Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tỉnh vĩnh phúc
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.19 MB, 69 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐẬO TẠO
TRỨỜNG ĐẠI HỌC MÓ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH: LUẬT KINH TÉ
PHÁP LUẬT VÈ TẶNG CHO QUYẾN sủ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỀN TẠI TỈNH VĨNH PHUC
Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
NGUYÊN THỊ BÍCH NGỌC
HÀ NỘI - 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MÓ HÀ NỘI
LUẬN VÁN THẠC sĩ
NGÀNH: LUẬT KINH TÉ
PHÁP LUẬT VÈ TẶNG CHO QUYỀN sử DỤNG ĐÁT TÙ THỤC
Thư vWW™ Wfíà Nội
NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÀSĨ: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DÀN KHOA HỌC: PGS.TS TRƯƠNG HÒ HẢI
HÀ NỘI - 2023
LỜI CAM ĐOAN
Tơi là: Nguyễn Thị Bích Ngọc, học viên lớp: 18M-LK.T76, khóa: 20182020 xin cam đoan đây là cơng trình độc lập cùa riêng tơi mà khơng sao chép từ bất
kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sứ dụng phân tích trong
luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đù, có xác nhận của cơ quan
cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu cùa
tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách
nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thơng tin sử
dụng trong cơng trình nghiên cứu cùa minh.
Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
DANH MỤC TỪ VIẾT TẤT
BLDS : Bộ luật dân sự
GCN : Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
NSDĐ : Người sử dụng đất.
QSH : Quyền sở hữu.
ỌSDĐ : Quyền sử đụng đất.
TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
MỤC LỤC
MỜ ĐÀU........................................................................................................................1
1.
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài........................................................ 1
2.
Tình hình nghiên cứu đề tài.............................................................................. 3
3.
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài................................................. 4
4.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.................................................. 5
5.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu............................................. 6
6.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn............................................................................. 6
7.
Kết cấu của luận văn......................................................................................... 7
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẨN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN sử
DỤNG ĐẨT VÀ PHÁP LUẬT TẶNG CHO QUYỀN sử DỤNG ĐẤT............8
1.1
Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất......................................................... 8
1.1.1
Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất................................................. 8
1.1.2
Khái niệm, đặc điếm cùa tặng cho quyền sử dụng đất..................... 10
1.1.3
Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất................................................ 13
1.2
. Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.................................... 14
1 1-11V 1lAí-i
1-1*cr ỂAo^i 1-1 r\K 4T,I A MZ~11
'
1.2.1
Khái niệm, đặc điếm pháp luật về tặng cho quyền sừ dụng đất....... 14
1.2.2
Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sứ dụng đất........................... 15
1.2.3
Các bước phát triến của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.. 18
1.2.4
Pháp luật cùa một số nước về tặng cho quyền sử dụng đất............... 20
1.2.5 Các yếu tố tác động đến hiệu quả thực hiện pháp luật tặng cho
quyền sử dụng đất............................................................................................... 21
KẾT LUẬN CHƯONG 1......................................................................................... 23
CHƯONG 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN sử
DỤNG ĐÁT VÀ THỰC TIỀN THựC HIỆN TẠI TÍNH VĨNH PHÚC............. 24
2.1
Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất................................ 24
2.1.1
Chủ thể của quan hệ tặng cho quyền sừ dụng đất............................... 24
2.1.2 Điều kiện đối với đối tượng cùa giao dịch tặng cho quyền sử
dụng đất................................................................................................................ 27
2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử
dụng đất................................................................................................................ 31
2.1.4
Hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất... 33
2.1.5
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu..................................36
2.1.6
Trinh tự, thù tục thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.. 39
2.2 . Thực tiễn thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh
Vĩnh Phúc................................................................................................................ 40
2.2.1 Tổng quan về tình hỉnh thực tiễn thực hiện pháp luật về tặng cho
quyền sứ dụng đất tại tinh Vĩnh Phúc................................................................ 40
2.2.2 Những hạn chế phát sinh từ thực tiễn thực hiện pháp luật về tặng
cho quyền sử dụng đất tại tinh Vĩnh Phúc........................................................ 44
KÉT LUẬN CHƯƠNG 2.......................................................................................... 50
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ G1Á1 PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT......................................................
51
TẶNG CHO QUYỀN sử DỤNG ĐẤT................................................................... 51
3.1
Định hướng hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất................51
3.1.1
Đàng
Hoàn thiện pháp luật phải dựa trên chù trương, đường lối cứa
51
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bào tính thống nhất, đồng bộ
trong hệ thống pháp luật có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất....... 52
3.1.3 HồJtlỉíển\)ìầỊJ
MữụẪ^ầâtỲèằi gắn liền
việc thi hành pháp luật............................................................................. 53
với
3.2
Giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất....................53
3.2.1
về chủ thế của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất........................ 53
3.2.2
về đối tượng của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.................... 56
3.2.3
về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất............................................ 57
3.2.4
về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất............................................ 59
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.......................................................................................... 61
KÉT LUẬN.................................................................................................................. 62
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO.................................................................. 63
MỞ DẦU
I. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Theo các quy định pháp luật nước ta hiện hành thì đất đai được xác định là
tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý
và thực hiện việc trao quyền cho người sừ dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất. Căn
cứ theo quy định này có thế thấy, pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền tư
hữu về đất đai mà thay thế nó bằng quyền sử dụng đất - một dạng quyền năng của
chủ sở hữu đối với tài sản. Đây là sự khác biệt mang tính đặc trưng cùa pháp luật
Việt Nam, theo đó người sử dụng đất có các quyền năng của chù sở hữu đối với
quyền tài sán là quyền sừ dụng đất như quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho... Việc pháp luật Việt Nam cho phép chuyến quyền sử dụng
đất giữa những người sử dụng đất là sự kết hợp biến thể cùa quyền tư hữu về đất
dưới hai khía cạnh tài sán và quyền. Trong đó, xét về khía cạnh tài sản, quyền sứ
dụng đất được xác định như một loại tài sản có giá trị thay thế cho tài sàn là đất đai
để tham gia vào các giao dịch kinh tế, dân sự trên thị trường. Bên cạnh đó, về khía
cạnh quyền, các quyền năng của người sử dụng đất được xây dựng trên cơ sờ vật
quyền đoi với quyền tài sán là quyền sử dụng đất, đây được coi là sự thay thể đối
i 1111
V ir~j I,
I I 111 > 11M
I
1
III H
IVlí I
I i/1
I \ t 11 ,
với quyền cùa chú sở hữu đất đai mà thơng qua đó người sừ dụng đất có quyền cùa
chủ sở hữu đối với tài sàn là đất. Tính đặc thù này đã dần đến các giao dịch chuyến
quyền sừ dụng đất thường có những đặc điểm khác với các giao dịch tài sán thông
thường đặc biệt là quyền tặng cho quyền sử dụng đất một trong những hình thức
chuyến quyền khác biệt so với những hình thức khác.
Tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra trong thực tế rất đa dạng và phong phú,
bao gồm nhiều hình thức tặng cho quyền sử dụng đất khác nhau như: Tặng cho
bằng miệng, tặng cho bằng văn bản khơng có xác nhận của chính quyền địa
phương, tặng cho bang lập hợp đồng có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc
chứng nhận của công chứng. Chú thế tặng cho cũng rất đa dạng như: Bố mẹ tặng
cho con, ông bà tặng cho các cháu, anh chị em tặng cho nhau hoặc cũng có khi hộ
gia đình tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư... Đối tượng
là quyền sử dụng đất được tặng cho cũng rất phong phú, bao gồm nhiều loại quyền
sử dụng đất khác nhau như: quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền sử dụng đất phi
nơng nghiệp,... hay khác nhau về hình thức sử dụng đất như quyền sứ dụng đất
được Nhà nước giao, quyền sứ dụng đất được Nhà nước cho thuê; hoặc khác nhau
về phạm vi như quyền sử dụng đất bao gồm tài sán trên đất, quyền sử dụng đất
không bao gồm tài sản trên đất...về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng có
nhiều loại như: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khơng có tài sàn trên đất, hợp
đồng tặng cho quyền sừ dụng đất có tài sản trên đất, hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất khơng có điều kiện và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, thì điều kiện đặt ra
thường là các nghĩa vụ mà người được tặng cho phải thực hiện trước hoặc sau khi
được tặng cho.
Cũng tương tự như các giao dịch về quyền sứ dụng đất, các chế định về tặng
cho quyền sử dụng đất là sự giao thoa giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Do
vậy, việc tặng cho quyền sứ dụng đất mang những tính đặc thù so với việc tặng cho
tài sàn thông thường. Theo quy định pháp luật đất đai, quyền sở hữu đất đai thuộc
về toàn dân do Nhà nước thống nhất quàn lý. Trong khi đó, bản thân quyền sử dụng
đất chỉ là một trong các quyền năng cùa chủ sờ hữu đất. Như vậy, việc tặng cho
quyền sử dụng đất cùa người sừ dụng đất trên thực tế là việc người sứ dụng đất tặng
cho tài sản nằm trong quyền sở hữu của một chủ thế khác (toàn dân do Nhà nước là
đại diện chủ sớ hữu). Bên cạnh đó, trong điều kiện cùa nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chú nghĩa đang dần phát triến và đạt được nhiều thành tựu, kéo theo
đó là nhu cầu sử dụng các nguồn tài nguyên, nguyên liệu sản xuất tăng cao, trong đó
,
III111
\/ I r-11,
I I 11 í 111 u
I
I
I lí H •
I viII>
nH
I Ki í ì I
đất đai - với tư cách là nguồn tài nguyên thiên nhiên quan trọng là tài nguyên đau
vào trong quá trình sản xuất - là đối tượng chịu sự ảnh hướng sâu sắc cùa nen kinh
tế thị trường quy luật giá trị, cung cầu kết quả là giá trị quyền sử dụng đất thường
xuyên biến động với biên độ lớn theo chiều hướng tăng dần. Thêm vào đó, bàn thân
các giao dịch tặng cho là các giao dịch khơng có đền bù ngang giá. Chính vi vậy,
khi thấy giá trị quyền sử dụng đất tăng nhiều trường hợp người sử dụng đất đã tặng
cho lại đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho. Đồng thời, các quy định trong pháp
luật đất đai lại có nhiều sự chinh sửa, bố sung với những quy định phức tạp trong đó
có những quy định hạn chế quyền tặng cho quyền sứ dụng đất của người sử dụng
đất. Tuy nhiên, ý thức chấp hành pháp luật của người sứ dụng đất chưa cao nên
nhiều người sứ dụng đất vẫn thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất một cách tùy
tiện không theo đúng các quy dịnh của pháp luật. Mặt khác, pháp luật đất đai của
Việt Nam vẫn còn ton tại nhiều hạn che, bất cập, đặc biệt trong các quy định về
chuyển nhượng quyền sừ dụng đất như chưa tạo được sự bỉnh đẳng chưa theo kịp
với thực tế cuộc sống...
Vĩnh Phúc là một tỉnh thuộc vùng đong bằng sơng Hồng nam ớ chính giữa
trung tâm hình học trên bàn đồ miền Bắc. Đây là tinh nằm trong quy hoạch vùng
2
thủ đô Hà Nội, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ nên thuận lợi về phát triến kinh tế,
xã hội. Theo đó, kinh tế có sự tăng trướng cao, đời sống người dân được cải thiện
về cả mặt kinh tế và tinh thần. Cùng với đó, đất đai, nhất là ở những khu vực trung
tâm, khu đô thị, thương mại phát triền thì đất đai vơ cùng có giá trị. Giá đất tăng
lên nhanh chóng qua thời gian. Các giao dịch về đất đai cũng phát triển rất sôi
động đặc biệt trong những năm gần đây. Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong
những giao dịch được thực hiện khá phố biến, sôi động trong những nãm qua. Tuy
nhiên, quan sát thực tế cho thấy, việc thực hiện quyền này đã và đang bộc lộ nhiều
rào càn, sai phạm và hệ lụy phát sinh, mâu thuẫn, tranh chấp từ giao dịch này khá
phức tạp, giải quyết kéo dài, gây mất đồn kết đặc biệt là những người có quan hệ
họ hàng thân thuộc.
Xuất phát từ những lý do này, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về tặng cho
quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tinh Vĩnh Phúc ” làm đề tài nghiên cứu cho Luận
văn Thạc sỹ cùa mình nhằm góp phần hồn thiện pháp luật về quyền tặng cho
quyền sử dụng đất và đảm bảo việc thực hiện quyền này trên thực tế được thuận lợi
và an tồn hơn.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Một số các cơng trình nghiên cứu về tặng cho tài sản nói chung, tặng cho
QSDĐ đất nói riêng ở các cấp độ nghiên cứu khác nhau trong thời gian qua như:
Luận văn, luận văn, khóa luận; các bài viết được đăng tài trên các tạp chí chuyên
ngành, các hội thào khoa học; các giáo trình, sách chuyên khảo, các sách tham khảo
chuyên về binh luận khoa học các chế định trong Bộ luật Dân sự cũng dành những
thời lượng thích đáng đế nghiên cứu về vấn đề tặng cho tài sàn, tặng cho ỌSDĐ,
hợp đồng tặng cho tài sàn..., có thể kể đến như sau:
- Đồ Văn Chinh, Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại, Tạp chí Tịa
án nhân dân (3)/ 2008, tr. 23-30;
- Lê Thị Hoài Ân, Chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và những
vấn đề cần hồn thiện, Tạp chí Dân chù pháp luật (11)/ 2011, tr. 41-45;
- Lê Hồng Liên, Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng
cho quyển sử dụng đất và kiến nghị sửa đơi, hơ sung, Tạp chí Kiêm sát (22)/ 2012,
tr. 48-51;
- Đong tác giả Tuấn Đạo Thanh và Phạm Thu Hằng có bài viết: Bàn về điều kiện
trong hợp đồng tặng cho tài sàn, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 9/2014, tr. 45-49;
- Nguyễn Hồng Nam, Hợp đồng tặng cho quyền sứ dụng đất, Tạp chí Tịa án
nhân dân số 12/2014, tr. 15-19;
3
- Lê Thị Hoài Ân, Quy định cùa pháp luật về tặng cho tài sản ớ một số quốc gia
trên thế giới và ở Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (12)/ 2015, tr. 53-58;
- Nguyễn Thị Minh, Tặng cho quyên sử dụng đâí ở theo pháp luật Việt Nam,
Luận án Tiến sỹ Luật học, bão vệ tại Học viện Khoa học xã hội năm 2019;
- Nhữ Hồng Quang, Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thì
hành tại Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà
Nội năm 2022;
