Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng tại huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ

Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

vũ
KIM DUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MÒ HÀ NỘI

LUẬT KINH TÉ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TÉ

PHÁP LUẬT VỀ THÙ A KẾ QUYỀN sứ DỤNG ĐÁT Ở VÀ
THỤC TIÈN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ

VŨ KIM DUYÊN

2018-2020
HÀ NỘI - 2023


Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VÈ THÙ A KÉ QUYỀN sử DỤNG ĐÁT Ở VÀ
THỰC TIÊN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHỦ THỌ

VŨ KIM DUYÊN

NGÀNH: LUẬT KINH TÉ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẲN KHOA HỌC: TS. PHẠM THU THỦY

HÀ NỘI - 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của

riêng tôi.
Các kết quá nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ cơng

trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dần đứng theo quy định.
Tơi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận

văn này.
Hà Nội, ngày.... tháng .... năm 2023

Tác giả luận văn

Vũ Kim Duyên


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TKỌSDĐ

Thừa kế quyền sử dụng đất

BLDS

Bộ luật dân sự

LĐĐ

Luật đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐXX

Hội đồng xét xứ


MỤC LỤC
LÒI CAM ĐOAN........................................................................................................... iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẨT......................................................................................... iv
MỚ ĐẦU............................................................................................................................ 1
Chương 1. nhũng vấn đề lý luận vè thừa ké quyền sử dụng đất

Ớ VÀ PHÁP LUẬT VÈ THỪA KẾ QUYỀN sử DỰNG ĐẤT Ớ............................. 6
1.1.

Khái quát chung về thừa kế quyền sử dụng đất ở...............................................6

1.1.1.

Khái niệm thừa kế, quyển thừa kế................................................................6

1.1.2.

Khái niệm quyền sử dụng đất ở................................................................... 9

1.1.3.

Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở.................................................... 14

1.1.4.
1.2.

Đặc điểm của thừa kế quyền sử dụng đất ở............................................... 15
Khái quát chung về pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở............................ 17

1.2.1.

Khải niệm pháp luật về thừa kế quyển sử dụng đất ở................................. 17

1.2.2.

Nội dung pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở.................................. 19

1.2.3.

Ỷ nghĩa cùa việc quy định về thùa kế quyển sử dụng đât ờ trong hệ thống pháp

luật
1.3.

20
Quá trình phát triền của pháp luật về thừa kế quyền sứ dụng đất ở..................... 21

1.3.1.

Trong pháp luật phong kiến....................................................................... 21

1.3.2.

Trong giai đoạn từ 1945 đến 1993............................................................. 22

1.3.3.

Trong giai đoạn từ 1993 đến 2003............................................................. 24

1.3.4.

Trong giai đoạn từ 2003 đến 2013............................................................. 25

Chương 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN sứ DỤNG ĐẤT Ớ

VÀ THỰC TIÊN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG TÍNH PHÚ
THQ.................................................................................................................................. 27

2.1.

Nội dung pháp luật hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất ở...................... 27

2.1.1.

Người đê lại di sàn trong thừa kế quyền sử dụng đất ớ............................. 27

2.1.2.

Di sán thừa kê trong thừa kê quyên sừ dụng đát ờ.................................... 31

2.1.3.

Quy định vê thừa kế quyên sử dụng đát theo di chúc................................ 36

2.1.4.

Quy định vê thừa kế theo pháp luật đối với quyển sử dụng đầt ờ............... 39

2.1.5.

Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ớ đối với người Việt Nam định cư ờ

nước ngoài.............................................................................................................. 46
V

2.

ỉ.6. Trình tự, thủ tục đăng ký về thừa kế đất ở.............................................. 49

2.2.

Thực tiễn áp dụng quy định về thừa kế đất ớ trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh

Phú Thọ...........................................................................................................................52

2.2.
2.2.2.

Ị. Khái quát chung về huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ................................... 52

Tình hình giải quyết tranh chấp về thừa ke đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng

tinh Phú Thọ.......................................................................................................... 53

2.2.3.

Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân..................................................... 66

Chương 3.GIÁI PHÁP NHẦM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU

QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT Ớ ....72
3.1. Hoàn thiện pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở......................................... 72

3.1.1.

vể hộ gia đình sứ dụng đất và thành viên hộ gia đình có quyển sử dụng đât 72

3.1.2. về xác định đù điều kiện cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường

hợp thừa kế theo Điều 168 Luật Đất đai nám 2013................................................ 13

3.1.3.

về hình thức cùa di chúc............................................................................ 74

3.1.4.

Sữa đơi một so quy định còn chưa được rõ ràng trong Bộ luật dân sự về thừa

kế

74

3.2. Một số giải pháp nhàm nâng cao hiệu quá thực thi pháp luật về thừa ke quyền sử
dụng đất ở....................................................................................................................... 76

3.2.1.

Xây dựng hệ thong pháp luật phù hợp, đầy đù và đông bộ...................... 76

3.2.2.

Tuyên truyền, phô biên, giáo dục nâng cao ý thức pháp luật.................... 76

3.2.3.

Tập huấn, đào tạo nâng cao trình độ và năng lực đội ngũ cán bộ hành chính

và tư pháp............................................................................................................... 77
KẾT LUẬN..................................................................................................................... 78

TÀI LIỆU THAM KHÁO.............................................................................................. 79

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Số vụ án dân sự Toà án nhân dân huyện Đoan Hùng tình Phú Thọ giái quyết
từ năm 2014 đến năm 2019............................................................................................54

Bảng 2.2. Số vụ tranh chấp về thừa kế quyền sứ dụng đất ở cùa Toà án nhân dân
huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ.................................................................................... 56

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Sờ hữu tài sàn là quyền thiêng liêng của mồi người được pháp luật bảo hộ và

thừa kế tài sàn chính là phương tiện đế duy trì quyền sở hữu đó. Vì vậy, chế định

thừa kế là chế định rất quan trọng trong pháp luật cùa các quốc gia nói chung và cúa
Việt Nam nói riêng. Thừa ke rất thiết thực với cuộc sống cùa người dân nên dù

không mới nhung đề tài thừa kế vẫn ln mang tính phồ biến và sơi động.
Thừa kế và đe lại thừa kế là một quyền cơ bản cúa các chủ thế trong quan

hệ pháp luật dân sự. Đây là quyền thể hiện rất rõ tính chất tự do ỷ chí, tự do

định đoạt cùa chú thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự về tài săn nói
chung, quan hệ thừa kế nói riêng. Tài sán có the ton tại lâu hơn cuộc sống cúa
một con người, chính vì thế giải quyết vấn đề tài sán này ra sao khi người có
tài sản đó qua đời là vấn đề rất quan trọng đe bảo đàm cho việc định đoạt tài

sản đó phù họp với ý chí cùa người đế lại di sàn những cũng bào đám lợi ích
hợp pháp của những người liên quan khác cũng như lợi ích chung của tồn xã
hội. Đặc biệt trong trường hợp di sàn là QSDĐ thì vấn đề thừa kế QSDĐ cịn
phải tn thú theo các chính sách đất đai của Nhà nước.
Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, các tranh chấp về thừa

kế QSDĐ dien ra ngày càng nhiều với tính chất phức tạp, diễn biến kéo dài

chính vì thế thừa kế QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đen từng cá nhân,
từng gia đinh bới ỌSDĐ là một tài sán có giá trị lớn, các vấn đề thừa kế chủ

yếu là liên quan đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần gũi với

nhau. Vì vậy, nếu giái quyết không dứt điếm, không phù hợp sẽ gây mất đồn

kết trong gia đình, anh em từ đó ảnh hướng tới trật tự xã hội.
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu, chế định về thừa kế quyền sử dụng đất được xây dựng và hoàn thiện. Luật

