Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động thu hồi nợ của tổ chức tín dụng trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN sử

DỤNG ĐẤT, ỊẬI SẬ^ịGẬ^MỀN với hạt trọng hoạt
ĐỘNG THU HÒI NỌ CỦA TỐ CHÚC TÍN DỤNG TRÊN ĐỊA

BÀN QUẬN HÀ ĐƠNG, THÀNH PHÓ HÀ NỘI
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VẢN

PHAN VIỆT AN

HÀ NỘI-2022


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu cùa riêng tơi, các số liệu, trích dẫn
trong luận văn hoàn toàn trung thực. Những kết quả trong luận văn chưa từng được công

bố trong bất kỳ công trinh nào khác.
Học viên

(Ký và ghi rõ họ tên)

Phan Việt An

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

1


LỊÌ CẢM ƠN

Trong q trình học tập, nghiên cứu đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản bào đảm là
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động thu hồi nợ của tố chức tin dụng

trên địa bàn quận Hà Đông, thành pho Hà Nội", tơi đã nhận được sự giúp đờ, chi báo nhiệt
tình cùa các thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội đế hoàn thành luận văn này.
Với tỉnh cảm chân thành, tơi bày tỏ lịng biết on đối với Ban giám hiệu Trường Đại

học Mở Hà Nội, các thầy giáo, cô giáo đã tham gia quàn lý, giảng dạy và giúp đỡ tơi trong
suốt q trình học tập, nghiên cứu. Tôi xin bày tỏ sự biết ơn đặc biệt đến TS. Trần Vũ Hải -

người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp đề tơi hồn thành
đề tài nghiên cứu khoa học này.

Tơi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đà động viên, cồ vũ,
khích lệ và giúp đỡ tơi trong suốt thời gian qua.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong suốt quá trình thực hiện đề tài, song vẫn cịn

những mặt hạn chế, thiếu sót. Tơi rất mong nhận được ý kiến đóng góp và sự chỉ dần của

các thầy cô giáo và các bạn đồng nghiệp.
Xin chân thành cám ơn!

2

MỤC LỤC

1.

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài------------------------------------------------- 6

2.

Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài----------------------------------------------- 7

3.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu--------------------------------------------------------- 8

4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu---------------------------------------------------------- 8

5.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu----------------------------------------- 8

6.

Những đóng góp mới của luận văn---------------------------------------------------------9

7.

Ket cấu của luận vãn-------------------------------------------------------------------------- 9

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẺ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ xừ LÝ TÀI SẢN
BÁO ĐAM LÀ QUYỀN sứ DỤNG ĐÁT, TÀI SÁN GẮN LIỀN VỚI ĐẨT ĐẼ xử
LÝ NỢ TẠI TĨ CHỨC TÍN DỤNG------------11
1.1. Khái niệm về thế chấp tài sán là quyền sử dụng đất, tài sàn gắn liền với đất tại tổ chức
tín dụng------------------------------------------------------------------------------------------------11
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng-------------------- 11
1.1.2. Thế chấp quyền sứ dụng đất, tài sàn gắn liền với đất tại tố chức tín dụng — 16

1.2. Xử lý tài sản bảo đảm là QSDD, TSGLVĐ tại các TCTD-------------------- 21
1.2.1. Khải quát về hoạt động xử lý tài sân bảo đảm---------------------------------- 21
1.2.2. Khái quát về hoạt động xử lý tài sân báo đâm là QSDĐ, TSGL VĐ đê xừ lý nợ
cùa các TCTD————————————————————24
1.3. Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý
nợ tại các TCTD----------------------------------------------------------------------------------- 26
1.3.1. Khái niệm và đặc điềm pháp luật về xử lý tài sản bảo đám là QSDĐ,
TSGL VĐ để xử lý nợ tại các TCTD ————————————————————26
1.3.2. Cơ cấu pháp luật về xử lý tài sàn bào đàm là QSDĐ, TSGL VĐ đê xử lý nợ tại
các TCTD------------------------------------------------------------------------------------------ 28
CHƯƠNG 2 THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢMLÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT, TÀI SẢN GẮN LIÈN VỚI ĐẤTTRONG HOẠT
ĐỘNG xủ LÝ NỢ CỦA CÁC TĨ CHÚC TÍN DỤNG---------32
3


2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong
hoạt động xử lý nự tại TCTD------------------------------------------------------------------32
2.1. ỉ. Pháp luật về các nguyên tắc chung trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm

là QSDĐ, TSGL VĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD------------------------------ 32
2.1.2. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGL VĐ khi tiến hành xử lý
nọ' tại TCTD-------------------------------------------------------------------------------------- 33
2.1.3. Pháp luật về căn cứ xử lý tài sán báo dám là QSDĐ, TSGL VĐ trong hoạt
động thu hồi nợ của TCTD-------------------------------------------------------------------41
2.1.4. Pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bao đảm là QSDĐ, TSGL VĐ để
xử lý nợ tại các TCTD------------------------------------------------------------------------- 42
2.1.5. Pháp luật về chuyến quyển sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ,
TSGL VĐ dể xử lý nọ’ tại các TCTD------------------------------------------------------- 46
2.1.6. Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGL VĐ để xử lý nợ tại
TCTD trong một so trường hợp đặc biệt-------------------------------------------------- 48
2.2. Những tồn tại, hạn chế của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ,
TSGLVĐ để thu hồi nợ tại TCTD —--------------- ---------------------------- ------- —-50

CHƯƠNG 3 THỰC TIẺN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM LÀ QUYỂN SƯ DỤNG DAT, TÀI SẢN GAN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG
HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ CỦA CÁC TÔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ CƠNG TÁC
THI HÀNH ÁN DÂN sụ TRÊN ĐỊA BÀN QUẶN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ
HÀ NÔI VÀ MQT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP-—----- 62
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền vói đất trong hoạt động xử lý nợ của các tổ chức tín dụng trong
công tác thi hành án dân sự trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội -—62
3.1.1. Những kết quả đạt được--------------------------------------------------------------- 62
3.1.2. Những khó khăn, vướng mac-------------------------------------------------------- 63
3.1.3. Nguyên nhân-----------------------------------------------------------------------------66

3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật thi hành án dân sự về về xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nọ’ của
các tổ chức tín dụng------------------------------------------------------------------------------ 69
3.1.1. Cơ sở cùa việc hồn thiện pháp luật-----------------------------------------------69

3.1.2. Các u cầu trong quả trình hồn thiện pháp luật------------------------------ 70
3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thi hành án dân sự về về xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vói đất trong hoạt động xử lý nợ
của các tổ chức tín dụng------------------------------------------------------------------------ 71
4


3.3.1. Hồn thiện các quy định về điều kiện, trình tự, thú tục thu giữ tài sản đám
báo cùa các TCTD------------------------------------------------------------------------------ 71
3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về các phương thức xử lý tài sàn đám bảo---------- 11
3.3.3. Hoàn thiện pháp luật trong quả trình xử lý tài sân the chấp là QSDĐ---- 72
3.3.4. Hoàn thiện pháp luật đối với xử lý tài sân thế chấp là TGL VĐ hình thành trong
tương lai ——————————————————————————73
3.3.5. Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư có sử dụng đất
--------------------- ..........----------- -------------------- .........----------------------- ———73
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về xử lý tài sản băo đảm là
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nọ' cua các tổ
chức tín dụng--------------------------------------------------------------------------------------- 74

KÉT LUẬN---------- 76

DANH MỰC TÀI LIỆU THAM KHẢO

■78

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

5

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nước ta đang trong giai đoạn đối mới trong mọi lĩnh vực như về kinh tế, chính trị, xã

hội và các lĩnh vực khác. Việc mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tể theo chù trương của

Đáng và Nhà nước đã góp phần tạo nên những bước tiến đáng ke vào công cuộc cãi tiến
nước nhà, mở ra nhiều cơ hội mới và cũng đặt ra những thách thức to lớn trong mọi lĩnh
vực, hoạt động của doanh nghiệp, cũng như trong hoạt động của các tố chức tín dụng, một

lĩnh vực hết sức nhạy cảm. Khi xã hội ngày càng phát triển thì các quan hệ dân sự, kinh

doanh, thương mại cũng sẽ phát triền theo, những tranh chấp xảy ra là điều không tránh

khỏi, số lượng các tranh chấp trong dân sự, kinh doanh, thương mại nói chung và tranh chấp

trong các hợp đồng tín dụng nói riêng ngày càng tăng với mức độ ngày càng phức tạp,
nhưng lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp nào vừa đăm bảo có lợi cho thương nhân
vừa duy trì được mối quan hệ làm ăn là việc mà các bên kinh doanh cần quan tâm, lựa chọn.

