Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

HỌ VÀ TÊN: BÙI THỊ THÚY

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI THỊ THÚY
KHĨA: K44

MSSV: 1953801011292

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. NGƠ GIA HỒNG

TP. HỒ CHÍ MINH NĂM 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực

hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Ngô Gia Hồng, đảm bảo tính trung thực và
tn thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin chịu hồn tồn
trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Bùi Thị Thúy


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẲT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

NOXH

Nhà ở xã hội

NOTM

Nhà ở thương mại

NOCV

Nhà ở công vụ

LKDBĐS

Luật Kinh doanh bất động sản

LNO

Luật Nhà ở

NĐ 100/2015/NĐ-CP

Nghị

định

100/2015/NĐ-CP

ngày

20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội
NĐ 49/2021/NĐ-CP

Nghị

định

49/2021/NĐ-CP

ngày

01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở
xã hội

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI .. 10
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội ..................................................................... 10
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ................................................................................. 10
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội .................................................................................. 13
1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội .................................................................. 16
1.2. Khái quát về thuê mua nhà ở xã hội ................................................................ 17
1.2.1. Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội ................................................................. 17
1.2.2. Sự khác biệt giữa hình thức thuê mua nhà ở xã hội và các giao dịch khác .. 21
1.2.3. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội ................ 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ...................................................................... 27
2.1. Về đối tượng và điều được thuê mua nhà ở xã hội ......................................... 27
2.2. Về giá thuê mua nhà ở xã hội ........................................................................... 38
2.3. Về thanh toán trong thuê mua nhà ở xã hội.................................................... 44
2.4. Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội . 47
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 52


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người. Đối với một
số người thu nhập cao, ổn định thì việc tìm kiếm nhà ở là khá dễ dàng. Tuy nhiên, đối
với bộ phận những người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo,... thì điều đó là một vấn
đề nan giải. Dưới sức ép của gia tăng dân số, lạm phát, giá nhà đất và lãi suất ngân hàng
tăng cao thì việc mua được nhà ở càng khó khăn hơn, nhất là tại các thành phố lớn như
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Để giải quyết tình hình đó, Đảng và Nhà nước đã có

những chính sách thiết thực tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở,
hỗ trợ người dân có được nhà ở chất lượng - giá rẻ cũng như hoạt động kinh doanh nhà
ở. Một trong những chính sách đó là đầu tư và khuyến khích các chủ đầu tư thành lập dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH).
Chính sách phát triển NOXH ra đời nhằm giúp giải quyết một khía cạnh nhỏ trong
đời sống là tìm kiếm nhà ở cho những trường hợp là đối tượng ưu tiên trong xã hội và
đủ điều kiện mua bán, thuê, thuê mua NOXH. Đây là vấn đề cấp thiết và mang tính chiến
lược. NOXH giúp ổn định và phát triển kinh tế. Đầu tư vào lĩnh vực NOXH giúp tạo ra
nhiều việc làm mới và thúc đẩy phát triển các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu
xây dựng, kiến trúc, bất động sản, ngân hàng và các dịch vụ hỗ trợ khác. Ngoài ra, phát
triển NOXH góp phần kích cầu đầu tư thơng qua việc triển khai các dự án đầu tư xây
dựng NOXH. Theo đó, dự án đầu tư xây dựng NOXH sẽ được hưởng những ưu đãi về
thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển
theo quy định, hỗ trợ một phần hay toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng
kỹ thuật. Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các
doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng NOXH, cung cấp quỹ nhà ở cho đối tượng thực
sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính. Nhất là
trong điều kiện hiện nay khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại (NOTM) đang gặp
khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá NOTM tăng cao, việc đầu tư phát triển dự
án NOXH với mức giá thấp hơn cơ chế thị trường giúp kích cầu, tăng lưu thơng, góp
phần cải thiện khủng hoảng kinh tế.
Tình hình kinh tế hiện nay với sự gia tăng của lạm phát, lãi suất ngân hàng và sự
đóng băng của bất động sản, địi hỏi có một giao dịch về NOXH có thể giải quyết được
chỗ ở và giúp cho hàng hóa là bất động sản lưu thơng đó chính là giao dịch th mua
NOXH. Th mua NOXH là địn bẩy giúp các nhà đầu tư có thể bán được nhà và là giải
1


pháp thay đổi thị trường nhà ở trong hiện tại và tương lai. Thuê mua NOXH sẽ dẫn đến
kết quả là sau một thời gian nhất định người thuê mua sẽ được sở hữu nhà ở đó. Điều

