Pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân thành phố hải dương, tỉnh hải dương
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.35 MB, 87 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC sĩ
NGHÀNH: LUẬT KINH TẾ
__ ,___ . Thu'Viện Trugiiu Đại hoc Mở Hà Nội
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYÊN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT TÙ THỤC TIẺN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG
VŨ GIA PHONG
HÀ NỘI - 2022
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC sĩ
PHÁP LUẬT VÈ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYÊN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT TƯTHựC TIỄN'tại tòa áW nhân dân
THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG
VŨ GIA PHONG
NGHÀNH: LUẬT KINH TÉ
MÃ SỐ: 8.38.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THU THỦY
Hà Nội - 2022
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập cùa
riêng tôi.
Các kct quả nêu trong luận vãn vẫn chưa được công bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực cùa luận văn
này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Vũ Gia Phong
Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
UBND:
ủy ban nhân dân
TAND:
Tòa án nhân dân
QSDĐ:
Quyền sử dụng đất
NSDĐ:
Người sử dụng đất
BĐS:
BLDS:
BLTTDS:
GCNỌSDĐ:
Bất động sán
Bộ luật Dàn sự
Bộ luật Tố tụng Dân sự
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
3
MỤC LỤC
DANH MỤC TÙ VIÉT TẮT.............................................................................3
PHÀN MỞ ĐẦU..................................................................................................7
CHƯƠNG 1: NHƯNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN sư DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN
PHÁP LUẬT VÈ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYẾN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...................................................................................15
1.1.
Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền
sử dụng đất..........................................................................................................15
1.1.1.
đất
1.1.2.
Khái niệm và đặc điếm của tranh chấp chuyến nhượng quyền sử dụng
15
Khái niệm và đặc điếm của giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền
sứ dụng đất ........................................................................................................... 19
1.1.3.
Vai trò cùa giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với đời sống kiífỉtố; j4ệốiT-r.ườỉig-Đại.học-Mỡ’-Hà..Nợị................. 22
1.2.
Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất............................................................................... 24
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm cùa pháp luật giái quyết tranh chấp chuyến
nhượng quyền sữ dụng đất ................................................................................. 24
1.2.2. Cơ cấu pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sừ
dụng đất ................................................................................................................28
1.2.3.
Các yếu tổ ảnh hướng đến hoạt động giải quyết tranh chấp chuyển
nhượng quyền sứ dụng đất ................................................................................. 29
Kết luận chương 1.............................................................................................. 35
CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐÁT VÀ THựC TIÊN
THI HÀNH TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHĨ HẢI DƯƠNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG.......................................................................................... 36
4
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhưọng quyền
sử dụng đất.......................................................................................................... 36
2.1.1. Quy định cùa pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyền nhượng quyền
sử dụng đất ......................................................................................................... 36
2.1.2. Quy định của pháp luật tổ tụng dân sự vè giái quyết tranh chấp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................ 45
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương,
tỉnh Hải Duong................................................................................................... 53
2.2.1. Kct quà đạt được trong quá trình giãi quyết tranh chấp chuyến nhượng
quyền sử dụng đất tại TAND thành phố Hái Dương, tĩnh Hái Dương..........53
2.2.2. Những bất cập, vướng mắc và hạn chế trong quá trình giải quyết tranh
chấp chuyền nhượng quyền sứ dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hái
Dương, tỉnh Hải Dương .................................................................................... 56
2.2.3. Nguyên nhân cúa những bất cập, vướng mắc Vjà hạn chếị................... 63
Kết luận chưong 2............................................................................................. 66
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VÈ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP CHUYÊN NHƯỢNG QUYÊN sử DỤNG ĐÁT
TẠI TỊA ÁN...................................................................................................... 67
3.1. Định hướng hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhưọng quyền sử dụng đất. 67
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giãi quyết tranh chấp chuyến
nhượng quyền sử dụng đất...................................................................................67
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quá thi hành pháp luật về giải quyết tranh
chấp chuyển nhượng quyền sứ dụng đất............................................................ 70
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa
án
73
5
3.2.1.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giái quyết tranh chấp chuyến nhượng
quyền sử dụng đất................................................................................................. 73
3.2.2.
Giái pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giái quyết tranh chấp
chuyển nhượng quyền sứ dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hái Dương,
tinh Hái Dương..................................................................................................... 76
Kết luận chương 3.............................................................................................. 80
KÉT LUẬN......................................................................................................... 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................ 83
Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
6
PHẦN MỞ ĐÀU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mồi quốc gia, là thành
phần quan trọng hàng đầu cúa môi trường sống, là địa bàn xây dựng các khu
dân cư, các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, việc quàn lý
và sừ dụng đất đai nhàm mục đích phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một
cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vơ cùng quan trọng, có ý nghĩa
to lớn, quyết định đến sự thành bại về kinh tế - xã hội cùa đất nước.