Một cách tổng the và khách quan, tác giá nhận thấy rang, các công trinh
nghiên cứu khoa học trên đây đà cung cấp những góc nhìn đa chiều về tặng cho tài
sản dưới khía cạnh nghiên cứu là những tiền đề lý luận và cơ sở lý luận của việc ghi
nhận quyền tặng cho tài sản nói chung và tặng cho tài sản là bất động sàn nói riêng;
luận giái ở mức độ nhất định bán chất của tặng cho tài sán trong sự so sánh và đối
chiếu với một số giao dịch dân sự khác; hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch
tặng cho tài sản... Một số cơng trình cũng đã nghiên cứu chun sâu về tặng cho
QSDĐ, tặng cho nhà ở theo pháp luật Việt Nam, những tranh chấp liên quan đến
tặng cho QSDĐ. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông
qua ngày 26 tháng 11 năm 2013 đến nay vẫn chưa có một cơng trinh khoa học
nghiên cứu pháp lý chuyẻn sâu về vấn đề tặng cho QSDĐ một cách toàn diện, tồng
thế trong mối liên hệ giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành và pháp luật
khác có liên quan. Trong bối cảnh Luật Đất đai đang trong thời kỳ nghiên cứu đế
sửa đổi, bố sung thì việc nghiên cứu tặng cho QSDĐ là rất cần thiết, góp phần quan
trọng trong việc hồn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới nhàm thay
the “không gian chật hẹp” về tặng cho QSDĐ trong pháp luật hiện hành, hướng tới
sự đồng bộ của pháp luật về tặng cho QSDĐ trên nền tảng của pháp luật về dân sự,
pháp luật về đất đai, pháp luật về hôn nhân và gia đinh, pháp luật về cơng chứng,
chứng thực và pháp luật khác có liên quan. Các cơng trình nghiên cứu cụ thế sẽ
được chi rơ và phân tích, đánh giá trong Luận văn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm góp phần làm sáng tò khái niệm, đặc
điếm, bản chất pháp lý về tặng cho QSDĐ; làm rỗ chế định hợp đồng tặng cho
QSDĐ và căn cứ pháp lý xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ. Đồng thời, khi nghiên
cứu các quy định cùa luật thực định về tặng cho QSDĐ,tim hiểu thực tiền áp dụng
luật thực định, đánh giá hiệu quả điều chinh cùa các quy định của pháp luật về hợp
đồng tặng cho QSDĐ; tìm ra những quy định bất cập, chưa cụ thể; trên cơ sở đó, đề
xuất một số kiến nghị nhàm hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ, nhàm đảm bảo
4
tính khả thi khi áp dụng pháp luật trong thực tiền; làm cho pháp luật về tặng cho
QSDĐ thực sự là một trong những công cụ pháp lý thúc đẩy giao lưu dàn sự, kinh
tế, tạo môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.
Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu các van đề lý luận về tặng cho QSDĐ. Với nhiệm vụ này,
Luận văn phân tích, lý giãi và làm rõ một số khái niệm khoa học về tặng cho
ỌSDĐ, đặc điểm, bàn chất pháp lý, vai trò, ý nghĩa tặng cho ỌSDĐ, so sánh với
quy định về tặng cho tài sản của pháp luật một số nước trên thế giới đê làm nối bật
tính kế thừa truyền thong và những bước phát triển trong quy định pháp luật của
nước ta hiện nay. Từ đó, khắng định tính tất yếu và cần thiết cùa chế định tặng cho
QSDĐ được pháp luật quy định.
Nghiên cứu các quy định cùa pháp luật hiện hành về tặng cho QSDĐ.
Với nhiệm vụ này, Luận văn đi sâu phân tích nội dung các quy định về tặng cho
QSDĐ theo Luật đất đai năm 2013 và BLDS năm 2015; tìm hiểu cơ sở của việc quy
định các điều luật điều chình tặng cho QSDĐ. Phân tích tính kế thừa và phát triển,
cũng như những điểm mới quy định về tặng cho QSDĐ đế có cách hiểu đúng nhất,
phù hợp với khoa học pháp lý về tặng cho QSDĐ. Đồng thời, qua việc phân tích nội
dung quy định cùa pháp luật về tặng cho QSDĐ của luật thực định, Luận vãn chi ra
những điếm mâu thuẫn, bất cập, chưa hợp lý, thiếu tính khoa học của quy định đó,
làm ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho QSDĐ trong giai
đoạn hiện nay.
Tìm hiếu thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ thông qua
hoạt động xét xứ cùa Tòa án nhân dân trong việc giãi quyết các tranh chấp về tặng
cho QSDĐ; qua đó, nghiên cứu được thực trạng và đánh giá có hiệu quả những hạn
chế về việc áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ.
Trên cơ sở phân tích nội dung quy định của pháp luật và thực tiễn áp
dụng pháp luật về tặng cho ỌSDĐ, Luận vàn kiến nghị các giải pháp hoàn thiện
pháp luật, cũng như giài pháp thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ đế tạo
ra cơ sớ pháp lý vững chắc trong quan hệ tặng cho QSDĐ.
4. Đối tưọng và phạm vi nghiên cứu của dề tài
Tặng cho QSDĐ là sự kết hợp giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự;
pháp luật đất đai thể hiện nội dung của tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài
sản có giá trị giao lưu kinh tế trong thị trường bất động sàn; còn pháp luật dân sự
thể hiện hình thức của tặng cho QSDĐ là một vật quyền của người không phải là
chù sở hữu đối với đất thông qua giao lưu dân sự dưới hình thức một loại hợp đồng.
5
Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định cùa pháp luật đất đai, pháp luật dân
sự về tặng cho QSDĐ; nghiên cứu việc thực hiện tặng cho QSDD trên thực tể.
Nghiên cứu các quy định trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật
Đất đai 2013 và các văn bán hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất
đai 2013 về tặng cho tài sàn và tặng cho QSDĐ; một số chế định của các ngành luật
khác được sứ dụng với dụng ý phân tích, so sánh, đối chiếu đế làm rõ hơn vấn đề
nghiên cứu.
Tim hiếu các văn bán pháp luật cùa các thời kỳ trước quy định về tặng cho
bất động sản nói chung và QSDĐ nói riêng để đối chiếu, so sánh với pháp luật hiện
hành về tặng cho QSDĐ.
5. Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử; cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài là Triết học Mác - Lê Nin,
sự thống nhất giữa lý luận và thực tiễn, lý luận bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh
khái quát những vấn đề của thực tiền; lý luận phải đi sâu nghiên cứu, khám phá và
làm rõ sự phát triến cùa thực tiễn, góp phan thúc đầy, định hướng thực tiền phát
triển đúng hướng.
Ngồi ra, trong q trình thực hiện đề tài này, Luận văn còn sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích, tống hợp được sử dụng chủ yếu khi phân tích
cơ sở lý luận và nội dung quy định cùa pháp luật về tặng cho QSDĐ; khái quát
những nội dung cơ bán của từng vấn đề nghiên cứu trong Luận văn.
Phương pháp so sánh được sử dụng nhằm tìm hiếu quy định cùa pháp
luật hiện hành so với hệ thống pháp luật trước đây ở Việt Nam, cũng như quy định
pháp luật cùa một số nước khác về tặng cho tài sán nói chung, tặng cho đất đai nói
riêng; qua đó tỉm ra được nét tương đồng và đặc thù của pháp luật Việt Nam về tặng
cho QSDĐ.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài Luận văn sẽ là nền tảng kiến thức quan trọng,
sâu sắc về tặng cho QSDĐ. Theo đó, việc xây dựng các khái niệm, chi rõ những đặc
điểm của QSDĐ, tặng cho QSDĐ sẽ là cơ sở tiền đề đề làm sáng tò và sâu sắc các
yếu tố đặc thù chi phối tới pháp luật điều chình tặng cho ỌSDĐ.