đất đai năm 2013 có các quy định về quyền thừa kế quyền sử dụng đất; trình
tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Bộ luật Dân sự
năm 2015 đã đề cập đến thừa kế dưới góc độ quyền tài sán tư cúa cá nhân. Tuy

nhiên, hiện nay cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của nen kinh tế, đất đai

ngày càng trờ lên có giá và người dân đã nhận thức sâu sắc giá trị của đất đai
dần đến việc thừa kế quyền sứ dụng đất cũng phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu
1


kiện phức tạp. Hậu quả cúa tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đế lại rất
nặng ne: Nó khơng chi phá vỡ sự ổn định, khơng khí hồ thuận, đầm ấm trong gia

đình; gây ra mâu thuẫn, mối bất hoà giữa anh, chị cm ruột, họ hàng với nhau mà
cịn lơi kéo cả gia đình, dịng họ lao vào cuộc chiến pháp lý tàn khốc, kéo dài làm

tổn hao sinh lực, sức khoẻ, tiền bạc vật chất của các bên... Bên cạnh đó, tranh chấp

về quyền sứ dụng đất cịn gây ánh hướng xấu đến tình hình on định chính trị, trật
tự an tồn xã hội ở địa bàn cộng đồng dân cư.

Chính vì thế việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
nhằm tiếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như

nâng cao hiệu quả xét xử các tranh chấp về thừa kế QSDĐ là một yêu cầu khách

quan. Cụ thể là, trong giai đoạn hiện nay, với xu hướng hội nhập Quốc tế, vấn

đề thừa kế QSDĐ cần được nghiên cứu để mớ rộng hơn nữa quyền tự định đoạt

cùa chủ thế tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ; tạo sự bình đắng hơn
nữa về thừa kế và để lại thừa kế giữa cá nhân trong nước với cá nhân là người

Việt nam định cư ở nước ngoài. Các quy phạm pháp luật về thừa kế QSDĐ cần

được xây dựng dựa trên cơ sở bảo đảm mối quan hệ hài hồ giữa lợi ích của
Nhà nước, lợi ích cúa các chu thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ và

lợi ích cùa tồn xã hội, tôn trọng sự tự do định đoạt cùa các chủ thê trong quan
hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Chính vi vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng
đất ờ và thực tiền áp dụng tại huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ’’ có ý nghĩa lý

luận và thực tiễn quan trọng.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu ve thừa ke theo di chúc và theo pháp luật tính đen thời diem
hiện nay đã có nhiều cơng trinh dưới mức độ luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ và

một số bài đăng trên các tạp chí chun ngành. Ngồi ra, nghiên cứu về thừa

kế quyền sử dụng đất nói chung cũng đã có nhiều luận văn cứ nhân và cao học
luật đã đề cập đến, nhưng nghiên cứu về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ờ

gắn liền với đất trong phạm vi của một tĩnh, một thành phố thi chưa thật sự

được chú ý. Những cơng trình khoa học nghiên cứu về thừa kế đều tập trung
vào từng quan hệ cụ the như thừa kế theo di chúc, thừa kế theo pháp luật. Và

một số cơng trình khoa học tiêu biểu như:

2


- “Thừa kế theo pháp luật cúa công dân Việt Nam từ năm 1945 đến nay”

của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Tư Pháp, Hà Nội năm 2004;
- “Luật thừa kế Việt Nam” cùa Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Hà Nội,
năm 2010;

- “Những qui định chung của quyền thừa kế” cùa Tien sĩ Nguyền Minh
Tuấn, NXB Thống kê, năm 2010;

- “Thừa ke theo di chúc và thực tiền áp dụng” của Tiến sĩ Phạm Văn

Tuyết, NXB Công an nhân dân, năm 2005;
- “Thừa kế theo di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam” của
Tien sĩ Phạm Văn Tuyết; - “Một số suy nghĩ về thừa kế trong luật dân sự Việt
Nam” của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện;
Ngồi ra cịn có một số cơng trình như các tập hệ thống hoá văn bán pháp

luật về dân sự, hơn nhân và gia đình nói chung và thừa kế quyền sứ dụng đất

nói riêng của Tồ án nhân dân tối cao; các tập công bố phán quyết của Toà án

về xét xử phúc thấm, giám đốc thẩm các vụ án dân sự của Toà án nhân dân tối

cao (trong đó có các vụ án về tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất); LS.TS. Phan

Thị Hương Thuý: 99 tình huống và tư vấn pháp luật về thừa kế nhà và quyền sử
dụng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005; ThS. Nguyền Hữu Ước: Nghị quyết cùa

Hội đồng Thấm phán Toà án nhân dân Tối cao tù’ năm 2000 - 2007, Nxb Tư pháp,
Hà Nội, 2008 v.v...
Như vậy, có thể thấy rằng chưa có một cơng trình nghiên cứu nào mang

tính tồn diện, chun sâu về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung đặc biệt trong
bối cảnh các văn bán luật mới được ban hành như Luật đất đai 2013, Bộ luật dân
sự 2015. Do đó, việc tác giả chọn đề tài trên vẫn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn

quan trọng.

3. Mục đích và nghiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về thừa kế QSDĐ.

Trên cơ sớ nghiên cứu lý luận và thực tiền áp dụng các quy định pháp luật về

thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ luận văn đưa ra

một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thừa kế ỌSDĐ,
nâng cao hiệu quả xét xử cùa toà án, bảo đàm mối quan hệ hài hồ về lợi ích
3


giữa Nhà nước, chù thê tham gia quan hệ pháp luật thừa kê QSDĐ và lợi ích cùa

tồn xã hội.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đe đạt được mục đích trên, luận văn đã đặt ra và giài quyết các nhiệm

vụ sau:

- Làm sáng tỏ khái niệm thừa kế nói chung và thừa kế QSDĐ nói riêng;
- Phân tích và làm rõ những đặc thù của thừa kế QSDĐ so với thừa kế

những tài sản thông thường khác;

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định về thừa kế quyền sừ dụng đất
trên địa bàn huyện Đoan Hùng tĩnh Phú Thọ;

- Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về thừa kế QSDĐ đe thấy
được nhũng điểm phù hợp và những điếm chưa phù hợp từ đó có nhũng đề xuất
nhàm hoàn thiện quy định cúa pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như đề ra các biện
pháp, cơ chế bào đàm cho việc thực thi các quy định của pháp luật về thừa kế
QSDĐ, nâng cao hiệu quả giãi quyết các tranh chấp về thừa kế QSDĐ.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cửu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:
- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, nhà ở có liên quan
đen thừa kế quyền sử dụng đất ở.
- Thực tế giãi quyết tranh chấp thừa kế về quyền sứ dụng đất ớ trên địa

bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ.