Trong quá trinh sử dụng đất, chuyến nhượng quyền sứ dụng đất
(QSDĐ) là quyền cơ bản trong các quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng
đất (NSDĐ); đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục
và chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai trên
thị trường trong bối cánh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại
diện chú sớ hữu. Theo đó, NSDĐ khơng có quyền sở hữu đất đai mà chi có
A__ xnTJuWOliTrường Dai llQ&MaHa
NqL. ..__ ~ ,
QSDĐ được Nhà nước trao hoặc do nhận chuyên ỌSDĐ trên thị trương. Tuy
nhiên, nhìn nhận một cách khách quan hoạt động chuyển nhượng QSDĐ vẫn
còn nhiều diễn biến phức tạp diễn ra trong thời gian qua; các giao dịch bất
động sản nói chung và giao dịch chuyến nhượng QSDĐ nói riêng được "biến
tướng" với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật được thực hiện trên cơ sở có sự thỏa
thuận, "thông đồng ý kiến" cúa cá các bên trong giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ nhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với giá trị lớn, trục lợi bất
chính từ các hợp đồng chuyến nhượng các dự án đầu tư mà trong đó giá trị
chủ yếu là QSDĐ. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ngầm hoặc
"ẩn nấp" dưới hình thức như: hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp von, hợp
đồng chuyển nhượng von và quyền thực hiện dự án đầu tư, giao dịch dân sự
có điều kiện... gây hỗn loạn thị trường, trốn lậu thuế, tạo ra những cơn sốt đất
đai giá tạo, cục bộ đế trục lợi... Đây cũng là nguyên nhân cơ bán dần đến các
7
tranh chấp về hợp đồng chuyến nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng về số
lượng và phức tạp về tính chất.... và dẫn đến công tác giải quyết tranh chấp
chuyến nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn.
Trong những năm gần đây, các giao dịch liên quan đến bất động sán
(BĐS) nói chung và chuyến nhượng QSDĐ nói riêng đang ngày càng trở nên
sôi nối, đa dạng, đặc biệt ở các thành phố đang phát triên về kinh tế - xã hội,
trong đó có thành phố Hải Dương, tinh Hải Dương. Theo đó là sổ lượng tranh
chấp về chuyển nhượng QSDĐ cũng gia tăng cá về số lượng và tính chất phức
tạp. Hàng năm, số lượng các vụ án tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ được
Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Hãi Dương thụ lý và giải quyết chiếm tỷ
lệ lớn nhất trong các vụ án tranh chấp dân sự nói chung. Chất lượng xét xử
ngày càng được nâng cao, tuy nhiên cũng phải thừa nhận ràng vì nhiều lý do
khác nhau mà số lượng án bị huỷ, sửa ngày càng gia tăng.
Đế tìm hiểu rõ hơn về pháp luật giải quyết tranh chấp chuyển nhượng
QSDĐ từ thực tiễn thi hành tại TAND, góp phần hồn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quá thực thi pháp luật trong lĩnh vực này, học viên quyết định chọn
đề tài: ''Pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải
Dương” làm luận văn thạc sĩ.
2. Tong quan nghiên cứu
Trong bối cành tranh chấp QSDĐ ngày càng phức tạp, khó xử lý, tồn
đọng, kéo dài, việc giải quyết tranh chấp cịn nhiều bất cập, thiếu thống nhất
thì giái quyết tranh chấp QSDĐ nói chung và giái quyết tranh chấp chuyến
nhượng ỌSDĐ nói riêng có thế được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác
nhau, phạm vi khác nhau. Cho đến nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu và các
bài viết liên quan đen đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục
đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điếm khác nhau, kết quả nghiên
cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề.
8
Thời gian gần đây, có nhiều cơng trình nghiên cứu, nhiều bài viết cúa
các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa
án đề cập đến vấn đề giái quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ bằng Tịa
án ở cá khía cạnh lý luận và thực tiễn. Cụ thể:
- Sách chuyên khảo: “Giao dịch và giải quyết tranh chap giao dịch về
quyền sừdụng đất” cừà tác giá Đồ Văn Đại, Nxb Lao động năm 2012;
“Pháp luật dán sự và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng,
do Nxb. Chính trị quốc gia tái bán có sứa chừa, bồ sung năm 2019; Chuyên đề
dân sự “Một sổ van để khi giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp QSDĐ ” của
Thẩm phán Nguyễn Kỳ Việt - TAND tinh Sơn La (2019)...
- Luận án tiến sĩ, Luận văn thạc sĩ: “Tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai hang tòa án ở nước ta”, Luận án tiến sì luật học của Mai
Thị Tú Oanh (năm 2013); “Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất
đai tại tòa án nhân dán qua thực tiễn của tòa án nhân dân toi cao ”, Luận văn
thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Minh, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà
Nội (2014); “Giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiền Tòa án nhân dán
quận Hải Châu, thành pho Đà Nằng ”, Luận văn thạc sĩ luật học cứa Nguyền
Thị Hải Thanh (2016), Học viện Khoa học xã hội; “Giải quyết tranh chấp
họp đồng chuyến nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dàn tinh Bà
Rịa - Vũng Tàu ”, Luận văn thạc sĩ luật học cùa Nguyễn Văn Rõ (2017), Học
viện Khoa học xã hội; “Giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng
QSDĐ ở tại TAND huyện Thường Tín, Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ của Phạm
Văn Oanh (2017), Đại học Luật Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyến nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Nam Định ”, Luận văn thạc sĩ
của Đặng Thúy Quỳnh (2017), Đại học Luật Hà Nội; “Hợp đồng chuyến
nhượng QSDĐ - Tranh chấp thường gặp và thực tiễn giãi quyết tại Toà án
nhân dán huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ”, Luận văn thạc sĩ của Nguyền
Thị Tố Trinh (2019), Đại học Luật Hà Nội....