Tổ chức tín dụng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triến cùa nền kinh tế
hàng hóa đồ giái quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán..., phục vụ cho việc phát

7.^
Dai hoc Mở Hà Noi. . . +
triên, mở rộng sản xuât kinh doanh cua các tô chức kinh tẽ, nhu câu sinh hoạt và sản xuât
cùa cá nhân.
Hiện nay, tại tố chức tín dụng, việc thế chấp bất động sàn đã và đang diễn ra sôi động

và ngày càng trở nên quan trọng và không thế thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường.
Trong số các bất động sán được sử dụng làm tài sân bào đàm thi quyền sừ dụng đất

(ỌSDĐ), tài sản gắn liền với đất là tài sàn được sử dụng phổ biến và được bên nhận thế
chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sán khác. Mặc dù, nhìn chung tính thanh khốn của

tài sàn bảo đàm là QSDĐ, tài sàn gắn liền với đất không cao như đối với tài sàn bão đảm

thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sân có giá trị lớn, ốn định và tồn tại mãi mãi.
Thông thường chi khi nào khách hàng khơng có tài sán là QSDĐ hoặc QSDĐ đã được thế

chấp hết để bào đám thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không đủ thi bên nhận the chap mới áp
dụng đến các biện pháp khác hoặc nhận tài săn khác làm tài sàn bão đám.

Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sán báo đàm là

QSDĐ, tài sản gán liền với đất trong công tác thi hành án dân sự (THADS) là một vấn đề
nhức nhối đối với các chú thế nhận thế chấp. Ngoài những vướng mắc do nguyên nhân
khách quan như thị trường bất động sàn "đóng băng" thì nguyên nhân dẫn đến tinh trạng này
6


còn do các văn bán pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, tài sản gắn liền với
đất vừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chù

the khi xác lập, thực hiện quan hệ the chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho cơ quan Thi
hành án dân sự khi áp dụng pháp luật đề giãi quyết các tranh chấp xảy ra.
Điều này đặt ra vấn đề về tính đồng bộ, tính thống nhất và sự phù hợp cùa các quy

định về xứ lý tài sàn bảo đàm là ỌSDĐ, tài sán gắn liền với đất cần được nghiên cứu, xem
xét đề tìm ra nguyên nhân và định hướng hoàn thiện. Với những lý do trên đây, tác giả đã

chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sán báo đám là quyền sử dụng đất, tài sàn gan liền với
đất trong hoạt động thu hồi nợ của tổ chức tin dụng trên địa bàn quận Hà Đông, thành pho

Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp cao học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Hiện nay có nhiều cơng trinh nghiên cứu có nội dung liên quan đen những vấn đe
thuộc phạm vi nghiên cứu cúa luận văn, có thể kế đến các cơng trinh nghiên cứu tiêu biếu

sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (2019), Một số suy nghĩ về bảo đám thực hiện nghĩa vụ dân sự

trong luật dân sự Việt Nam; Nguyễn Văn Hoạt (2020), Bão đàm thực hiện hợp đồng tín
dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2020), Pháp luật về bào đảm thực

Thư yiciLTrirgne Dai hoc Mở Hà Noi_

hiện nghĩa vụ trá nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - những
vấn đề lý luận và thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đàm tiền vay bàng
tài sản của các tổ chức tín dụng; Nguyễn Thị Nga (2019), Pháp luật về thế chấp ỌSDĐ ớ

Việt Nam; Đỗ Văn Đại (2021), Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ- Bản án và
binh luận bán án; Vũ Thị Hong Yen (2021), Tài sàn the chấp và xử lý tài sàn thế chấp theo

quy định cùa pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành;
Các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sàn bảo đăm là QSDĐ, tài sản

gắn liền với đất trên các tạp chí luật học chuyên ngành. Xét trong mối quan hệ với các nội

dung thuộc phạm vi nghiên cứu cùa đề tài luận văn thì các cơng trình khoa học nêu trên mới

chì đề cập đến những vấn đề về xử lý tài sản bão đảm của tất cả các loại tài sản hoặc chi tập
trung vào việc xác lập. đăng ký giao dịch báo đám tài sãn và xử lý tài sản bào đảm là

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch

bảo đám. Dựa trên những ý tưởng gợi mở từ các công trinh nêu trên, luận văn được xem
như là một cơng trình nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về xử lý tài sàn bảo đảm là

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động thu hồi nợ của tố chức tín dụng theo quy

định của pháp luật thi hành án dân sự hiện hành.
7


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Thơng qua việc nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý luận về xứ lý tài sán bào

đàm trong các giao dịch dân sự nói chung và xứ lý tài sàn bào đảm là QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất trong hoạt động xử lý nợ của các tố chức tín dụng nói riêng của cơ quan Thi
hành án dân sự, đồng thời xem xét, đánh giá về thực trạng pháp luật, luận văn làm sáng tỏ

cơ sớ lý luận và bản chất cùa pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản báo đám là

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, làm tiền đề cho việc bồ sung, hoàn thiện pháp luật thi hành
án dân sự về xử lý tài sãn bào đảm trong hoạt động xử lý nợ của các tố chức tín dụng ờ Việt

Nam trong giai đoạn hiện nay.

Đề đạt được mục tiêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ sau:

- Làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và xử lý tài
sàn bào đảm là ỌSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại tồ chức tín dụng cùa cơ quan thi hành án
dân sự.

- Phân tích thực trạng pháp luật về xử lý tài sàn bào đảm là QSDĐ, tài sản gắn liền
với đất trong hoạt động xừ lý nợ của các tổ chức tín dụng từ thực tiền cơng tác THADS trên

địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

hoc Mở Hà Nôi ., ,___ ., .

' X

- Kiên nghị một sô giãi pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
về xử lý tài sản bào đàm là QSDĐ, tài sán gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ tại tồ chức tín
dụng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu luận văn là pháp luật về xừ lý tài sàn bào đám là QSDĐ, tài

sản gắn liền với đất và thực tiễn từ công tác THADS trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội.
Luận văn tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bàn về xử lý tài sàn bảo đám
là ỌSDĐ, tài sản gắn liền với đất như khái niệm, đặc diem the chap QSDĐ, tài sản gắn lien

với đất trong hoạt động xử lý nợ tại tổ chức tín dụng của cơ quan thi hành án dân sự; pháp

luật thi hành án dân sự về xử lý tài sán báo đâm là QSDĐ, tài sán gắn liền với đất và thực

tiễn áp dụng trong những năm gan đây trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
5. Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1. Phương pháp luận

Đe tài dựa trên cơ sở phương pháp luận cùa chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tướng Hồ Chí
Minh và quan điểm, đường lối, chính sách cùa Đãng, Nhà nước ta về việc tiếp tục xây dựng
8


và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, xây dựng hệ thống pháp

luật đầy đủ, kịp thời, đong bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch, ồn định với quyền
và lợi ích hợp pháp chính đáng của người dân và doanh nghiệp làm trọng tâm, thúc đẩy đổi
mới sáng tạo, đảm bào yêu cầu phát triền nhanh và bền vững.
5.2. Phuong pháp nghiên cứu

Đe làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu, trong chương 1 luận văn, tác giả sử dụng
phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử cùng các phương

pháp khoa học cụ thề như phương pháp phân tích, phương pháp tống hợp và phương pháp

so sánh.
Trong chương 2 và chương 3, luận văn nghiên cứu chú yếu bằng phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích và phương pháp tồng hợp được sử dụng xuyên suốt đế nêu,
phân tích, làm sáng tị những vấn đề lý luận và thực tiền trong luận vãn.

