Bước đầu nghiên cứu lượng hóa các lợi ích mang lại cho các hộ dân từ dự án mở đường và chỉnh trang đô thị làm cơ sở cho xác định giá trị nhà đất gia tăng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.11 MB, 104 trang )
ỦY BẠN NHÂN DẦN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SỞ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ VÀ MÔI TRƯỜNG
DU THAD BAO CAO KHOA HỌC:
Để tài nghiên cứu:
| BƯớc ĐẦU NGHIÊN CỨU LƯỢNG HÓA CÁC LỤI ÍCH MANG LẠI
CH0 CÁC HỘ DÂN TỪ DỰ ÁN MŨ BƯỜNG VÀ CHINH TRANG BO
THỊ, LÀM CƠ SỬ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ NHÀ ĐẤT GIA TANG
Chủ nhiệm đề tài:
TP. Hơ Chí Minh, tháng 08 năm 1999
Th.Š. Dư Phước Tên
Viện Kinh Tế TP.HCM
CHU NHIEM DE TAL: Th.S. DU PHUGC TAN, VIEN KINH TE THÀNH PHO
PN
OAS
WN
CAc CONG TAC VIEN:
KS. Nguyễn Hoàng Nhân, Trưởng Phịng QH-KH Sở Địa Chính - Nhà Đất
KS. Vương Đình Hạo, Phó Trưởng Phịng QH-KH Sở Địa Chính — Nhà Đất
KS. Nguyễn Văn Hồng, Trưởng Phòng Quản lý Đất Đai, Sở Địa Ghính - Nhà Đất
Th.S. Phan Quang Dũng, Phó Trưởng Phịng Giám dinh-Do Đạc BĐ, Sở Địa Chính- Nhà Đất
KTS. Trần Văn Viên, Chuyên viên Ban Quân Ly C4e Dự An Cai Tạo Kênh Rạch TP.
KS. Phan Van khiết, Chuyên viên Viện Kinh Tế
KS. Nguyễn Thị Bích Hồng, Chuyên viên Viện Kinh Tế
ô. Vũ Đức Hùng, Chuyên viên vẽ Bản đổ Viện Kinh Tế
2PSaroeno
CAC DIEU TRA VIÊN:
Hồ Thanh Trúc, MSSV - 49640012, Sinh viên Khoa QTKD, Đại hoc Mở Bán Công TP.HGM
Huynh Minh Tang, MSSV - 19506708, Sinh viên Khoa GTKD, Đại học Mé Ban Cong
Tạ Đỗ Đặng Khoa, MSSV — 19507035, Sinh viên Khoa QTKD, Đại học Mở Bán ông
Nguyễn Thi Thay, MSSV — 19508321, Sinh viên Khoa 0TKD, Đại học Mở Bán Cong
Nguyễn Thế Khải, MSSV — 49610706, Sinh viên Khoa GTKD, Đại học Mở Bán Công
Đặng Thanh Trung, MSSV — 49640024, Sinh viên Khoa 0TKD, Đại học Mở Bán Gông
CAC CA NHAN H6 TRO:
1.
KS. Nguyén Thugng Vd, Giám Đốc Ban Quản Lý Dự Án Quận 4, TP.HCM
2. KS. Phan Châu Thuận, Phó Giám Đốc Ban GLDA Đầu Tư Xây Dựng ơng Trình
Kênh NL-TN
Dự thảo báo cáo khoa học - Để tài nghiện củu thuộc $b KHCN-MT 1998
MỤC LỤC
PHAN MOT: MG DAU
1.1. DẪN NHẬP:....
1.2.1. MỤC TIÊU TỔNG QUÁ
1.2.2. MỤC TIÊU CHI TIẾ
1.3. ĐỐI TƯỢNG VA PHAM VI NGHIÊN CỨU. ......
1.4, TONG QUAN TAI LIEU:....
1.4.1, VỀ CÁCH TÍNH GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI MỘT ĐỊA BẢN NÀO ĐÓ:...
1.5.1. TỔNG QUÁT PHƯƠNG PHÁP VÀ CÁCH ƯỚC TÍNH: .
1.5.1.1. Cách định lượng giá đất đại trong khu vực dự án gia tăn,
các hộ dân:
1.5.1.2, Cách lượng hóa các lợi ích mang lại theo đánh giá của
1.5.2. CHỊ TIẾT MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP
1.6. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI:
PHẦN HAI: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1.1. TONG QUAN CHUNG: .
2.1.2. TANG QUAN CAC DY ÁN XÂY ĐƯỜNG MỚI TRONG NỘI THÀNH VÀ NHỮNG PHÁT SINH:
2.1.3. TỐNG QUAN 2 DỰ ÁN XÂY ĐƯỜNG MỚI 'VỪA ĐƯỢC THỰC HIỆN:...
2.1.3.1. Dự án đường Trường Sa.
2.1.3.2. Dự án đường Hoàng Diệt
2:2. KẾT QUẢ KHẢO SÁT KHU VỰC HAI DỰ ÁN ĐƯỢC CHỌN:...
2.2.1. VỀ KHU VỤC DIEU TRA CỦA DỰ ÁN:.
2.2.2.
2.2.2.
CÁC Tổ DÂN PHỐ BƯỢC CHỌN:
VỆ ĐỊA BÀN ĐỐI CHỨNG:
2.2.3. ƯỚC LƯỢNG PHẠM VỊ ẲNH HƯỚNG THỰC SỰ CUA DY Al
2.2.3.1. Mối quan hệ giữa số lần tăng giá do cơng trình và đặc điểm nhà ở:
2.2.3.2.
2.2.3.3.
giá bất
2.2.3.4.
Giả định được đặt ra:
Xác định mức ảnh hưởng đơn lẽ của từng yếu tổ đối với số lần gia tăng.
động sẵn:....
Kết quả phương trình tương quan đa bù
2.2.3.3. Biến đổi mức tăng giá theo chiêu dài hễm.
2.2.3.6. Theo khoảng cách trên bẩn đã:..
HUGNG
2.2.4. LUGNG HOA KET QUA MANG LAI CHO CAC HO DAN TRONG PHAM VI ANH
2.2.4.1. Lượng hóa theo cách tính giá nhà và giá đất
2.2.4.2. Lượng hóa theo cách tính giá đất đai gia tăng:
2.2.5. LƯỢNG HĨA CÁC LỢI ÍCH MANG LẠI SAU MỞ ĐƯỠNG:...........
|
|
Dư thảo báo cáo khoa hoc — BE taj nohién cau thudc SO KHCN-MT 1998
2.3. DỰ AN BUGNG HOANG DIGU NOI DAI (QUAN 4):
42
2.3.1. VỀ KHU VỰC ĐIỄU TRA KHẢO SÁT:
2.3.2. DIA BAN BOI CHUNG: .....
2.3.3. UGC LUGNG PHAM VI ANH HUGNG THYC SY CUA DU ẤN:....
2.3.3.1. Mối quan hệ giãa giá nhà đất gia tăng và các đặc điểm nhà ở:
2.3.3.2. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố:.
2.3.3.3. Cách tính theo chiều dài hễm:
2.3.3.4. Cách tính theo khoảng cách không gian trên bân đi
2.3.4. LƯỢNG HOA GIA TRI DAT BAI GIA TANG SAU KHI CĨ CƠNG TRÌNH:
2.3.4.1. Lượng hóa theo cách tính giá nhà và giá đất
2.3.4.2. Lượng hóa theo cách tính giá đất dai
2.3.5. LƯỢNG HĨA CÁC LỢI ÍCH MANG LẠI SAU KHI MỠ ĐƯỜNG
PHANBA: MOT SO NHAN DINH VA NGUON THU CO LIEN QUAN
3.1. MỘT SỐ ¥ KIEN CHUYEN GIA VE SU HÌNH THÀNH GIA BAT BONG SAN:...
3.2. PHAN TICH MOT SO DANG NGUON THU BIBU TIET HIEN NAY.:...
3.2.1. THUẾ NHÀ ĐẤT:....
3.2.2. THUẾ TRƯỚC BẠ KHI MUA NHÀ: (TRƯỚC VÀ SAU MỠ ĐƯỜNG)
3.2.3. THUẾ/ PHÍ THUÊ NHÀ :.
3.3. NHẬN XÉT MỘT SỐ VẤN ph CHUA HOP LY CÓ LIÊN QUAN:
3.3.1. TINH HINH MOT 86 DY AN NHA 6:
3.3.2. MỘT SỐ NGUYÊN NHÂN
PHẦN BỐN: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4.1. MỘT SỐ PHÁT HIỆN TỪ ĐỂ TÀI NGHIÊN CỨU NÀY:.....
_ 4.1.1. GIA BAT BAI BA GIA TANG KHA NHIEU SAU KHI DY AN LAM BUONG HOÀN THÀNH
4.1.2. TONG VON ĐẦU TƯ DÀNH CHO GIẢI TỎA ĐẾN BÙ CHIẾM TỶ LỆ KHA CAO:
4.1.3. VỀ CÁCH ƯỚC LƯỢNG MỨC ĐỘ TĂNG GIÁ NHÀ ĐẤT:.
Ở KHU VỰC XUNG QUANH:
4.1.4. CÁC YẾU TỔ VƯỢT TRỘI ẢNH HƯỚNG ĐẾN MỨC TĂNG GIÁ ĐẤT
4.1.5. PHƯƠNG TRÌNH TUYẾN TÍNH ƯỚC LƯỢNG MỨC TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẲN:........
HỢP LÝ:
4.1.6. CÁC KHOĂN BIỂU TIẾT LẠI TỪ GIÁ TRỊ NHA BAT GIA TANG HIEN NAY CHUA
4.1.7. BẰNG GIÁ ĐẤT BÀI TRONG QÐ 05 CỚ THỂ NGHIÊN CỬU BỔ SƯNG THÊM:
4.2. KHA NANG VA TIEM NANG NGUON THU:
4.2.1. VE CHƯƠNG TRÌNH NL~TN : ..
4.222. VỀ CÁC DỰ ÁN XÂY ĐƯỜNG MỚI (CÓ GIẢI TỎA DI DỜI)
4.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN MỠ DUONG CO DI DOI:
4.3.1. VỀ PHÍA CHÍNH QUYỂN TRUNG ƯƠNG:..............
co
ntr r tr ert rt ri r rt r trm tr tr nr ntr inr e
4.3.2. VỆ PHÍA CHÍNH QUYEN THANH PHO
4.3.3. VỀ PHÍA CÁC HỘ DÂN:....
TÀI LIỆU THAM KHẢO...