9
- Tạp chí khoa học: Mai Thị Tú Oanh (2012), "Thực tiền giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ và những vấn đề đặt ra ”, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật; Nguyễn Thị Thu Hòa (2016), "Kinh nghiệm kiếm sát
giải quyết các vụ án tranh chấp họp đồng chuyến nhượng QSDĐ”, Tạp chí
Kiểm sát, số 20; Trần Thị Thu Hiền (2018), "Các yếu tố tác động đến giải
quyết tranh chấp đất đai” cùa tác giá Tơ Văn Hịa đăng trên Tạp chí Luật học
số 8 (231) tháng 8 năm 2019, "Một số khó khán, vư('mg mac và giãi pháp
nâng cao chất lượng giãi quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyến
nhượng QSDĐ", Tạp chí Kiểm sát, số 13; Vũ Quang (2021), "Một số vấn đề
về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại tỉnh Sơn La ”
của TS Vũ Quang, đăng trên website của Tạp chí Cơng thương...
Các cơng trình nghiên cứu, bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu,
nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ớ những mức độ khác nhau về
những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về giải
quyết tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ. Qua các cơng trình trên, đã cung cấp
cho học viên những kiến thức lý luận và thực tiền về vấn đề giãi quyết tranh
chấp tại TAND. Tuy nhiên, để nghiên cứu một cách độc lập về giải quyết
tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ từ thực tiền xét xử tại TAND thành phố
Hải Dương còn nhiều dư địa nghiên cứu. Vì vậy, việc học viên lựa chọn đề tài
"Pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyến nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" là
hoàn toàn cần thiết.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu tong quát
Mục tiêu nghiên cứu cùa luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về
tranh chấp chuyền nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp chuyển nhượng
QSDĐ; nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển
nhượng QSDĐ và thực tiền thi hành tại TAND thành phố Hải Dương, tỉnh
10
Hái Dương. Qua đó. đề xuất những phương hướng, giái pháp hoàn thiện pháp
luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật giải quyết chuyền nhượng
QSDĐ diễn ra trong thực tế hiện nay.
3.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
Mục tiêu cụ thể của luận văn:
- Nghiên cứu các tiền đe lý luận cơ băn về giãi quyết tranh chấp chun
nhượng QSDĐ thơng qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm tranh chấp
chuyến nhượng QSDĐ; khái niệm, đặc điềm và vai trò của giái quyết tranh
châp chuyên nhượng QSDĐ...
- Nghiên cứu về lý luận pháp luật về giãi quyết tranh chấp chuyến
nhượng QSDĐ thơng qua việc phân tích khái niệm và đặc điểm cúa pháp luật
về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng ỌSDĐ; cơ cấu pháp luật về giải
quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ và một số yếu tố tác động đến pháp
luật giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ.
Thư yịẹn.Trường Đại,học Mở Hà.,Nội , .
,
,
- Phân tích, đánh giá thực trạng của pháp luật giải quyêt tranh châp
chuyến nhượng QSDĐ, chi rõ những ưu diem, hạn che, bất cập cứa hệ thống
pháp luật hiện hành.
- Đánh giá thực tiễn thi hành công tác giải quyết tranh chấp tại TAND
thành phố Hãi Dương, tinh Hái Dương và chi rô những nguyên nhân.
- Đưa ra các định hướng cũng như đề xuất các giải pháp nhàm hoàn
thiện pháp luật về giái quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ trong giai
đoạn hiện nay cũng như các giãi pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
giái quyết tranh chấp chuyến nhượng ỌSDĐ diễn ra trong thực tế hiện nay tại
TAND thành phố Hải Dương, tỉnh Hái Dương.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
11
- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về lý luận giải quyết tranh chấp
chuyển nhượng QSDĐ và lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyền
nhượng QSDĐ.
- Nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh
chấp chuyển nhượng QSDĐ.
- Nghiên cứu thực tiễn thi hành các quy định pháp luật hiện hành về
giải quyết tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Hải Dương,
tinh Hái Dương.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về giải quyết tranh
chấp chuyến nhượng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành; Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015;
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và các văn bản luật khác có liên quan.
- về khơng gian và thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực tiễn
LdS noc^ou^Noi Jz x * *
thi hành pháp luật vê giải quyêt tranh châp chuyên nhượng QSDĐ tại Tòa án
nhân dân thành phố Hài Dương, tỉnh Hải Dương từ 2017 đến 2021.