4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung của luận văn khơng nghiên cứu tồn diện những quy định cùa
pháp luật về thừa kế nói chung, mà chỉ tập trung nghiên cứu về thừa kế quyền

sừ dụng đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ từ năm 2015 đến
năm 2020. Qua đó, tác giả phân tích, đối chiếu những quy định pháp luật liên
quan đến thìra kế quyền sứ dụng đất ở từ khi Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu
lực và việc Tồ án nhân dân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ áp dụng các quy
định pháp luật dân sự đế giải quyết thừa kế quyền sứ dụng đất ớ.

5. Phương pháp nghiên cứu
về phương pháp nghiên cứu là dựa trên phương pháp luận cùa chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tướng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, phương pháp

luận biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử. Bên cạnh đó, luận văn sứ dụng
4


những phương pháp khoa học khác như: so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê
cũng được sứ dụng đế giải quyết những vấn đề mà đề tài đà đặt ra.
Một số vụ án giải quyết thừa ke quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện

Đoan Híing tinh Phú Thọ cũng được sứ dụng có chọn lọc đế bình luận trong
quá trình nghiên cứu. Các số liệu thống kê của Toà án nhân dân huyện Đoan
Hùng cũng được tham khảo để việc nghiên cứu toàn diện và sâu sắc hơn.

6. Tính mói và những đóng góp của đề tài
Luận văn nghiên cứu có những diêm mới sau đây:

Luận văn sẽ hệ thống hoá các quy định về pháp luật thừa ke nói chung
và thừa kế quyền sử dụng đất ở nói riêng để làm cơ sở pháp lý cho cơng tác xét

xứ các vụ tranh chấp về thừa kế, nhàm góp phần ổn định tình hình an ninh,

chính trị trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ.
Luận văn sẽ nêu ra và phân tích một số vụ khới kiện về thừa kế quyền sử

dụng đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thợ, từ đó chi ra một sổ
điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất cập, thiếu sót, chồng chéo của pháp luật về

thừa kế, qua đó có những kiến nghị khoa học nhằm hồn thiện những quy định

pháp luật về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2015.
- Luận văn phân tích có hệ thống một số quy định cúa pháp luật về thừa

ke quyền sứ dụng đất ở. Qua đó, nêu ra những quy định phù hợp, chỉ ra những
quy định còn bất cập đe có những kiến nghị khoa học nhằm hồn thiện hệ thống

pháp luật thừa kế về quyền sứ dụng đất ở. Làm cơ sở pháp lý cho công tác xét

xử tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói
chung và trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ nói riêng.

7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mớ đầu và kết luận cùng danh mục tài liệu tham kháo, luận
văn được kết cấu thành 03 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất ở và pháp
luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và thực
tiễn áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng tinh Phú Thọ
Chương 3: Giái pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

5


Chương 1

NHŨNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ QUYÈN sử DỤNG ĐÁT Ỏ
VÀ PHÁP LUẬT VỀ THÙ A KÉ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Khái quát chung về thừa kế quyền sử dụng đất ở

1.1.1. Khái niệm thừa kế, quyền thừa kế
Lịch sử xã hội đà chứng minh sự xuất hiện thừa kế là một tất yếu khách

quan của tiến trình phát triển. Muốn tạo ra của cải vật chất và đe thố mãn nhu

cầu cùa mình, con người phải lao động, phải tác động vào giới tự nhiên và biến
đối chúng. Cúa cải dành được chưa tiêu dùng đến trước khi chết sẽ được đề lại
cho những người khác và thường là cho những người thân thích của người chết.

Mồi cá nhân khi cịn sống ít nhiều đều có một số của cái riêng. Khi chết,
của cái ấy sẽ để lại cho thân nhân. Việc chuyền và phân chia của cãi cúa người
chết như vậy gọi là thừa kế. Theo Từ điến Tiếng Việt (2006) của Viện Ngôn

ngữ học do Nxb Đà Nằng và Trung tâm Từ dien học xuất băn thì “thừa kế là
hường cùa người chết đế lại cho”1 và Từ điển Luật học (2005) của Viện Khoa

học pháp lý (Bộ Tư pháp) do Nxb Từ dien Bách khoa và Nxb Tư pháp xuất bản
thi thừa kế là “sự chuyển dịch tài sản của người chết cho người còn sống”2.

Như vậy, hiểu một cách chung nhất thì thừa kế là sự dịch chuyển tài sàn từ

người đã chết sang cho các cá nhân còn sống và các chú thế khác.
Ớ thời điếm này, mặc dù xã hội chưa có sự xuất hiện của nhà nước, nhưng
mầm mống của việc sở hữu cũng đã được hình thành, c. Mác đã chi ra rằng:

“Bất cứ nền sản xuất nào cũng là việc con người chiếm hữu những đối tượng

cùa tự nhiên trong một phạm vi, một hình thái xã hội nhất định...”; “nơi nào
khơng có một hình thái sở hữu nào cả thì nơi đó cũng khơng thế có sản xuất và
do đó cũng khơng có một xã hội nào cá”. Việc sớ hữu cùa con người trong xã

hội công xã nguyên thuý chi đơn gián là việc có được những cơng cụ lao động
và những vật phẩm tự nhiên, mà “chưa có sự phân biệt rõ rệt về khái niệm sở

hữu đối với tư liệu sản xuất và sức lao động”3.

1 Viện ngôn ngữ học (1999), Từ điền tiếng Việt, Nxb. Đà Năng, tr. 1077
2 Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) (2005), Từ điền Luật học. Nxb Từđiến Bách khoa và Nxb Tư pháp,
tr.674
3 c. Mác (1994), Toàn tập - tập 5, Nxb. Sự thật, Hà Nội, tr. 521

6


Trong thời kì đầu cùa xã hội cộng sán nguyên thuý, chế độ quần hôn đã

xuất hiện dẫn đến sự ra đời cùa các thị tộc, bộ lạc, tài sán có được thơng qua

lao động thuộc về thị tộc, bộ lạc đó. Lúc này, người phụ nừ có một vai trị hết
sức quan trọng, có thể chi phối, quyết định mọi vấn đề trong đời sống xã hội.