này đánh vào tâm lý sở hữu nhà ở an toàn giá rẻ của người dân, trong khi mua NOXH
thì người ta phải trả một lần; th thì người ta chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian,
khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ sở hữu (nếu không gia hạn thời gian thuê), quyền sở
hữu nhà vẫn đứng tên chủ sở hữu. Đây chính là giải pháp kích cầu, kích thích hàng hóa
bất động sản là NOXH lưu thơng trên thị trường, là giải pháp tối ưu giúp các chủ đầu tư
bán được nhà ở và người mua có được nhà ở giá rẻ.
Giao dịch thuê mua NOXH xuất hiện chính thức từ Luật Nhà ở (LNO) năm 2005
nhưng so với hình thức mua bán NOXH thì số lượng giao dịch ít hơn. Việc Nhà nước
giới hạn lợi nhuận đối với chủ đầu tư thông qua quy định về giá NOXH, việc xác định
mức trần chưa rõ ràng làm giá thuê mua NOXH vẫn chưa hợp lý và chưa phù hợp với
thu nhập của các đối tượng là người thu nhập thấp, hộ cận nghèo. Do đó, chủ đầu tư thì
e dè vì mức độ hồn vốn chậm, cịn người dân thì lo ngại vì giá thuê mua NOXH vẫn
chưa phù hợp với tài chính nên số lượng hợp đồng th mua trên thực tế cịn ít. Bên cạnh
đó, các nội dung quan trọng như đối tượng được thuê mua NOXH, giá cả và thanh toán,
quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên thuê mua NOXH chưa được quy định
cụ thể. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch thuê mua NOXH
chưa được phổ biến và ưu tiên lựa chọn.
Để có thể phát triển hình thức th mua NOXH, thì cần phải có một hành lang pháp
lý vững chắc, cụ thể và sát với thực tế thì các nhà đầu tư mới sẵn sàng xây dựng dự án
phát triển NOXH cho thuê mua và người dân có cơ sở, hiểu biết rõ ràng để tin tưởng vào
mức độ thực thi của giao dịch này. Do đó, để góp phần khắc phục những khó khăn trên,
góp phần giải quyết nhu cầu thực tiễn về nhà ở, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, từ
đó đưa ra các giải pháp hồn thiện áp dụng và xây dựng pháp luật, đưa ra một số kiến
nghị cá nhân để góp phần hồn thiện pháp luật về thuê mua NOXH, bảo vệ quyền lợi ích
hợp pháp của người dân, duy trì và phát triển các giao dịch thuê mua NOXH ở thời điểm
hiện tại và trong tương lai, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội”
để làm đề tài nghiên cứu cho mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đề tài pháp luật về NOXH và thuê mua NOXH không phải là đề tài mới mẻ tại các
nước trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng. Trong thời gian qua, có nhiều

2


cơng trình nghiên cứu về mơ hình NOXH và một số cơng trình nghiên cứu về giao dịch
th mua NOXH.
NOXH ra đời khá sớm ở các quốc gia Châu Âu, vì vậy tại đây có khá nhiều cơng
trình nghiên cứu về NOXH. Có thể kể đến một số cơng trình như sau:
Cơng trình nghiên cứu của Michael Harloe (chủ biên) và các đồng tác giả khác,
cuốn sách “The people’s home social rented housing in Europe and America” đã cho
chúng ta cái nhìn tồn diện về các thời kì phát triển NOXH ở Châu Âu và nước Mỹ. 1 Đó
là các giai đoạn phát triển như: NOXH trước 1914, NOXH sau đại chiến, NOXH trong
thời kì suy thối, NOXH trong thời kỳ hoàng kim, NOXH đương đại và các lý thuyết về
chính sách xã hội trước năm 1995.
Bài viết “French Social Housing in an International Context” của tác giả Scanlon,
K. and C. Whitehead được đăng trên Tài liệu làm việc của Ban Kinh tế OECD, Số 862
đã mô tả các đặc điểm chính của hệ thống NOXH của Pháp, nhìn từ nước ngồi và đặt
nó trong bối cảnh hệ thống của các nước phát triển lớn khác, đặc biệt là ở Châu Âu.
Trong đó, từ thực tiễn NOXH của pháp, tác giả khẳng định mối quan tâm tương đối của
đất nước trong việc duy trì một khu vực xã hội truyền thống và các lĩnh vực như quan hệ
đối tác công/tư mà Pháp đã đóng vai trị là nhà đổi mới trong hoạch định chính sách.
Ngồi ra, cịn xác định các khía cạnh của NOXH Pháp nổi bật trong bối cảnh châu Âu,
cũng như những nơi khác mà các chính sách dường như có ít logic kinh tế. Cuối cùng,
tác giả thực hiện một số quan sát về các xu hướng có thể có trong tương lai. 2
Bài báo cáo “Policies to promote access to good-quality affordable housing in
OECD countrie” của Salvi del Pero, A., et al. được đăng trên Tài liệu về Xã hội, Việc
làm và Di cư của OECD, Số 176 đã đưa ra các số liệu cụ thể dẫn chứng nhiều hộ gia
đình ở các quốc gia OECD đang phải gánh nhiều chi phí nhà ở, trong đó tác giả chú trọng
nghiên cứu các chính sách thúc đẩy tiếp cận nhà ở giá rẻ chất lượng tốt ở các nước
OECD. Bài báo cáo đã chỉ ra rằng, hầu hết các quốc gia ở OECD đều đủ điều kiện hưởng

1
2

Michael Harloe (1995), The people’s home social rented housing in Europe and America, Blackwell
Scanlon, K. and C. Whitehead (2011), "French Social Housing in an International Context", OECD Economics

