cứu.
7.

Kct cấu của luận văn

Ngoài phần Mờ đầu, Ket luận, Tài liệu tham khao. Luận văn gồm ba chương, cụ

thể như sau:
Chương 1: Tông quan về giá đát và pháp luật về giá đất;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giá đất và thực tiễn áp dụng pháp luật về

giá đất tại thành pho Lào Cai, tinh Lào Cai;
Chương 3: Giái pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả áp

dụng pháp luật về giá đát tại thành phô Lào Cai, tinh Lào Cai.

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

12


Chuoiìg 1: TƠNG QUAN VỀ GIÁ ĐÁT VÀ PHÁP

LUẬT VÈ GIÁ ĐẤT
1.1. Tổng quan về giá đất

/. ỉ. 1. Khái niệm và đặc điếm của giá đất
1. Ị. 1.1. Khái niệm giả đất

Theo lý thuyết kinh điển cùa chủ nghĩa Mác-Lênin về giá trị thi giá cả cùa một
loại hàng hố là do giá trị của hàng hố đó quyết định [1, tr.68]. Giá cả là hình thức

biếu hiện bàng tiền về mật giá trị của hàng hoá mà các bên thực hiện giao dịch đối với
hàng hố đó có thề chấp nhận. Theo Từ điền Tiếng Việt thông dụng do Nguyễn Như Ý

(chu biên) thì giá là giá trị của hàng hóa được tính bằng tiền [43]. Khác với các loại
hàng hố thơng thường, đất đai là sản phẩm do tụ’ nhiên tạo ra nhưng trong quá trình

khai thác, sử dụng đã có cà sự kết tinh của sức lao động trong đất tạo nên “giá trị đất
đai”. Do vậy, giá trị cửa đất đai được biếu hiện dưới hỉnh thức tiền tệ, là “giá cà cùa
đất đai” và thường được gọi là giá đất.

T., ,

Thưyiên Trường Đại ta Mở Hậ,Nôi, _ ____

Lịch sử con người đã chứng minh răng, đât đai là loại hàng hố đặc biệt khơng

có tính hao mịn, khơng gia tăng về số lượng nhưng giá trị đất đai lại có xu hướng tăng

theo thời gian. Ngồi ra, khi là một loại hàng hố đất đai cũng có thế được giao dịch,
mua bán, chuyến nhượng, cam cố, thế chấp. Đa số các quốc gia trên thế giới đều ghi
nhận giá đất là biếu hiện về mặt giá trị cùa quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất chính là giá bán quyền sở hữu đất đai, là mệnh giá của quyền sở hữu

đối với thửa đất trong khoảng không gian và thời gian xác định. Khác với cách nhìn
nhận nói trên, do sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giá đất ớ Việt Nam
là giá phải trã đế có ỌSDĐ trong thời hạn SDĐ ốn định lâu dài hoặc SDĐ có thời hạn.

Dưới góc độ nghiên cứu pháp lý, giá đất được định nghĩa trong Từ điến Luật học là
“số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành

trong giao dịch về QSDĐ" [42, tr.238]. Trong khi đó, Từ dien giải thích thuật ngữ luật
học giải thích rằng: “Giá đất: Khoản tiền quy định mức toi thiêu đến mức toi đa cho

từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính cùa người SDĐ" [10, tr.34].
Theo khoa học pháp lý, giá đất và giá QSDĐ là hai khái niệm khác nhau.

Khoản 19 Điều 3 LĐĐ 2013 quy định “giá đất là giá của QSDĐ tinh trên một đơn vị
13


diện tích đất” [18]; Khốn 20 Điều 3 lại quy định cụ thể hon về giá QSDĐ, theo đó:

“Giá QSDĐ là giá trị hăng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đát xác định trong

thời hạn SDĐ xác định” [18], Như vậy, về cơ bàn, các định nghĩa nói trên đã thế hiện

được đặc trưng cúa giá đất ờ cả khía cạnh kinh te và khía cạnh pháp lý là một đại

lượng dùng đế biểu thị giá trị của đất đai được trị giá thành tiền và tương đối phù hợp
với tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai, điều kiện kinh tế, kinh nghiệm lập pháp và
cơ chế thực thi pháp luật của Việt Nam hiện nay.