PHAN PHY LUC
i
Dự thảo báo cáo khoa học - Để tài nghiên củu thuộc Sở KHON-MT 1998
Ậ
A
PHAN MOT
MỞ ĐẦU
1.1. DẪN NHẬP:
Một trong những khó khăn khi đầu tư vào các cơng trình hạ tầng giao thơng đơ thị
hiện nay là địi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn, trong đó chỉ phí dành cho công tác giải toa
đến bù thường chiếm tỷ lệ khá cao, thậm chí có lúc chiếm đến 60-80% trong tổng nguôn
vốn đâu tư. Do yêu cầu nguồn vốn quá lớn như vậy trong khi ngân sách của nhà nước
còn hạn chế, cộng với mức giá đền bù thường khá thấp so với giá thị trường, khiến cho
một bộ phận người dân không chịu di dời, làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện
cơng trình và do vậy, công tác giải tỏa, tái định cư, ổn định cuộc sống cho các hộ bị di
đời chưa thực sự mang tính bền vững và cơng bằng.
Thực tế cho thấy từ chương trình chỉnh trang kênh rạch và các chương trình đầu tư
mở đường, bên cạnh lợi ích về phát triển giao thơng đi lại cho tồn xã hội, giá trị đất đai
và nhà ở của những hộ quanh đó đã tăng lên rất rõ sau khi dự án hoàn thành, khơng kể
các lợi ích khác mang lại như cơ hội buôn bán làm ăn của các hộ mặt tiển. v.v.. Lợi ích
mang lại cho tồn xã hội của một dự án mở đường thường được khai thác nguồn thu trở
lại dưới dạng lệ phí cầu đường như dự án đường Trường
Sơn, đường Nam
Sài Gịn
v.v...nhằm trang trãi các chỉ phí đầu tư. Trong trường hợp khơng thu lệ phí cầu đường,
các dự án mở đường vẫn phải sử dụng ngân sách thành phố để thực hiện, kể cả trang trải
tất cả chỉ phí giải tỏa đi đời, hầu đáp ứng cho công tác đâu tư hạ tầng và chỉnh trang đô
thị theo đúng kế hoạch để ra như dự án nạo vét, kè bờ, làm đường đọc hai bên bờ kênh
từ câu Thị Nghè đến đường Điện Biên Phủ, dự án đường Hoàng Diệu nối đài, Quận 4...
Tuy nhiên, nếu có thêm được nguồn thu nêu trên (nhằm trang trải cho cơng tác giải
phóng mặt bằng); thì áp lực về vốn của các cơng trình đầu tư hạ tầng, mở đường sẽ giảm
đi đáng kể; Nhà nước chỉ cồn lo vốn đầu tư xây dựng cơng trình mà thơi.
Do vậy, đối với những người được hưởng lợi ích trực tiếp từ kết quả giải toa, nang
cấp đơ thị, có thể phải trả một phần chỉ phí hay tồn bộ chỉ phí cho lợi ích cơ hội mang
lại, là vấn để cần nghiên cứu hiện nay. Thực tế cho thấy, để hướng đến sự công bằng,
trong lúc một
số hộ tự nhiên được hưởng lợi do giá nhà đất gia tăng rất lớn từ các cơng
trình đâu tư nầng cấp đơ thị thì lại có một số hộ phải hy sinh ra đi, mà chưa nhận được
tiên đến bù thật xứng đáng. Việc nghiên cứu tạo thêm nguồn thu cho dự án mở đường có
đi đời, trên cơ sở lượng hóa các lợi ích mang lại cho các hộ trong phạm vi ảnh hưởng của
cơng trình, là rất cần thiết hiện nay. Trong bối cảnh thành phố đang tập trung chỉnh
trang nội thị, yêu cầu của công tác giải tỏa, mở đường, đầu tư chỉnh trang đô thị là rất
Dự thảo báo cáo khoa học - Để lài nghiên cửu thuộc SẺ KHỂN-MT 1998
công bằng trong việc
lớn và thường xuyên xdy ra, thì nhất thiết phải cố gắng bảo đầm sự
lý do gì mà
hưởng lợi cũng như nghĩa vụ đóng góp đồng đếu của mọi người dân. Khơng
mở đường, trong khi
một bộ phận người dân này được hưởng lợi từ cơng trình giải tỏa
trương giải tỏa dị dời, bị
một bộ phận khác lại phải chịu thiệt thời hy sinh ra đi do chủ
hợp lý. Trong lúc ngân
xáo trộn toàn bộ cuộc sống của họ, nhưng lại chưa được đến bù
các đự án mở đường có di
sách thành phố cịn hạn hẹp chưa đủ “bao cấp toàn bộ” cho
nhầm san sẻ bớt cho
dời, việc tìm ra khả năng và tiểm năng của một số nguồn thu khác,
sẽ góp phần làm
những người dân bị giải tôa đi đời, cũng nên được quan tâm, đơng thời
cơng trình hạ ting
tăng nguồn thu ngân sách. Khi đó, các kế hoạch đầu tư xây đựng các
đầu tư. Có thể nói
ưu tiên, vẫn có khả năng thực hiện mà không bị cần trở nhiều về vốn
vực đầu tư hạ tầng công
rằng, trong chiến lược phát triển đài hạn, nhất là trong lãnh
phần giảm bớt
cộng, điều cần thiết là nên tập trung nghiên cứu cải thiện nguồn thu, góp
chỉ phí giải tỏa đền bù bỏ ra từ vốn ngân sách.
để có nên điều
Trong lúc có nhiều ý kiến tranh cải khác nhau xung quanh vấn
như chưa có một
tiết hoặc mức độ điều tiết như thế nào về giá trị nhà đất gia tăng, cũng
4
cho các hộ dân trong khu vực
cơ sở nào để chứng minh về các lợi ích tự nhiên mang lại
lượng hóa giá trị nhà đất gia
sau khi có cơng trình giải tỏa mở đường; việc nghiên cứu
từ các lợi ích mang lại đối với
tăng như thế nào, cũng như phạm vi (bán kính) ảnh hưởng
Để có cơ sở trả lời
hộ dân trong trường hợp này, rất cẩn được phân tích và đánh giá.
những vần để trên, một số câu hỏi đặt ra là:
và những bất cập
© Tình hình các dự án đầu tư hạ tầng, mở đường tại TP.HCM
hiện nay như thế nào?
©
©
©
I
:
quanh đó được hưởng
Những lợi ích cơ hội nào đã mang lại cho những hệ dân
trực tiếp từ cơng trình, nhất là giá trị nhà đất gia tăng?
hộ dân và các yếu tố
Pham vi ảnh hướng từ từ cơng trình mang lại đối với các
quyết định giá trị nhà đất gia tăng là các yếu tố nào?
tiết giá trị gia
Hiện nay đã có các loại thuế hay lệ phí nào nghĩ đến việc điểu
thì nên định hướng
tăng đó hay khơng và nếu chưa đây đủ hay chưa tương xúng,
cho ngân
điêu tiết như thế nào để về lâu dài, có thể bổ sung được nguồn vốn
|
sách từ các dự án m2 đường và chỉnh trang đơ thị?
phải có sự điều
Để trả lời những vấn để trên thật khơng đơn giản chút nào, cần
u
đó. Qua thu thập số
tra sâu rộng đối với các hộ dân cũng như thị trường nhà đất tại nơi
giá hiện tại và các lợi
liệu về giá nhà đất trước khi có cơng trình, có thể đối chiếu với
ích mang lại cho các hộ, sẽ để xuất các kiến nghị tiếp theo.
Đây cũng chính là lý do
thực hiện của để tài này.
pr
i
lị
Dự thảo báo cáo khoa hoc - Dé tài nghiên củu thuộc Sử KHON-MT 1998
1.2. MỤC TIỂU DE TAI:
1.2.1. Mục tiêu tổng qt:
Bước đầu thăm dị và lượng hóa giá trị nhà đất của các hộ dân gia tăng sau khi có
cơng trình giải tổa mở đường đi qua và dé xuất một số hướng giải quyết tiếp theo, tạo
tién để nghiên cứu điều tiết nguồn thu, góp phẩn thúc đẩy việc thực hiện các dự án mở
đường giao thông được thuận lợi hơn, theo như quy hoạch đã để ra.
1.2.2. Mục tiêu chỉ tiết:
©
Tham đị và lượng hóa các lợi ích trực tiếp mang lại cho những căn hộ trong
e_
Xác định mối tương quan giữa giá trị nhà đất
có liên quan
©
e
phạm vi ảnh hưởng của cơng trình đầu tư giải tỏa mở đường.
gia tăng và các yếu tố nhà đất
Điểm qua một số chính sách điều tiết nguồn thu nhà đất hiện hành
Để xuất khả năng ứng dụng từ kết quả nghiên cứu này và một số hướng
nghiên cứu tiếp theo.