Department Working Papers, No. 862, OECD Publishing, Paris, />
3


chính sách NOXH. 3 Từ đó, tác giả có cơ sở liên hệ với đặc điểm NOXH ở Việt Nam với
các nước như Đan Mạch, Thụy Điển, Hà Lan, Áo,...
Tại Việt Nam, đã có nhiều cơng trình quan tâm, nghiên cứu tới NOXH cũng như
về các hình thức giao dịch NOXH:
Sách “Giao dịch dân sự về bất động sản” của tác giả Đỗ Văn Đại, trong đó có
“Chương 20: Giao dịch về nhà ở xã hội” đã nghiên cứu về các giao dịch thuê, thuê mua
và mua bán NOXH thông qua cách phân biệt sự giống và khác nhau giữa ba giao dịch
này, nêu thực trạng, vướng mắc và đánh giá đúng sai và đưa ra phương hướng hồn
thiện. Cơng trình giúp người đọc hiểu rõ hơn về sự khác biệt giữa thuê mua NOXH và
mua bán, thuê NOXH. Chương sách chỉ ra rằng việc giới hạn thời gian bán lại NOXH
sau khi thuê mua 05 năm có nhiều ưu điểm tuy nhiên lại khơng phù hợp, bên cạnh đó,
tác giả cũng cho rằng đây là giao dịch dân sự nên việc giải quyết những sai phạm liên
quan đến thu hồi nhà ở nên xử lý theo tinh thần Bộ luật dân sự thay vì hành chính hóa
quan hệ dân sự. Tuy nhiên, chương sách này phân tích tất cả các giao dịch về NOXH, kể
cả mua bán, thuê và thuê mua, nên dù có chỉ ra những điểm bất cập của LNO năm 2014
nhưng chưa có điều kiện phân tích sâu về giao dịch thuê mua. 4
Sách “Pháp luật về nhà ở xã hội” của tác giả Trần Vang Phủ đã chỉ ra sự hình thành
của khái niệm NOXH, vai trị NOXH, đối tượng giao dịch th mua. Ngồi ra, cịn xác
định những bất cập trong thanh tốn, đối tượng thuê mua NOXH và khái niệm thu nhập
thấp.5 Những phân tích này là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, là cơ sở để khóa luận

mở rộng nghiên cứu và hồn thiện phần lý luận.
Bên cạnh đó, cịn có các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp
nghiên cứu liên quan đến hình thức thuê mua NOXH:
Với luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội”, tác giả Phạm
Yến Nhi đã nghiên cứu bao quát và chi tiết pháp luật hiện hành về thuê mua NOXH Việt
Nam. Thông qua so sánh khái niệm thuê mua NOXH ở nước ta với nước Mỹ, hợp đồng
cho thuê dài hạn “Seng” tại Thái Lan,... tác giả kết luận việc mua nhà ở cuối kỳ thuê mua
3

Salvi del Pero, A., et al. (2016), "Policies to promote access to good-quality affordable housing in OECD

countries", OECD Social, Employment and Migration Working Papers, No. 176, OECD Publishing,
Paris, />4

Đỗ Văn Đại (2022), Giao dịch dân sự về bất động sản, Nhà xuất bản Hồng Đức, chương 20: Giao dịch về nhà ở
xã hội
5
Trần Vang Phủ (2021), Pháp luật về nhà ở xã hội, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật

4


ở Việt Nam là bắt buộc trong khi đó tại các nước này, đây là quyền được lựa chọn của
bên thuê mua. Đặc biệt là, tác giả đã tập trung nghiên cứu các quy định về giá và chất
lượng NOXH cho thuê mua, các quy định về chủ thể tham gia thuê mua NOXH. Trong
đó, việc chưa phân định rõ tiền thuê và tiền mua trong thanh toán, cách liệt kê đối tượng
được thuê mua NOXH làm bỏ sót các đối tượng có nhu cầu nhà ở,... là những bất cập đã
được chỉ ra. 6 Những nghiên cứu này là tài liệu tham khảo có giá trị, là cơ sở để khóa luận
mở rộng nghiên cứu và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Luận văn thạc sĩ luật học “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Mai Phương đã tập trung nghiên cứu
hợp đồng và cách thực hiện, giao kết hợp đồng thuê mua NOXH tại Việt Nam, nêu thực
trạng ở Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng. Bên cạnh đó, cơng trình đã chỉ ra
được một số khuyết điểm của quy định pháp luật về NOXH cũng như là giao dịch thuê
mua NOXH thông qua các dẫn chứng thực tế như giá NOXH còn rất cao, việc giải ngân
chậm, quản lý dự án chưa chặt chẽ,.... Luận văn cũng xác định, giá thuê mua NOXH còn
cao so với thu nhập của những đối tượng được hưởng chính sách NOXH. 7 Tuy nhiên,
luận văn “giao kết và thực hiện hợp đồng” nên chỉ có thể tập trung nghiên cứu chuyên
sâu về các chủ thể trong thuê mua và hướng hoàn thiện chủ yếu là về trình tự, thủ tục để
thực hiện hợp đồng và nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua
NOXH.
Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt
Nam” của tác giả Lê Văn Lâm cũng đã nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thuê mua
NOXH, trong đó đã nêu các lý luận về NOXH và th mua NOXH. Trong q trình phân
tích thực tiễn, tác giả cơng trình đã đưa ra nhiều bản án tranh chấp để cho thấy những
vướng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng th mua NOXH, thơng qua đó nêu
thực trạng và kiến nghị giải pháp. 8 Trong đó, những nghiên cứu về chủ thể của hợp đồng
thuê mua NOXH là nguồn tài liệu quý giá giúp tác giả có thêm hiểu biết để hồn thiện
khóa luận.