5. Phuong pháp nghiên cứu
Luận vãn đã được học viên sử dụng phương pháp luận và các phương
pháp nghiên cứu chú yếu sau:
- Phương pháp luận: Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp duy
vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sứ cùa chú nghĩa Mác - Lênin và
tư tướng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối, chính sách cùa Đáng và pháp
luật cùa Nhà nước trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa, quan điểm về quyền tự do kinh doanh, quyền tự do hợp đồng
để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu của luận văn.
-
Phương pháp nghiên cứu:
Ngoài ra, luận văn còn sứ dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học
để giải quyết các vấn đề cùa luận văn như: Phương pháp tổng hợp, phương
12
pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp
phân tích logic, phương pháp đánh giá; phương pháp thống kê... Cụ thể như
sau:
+ Phương pháp phân tích: Phương pháp này được sử dụng chú đạo đề
làm rô các vấn đè lý luận về giái quyết tranh chấp chuyển nhượng ỌSDĐ và
xác định các giái pháp nham đăm bảo thi hành pháp luật về giải quyết tranh
chấp chuyến nhượng QSDĐ.
+ Phương pháp lịch sử, so sánh được sử dụng để nghiên cứu kinh
nghiệm ớ trong nước và ngoài nước cũng như khi đánh giá thực trạng và đưa
ra các biện pháp bảo đảm thực thi pháp luật về giãi quyết tranh chấp chuyển
nhượng QSDĐ.
+ Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát, tổng kết lý luận,
pháp luật cũng như thực tiễn thi hành tại TAND thành phố Hải Dương, tinh
Hái Dương.
, 'ớ —iHlVÌỀILbQC Mở Hà Nội
6. Y nghĩa lý luận và thực tiên cua luận văn
Ket quả nghiên cứu đề tài: Pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyên
nhượng QSDĐ từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hái Dương, tỉnh
Hải Dương có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sau:
* Ý nghĩa lý luận:
- Luận văn nghiên cứu và phân tích, làm rõ phương diện lý luận và tính
tất yếu cúa vấn đề giái quyết tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ và sự cần thiết
khách quan của việc điều chinh bằng pháp luật về giải quyết các tranh chấp
chuyển nhượng QSDĐ. Luận văn cũng tìm hiếu khái niệm và cơ cấu điều
chinh pháp luật về giái quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ. Qua đó, làm
rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật giải quyết tranh chấp chuyến
nhượng QSDĐ tại TAND.
* Ý nghĩa thực tiễn:
13
- Luận vãn tập trung phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về
giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Hài Dương,
tinh Hải Dương trong thời gian qua. Luận văn đã đưa ra những kết quà đạt
được, những hạn chế, vướng mắc và tìm hiểu nguyên nhân cúa thực trạng thi
hành pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyến nhượng ỌSDĐ tại Tòa án
nhân dân thành phố Hăi Dương, tỉnh Hài Dương.
- Luận văn đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện nhũng
nội dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật về giái
quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ ớ Việt Nam và góp phần nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này tại Tòa án nhân dân thành phố Hài
Dương, tinh Hái Dương.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết
cấu thành 3 chương:
___ _ThUiVicnTruixn& Dai hoc Mở.Hà Nôi . 1
Chương 1: Những vân đê lý luận vê giải quyèt tranh chap chuyên
nhượng quyền sử dụng đất và lý luận pháp luật về giái quyết tranh chấp
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giãi quyết tranh chấp chuyến
nhượng quyền sứ dụng đất và thực tiền thi hành tại Tòa án nhân dân thành
phố Hải Dương, tinh Hải Dương.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật về giài quyết tranh chấp chuyến nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án.
14
CHƯƠNG 1: NHŨNG VÁN ĐỀ LÝ LUẬN VÈ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP CHUYẾN NHƯỢNG QUYỀN sư DỤNG ĐÁT VÀ LÝ LUẬN
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYÉT TRANH CHẤP CHUYỀN NHƯỢNG
QUYÈN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
1.1.1. Khải niệm và đặc điểm của tranh chấp chuyến nhượng quyền sử
dụng đất
* Khái niệm tranh chấp chuyên nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp chuyển nhượng ỌSDĐ là một hiện tượng xảy ra phổ biến
trong đời sống xã hội và việc xác định nội hàm của tranh chấp chuyền nhượng
ỌSDĐ phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Trước năm 1980, ở nước ta tồn
tại đa hình thức sở hữu đất đai, bao gồm: sớ hữu tư nhân (cá nhân về đất đai),
sớ hữu tập thể và sớ hữu nhà nước. Khi đó, tranh chấp về giao dịch đất gồm
, ... ._. Thư vi&n Trường Dai iwc MaHa.Nni.XM„ .
J.
các loại: tranh chap vê họp đông mua bán đât, chuyên đôi đàt, tặng cho đât...