* Giới hạn đề tài:
+ Khi một cơng trình mở đường hồn thành, có rất nhiều lợi ích mang lại về mặt
kinh tế và xã hội, có khả năng lượng hóa. Tuy nhiên, để tài này chỉ nghiên cứu các căn
hộ đọc theo hai bên đường và vào trong hểm được ảnh hưởng trực tiếp từ cơng trình
đâu tư. Để tài này khơng nghiên cứu các lợi ích khác mang lại cho tồn xã hội.
+ Do các cơng trình mở đường có di đời dân cư thường xuyên xảy ra với tổng vốn
đầu tư thường tất lớn (do công tác giải phóng mặt bằng). Do vậy, để tài này chỉ tập trung
nghiên cứu các dự án mở đường có di đời đân cư.
+ Để lài này chỉ thu thập kết quả giá trị đất đai gia tăng tại thời điểm sau khi các
dự án vừa mới hoàn thành vào tháng 2/1999. Trong thời gian tới, giá đất đai còn có thể
thay đổi.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Để việc nghiên cứu đúng theo trọng tâm vừa nêu trên, để tài này chọn ra hai dự
án điển hình: một dự án do thành phố đầu tư và một dự án do Quận đầu tư. Đó là dự án
nạo vét, kè bờ, làm đường song hành đoạn từ câu Thị Nghè đến đường Điện Biên Phủ
và dự án mở rộng đường Hoàng Diệu, Quận 4. Do vậy, phạm vi nghiên cứu chủ yếu của
Dư thầg báo cáo khoa hoc = Để lài nghiền củu thuộc SO KHCN-MT 1998
Binh
để tài này nằm ở hai địa bàn trên, một thuộc Quận 4 và một thuộc phía Quận
tiếp
Thạnh. Địa bàn phía bên Quận I của dự án chỉnh trang kênh NL-TN sẽ không trực
khảo sát, chỉ nghiên cứu để xuất các tổn tại có liên quan giá trị nhà đất gia tăng.
1.4. TỐNG QUAN TÀI LIỆU:
Cho đến nay, hầu như chưa có để tài nghiên cứu nào lượng hóa giá trị nhà đất gia
tăng sau khi có cơng trình mớ đường, nhất là các cơng trình mở đường có di đời đân cư.
Tuy nhiên, theo PTS Nguyễn Đức Minh [1 ] giá trị đất đai đã gia tăng tương ứng với đầu
tư hạ tẳng, đường xá. Tiến Sĩ Lê Khoa [6 | cũng như Archer R.W. [14,16 ] đã xác định
giá đất đai gia tăng rất rõ sau khi có cơng trình mở đường, cũng như khuyến cáo cách
tạo vốn đầu tư hạ tầng dươi hình thức BOT, nhưng chưa đưa ra phương pháp ước lượng
giá đất dai gia ting. Gido su A.T.M. Nurul Amin (AIT) đã khuyến cáo một số dạng
nguồn thu khác nhau trong kỹ thuật và phương pháp tạo vốn cho công tác phát triển đơ
thị [15 ]:
- _ Phí đầu tự phát triển: (Development Fee/ charge): Phi nay được thu từ những
nhà đầu tư để họ được quyền đầu tư trên đất của họ. Phí này được sử dụng để
đầu tư thêm các cơng trình dịch vụ bổ sung và các cơ sở hạ tầng ngoài hàng
rào của các nhà đầu tư dự án đó.
-
-
Phf giao thong: (User charge): La dang phi cầu đường, phí đậu xe v.v...
Thué/ Phi ddu tu ha ting: (Betterment Levy): Đây là dạng thuế/ phí được thu
trong khu vực khi có cơng trình đầu tư hạ tầng băng qua khu vực. Phí này được
thu trên các đối tượng hưởng lợi tực tiếp từ cơng trình, qua giá trị bất động sản
gia tăng. Thuế? phí này được sử dụng trổ lại đầu tư phát triển mạng lưới cầu
đường và được sử dụng như nguồn thu khá phổ biến ở khu vực Châu Mỹ
Latin.
sở định
Bên cạnh đó, một số tài liệu, văn bản và các dự án cũng đã đưa ra các cơ
giá cũng như cách ước tính xung quanh giá nhà bình qn như sau:
1.4.1. Về cách tính giá nhà đất tại một địa bàn nào đó:
Theo kết quả công bố từ đự án gần đây của Sở Địa Chính Nhà Đất, có sự hợp tác
các vụ mua bán
của chuyên gia Thụy Điển, cách tính giá trị nhà đất phải căn cứ trên
vụ mua bán
xảy ra trong khu vực để thu thập thông tin. Trong trường hợp không có các
mua bán xây
xây ra, có thể đùng phương pháp thay thế, bằng cách ước lượng từ các vụ
ra trong khu vực khác có đặc điểm gần giống địa bàn nghiên cứu, để ngoại suy. Cách
|.
tính này thường đạt được sự chính xác khoảng 90-95% giá thực tế của thị trường [10,12
sản.
Để tài này có ứng dụng một phần theo phương pháp nầy để ước tính giá bất động
fl4
a
Dự thâo báo cáo khoa học - Để lài nghiên cửu thuộc SO KHCN-MT 1998
Sở Địa Chính- Nhà Đất cịn xác định giá thị trường thông qua các việc thu thập
các mẫu tin quãng cáo bán nhà trên báo, để xác định giá thị trường của ngôi nhà một
cách tương đối, đi kèm với các thông số về đặc điểm ngôi nhà: chiều dài, chiêu rộng, số
tẳng, chủ quyển nhà và có điện, nước, chiều rộng hẻm, khoảng cách đến đường lớn... để
tham khảo [10 ]. Căn cứ vào các mẫu tin quãng cáo, có thể đến trực tiếp
xem qua bản
vẽ cũng như vị trí căn nhà trên thực tế để tìm ra các yếu tố cấu thành giá trị nhà đất tại
nơi đó. Cách tính này đã gợi ý, giúp cho để tài này tham khảo đối chiếu một số giá trị
nhà đất trong khu vực nghiên cứu, để ước lượng, ngoại suy.
Trên thực tế, việc định giá nhà đất nói chung theo giá thị trường thường bao gỗm
hai yếu tố giá nhà và giá đất. Tuy nhiên, để có mặt bằng so sánh một cách chính xác sự
tăng hay giảm giá ở khu vực này với khu vực khác, các chuyên gia Thụy Điển trong
chương trình Định giá đất, cùng Sở ĐC-NP thực hiện, cũng đã khuyến cáo nên tách giá
nhà ra khỏi giá đất trong cách tính toán [12 ]. Tài liệu “Giới thiệu phương pháp xác định
giá bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê” (Sở Nhà Đất 1996) đã chỉ ra
cách thức tách giá nhà (tài sẵn trên đất ) ra khơi giá đất. Cái khó nhất vẫn là tính tốn
ước lượng cho được giá nhà (giá tài sản trên đấU, Sau khí loại bỏ giá nhà, phần cịn lại
chính là giá đất đai, theo cơng thức tính như sau [3 ].
Giá nhà
hiện tại
(déng)
— Tỷ lệ chất lượng
= còn lại của nhà ở
(%)
X Giá nhà xây dựng mới
(déng/ m2 stt dung)
X
Diện tích sử dụng
của ngơi nhà
(m2)
X
HS 4. chỉnh
giáưiSD
(0,7-1,2)
Cũng theo tài liệu này, quy định đơn giá nhà xây dựng mới bao gỗm : giá xây nhà
cấp IV bình quân khoảng 400.000 d/m2 nha cấp IH là 600.000 đím2, nhà cấp II là
800.000 đ/m2 và nhà cấp I và biệt thự là từ 900.000 đến 1,1 triệu đồng. Ngoài ra, quy
định về hệ số điểu chỉnh giá trị sử dụng của ngôi nhà bao gồm tâng trệt và tang
|
(HS=1,2), tang 2 (HS=1,1), tang 3 (HS=1,0), tang 4 (HS=0,9), ting 5 (HS=0,8) va tầng 6
trở lên (HS=0,7). Tuy nhiên, theo kết quả nghiên cứu Phòng Quản lý Đất đai, Sở ĐC-
NP
[10 } hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng như trên, nếu tính theo giá thị trường bình
qn sẽ là 2.1 thay vì 1,2 như bắng hướng dẫn đã nêu.
Ngồi ra, cũng phải kể đến cách định giá đất trong các đuờng hẽm trong Khu vực
nội thành TP.HCM theo bảng giá 05 [4 ].
Bảng giá đất số 2 này đã đưa ra cụ thể giá đất ở một số mặt tiền đường, sẽ tương
ứng có từng mức giá đất khác nhau trong hẽm chính và hẻm phụ. Theo bảng giá này.
chúng ta có thể suy ra hệ số chênh lệch giữa giá đất mặt tiền và giá dat trong hém theo
từng giá trị con đường lớn và độ rộng hẻm khác nhau. Ví dụ: Giá mặt tiền đường lớn là
Dự thảo báo cáo khoa học - Đề tài nghiên cửu thuộc Sở KHCN-MT 1998
4,5
triệu/m2 với độ rộng hẻm chính từ 2-3 m sẽ có mite gid 18 1,26 triệu đồng/m2 và ở
hềm phụ là 1,08 triệu đôồng/m2. Như vậy, tương ứng với hệ số ước tính giữa giá mặt tiền
và trong hẻm sẽ dao động từ 0.8 và 0.35. Hệ số này cũng được sử dụng một phần trong
để tài này, ở trường hợp không diéu tra hoặc ước tính được giá đất đai trong hểm. Có
thể tham khảo bắng giá đất số 2 trong qđ 05 (đã điều chỉnh từ 1,2 — 1,8 lần) như sau:
BANG
1: GIA DAT TRONG HẼM THUỘC NỘI THANH
Chidu rng hém
,Chiểu rong hem
từ 5 mớt đến 3 mét
Tôn hơn 5 mét
(mức giá đất)
đất)
giá
ức
{en
ô
ô
[ Dư nàm. | Đất" nằm
o nằmphụ
| Đấthẽm
Đấtnầm
mặt tiên
mặt tiễn | hẽm phụ
hem | remota | xem guạp | (hếm của
hem)
hẽm)
chính
5
4
3
2
1
2460
2760
2880
3060
Buigu dim?