Ph. Ăng ghen khi nghiên cứu về vấn đề này đã đưa ra nhận xét: “Theo chế độ

mẫu quyền, nghĩa là chừng nào mà huyết tộc chí kế về bên mẹ và theo tập tục

thừa kế nguyên thuý, người trong thị tộc mới được thừa kế những người trong
thị tộc chết. Tài sàn phải đế lại trong thị tộc, nay trong thực tiễn có lẽ người ta
vẫn trao cho những người cùng huyết tộc với người mẹ”.

Sự ra đời của các văn bản pháp luật với các quy phạm pháp luật điều chinh
mọi mặt của đời sống xã hội, theo đó, quyền để lại thừa kế và nhận thừa kế của
các chù thế được quy định, trình tự và các điều kiện dịch chuyến tài sản cùng

được điều chinh đề duy trì trật tự xã hội, báo đám các chú thề đều bình đắng về
quyền và lợi ích. Tuy nhiên, mồi một chế độ xã hội khác nhau sẽ có sự khác nhau

trong quy định về quyền thừa kế. Thậm chí, sự khác nhau này được the hiện
trong từng giai đoạn khác nhau của cùng một chế độ xã hội nhất định. Điều này
được lý giải bới lẽ, chế độ thừa kế phụ thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh

tế, xã hội của một nhà nước, đặc biệt là do chế độ sở hữu quyết định.
Từ những nội dung như đã phân tích ờ trên có thề thấy, thừa kế và quyền
thừa kế có mối quan hệ mật thiết với nhau. Dưới góc độ lịch sử thì thừa kế có

trước, phát sinh một cách tự nhiên, tất yếu và gắn liền với tiến trinh phát triền

cùa xã hội loài người. Khi một người chết đi và có tài sản để lại cho người còn
sống làm phát sinh quan hệ thừa kế. Dưới góc độ này, việc đê lại di sản thừa kế
và việc hưởng di sản thừa kế hồn tồn mang tính tự do ý chí cá nhân. Phái đến

khi xã hội có nhà nước và thực hiện việc điều chỉnh xã hội bàng pháp luật thì

quyền thừa kế mới được ghi nhận và được điều chinh bằng các quy định cùa

pháp luật. Thật vậy, nhà nước là một tổ chức hết sức đặc biệt, được hình thành
trong xã hội có giai cấp. Nói khác đi, nhà nước được sinh ra trong xã hội nhưng

lại vượt lên trên xã hội, trấn áp mâu thuần và điều chỉnh mọi quan hệ xã hội
một cách có trật tự và đúng chuẩn mực. Cơng cụ hừu hiệu nhất được nhà nước

sứ dụng đế điều chỉnh các quan hệ xã hội chính là pháp luật. Bằng pháp luật,
nhà nước điều chinh việc dịch chuyến tài sán từ người đã chết sang cho người
còn sống; ghi nhận quyền để lại di sản và quyền hưởng di sản của các chủ the,
7


đồng thời tạo cơ chế đế bảo đám thực hiện những quyền này. Từ đây, thuật ngừ
“quyền thừa kế” được ra đời. Quyền thừa kế là một phạm trù pháp lý mà nội

dung của nó là xác định phạm vi các quyền, nghĩa vụ cùa các chủ thế trong lĩnh
vực thừa kế.
Bất cứ một che định nào cũng là sự tập hợp của các quy phạm pháp luật

điều chính các mối quan hệ có liên quan đến quan hệ xã hội nhất định. Quyền

thừa kế trong pháp luật dân sự là sự tong hợp các quy phạm pháp luật do nhà

nước đặt ra hoặc thừa nhận những cách xử sự trôn thực tế đe điều chinh các
mối quan hệ phát sinh trong quá trình dịch chuyển tài sản, quyền sở hữu đối

với tài sán từ người chết cho những người còn sống. Sự kiện thừa kế sẽ chi xãy

ra khi thoả mãn hai điều kiện: có cái chết cùa cá nhân và cá nhân đó phái có tài
sàn riêng4. Người được hướng thừa kế được thực hiện những quyền lợi nhất
định nhưng đồng thời pháp luật cũng buộc người đó phái thực hiện những nghĩa

vụ tương ứng. Cách quy định quyền và nghĩa vụ song song như vậy nhằm bào

đám sự hài hồ về mặt lợi ích giữa các chủ the và các quan hộ trong xã hội. Đe

có được cái nhìn tồn diện về quyền thừa kế, cần tiếp cận khái niệm quyền thừa
kế dưới cã góc độ khách quan và chú quan, về mặt khách quan, quyền thừa kế
được hiếu là tống hợp các quy phạm pháp luật điều chính các quan hệ xã hội
phát sinh trong việc chuyến dịch tài sán và quyền sớ hữu tài san cùa người chết

cho người còn sống. Nếu như thừa kế chì được hiếu là sự dịch chuyến tài sàn
từ người chết sang cho người cịn sống thì quyền thừa kế đã ghi nhận quan hệ

này được điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật, tức là đã nâng thừa ke lên một

bước nhận thức cao hơn mà ở đó vẫn tồn tại tự do ý chí của con người nhung
đã có sự can thiệp của pháp luật và bảo đám quan hệ ấy tồn tại trong quỳ đạo

mà pháp luật điều chính, về mặt chú quan, quyền thừa kế được hiếu là quyền

dân sự cơ bản của công dân được đổ lại tài sàn của mình cho những người cịn
sống và quyền của công dân cũng như các chù thế khác được nhận di sản theo

sự định đoạt cùa người có tài sản (bằng di chúc) hoặc theo một trinh tự và thú
tục pháp luật nhất định (thừa kế theo pháp luật)5.

Thừa kế theo pháp luật và thừa ke theo di chúc là hai phương thức dịch

chuyển di sàn từ người đã chết sang các chú the khác, được ghi nhận về cách
4 Phùng Trung Tập (2005), Pháp luật về thừa kể ớ Việt Nam từ nám 1945 đến nay, Luận án tiến sì luật học Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr. 87
5 Trưởng Đại học Luật Há Nội (2015), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 182

8


thức thực hiện cũng như được bào đảm CQf chế thực hiện theo quy định cúa pháp

luật. Neu như thừa kế theo di chúc là thể hiện tự do ý chí, quyền tự định đoạt
cùa cá nhân đối với tài sản của mình sau khi chết thì thừa kế theo pháp luật dựa
trên quy định của pháp luật, nghĩa là theo ý chí của nhà nước, của nhà cầm

quyền. Nhưng ý chí của nhà nước trong trường hợp này khơng phải vơ căn cứ
mà xuất phát từ việc phán đốn ý chí cúa người đế lại di sàn. Nó báo đám việc

người có tài sản được để lại tài sản của họ sau khi chết đi cho những người thân
thích nhất cùa mình, lẽ thơng thường mà đa số người đế lại di sán mong muốn.