Thực trạng pháp luật và thực tiền phát sinh vướng mắc, hạn chế, bất cập được
phân tích sâu sắc và chú trọng riêng đối với tặng cho QSDĐ - một tài sản có giá trị
6
đối với người sử dụng ờ cả khía cạnh kinh tế, văn hóa xã hội, lịch sử và truyền
thống đạo lý. Đây là một đề tài có tính chun sâu đồng thời có tính thực tiễn sâu
sắc trong đời sống kinh tế, xã hội, theo đó, Luận văn sẽ có những đóng góp sau:
- Luận văn là một cơng trình nghiên cứu tương đối khoa học, đầy đủ và có hệ
thống về vấn đề liên quan đến tặng cho quyền sừ dụng đất trong Luật Đất đai, Bộ
luật Dân sự và các văn bản khác có lien quan;
- Trên cơ sở nghiên cứu các tiền đề lý luận, thực trạng pháp luật về tặng cho
quyền sứ dụng đất, đề tài cịn tim hiểu thực tiền áp dụng pháp luật thơng qua hoạt
động này tại tình Vĩnh Phúc thời gian qua. Đồng thời, đề xuất một số giải pháp
nhàm hoàn thiện pháp luật đế giái quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng
pháp luật, nâng cao hiệu quà xét hiệu quà thực thi pháp luật về tặng cho quyền sữ
dụng đất tại tĩnh Vĩnh Phúc.
Luận văn cũng giúp làm sáng tó hơn vấn đề: đất và nhà, cơng trình xây dựng
và các tài sản khác gắn liền với đất là một khối bat động sàn không thế tách rời, đặc
biệt, nhà ở, công trinh xây dựng, tài sản khác trên đất chúng chi có giá trị đích thực
nếu gán liền với đất và tồn tại trên đất; tuy nhiên, sở hữu về khối bất động sản này
lại khơng hồn tồn như vậy, chúng có thể có chung quyền sở hữu và sử dụng, song
cùng có thể QSDĐ là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp cùa một chủ thể, nhưng
tài sàn trên đất lại thuộc quyền sở hữu của một chủ thế khác. Đây chính là tiền đề
quan trọng cho việc nghiên cứu pháp luật thực định cũng như thực tiền áp dụng
pháp luật về tặng cho QSDĐ trong giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ tại
Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo Luận văn gồm ba chương,
cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất và pháp luật
tặng cho quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sứ dụng đất và thực tiễn
thực hiện tại tình Vĩnh Phúc
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền
sừ dụng.
7
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐẾ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN sử
DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT TẶNG CHO QUYỀN sư DỤNG ĐẤT
LI Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất
ỉ. 1.1 Khái niệm, đặc điếm quyền sử dụng đất
Tại một số nước trên thế giới có quy định quyền sở hữu tư nhân về đất đai thì
QSDĐ là một trong ba quyền cũa chù sở hữu. Khi các hoạt động liên quan đến đất
đai đều được thực hiện từ chính chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu ủy quyền cho cá nhân
hay tổ chức nào đó thực hiện.
Đối với QSDĐ ở một số nước xác lập quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà
Nhà nước là chù sở hữu. Nhà nước có quyền sở hữu tài sàn về đất đai, có thế giao
cho bất kỳ người nào sử dụng nếu người đó đù điều kiên được giao quyền sử dụng
đất. Do đó, QSDĐ được hiếu ở hai phưong diện gắn với hai chủ thế trên có sự khác
biệt như sau:
- QSDĐ là một trong ba quyền cùa chú sờ hữu: quyền chiếm hữu là quyền
nám giữ và quán lý; quyền sử dụng là quyền khai thác và hướng lợi từ tài sản;
quyền định đoạt là quyền chuyến giao hoặc từ bó tài sản được gắn với chù thế chính
là Nhà nước.
TI.......... 'T.................. À____ ĩy„:
ĨĨẮ xtí:
- QSDĐ là một quyền độc lập, gắn với chú thế là người sử dụng đất - cá
nhân, tố chức được Nhà nước - chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất,
Như vậy người sứ dụng đất có quyền và nghĩa vụ cùa người sử dụng tài sán
là đất đai, chú sở hữu không trực tiếp sứ dụng quyền tài sản đối với tài sàn. Nghiên
cứu quy định về QSDĐ đối với sở hữu đất đai ớ nước cũng được biếu hiện ờ hai
phương diện này.
Tại Việt Nam, năm 1980 khi Hiến pháp ra đời đã xác định rằng “đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biền và
thềm lục địa... đều thuộc sở hữu Toàn dân”1 và “những tập thế và cá nhân đang sử
dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của minh theo quy
định của pháp luật”2.
Trái qua các giai đoạn lịch sử trên đã xuất hiện thuật ngữ pháp lý về “Quyền
sử dụng đất”. Đất đai thuộc quyền sở hữu cùa nhà nước và giao quyền sừ dụng đất
cho người sử dụng đất. Kế từ đó quyền sừ dụng đất đã tách rời quyền sớ hữu đất đai
và được chù sờ hữu chuyến giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một
1 Diệu 19, Hiến pháp năm 1980
2 Điều 20, Hiền pháp năm 1980
8
quyền tài sản của người sử dụng đất.
PGS.TS Phạm Duy Nghĩa nhận định:“sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng
đất, người Việt Nam dường như đà tạo ra một khái niệm sờ hữu kép, một khái niệm
sờ hữu đa tầng: Đất đai thuộc sờ hữu toàn dân, song quyền sừ dụng đất lại thuộc về
cá nhân hoặc tố chức”.3
Quan diem về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đã tiếp tục được khẳng
định tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban
chấp hành Trung ương Đáng khóa XI về tiếp tục đồi mới chính sách, pháp luật về
đất đai trong thời kỳ đấy mạnh tồn diện cơng cuộc đồi mới, tạo nền tàng đến năm
2020 nước ta cơ bàn trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đãng ta
khắng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sàn và hàng hóa đặc biệt, nhưng
không phải là quyền sở hữu”4.
Xét về phương diện kinh tế, một hàng hóa ln có giá trị và giá trị sử dụng.
Giá trị của hàng hóa chính là công sức lao động của người sản xuất được kết tinh
trong đó. Do QSDĐ chính là hàng hóa đặc biệt nên giá trị cùa đất đai không thề
định nghĩa thông qua quy luật thông thường khác đơn giản bời vi khơng có người
lao động nào sàn xuất ra đất đai mà chi có thế cái tạo hay xây dựng cơng trình trên
đó. Hàng hóa được người sản xuất hay chủ sở hữu Tồn quyền định đoạt, quản lý
thì QSDĐ là hàng hóa có sự tồn tại phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước (quyết
định chuyến giao, cho thuê đất; thu hồi đất...).
Qua đó, chúng ta có thề nhận thấy sự đặc biệt của loại hàng hóa “quyền sử
dụng đất”, cũng như đế QSDĐ phát huy được vai trò là một loại hàng hóa đặc biệt
trên thị trường thì Nhà nước phải xây dựng được cơ chế quản lý hiệu quả, phù hợp
sự tôn trọng quyền của người sở hữu tài sản là đất đai.
Người sở hữu phải được Nhà nước thiết lập và công nhận hợp pháp; cho họ
được quyền nắm giữ, khai thác, sử dụng và định đoạt tài sản theo mong muốn của
bàn thân. Cơ chế pháp lý đó ln phải đàm bào được mục đích, lợi ích và sự bảo vệ
quyền tài sản cho người sử dụng đất.
Đe có cơ sở và nguồn gốc để xác nhận cho người sứ dụng đất có quyền tài
sản này thì Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai cần có sự chi
phối, kiếm soát đối với các hành vi sứ dụng tài sàn này. Sự quản lý và kiềm sốt đó
3 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb. Đại học Quốc Gia Hà Nội, trang 169.