- Phương pháp so sánh được sử dụng để cung cấp các số liệu cần thiết, đối chiếu, so

sánh, làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sàn bảo đàm là QSDĐ và tài sản gắn
liền với đất, tim hiêu các giái pháp hồn thiện pháp luật.
6. Những đóng góp mói của luận văn
T
xJia
viện Jj^rane.Daj

hoc,Mơ Hà Nai,I n I ...

A

Luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thông vê những vân

đề liên quan đến pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản bào đàm là QSDĐ, tài sán gan
liền với đất cùa cơ quan thi hành án dân sự, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật

về vấn đề này trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Kết quả của luận văn, nhất là
các kiến nghị, giái pháp cúa luận văn sẽ là tài liệu tham kháo hữu ích đế các cơ quan nhà nước
tham kháo trong q trinh xây dựng và hồn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về xừ lý tài

sản bão đảm là QSDĐ, tài sàn gắn liền với đất nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phan mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khào, luận văn có kết

cấu 3 chương, gồm:

- Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp luật về thế chấp QSDĐ, tài sán gán liền với
đất và xừ lý tài sản báo đàm là QSDĐ, tài sản gắn liền với đẩt tại tổ chức tín dụng.

- Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sán bảo đám là QSDĐ, tài sán gắn liền
với đất trong hoạt động xử lý nợ của tố chức tín dụng.

9


-

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bào đảm là QSDĐ, tài sàn

gắn liền với đất trong hoạt động xừ lý nợ tại tổ chức tín dụng trong cơng tác thi hành án dân
sự trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và một số kiến nghị, giái pháp.

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

10


CHƯƠNG 1
NHŨNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VÈ THẾ CHẤP QUYÊN sư DỤNG DÁT,
TÀI SẢN GẤN LIÊN VỚI ĐÁT VÀ xư LÝ TÀI SẢN BÁO ĐẢM LÀ QUYÊN sư DỤNG
ĐÁT, TÀI SẢN GẢN LIỀN VỚI ĐÁT ĐẼ xử LÝ NỢ TẠI TỐ CHƯC TÍN DỤNG

1.1. Khái niệm về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài săn gắn liền vói đất tại tố
chức tín dụng
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng

l.l.i.l. Khái quát về thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bão đàm việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự, hình thành dựa trên cơ sở thóa thuận giữa bên the chấp và bên nhận the chấp, theo đó,

một bên (sau đây gọi là bên the chấp) dùng tài sàn thuộc sớ hữu cùa minh đe đàm báo thực
hiện nghĩa vụ và không giao tài săn cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Đối

tượng của biện pháp thế chấp là tài sản, dùng tài sàn đế bù đắp phần nghĩa vụ được bảo đám
khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thế thực hiện được được thỏa thuận với bên có

quyền. Tuy nhiên, điếm ưu việt của biện pháp the chấp tài sản so với các biện pháp bảo
đảm cũng có đối tượng là tài sàn như cầm cố, đặt cọc, ký quỹ, ký cược đó là bên thế chấp
“không phái giao tài sân the chấp” cho bên nhận thế chấp, vần dược quyền khai thác, sừ
dụng tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp. Đây chính là yếu tố khiến cho thế chấp luôn
là biện pháp bào đàm được ưu tiên sử dụng trong các hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại

các TCTD. Tài sản the chấp bao gồm động sàn bao gồm động sản, bất động sản; có thế là

tài sàn hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Chế định the chấp tài sản đã được hình thành và quy định trong hệ thống pháp luật

dân sự Việt Nam từ rất sớm, tuy nhiên các quy phạm pháp luật và các vãn bán hướng dẫn
thi hành nội dung này mới chì thực sự phát triến với những nội dung cụ the và hướng dẫn

chi tiết khi chúng ta thực hiện công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp
sang nền kinh te thị trường định hướng xã hội chú nghĩa, khi nhu cầu tìm kiếm nguồn vốn,

vay vốn của các thành phàn kinh tế phát triến mạnh, hoạt động cho vay, cấp tín dụng để sàn

xuất kinh doanh phồ biến hơn, đồng thời các rúi ro, tranh chấp phát sinh do vi phạm nghĩa
vụ trà nợ cũng nhiều hơn dẫn đến việc cần thiết phải ban hành các quy định cụ thế về hoạt

động thế chấp tài sản. Biện pháp thế chấp tài sàn được quy định lần đau tiên trong lĩnh vực

vay vốn ngân hàng tại Quyết định so 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Thống đổc Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam ban hành “Quy định về thế chấp tài sàn vay vốn ngân hàng”, sau
11


đó là quy định vè bảo đàm cho việc thực hiện Hợp đồng kinh tế tại điều 2, Nghị định

17/HĐBT ngày 16/01/1990 cùa Hội đồng Bộ trưởng “Quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh
Hợp đồng kinh tế”. Kể từ khi Bộ luật dân sự năm 1995 chính thức ban hành, chế định về

thế chế thế chấp tài sản đã được chính thức quy định là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ

dân sự và ngày càng được quy định chi tiết, điều chinh, bố sung kịp thời đế đáp ứng được
nhu cầu xã hội. Không chi dược quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 (từ Điều 346 đến
Điều 362), Bộ luật dân sự năm 2005 (từ Điều 342 đến Điều 357), Bộ luật dân sự năm 2015

(từ Điều 317 đến Điều 327), các nội dung liên quan đến the chấp tài sàn còn được quy định
ớ nhiều văn bàn quy phạm pháp luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh
Bất động sản, Luật Các tồ chức tín dụng, Bộ luật hàng hải, Luật hàng khơng dân dụng Việt

Nam.. .Điều đó cho thấy vai trò và ý nghĩa hết sức to lớn của chế định thế chấp tài sản trong
hệ thống pháp luật Việt Nam, trong đo có hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi của

các TCTD.
Qua tìm hiếu, nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp tài sản, có thể rút ra

một số đặc điếm pháp lý cơ bàn của the chấp tài sản như sau:
Thứ nhất, thế chấp tài sản là thỏa thuận phát sinh mang tính bồ sung cho nghĩa vụ

.,. MAdứhãl11OCMỞ.Hậ,N0U “ ...
, .
chính. Nó không tôn tại độc lập mả luôn phụ thuộc và gan liên với nghĩa vụ chính mà nó
bảo đàm. Nói cách khác, quan hệ the chấp tài sản chì phát sinh khi các bên đã giao kết một
giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ cần được bảo đàm. Tại các TCTD, việc thế chấp tài săn

chi thực hiện khi khách hàng giao kết hợp đồng vay, hợp đồng tín dụng, tài trợ vốn làm
phát sinh nghĩa vụ trâ nợ cúa khách hàng đối với TCTD.

Thứ hai, mục đích cùa thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ,
qua đó thúc đấy người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ cùa minh. Bên thế chấp coi việc dùng

tài sản thế chấp như một cách đế hiện thực hóa “cam kết” thực hiện nghĩa vụ dược bào đàm

đối với bên nhận thế chấp; còn bên nhận thế chấp coi việc nhận tài săn bão đàm như một

ràng buộc trách nhiệm đế thúc đấy bên nhận thế chấp thực hiện nghĩa vụ, là cơ sở đế hạn

chế các rủi ro, tranh chấp có thế xây ra trong quá trinh thực hiện hợp đồng, giao dịch có
nghĩa vụ được bão đàm. Các bên khơng coi việc giao kết thịa thuận the chấp tài sàn giống

như một cách để bán tài sản thế chấp, hoặc coi việc xử lý tài sán thế chẩp là mục đích
chính, được ưu tiên trong quá trình thực hiện. Đối với các TCTD, việc khách hàng trá được

toàn bộ nợ, bao gồm cả nợ gốc và nợ lãi, trong quá trinh cấp tín dụng mới là mục tiêu hàng
đầu, giúp cho các TCTD thu được lợi nhuận và cân bằng được tỷ lệ bảo đám an toàn giữa
12


dư nợ và nguồn vốn huy động trong quá trình hoạt động trên thị trường. Đó là lý do giải

thích tại sao khoăn vay được cac TCTD phê duyệt luôn chi ở một mức độ nhất định so với

giá trị tài sản thế chấp các bôn thỏa thuận bảo đảm cho khoản vay, khoăn tín dụng được

cấp.
Thứ ba, phạm vi bão đâm cùa thế chấp tài sân đối với nghĩa vụ chính phải báo đám
phù hợp với các quy định cùa pháp luật, đặc biệt là các quy định pháp luật chuyên ngành.