Từ những phân tích trên về giá và giá đất, tác giả nghiên cứu đề tài dưới góc độ
khái niệm về giá đất như sau: “Giá đất là giá trị hang tiền của QSDĐ đối với một diện

tích đất cụ thê, trong khống thời gian nhất định được hình thành hời các quy định
pháp luật cùa Nhà nước và sự thóa thuận cùa các bên trong giao dịch về đất đai ”.

1.1.1.2 Đặc diêm cùa giá đát

Như đà nói, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó, bên cạnh những đặc
điếm cơ bân của giá cả các loại hàng hóa như thước đo giá trị cúa hàng hóa, chịu sự
tác động của quy luật cung cầu... thì giá đất cịn có một số đặc trưng như sau:

Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biều thị giá trị của đất đai được trị
giá thành tiền khi tham gia các giao dịch (trao đối) trên thị trường [37, tr. 131], Giá đất
tạo cơ sở pháp lý cho việc tính thuế chuyến ỌSDĐ; thu tiền khi giao đất, cho thuê đất;

tính giá trị tài sán khi giao đất, bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất,...

Thứ hai, giá đất vừa mang khía cạnh pháp lý, vừa mang khía cạnh kinh tế: (ỉ)
Khía cạnh pháp lý thế hiện ở việc giá đất được Nhà nước quy định trong các văn bán

quy phạm pháp luật đất đai có hiệu lực thi hành như LĐĐ 2013, NĐ 44/2014/NĐ-CP

quy định về giá đất, NĐ 96/2016/NĐ-CP quy định về khung giá đất... Việc Nhà nước

xác định giá nhằm xử lý moi quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là đại diện là
chú sở hữu đoi với đất đai và người SDĐ trong q trình SDĐ. (ii) Khía cạnh kinh tế
thề hiện ở giá đất được hình thành trong các giao dịch cụ thể về QSDĐ khi đất đai

được xác định là loại hàng hóa đặc biệt được mang trao đối trên thị trường theo
phương thức ngang giá. Đối với hàng hố thơng thường, giá cả là sự biếu hiện bang

tiền của giá trị. Đất đai có giá cả, nhưng không phải là biếu hiện bằng tiền cùa giá trị
như các hàng hóa thơng thường khác, mà giá cả cùa đất đai là biếu hiện quan hệ kinh

tế phát sinh, chứ không phải biêu hiện bang tiền của giá trị ruộng đất. Giá cã của đất

14


đai là địa tơ tư bán hóa là giá mua địa tơ được tính theo tỳ suất lợi nhuận, là ảnh hưởng

cúa tư bản hoặc địa tô. Giá cà ruộng đất chính là giá mua địa tơ trong một thời gian
nào đó [37, tr. 130],

Thứ ba, giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục
bộ. Giá đất biến động theo từng giai đoạn lịch sừ cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố
như: pháp lý, xã hội, kinh tế,... Theo đó, có các con đường hỉnh thành giá đất có thế

được khái quát như: Giá đất do nhà nước xác định được sử dụng làm căn cứ đê tính
tiền SDĐ, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất; hoặc dùng đế tính các
loại thuế như thế SDĐ, thuế thu nhập khi chuyển QSDĐ; dùng để tính tiền bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ phí về đất đai; Giá đất do người SDĐ thòa
thuận với người khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại ỌSDĐ hoặc góp vốn bằng ỌSDĐ [14], Tùy từng

trường hợp giao dịch đất đai mà sừ dụng loại giá đất nào cho phù hợp để đảm báo tốt
nhất quyền lợi cùa Nhà nước và người SDĐ; Giá đất hình thành do quá trình đau giá
hoặc do thấm định giá,...
Thứ tư, giá đất khơng thế tính đúng, tính đú, tính hết được giá trị vốn có của đất
í nu V1C11 IIUUIIK ứcll 11UV 1V1U iia 1VU1