6

Phạm Yến Nhi (2023), Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường đại học kinh tế luật TP.HCM
7
Nguyễn Thị Mai Phương (2016), Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam
8
Lê Văn Lâm (2018) Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học,
Trường đại học luật Huế

5


Khóa luận cử nhân “Thuê mua nhà ở xã hội – lý luận và thực tiễn” của tác giả Thân
Văn Nhường là cơng trình nghiên cứu tổng quan pháp luật về thuê mua NOXH, đánh giá
thực tiễn về việc phát triển NOXH, thực tiễn việc chuyển đổi NOTM sang NOXH, về
giá NOXH, về chuyển quyền sở hữu đối với NOXH trong giao dịch thuê mua và đưa ra
được một số giải pháp nhằm phát triển NOXH, nhằm hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp, các
đối tượng chính sách được thuê NOXH.9 Tuy nhiên, đây là cơng trình nghiên cứu dựa
trên LNO năm 2005 nên có những bất cập hiện hành đã khơng được đề cập tới.
Ngồi những cơng trình nêu trên, cịn có các bài viết, tạp chí, báo cáo liên quan đến
NOXH, thuê mua NOXH:
Bài viết “Kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội ở Việt Nam và một số quốc gia trên
thế giới” của tác giả Phạm Yến Nhi đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 22 (466),
tr50-57 có phân tích một số vấn đề liên quan đến cơ sở tính giá thuê mua, phương thức
thanh toán và cơ chế kiểm soát giá thuê mua NOXH tại Việt Nam và một số nước trên
thế giới như Hàn Quốc, Đức, Cộng hòa Séc, Pháp, Đan Mạch, Thụy Sĩ, Phần Lan; qua
đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật nhà ở về kiểm soát
giá thuê mua nhà ở nước ta như là: Phối hợp giữa cơ chế kiểm soát giá và cơ chế kiểm
soát chất lượng; cần đưa ra những tiêu chí cụ thể để nhà ở trở thành nơi trú ngụ an toàn,
tiện nghi với giá cả phải chăng. 10 Đây là nguồn tài liệu bổ ích giúp tác giả mở rộng
phương hướng hoàn thiện pháp luật về thuê mua NOXH.
Bài viết “Bất cập trong quy định pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp
và kiến nghị hoàn thiện” của tác giả Trần Vang Phủ, Lưu Hồng Dũng, Lê Minh Viễn
đăng trên tạp chí Thi hành pháp luật số 9 (330) đã nghiên cứu một số vấn đề bất cập như
về khái niệm người thu nhập thấp, việc xác nhận đối tượng và thực trạng nhà ở tại chính
quyền địa phương, về giá NOXH chưa phù hợp với thu nhập của các đối tượng được
hưởng chính sách về NOXH, cuối cùng là vị trí xây dựng dự án NOXH chưa hấp dẫn
nhà đầu tư. Trong đó, tác giả đã chỉ ra bất cập về giá nhà cao là một trong những nguyên
do khiến cho người được hưởng chính sách NOXH khơng đủ khả năng mua, thuê, thuê

9

Thân Văn Nhường (2014), Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn, Luận văn Tốt nghiệp, Trường đại học
Cần Thơ
10
Phạm Yến Nhi (2021), “Kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội ở Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới”,
Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 22 (446), tr. 50-57

6


mua được NOXH. 11 Đây là tài liệu quý giá giúp tác giả mở rộng phần thực trạng thuê
mua NOXH.
Tóm lại, các nghiên cứu trên đã trình bày tổng thể về NOXH và pháp luật về thuê
mua NOXH giúp tác giả có thêm tư liệu để phục vụ cho việc nghiên cứu của mình. Tuy
nhiên, các cơng trình nghiên cứu riêng và chuyên sâu pháp luật về thuê mua NOXH cịn
ít. Theo tìm hiểu của tác giả thì chỉ có 2 cơng trình nghiên cứu riêng pháp luật về th
mua NOXH đó là Thân Văn Nhường (2014), Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực
tiễn, Luận văn Tốt nghiệp, Trường đại học Cần Thơ – cơng trình này được thực hiện từ
khi LNO chưa sửa đổi, có sự thiếu hoàn chỉnh của pháp luật đã sửa đổi trong luật mới,
cũng có những bất cập hiện hành chưa được đề cập tới và Phạm Yến Nhi (2023), Pháp
luật về thuê mua nhà ở xã hội, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế - Luật
TP.HCM - đây là cơng trình nghiên cứu pháp luật về thuê mua NOXH thông qua các
quy định hiện hành, tuy nhiên, phạm vi chỉ nhắc tới bất cập về chủ thể trong thuê mua
và giá, chất lượng NOXH. Do đó, tác giả đẩy mạnh đi sâu vào nghiên cứu các quy định
pháp luật hiện hành về thuê mua NOXH trên cơ sở kế thừa và tiếp thu có chọn lọc các
cơng trình nêu trên để hồn thành Khóa luận tốt nghiệp của mình.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu các vấn đề lý luận và hệ thống các quy định của

pháp luật điều chỉnh về thuê mua NOXH nhằm những mục đích sau:
- Thứ nhất: Làm sáng tỏ các vấn đề lý luận của NOXH và phương thức thuê mua
NOXH. Từ đó, giúp người đọc hiểu được bản chất cũng như những đặc điểm của hình
thức giao dịch thuê mua so với những hình thức kinh doanh NOXH khác.
- Thứ hai: Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá các quy định của pháp luật Việt
Nam điều chỉnh hoạt động thuê mua NOXH và so sánh đối chiếu với pháp luật nước
ngoài để hoàn thiện sự thiếu hoàn chỉnh của pháp luật và học hỏi kinh nghiệm nước
ngoài áp dụng vào Việt Nam một cách phù hợp nhất.
- Thứ ba: Thơng qua q trình nghiên cứu, phát hiện những vấn đề bất cập, thiếu
sót trong quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm
hoàn thiện quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua NOXH.