Trong nội dung thóa thuận của giao dịch thế chấp phải chi rõ các nghĩa vụ được bảo đảm

bời tài sàn the chấp. Ví dụ như trong hợp dong the chấp đế bào đảm cho hợp đồng vay hoặc

cấp tín dụng cùa các TCTD đoi với khách hàng, phạm vi thế chấp phài ghi rõ các nghĩa vụ
được thế chấp, bao gồm nghĩa vụ trả nợ, gốc, trà lãi, lãi chậm trả (nếu có)...Các nghĩa vụ
khác như bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng vay, tiền phạt thanh tốn, khoản nợ
trước hạn, các chi phí đế phê duyệt tín dụng, giải ngân...khơng được báo đàm bới tài sản

thế chấp, không xử lý được tài sản thế chấp đế bù trừ việc chi trả đối với các khoăn chi phí

này. Ngồi ra, trong q trình đánh giá, thâm định và ra quyết định tín dụng, các TCTD
cũng phải căn cứ vào các hệ số an toàn vốn, khâu vị rủi ro đối với tìrng loại tài sàn thế chấp

để xác định hạn mức cho vay dựa trên tài sản bảo đám nham hạn chế nợ xấu cũng như mất

.,.
Trường Đại học Mở Hà Nội
khả năng thanh toán của TCTD đó.
Thứ tư, chi xừ lý tài sàn the chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến hạn thực

hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa
vụ thì tài sàn được xử lý theo phương thức các bên đã thòa thuận hoặc theo phương thức xử

lý được pháp luật quy định đế bù trừ nghĩa vụ.

ỉ. 1.1.2. Khái quát vê hoạt động cùa các tô chức tín dụng

Thế chấp tài sản được coi là “ơng vua” của các biện pháp báo đám thực hiện nghĩa
vụ theo pháp luật dân sự. Nhờ có sự ưu việt, tính linh hoạt trong q trình thực hiện, đặc

biệt là bên the chấp vần được sử dụng, khai thác tài sản the chấp trong quá trinh thực hiện
nghĩa vụ, do đó thế chấp tài sàn là biện pháp bảo đám được sứ dụng nhiều nhất và thông
dụng nhất trong các hợp đồng, giao dịch kinh tế hiện nay. Và có the khắng định các TCTD

là chủ thể chiếm số lượng đông đảo nhất trong quan hệ the chap, bời lẽ gần như việc bảo

đàm cho các khoản vay, khoản tín dụng được cấp hiện nay đều sử dụng biện pháp thế chấp

tài sản; việc sửa đối, điều chình các quy phạm pháp luật liên quan đến chế định thế chấp tài
sàn đều ánh hưởng rất lớn đen hệ thống chính sách cho vay, cấp tín dụng và thu hoi nợ tại
các TCTD cũng góp phần khơng nhỏ trong q trinh nghiên cứu, phân tích, đánh giá các
13


nội dung quy định pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp các tài sản là QSDĐ,

TSGLVĐ tại TCTD nói riêng.
Theo quy định của pháp luật, TCTD là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất

cả các hoạt động ngân hàng. Tố chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tố chức tín dụng phi

ngân hàng, tố chức tài chính vi mơ và quỹ tín dụng nhân dân. Hoạt động ngân hàng là việc
kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số nghiệp vụ sau đây: (i) Nhận tiền gửi,

(ii) Cấp tín dụng và (iii) Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản. Từ những khái niệm

nêu trên, có thề thấy các TCTD có một số đặc trưng sau:
Thứ nhất, TCTD là doanh nghiệp, là một pháp nhân độc lập được thành lập theo quy

định của Luật Các TCTD và những quy định của pháp luật khác có liên quan (Luật Doanh
nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khốn...). Theo đó, TCTD thực hiện các hoạt động kinh

doanh tiền tệ nhàm mục đích thu lợi nhuận, đám bào cân đối giữa các nguồn vốn huy động từ
nền kinh tế, từ thị trường và dự nợ cho vay đối với các cá nhân, tố chức khác.

Thứ hai, nội dung hoạt động của doanh nghiệp là kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ
ngân hàng mà cụ thế là thực hiện hoạt động huy động vốn, sử dụng von, cấp tín dụng và

thực hiện hoạt động thanh tốn. Đây là loại hỉnh kinh doanh đặc thù, có tính rủi ro cao vì

iThuLvjgn TruansSLhoc Met Ha. Noi . • u

,

phụ thuộc lớn vào thị trương và sự phát triên cũng như diên biên cua nên kinh tê. Khả năng

trả nợ và thanh toán khoản vay của khách hàng sẽ bị ánh hưởng bời nhiều yếu tố, bao gôm
sự biến động cùa thị trường, năng lực và hiệu quả sàn xuất, kinh doanh của bên vay, các sự

kiện khách quan như thiên tai, bão lụt, chiến tranh, khùng hoản kinh tế, khủng hoảng chính
trị, cấm vận...

Thứ ba, hoạt động kinh doanh của các TCTD loại hình kinh doanh đặc biệt và có
điều kiện, ảnh hường rất lớn đến sự phát triển cùa nền kinh tế, do đó hoạt động của TCTD

ln đặt trong sự qn lý và kiểm sốt chặt chẽ hơn từ phía cơ quan nhà nước có thấm
quyền. Sự kiểm sốt chặt chẽ đó khơng chi đám bảo sự lành mạnh của hệ thống TCTD mà

còn bão vệ lợi ích của người gửi tiền, người vay vốn cũng như các chú thề khác có liên
quan. Ngay cả hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản, trong đó có QSDĐ, TSGLVĐ
thì sự kiềm sốt cũng ln được đặt ra, bên cạnh việc kiểm soát các hoạt động trong q

trình thấm định, ra quyết định tín dụng, giải ngân vốn đối với khách hàng vay cùa các

TCTD, Nhà nước cịn kiếm sốt cả hoạt động xử lý tài sản the chấp đế thu hồi nợ, tái cấu

trúc và xử lý nợ xấu để đảm bảo sự ổn định đối với thị trường tài chính, thị trường bất động
săn...
14


1.1.1.3. Vai trò của thế chấp tài sàn tại các TCTD và sự phát triển của nền kinh tế

Với tư cách là một biện pháp bão đám hữu hiệu, thế chấp tài sàn được coi là một trong
nhũng giãi pháp cốt lõi trong việc hạn chế rúi ro, tranh chấp phát sinh trong q trình vay,
cấp tín dụng tại các TCTD, tạo ra động lực thúc đấy khách hàng vay trả nợ đúng hạn, bảo

đàm sự lành mạnh, tính thanh khoản của thị trường tài chính. Vai trị của thế chấp tài sản
được thế hiện cụ thế qua một so khía cạnh sau:

- Thế chấp tài sản thúc đẩy các TCTD mở rộng thị trường tín dụng, thúc đẩy sự phát

triến của thị trường tài chính, tàng cường khai thác các nguồn vốn vào công cuộc phát triển
kinh tế của đất nước. Như đã trình bày ờ trên, bản chất hoạt động của các TCTD là kinh

doanh tiền tệ, huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư để cho vay lấy lãi. Nhờ có thế chấp

tài sản mà các TCTD mạnh dạn thực hiện các khốn vay có giá trị lớn, thời gian cho vay ờ
mức trung và dài hạn, phục vụ cho các dự án kinh tế lớn, có tính chất phức tạp, thời gian
thu hồi vốn chậm như các dự án bất động sản, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông,
thủy lợi...), các dự án công nghệ cao...tạo ra nguồn lực để xây dựng và phát triển nền kinh

tế.