đai và giá của BĐS vỉ còn giá trị hữu hình và giá trị vơ hình. Đặc điếm này bị chi phối

bởi nhiều yếu tố như tâm lý, pháp lý, mục đích và hiệu quà kinh tế trong việc SDĐ qua
q trình khai thác các lợi ích có được từ đất... Chắng hạn, người mua chấp nhận mua
đất với giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rang nơi này thích hợp đề định

cư, phong thúy phù hợp... và ngược lại [16]. Hoặc người mua đất cũng có thế sẵn sàng
trà giá cao khi mà bèn chuyến nhượng có đầy đu giấy tờ hợp pháp.

Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ che hình thành và vận hành
riêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh

tranh...). Cũng như các hàng hóa khác, giá đất là nơi gặp nhau giữa cung và cầu về đất
đai. Tuy nhiên, khác với các hàng hóa khác, cung về đất đai (hay QSDĐ) mang tính cố

định cao và khó điều chinh, bởi đất đai là một yếu tố hữu hạn và con người không thế
làm ra đất đai. Trong khi đó, cầu về đất đai ln có xu hướng gia tăng do áp lực về dân
số và nhu cầu đối với đất đai ngày càng đa dạng hơn. Chính vì vậy, tăng giá chính là

xu hướng tất yếu của hàng hóa đất đai. vấn đề quan trọng ở chỗ là làm thế nào đế đàm
bào cho sự gia tăng này mang tính ồn định, khơng bị đột biến, phù họp với mức độ

15


tăng trướng của kinh tế xã hội và thu nhập cùa người dân [38]. Trong điều kiện đồi

mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng đổ phát
triền kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quàn lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá

với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cà về
phương diện chính trị pháp lý, cá về phương diện quàn lý kinh tế.

1.1.2. Vai trò của giá đất
Đối với một đất nước hoặc một địa phương cụ thể, giá đất có vai trị quan trọng

đối với các quan hệ kinh tế, chính trị và xã hội. Giá đất có ánh hường lớn đến mọi chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai từ Nhà nước đến người SDĐ, các tố chức kinh

doanh BĐS, các nhà thầu, chủ đầu tư,... Trong điều kiện chì có một hình thức sở hữu

tồn dân đối với đất đai như ở Việt Nam, giá đất trước hết là căn cứ quan trọng đế Nhà
nước thực hiện quyền kinh tế cùa đại diện chú sở hữu, bởi thông qua nó các khoản thu

ngân sách từ đất đai mới có thể được xác định một cách cụ thế. Đối với các chủ thế
kinh doanh, giá đất là cơ sờ đế xác định chi phí đầu vào, từ đó quyết định giá thành sán

xuất và giá cả hàng hóa bán ra thị trường. Ngoài ra, đối với mọi người trong xã hội, giá
đất ln có ảnh hưởng rất lớn vì đất đai là yếu tố quyết định cho sự an cư, lạc nghiệp

[33, tr.39-44]. Đế thấy được hết vai trò của giá đất thì phãi xem xét dưới nhiều góc độ

khác nhau.

Thứ nhất, giá đất là cơng cụ tài chính đe Nhà nước tiến hành thực hiện QLNN
về đất đai, ngoài việc quy định các khoản thu vào NSNN thì giá đất cịn có tác dụng
điều tiết thị trường [19], Có thê thấy, Nhà nước dựa vào việc quy định giá đất đế thực

hiện công tác quản lý, điều tiết các hoạt động cũa thị trường mua bán nhà đất trong đó
có thị trường BĐS. Một mặt, giá đất hướng tới vai trị làm lành mạnh hóa thị trường

BĐS, qn lý, điều tiết sự hoạt động cùa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà đất
nói riêng, giám và tiến tới xóa bở các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhùng đoạn thị

trường nhà đất. Mặt khác, giá đất đảm bảo tập trung đầy đu nguồn thu cho NSNN từ
đất đai trong các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ... [19],

Thứ hai, giá đất chính là thước đo giá trị QSDĐ, là căn cứ để các chù thế thực
hiện các giao dịch mang bán chất hàng hóa tiền tệ trên thị trường mà đối tượng trao

đối chính là QSDĐ; giá đất là cũng cãn cứ đế thực hiện hoạt động đấu giá QSDĐ. về
phương diện kinh tế học, giá đất chính là phạm trù kinh tế biếu thị mối tương quan
16


giữa đất đai và các hàng hóa khác thơng qua phương tiện thanh tốn chung là tiền tệ.
Có thể nói, thừa nhận giá cá đất đai chính là thừa nhận thuộc tính hàng hóa cùa nó.