2240
2520
2660
3 đến Tuiệuđm” — | 2840
2080
2340
2470
7 đến 6.5 trigu d/m? | 2630
1920
2160
2280
6,5 đến 6 triệu đm. } 2420
1760
1980
2090
2200
|
6 đến 5,5 triệu đm”
1600
1800
1900
5.5 đến 5 triệu đám” | 2i00
1440
1620
1710
5 đến 4,5 triệu đím” | 1890
1280
1440
1520
4,5 đến 4 triệu đým” | 1680
1120
1260
1330
4 đến 3,5 triệu đấm” | 1470
960
1080
1140
3.5 đến 3 triệu đm” | 1260
300
900
950
3 đến 2.5 triệu đ/mẺ _ | 1050
640
720
760
2,5 đến2tiệuđm” | 840
480
560
600
650
|
đấm
2 đến I3 triệu
400
340,
560.
600
|
đấm
lưiệu
đến
L5
310
310
310
| đến 0,5 triệu đấm” | 340
270
270
270
05 - 03 triệu đm” | 270
.
Giá. đất mặt
lá đất cómặthẽmtiể tiên đường
>=
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
Từ
(BO THY LOAT 1
(Pon
Chiểu rộng hẽm nhỏ hơn
gid 1000 déng Ar’2)
Chidu rong hem
nhỗ lướn 2 niết
3 mét đến 2 mới
(mức giá đất
(mức giá đất)
| Đất năm d
nằm
Đất
|
ô
nằm
Đất
an
o
|
Đấtnằm
| hẽm nhủ
mặttển
|
hẽmphụ
mặt dễ
thêm của
|
hẽm
|
đẽmcủa
hen high
hem)
chính
hem)
9
8
7
6
1280
1600
1820
2140
1120
1400
1680
1960
1020
1300
1560
1820
900
1200
1440
1680
S80
1100
1320
1540
800
1000
1200
1400
720
900
1080
1260
660
800
960
1120
560
700
340
980
480
600,
720
840
400
500
600
700
320
400
480
360
270
300,
360
420
162
200
300
330,
120
100
270,
310
90.
90
270
270
14.2. VỀ CÁC YẾU TỐ ẲNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT:
hiện mới đây
Trong báo cáo “Dự án Định giá Đất Đai” của Sở ĐC-NĐ được thực
phục
vào 10/1998 nhằm thử nghiệm xác lập phương pháp luận về định giá bất động sản
này đã đưa ra một số
vụ cho mục đích đánh thuế theo giá thị trường [10 ]. Báo cáo
vực Phường Bến
phương pháp tính giá trị bất động sản theo vị trí (hệ số k) cho khu
Thành Quận I. Báo cáo đã đưa ra 12 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bao gầm:
+ Vị trí: Mặt tiển, hẻm (H1,H2,H3,H4)
+ Kết cấu đường: đất - nhựa
+ Chiêu của đường lưu thơng: 1 chiều - 2 chiều
+ Nước: Có - không
+ ĐK hạ tầng xã hội: tốt - không tốt
+ Hình thể (chuẩn, xấu, rất xấu)
Dự thảo báo cáo khoa học ~ Bé tai nghién clu thudc SO KHCN-MT 1998
+ Kích thước: chuẩu - khơng chuẩn
+ Tình trạng pháp lý: tốt - khơng tốt
+ Mơi trường: bình thường - ơ nhiễm
+ Hướng nhà: Đơng - Tây
+ Quy hoạch
+ Quy mơ diện tích
Tất cả yếu tố trên được đưa vào tính tốn và xác định giá đất tại một thời điểm
nhất định. Từng yếu tố đơn lẽ đều trên, đểu được đưa vào phân tích mối liên quan giá
đất để xác định hệ số K sao cho phù hợp nhất.
Trên thực tế, một số yếu tố liệt kê trên sẽ không phù hợp khi sử dụng để tìm ra
mức độ ảnh hưởng của chúng đến sự gia tăng giá nhà đất, trước và sau khi có cơng trình
mở đường, theo như u cầu đặt ra của để tài này. Do vậy, để tài này chỉ chọn ra các
yếu tố, trong tổng số các yếu tố trên để khảo sát nhằm tìm ra mối quan hệ tăng giá và
đặc điểm nhà ở trong khu vực. Bên cạnh đó, lựa chọn
khả thì khi ứng dụng về sau này. Một số yếu tố có khả
tích nhà, sở hữu nhà, chiều dài hẻm từ nhà đến đường
được sử đụng trong để tài này. Những yếu tố nầy, nếu
các yếu tố cũng tính đến mức độ
năng thu thập như: Quy mơ điện
mới mở, chiều rộng hẻm có thể
có tương quan chặt chế trong một
phương trình hổi quy, đáp ứng đủ các yêu cầu kỹ thuật của thống kê đưa ra, có thể sử
đụng để dự báo hay ước lượng số lần tăng giá bất động sẵn của các căn hộ xung quanh.
trong các dự án mở đường tiếp theo.
Ngoài ra, một số tài liệu khác có liên quan cũng đã được xem xét. nhất là các
văn bản do UBND TP ban hành có liên quan. Các tài liệu này phục vụ gián tiếp trong
việc tìm hiểu cách ước lượng giá trị đất đai tại một khu vực gia tăng.
1.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
1.5.1. Tổng quát phương pháp và cách ước tính:
Đây là để tài tiếp cận theo phương pháp khảo sát và đánh giá hiện tượng trước và
sau khi có cơng trình (before and after) theo đạng điểu tra thực tại và truy cập số liệu
quá khứ gân đây, tại thời điểm trước khi cơng trình triển khai, để so sánh mức độ gia
tăng. Bên cạnh thu thập số liệu về các vụ mưa bán xây ra trong khu vực (trước kia va
hiện nay), để tài này còn áp dụng phương pháp điều tra xã hội học và xử lý thống kê
nhằm thăm đị và ước lượng các lợi ích mang lại của các hộ trong khu vực, cũng như
nhà đất thực tế gia tăng. Phương pháp xử lý thống kê sẽ cho phép xác định tương đối
phạm vi ảnh hưởng từ cơng trình, đồng thời tìm ra phương trình tương quan giữa số
giá nhà đất gia tăng và một số đặc điểm nhà đất có liên quan. Phương pháp bản đồ
giá
về
lần
sẽ
Ðư thảo báo cáo khoa học - Để tài nghiên củu thuộc Sử KHCN-MT 1398
giúp xác định vị trí các Tổ Dân Phơ cũng như đo đạc điên tích trong phạm ví ảnh hưởng,
để ước tính tổng giá trị gìa tăng. Phương pháp chuyên gia cũng như phương pháp phân
tích và tổng hợp, đánh giá kết quả điều tra, đưa ta các cơ sở lý luận, tạo tiễn đề cho các
nghiên cứu tiếp theo.
1.5.1.1. Cách định lượng giá đất đai trong khu vực dự án gia tăng:
a)- Trước tiên.
cần xác định phạm vi ảnh hưởng là bao nhiêu cặn nhà. Để ước
lượng phạm vi này, cần xác định sự thay đổi của hệ số tương quan (r ) giữa số lần giá
nhà đất gia tăng, tương ứng với từng trị số chiều dài hẻm khác nhau. Thông thường hệ số
tương quan này sẽ thay đổi dân theo chiều sâu hẻm. Do vậy, đến một vị trí chiều dài
hẻm nào đó, hệ số tương quan này sẽ không thay đổi nữa hoặc đột ngột thay đổi theo
chiều ngược lại, là đã đến ranh giới ảnh hưởng giá nhà đất gia tăng do cơng trình mang
lại.
Để có thể xác định ranh giới theo cách trên, có ba bước thực hiện như sau:
Bước một: Điều tra khảo sát số lần giá nhà đất gia tăng ở một số căn hộ theo các
Tổ Dân phố khác nhau (điểu tra chọn mẫu có định hướng)
Bước hai: Xác định hệ số tương quan (r ) giữa số lần giá nhà đất gia tăng tương
ứng với từng mức độ chiều dài hẻm khác nhau. Đến khi giá trị của hệ số tương quan (r )
này không thay đổi bay thay đổi ngược lại, ở tại một vị trí chiểu dài hẻm nào đó, đây
cũng chính là ranh giới ảnh hưởng của dự án về phương điện giá trị nhà đất gia tăng.
Dựa theo mức chiều dài hẻm này, sẽ xác định dễ đằng có bao nhiêu căn hộ nằm trong
phạm vi ảnh hưởng. Trong trường hợp mức gia tăng giá nhà đất của một số căn hộ còn
phụ thuộc khá nhiều vào các yếu tố khác như diện tích căn nhà, cấp nhà, chiểu rộng
hẽm ... sẽ điều chỉnh (loại bỏ bớt) số căn hộ này trước khi thực hiện bước hai.
Bước ba: Trong phạm vi đã được khoanh vùng sơ bộ từ bước hai, sẽ xác định biên
ảnh hướng theo khoảng cách không gian trên bản đổ. Đây là cơ sở để ước tính diện tích
nằm trong phạm vi ảnh hưởng do giá nhà đất gia tăng từ dự án.
b)- Lượng hóa giá trị đất đai tăng thêm: Dựa theo tổng diện tích nằm trong phạm
vi ảnh hưởng tăng giá từ dự án, cùng với giá đất nhà mặt tiền tại thời điểm điều tra và
thời điểm trước kia lúc giải tổa đến bù, sẽ tính toán ước lượng được tổng giá trị nhà đất
trong khu vực gia tăng là bao nhiêu.