- Thế chấp tài sản tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân vay vốn tiếp tục sử
t
L.ẴThư vienjTruong Dai.lwc. Mở Hà Nôi
, ... ™.
dụng tai san the chap phục vụ săn xuât kinh doanh đê thanh tốn khoản nợ và có lãi. Thơng
thường tài sản the chấp là tài sàn có giá trị lớn, đóng vai trị quan trọng trong việc triên khai

các kế hoạch kinh doanh cùa doanh nghiệp (thường là các loại phương tiện giao thông như
ô tô, tàu thủy, tàu bay, Quyền sử dụng đất, dự án...). Do không phải chuyến giao tài sàn thế

chấp, cho bên nhận thế chấp nên bên thể chấp có thế đau tư, kinh doanh, khai thác các tài
sàn này đẻ hồn vốn, thanh tốn khoản vay từ các TCTD và thu được lợi nhuận. Điều này
góp phần làm tăng nhu cầu vay vốn của thị trường, khai thác triệt đế các nguồn lực của nền

kinh tế.

- The chấp tài sản cũng góp phần tạo ra sự thanh lọc đối với nền kinh tế. Điều này
được thế hiện một cách rõ ràng đối với hoạt động cho vay đối với các khoản vay tài trợ cho

các dự án đau tư có quy mơ vốn lớn, đòi hỏi trinh độ quán lý, thực hiện dự án ờ mức cao và

nhà đau tư phải có tiềm lực tương xứng với yêu cầu cùa dự án. Đối với các chù đầu tư
khơng có đủ nàng lực, khơng có khá năng tiếp tục thực hiện dự án, thông qua hoạt động xử

lý tài sán báo đàm, các TCTD sẽ trao cơ hội cho các nhà đau tư khác có đù khá năng để tiếp

tục sử dụng, khai thác tài sản the chấp một cách hiệu quà, góp phần xừ lý các khốn nợ xấu,
nợ q hạn trên tồn hệ thống, thúc đấy nền kinh tế phát triền ngày càng hiệu quả hơn.
15


1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất, tài săn gắn liền vó'i đất tại tổ chức tín dụng

1.1.2.1. Khái qt về quyền sử dụng đất, tài sàn gắn nền với đất

QSDĐ là một chế định pháp luật đặc biệt, xuát phát từ quy định hình thức sở hừu
tồn dân đối với đất đai đã được ghi nhận tại Hiến pháp. Hình thức sở hữu tồn dân đối với
đất đai cũng như chế định về quyền sử dụng đất đà được hình thành và phát triển xuyên

suốt trong lịch sứ lập hiến và lập pháp Việt Nam, the hiện qua một sổ nội dung cụ thế như:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 cùa nước ta thừa nhận sự tồn tại của

nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sờ hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sờ hữu tư
nhân). Theo đó, Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã quy định “Người được chia ruộng

đất, có quyền sờ hữu ruộng đất đó...chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho
người được chia. Mọi khế ước cũ đều hủy bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm,

bán, cho...ruộng đất được chia”. Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thi

“đất đai, rìmg núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài ngun thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biến và

thềm lục địa... đều thuộc sờ hữu toàn dân” và “những tập thề, cá nhân đang sử dụng đất đai
được tiếp tục sứ dụng và hưởng kết quà lao động của minh theo quy định cùa pháp luật”.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 và

u;á„
on.ĩlịU
D^Jioc
Mở1987,
Hà Nôi
* năm
. 2003 và,
Hiên pháp năm 2013.
Trênvịên
tinh Jjirnnk
than đó, Luật
Đât đai năm
năm 1993,
năm 2013 đã cụ thế hóa chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy

định quyền cùa Nhà nước với tư cách là đại diện chú sờ hữu về đất đai, ví dụ như “Nhà
nước đại diện chù sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” hoặc “Đất

đai thuộc sờ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chú sở hữu và thong nhất quàn lý, Nhà
nước trao quyền sứ dụng đất theo quy định cùa Luật này” (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013).

Nhìn từ phương diện lịch sử thi khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong
nhiều văn bàn quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên

gọi ban đầu là “quyền quán lý và sứ dụng ruộng đất”. Tuy nhiên, đen thời diem hiện nay,
pháp luật thực định cũa Việt Nam vần chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái

niệm quyền sử dụng đất. Theo từ điền Luật học năm 2006 thi “quyền sừ dụng đất là quyền

của các chù the được khai thác công dụng, hường hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chú the khác thông qua việc chuyển đổi,

chuyến nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”. Trong khi đó giáo trình Luật
đất đai cùa Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2013) cho rằng “Quyền sứ dụng đất là quyền

khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triền kinh tế 16


xã hội của đất nước”. Mặc dù nghiên cứu ở các giác độ khác nhau, song nội hàm cúa các

khái niệm về quyền sứ dụng đất nêu trên có các đặc điểm chú yếu như sau: (1) Quyền sứ
dụng đất là quyền khai thác giá trị cúa đất đai; (2) Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là

người sử dụng đất (tố chức, gia đình và cá nhân) và (3) Quyền sừ dụng đất không phải là

quyền sở hữu đất đai.
Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với

các tồ chức, hộ gia đinh, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật
khi quy định về các quyền của người không phái là chủ sở hữu đối với tài sân, trong đó có
quyền sứ dụng đất và phương thức bào vệ các quyền đoi với tài sàn cùa người không phái là

chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chú sờ hữu tài sản, chúng tơi cho

rang nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thỉ quyền sừ dụng đất cần được định nghĩa như sau:

Quyển sử dụng đất là quyền tài sàn thuộc sở hữu của tô chức, hộ gia đình, cá nhân phát
sinh trên cơ sở quyết định giao đát, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đát cùa cơ quan
nhà nước có thám quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyên quyền sử dụng đất. Việc chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt quyền sứ dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật
quy định.

-X- 1,-IhlIWU Tntfflg.DaihQcMa Hà Nôi 1

.

Tài sản găn liên với đât là một bộ phận quan trọng cùa chê định vê bât động sản theo

quy định cùa pháp luật dân sự, đồng thời cũng đề cập trong các văn bán pháp luật khác
nhau như Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất đọng sản, Luật Xây dựng...Khái niệm tài săn

gắn liền với đất được pháp luật quy định cụ thể, theo đó “Tài sán gắn liền với đất được cấp

giấy chứng nhận QSD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dất bao gồm nhà ờ,
cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng cây lâu năm có tại thời điểm cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ờ và tài sàn khác gắn liền với đất”.

Như vậy, xuất phát từ định nghĩa về TSGLVĐ theo các quy định của pháp luật, có
the thấy rằng về bán chất TSGLVĐ chính là những hiện vật cụ thể, hữu hình thể hiện rõ nét
kết quả của việc khai thác, sử dụng đất cúa các tố chức, cá nhân sứ dụng đất. Bàn thân đất

đai không thế tự nó sàn sinh ra hoa lợi, lợi tức, khơng thế ngay lập tức đem lại cho người sứ
dụng đất những nguồn lợi về kinh tế mà phãi thông qua các hoạt động khai thác, sừ dụng

đất, đầu tư, xây dựng các cơng trình, cơ sở hạ tầng trên đất thì từ đó người sứ dụng đất mới
có thế triến khai các hoạt động sản xuất, kinh doanh, từ đó tìm kiếm lợi nhuận từ việc sử
dụng đất. TSGLVĐ luôn là thành tố quan trọng ánh hướng đến kết quả thẩm định, đánh giá

và kết luận giá trị của QSDĐ khi các bên thỏa thuận tài sán the chấp đế đảm báo cho khoản
17


vay, khoản cấp tín dụng tại các TCTD. Việc phân loại, tách bạch QSDĐ và TSGLVĐ giúp
cho bên nhận thế chấp xác định chính xác đối tượng của hợp đồng thế chấp khi chú sở hữu
của TSGLVĐ không đồng thời là người sử dụng đất và ngược lại. Ngoài ra, việc phân loại
này còn giúp cho bên nhận thế chấp, tìm kiếm các thơng tin đề thấm định tính xác thực về
quyền sở hữu của tài sàn the chấp cũng như xác định thấm quyền cùa các cơ quan chức
năng khi tiến hành đăng ký quyền trên tài sán thẻ chấp.