11

Trần Vang Phủ, Lưu Hoàng Dũng, Lê Minh Viễn (2019), “Bất cập trong quy định pháp luật về nhà ở xã hội cho
người thu nhập thấp và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Thi hành pháp luật số 9 (330)

7


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu các quy định của Pháp
luật Việt Nam về hoạt động thuê mua NOXH và việc áp dụng các quy định ấy trên thực
tiễn.
Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp tập trung nghiên cứu các quy định của
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (LKDBĐS), LNO năm 2014, các văn bản
hướng dẫn và liên hệ với những quy định thuộc các lĩnh vực có liên quan. Đồng thời, nội
dung khóa luận có đối chiếu với một số quy định của pháp luật ở các giai đoạn trước,
quy định pháp luật của nước ngồi.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Q trình nghiên cứu tác giả sử dụng phối hợp nhiều phương pháp khác nhau.
Trong đó:
Phương pháp phân tích, bình luận được dùng xuyên suốt khóa luận để nghiên cứu,
đánh giá và làm sáng tỏ các khái niệm, những quy định pháp luật về NOXH và thuê mua
NOXH. Trên cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận để nhận xét, đánh giá
tính hợp lý hoặc hạn chế, cũng như bình luận về thực tiễn áp dụng các quy định trên,
thơng qua đó đưa ra các giải pháp hồn thiện.
Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu quy định pháp luật Việt Nam và
quy định pháp luật của một số nước trên thế giới về khái niệm NOXH, thuê mua NOXH
nhằm tìm ra điểm tương đồng và khác biệt, kế thừa và chọn lọc từ việc rút ra bài học
kinh nghiệm phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội Việt Nam. Phương pháp này được sử
dụng trong Chương 1 và Chương 2.
Phương pháp nghiên cứu duy vật lịch sử để tìm ra những thay đổi và xu hướng phát
triển của pháp luật qua các thời kỳ. Từ đó, nhận thấy được sự cần thiết phải hồn thiện
pháp luật về thuê mua NOXH. Phương pháp này được sử dụng trong Chương 1 và
Chương 2.
Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong phần tình hình nghiên cứu đề tài để xem
xét mối tương quan giữa các cơng trình khác với nội dung của luận văn. Ngoài ra, phương
pháp này còn được sử dụng trong những phần kết luận Chương 1, Chương 2 và Kết luận
chung dựa trên cơ sở các nội dung đã được phân tích.
8


6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi phần cam đoan, danh mục các từ viết tắt sử dụng trong khóa luận, mục lục,
phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung chính của khóa luận
được kết cấu gồm hai chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thuê mua nhà ở xã hội.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội và một số kiến nghị hoàn
thiện.

9


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Có nơi cư ngụ là nhu cầu hoàn toàn cơ bản của con người từ xưa đến nay. Dân số
càng tăng, diện tích đất có hạn kèm theo đó giá nhà ở tăng cao, làm cho nguy cơ người
người nhà nhà không thể sở hữu cho mình một ngơi nhà càng tăng cao. Tại Mỹ, người
dân phải mất trung bình tới 20 năm mới sở hữu được nhà ở. 12 Còn ở Việt Nam, theo
thống kê của Batdongsan.com.vn, cần mất ít nhất hơn 20 năm có thu nhập để một người
sở hữu được một căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội 13. Như vậy, có
thể nói, sự ra đời của các dự án NOXH sẽ giải quyết đáng kể những khó khăn về nhà ở
cho dân cư thu nhập thấp đang sinh sống ở những thành phố lớn.
NOXH không phải là một khái niệm mới mẻ trên thế giới nói chung và Việt Nam
nói riêng. Có nhiều tên gọi khác nhau cho NOXH tại các nước trên thế giới. NOXH ở
Pháp thường được gọi là “nhà ở HLM” (HLM là từ viết tắt của Habitations à loyer
modéré (moderate-rent housing: nhà ở cho thuê vừa phải)). Đây là nhà ở dành cho các
hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình, khoảng một nửa số nhà ở HLM được cung
cấp bởi các tập đồn cơng do chính quyền địa phương hoặc khu vực thành lập, được gọi
là les Offices publics de l'habitat hoặc OPH, nửa còn lại thuộc sở hữu của các tập đoàn
tư nhân phi lợi nhuận (les Entreprises socials pour l'habitat – ESH), được thành lập bởi
các cơng ty lớn có nhiều nhân viên (ví dụ: đường sắt, bưu điện) hoặc bởi các nhóm tài
chính hoặc tổ chức từ thiện14. Ở Hàn Quốc Nhà NOXH được gọi là nhà ở công cộng cho
thuê: nhà ở cho thuê được xây dựng 1) với nguồn tài trợ từ chính phủ hoặc chính quyền
địa phương, hoặc 2) với tài trợ từ quỹ nhà ở quốc gia, hoặc 3) trên một khu vực nhà ở
được phát triển bởi các dự án công cộng được phê duyệt. NOXH ở Anh là nhà ở mà
chính quyền địa phương và hiệp hội nhà ở (đăng ký) cung cấp cho một số hộ gia đình
nhất định mà nhu cầu nhà ở của họ không thể được đáp ứng bởi thị trường. NOXH ở Mỹ

được định nghĩa là nhà ở công cộng/nhà ở được hỗ trợ: nhà ở công cộng được cung cấp