4 Ban chấp hành Trung ương Đãng khóa XI (ngày 31/10/2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đối
mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đây mạnh Tồn diện cơng cuộc đôi mới. tạo nền táng đến
năm 2020 nước ta cơ bán trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
9
vừa thế hiện vai trò Lãnh đạo của Nhà nước; vừa là đại diện chủ sờ hữu; vừa thề
hiện nhu cầu định hướng, xác lập cho QSDĐ được sử dụng hiệu q trên cơ sờ hài
hịa lợi ích cua Nhà nước và người sứ dụng đất hay lợi ích chung của xã hội.
Ngồi ra sự quản lý và kiếm sốt của Nhà nước còn giúp cho các hoạt động
giao dịch về QSDĐ được đàm bảo thực thi một cách hợp pháp, minh bạch đế phòng
ngừa cách hành vi lợi dụng pháp luật về quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh để
thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật, vi tư lợi cá nhân mà làm ảnh hường tới
quyền và lợi ích hợp pháp cùa các cá nhân khác.
Tóm lại, có thế nhận thấy rõ bàn chất của quyền sừ dụng đất của người sử
dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sàn thuộc sớ hữu của tố chức, hộ
gia đinh, cá nhân phát sinh trên cơ sờ quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển
QSDĐ. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sừ dụng đất phải tuân thù các
điều kiện, thú tục do pháp luật quy định.
Việc xác định đúng bản chất của QSDĐ trong chế định Nhà nước chủ sờ hữu
đại diện có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, đó là tiền đề quan trọng trong việc quàn lý
và kiềm soát của Nhà nước đối với việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các tồ
chức, cá nhân khi họ thực hiện các quyền tài săn và đánh giá về giới hạn cùa quyền
tài sãn của mình trong các hợp đồng dân sự, kinh tế trong đời sống xã hội.
1.1.2 Khái niệm, đặc điêni của tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sứ dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đất đai
2013 “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chi là một dạng đặc biệt cùa
chuyên nhượng quyển sử dụng đất, nhưng việc chun nhượng này có giá trị thanh
tốn bằng không". Tặng cho quyền sứ dụng đất là việc chuyền quyền sử dụng đất
từ chu thế này sang chú thể khác mà khơng có sự đền bù về mặt vật chất.
Tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt cùa quan hệ chuyển quyền ỌSDĐ bới
nếu xét về hành vi thỉ chuyền nhượng hay tặng cho QSDĐ cũng đều là sự chuyến
giao QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang cho người khác và hậu quà pháp lý
cùa hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trôn cũng đều dẫn đến là: Chấm
dứt QSDĐ của người chuyền giao và xác lập QSDĐ cho chủ thể mới là chủ thể
nhận chuyến giao trên cơ sở được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, tính khác biệt cùa
hai phương thức giao dịch này thế hiện ở chỗ trong quan hệ chuyến nhượng thì sự
chuyền giao đó có đền bù một khoản lợi ích vật chất trên cơ sớ thỏa thuận của các
bên và tùy thuộc vào thị trường quyền sữ dụng đất tại thời diêm chuyển nhượng mà
giá trị đen bù đó cao hay thấp. Trong khi đó, trong quan hệ tặng cho, việc chuyến
10
giao đó khơng được biếu hiện bằng bất kỳ một giá trị vật chất nào, mà chỉ là sự tự
nguyện cùa người có QSDĐ trao ỌSDĐ đó cho một người khác mà họ mong muốn
và được chủ thể này chấp nhận. Bởi vậy, quan hệ tặng cho ỌSDĐ diễn ra cũng
khơng phụ thuộc và chi phối bới tình hình thị trường QSĐĐ diễn ra như thế nào tại
thời điểm thực hiện quyền này. Đây chính là sự khác biệt căn bàn cùa hai giao dịch
chuyển QSDĐ chuyến nhượng và tặng cho.
Dưới góc độ pháp luật đất đai, tặng cho QSDĐ là các quy phạm pháp luật
cùa Nhà nước ban hành nham điều chinh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình
dịch chuyến QSDĐ giữa các chú thế với nhau. Đó là các quy định về điều kiện, nội
dung, hình thức cùa hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng
cho. Theo đó, tặng cho ỌSDĐ được hiếu là một quyền tài sàn trong giao lưu dân sự,
kinh tế của thị trường bất động sản”. Đây là quyền tài sản được Nhà nước - đại diện
chù sờ hữu cho phép, thừa nhận và bào vệ.
Dưới góc độ pháp luật dân sự, tặng cho ỌSDĐ là một giao dịch dân sự, trong
đó các bên tự trao đối, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ đế làm phát sinh
các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nham thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự
thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất này là sự thống nhất ý chí giữa bên
tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó, bên tặng cho chuyền giao QSDĐ của mình
cho bên được tặng cho mà khơng u cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi
ích vật chất nào, cịn bên được tặng cho đong ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia
cho tặng. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho
QSDĐ không chi là sự thỏa thuận đe dịch chuyến quyền sử dụng đất từ bèn tặng cho
sang bên được tặng cho mà nó cịn là sự thỏa thuận đế làm phát sinh hay chấm dứt
các quyền và nghĩa vụ của mồi bên. Do đó, dưới góc độ pháp luật dân sự, có thề hiếu
khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất là sự thóa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ dân sự theo hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.
Neu tặng cho QSDĐ dưới góc độ dân sự hưởng tới việc định nghĩa nó như
một quan hệ tặng cho tài sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhàm phục
vụ nhu cầu sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng dưới góc độ pháp luật đất đai là
sự quy định và yêu cầu của Nhà nước đối với người sir dụng đất khi thực hiện
quyền tặng cho đối với quyền sứ dụng đất. Theo đó, chi khi người sử dụng đất thực
hiện đúng các quy định của pháp luật thì việc tặng cho QSDĐ mới được Nhà nước
thừa nhận và hợp đồng tặng cho QSDĐ mới có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các
bên trong thỏa thuận mới được pháp luật công nhận và bào vệ
11
Khái niệm tặng cho QSDĐ có thề được hiếu như sau "tặng cho quyền sử
dụng đất /à quyền của chù thể sứ dụng đất theo đó chú thế sử dụng đất (bên tặng
cho) củ quyên thỏa thuận giao quyên sử dụng đât thuộc sờ hữu của mình cho một
chú thê khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù thông qua một hợp
đồng dãn sự được lập bằng văn bàn có sự đồng ỷ cùa bên được tặng cho theo các
quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai
Tặng cho QSDĐ có một số đặc điếm sau đây:
Thứ nhất, giao dịch tặng cho ỌSDĐ được thiết lập hợp pháp, tuân thú đầy đũ
các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan
song chúng được biếu hiện ở hai loại tặng cho khác nhau là tặng cho QSDĐ thơng
thường và tặng cho QSDĐ có điều kiện.
- Tặng cho ỌSDĐ thông thường được thực hiện trong trường hợp bên tặng
cho và bên nhận tặng cho đáp ứng đủ điều kiện chung về của pháp luật đất đai về
điều kiện chuyến ỌSDĐ, về hình thức và hiệu lực cũa hợp đồng tặng cho QSDĐ
quy định trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và pháp luật khác có liên quan thì quan
hệ tặng cho QSDĐ là quan hệ hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và báo vệ.