Thừa nhận thị trường QSDĐ khơng thế khơng thừa nhận giá đất, bởi nó chính là yếu tố

trung tâm của kinh tế hàng hóa và kinh tế thị trường. Giá đất vì vậy chính là phạm trù

kinh tế khách quan trong điều kiện của một nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế

thị trường, bất chấp sự đặc thù của chế độ sở hữu đất đai [34].
Thứ ha, giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý các quan hệ tài chính về
đất đai được sử dụng làm căn cứ để tính tiền SDĐ, cho thuê đất khi Nhà nước giao đất

và cho thuê đất, tính thuế SDĐ, thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ, tính tiền bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính phí và lệ phí về đất đai,... [16, tr.20]. Đặc biệt,

đối với lĩnh vực bồi thường, giái phóng mặt bằng thì giá đất có vai trị quan trọng trong
việc điều tiết giữa lợi ích cùa Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích của quốc gia với lợi

ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thế nói, việc quy định giá đất bồi thường
giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đấy nhanh tiến độ giải phóng mặt bang và
giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các cơng trình trên đất bị thu hồi.

Cùng với cơng tác đấy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi
Ikir A 7 1 nn

Irirrvnrr Mni hevc l\/1rv I—I Q Kl/Ài

thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi đế người dân di dời chỗ ở,
chuycn đổi cơng việc khác, hoặc có những phương án khác để ốn định cuộc sống cùa

minh. Như vậy, Nhà nước vừa phái giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải

giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất. Và chính sách về giá đất

sẽ có vai trị giãi quyết tốt những vấn đề đặt ra.

Thứ tư, giá đất do Nhà nước quy định còn là cơ sờ để thực hiện đấu giá QSDĐ,
đấu thầu dự án có SDĐ. Do giá đất cũng giống như giá cã hàng hóa có thể thay đối

theo nhu cầu thị trường, dần đến các tranh chấp phức tạp, do vậy, Nhà nước cần quy

định khung giá đất cụ thể, ổn định, phù hợp với thị trường kết hợp với quân lý chặt chẽ
từ phía nhà nước, đế có thế đánh giá chính xác các nghĩa vụ tài chính từ phía những

đối tượng SDĐ và khai thác lợi ích từ đất, đồng thời tránh được sự thất thu cho NSNN
[34, tr.ll].

1.1.3. Phăn loại giá dất và mục đích, ý nghĩa phân loại giá đất
1.1.3.1 Phán loại giá đất

17


Đất đai là một loại tài sản “hàng hóa” đặc biệt khác với các loại tài sản “hàng
hóa” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xà hội, pháp lý của nó. Vì vậy, bản chất

cùa giá đất cũng khác với bản chất của các loại tài sản hàng hóa khác. Tùy thuộc vào
từng giai đoạn khác nhau mà giá đất có những đặc trưng cho từng thời kỳ cụ thể. Phân
loại theo nguồn hình thành giá đất có the ke tới các nguồn sau: (i) Giá đất do UBND

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; (ii) Giá đất do đấu giá QSDĐ hoặc
đấu thầu dự án có SDĐ; (iii) Giá đất do người SDĐ thỏa thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ; (iv) Giá đất hình thành do các tổ chức định giá chuyên
nghiệp tư vấn. Có thế thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng. Quy định này
là hợp lý bởi giá đất không chi chịu sự quăn lý cùa Nhà nước, mà còn chịu sự tác động

cùa các yếu tố kinh tế.
Tuy nhiên, hiện nay hầu hết các quốc gia đều phân loại giá đất thành hai loại là:
giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Và cũng theo từng trường hợp cụ thế thì cơ sở