“Người Mỹ phải mất bao nhiêu năm mới mua được nhà”, truy cập ngày 09/04/2023
13
“Cần bao nhiêu năm để một người mua được nhà tại thành phố?” />
mot-nguoi-mua-duoc-nha-tai-thanh-pho-202331775243585.htm, truy cập ngày 09/04/2023
14
Scanlon, K. and C. Whitehead, tlđd (2), tr. 6

10


trực tiếp bởi tiểu bang và các cơ quan nhà ở địa phương với các khoản trợ cấp từ chính
quyền liên bang. Chính quyền liên bang cũng trợ cấp cho đối tượng tư nhân (cả lợi nhuận
và phi lợi nhuận) sở hữu và quản lý nhà ở hỗ trợ cho người già và người tàn tật. 15 Theo
định nghĩa của Liên minh Người thuê nhà Quốc tế (IT), “NOXH là nhà ở được trợ cấp,
nhà ở phi lợi nhuận (bàn giao với giá gốc), việc tiếp cận được kiểm soát dựa trên các quy
tắc phân phối có tính đến nhu cầu của các gia đình, những người gặp khó khăn trong việc
tìm kiếm một nơi để sống.” Năm 1998, Ủy ban Châu Âu về NOXH (SESSUNAB) đã đề
xuất định nghĩa như sau: “Khái niệm NOXH bao gồm việc xây dựng, cung cấp, cải tạo
và nâng cấp không gian sống xã hội, tức là nhà ở, việc tiếp cận được kiểm sốt dựa trên
các quy tắc phân bổ mà tính đến nhu cầu của những cơng dân đang gặp khó khăn trong
việc tìm nhà ở.” Theo định nghĩa được thơng qua ở Iran, xuất phát từ các chương trình
và biện pháp hiện tại, NOXH là nhà ở mà Nhà nước cung cấp cho người nghèo, được
xác định bởi thu nhập (người vơ gia cư, tàn tật, góa phụ, người đến tuổi nghỉ hưu khơng
có lương hưu, v.v.). ), cũng như các gia đình trẻ trong hợp đồng thuê dài hạn với việc
chuyển nhà sau đó thành quyền sở hữu của cư dân. 16 Ở Singapore, NOXH hay nhà ở
công cộng được một cơ quan độc quyền duy nhất phân phối đó là HDB (Housing and
development board) vì thế NOXH ở Singapore được gọi là HDB. NOXH được cung cấp
với chất lượng tốt, giá rẻ và được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ. 17 Mặc dù trên thế

giới, khơng có một định nghĩa chung thống nhất cho NOXH nhưng nhìn chung, đây là
loại nhà ở có sự ưu đãi của Nhà nước, giá cả nhà ở thấp hơn giá thị trường và chỉ dành
cho nhóm đối tượng có nguồn lực tài chính hạn chế.
Tại Việt Nam, Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về
ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã đưa ra khái niệm “nhà ở được ưu
đãi”, một khái niệm gần nhất với khái niệm NOXH hiện nay. Theo khoản 2 Điều 1 Nghị
định số 71/2001/NĐ-CP, nhà ở được ưu đãi bao gồm dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở

15

Nguyễn Thị Thái Hòa (2018), Pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế,

Trường đại học Kinh tế TP.HCM
16

Эйса Задех Фалахати Сепехр (2012), Формирование социального жилья и жилья для малоимущих в

исторических городах Ирана: на примере Тебриза, Решта, Йезда, Бушира, АВТОРЕФЕРАТ диссертации на
соискание ученой степени кандидата архитектуры, московский АРХИТЕКТУРНЫЙ ИНСТИТУТ (Eisa
Zadeh Falahati Sepehr (2012), Hình thành nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp tại các thành phố lịch sử của Iran:
ví dụ về Tabriz, Rasht, Yazd, Bushehr, Tóm tắt luận án cấp bằng cử nhân kiến trúc, Học viện kiến trúc Moscov)
17

Trang chủ Housing and development board, truy cập ngày

16/6/2023

11

lên đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các
tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, và
khoản 1 Điều 5 Nghị định này cũng quy định các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải
được ưu tiên bán và cho thuê đối với những đối tượng như các đối tượng hưởng lương
từ ngân sách Nhà nước; cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế và sinh viên các trường đại học, cao đẳng. Song song đó,
năm 2001, tại Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày
06/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị
mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong đó có khái niệm quỹ
NOXH gần giống với khái niệm NOXH hiện nay. Theo Điều 8 Quyết định số
123/2001/QĐ-UB quy định: “Đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán,
chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành
phố; phần diện tích cịn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn xây dựng nhà
ở) được phép kinh doanh nhưng phải dành 50% để bán cho các cơ quan và tổ chức có
nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định vừa đảm bảo kinh doanh, vừa đảm bảo điều
tiết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong thời hạn nhất định: 50% còn lại được phép
bán theo giá thị trường”. Cụm từ NOXH được xuất hiện lần đầu tiên vào ngày 6/5/2004,
khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định
hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 thông qua định nghĩa quỹ NOXH. Theo đó, “Quỹ
NOXH là nhà ở do Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả
dần, cho thuê-mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn
trong việc cải thiện chỗ ở” (Điểm d khoản 1 Mục III Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ).
Quy định này là nền tảng cơ bản cho sự ra đời của khái niệm NOXH trong văn bản pháp
luật.
Đến năm 2005, định nghĩa NOXH đã chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật
đó là LNO năm 2005. NOXH được định nghĩa là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật
này thuê hoặc thuê mua”. Sau đó, NOXH đã được định nghĩa lại tại khoản 7 Điều 3 LNO
năm 2014 như sau: “NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. 18