- Tặng cho ỌSDĐ có điều kiện được thực hiện trong trường hợp mà bán
thân người có QSDĐ hợp pháp với tư cách là người tặng cho và cả người được
tặng cho phái đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật. Cụ thế QSDĐ ở
được quy hoạch năm trong các địa bàn, khu vực được Nhà nước bảo vệ nghiêm
ngặt như trong phân khu bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hay người nhận
tặng cho là những chủ thế mà theo pháp luật hiện hành đang bị hạn chế về QSDĐ
ở, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá
nhân người nước ngoài sỡ hữu nhà ờ gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam. Bên cạnh
đó, tặng cho có điều kiện còn đặt ra trong trường hợp. QSDĐ ớ khi đang là quyền
sử dụng hợp pháp người tặng cho thì chúng là QSDD ở. Song một số chủ thề nhận
tặng cho đặc biệt như Nhà nước, cộng đồng dân cư thi liệu các chủ thế này sau khi
tặng cho có bắt buộc phài sừ dụng đất vào mục đích để ở hay khơng? Việc giữ
ngun mục đích là QSDĐ ớ sau khi nhận tặng cho đối với chú thể như Nhà nước,
cộng đồng dân cư là không phù hợp với tính chất, đặc điếm và đích sử dụng của
chù thề này.
Thứ hai, đối với việc tặng cho ỌSDĐ ở thi đối tượng tặng cho không chi là
QSDĐ ớ mà còn cả tài sản trên đất. cần phải chú ý hai vấn đề sau QSDĐ ờ và tài
sản trên đất như nhà ở, cơng trình xây dựng có được xác lập đồng thời cùng một
12
thời điềm hay tách rời? QSDĐ ờ và nhà, công trình xây dựng có đồng thời cũng
thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp cùa bên tặng cho hay thuộc cùa nhiều chú thể.
Thứ ha, ỌSDĐ có thế thuộc quyền sở hữu của một chủ thể hoặc nhiều chú
thế khác nhau. Trong trường hợp một hoặc một số chù thề có quyền hợp pháp đối
với QSDĐ đó khơng đồng ý, tán thành việc tặng cho QSDĐ ờ đó thi vấn đề tặng
cho sẽ trở nên phức tạp hơn.
1.1.3 Vai trò ciia tặng cho quyển sử dụng đất
Thực tế cho thấy, tặng cho quyền sử dụng đất thường được hình thành trên
cơ sở quan hệ tinh cảm họ hàng thân thiết của các mối quan hệ giữa người với
người, nó là phương tiện pháp lý quan trọng đế dịch chuyển quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác, nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất vì là hợp đồng
khơng có đền bù. Tặng cho QSDĐ đà và đang được thực hiện ngày càng phố biến
trong đời sống dân sự, chúng có ý nghía vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh tế,
xã hội. Có thể nhận thấy vai trị, tầm quan trọng của tặng cho QSDĐ ở một số
phương diện cụ thế sau đây:
Tặng cho quyền sử dụng đất thế hiện tình cảm nhân văn trong cuộc sống
giữa con người với con người, thể hiện giá trị nhân văn, tinh thần đoàn kết: Tặng
cho tài sản thường xuất phát từ các mối quan hệ tình căm nhất định có thể là các
mối quan hệ trong gia đình, họ hàng, ruột thịt, cũng có thế là mối quan hệ quen
biết bạn bè, làng xóm, láng giềng hoặc xuất phát từ tình thương, tinh thần tương
thân tương ái giúp đỡ trong cộng đồng, xã hội từ những người không quen biết...
Việc tặng cho dù xuất phát từ những lý do nào cũng đều có mục đích hỗ trợ, giúp
đỡ, khuyến khích người nhận trong cuộc sống, sinh hoạt.
Tặng cho quyền sử dụng đất cịn góp phần thúc đấy sự phát triển sản xuất, kinh
doanh. Xuất phát từ thực tế đời sống xã hội, chế định tặng cho quyền sử dụng đất là một
trong những bước tiến mới có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong việc xây dụng và hoàn
thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói riêng, đồng thời, nó cịn có ý
nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa
nhận còn là một phương tiện pháp lý quan trọng, báo đám cho việc dịch chuyên quyền sử
dụng đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh
doanh, tạo điều kiện cho người khơng có nhu cầu sử dụng tặng cho người khác quyền sừ
dụng đất đế người có nhu cầu có thổ khai thác, sứ dụng đất một cách họp lý và có hiệu quá.
Mặt khác, khi Nhà nước cơng nhận tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nghĩa là, Nhà
nước công nhận quyền sứ dụng đất họp pháp cùa bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đây
bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sứ dụng. Họ sẽ tích cực đầu tư công
13
sức đế cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sàn xuất hoặc đấy mạnh kinh doanh trên phần đất của
minh. Đồng thời, tặng cho quyền sir dụng đất còn giúp nâng cao, thúc đây hiệu quả việc sử
dụng đất, góp phần làm cho săn xuất, kinh doanh ngày càng phát triển.
1.2. Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm, đặc điếm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
Pháp luật về tặng cho QSDĐ là tổng thổ các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành, trong đó quy định cụ thề về chủ thế, đối tượng, quyền và nghĩa vụ
cùa các bên, hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng cho, quy trình, thử tục mà cơ
quan nhà nước có thấm quyền phải thực hiện và sự đảm bảo bằng các thiết chế của
Nhà nước đê đàm bào giao dịch tặng cho QSDĐ được thực hiện trên thực tế.
Pháp luật về tặng cho QSDD có một số đặc điểm sau đây:
Pháp luật về tặng cho QSDĐ là một bộ phận nằm trong hệ thống các quy
định pháp luật về tặng cho tài sản. Việc thiết lập giao dịch về tặng cho QSDĐ được
thực hiện theo các điều kiện, nguyên tắc chung đã được quy định trong Bộ luật Dân
sự nãm 2015. Đây là những nội dung mang tính cơ sở, làm nền móng để xây dựng
các thiết chế, quy phạm pháp luật cụ thể tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như:
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Hơn nhân và gia đình,... về những
vấn đề liên quan đến tặng cho QSDĐ. Điều này đảm báo các quy định pháp luật điều
chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ được thống nhất, hài hịa với các quy định có liên
quan khác, đàm bào tính hợp lý và tính khả thi trong việc áp dụng trên thực tế.
Pháp luật về tặng cho QSDĐ mang tính ồn định tương đối trong một khoảng
thời gian nhất định và chúng thay đổi theo sự vận động và phát triền cùa nền kinh tế
xã hội, nhu cầu cúa thực tiễn và thậm chí là sự thay đối cùa hình thức sở hữu đối với
đất đai. Tặng cho tài sản nói chung đà được ghi nhận rất sớm trong pháp luật dân
sự, tuy nhiên pháp luật đất đai lại tị ra có độ trễ dài trong việc ghi nhận quyền này.
Trải qua các Luật Cải cách ruộng đất 1953, Luật Đất đai 1937, đến Luật Đất đai
1993 đều không hề đề cập tới quyền này, trong khi nhu cầu trên thực tế là vô cùng
lớn. Vì vậy, đê hợp thức hóa quyền tặng cho QSDĐ trong bối cành Luật Đất đai
chưa ghi nhận, các chủ thê muốn tặng cho đều phải áp dụng pháp luật về tặng cho
tài sàn nói chung trong Bộ luật Dân sự hoặc thực chất tặng cho QSDĐ nhưng lại ấn
bởi tên gọi khác như tặng cho nhà ở, cơng trình. Hệ lụy cho việc tặng cho QSDĐ
nhà nước không kiếm sốt được, khơng kích thích được quyền này phát triển trên
thực tế. Xuất phát từ nhu cầu thực tế, Luật Đất đai sửa đối 1993 đã ghi nhận chính
thức và tiếp tục kế thừa và quy định cụ thể, đầy đù hơn, hợp lý hơn trong các Luật
14
Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 nhàm đáp ứng những nhu cầu khách quan của
thực tế.