Từ nội dung các quy định của pháp luật và việc thực thi áp dụng các quy định này

trong quá trình hoạt động thực tiễn, tác giã nhận thấy TSGLVĐ có một số đặc điếm cơ bàn

sau đây:

- TSGLVĐ rất đa dạng, phong phú, dưới nhiều dạng khác nhau và do nhiều quy
phạm pháp luật điều chính. Như đã trình bày ở trên, TSGLVĐ là sự biểu hiện một cách rõ

ràng nhất cho hoạt động sir dụng, khai thác đất đai cúa người sử dụng đất, là kết quà từ q
trình đầu tư vào đất, do đó, tùy thuộc vào loại hỉnh đầu tư mà TSGLVĐ có thế là bất động

sản phải đãng ký quyền sờ hữu (như nhà ở, tịa nhà văn phịng, nhà xường, khu cơng
nghiệp...) hoặc bất động sàn không phải đăng ký (cây cối, rừng, giếng nước, hàng rào...), có

the là tài sản hiện có hoặc tài sán hình thành trong tương lai (đối với dự án các bất động

,

í. ~AThii vienTru^ngDai me Mợ HaxNoi, < „____.

.

sàn. dự án đâu tư xây dựng cơ bàn, xây dựng cơ sỡ hạ tâng từ vôn vay...). Trong phạm VI

luận văn, tác già chú yếu nghiên cứu sâu về TSGLVĐ là bất động sản phái đăng ký quyền
sờ hữu, bao gồm cà tài săn hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
- Quyền sở hữu tài sàn gắn liền với đất cúa người sử dụng đất được Nhà nước báo hộ
và không bị hạn chế về thời hạn sớ hữu đối với QSDĐ. Khác với đất đai được quy định sở

hữu toàn dân, người sử dụng đất chi sở hữu một loại tài sàn đặc biệt là ỌSDĐ với thời hạn
phụ thuộc hình thức sử dụng đất như đất sư dụng ồn định lâu dài, giao đất khơng thu tiền,

giao đất có thu tiền sừ dụng đất, cho th đất...thì TSGLVĐ khơng bị giới hạn sở hữu, bởi lẽ

đây là tài sản xuất phát từ việc đầu tư nguồn lực, cơng sức cũa chính tổ chức, cá nhân sứ dụng

đất, liên quan chặt chẽ, mật thiết tới đời sống, sinh hoạt cũng như là yếu tố cơ bản, ảnh hướng
lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của tố chức, hộ gia đinh, cá nhân sử dụng đất, vì thế

việc báo vệ quyền sở hữu đối với TSGLVĐ là vô cùng quan trọng, đám bào cho người sử
dụng đất yên tâm sinh sống, sản xuất kinh doanh trên diện tích đang sứ dụng. Ngay cà khi đất
bị thu hồi bới cơ quan nhà nước có thấm quyền, người sử dụng đất vần được Nhà nước đền

bù giá trị tài sàn trên đất theo quy định của pháp luật.

18


- TSGLVĐ luôn được xác định là một bộ phận không thế tách rời QSDĐ được thế
chấp đối với các giao dịch bào đăm cho khốn vay, khốn tín dụng tại các TCTD. Nội dung
này đã được cụ thẻ hóa một cách chi tiết trong Bộ luật dân sự 2015, theo đó nếu QSDĐ và

TSGLVĐ cùng thuộc một chủ sỡ hữu thì khi xừ lý tài sản bảo đám, kế cả khơng the chap
TSGLVĐ thì bên nhận thế chấp vẫn được xứ lý TSGLVĐ để bù đắp nghĩa vụ bị vi phạm,
trừ trường hợp có thõa thuận khác. Trong trường họp chú sở hữu QSDĐ không đồng thời là
chù sở hữu TSGLVĐ khi xử lý tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với

chủ sờ hữu TSGLVĐ được chuyến giao cho bên nhận the chấp. Việc xây dựng và ban hành

những nội dung nêu trên xuất phát từ moi quan hệ không thề tách rời giữa QSDD và

TSGLVĐ; trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp không thế xử lý

riêng rẽ từng tài sản mà phải giải quyết tống thế, đong bộ tất cả các tài sản này đề đàm báo
quyền và lợi ích họp pháp cho tat cả các bên có liên quan, hạn chế các rủi ro, tranh chấp phát

sinh trong quá trình xứ lý tài sản thế chấp là QSDĐ và TSGLVĐ.
1.1.2.2. Khái quát về thế chấp Quyên sử dụng đất, tài sàn gan liền với đất tại tơ chức

tín dụng

Thế chấp QSDĐ, TSGLVSĐ là một trong những quyền năng cơ bàn của người sứ
. „ Ait AZ
JEhoien'Trường,Daf hoe

,, „7..
„
dụng đât, đã được pháp luật công nhận và bào hộ. the chap QSDĐ, TSGLVĐ là một trong
những biện pháp báo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ, hoặc bên thứ
ba có tài sản được thế chấp (sau đây gọi chung là bên thế chấp) thoă thuận với bên có
quyền, bên cho vay, cấp tín dụng,... (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp) về việc sử
dụng QSDĐ, TSGLVĐ của bên the chấp để bảo đâm việc thực hiện nghĩa vụ trá nợ, nghĩa

vụ thanh toán hoặc các nghĩa vụ khác đã được giao kết (sau đây gọi chung là nghĩa vụ được

bảo đảm) khi bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đầy đú các nghĩa vụ

được bão đàm. Quyền thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ được ra đời kể từ khi Quốc hội ban hành
Luật Đất đai năm 1993. Theo đó, “Hộ gia đỉnh, cá nhân sử dụng đất ớ, do nhu cầu sản xuất và

đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tồ chức kinh tế, cả nhân Việt Nam ớ trong
nước; Hộ gia đinh, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đế trồng rừng được thể

chấp quyền sứ dụng đất tại các ngân hàng cùa Nhà nước, các tổ chức tin dụng Việt Nam do

Nhà nước cho phép thành lập đề sản xuất”.
Có thể thấy nội dung này cịn nhiều bất cập khi chú thế được phép thế chấp QSDĐ

chưa được quy định một cách đầy đũ (chưa bao gồm các tổ chức kinh tế, một thành phần
quan trọng, chiếm số lượng lớn trong các chu thể có nhu cầu thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ)
19


chưa tính đến giá trị của TSGLVĐ khi thế chấp QSDĐ, chưa quy định về trinh tự thủ tục,
phương án xử lý tài sản the chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quan hệ

thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ. Kẻ từ khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời với những quy định cụ thổ

về giao dịch bảo đảm, thế chấp tài sản được ban hành thì các quy định về the chấp QSDĐ,

TSGLVĐ mới được xây dựng một cách cụ the và phù hợp với thực tế áp dụng. Hiện tại
quyền the chấp ỌSĐĐ cũa người sứ dụng đất được quy định cụ thế tại Điều 167, các điều
từ Điều 174 đến Điều 186 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dần thi hành.