Nói cách khác, thừa kế theo pháp luật về bán chất là báo vệ quyền của những
người có quan hệ huyết thống, hơn nhân hay ni dưỡng và chi những người có
một trong các mối quan hệ này mới được hường thừa kế.

1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Nghiên cứu Luật Đất đai qua các giai đoạn, các thời kỳ khác nhau cho
đen nay, có thế khẳng định rằng, chưa có bất kỳ một văn bàn pháp luật nào đưa
ra định nghĩa về đất ở, quyền sử dụng đất ờ. Tuy nhiên, xuyên suốt các văn bàn
Luật Đất đai từ Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều

cho thấy, đất ở luôn được các Luật này xác định là một trong các loại đất phi

nông nghiệp. Và tuỳ thuộc vào đất ờ trong nhóm đất phi nơng nghiệp ấy được

cơ quan nhà nước có thấm quyền quy hoạch ở nơng thơn hay ớ đơ thị thì chúng
trở thành “đất ớ nông thôn” hay “đất ở đô thị”. Theo đó, đất ớ (nơng thơn hay

đơ thị) thi tiêu chí đầu tiên để nhận diện đó là đất ớ, khác với loại đất khác đó

là sử dụng với mục đích trước tiên là “để ở”. Cụ thể, Điều 52 Luật Đất đai năm
1993 đã định nghĩa: "Đất ớ cúa mồi hộ gia đình nơng thơn bao gồm đất đe làm

nhà ở và xây dựng các cơng trình phục vụ cho đời sống cúa gia đình”6. Điều 57
Luật Đất đai năm 1993 không định nghĩa thế nào là đất ờ đô thị như định nghĩa

đối với đất ở nông thôn như trên mà chi quy định: “Nhà nước có quy hoạch sử

dụng đất đế xây dựng nhà ờ tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những

người sống ở đơ thị có chồ ờ”. Đen Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm
2013 thì nội hàm về đất ớ nông thôn và đất ở đô thị được minh định cụ thể, rơ

ràng hơn. Theo đó, đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sứ dụng tại nông thôn
gồm đất đế xây dựng nhà ở, xây dựng các công trinh phục vụ đời sống, vườn,

ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử
Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội

9

dụng đất, quy hoạch xây dựng điếm dân cư nông thơn đã được cơ quan nhà

nước có thấm quyền phê duyệt. Đất ờ đô thị bao gồm đất đế xây dựng nhà ớ,
xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất

thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây

dựng đô thị đà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Với quy định này cho thấy, đất ớ ớ nông thôn hay đất ở tại đô thị (gọi chung
là đất ở) trước tiên được hiêu thơng qua việc xác định mục đích chú yếu là đế ở.
Mục đích xác định đó được thố hiện thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cúa cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng cho mục đích đe ở.

Ngồi ra, đất được sử dụng để xây dựng các cơng trình, tạo dụng các tài sàn khác

đế được xác định là đất ớ thi điều kiện tiên quyết là các cơng trình xây dựng, các

tài sán tạo dựng trên đất đó cũng phải xuất phát từ mục đích phục vụ cho nhu cầu
ăn, ớ và sinh hoạt cúa con người như: nhà bếp, nhà kho, sân, giếng, đất vườn, ao
trong khuôn viên đất ở... thì mới được cơng nhận là đất ờ.

Bên cạnh việc tiếp cận dưới khía cạnh pháp lý nêu trên về đất ở thì về
xem xét quá trình khai thác và sử dụng đất ở trên thực tế và quan niệm cúa

người dân, đất ở có nội hàm rộng hơn nhiều so với định nghĩa nêu trên. Theo
đó, đất ờ ngồi việc sử dụng cho mục đích chính là đế ớ, chúng cịn có khá năng

kết hợp với việc khai thác và sứ dụng cho các mục đích khác như: mặt bằng
kinh doanh, vui chơi giải trí và các mục đích hồn hợp khác mà vẫn được xác

định mục đích chính là để ở. Chẳng hạn, người có ỌSDĐ ở có thể sử dụng một
phần mặt bằng cho mục đích đế ở, một phần mặt bàng để kinh doanh kiếm lời.

Hoặc ngay cá đất đó được xác định là đế xây dựng các cơng trình đế ở, song
trong thời gian chưa có nhu cầu sử dụng cho mục đích đe ớ thì họ có thế cho
th mặt bang đế xây dựng nhà hàng, khách sạn đế kinh doanh... Với đặc tính
này cúa đất ở cho thấy, nghiên cứu các quy định liên quan đến quản lý và sứ

dụng đất ở phải hết sức quan tâm tới tính năng sứ dụng của loại đất này, tới các
loại tài sản khác gắn liền với đất ờ được xác định tạo thành một khối bất động
sản thống nhất không thê tách rời và cần phải được minh thị về quyền sở hữu
hoặc quyền sứ dụng hợp pháp. Điều này có ỷ nghĩa vơ cùng quan trọng trong
việc xác định QSDĐ họp pháp trong các giao dịch dân sự nói chung và giới

hạn tài sản nào là QSDĐ ở họp pháp khi tham gia các giao dịch chuyền quyền.

10


Như vậy có thế hiếu: đất ờ là loại đất được cơ quan nhà nước có thấm
quyền quy hoạch là đất ờ, được sử dụng với mục đích chú yếu là xây dựng nhà

ở và các cơng trình xây dựng khác phục vụ cho đời sống. Đối với đất ở, với mục

đích chính, cơ bản là sử dụng đề ở nên đối tượng được trao QSDĐ ở chủ yếu là
hộ gia đình, cá nhân hoặc là nhà đầu tư được trao QSDĐ ở để đầu tư xây dựng

nhà ở phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân để ở. Theo đó, có thế khăng định
rằng, phần lớn QSDĐ ờ gắn chặt với chú the là hộ gia đình, cá nhân. Cơ sở đế

xác lập QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân cũng như cơ sở xác lập quyền sử dụng

các loại đất khác cũng chủ yếu là Nhà nước, thơng qua cơ quan hành chính nhà

nước ở địa phương tiến hành giao đất hoặc công nhận QSDĐ ở cụ thể tới từng
hộ gia đình, cá nhân. Khi được Nhà nước trao QSDĐ ờ, người sử dụng có quyền

và nghĩa vụ cụ thể đối với QSDĐ ở được giao theo quy định của pháp luật.