18

Trần Vang Phủ, tlđd (5), tr. 16-18

12


Hiện nay, khái niệm NOXH được quy định cụ thể tại khoản 7 Điều 3 LNO năm
2014, “NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Cách nêu khái niệm theo phương
hướng liệt kê chủ thể được hưởng phần nào giúp hiểu hơn về cơ chế hỗ trợ của NOXH.
Cụ thể, loại hình NOXH chỉ dành riêng cho những đối tượng trong chính sách ưu tiên
được quy định tại Điều 49 LNO năm 2014. Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ
hơn thị trường đưa cơ hội sở hữu căn hộ với mức giá phù hợp với thu nhập. Trong đó,
sự ưu đãi của Nhà nước khơng chỉ đối với người mua mà còn ưu đãi đối với chủ đầu tư,
thể hiện thơng qua hình thức: hỗ trợ vốn từ Nhà nước hoặc nhà đầu tư tham gia đầu tư
xây dựng nhà ở không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều
53 LNO năm 2014. Đến nay quan điểm về NOXH chưa thay đổi, tuy nhiên dự thảo LNO
sửa đổi (bản tháng 4/2023) đang được bàn thảo thì NOXH sẽ có được định nghĩa khác
rõ ràng, trực tiếp về giao dịch và chủ thể được hưởng, tuy nhiên đã bỏ đi nội hàm “sự hỗ
trợ của Nhà nước”. “NOXH là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua cho các tổ chức, cá nhân thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH theo quy
định của Luật này.” Nếu vậy, có thể hiểu rằng NOXH theo dự thảo LNO (sửa đổi) khơng
cịn là loại hình nhà ở được nhận sự ưu đãi từ Nhà nước. Tuy nhiên, theo Điều 82 “Ưu
đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua, cho thuê” của dự
thảo cho thấy, Nhà nước vẫn dành sự ưu đãi nhất định dành cho chủ đầu tư khi thực hiện
dự án NOXH. Như vậy, quy định về khái niệm trong dự thảo đã không thể hiện rõ bản
chất của loại hình NOXH.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội

Thứ nhất, nhà ở xã hội là nhà ở dành cho những đối tượng nằm trong chính sách
ưu tiên theo luật định. Bằng phương thức liệt kê, LNO năm 2014 đã chỉ ra 10 nhóm đối
tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH và phải đáp ứng điều kiện theo luật định
(Điều 49 LNO năm 2014). Nhìn chung, đây là các đối tượng được xem là ưu tiên trong
xã hội, gặp phải những khó khăn, trở ngại trong việc tìm kiếm nhà ở, thuê, thuê mua,
mua bán nhà ở và chỉ những đối tượng này mới được hỗ trợ về NOXH. Điều này xuất
phát từ mục tiêu giúp các đối tượng này có thể tiếp cận một chỗ ở tử tế và phù hợp với
thu nhập. Do đó, NOXH chỉ dành cho một số nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện theo
luật định. Khác với nước ta, ở một số quốc gia, NOXH được coi là tương tự như các hình
thức th nhà khác và nó dành cho nhiều nhóm thu nhập hơn. Ví dụ ở Đan Mạch và
Thụy Điển, tất cả các hộ gia đình đều đủ điều kiện được thuê NOXH. Ở Hà Lan và Áo,
13


có tồn tại các ngưỡng đủ điều kiện về thu nhập chính thức nhưng chúng khá cao: khoảng
80% hộ gia đình đủ điều kiện nhận NOXH cho thuê ở Áo và 40% ở Hà Lan. Thu nhập
đủ điều kiện tối đa được đặt ngay trên mức lương trung bình ở Ireland cho các hộ gia
đình có thu nhập đơn lẻ và bằng 80% mức lương trung bình ở Hoa Kỳ và ở New South
Wales, Úc. 19
Thứ hai, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước: Nguồn tài chính xây
dựng NOXH chủ yếu là từ vốn ngân sách Nhà nước: Nhà nước đầu tư xây dựng NOXH
bằng vốn ngân sách Nhà nước công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính
thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất
được xác định để xây dựng NOXH theo quy định để cho thuê, cho thuê mua. Doanh
nghiệp, hợp tác xã, bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán
hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê hoặc hộ gia đình,
cá nhân cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định
pháp luật về nhà ở.20 Tại một số nước trên thế giới, điển hình là Singapore, NOXH chủ
yếu là do Chính phủ đầu tư xây dựng để bán, cho thuê 21. Ở Pháp, NOXH được tài trợ từ

nhiều nguồn, một số nguồn đến từ các khoản vay đặc biệt, từ các nguồn riêng của HLM,
từ khoản trợ cấp do chính quyền địa phương hoặc khu vực cung cấp, từ các doanh nghiệp
thông qua thuế nhà ở và từ Nhà nước thông qua việc giảm thuế cơng trình xây dựng 22.
Thứ ba, nhà ở xã hội là loại nhà ở có giá thấp hơn so với giá nhà ở giao dịch trên
thị trường: Khác với giá NOTM được xác định theo cơ chế thị trường, tự nguyện hai bên
chủ thể hợp đồng, giá giao dịch của NOXH có sự tác động của Nhà nước. Tức là, giá
giao dịch của NOXH không xác định theo cơ chế thị trường mà xác định thấp hơn. Cụ
thể, giá bán, thuê mua, thuê NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các
chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở (giá mua, thuê mua) hoặc trên cơ sở tính
đủ chi phí bảo trì (giá th), lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án bị
hạn chế không vượt quá 10% (giá bán) hay 15% (giá thuê mua, giá th) tổng chi phí
đầu tư, khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. 23 Nhà nước khống chế bằng cách