Bên cạnh những nguyên tắc và nội dung về thế chấp tài sản đã được quy định tại Bộ
luật dân sự, việc the chấp tài sán là QSDĐ, TSGLVĐ còn tiếp tục được cụ thế hoá, sứa đổi,

bồ sung trong hệ thống pháp luật về đất đai, hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất
động sàn, xây dựng,.... Đây là những cơ sờ pháp lý quan trọng đế người sử dụng đất thực

hiện được quyền thế chấp tài sàn là QSDĐ, TSGLVĐ trong quá trình thực hiện các giao
dịch dân sự trên thực tế, tạo cơ sờ cho các TCTD thúc đẩy việc cho vay, cấp tín dụng dựa
trên tài sản báo đám là QSDĐ, TSGLVD. Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá các quy

định pháp luật và tong kết các kinh nghiệm trong quá trinh hoạt động thực tiền, tác già nhận

thấy hoạt động thế chấp ỌSDĐ, TSGLVĐ có một số đặc diem cụ thế như sau:

' UẴỈ,hoc Mở Hà,Nôi

X

Thứ nhát, việc the chap QSDĐ, 1SGLVĐ mang đây đủ các đặc diêm của the chap

tài sán theo quy định của pháp luật về dân sự. Bàn thân QSDD, TSGLVĐ là những tài sàn

hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền sở hữu, vi vậy đương nhiên các tài sàn này hoàn

toàn đủ điều kiện đế trờ thành đối tượng của giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thế

chấp nói riêng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các tài sàn trên đều là bất động sàn, với đặc tính

khơng thế cầm nắm, dịch chuyến được do đó việc the chấp chi được thực hiện khi có đay dử

hồ sơ, giấy tờ chứng minh nội dung giao dịch thế chấp đà được các bên ký kết đầy đú.

Thứ hai, mục đích của thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ là nâng cao trách nhiệm thực hiện

các nghĩa vụ được báo đám của bên vay vốn, bơn được cấp tín dụng hay bên có nghĩa vụ
liên quan khác, khơng phải hướng đến việc chuyển quyền sữ dụng đất, mua bán tài sàn gắn
liền với đất trong khối tài sân được the chấp. Trước tiên, phái khắng định rang giao dịch thế

chấp là một giao dịch bảo đảm, do đó tính “bảo đàm” ln được đặt lên hàng đầu và không
bên nào mong muốn phải xứ lý tài sản bảo đảm thay cho việc thực hiện nghĩa vụ chính. Đặc

biệt đối với các TCTD, rõ ràng việc khách hàng vay trá được nợ đúng hạn, bao gồm cả nợ
gốc, nợ lãi, lãi phạt quá hạn (nếu có) quan trọng hơn nhiều so với việc xứ lý tài sản bào
đảm, bởi lẽ giá trị và tính thanh khoản cùa QSDĐ, TSGLVĐ phụ thuộc lớn vào thị trường ở
20


thời điềm xử lý, điều mà các TCTD không thế biết trước và kiếm sốt được; chi phí xử lý

tài sàn thế chấp có thế tăng cao ánh hưởng đến kế hoạch doanh thu, lợi nhuận của các
TCTD; thú tục, thời gian xứ lý tài sàn thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ thường kéo dài, dỗ phát

sinh các khiếu nại, tranh chấp với bên the chấp hoặc bên thứ ba có liên quan, nhất là khi các
TCTD không được phép kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, trình tự, thù tục trong việc giao kết, thực hiện các giao dịch liên quan đến
việc thể chấp QSDĐ, TSGLVĐ được quy định cụ thể, chi tiết và chặt chẽ hơn so với các tài

sân khác. Do QSDĐ, TSGLVĐ có giá trị lớn hơn nhiều so với các loại tài sàn thế chấp

khác, đóng vai trị quan trọng, ãnh hưởng lớn đen đời sông cũng như việc triên khai sàn
xuất, kinh doanh của bên thề chấp, cũng như các tính chất pháp lý đặc biệt mà các giao dịch

về QSDĐ, TSGLVĐ nói chung và thể chấp QSDĐ, TSGLVĐ nói riêng được pháp luật quy

định rất chặt chẽ và nghiêm ngặt. Các bên trong quan hệ the chấp ỌSDĐ, TSGLVĐ có
quyền tự do thỗ thuận và định đoạt nhàm thoả mãn các lợi ích và các bên hướng tới, miễn

sao khơng làm ánh hường, xâm hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của các tồ
chức và cá nhân khác. Đối với các giao dịch thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ, pháp luật đã có

những quy định rất cụ thể về điều kiện, đối tượng, chù the được phép tham gia giao dịch thế
. á.
y&ìĩơL s
V,™
chap, quy trình thiẻt lập và việc thực hiện giao dịch the chap. Chăng hạn, vê hình thức hợp
đồng the chấp QSDĐ, khi thiết lập quan hệ the chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế

chấp bắt buộc phải tuân thú các quy định về hình thức của Hợp đồng: că Bộ luật dân sự
2015 và Luật đất đai 2013 đề quy định Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn

bàn mà khơng có quyền lựa chọn hình thức pháp lý khác, đối với tài sán the chấp là QSDĐ,

TSGLVĐ thi Hợp đong thế chấp phải được cơng chứng mới có đầy đù hiệu lực pháp luật.

Bên cạnh đó, đế thuận lợi cho việc quán lý Nhà nước đối với đất đai và đề phòng những rủi
ro pháp lý liên quan đến các giao dịch đối với QSDĐ, TSGLVĐ, pháp luật hiện hành cịn

quy định hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền - cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký
đất đai cùng tham gia, giám sát giao dịch thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ. Điều này càng cho

thấy sự chặt chẽ, thận trọng của các cơ quan lập pháp khi xây dựng các quy định pháp luật
có liên quan đến hoạt động thể chấp QSDĐ, TSGLVĐ.
1.2. Xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD

1.2.1. Khái quát về hoạt động xừ lý tài sân báo đàm

Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được báo đảm, vi các lý do khác nhau, bên có

nghĩa vụ khơng thể thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đú nghĩa vụ đã cam kết với bên có
21


quyền. Đố đàm bào quyền và lợi ích hợp pháp của minh, bên có quyền, đồng thời là bên
nhận bào đàm thực hiện quyền xử lý tài sán bảo đàm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ đã

cam kết. về bán chất, việc xử lý tài sàn bảo đảm là hành vi chuyển quyền sở hữu tài săn
bảo đăm từ bên bảo đám cho bên nhận bảo đàm hoặc bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận
bào đám, từ đó bên nhận báo đàm thu được các lợi ích về kinh tế, tài chính đế giài quyết
phan nghĩa vụ chưa được thực hiện. Như vậy, mặc dù chưa phải là chủ sở hữu cùa tài sản

bảo đăm nhưng bên nhận bào đảm có đầy đù quyền năng đế định đoạt tài sản bào đảm,

đồng thời đơn phương tước bỏ quyền sở hữu tài sản bào đàm cúa bên bào đàm bất kế bên

bảo đàm đồng ý hay không đồng ý. Do đó, kết quá xứ lý tài sàn báo đàm khơng những ảnh
hướng đến lợi ích của các bên trong quan hệ báo đảm mà cịn có thế ảnh hường đến lợi ích

của các chù thế khác có liên quan đến tài sán bâo đảm. Vi lý do này, hệ thống pháp luật đã
có những quy định hết sức cụ thể, chi tiết về điều kiện, trình tự thù tục, hồ sơ pháp lý liên
quan đến hoạt động xử lý tài sản báo đám, nhàm bào vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các

bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sờ pháp lý can thiết đế giải quyết các khiếu nại,

tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sàn báo đám.
Dựa trên hệ thống quy định pháp luật và thực tiền áp dụng trên thực tế, có thồ định

'v iTUựvíêii Trương DaLlioc Mo'HOloi.,

,

nghĩa hoạt động xử lý tài sản bào đảm như sau: Xừ lý tài sản báo đảm là một hành VI pháp

lý của bên nhận báo đàm nhằm chuyển quyền sở hữu, định đoạt quyền sở hữu tài sản báo