Vậy, nếu như tiếp cận QSDĐ ở như QSDĐ nói chung đã đề cập ớ trên,
có the hiếu: QSDĐ ờ là một tài sàn đặc biệt, trị giá được bàng tiền trên cơ sớ
thị trường và bằng các quy định cúa pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà

nước cho phép QSDĐ ờ trong những trường hợp cụ thế được tham gia vào các
giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, so với các loại QSDĐ khác không phải là QSDĐ ớ và so với
các chú thề khác khơng phải là hộ gia đình, cá nhân thì QSDĐ ớ cùa hộ gia
đình, cá nhân bên cạnh những đặc điểm của QSDĐ nói chung là quyền phái

sinh, được xác lập trên cơ sở ý chí của Nhà nước và phụ thuộc vào sự kiểm soát

và cho phép của Nhà nước thì QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có một số điếm
khác biệt mà việc khai thác, sử dụng và đặc biệt là thực hiện các giao dịch trên
thị trường cần phải lưu ý và thận trọng cho các bên tham gia giao dịch, cũng

như các cơ quan chức năng với vai trò là người xác lập, thay đối và chấm dứt

QSDĐ ớ. Cụ the:
Thứ nhất, nguồn gốc và cơ sở pháp lý xác lập quyển sử dụng đất ớ đối

với hộ gia đình, cá nhân phong phú, đa dạng và phức tạp hơn nhiều so với
quyền sử dụng đất khác

Sự phong phú, đa dạng và phức tạp cùa nguồn gốc và cơ sở pháp lý đế xác
lập QSDĐ ớ được thể hiện ở chồ: chúng khơng chỉ được hình thành từ hỉnh thức
giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất ớ cho nhà đầu tư đế xây dựng nhà

ở đế bán và cho thuê nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân và được cấp giấy chứng
11


nhận quyền sứ dụng đất hoặc quyền sớ hữu nhà ớ gắn liền với đất, mà chúng còn
được xác lập từ hình thức nhận chuyến nhượng QSDĐ ớ cúa các tố chức kinh
doanh nhà ờ (thơng qua hình nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phân lô, bán nền từ
các dự án kinh doanh bất động sản) hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ
gia đinh, cá nhân khác. Bên cạnh đó, QSDĐ ở cịn được xác lập từ hình thức

được Nhà nước công nhận QSDĐ ở thông qua nhiều nguồn gốc khác nhau như:

QSDĐ ớ được công nhận thông qua các bản án, các quyết định cúa Toà án, của
cơ quan thi hành án, cơ quan có thẩm quyền giái quyết tranh chấp đất đai, thơng
qua hình thức thanh lý, hố giá nhà thuộc sở hữu nhà nước, được nhận thừa kế,

được tặng cho quyền sử dụng đất; hoặc ỌSDĐ ờ cịn được Nhà nước cơng nhận

ngay cá trong trường hợp đất ớ khơng có bất kỳ giấy tờ gì song đã sử dụng ổn

định trước ngày 01/7/2004, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sứ dụng
đất ớ đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt; hoặc đất vườn ao

trong khuôn viên đất ớ được Nhà nước xét công nhận là đất ở7. Như vậy, cơ sở
xác lập QSDĐ ở đa dạng như trên cũng là cơ hội đổ các hộ gia đình, cá nhân có

cơ hội nhiều hơn để có được ỌSDĐ ở cùa mình, từ đó cũng tạo ra nhiều cơ hội
cho các giao dịch về ỌSDĐ ở. Tuy nhiên, sự đa dạng và phức tạp về nguồn gốc
xác lập QSDĐ ở cũng là nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc cho việc

xem xét tính hợp pháp về QSDĐ ớ và chú thế hợp pháp về QSDĐ ớ khi có mâu
thuẫn, tranh chấp, bất đồng xảy ra.

Thử hai, QSDĐ ở và tài sán găn liền trên đất
Trên thực tế không phải bao giờ QSDĐ ở và tài sản là nhà ở, cơng trình

xây dựng trên đất có cùng chung một chù sớ hữu. Có trường hợp, QSDĐ là hợp

pháp cùa cha mẹ, song nhà ớ, cơng trình xây dựng lại là quyền sớ hữu cùa hợp
pháp cùa người con. Trong trường hợp nhà, cơng trình xây dựng chưa đăng ký
quyền sở hữu mà mới chỉ đăng kỷ QSDĐ thì việc thực hiện các giao dịch về

QSDĐ ờ sẽ trở nên phức tạp hơn bới tại thời điếm thực hiện giao dịch về QSDĐ
ớ, tài sản trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu nên khơng thể thề hiện trong các

hợp đồng, theo đó, đối tượng cúa giao dịch thế hiện trong hợp đồng chỉ là

QSDĐ. Vì vậy, trong trường hợp giao dịch có mâu thuần, bất đồng thi việc xác
định đối tượng của giao dịch nhằm công nhận giao dịch họp pháp hay giao dịch

vơ hiệu là vơ cùng khó khăn và phức tạp. Đây là vấn đồ cần het sức thận trọng
7 Trưởng Đại học Luật Há Nội (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 341

12


và phải được xem xét, lưu ý đối với các chú thê khi tham gia giao dịch về QSDĐ

ớ, cũng như các cơ quan nhà nước có thấm quyền trong việc kiềm tra và giám
sát các giao dịch về QSDĐ ở.

Thứ ha, QSDĐ ở đứng tên hộ gia đình.
Tài sản cúa các thành viên gia đinh cùng sống chung gồm tài sản do các
thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập

quyền sớ hữu theo quy định cùa pháp luật đều là tài sán cùa chung cùa hộ gia đình.

Theo đó, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung cùa các thành viên gia

đình được thực hiện theo phương thức thoả thuận. Trường hợp định đoạt tài sàn
là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia

đình phải có sự thố thuận cùa tất cá các thành viên gia đình là người thành niên
có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.8 Trường
hợp khơng có thố thuận thì áp dụng quy định về sớ hữu chung theo phần được

quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường họp

quy định tại Điều 213 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trên thực tế triển khai, việc xác định các thành viên có QSDĐ nói chung

và QSDĐ ớ nói riêng trong thực tiền vơ vàn phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp

phát sinh do căn cứ xác định các thành viên trong hộ cịn đang có nhiều cách hiếu,

lập luận và áp dụng khác nhau, có nơi căn cứ vào huyết thống, ni dưỡng, có nơi

căn cứ vào sổ hộ khấu,... Và hậu quả cùa nó là tình trạng tranh chấp do thiếu thành
viên định đoạt, nhất là trong vấn đề thế chấp, tặng cho, uỷ quyền định đoạt giữa

các thành viên trong hộ trong quá trình thực hiện. Đặc biệt, những giấy chúng
nhận QSDĐ ớ được cấp mà trên giấy chi ghi chung chung là cấp cho hộ mà không
ghi nhận rõ hộ bao gồm những thành viên nào sẽ càng khó khăn và vướng mắc
hơn. Vì vậy, trong trường họp pháp luật khơng có những chế định đề làm rõ những
vấn đề này thì nguy cơ cúa những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng trong các giao

dịch về QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng xảy ra là không thề tránh khởi.

Thứ tư, QSDĐ ở là tài sân chung hợp nhất hay theo phần trong quan hệ
vợ chồng.