Nhưng kê từ khi Hiến pháp 1980 được ban hành cho đến nay với chế độ sớ
hữu đất đai thuộc toàn dân do Nhà nước đại diện chú sở hữu và thống nhất
quán lý thì cá nhân, tổ chức chi có QSDĐ trên cơ sớ Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận QSDĐ và cho phép nhận chuyển QSDĐ nên việc xác
định nội hàm tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ có sự thay đồi. Cụ thể, trước
khi Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực và trong giai
đoạn Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực thì khơng có tranh chấp chuyển
nhượng QSDĐ mà chú yếu là các dạng tranh chấp về quyền quán lý, sử dụng
bởi thời gian đó Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm người sứ dụng đất được
chuyển nhượng QSDĐ; họ chì được mua bán tài sản gắn liền với đất. Tuy
nhiên, QSDĐ là tài sán có giá trị đế giao dịch, cũng như đáp ứng được nhu
cầu của con người nên trong giai đoạn này thực chất trong nội bộ người dân
đã diễn ra việc chuyền nhượng ngầm QSDĐ. Thực te cho thấy, đôi khi những
15
giao dịch về chuyên nhượng tài sản gắn liền với đất chỉ là hình thức mà mục
đích chính giữa các bên đó chính là QSDĐ hoặc người dân cũng tự ý lập văn
bán chuyển nhượng QSDĐ cho nhau, có việc giao nhận tiền và sừ dụng đất
nhưng không thông qua xác nhận cùa chính quyền địa phương. Do đó, tinh
trạng người đã chuyến nhượng ỌSDĐ trong giai đoạn này quay trở lại đòi đất
là một trong những dạng tranh chấp chuyền nhượng QSDĐ cũng phố biến
hiện nay.
Kế từ khi Nhà nước bắt đầu đối mới, nền kinh tế quốc dân dần chuyển
sang cơ chế thị trường, tại Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã
công nhận QSDĐ là một loại tài sản, hàng hóa có giá trị và chính thức cho
phép người sử dụng đất được quyền chuyến nhượng QSDĐ. Quyền chuyến
nhượng QSDĐ tiếp tục ghi nhận và được đảm báo thực hiện tại Bộ luật Dân
sự (BLDS) năm 1995, Luật Đất đai năm 2003, BLDS năm 2005, Luật Đất đai
năm 2013 và BLDS năm 2015. Từ đó, QSDĐ được tham gia vào các giao
dịch chuyến nhượng trên thị trường. Trong quá trình thực hiện chuyến
nhượng QSDĐ khơng thế tránh được các xung đột về lợi ích giữa các bên,
nhất là khi thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng phát triền, số lượng các
giao dịch liên quan đến QSDĐ tăng cao và lợi nhuận mang lại cho các bên
chù thể tham gia giao dịch lớn. Các xung đột ấy chủ yếu liên quan đến quyền
và lợi ích cùa các bên tham gia giao dịch như các chú the không đú điều kiện
tham gia giao dịch, đối tượng chuyển nhượng không đù điều kiện đế giao
dịch, các bên thực hiện không đúng các thỏa thuận khi giao dịch... Khi các
bên không thế dàn xếp, thương lượng giái quyết triệt đế các xung đột, mâu
thuẫn thi tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ sẽ xảy ra.
Tuy nhiên, thuật ngữ “tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ” chưa được
chính thức giãi thích, định nghĩa trong các vãn bán pháp luật. Vậy trước khi
tim hiếu tranh chấp chuyển nhượng ỌSDĐ là gì, chúng ta cần tìm hiểu thế
16
nào là tranh chấp? Theo từ điến Tiếng Việt1, tranh chấp được hiếu là: “Sự
tranh giành nhau một cách giáng co cái không rõ thuộc về bên nào
Như
vậy, về bán chất tranh chấp là sự bất đồng, xung đột, mâu thuẫn với nhau về
mặt quyền lợi khi chưa rõ thuộc về bên nào. Từ đó, tranh chấp chuyển
nhượng ỌSDĐ có the được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về
quyền lợi và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện chuyển nhượng QSDĐ giữa
các bên, bao gồm bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng. Chẳng hạn,
như bên nhận chuyến nhượng khơng thanh tốn đũ tiền chuyến nhượng cho
bên chuyển nhượng; bên chuyển nhượng không giao đất, không giao giấy tờ
QSDĐ để làm thú tục; đon phưong huỷ bị giao dịch chuyến nhượng
QSDĐ...
Từ các phân tích trên có thế hiếu: “Tranh chấp chuyên nhượng QSDĐ là
sự mâu thuẫn, xung đột về quyển và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyên
nhượng QSDĐ với bên nhận chuyên nhượng QSDD khi tham quan hệ chuyên
nhượng ổSĐĐThư
viện Trường Đại học Mở Hà Nội
* Đặc điểm tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ khái niệm được nêu ra ở phần trên, tranh chap chuyển nhượng QSDĐ
có những đặc điếm cơ bán sau:
Thứ nhất, các chú thể tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ chi có quyền
quản lý và sử dụng đất, khơng có quyền sở hữu đối với đất đai bị tranh chấp.
Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dán do Nhà nước đại diện chú sớ hữu và thong nhất quán lỷ”. Khi cá nhân, tố
chức được Nhà nước trao QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất... thì
QSDĐ cúa họ được Nhà nước giới hạn trong các hoạt động khai thác các giá
trị và khả năng sinh lời của đất chứ không phải quyền sớ hữu đất đai. Hon
nữa, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định QSDĐ là một loại tài sản chứ
1 Viện Ngơn ngữ học (Hồng Phê chũ biên), 2003, Tử điển Tiếng Việt, NXB Đà Năng, Trung tâm tù điền
học.