Ngồi ra, cũng có thể tính tốn qua thơng tin số lần giá trị bất động sản gia tăng.
theo từng khu vực, nhưng cách tính này rất khó bảo đắm tính chính xác.
Dự thảo báo cáo khoa học ~ Dé tai nghién clu thube Sd KHCN-MT 1998
1.5.1.2. Cách lượng hóa các lợi ích mang lại theo đánh giá của các hộ dân:
Có ba bước như sau:
Bước một: Điều tra thu thập các loại ý kiến nhận định về lợi ích mang lại sau khi
có dự án, từ các hộ dân trong khu
vực sau khi mở đường.
Bước hai: Để bảo đầm những ý kiến đánh giá của các hộ dân do chính từ dự án
mang lại, sẽ loại bỏ phần tỷ lệ các ý kiến được thu thập ở khu vực đối chứng. Những
nhận định này của các hộ dân tại khu vực đối chứng, có thể xem như kết quả từ việc đầu
tư phát triển thường xuyên hằng năm, không phải từ dự án mở đường.
Bước ba: Sau khi có được tỷ lệ ý kiến đánh giá cuối cùng, sẽ cơ cấu lại theo tỷ lệ
phần trăm để tiện việc phân tích. Tỷ lệ cuối cùng sẽ nói lên mức độ ưu tiên của từng lợi
ích mang lại từ dự án mở đường.
1.5.2. Chỉ tiết một số phương pháp:
1.5.2.1. Điêu tra chọn mẫu có định hướng:
Tổ chức điều tra các căn hộ theo phương pháp chọn mẫu (có định hướng) là trọng
tâm của công tác thu thập thông tin ngay từ khi bắt tay thực hiện. Hai địa bần từ hai dự
án đường Trường Sa (đoạn từ cầu Điện Biên Phủ đến cầu Thị Nghè) và dự án đường
Hoàng Diệu nối dài, Quận 4 được chọn ra để tiến hành khảo sát. Kinh nghiệm cho thấy.
nếu chọn hợp lý vị trí các căn hộ điều tra đáp ứng yêu cầu phân tích (theo không gian).
chỉ cân với một số mẫu vừa phải, kèm theo bảng hỏi thật đẩy đủ và chỉ tiết, thì vẫn bảo
đảm độ tin cậy khá cao, tốt hơn là tiến hành điểu tra quá nhiều hộ, độ tin cậy cũng
không thay đổi nhiêu, nhưng sẽ tốn kém nhiều hơn. Do vậy, tổng cộng có đến 470 căn
hộ trên hai địa bàn nghiên cứu được chọn để điều tra.
a)- Để đối chiếu với những gì đã diễn ra trong hai khu vực có đặc thù tương tự
như hai khu vực dự án đã được chọn, để tài này cũng chọn ra hai khu vực điều tra đối
chứng. Hai khu vực được chọn lầm đối chứng của hai dự án là:
1.
2.
Một phần
khu vực dọc đường Phan Văn
Hân
(Quận
Bình Thạnh) được
chọn để điều tra khảo sát làm địa bàn đối chứng cho dự án đường Trường
sa
Một phần khu vực đọc theo đường Lê Văn Linh, Quận 4 cũng được chọn
để khảo sát, làm đốt chứng cho dự án đường Hoàng Diệu mở rộng.
Dư thảo báo cáo khoa học ~ Dé tai nghién clu thude S KHÔN-MT 1998
Cả hai khu vực này đều có những nét đặc trưng gẦn tương đương với hai khu vực
của dự án. Do kinh phí có hạn nên tổng số mẫu điều tra đối chứng của 2 khu vực ch có
120 căn hộ.
b)- Điều tra mẫu được tiến hành theo hai bước:
* Bước một: Trước tiên, khoanh lại ranh giới ban đầu có khả năng ảnh hưởng từ
dự án để khảo sát. Ranh giới này đã được trao đổi ban đầu với Ban QLDA . Lập sơ đỗ vị
trí các Tổ Dân Phố trên địa bàn. Đây là bước khá quan trọng trong giai đoạn chọn mẫu
tiếp theo.
* Bước hai: Với sự hợp tác của cán bộ cơ sở, lên bản đổ vị trí các Tổ Dân phố
trong khu vực khảo sát. Lưa chọn một số Tổ Dân Phố trên ban đồ theo từng khu vực, sao
cho có tương đối đầy đủ các đại diện dang nha mặt tiên dọc theo đường và theo chiều
sâu vào các hẽếm. VỊ trí chọn mẫu có thể hình dung qua các điểm trong sơ đỗ duới đây:
"
.
"
"
Đường mới mở
.
Lập danh sách từng căn hộ trong Tổ Dân Phố được chọn, bao gồm các tiêu thức
như:
tên chủ hộ, địa chỉ và chiều đài hẻm từ nhà đến đường mới mở. Trong đợt lập danh
sách này, điều tra viên đã thu thập thêm từ Tổ trưởng Tổ ĐP các thông tin cơ bản như:
số căn nhà đã được hợp thức hóa trong TỔ, số đang kinh doanh làm ăn, số căn đã bán
sau mở đường, cũng như ước tính giá trị nhà đất gia tăng tại Tổ DP sau khi có đường mới
mở (xem danh sách căn hộ trong Tổ DP, phần phụ lục). Qua bước này, một số thông tin
cơ bản trong khu vực khảo sát đã được ghi nhận.
* Bước 3:
Dựa theo danh sách các căn hộ phân bố theo vị trí nhà
trong khu vực
nghiên cứu, lựa chọn ngẫu nhiên trên danh sách theo hệ số K=3 ?) , hình thành một đanh
sách các căn nhà được điều tra theo bảng hỏi.
tÐ K=3 nghĩa là dựa trên danh sách các hộ, cứ cách 3 hộ, chọn một hộ để điều tra.
LŨ
Du thảo báo cáo khoa học — ĐỂ tài nghiện củu thuộc Sở KHCN-MT 1998
- Đối với khu vực dự án Quận 4, do dự án đường Hoàng Diệu mở rộng khá (dài
khoảng 690 m từ đường Đoàn
Văn Bơ đến đường khánh Hội) và phạm
vì dự án lại bao
gồm khá nhiều hộ dân ở dọc theo hai phía đường Hồng Diệu, nên số căn hộ điều tra có
nhiều hơn. Dựa vào danh sách ban đầu, chọn 340 căn hộ ở các Tổ DP nằm trên 3
Phường (6,8 và 9) để điều tra khảo sát. Bên cạnh đó, 60 căn hộ tại khu vực đối chứng
(đường Lê Văn Linh, Quận 4) cũng được tiến hành điều tra đồng thời. Như vậy, tổng số
căn hộ điều tra tại địa bàn Quận 4 lên đến gần 400 căn. Do khu vực điều tra đối chứng
chủ yếu sử dụng để bổ sung đối chiếu, nên số mẫu không nhiều. Theo nguyên tắc thống
kê, trên 30 mẫu vẫn xem như một dãy số liệu có ý nghĩa về phương diện thống kê khi
phân tích.
- Đối với khu vực dự án Quận Bình Thạnh, do địa bàn khơng rộng lớn như đường
Hồng Diệu, chỉ tiến hành điều tra khảo sát một số Tổ DP đọc theo đường Trường Sa
với tổng số mẫu là 140 căn. Số căn hộ điều tra đối chứng tại khúc đường Phan Văn Hân
là 60 căn. Như vậy, tổng số căn khảo sát tại Quận Bình Thạnh là 200 căn hộ.
d)- Về bảng hỏi điều tra, khảo sát (Xem phụ lục) bao gồm 3 phân lớn: (1) Đặc
điểm căn hộ đang ở (2) Đặc điểm hộ gia đình và (3) Đặc điểm khu vực cư trú
Kết quả phân tích tổng số mẫu điều tra ở từng dự án được sử dụng để ước lượng
các lợi ích mang lại cho các hộ trong khu vực đường mới mở và qua đó thể xác định mức
độ ảnh của cơng trình đến các hộ, trong phạm vi khảo sát.
1.5.2.2. Thu thập thông tin về giá nhà đất trong khu vực:
Thông tin về giá trị nhà đất trước và sau khí có cơng trình đối với từng căn hộ
trong khu vực đã được đưa vào trong phiếu hỏi. Nhìn chung số hộ nấm
được giá nhà
cũng khơng nhiều, nên phải kết hợp thêm với các nguồn thông tin khác. Về giá đất đai,
bên cạnh bang gid dat theo QD 05 cé sin dé tham khảo, việc ước lượng sự tăng giá theo
giá thị trường trong để tài này có thể dựa trên giá bất động sắn đã có, cố gắng loại bỏ
phẩn giá trị nhà (dựa theo cách tính giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, Sở NĐ-ĐC).
Căn cứ tổng diện tích khn viên từng căn nhà, để tính ra giá đất bình qn/ m2. Đây là
giá có thể tham khảo trong việc ước lượng mức độ tăng giá đất đai sau khi mở đường.
Để thu thập được thông tin về giá nhà đất của từng căn hộ, áp dụng một trong 4
hình thức sau đây để thu thập thơng tin:
a.
Sau khi có cơng trình, về mặt tâm lý nhờ theo dõi diễn tiến giá nhà đất trong
khu vực cũng như nghe được giá bán của các hộ láng giểng bán nhà đi nơi
Đụ thảo báo cáo khoa học — 26 tai nahién cfu thude SO KHCN-MT 1998
khác,
b.
da số các hộ đều nắm được giá nhà đất trong khu vực và căn hộ của họ
gia tăng là bao nhiêu,. Chủ hộ thường nắm giá nhiễu hơn các thành viên khác.