đàm để bù trừ, thanh tốn tồn phần nghĩa vụ được bảo đàm khi đến hạn mà bơn bào
đàm/bên có nghĩa vụ không thế thực hiện hoặc thực hiện không đầy đù nghĩa vụ đã cam kết

theo thởa thuận về giao dịch bào đâm đã được các bên giao kết và các quy định của pháp

luật có liên quan.
Thứ nhất, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm có một số đặc trưng pháp lý như sau: bản

chất của việc xừ lý tài sán bào đảm là việc bên nhận the chấp định đoạt quyền sở hữu tài sán

bào đảm đe bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ chưa được thực hiện hoặc thực hiện không đầy
đủ. Như đã trinh bày ở phần trên, đế đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cúa mình khi bên

bào đãm/bên có nghĩa vụ khơng thế hoàn thành được nghĩa vụ bào đám theo đúng thời hạn,
nội dung đã thỏa thuận, bên nhận báo đám có quyền đơn phương định đoạt quyền sở hữu
đối với tài sản bảo đám theo các quy định tại hợp đồng báo đảm và các quy phạm pháp luật

có liên quan. Hành vi này sẽ là chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản báo đảm của bên bão

đám, tài sân báo đảm có thế được chuyến giao trực tiếp cho bên nhận bảo đám hoặc cho bèn
thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm với mục đích cuối cùng là dùng tài sản bảo đảm
22


hoặc khoản lợi nhuận từ việc chuyền giao quyền sở hữu tài sản báo đảm đế thay thế cho việc
thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cúa bên bảo đâm.
Thứ hai, việc xử lý tài sản đảm báo chi áp dụng cho hai biện pháp bảo đảm là cầm cố
và thế chấp. Điều này đã được quy định cụ thế tại Điều 303, Bộ luật dân sự 2015, ngay tại
phần tiêu đề đã thế hiện rất rõ nội dung này. Hiện tại theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015,

các biện pháp báo đàm có đối tượng là tài sàn bao gồm: cam co, the chấp, đặt cọc, ký cược,
ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản”, về bản chất, các biện pháp đặt cọc, ký
cược, ký quỹ đã mặc định phương án xử lý tài sản bảo đàm là nhận chính tài sàn bảo đám

(nếu nghĩa vụ được bão đàm bằng tiền, kim khí quý như vàng, bạc, đá quý,...) hoặc do bên

thứ ba thanh toán phần nghĩa vụ chưa thực hiện bằng tiền (đối với ký quỹ), tài sản bảo đàm
bị giới hạn về chúng loại, có tính thanh khoăn cao, không phức tạp và thường dễ xác định

giá trị (tiền, giấy tờ có giá, kinh khí q,... đều có giá trị niêm yết trên thị trường)”. Còn

biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản không cho phép bên nhận bảo đảm được
thực hiện việc chuyền giao quyền sở hữu, mà chi thực hiện việc nắm giữ quyền chiếm hữu
tài sàn để “làm tin”, gây áp lực buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các thỏa thuận,

các nội dung đã cam kết”. Riêng đối với biện pháp cầm cố, the chấp thi đây lại là hai biện
,,

aL, a^„

Thir vien„Tmgn&Dai hoc Mn Hà Nô I

/ .

,

, .X

pháp bào đảm được áp dụng thơng dụng nhât, có phạm vi tài sán báo dam rat rộng, do nhiêu

quy phạm pháp luật điều chinh, có thể có tính chất phức tạp (trong trường hợp thế chấp tài

săn là dự án đầu tư, quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, tài săn hình thành trong tương lai,...)

hoặc có nhiều nghĩa vụ cùng được báo đám bời một tài sản. Vì vậy, cần có những quy định
pháp luật, văn bàn hướng dẫn cụ thế, chi tiết và chặt chẽ đế điều chỉnh việc xử lý các tài sàn

thuộc hai biện pháp báo đảm này.

Thứ ha, việc xử lý tài sán báo đăm được thực hiện theo nhiều hình thức khác nhau.
Theo quy định tại Điều 303, Bộ luật dân sự 2015, việc xử lý tài sản bão đâm được thực hiện

thông qua một trong các hình thức sau: (i) bán đấu giá tài sàn; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán

tài sản; (iii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản đế thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên bào đảm; (iv) Phương thức khác. Lý do phái quy định nhiều hình thức xử lý tài sàn
là bới phạm vi tài sàn được cầm cố, thế chap rất rộng, do nhiều quy phạm pháp luật điều

chinh nên đế đảm bào tính phù hợp, tính khả thi và linh hoạt trong quá trình xứ lý, Bộ luật
dân sự 2015 quy định theo hướng mờ, tạo ra sự chủ động thõa thuận và quyết định phương
thức xử lý tài săn đối với các bên liên quan trọng quan hệ cầm cố, thế chấp tài sán. Ngoài ra,

việc xử lý tài sản cịn bị ảnh hường rất lớn từ thị trường, tính thanh khoán cúa tài sản được
23


xử lý, điều kiện và năng lực pháp lý của bên nhận thế chấp tài sản, do đó khi tiến hành xử lý

tài sán bên nhận the chấp sẽ cân nhắc để áp dụng biện pháp xử lý phù hợp, vừa đám báo
quyền và lợi ích hợp pháp của minh, vừa tuân thú đúng các quy định pháp luật có liên quan.
Thứ tư, việc xử lý tài sản bảo đàm liên quan đến nhiều chú thế và do nhiều quy phạm

pháp luật điều chinh. Như đã trinh bày ở phần khái niệm, việc xử lý tài sân bão đâm khơng

chì bao gồm việc thực hiện các thỏa thuận, giao dịch giữa bèn bảo đám và ben nhận bảo đảm
mà nó còn liên quan đến nhiều chủ thể khác như: bên thứ ba mua tài sản từ bên nhận thế chấp

hoặc thông qua hoạt động bán đau giá tài sán; các bên nhận thế chấp khác cùng được bảo đảm
bởi tài sàn đang được xừ lý, tố chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan

đăng ký giao dịch bảo đàm trong việc xóa đãng ký thế chấp, ghi nhận, điều chinh nội dung

giấy đăng ký QSDĐ, TSGLVĐ,... trong quá trình chuyển nhượng tài sản bảo đàm. Do có liên
quan đến nhiều chú thế, cũng như phạm vi tài sán là đối tượng của các biện pháp cầm cố, thế

chấp là rất rộng, có thề có tính chất phức tạp nên cần nhiều quy định pháp luật điều chinh bên

ngoài Bộ luật dân sự như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư, Luật Xây
dựng, Luật Nhà ở,....
1.2.2. Khải quát về hoạt động xử lý tài sán báo đâm là QSDfì. TSGLVĐ đê xử lý nợ
,
rr-rry
Thư viện Trường Đại học Mở Ha Nội
của các TCTD

Hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD gắn bó mật thiết với biện pháp thế

chấp tài săn, đặc biệt là the chấp QSDĐ, TSGLVĐ như một cơng cụ hữu hiệu nhằm hạn chế

các rủi ro có thề xày ra trong quá trình thực hiện hợp đồng vay của khách hàng, đồng thời
cũng tạo ra sức ép, động lực đế thúc đẩy khách hàng vay trà nợ đầy đủ, đúng hạn theo các

nội dung đã cam kết. Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các TCTD thường rất cao, địi hói
phái có giá trị lớn, ốn định trong thời gian dài cũng như phải có tính thanh khốn cao khi xử

lý, trong khi các TCTD lại không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phục vụ hoạt
động cam cố tài sàn, do đó biện pháp cầm cố rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông qua

hoạt động thế chấp tài sản. Có thể khắng định rằng QSDĐ, TSGLVĐ chiếm tỷ trọng lớn

nhất trong các loại tài sán được thế chấp tại các TCTD, dư nợ liên quan đến bất động sán

luôn ở tý trọng cao và dành được sự chú ý lớn cùa các TCTD khi xây dựng chiến lược phát
triền thị trường, chiến lược kinh doanh cúa mình trong nhiều năm gần đây. Tuy nhiên, vì

nhiều lý do khác nhau cho nên không phải lúc nào khách hàng cũng thực hiện việc hồn trả,
thanh tốn khoản vay theo đúng các nội dung đã cam kết, buộc các TCTD phãi xử lý

QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp để bù trừ, thanh tốn khốn nợ chưa được hồn trà hoặc
24