17
khơng phải đất đai là tài sàn. Chính vì vậy, khi một tranh chấp về chuyến
nhượng ỌSDĐ xảy ra thì chù thề tranh chấp là chủ thể có QSDĐ chứ khơng
phái chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai, đối tượng tranh chap chuyên nhượng QSDĐ là các quyền và
nghĩa vụ của các bên liên quan trong ký kết và thực hiện chuyển nhượng
QSDĐ.
QSDĐ phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà
nước đại diện chú sở hữu. Người sứ dụng đất (bên chuyến nhượng) được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được sẽ được thực hiện giao dịch chuyền nhượng QSDĐ
trong thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, đối tượng của
chuyển nhượng QSDĐ chính là ỌSDĐ và khi tranh chấp phát sinh thì đối
tượng cùa tranh chấp chính là sự mâu thuần, xung đột về quyền và nghĩa vụ
cùa các bên trong ký kết, thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
Qua đó, cho thấy tranh chấp chuyển nhượng ỌSDĐ vừa mang tính chất
cơng (do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chú sở hữu và
thống nhất quản lý) và vừa mang tính chất tư (khi tranh chấp phát sinh giữa
các bên về quyền và nghĩa vụ có sự bình đắng với nhau về địa vị pháp lý).
Thứ ha, tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ khơng chi ánh hướng đến lợi
ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà có tác động xấu tới nhiều
mặt vấn đề cúa xã hội.
Tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ xảy ra giữa hai bên là chủ thề sử
dụng đất có nhu cầu chuyến nhượng và người có nhu cầu nhận chuyến
nhượng. Do đó, tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ trước hết dần đến xích
mích, ánh hưởng trực tiếp tới lợi ích của các bên tham gia tranh chấp, gây mất
trật tự xã hội, mất đoàn kết trong nội bộ người dân... Vì vậy, giải quyết tranh
chấp chuyển nhượng QSDĐ cũng chính là hướng đen giữ gìn sự ổn định của
nền kinh tế, chính trị, xã hội cùa đất nước.
18
Thứ tư, tranh chấp QSDĐ cũng có ánh hướng tới lợi ích cũng như các
hoạt động quàn lý cũa Nhà nước.
Với tư cách là đại diện chú sở hữu đất đai cho tồn dân, Nhà nước qn
lý đất đai thơng qua cá hệ thống pháp luật công và hệ thống pháp luật tư như
Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh
bất động sản... Tuy nhiên, tranh chấp QSDĐ xảy ra giữa các bên đã dần đến
hệ quả là các quy định quàn lý đất đai, chính sách sử dụng, quản lý của Nhà
nước không được thực hiện triệt để và đúng quy định, dẫn tới trật tự quán lý
hành chính mà Nhà nước đã thiết lập cùng bị ánh hường.
1.1.2. Khái niệm và đặc điếm của giải quyết tranh chấp chuyến nhượng
quyền sử dụng đất
* Khái niệm giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sừ dụng đất
Tranh chấp QSDĐ xảy ra dẫn đến các tác động tiêu cực tới hệ thống
quản lý của Nhà nước. Do đó, yêu cầu đặt ra là các tranh chấp này phài được
.-^Iluudcn.Trựờn&Đại JH)C.Mơ Ha,N0J , .. ~ „
giải quyêt triệt đê nhăm bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của các ben cũng
như ôn định trật tự đời sống xã hội. Đế làm được điều này, cần có một bên
trung gian là Nhà nước phái đứng ra đế phân xừ, giải quyết tranh chấp một
cách khách quan, đúng đắn, tuân thú đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, hiện
nay pháp luật đất đai chưa có quy định về khái niệm về “giải quyết tranh chấp
chuyển nhượng QSDĐ” mà chỉ quy định cụ thể về xác định cơ quan có thấm
quyền giái quyết tranh chấp. Vậy, để xét dưới góc độ học thuật, giái quyết
tranh chấp chuyển nhượng QSDD được hiểu như thế nào?
Theo Từ điển Giải thích thuật ngừ luật học, giái quyết tranh chấp đất đai
được hiểu: "là giải quyết hất đồng, máu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức
trong quá trình quán lý và sử dụng đất đai và trên cơ sở đó phục hồi các
quyền lợi họp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối
19
với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai"2. Theo đó, giái quyết tranh chấp đất
đai là cách thức các bên liên quan sử dụng để giải quyết bất đồng, mâu thuần
trong quá trình quán lý và sứ dụng đất đai, đồng thời truy cứu trách nhiệm đối
với các hành vi vi phạm. Đày là một trong những nội dung cơ bản của chế độ
quản lý nhà nước về đất đai và được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Theo quy định của pháp luật hiện hành, Toà án và UBND các cấp
(UBND cấp huyện, UBND cấp tình) là cơ quan có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai đó.