Phỏng vấn các “cò” nhà đất trong khu vực. Thông thường những người này
nắm khá rõ giá cả trong 2 năm trở lại đây và đã cung cấp khá nhiều thông tin
cẩn thiết cho dé tai này. Qua các vụ mưa bán trong khu vực, họ đã lưu trữ các
thông tin, nhất là giá đất BQ/m2.
c.
Théng tin mục rao bán nhà, nhất là trên báo Tuổi Trẻ. Một vài thông tin đã cố
được thu thập gần địa bần nghiên cứu với các đặc điểm nhà ở khác nhau. Sau
khi ước lượng trừ đi giá nhà, sẽ suy ra giá đất trong khu vực.
d.
Thông tin từ Công Ty phát triển nhà và Ban giải tỏa dén bù. Từ thơng tin này,
có thể ước lượng được giá đất đai BQ/m2 trong khu vực nghiên cứu trước đây
và hiện nay. Thông thường giá đến bù dựa vào giá 05. Theo kinh nghiệm của
các chuyên gia ngành nhà đất, giá đất đai từ QÐ 05 thường đao động lương
đương 20- 40% giá thị trường.
1.5.2.3. Phương pháp phông vấn chuyên gia:
Trao đổi với một số cần bộ ở các đơn vị quần lý nhà nước có liên quan đến nội
dung nghiên cứu của để tài như Sở Địa chính Nhà Đất. Cục Thuế Quận và 'TP. các
Phường trên địa bàn nghiên cứu v.v.. nhằm thu thập các ý kiến về vấn để giá đất đai gia
tăng sau khi mở đường cũng như một số bất hợp lý trong việc điều tiết hiện nay và ý
kiến để xuất của họ về vấn để này.
1.5.2.5. Phân tích đánh giá tổng hợp:
+ Chứng minh kết quả mang lại cho các hộ dân xung quanh dự án mở đường qua
việc lượng hóa tương đối mức giá bất động sắn/ đất đai gia tăng cũng như các lợi ích cụ
thể mang lại cho hộ dân.
+
Phân tích những bất hợp lý trong chính sách điều tiết hiện thời có liên quan
trong chủ đê nghiên cứu.
1.6. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỂ TÀI:
a)- Về thực tiễn hiện nay trong cải tạo và chỉnh trang đô thị, vấn để giải tơa
đến bù, giải phóng mặt bằng để đâu tư xây dựng cơng tình đường xá vẫn thường xuyên
xảy ra. Trong lúc có một bộ phận dân cư phải hy sinh ra đi, nhận một số tiển đến bù
khiêm tốn, một bộ phận dân cư khác được ở lại được hưởng các lợi ích khác nhau từ
Dy thdo b4o cdo khoa hoc - Bé tdi nohién ety thudc So KHCN-MT 1998
cơng trình mang lại. Do vậy, việc lượng hóa những lợi ích của các hê đân ở lại được
Hưởng từ cơng trình, là vấn đề cần đặt ra nghiên cứu và đánh giá.
b)- Về phương diện
tài chính đơ thị, do chun
ra bảng phân tích về tiểm
Qua bảng này, đã để cập
lý thuyết, từ tài liệu về “Cải thiện nguồn thu” trong lãnh vực
gia LHQ khuyến cáo tại dự án VIE/95/051 năm 1997, đã đưa
năng các nguồn thu có thể có được từ một dự án mở đường.
đến nguễn thu thứ hai (thu phí giá trị nhà đất gia tăng) mà
dường như hiện nay chưa được quan tâm đúng mức để đưa vào lập bằng cân đối tài
chính cho dự án,
Bảng 2: Phương thức thẩm định nguồn thu có thể thực hiện được từ dự án mở đường
DANH MỤC
ĐẦU TƯ
DỰ ÁN MỞ
ĐƯỜNG
(Vừa mỗ rộng,
vừa xây mới,
có giải tỏa đến
bà)
CHI PHÍ
+ Chỉ phí điều tra
khảo sát
+ Chỉ phí di đời
+ Chỉ phí xây dựng
LOTICH
NGUGN THU
BOLVOLXH:
+ Tăng số lượng xe đi lại
+ Tiết kiệm chỉ phí
+ Tiết kiệm thời gian đi lại
+ Giảm thiểu chỉ phí tai nạn
gay ra
+ Thư phí cầu đường,
'TÌNH IẦNH HIẾN
NAY
thực hiện)
ĐỐI VỚI DÂN GẦN ĐĨ:
+ Giả trì nhà
luanh đó
gia tăng (đo giảm ngập úng, | + Nguồn thutừ gid | (Chưa có cơ sở quyết
cơ hội kinh doanh, địch vụ —_ | trị nhà đất gia tăng
nhiều hơn, tiết kiệm chỉ phí
đi hại.).
| định điểu tiết nguồn
thu nầy một cách hợp.
lý)
(Nguân: Lindfield, IHS, 1997)
Bên cạnh đó, trong các dự án mở đường, việc
xây ra, nhưng cũng cần trở rất nhiều một khi người
Cứu Nhà ở và Đô thị Hà Lan (HIS) đã khuyến cáo
đến nguyên tắc “Những ai được hưởng lợi từ dự án
giải tỏa di
dân khơng
5 ngun
có giải tổa
dời là việc thường xun
chịu ra đi. Viện Nghiên
tắc, trong đó nhấn mạnh
di đời, phải có nghĩa vụ
chỉ trả một phần hay tồn bộ cho chỉ phí di dời”. Bởi vì cơng tác di dời đời muốn thật
sự bên vững đồi hỏi phải có nhiều phương án tái định cư cũng như phải có đủ nguồn lực
nhằm hể trợ khôi phục cuộc sống KT-XH của những người đi dời. Nếu có khả năng điều
tiết được (một phần) từ những đơn vị/ hộ dân hưởng lợi trực tiếp từ dự án, có khả năng
sẽ giải quyết một lúc hai mục tiêu: vừa giảm áp lực nguồn vốn đầu tư cho các cơng trình
mở đường, đồng thời vừa báo đầm các phương án tái định cư thành cơng và bên vững.
Tóm lại, nghiên cứu để giải quyết bổ sung nguồn thu từ dự án mở đường có giải
tổa di dời để góp phân chỉ trầ hợp lý cho những người bị di đời, là một vấn để cần đặt ra
nghiên cứu hiện nay. Do vay, dé i nay thực chất góp phần làm rõ tiểm năng các nguồn
thu có thể được, qua đó làm cơ sở cho các bước thực hiện tiếp theo trong nguyên lý “tạo
sự cơng bằng” trong xã hội và “tính bền vững” của các dự án đầu tư.
Dự thảo báo cáo khoa học — Để tài nghiên cứu thuộc Sở KHCN-IMT 1988
PHÁN HAI
KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
2.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ HẠ TẦNG CỦA TP VÀ VỐN ĐẦU TU:
2.1.1. Tổng quan chung:
Trước tiên cần lượt qua những khó khăn hiện nay của ngành CSHT nói chung và
đường xá nói riêng. Nhìn chung, vốn ngân sách dành cho các hạng mục cầu đường hằng
năm là rất lớn Ngân sách thành phố đâu tư cho XDCB trong đó chú yếu tập trung vào cơ
sở hạ tầng bao gồm công việc duy tu bảo dưỡng hệ thống cầu đường, cơng trình cơng
cộng bình qn chiếm khoảng hơn 10% tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản hăng năm của
toần thành phố. Trong giai đoạn 1997 và 1998, tổng vốn đầu tư dành cho co sé ha td ing
kỹ thuật, trong đó có giao thơng như sau:
Bảng 3: Vốn đầu tư hạ tầng của thành phố trong 2 năm 1997-1998
HẠNG MỤC
Tổng vốn đâu tư hạ tầng
Chia ra:
+ Điện
+ Nước
+ Giao thông
+ Bưu điện
(Nguân: Sử Giao thông công chánh, 1999)
BVT
Tỷ đồng
%
1997
4.697
2,7
%
13,1
%
46,0
%
1998
4574
1,3
7,8
30,2
38,2
12,0
Mặc dù có tổng mức đâu tư như vậy, thực tế cho thấy, vốn dành cho cơ sở hạ tầng
của thành phố hiện nay còn rất thiếu, nhất là các dự án đầu tư. Theo báo cáo của ngành
chức năng, mức đầu tư như trên chỉ đáp ứng được 12,7% năm
997 và 10,2% năm
1998.
Nếu tính tất cả nguồn huy động được từ nguồn nhà nước như bán nhà, đất , phụ thu tiền
điện nước, ngân sách thì cũng chỉ đáp ứng được 19,4% năm 1997 và 16%
năm 1998 so
với tổng nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy, yêu cầu tìm ra các nguồn vốn bổ
sung khác là rất cần thiết cho các dự án trong giai đoạn hiện nay
Để giảm bớt áp lực về ngân sách nhà nước trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật
nhất là các dự án giao thông đường bộ trong thành phố, một số dự án đã áp dụng hình
thức BỌT, BT như 9 dự án trọng điểm đang được tiến bành, bao gồm: đường cầu Bình
Thuận đến khu cơng nghiệp Hiệp Phước, đường An Sương- Hoàng Văn Thụ, đường Điện
Biên Phủ mở rộng, đường Hùng Vương mở rộng, đường Liên tỉnh lộ 15.. Tổng vốn đầu
tư lên đến 3.316 tỷ đồng. Tuy nhiên, các dự án đạng này cũng còn nhiều trở ngại. Theo
l4
Dự thẬo báo cáo khoa học - 86 tai nghién ctu thudc Sé KHCN-MT 1998
báo cáo của Ngân Hàng Đầu Tư và Phát Triển, 1999, hiện nay chỉ có 3 dự án đang thì
cơng là đường Lê Thánh Tơn nối đài, đường Hùng Vương mở rộng và đường Điện Biên
Phủ nhưng cũng rất chậm. Các dự án khác còn đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục.