Pháp luật về tặng cho QSDĐ mang tính bắt buộc đối với các chú thể tham
gia phải tuân thủ và chấp hành. Theo đó, đế các bên tham gia tặng cho bắt buộc phãi
tuân thú các quy định cụ thế cùa pháp luật, từ điều kiện về chú the, về đối tượng, về
trình tự, thủ tục, thấm quyền và những điều cấm không được thực hiện. Bất kỳ
hành vi nào khi thực hiện khơng tn thủ hoặc tn thủ khơng đúng đều có thế bị
cán bộ quàn lý nhà nước về đất đai từ chối không thực hiện giao dịch.
Pháp luật về tặng cho QSDĐ đảm báo, tơn trọng sự tự do thịa thuận giữa các
bên có liên quan trong q trình xác lập và thực hiện giao dịch tặng cho nhưng giới
hạn trong phạm vi luật định. Theo đó, dù băn chất là tặng cho khơng có đen bù xong
được bên kia đồng ý, ưng thuận. Nghĩa là hợp đồng tặng cho QSDĐ ở được xác lập
trên cơ sở ý chí và nguyện vọng thống nhất của cã hai bên. Tuy nhiên, vì bàn chất là
khơng đền bù, theo đó, người tặng cho QSDĐ ớ chuyến giao tài sàn thuộc sỡ hữu cùa
mình cho phía bên kia mà khơng nhận về bất kỳ lợi ích vật chất gi nên pháp luật về
tặng cho QSDĐ ở cũng có những cơ chế đặc thìi bàng những quy định nghiêng về
bảo vệ bên tặng cho. Theo đó, bèn tặng cho có quyền thay đối, hũy bỏ việc tặng cho.
1.2.2 Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các quy định chung của pháp luật dân sự về tặng cho tài sàn các
quy định cụ thể cùa pháp luật đất đai về chuyến quyền sử dụng đất nói chung và
tặng cho QSDĐ nói riêng cùng với các quy định riêng lè trong pháp luật chuyên
ngành khác có liên quan như pháp luật hơn nhân và gia đình pháp luật về cơng
chứng chứng thực, pháp luật về tố tụng mà cụ thế là các văn băn hướng dần thi hành
của Tòa án nhân tối cao về việc giãi quyết các án dân sự, hơn nhân và gia đình...
cho thay, dù mồi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật khác nhau, điều
chinh tặng cho QSDĐ ở phạm vi và khía cạnh khác nhau, song tạo thành một tổng
thế thống nhất hệ thống các quy phạm pháp luật có mối liên hệ với nhau ràng buộc
lần nhau và cùng điều chinh. Có thế nhận thấy, cơ cấu điều chinh pháp luật đối với
tặng cho QSDĐ gồm các nhóm quy phạm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chình chủ thể cùa quan hệ tặng cho
ỌSDĐ. Chù thể tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ là các bên trong quan hệ tặng
cho, bao gồm bên tặng cho và bên nhận tặng cho. Đối với ben tặng cho ỌSDĐ phải
là chủ thế có QSDĐ ở hợp pháp và chù thề có mong muốn chuyền giao QSDĐ hợp
pháp cùa mình cho một chù the khác và khơng u cầu phía bên kia phài chi trà bất
kỳ một khoản chi phí nào cho mình. Sự khác biệt này nằm ở chồ: Mục đích bên
15
trong của mối quan hệ này chi thuần túy là thực hiện một quyền về tài sản cho
những người thân, có mối quan hệ đặc biệt ý nghĩa đối với chính bên tặng cho hoặc
đối với cộng đồng, xã hội, mà khơng có mục đích thương mại.
Đối với bên nhận tặng cho QSDĐ chù thế này có thế là hộ gia đình, cá nhân
trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài
nhưng phài đũ điều kiện để được xác lập ỌSDĐ ở tại Việt Nam hoặc quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. Việc thế hiện sự đồng ý, ưng thuận của việc chuyển
giao đó phải trên cơ sở tự nguyện, khơng có bất kỳ sự ràng buộc, ép buộc nào để
bên nhận tặng cho họ cảm thấy được thoải mái và họ xứng đáng được nhận QSDĐ tài sán có giá trị lớn trong đời sống xã hội. Điều đó sẽ là tiền đề để tiếp tục moi
quan hệ lâu dài, bền vững và tốt đẹp của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
Thứ hai, nhóm quy phạm về đối tượng và điều kiện của giao dịch tặng cho.
Nhóm này bao gồm các quy định hướng tới việc làm rõ các yêu cầu cúa pháp luật
về từng loại tài sàn đủ điều kiện đế thiết lập quan hệ tặng cho.
Đối tượng tặng cho QSDĐ hay còn gọi là khách thế cúa quan hệ pháp luật về
tặng cho QSDĐ chính là QSDĐ. Khách thế của một quan hệ pháp luật là những lợi
ích vật chất, tinh thần hoặc các lợi ích xã hội khác mà các chú thế mong muốn đạt
được khi tham gia các quan hệ pháp luật. Khách thể của quan hệ pháp luật về tặng
cho QSDĐ là những lợi ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tích đất tặng cho và
những quyền và lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với dal nếu có.
Theo quy định cúa pháp luật đất đai ỡ nước ta, không phải tất cà các loại
QSDĐ đều được tặng cho và trở thành khách the cùa quan hệ pháp luật này bởi vi
đất đai của chúng ta thuộc sở hữu cùa toàn dân do nhà nước đại diện chù sở hữu nên
chúng không thề trờ thành đối tượng được tự do giao dịch. Việc QSDĐ có trở thành
đối tượng trong các giao dịch chuyển quyền nói chung hay tặng cho QSDĐ nói
riêng hay khơng là phụ thuộc vào nguồn gốc xác lập ỌSDĐ hoặc cơ sở làm phát
sinh QSDĐ đó và chúng luôn gắn liền với mồi chủ thế sử dụng đất nhất định. Mặt
khác, QSDĐ đó cũng phải đảm bào tính pháp lý hợp pháp cùa QSDĐ, khơng có
tranh chấp với ai và không thuộc diện Nhà nước kê biên đế thực hiện nghĩa vụ dân
sự khác. Không chỉ dừng lại ở các điều kiện chung mồi QSDĐ sử dụng với mục
đích khác nhau và cách thức thực hiện nghĩa vụ tài chính khơng giống nhau. Vì vậy,
khơng phái mọi QSDĐ dù đã đù tính hợp pháp đều trở thành đối tượng tham gia
giao dịch tặng cho. Xuyên suốt các quy định về chuyến quyền QSDĐ của pháp luật
đất đai hiện hành cho thấy, điều kiện riêng cũa mồi QSDD được phép chuyến
nhượng chù yếu đối với loại đất sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách
16
là tư liệu sán xuất, đối với các loại đất sừ dụng cho mục đích quốc phịng an ninh lợi
ích quốc gia, công cộng sẽ không là đối tượng cùa giao dịch tặng cho. Nếu việc ký
kết và thực hiện giao dịch tặng cho với đối tượng là QSDĐ không đáp ứng các yêu
cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vơ hiệu về đối tượng, theo đó, giao dịch sẽ
không được pháp luật bảo vệ, rủi ro có thề xảy ra đối với bên nhận tặng cho, cũng là
nguyên nhân dân tới cho những tranh chấp.
Thứ ha, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
giao dịch tặng cho quyền sứ dụng đất.