về bán chất, chuyển nhượng QSDĐ là sự thồ thuận giữa các bên, theo
đó, bên chuyển nhượng chuycn giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng;
còn bên nhận chuyên nhượng trá tiên cho bên chuyên nhượng theo quy định
cùa pháp luật. Trong quá trình tham gia chuyển nhượng QSDĐ, các tranh
chấp được diễn ra khá phố biến, nội dung các tranh chấp này liên quan đến
việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ và bên
nhận chuyến nhượng QSDĐ, trong đó có liên quan đến việc quàn lý và sử
dụng đất nên tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ cũng là một dạng cúa tranh
chấp đất đai. Và giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ cũng là giải
quyết tranh chấp đất đai có liên quan việc thực hiện quyền, nghĩa vụ chuyến
nhượng QSDĐ. Theo đó, trong quá trình giải quyết tranh chấp, Nhà nước
dùng các cách thức phù hợp dựa trên căn cứ pháp luật đế điều chinh lại các
quan hệ chuyến nhượng QSDĐ và quan hệ đất đai nói chung. Từ đó giải
quyết triệt để những bất đồng, mâu thuần nội bộ giữa các bên tranh chấp, đảm
báo quyền lợi hợp pháp cũa bên bị xâm phạm, buộc bên vi phạm phái gánh
chịu các hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm gây ra, góp phan cùng cố quyền
lực nhà nước trong hoạt động áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật về
chuyến nhượng QSDĐ nói riêng.
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999): Từ điên Giái thích thuật ngừ luật học (Phân Luật Đât đai, Luật lao
động), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
20
Như vậy, giai quyết tranh chấp chuyên nhượng QSDĐ là việc áp dụng
các quy định pháp luật vào việc giải quyết tranh cháp của cơ quan Nhà nước
thấm quyển nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể
tham gia chuyển nhượng QSDĐ và các chủ thể khác có liên quan, qua đó
đám bào quyển và lợi ích hợp pháp cùa các bên tham quan hệ chuyên nhượng
QSDĐ.
* Đặc diêm của giải quyết tranh chấp chuyên nhượng quyên sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ là một hoạt động cụ thề,
một dạng cụ thê của giãi quyết tranh chấp đất đai nói chung do các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Vì vậy, bên cạnh những đặc điểm chung
của giãi quyết tranh chấp đất đai, giãi quyết tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ
cịn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, giải quyết tranh chấp về chuyến nhượng QSDĐ là hoạt động
cúa cơ quan Nhà nước. Bởi lẽ, chi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới
có thổ đứng ra giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ giữa các bôn
tranh chấp khi các bên không the tự thỏa thuận được với nhau. Khi tranh chấp
chuyển nhượng QSDĐ xảy ra, các bên có thể nhờ tới UBND cấp xã phân giãi,
hịa giái đế dàn xếp, thỏa thuận về việc phân định quyền đối với đối tượng
tranh chấp. Trong trường hợp các bên khơng đạt được thỏa thuận thì một
trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giãi quyết tranh chấp
chuyển nhượng QSDĐ theo thú tục tố tụng dàn sự. Tòa án là cơ quan tư pháp,
nhân danh Nhà nước khi xét xử giải quyết tranh chấp. Quyết định được ban
hành bởi Tịa án có tính chất bắt buộc thi hành, thế hiện quyền lực Nhà nước
mà các bên bắt buộc phải thi hành theo.
Thứ hai, giãi quyết tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ bàn chất là giái
quyết tranh chấp về giao dịch dân sự nên quá trình giải quyết chịu sự điều
chinh của nhiều đạo luật liên quan như: Bộ luật Tố tụng dân sự, Bộ luật Dân
21
sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ờ... đế kết quá giái quyết tranh chấp đám báo đuợc
quyền lợi của các bên.
Thử ba, giái quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ đàm báo quyền tự
định đoạt của các bên tranh chấp. Giải quyết tranh chấp về chuyến nhượng
QSDĐ là một quá trình có thế kéo dài, trong q trình đó các bên tranh chấp
hồn tồn có quyền thay đối, bố sung, chấm dứt các u cầu của mình. Thậm
chí, các bên hồn tồn có thể tự thỏa thuận với nhau để giái quyết mâu thuần
mà không trái với quy định pháp luật. Việc lựa chọn phương thức giái quyết
tranh chấp cũng phụ thuộc vào ý chí, sự thỏa thuận cúa các bên mà không phụ
thuộc vào quyết định từ bên thứ ba. Các tài liệu, bằng chứng cũng do chính
các bên tự chuân bị đê băo vệ quyên lợi của mình. Tuy nhiên, quyên tự định
đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật, cơ quan nhà nước giái quyết
tranh chấp sẽ là bên đám báo cho các bên tranh chấp thực hiện đúng, đù
quyền tự định đoạt của minh.