áp dụng giá đất cũng khác nhau.

ffốc Mở Hà Nội

"5 2

- Giá đất nhà nước là giá trị mà nhà nước quy định, nó thường ở trạng thái

“tĩnh”. Hầu hết các quốc gia đều sừ dụng công cụ giá đất đế quăn lý đất đai, điều chình
nghĩa vụ tài chính đối với người SDĐ trong một số trường hợp cụ thế. Nhà nước
thường chi sử dụng giá đất đế điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh trực tiếp giữa

Nhà nước với người SDĐ khi nhà nước trao quyền khai thác và SDĐ cho các tố chức,
hộ gia đình, cá nhân trong và ngồi nước đế sứ dụng cho các mục đích kinh doanh

hoặc sử dụng công cụ giá đất đề bù đáp những thiệt hại, ton that của người có đất bị

thu hồi cho các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và mục tiêu

phát triển kinh tế với mục tiêu làm hài hịa lợi ích ba bên: Nhà nước - người có đất bị
thu hồi - nhà đầu tư.
- Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng cùa một mãnh đất nào đó có thế

thực hiện được phù hợp với khá năng cùa người bán QSDĐ và người mua QSDĐ
trong một thị trường có sự tác động cùa quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật

cạnh tranh. Nó biếu hiện bàng tiền do người chuyến nhượng (người bán) và người
nhận quyền nhượng (người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
18


Trên thực tế, sự hình thành giá đất trên thị trường chịu sự tác động cùa nhiều yếu tố
như: khả năng mua, nhu cầu bán, QSDĐ ờ mỗi thời kỳ, ờ từng khu vực và địa bàn

khác nhau, mức độ cung ứng hàng hóa QSDĐ trên thị trường...
Tóm lại, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá

đất thị trường. Hai loại giá đất này đều được áp dụng trong việc xử lý các quan hệ đất

đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với

nhau.

ĩ. ỉ. 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Là nguồn tài nguyên không tái tạo được, do đó, đất đai là một trong những tài

sản có giá trị cao trên thị trường. Đất đai có hai đặc tính rất cơ bản: Thứ nhất, đất đai
được chia thành lô, thửa mà gọi là lô đất, thửa đất, khu đất,... Đất đai tồn tại khách
quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc cơ bán tạo nên địa tô chênh lệch, là

yếu tố quan trọng quyết định tới giá đất [14, tr. 12]. Thứ hai, đất đai là tài sản khơng
thế di dời. Tính chất khơng di dời của đất đai chính là đặc điếm đế phân biệt sự khác

biệt cơ bàn với các tài sản thông thường khác. Do đó, đế có thế định giá đất chính xác,

cần phải thấy hết và phân tích kỹ cảc yếu tố ảnh hưởng giá đất (bao gồm các yếu tố

kinh tế và phi kinh tế. Đây là những yếu tố ánh hưởng đến giá đất, cụ thế:
- Môi trường pháp lý và chính sách cúa Nhà nước: Đe quàn lý đất đai hiệu quà,
Nhà nước đã ban hành các chính sách pháp luật về đất đai nói chung và giá đất nói

riêng. Các chính sách liên quan bao gồm chính sách về đất đai, chính sách về thị
trường BĐS, các chính sách về tiền tệ, chính sách tiền lương, chính sách phát triển thị
trường... Các chính sách này hoặc là trực tiếp, hoặc là gián tiếp tác động đến cung và

cầu BĐS trên thị trường, làm ảnh hưởng đến giá cả BĐS nói chung và giá QSDĐ nói
riêng trong từng thời điểm và từng khu vực.