Cũng theo báo cáo từ Ban Kinh tế Thành ủy, thành phố chủ trương đổi đất lấy hạ ting,
nhưng sau khi Chính phủ ban hành NÐ 18/CP năm 1995, đất đã dẫn dân đóng băng nên
chủ trương này không thực hiện được. Hàng loạt cơng trình lớn ký với chủ đầu tư trong
và ngồi nước đã phải hũy bỏ. Hiện nay, nhà nước đang có chủ trương kêu gọi đầu tư
qua phương thức BOT, chủ đầu tư ứng vốn thi cơng trước, sau đó thu phí giao thơng như
hai cơng trình cải tạo mở rộng đường Điện Biên Phủ và đường Hùng Vương. Tuy nhiên.
do chủ đầu tư không lo được vốn nên chưa triển khai được. Riêng chủ trương đầu tư theo
dạng BT (ngân sách trả chậm với lãi suất 10%/năm) đối với 3 cơng trình đường Bắc
Nam (đoạn Cầu Ơng Lãnh - đường Bình Triệu) với tổng vốn đầu tư 300 tỷ đồng, đường
Bắc Nam (đoạn Bình Thuận- Hiệp Phước) 260 tỷ đồng, cầu Nguyễn Tri Phương với tổng
vốn đầu tư 200 tỷ đồng, nhưng cũng mới chỉ dừng lại ở các phương án, khó khả năng
thực thi. Bên cạnh đó, nếu như nhiễu cơng trình giao thơng có thể xây dựng theo các
phương thức này thì liệu nên kinh tế có chịu đựng nổi các chị phí và ngân sách có cân
đối nỗi vốn trả nợ hay khơng? [11 ]
Một khía cạnh khác cũng cẩn lưu ý là hiện nay, thành phố đã cho phép các chủ
đầu tư được thu phí giao thông trên một số tuyến đường trong thành phố để bù đấp chỉ
phí xây dựng như cơng trình đường trường Sơn, đường Nguyễn Tất Thành v.v.. Tuy
nhiên, nếu thu phí q nhiễu trên các tuyến đường khác nhau, có khả năng sẽ gây trở
ngại trong việc lưu thông.
Bên cạnh nhu câu vốn cho công tác đầu tư xây mới mạng lưới cầu đường ở khu
nội thành mở rộng (5 Quận mới) và chỉnh trang cầu đường ở các Quận cũ, vốn bảo
trì
duy tủ hàng năm được đặt ra đối với hệ thống hạ tầng hiện hữu, cũng đang là một áp lực
rất lớn cho nguồn vốn ngân sách ít oi hiện nay. Theo thống kê của Sở GTCC, mặc dù sử
dụng một phần từ nguồn thu, tính trong giá xăng dầu dành cho cơng tác duy tu bảo trì.
trên thực tế, nguồn vốn tổng cộng chỉ đáp ứng khoảng 40% so với nhu cầu. Năm 1998,
vốn bảo trì duy tu chỉ cấp khoảng 250 tỷ trong tổng số kế hoạch đự trù là 1.000 tỷ. Cúc
số liệu trên cho thấy, mặc dù đã sử dụng cả nguồn thu từ phí xăng dầu cũng như nguồn
vốn ngân sách nhưng nói chung, vẫn chưa cung ứng đây đủ cho nhu cầu thực tế quá lớn
như hiện nay.
2.1.2. Tổng quan các dự án xây đường mới trong nội thành và những phát sinh:
Trong các cơng trình hạ tầng mở đường hiện nay, đặc biệt là các cơng trình nằm
trong chương trình chỉnh trang nội thành, phần lớn đều phải tiến hành công tác giải tỏa
di dời. Chính cơng tác này đã kéo tổng vốn đầu tư của dự án lên rất lớn. Trong lúc vốn
15
Dư thâo báo cáo khoa học - ĐỂ tài nghiện cửu thudc Sb KHCN-MT 1998
đầu tư xây đựng cơ bản còn rất thiếu thốn, nhà nước hàng năm lại phải
bỏ ra một số
tiễn khá lớn để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Theo số liệu của các Sở và Ban ngành
quan ly cé liên quan, một số dự án chỉnh trang mở đường trong những năm gần đây (đã
và đang thực hiện) có tỷ lệ cơ cấu vốn đầu tư như sau:
+ _ Dự An Nhiêu Lộc Thị Nghè dài 8.600 m: Tổng vốn đẫu tư là 663,7 tỷ đồng
Giải toa:
483,3 tỷ
Xây dựng:
180,4 tỷ
Tỷ lệ vốn đành cho giải tỏa:
(Ngudn: Sở Địa chính Nhà Đất, 1999)
©
72,8%
Du dn đường Hồng Diệu nối dài: Tổng vốn đâu tư 26.85 tỷ đồng
Giải tỏa:
Xây đựng:
20 tỷ
6.85 tỷ
TỶ LỆ VỐN DÀNH CHO GIẢI TỎA:
(Nguần: Ban Quản Lý Dự An Quận 4, 1998)
74,5%
« - Dựán đường Bến Chương Dương - Hàm Tử ~ Trần Văn kiểu: (Phương án 4 lần xc)
Giải tỏa, tái định cư:
911,0 tỷ
Xây dựng:
294,0 tỷ
Tỷ lệ vốn dành cho giải tổa: 75,6%
(Nguân: Sở Giao Thông Công Chánh, 1999)
+ _ Dự án đường Lê Thánh Tôn nối dài: Tổng vốn đâu tư là ø†8 tỷ đồng
Giải tỏa:
4591)
Xây dựng:
44g tỷ
Tỷ lệ vốn dành cho giải tổa:
(Nguồn: Sở Giao Thông Công Chánh, 1999)
57,4%
Như vậy, tỷ lệ vốn dành cho giải tỏa đển bù, giải phóng mặt bằng chiếm tỷ lệ
khá cao trong tổng số (bình quân khoảng 60%). Nếu chỉ tính riêng cho các dự án vừa kể
trên, tổng số vốn đành cho giải tỏa lên đến hàng trăm tỷ đồng. Điều này đã làm chậm
lại kế hoạch thực hiện các đự án đang có nhu cầu cấp bách, nhưng thiếu vốn.
Mặc dù có sự nổ lực rất lớn của nhà nước trong công tác giải tỏa, di dời, giải
phóng mặt bằng đối với các cơng trình phúc lợi cơng cộng trong q trình thực thi, nhưng
do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, nên mức đến bù cho người dân nhìn chung vẫn
cịn khá khiêm tốn. Một số cơng trình khi triển khai đã bị chựng lại ở khâu này. Một số
hộ dân vẫn kiên trì bám trụ khơng chịu ra đi, dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi cơng
của cơng trình. Ngun nhân cũng xuất phát từ giá đến bù khá thấp, chưa động viên các
hộ dân ra đi, đồng thời chưa đầu tư đúng mức cho nơi ở mới của người dân bị giải tỏa di
đời. Bên cạnh đó, .mặc dù vẫn có nhiều hộ đồng ý ra đi và tái định cư lên các chung cư
sinh sống, nhưng sau đó, khơng ít các hộ này lại tiếp tục bán nhà ra đi, không ổn định
16
Dự thảo báo cáo khoa học — Để tài nghiên củu thuộc Sd KHCN-MT 1998
được cuộc sống lâu đài, đã ảnh hưởng đến tính “bền vững” của các dự án hạ tầng (có
giải tỏa đi đời). Kết quả điều tra của Viện Kinh tế năm 1996 cũng đưa ra con số sơ khởi
có đến 30-40% hộ Nhiêu Lộc Thị Nghè được tái định cư lên các chung cư, chỉ sau 6
tháng đến Í năm, đã sang nhượng lại căn hộ chung cư và đi sinh sống nơi khác.
Điểm qua một số tình hình đầu tư các dự án mở đường trong nội thành cho thấy,
vấn để vướng mắc hiện nay để thúc đấy tiến độ các cơng trình này là làm sao có đủ kinh
phí để chỉ trả cho cơng tác giải tỏa di đời giải phóng mặt bằng, vừa góp phân giảm bớt
áp lực về vốn cho các loại đự án mở đường trong nội thành, vừa góp phần tăng thêm chỉ
phí đền bù, tạo điều kiện ổn định cuộc sống người dân theo đúng nghĩa. Trên cơ sở đó,
nếu tìm ra được nguồn vốn bổ sung nào đó, theo nguyên tắc đóng góp từ những bên
được hưởng lợi do cơng trình mang lại, sẽ có khả năng góp phần giải quyết những khó
khăn bất cập hiện nay và thúc đẩy việc triển khai các dự án mở đường. Lúc đó, nhà
nước chỉ cồn bổ ra một số vốn khiêm tốn cho công tác đầu tư xây dựng cơ bắn (hoặc một
phần hổ trợ cho công tác giải tỏa di dời) ở các cơng trình mở đường.
2.1.3. Tổng quan 2 dự án xây đường mới vừa được thực hiện:
Để có cơ sở ban đầu lượng hóa giá trị nhà đất gia tăng sau khi mở đường, hai dự
án sau đây đã được chọn để khảo sát bởi vì hai dự án này cũng vừa kết thúc tại thời
điểm bắt đầu thực hiện dé tai nay.