1.1.3. Vai trò của giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đối với đời sống kinh tế, xã hội
Như chúng ta đã biết, tranh chấp chuyển nhượng QSDD xảy ra khơng
chì ảnh hưởng trực tiếp đen các bên tranh chấp mà cịn ảnh hường đến sự ồn
định chính trị - xã hội, đến lợi ích cúa Nhà nước, của xã hội và gây khùng
hồng quan hệ xã hội trong lình vực đất đai v.v... Vì vậy, giãi quyết tranh
chấp chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giái quyết tranh chấp chuyển
nhượng QSDĐ thông qua TAND là việc làm mang nhiều ý nghĩa cụ thể đối
với đời sống kinh tế. Cụ thế:
Thứ nhất, đối với các bên tranh chấp
Tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ nếu không được giải quyết một cách
dứt điếm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khơng mong muốn, đặc biệt nó sẽ tác động
trực tiếp đến quá trình sinh sống, sản xuất kinh doanh của người sử dụng đất.
Bới khi tranh chấp phát sinh, đồng nghĩa các bên đều bị cán trớ, hạn chế việc
22
sứ dụng đất. Các bên tranh chấp sẽ bị kéo vào “cuộc chiến” pháp lý nhằm xác
định rõ quyền lợi cùa ai bị ảnh hường; khi đó kéo theo các nguồn lực vật chất
sẽ không được đưa vào kinh doanh để mang lại giá trị kinh tế mà bị bó vào
việc theo đuổi quá trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Ở
một khía cạnh khác, khi tranh chấp chuyển nhượng ỌSDĐ kéo dài, không
được giải quyết sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, khiến các
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị ngưng trệ, giảm sức hấp dẫn đối với các
nhà đầu tư, kinh doanh.
Do đó, khi hoạt động giái quyết tranh chấp được thực hiện sẽ giúp hóa
giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ
của các chủ thế trong chuyển nhượng QSDĐ. Qua đó, đăm báo duy trì sự
đồn kết trong nội bộ nhân dân, giữa các thành viên trong gia đình, hàng xóm,
trong cộng đồng dân cư, vừa khôi phục các hoạt động phát sinh từ quá trình
sàn xuất, kinh doanh cũng như bảo vệ được quyền và lợi ích họp pháp cúa
người sử dụng đất khi thực hiện quyền của mình. Đồng thời, thơng qua hoạt
động giái quyết tranh chấp cùng góp phần giáo dục nâng cao ý thức chấp
hành pháp luật đất đai khơng chỉ cho các bên đương sự mà cịn cho mọi người
dân nói chung.
Thứ hai, đoi với Nhà nước và xã hội
Giải quyết tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ là một nội dung quan trọng
của quán lý nhà nước về đất đai và là một biện pháp đảm báo chính sách,
pháp luật đất đai được thực hiện nghiêm chình trong đời sống xã hội. Từ việc
giái quyết tranh chấp chuyền nhượng QSDĐ mà các quan hệ đất đai được
điều chinh cho phù họp với lợi ích cúa Nhà nước, cúa xã hội và của người sừ
dụng đất.
Bên cạnh đó, dưới góc độ xã hội, khi tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ
được giải quyết bằng một bản án hay quyết định của cơ quan có tham quyền
sẽ khẳc phục, giảm tái những xung đột phát sinh khơng chuyển hóa thành
23
điếm nóng gây ra những hậu quá đặc biệt nghiêm trọng cho trật tự an tồn xã
hội. Nhờ đó, mà các tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ có xu huớng giảm về
số lượng cùng như mức độ phức tạp, nghiêm trọng và góp phần ốn định trật tự
xã hội.
Từ những ý nghĩa trên có the khẳng định, nâng cao hiệu quả giãi quyết
tranh chấp chuyến nhượng QSDĐ là một trong những mục tiêu quan trọng
của công cuộc cài cách tư pháp, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ
nghĩa ở nước ta.
1.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển
nhưọng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điếm của pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển
nhượng quyền sử dụng dất
* Khải niệm pháp luật về giai quyết tranh chap chuyến nhượng quyền sử
dụng đất
.
Thư viên Trường Đại học Mở Hà Nội ,.s
Chuyên nhượng QSDĐ là quan hệ giao dịch thường xuyên diên ra trong
xã hội ngày nay. Tuy nhiên, trong quá trinh giao dịch không phải lúc nào các
bên cũng tuân thủ đúng các quyền và nghĩa vụ đã cam kết, họ có thể khơng
thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng các thóa thuận đã cam kết dẫn tới xâm
phạm quyền, lợi ích cúa bên kia và tranh chấp giữa các bên xảy ra. Do đó, yêu
cầu đặt ra là phải có những phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả và
phù hợp nhất. Hơn nữa, đe đảm bào quá trình giải quyết tranh chấp chuyến
nhượng QSDĐ bào vệ được quyền lợi của các bên cũng như duy trì ổn định
trật tự theo những cách thức nhất định, Nhà nước ban hành hệ thống các quy
phạm pháp luật đế điều chinh ý thức, thái độ và hành vi của các chú thế trong
quá trình tham gia chuyến nhượng QSDĐ.
Pháp luật là hệ thống những quy tắc xứ sự chung mang tính bắt buộc
đối với mọi cá nhân, tổ chức được Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện
bằng sức mạnh cưỡng che nhà nước. Do đó, pháp luật là một trong những
24