- Môi trường tự nhiên bao gồm các yếu tố như: địa điếm, vị trí địa lý (bao gồm:
cảnh quan môi trường, tinh trạng giao thơng, các cơng trình cơng cộng gần kề, tinh
trạng ơ nhiễm mơi trường, hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình,...). Những đặc

trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa diêm đó có thể được coi là có giá

trị sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
- Môi trường xã hội (bao gồm: mật độ dân số, xu hướng dân cư, tình hình trật tự
và an ninh xã hội, trình độ dân trí...): Cùng một diện tích, một mơi trường pháp lý như
19


nhau nhưng ờ những khu vực đơng dân cư, trình độ dân trí cao, giá đất thường có xu
hướng cao hon ở những vùng dân cư thưa thớt, trình độ dân trì thấp.

- Các yếu tố kinh tế (bao gồm: quan hệ cung cầu, khả năng kinh tế, sức mua...):
khi nền kinh tế phát triển sẽ tăng khả năng thanh khoăn của thị trường. Vì thế, thị

trường BĐS sẽ phát triến hơn làm cho giá BĐS (trong đó có giá đất) cũng cao hơn. Giá
đất phụ thuộc rất lớn vào sự ồn định của đồng tiền. Neu sức mua cùa đồng tiền tăng,

giá đất giảm, chắng hạn, cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn, các

giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vi tâm lý người bán muốn chờ giá vi cho

ràng giá sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu sức mua của đồng tiền giảm, giá đất sẽ tăng.
- Hiện trạng SDĐ bao gồm các yếu tố như: loại đất, quy mô diện tích và kích
thước các cạnh, tài sàn trên đất, mục đích SDĐ hiện tại, mục đích SDĐ theo quy

hoạch...
- Các yểu tố thuộc về đất đai (tình trạng pháp lý của đất, đặc tính vật lý, quan hệ
lịch sử...): Mánh đất có mức độ hồn chinh các tài liệu pháp lý càng cao thi giá trị càng

cao. Vi thế, với mồi lô đất khác nhau, cần xem xét về giấy tờ, quy hoạch, việc hoàn
thiện thu tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hồn thành, thời gian SDĐ... mới có thể định

giá đất chính xác.
LỈ.5. Mối quan hệ giữa giá đất với chính sách tài chính về đất đai

Đế quản lý, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, bất cứ một quốc gia nào cũng

đều sừ dụng hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai. Tùy thuộc vào hình thức

sở hữu đất đai và tùy thuộc vào sự phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ, có
nhiều hình thức thu đối với đất đai như sau:

- Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân, chính sách thu đối với đất đai gồm chính
sách thuế như thuế giá trị đất, thuế thu nhập từ bán/chuyến nhượng đất, thuế thừa kế,

biếu tặng... và một số chính sách thu khơng mang tính chất tuế như lệ phí trước bạ, lệ
phí địa chính...

- Đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc hỗn hợp, ngồi các chính sách thu

đối với đất đai như trên cịn có thêm một số chính sách thu đối với đất đai thuộc sở

hữu nhà nước, gom: Chính sách thu khi Nhà nước bán, chuyến nhượng quyền sớ hữu
đất thuộc sờ hữu nhà nước; Chính sách thu khi nhà nước cho thuê đất;...

20


Như vậy, để đảm báo tính chính xác, hợp lý cùa các khoản thu trên thì việc xác

đinh giá đất hợp lý là điều cần thiết. Nhà nước sẽ có các quy định về bảng giá đất, giá
đất cụ thể để thực hiện đối với các khoản thu tài chính từ đất đai.
1.2. Tổng quan pháp luật về giá đất

1.2. ỉ. Khái niệm, đặc điếm của pháp luật về giá đất
1.2. ỉ. 1. Khái niệm pháp luật về giá đát

Giá đất là yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tố quan

trọng của thị trường QSDĐ. Việc thừa nhận và quy định về giá đất của Nhà nước
chính là cơ sờ pháp lý cho sự tồn tại cùa các quan hệ hàng hóa QSDĐ và thị trường

QSDĐ. Việc xác định giá đất cho từng diện tích đất, trong từng khoảng thời gian nhất

định có ảnh hưởng khơng nhỏ đến ổn định chính trị, xã hội và tâm lý cũng như đời

sống nhân dân. Do đó, giá đất phải được quy định một cách chặt chẽ, cụ thế và chi tiết,