Pháp luật hiện hành của Việt Nam ghi nhận hai hình thức sớ hữu đó sớ
hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Theo đó Sở hữu chung theo

8 Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Cơng an nhân dân, Hà Nội, tr. 163

13


phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sớ hữu cùa mỗi chú sớ hừu được
xác định đối với tài sàn chung. Mồi chù sớ hữu chung theo phần có quyền,

nghĩa vụ đối với tài sàn thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu

của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác và sớ hữu chung hợp nhất là sở
hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không
được xác định đối với tài sán chung. Sớ hữu chung hợp nhất bao gồm sớ hữu
chung hợp nhất có thê phân chia và sớ hữu chung hợp nhất không phân chia.

1.1.3. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở
Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai (QSDĐ) là một loại tài sán mà
đối tượng của quyền thừa kế chính là tài sản nên khi người có QSDĐ chết đi thì

nhũng người thừa kế của họ có quyền nhận thừa kế theo quy định cúa pháp luật
về thừa kế. Khái niệm TKQSDĐ được luật hoá đầu tiên trong BLDS năm 1995:
“TKQSDĐ là việc chuyên QSDĐ cùa người chết sang cho người thừa ké theo di

chúc hoặc theo pháp luật phù họp với quy định cùa Bộ luật này và pháp luật đất
đai”910
. BLDS năm 2005 ra đời và khái niệm về TKQSDĐ vẫn được giữ nguyên

nghĩa trước đó: “TKQSDĐ là việc chuyên QSDĐ cùa người chết sang cho người
thừa kế theo quy định cùa BLDS và pháp luật đất đailu

Tuy nhiên, về mặt nội

hàm cùa khái niệm thì khơng hồn tồn giống nhau. Trước đây, BLDS năm 1995,

LĐĐ năm 1993 quy định việc dịch chuyến QSDĐ chặt chẽ hơn so với việc thừa

kế các loại tài sàn thông thường khác. Tính chặt chẽ này thế hiện ở các điếm sau

đây:

- Không phải cá nhân hay tồ chức nào cũng được TKQSDĐ.
- Khơng phài ai có QSDĐ đều có quyền đế lại thừa kế.

Việc định đoạt QSDĐ thông qua việc đế lại thừa kế khơng hồn tồn theo ý
chí cùa người “có đất”. (Điều 740-744 BLDS năm 1995 và Điều 76 LĐĐ năm

1993)

Đen Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đã
bị đưa ra khỏi BLDS. Theo quan điếm của nhà làm luật thì nhằm thống nhất

phạm vi điều chinh cùa luật dân sự, theo đó BLDS chi quy định những nội dung
mang tính chất chung, áp dụng cho mọi trường hợp. Như vậy, tất cà các vấn đề
có liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng Luật đất đai như
9 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội
10 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội

14


nội dung điều chỉnh chính, cịn đối với những nội dung chung về thừa kế thì áp

dụng quy định cùa BLDS. Tóm lại, TKQSDĐ là việc dịch chuyển QSDĐ ở của
người chét cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, theo đó người

thừa kế trờ thành chủ sử dụng QSDĐ ờ do được thừa kế và có các quyên và
nghĩa vụ cùa chủ sử dụng QSDĐ.

1.1.4. Đặc điểm của thừa kế quyền sử dụng đất ở
về bản chất, thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ớ gắn liền với đất cĩmg

giống như thừa kế các loại tài sản khác. Tuy nhiên, thừa kế quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất còn có những đặc điếm tương đối độc lập với thừa kế
các tài sản khác ngoài quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.

- Đối với quyển sử dụng đất ở: Do chế độ sớ hữu toàn dân về đất đai cho
nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống
nhất quán lý. Do vậy, việc thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng khơng nằm ngồi

ngun tắc thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử
dụng đất ở khơng cần phái có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản. Đất ớ được hiểu là đất do Nhà nước
giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình và qui định chế độ pháp lý cho loại đất này

được khai thác sứ dụng đế xây dựng nhà ớ ốn định và lâu dài.
Nhưng đất đai thuộc sớ hữu cùa Nhà nước, cá nhân có quyền sứ dụng

đất ở chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậy quyền sử dụng đất là quyền tài

sản theo quy định của pháp luật Việt Nam. Vì vậy, di sản thừa kế khơng phải
là đất ớ hay diện tích đất ở, mà phái được hiểu là thừa kế quyền sử dụng đất ở,

theo đó quyền sử dụng đất ở là tài sàn đe lại thừa kế theo di chúc hoặc theo

pháp luật.

Đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu cùa Nhà
nước, do đó việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân
theo những qui định về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2005, mà còn phải

thoả mãn các điều kiện về thừa kế đất ở theo qui định cúa Luật đất đai năm

2003; tuân theo các văn bán pháp luật hướng dẫn áp dụng những qui định cúa

pháp luật về thừa kế đất ờ trong những trường hợp cụ thế liên quan đến người

Việt Nam định cư ở nước ngoài được sừ dụng đất ở tại Việt Nam. Mặt khác,
thừa kế quyền sứ dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở của

người thừa kế, là một trường hợp chuyến quyền sứ dụng đất ớ qua thừa kế
15


quyền tài sàn. Phương thức chuyến giao quyền sử dụng đất ớ theo thừa kế được

thế hiện ớ những đặc điếm sau:
Thử nhất, chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế là việc người
thừa kế quyền sử dụng đất ở khơng có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền nào

cho bất kỳ ai.

Thứ hai, nếu thừa kế quyền sứ dụng đất ờ theo pháp luật, thì chỉ những
người được thừa kế theo pháp luật cùa người để lại quyền sứ dụng đất ớ được

hưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hướng quyền này bàng hiện vật. Đặc
diem này thế hiện rỗ trong hoàn cảnh thực tế đất ở là di sản thừa kế nhưng có diện
tích nhỏ, có nhiều người thừa kế thì khơng thể chia được theo hiện vật, khi đó phái
qui giá trị quyền sử dụng đất ở ra thành tiền đế chia. Nguyên tắc chia di sản thừa

kế là quyền sử dụng đất ớ theo giá trị cũng được áp dụng với người Việt Nam định

cư ớ nước ngồi mà khơng có các điều kiện theo qui định của pháp luật là được

mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với thừa kế nhà ở gắn liền với đất: nhà ở gắn liền với đất là tài sản thuộc

quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của nhiều cá nhân và sau khi cá nhân chết,

nhà ở hoặc phần diện tích nhà ớ gắn liền với đất cúa cá nhân đó là di sán thừa kế

được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật như các loại tài sán khác cùa người
đế lại di sán. Thông thường, nhà ớ là vật chia được, do vậy khi chia di sản là nhà ở
gắn liền với đất cũng tuân theo nguyên tắc chia bằng hiện vật.