2.1.3.1. Dự án đường Trường Sa:
Đây là dự án đầu tư xây dựng công
trang kênh rạch của toàn thành phố. Do mục
giá trị mang lại từ cơng trình mở đường đối
song hành mới mở đọc theo kênh từ cầu Thị
trình NL-TN, nằm trong chương trình chỉnh
tiêu của để tài tập trung nghiên cứu về các
với các hộ dân xung quanh, hai con đường
Nghè đến cầu Điện Biên Phú, rất phù hợp
để khảo sát. Hơn nữa, các cơng trình cải tạo ven kênh rạch vẫn cịn đang tiếp tục trong
tương lai, nên có thể ứng dụng được phần nào từ kết quả nghiên cứu này. Do phía bên
đường song hành dọc kênh thuộc Quận Bình Thạnh (đường Trường Sa) có nhiều căn nhà
dân tọa lạc, nên đường Trường Sa được chọn thí điểm để khảo sát.
Cơng trình xây dựng đường Trường Sa được thực hiện từ 12/1997 đến
12/1998 va
sau đó có thêm thời gian sau này để hồn chỉnh các hạng mục cịn lại. Tổng vốn đầu tư
của cơng trình này lên đến
16,25 tỷ đồng, trên diện tích 13.000 m? doc kéoh vita muti
giải tỏa thu hồi. Cũng như các dự án mở đường khác trong thành phố, số hộ dân bị giải
toa tai đây là 173 hộ với tổng số kinh phí đến bù hơn 7 tỷ đồng. Đây là con đường mới
mở rộng 14 m, dài khoảng 655 m đã tạo ra bộ mặt mới cho khu đân cư dọc kênh. Cơ cấu
vốn đầu tư trong tổng số 8,6 tý đồng phân bổ cho từng hạng mục như sau:
Dự thảo báo cáo khoa học — ĐỂ lài nghiên cu thuc 6ũ KHCN-MT 1998
ôe
â
Xõy ng v lm kố b:
HT cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, cây xanh:
5.300 tỷ đồng
2.727,57 tỷ đồng
Theo số liệu từ Ban QLDA, nhà nước đầu tư bình qn
1,24 triệu đơồng/mẺ (với
tổng vốn là 16,25 tỷ đẳng trên diện tích thu hồi trong biên giải tỏa 20 m khoảng 13.000
m?) cho con đường Trường Sa mới mở.
2.1.3.2. Dự án đường Hồng Điệu:
Nằm trong chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị của Quận 4, dự án đường
Hoàng
Diệu nối dài đã được thực hiện trong 2 năm
1996-1997.
Với tổng kinh phí là
26,85 tỷ đẳng từ vốn ngân sách thành phố cấp, trong đó phải giải tỏa 504 căn hộ tương
đương 20 tỷ đồng tiên đển bù. Diện tích đất được thu hồi là 20.700 mẺ để xây dựng
đường. Đây là con đường hỗn tồn xây mới, nối liến đường Hoàng Diệu cũ từ khúc
Đoàn Văn Bơ đến đường Khánh Hội. Chiểu đài của con đường mới mở này khoảng 690
m, rộng từ 25-40 m. Trong tổng số 6,85 tỷ đồng đầu tư từ vốn ngân sách để xây dựng
con đường, cơ cấu đầu tư các hạng mục chính như sau:
« _ Xây đường và làm kè bờ:
«
4,433 tỷ đồng
HT cấp, thoát nước, chiếu sáng, đời trụ điện: _ 2.267 tỷ đồng
$a
Nếu như tính bình qn mức đầu tư trên m° đường đối với dự án đường Trường
đường.
là 1,24 triệu/m2, thì con số này ở dự án đường Hoằng Diệu là 1,3 triệu đồng/m?
bình quân/m”
Như vậy, hai dự án đường Hồng Diệu và đường Trường sa có mức đầu tư
từ 43 — 45
khơng chênh lệch nhiều, Chi phí giải tổa đến bù bình quân cũng dao động
dự án đường
triệu/căn hộ. Tuy nhiên, nếu so sánh giữa hai dự án một cách tổng qt,
sánh các
Hồng Diệu có quy mơ gần gấp 2 lần so với dự án đường Trường Sa. Bảng so
thơng số của hai dự án có thể tóm tắt như sau:
18
Dự thảo báo cáo khoa học ~ Dé tai nghién céu thude SO KHON-MT 1998
Bảng 4: So sánh một số đặc điểm của hai dự án mở đường (có giải tổa di đời)
bY ÁN (:
NHIÊU LỘC- THỊ NGHỀ
(bường Trường Sa)
DY AN (2):
BƯỜNG H: DIỆU NỐI DÀI
1. Đặc điểm
Đường nhỏ song hành đọc kênh xây mới | Đường lớn xây mới và nối dài
(rộng 25-40 m)
(rộng 14 m)
3. Thời gián
3 năm) 1995 -1997
(1,5 năm) 12/97- 12/98 và cho đến nay | (gần
3. Tổng vốn đầu từ:
“Chia ta:
+ Giải tda
26,85 tỷ đẳng
16,25 tỷ đồng
1,65 tỷ đồng
6,85 tỷ đồng
3.a; Số hộ giải tỏa, di đời
173 hộ
504 hộ
+ Giải tỏa toànGộ:
170 hộ
Chid ra:
+ Bị cắt một phẩu:
3.h. Hạng ingc X§ÿ dựng:
+ Xây dưỡng + kè bờ:
+ HT cổng thoái nước
+ HT cấp tước:
+H chidu sting
+ HT cây xanh:
(2/0)
| Chiểu rộng
TP gấp 2 lần
2 lần
Gấp
Giấp t7 lần
20 tỷ đồng
8,60 tỷ đồng
#'Xãy dựng
SO SANIT
HAI DỰ ÁN
Gần 3 lần
39 hộ
3hộ
445 hộ
655 m đường dọc kênh x 14 m
634 m cống dọc (ÿ = 800) và 216 m
cống ngang (ÿ = 400)
690 m đường (Đoàn Văn Bơ đến
đường Khánh Hội) x 25-40 m
650 m cống dọc $ = 800
$=200
$= 200
“Trồng cỏ và xây xanh 6 m x 655 m
Trồng cây xanh dọc đường mới
68 bộ đèn cao áp
80 bộ đền cao áp
3,o:Vốn từng hạng Kiue:
+ Xây đường + kế bà:
+ HT cống thoát nước
38415
+ HT chiếu sáng
+ HT cây xanh:
1,227 tỷ đồng
0,4 tỷ đồng
+ HT cÑÿ nước:
+Di di trụ điện:
4. Nguễn vốn
1,5 tỷ đồng
= 53 tỷ đồng
0,173 tỷ đồng
Quỹ bán nhà sở hữu nhà nước:
16,25 tỷ đổng
m2
ích .- | 65% m x 20 m = 13.100
4. Phảm vì dự ấn(tiện
thủ hổi)
(Nguồn: Ban QLDA Quận 4 và Ban QLĐTCT NL.TN, 1998)
4,333 tỷ đồng
0,892 tỷ đồng
0,675 tỷ đồng
0,421 ty đồng
Kinh phí của ngành
0,179 tỷ đồng.
Ngân sách:
+ Thành phố: 22,95 tỷ đồng
+ Quận:
3,9 tỷ đẳng
690 m x 30 m = 20.700 m2
Gap 1.6 Hn
Dự thảo báo cáo khoa hoc - D8 thi nghiên cứu thuộc Sở
KHON-MT 1998
2.2. KET QUA KHAO SAT KHU VUC HAL DU AN BUGC CHỌN
:
2.2.1. Về khu vue diéu tra cla dự án:
2.2.1.1.
Tổng quát vê khu vực được khảo sát: Chiều dài đường
Trường Sa trong
phạm vỉ dự án là 650m dọc kênh, tính từ đầu đường Điện
Biên Phủ đến đường Nguyễn
Thị Minh Khai. Khu vực nghiên cứu, khảo sát sơ
bộ ban đầu được ước tính từ đường
Trường Sa mới mở đi vào trong đến các căn hộ nằm
trên mặt tiển đường Phan Văn Hân
hiện hữu, với chiều đài hẻm khảo sát sâu nhất là 240 m.
Kết quả điều tra chọn mẫu 140
căn nhà với kết quả phân bố theo chiéu dai hém như sau:
Xi trí căn nhà
®
®
*
*
®
Mặttiển:
Hẻm
Hém
Hém
Hẻm
<30m:
30-90 m:
90-120 m:
12
-— 240
0 m;
Số căn nhà điều tra
35 căn (25,0%)
14 căn (10,0%)
63 căn (45,0%)
9 căn (6,4%)
19 căn (13,6%)
Cũng nên lưu ý, đây chỉ là phạm vi khảo sát ban đâu, chưa
phải là phạm vi ảnh
hưởng thực sự của dự án. Riêng chiều dài hẻm được tính theo
độ đài từ đường Trường Sa
theo các con hẻm vào đến tận nhà. Nếu ước tính theo khoản
g cách trên bản đồ, khoảng
cách từ đường Trường Sa đến đường Phan Văn Hân chỉ khoản
g 100 - 120 m.
Để hình dung khu vực khảo sát, có thể xem qua sơ đỗ trang
bên,
20
a
=
“
SƠ ‘DO DU ` AN DUONG
-
TRUONG
SA QL
1/ 5.900
cau Điễn Bi lên Phu
RANH
4 — + RANH
ee niee ae em
RANH
ới
om
QUẬN
7\)
X ee
PHUONG
KHU ĐIỂU
TRA
KHU
TRA
OIEU
TEN
oO
+...
GIỚI
tt
RANH
,
⁄⁄⁄⁄⁄⁄⁄⁄2 3ö
ĐỐI
CHƯNG
PHAM
TO
DAN
PHO
XANH
KẺ
Vi ANH
HUONG
Glé