đe tránh thực hiện một cách tùy tiện, thiếu minh bạch, gây thiệt hại cho người dân.
Pháp luật đất đai là tồng hợp các quy phạm pháp luật mà nhà nước ban hành
nham thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sớ chế độ sờ hữu toàn dân đất đai và sự báo hộ

_’ù LThmyicn Twng ĐạiJ1OC: Mợ.Hà Noj

,■

đây đú cùa nhà nước đôi với các QSDĐ tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ
thống pháp luật [13]. K.ề từ LĐĐ 1993 ra đời, tại Điều 12 Luật này đã quy định: Nhà
nước xây dựng khung giá đất làm cơ sở cho việc tính tiền khi giao đất, cho thuê đất,

tính giá chuyến ỌSDĐ và tính bồi thường cho người có đất bị Nhà nước thu hồi. Đây

có thể coi là dấu mốc quan trọng tạo tiền đề cho sự đổi mới trong QLNN về đất đai.
Từ cơ chế quản lý đất đai bang hành chính mệnh lệnh, gắn chật với cơ chế cấp phát,

xin cho và sự “cào bằng” trong phân bổ đất đai tồn tại suốt một thời gian dài trong nền

kinh tế kể hoạch hoá tập trung bao cấp, được thay đối bời một cơ quản lý đất đai phù
hợp hơn trong điều kiện kinh tế thị trường; đó là sự kết hợp giữa biện pháp hành chính

và biện pháp kinh tế trong quán lý đất đai. Với sự ghi nhận của chế định này trong

LĐĐ 1993 đã tạo công cụ pháp lý quan trọng đế Nhà nước quàn lý đất đai về phương
diện kinh tế. Có thế nói, bằng quy định khung giá đất - Nhà nước xác định giá các loại
đất - đã thế hiện sự đôi mới. Trong việc xừ lý các quan hệ đất đai cùa Nhà nước ta và

phù hợp với cách thức quán lý đất đai tiên tiến cùa the giới. Theo đó, giá đất khơng chi

là sán phẩm mang ý chí chù quan của Nhà nước mà còn hàm chứa những yếu tố khách
quan cũa các quy luật của nền kinh tế thị trường, đàm báo cho sự vận hành cùa thị

21


trường BĐS nói chung và thị trường ỌSDĐ nói riêng đồng bộ với các thị trường khác
như thị trường vốn, thị trường sức lao động... [20, tr. 149]. The chế hóa quy định về

khung giá đất cùa LĐĐ 1993, các chính sách, pháp luật về tài chính đất đai và giá đất

lần lượt được ban hành và có sự sữa đối, hoàn thiện cho phù hợp với từng thời kỳ phát
triển của đất nước.

Như vậy có thể thấy, pháp luật về giá đất là tồng hợp các quy phạm pháp luật
do Nhà nước ban hành nhằm điều chinh các vấn đề liên quan đến giá đất như định giá

đất, nguyên tắc xác định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, thẩm quyền quy định giá

đất.
1.2. ỉ. 2. Đặc điêm cùa pháp luật về giá đất

Thứ nhất, các quy định pháp luật về giá đất chịu tác động của chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Điều 53 Hiển pháp 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước đại diện sớ hữu. Ọuy định này cũng được cụ thế hóa tại LĐĐ 2013. Do

đó, các quy định về giá đất sẽ chịu tác động của che độ sờ hữu về đất đai này ờ nước

ta, đồng thời hướng tới mục tiêu quan trọng nhất là đám bào sự quàn lý cùa Nhà nước
về đất đai, đảm bảo SDĐ đúng mục đích và hiệu quà.