Người được thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gan liền với đất phải
thực hiện các qui định của pháp luật về kê khai, đăng ký quyền sứ dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất đế được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và

nhà ở gắn liền với đất đối với phần nhà ở và đất ớ được hướng thừa kế hợp nhất
và sở hữu chung theo phần.

Thứ tư, có sự hạn chế nhất định đối với trường họp người thừa kế là người
nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi. Hạn chế này cũng là một

chính sách đất đai cứa Nhà nước do đất đai cần được sứ dụng hợp lý, phát huy
được tối đa giá trị của nó mà bản thân người nước ngoài và người Việt Nam
định cư ớ nước ngoài lại bị hạn chế về điều kiện sứ dụng đất so với người Việt
Nam ở trong nước. Tuy nhiên, hạn chế cũng có lúc thay đổi, do quan điểm cùa
Nhà nước thay đồi, nhưng nhìn chung thi đối với các đối tượng này ít nhiều
16

cũng có những khác biệt nhất định trong việc áp dụng quy định về thừa kế

quyền sứ dụng đất.
Thử năm, đãng ký thừa kế là thủ tục bắt buộc. Thủ tục đăng ký thừa kể
được quy định tại Luật Đất đai. Di sản thừa kế là quyền sứ dụng đất thì cần
đăng ký thừa kế đe thực hiện việc quân lý đất đai của Nhà nước.

Thứ sáu, về thủ tục giải quyết tranh chấp: Trong giãi quyết tranh chấp về

thừa ke quyền sử dụng đất, thú tục hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã là bắt buộc.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai, mà tranh chấp đất đai

phải thơng qua hồ giải ở cơ sở trước khi nộp đơn xin giải quyết ờ cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Khác với thừa kế tài sản khác, khi có tranh chấp, các chủ thể

có thể hồ giái trước, cũng có thể nộp đơn khới kiện ngay. Ngồi ra, tranh chấp
này có khi được giãi quyết bằng con đường hành chính qua Uý ban nhân dân thay
vì bằng thú tục tồ án. Do quy định cùa pháp luật đất đai, trong một số trường hợp
nhất định (thường là do giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai chưa rõ), tranh chấp

phải được giải quyết tại Uỷ ban nhân dân.
Thứ bày, thừa kề quyền sử dụng đất ở chịu sự điều chính của pháp luật

dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng.
Như tác giá đã phân tích ớ phần trên thì QSDĐ là di sán thừa kế dưới

dạng quyền là đối tượng điều chinh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Nếu chi căn cứ vào pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai thì sẽ khơng thể
thực hiện được việc TKQSDĐ ở. Pháp luật đất đai ở mồi quốc gia là khác nhau

và trong một quốc gia ờ mỗi một giai đoạn lại có những quy định khác nhau về

chính sách đất đai. Chính vì vậy, TKQSDĐ ở phụ thuộc rất nhiều vào chính
sách đất đai cùa mỗi quốc gia.

1.2. Khái quát chung về pháp luật thừa kế quyền sủ' dụng đất ở

1.2.1. Khái niệm pháp luật về thừa kế quyền sử dụng dất ở
Thừa kế theo nghĩa chung nhất, là việc chuyển dịch tài sàn của người chết

cho người còn sống. Thừa kế với ý nghĩa là một phạm trù kinh tế có mầm mong
và xuất hiện ngay trong thời kỳ sơ khai cùa xã hội loài người, ờ thời kỳ này việc

thừa kế nhằm di chuyến tài sản cùa người chết cho những người còn sống được

tiến hành dựa trên quan hệ huyết thống và do nhũng phong tục, tập quán riêng
của từng bộ lạc, thị tộc quyết định.
17


Như vậy, ngay dưới chế độ mầu quyền trong thời kỳ nguyên thuý cúa xã

hội loài người, khi mà xã hội chưa có sự phân chia giai cấp, chế độ sở hữu còn

dưới dạng cộng đồng nguyên thuỷ, chi là những công cụ lao động thô sơ và
những vật phẩm tự nhiên thì vấn đề thừa kế đã được đặt ra. Lúc đó thừa kế được

phát sinh dựa trên quan hệ huyết thống theo dòng máu của người mẹ. Bởi vì xã

hội này con người sống quần hơn cho nên không thể xác định được cha cúa đứa

trẻ là ai và con sinh ra hoàn toàn phụ thuộc vào người mẹ'

Theo tiến trình phát triển cùa xã hội cùng với sự phát triển của lực lượng

sản xuất, năng suất lao động ngày càng được nâng cao, từ đó xuất hiện sự dư
thừa sân phẩm. Nhũng người có quyền hành trong thị tộc, bộ lạc tìm mọi thủ

đoạn để chiếm hữu số cùa cải dư thừa đó làm của riêng. Chế độ tư hữu xuất hiện,

chế độ thị tộc, chế độ cộng sản nguyên thuý dần dần bị phá vỡ và nhường chỗ
cho một che độ xã hội mà trong đó đã có sự phân hố giai cấp.
Khi giai cấp đã xuất hiện các giai cấp có quyền lợi đối lập nhau (giai cấp

thống trị và giai cấp bị trị), luôn luôn mâu thuẫn và đấu tranh gay gắt đổ báo vệ lợi
ích của giai cấp mình. Trước bối cành đó, dĩ nhiên tổ chức thị tộc trở thành bất lực

trước xã hội, không thể phù hợp nữa. Lúc này " xã hội đó địi hói phái có một tổ
chức mới đù sức đế dập tắt cuộc xung đột công khai giữa các giai cấp ấy hoặc

cùng lắm là đế cho cuộc đấu tranh giai cấp diễn ra trong lĩnh vực kinh tế, dưới một

hình thức gọi là hợp pháp. Tố chức đó là nhà nước và nhà nước đã xuất hiện”11
12.

Neu trước đây, thừa kế trong xã hội thị tộc được dịch chuyển theo phong
tục tập quán thì khi nhà nước xuất hiện, quá trình dịch chuyển di sản từ một

người đã chết cho một người cịn sống đã có sự tác động bằng ý chí cúa nhà

nước, phù hợp với lợi ích cứa giai cấp thống trị. Giai cấp thống trị thông qua

bộ máy nhà nước, ban hành các quy định đế điều chính các quan hệ trong việc
xác định phạm vi chủ thể, nội dung, hình thức, điều kiện chuyển dịch tài sản và

những vấn đề khác có liên quan đen việc thừa kế tài sản.
Như vậy, thừa kế được hình thành từ khi xã hội chưa phân chia giai cấp,

nhưng khái niệm PLVTK thì chi ra đời và tồn tại trong những xã hội đã phân
chia giai cấp và có nhà nước. Tuy nhiên, mỗi một xã hội khác nhau sẽ có sự
11 Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Nxb.
Đại học quốc gia, Hà Nội, tr. 174
12 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Nxb.
Đại học quốc gia, Hà Nội, tr. 176

18