Mặc dù là giao dịch khơng có đền bù nhưng đế bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho bên nhận tặng cho đối với QSDĐ ở khi hợp đồng được xác lập, phòng
tránh do nhiều tác động khách quan và chủ quan khác nhau, người tặng cho thay đồi
ý định tặng cho của mình mà địi lại QSDĐ ở trước đó đã tặng cho thi quyền lợi của
người nhận tặng cho lúc này bị xâm hại. Dù bán chất là giao dịch khơng có đền bù
song mong muốn và ý chí cùa người tặng cho QSDĐ chi dành cho người nào thực
sự họ cảm thấy xứng đáng để được nhận tài sản có giá trị của mình thì họ có thế đặt
ra các điều kiện, các yêu cầu đối với người được tặng cho. Trong trường hợp này,
điều kiện và yêu cầu được hiếu là những nghĩa vụ cần thiết cần phải được thồ hiện
trong hợp đồng và dành cho bên nhận tặng cho..|Qc Mo' Hà Nơi
Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng
cho quyền sử dụng đất.
Hình thức của giao dịch tặng cho QSDĐ là sự biểu đạt ra bên ngồi sự thống
nhất về ý chí, mong muốn chuyến QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho
thông qua phương thức giao dịch tặng cho giữa các bên trong giao dịch. Hình thức
của giao dịch tặng cho QSDĐ ngoài là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch
dưới một dạng vật chất nhất dinh thi đây còn là bang chứng giúp báo vệ quyền lợi
cúa các chú thể trong giao dịch trước các chú thể khác và là cơ sớ để cơ quan nhà
nước có thấm quyền thực hiện chức năng quản lý, kiềm soát sự chuyến dịch tài sản
trong xã hội và bào đàm tính ổn định cùa nền kinh tế. Tặng cho ỌSDĐ là một giao
dịch dân sự nhằm chuyến quyền sở hữu QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng
cho thơng qua hình thức hợp đồng bàng văn bản Điều kiện có hiệu lực cùa hợp
đồng tặng cho QSDĐ cũng là quy định cần thiết đế xác định giao dịch đó có hợp
pháp hay khơng.
Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về trinh tự, thủ tục thực hiện giao dịch
tặng cho ỌSDĐ.
17
Trình tự, thù tục là các cách thức, các quy trình và các bước cụ thế mà các
chú thế khi tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ ở phái tiến hành tại cơ quan nhà
nước có thấm quyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ồn định, giúp
Nhà nước kiếm soát chặt chẽ giao dịch tặng cho, bão vệ lợi ích hợp pháp của các
bên trong quan hệ, cùa các chủ thề khác có liên quan và vi trật tự chung cùa xã hội.
Cũng thông qua các thú tục hành chính mà Nhà nước bên cạnh việc định hướng
giao dịch tuân thủ trật tự chung, còn có vai trị kiếm tra, sàng lọc nhằm ngăn ngừa
các giao dịch trái pháp luật. Theo đó, trường hợp nào đáp ứng đu điều kiện theo quy
định cùa pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hồ trợ
cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch. Neu hồ sơ không đay đũ, các điều
kiện về chủ thể, về đối tượng khơng tn thú đúng quy định cũa pháp luật thì cơ
quan nhà nước có thấm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép
thực hiện giao dịch đó.
1.2.3 Các bước phát triến của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
Trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta
thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sớ hữu tư nhân về đất đai.
Pháp luật thời kỳ này không cấm người sở hữu đất đai được thực hiện các quyền
tặng cho đất đai thuộc sờ hữu của mình. Tuy nhiên, thời kỳ này pháp luật khơng có
các quy định pháp luật về việc tặng cho quyền sứ dụng đất.
Quy định cùa pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ Hiến pháp năm
1980 đến trước Luật đất đai 2003. Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải
thuộc sở hữu toàn dân, thuộc về dân tộc Việt Nam. Với Chì thị 100/CT- TƯ ngày
15/1/1981, chúng ta đổi mới cơ chế quân lý kinh tế, đặc biệt là trong sán xuất nông
nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai Luật Đất dai đầu tiên của chúng ta quy định tại Điều 1:
“Đát đai thuộc sờ hữu toàn dãn, do Nhà nước thông nhất quán lý. Nhà nước giao
đất cho các nơng trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dán, cơ quan
nhà nước, tô chức xã hội và cá nhân đê sử dụng ôn định, láu dài’’. Luật đất đai ra
đời quy định đất đai thuộc sờ hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo
tinh than Hiến pháp 1980. Hiến pháp năm 1980 khơng có quy định nào về chuyến
quyền sừ dụng đất nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng nhưng tại
Hiến pháp năm 1992 đã có quy định tại Điều 18 về việc chuyển quyền sử dụng đất
đó là ”... Tố chức và cá nhân có trách nhiệm hào vệ, bồi thường, bồi bồ, khai thác
hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyên quyền sử dụng đất được Nhà nước giao
theo quy định của pháp luật”. Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất
18
đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng
đất thuộc về người sir dụng đất. Tại khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993 cùng quy
định về quyền cua người sứ dụng đất đó là được chuyển quyền sừ dụng đất theo quy
định của pháp luật. Như vậy có thề thấy, tứ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai
năm 1993 (sứa đồi, bồ sung hai lần vào năm 1998 và 2001, chúng ta thay, pháp luật
đất đai luôn được Nhà nước quan tâm, bố sung, hoàn thiện Qua các đạo luật này,
Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mờ rộng quyền cho người sừ dụng đất. Từ các
quyền chung cho đen các quyền riêng cùa từng đối tượng sử dụng đất. Tóm lại,
trong thời kỳ này, Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai. Người sử
dụng đất ngày càng được mờ rộng toi đa các quyền, nham tạo điều kiện cho họ thực
hiện đầy đu các giao dịch về đất đai. Tuy nhiên, quy định cùa pháp luật về tặng cho
quyền sử dụng đất trong thời kỳ này cũng chưa được quy định cụ thề, chưa được ghi
nhận trong các văn bàn pháp luật kể cả Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai 1993
cũng chưa có quy định nào về việc tặng cho quyền sử dụng đất.
Quy định cúa pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sứ dụng đất từ Luật Đất
đai 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đen trước Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân
sự 2015. Ke từ khi Luật đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực, quyền sử
dụng đất đã được coi là một loại tài sán có giá trị giao dịch trong thị trường bất
I Illi
virii
I IÌIÍIIIV
I />I I
iiml'iviii
n’>i
IXI < 1
,
động sàn Nhà nước ta đà thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có
quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Quy định pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất đã được ghi nhận cụ thế trong Luật Đất đai 2003
và Bộ luật Dân sự 2005. Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định cụ
thể về căn cứ, điều kiện, hỉnh thức văn bán, nội dung, quyền và nghĩa vụ cùa người
tặng cho,... Ngoài các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2003
nêu trên thi Bộ luật Dân sự 2005 cũng có những quy định định về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất như: từ Điều 688 đến Điều 692 quy định những quy định
chung về chuyến quyền sử dụng đất, những quy định riêng về hợp đồng tặng cho
quyền sứ dụng đất. Điều 722 của luật dân sự quy định về Hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất. Ngoài ra, Điều 723 của Bộ luật Dân sự quy định về nội dung cùa hợp
đồng tặng cho quyền sư dụng đất, Điều 724 của Bộ luật Dân sự quy định về nghĩa
vụ của bên tặng cho quyền sứ dụng đất, Điều 725 cùa Bộ luật Dân sự quy định về
nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 726 của Bộ luật Dân sự
quy định về quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, trong thời
kỳ này Nhà nước ta đã có những quy định về mặt pháp lý cụ thế đối với việc tặng
cho quyền sứ dụng đất để người sứ dụng đất được biết và khi thực hiện quyền tặng
cho quyền sử dụng đất không lúng túng và đế các cơ quan chức năng của Nhà nước
19