Thứ hai, do giá đất ờ nước ta hiện nay bao gồm hai loại là giá đất do Nhà nước

xác định và giá đất do người SDĐ thỏa thuận nên quy định của pháp luật về giá đất
cũng bao gồm các quy định về giá đất do Nhà nước ban hành và các quy định riêng về

giá đất do người SDĐ thòa thuận khi thực hiện các giao dịch về chuyến QSDĐ. Nhà
nước sử dụng công cụ pháp luật về giá đất đe quàn lý đất đai, điều chinh nghĩa vụ tài

chính đối với người SDĐ trong một số trường hợp cụ thề mà không phải là tất cả các
quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Theo đó, Nhà nước chỉ sử dụng giá đất đề
điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh trực tiếp giữa Nhà nước với người SDĐ khi

Nhà nước trao quyền khai thác và SDĐ cho các tồ chức, hộ gia đỉnh, cá nhân trong
nước và ngoài nước đề sử dụng cho các mục đích kinh doanh hoặc sử dụng cơng cụ

giá đất đế bù đắp những thiệt hại, những ton thất của người có đất bị thu hồi cho các

mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, cơng cộng và mục tiêu phát triển kinh
tế với mục đích làm hài hồ hố lợi ích ba ben: Nhà nước - người có đất bị thu hồi -

nhà đầu tư. Còn lại, những quan hệ đất đai phát sinh thứ phát, mang tính chất thị

22

trường thì Nhà nước hồn tồn tơn trọng các quy luật khách quan cùa thị trường, tơn

trọng ý chí và quyền tự do thoá thuận giữa các chủ thẻ tham gia quan hệ đất đai.
Thứ ha, pháp luật về giá đất được ban hành bởi nhiều CQNN có thấm quyền do
đất đai chịu sự quán lý của nhiều bộ, ban, ngành khác nhau. Ví dụ: LĐĐ do Quốc hội

ban hành nhưng các NĐ hướng dần lại do Chính phủ ban hành; các Thơng tư hướng

dẫn có thế do Bộ Tài chính ban hành, có thể do Bộ TN&MT ban hành,... Ngồi ra,

cịn có một số lượng lớn các Quyết định do chính quyền địa phương ban hành đế quán

lý về đất đai. Điều này không tránh khởi một số quy định về giá đất có sự mâu thuẫn
chồng chéo cần được đồng bộ đế tránh tình trạng áp dụng sai, áp dụng bừa bãi gây nên

những bất cập trong thực tiễn thi hành.
1.2.2. Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất
1.2.2.1. Nội dung cùa pháp luật về giá đất

Ngày nay, trong hệ thống tài chính liên quan đến đất đai nói chung thi giá đất
được coi là yểu tố cơ bán. Các vấn đề về định giá đất là một vấn đề phức tạp và ánh

hưởng đến nhiều lĩnh vực của đời sống xà hội và tinh hình chính trị của một quốc gia.
Trong q trình
íà&lqbâPđMOIẩỉâStìỉr chuyển nhượng
QSDĐ, thu hồi đất, chuyền mục đích SDĐ... thi cá nhân, hộ gia đình SDĐ thường rất
quan tâm đen giá đất đoi với tìrng loại đất bời giá đất trong một số trường hợp cụ thế

có ánh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cùa người SDĐ.
Nội dung cùa pháp luật về giá đất cần phải được nghiên cứu cụ thế, trong đó

bao gồm đay đủ yếu tốt cấu thành có liên quan đến giá đất, bao gồm:
(1) Nội dung các quy định cúa pháp luật về nguồn hình thành giá đất, nguyên

tắc xác định giá đất. Giá đất là công cụ không thể thiếu trong quán lý đất đai của Nhà
nước, do đó, giá đất trước hết phải do Nhà nước quy định. Ngồi ra, giá đất cũng được

hình thành do thực tế chuyến dịch QSDĐ trên thị trường, sự hình thành giá đất trên thị
trường chịu sự tác động cùa nhiều yếu tố như: sự khan hiếm hàng hóa trên thị trường,
khả năng mua, nhu cầu bán... QSDĐ ờ mồi thời kỳ và ở các địa bàn khác nhau. Do đó,

xác định giá đất phải bào đảm theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điếm định giá,
theo thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phồ biến trên thị trường của loại đất có
cùng mục đích sứ dụng đã chuyến nhượng giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi

có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ, cùng một thời diêm, các thừa đất liền kế
23