19

Salvi del Pero, A., et al., tlđd (3), tr. 41-42
Điều 53 LNO năm 2014
21
Trần Vang Phủ, Lưu Hoàng Dũng, Lê Minh Viễn, tlđd (11), tr. 31
22
Scanlon, K. và C. Whitehead, tlđd (2), tr. 10
23
Khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 21 Nghị định 100/2015
20

14


thực hiện thẩm định giá sau khi chủ đầu tư dự án xác định giá. Đối với dự án không phải
bằng vốn đầu tư cơng, vốn Nhà nước ngồi đầu tư công trên phạm vi địa bàn Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện thẩm
định.24 Đối với NOXH do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
thì hộ gia đình, cá nhân tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NOXH với
khách hàng thì phải gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua đến Sở Xây dựng
địa phương để theo dõi. 25 Điều này nhằm hạn chế việc tự định giá quá cao của doanh
nghiệp dẫn tới các đối tượng thu nhập thấp, có hồn cảnh khó khăn khó tiếp cận NOXH.
Ở phần lớn các nước của châu Âu, giá thuê NOXH được thiết lập trên cơ sở các cơng
thức phản ánh chi phí xây dựng ban đầu và phương tiện tài trợ; chúng không liên quan
đến giá thuê thị trường 26. Còn ở Thụy Điển, Hà Lan và Pháp, giá thuê được đặt thấp hơn
nhiều so với mức thị trường nhưng khả năng tiếp cận NOXH vẫn được mở rộng tới một
bộ phận lớn dân số, ở Ireland và Anh giá thuê cũng thấp hơn nhiều so với mức thị trường
nhưng việc tiếp cận bị hạn chế hơn, nhắm vào các hộ gia đình nghèo hơn. 27
Khác với NOXH, NOTM là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh
tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Xét về các
giao dịch, NOTM có các giao dịch giống với NOXH như mua bán, thuê và thuê mua.
Nhưng khi xét về đối tượng giao dịch và giá cả, thì NOTM mở rộng các đối tượng có
nhu cầu mua, thuê, thuê mua, không hạn chế các đối tượng theo luật định như NOXH;
giá cả NOTM được xác định theo cơ chế thị trường nên sẽ cao hơn. Tức là Nhà nước sẽ
hỗ trợ cho các dự án NOXH, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với
những căn hộ thuộc diện thương mại. Như vậy, NOTM không được hưởng các ưu đãi
như NOXH. Nhưng bù lại, các giao dịch sẽ được tự do theo cơ chế thị trường, ít bị hạn
chế và tác động bởi giá cả, chủ thể và thời hạn giao dịch,... Nhà ở công vụ (NOCV) cũng
là một khái niệm tồn tại nhiều nhầm lẫn cho rằng đây chính là NOXH. NOCV là nhà ở
được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của LNO
thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Cũng giống như cách định nghĩa
NOXH, NOCV đã chỉ các đối tượng được ưu đãi đối với NOCV. Nhưng khác với
NOXH, NOTM thì NOCV bị hạn chế hơn ở phương thức giao dịch. NOCV chỉ được
24

Khoản 4 Điều 21 Nghị định 100/2015 sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021
Khoản 5 Điều 21 Nghị định 100/2015 sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021
26
Scanlon, K. và C. Whitehead, tlđd (2), tr. 10
27
Scanlon, K. và C. Whitehead, tlđd (2), tr. 18
25

15


cho thuê đối với các chủ thể thuộc diện được ở NOCV theo quy định của LNO trong một
khoảng thời gian nhất định đó là thời gian đảm nhận chức vụ, cơng tác cịn NOXH có
đầy đủ 3 giao dịch là thuê, thuê mua và mua bán. Sự khác nhau đó xuất phát từ mục đích
hình thành của hai loại nhà ở này. NOXH ra đời nhằm mục đích cung cấp nhà ở giá cả
phải chăng cho những người có thu nhập thấp và khó khăn. Cịn NOCV với mục đích là
cung cấp nhà ở tạm thời cho cán bộ, công chức, viên chức,... trong thời gian đảm nhiệm
chức vụ hoặc thuận tiện cho việc cơng tác.
1.1.3. Vai trị, ý nghĩa của nhà ở xã hội
Đối với người được thụ hưởng: Trong những năm vừa qua, NOXH đã góp phần
quan trọng vào chính sách xã hội và đất đai Việt Nam, vì nó giúp đỡ những người lao
động có thu nhập thấp, khơng ổn định được có một chỗ ở để sinh sống và làm việc.
NOXH được xác định với giá bán, mua, thuê mua thấp hơn so với giá nhà được xác định
theo cơ chế thị trường. Nhờ có sự ưu đãi đó, những người thuộc diện ưu tiên theo luật
định có đủ khả năng để có được nơi cư ngụ an toàn, tiện nghi. Đây cũng là một trong
những quyền cơ bản được ghi nhận trong Hiến pháp nước ta 28.
Đối với chủ đầu tư: Về kinh tế, NOXH là một giải pháp giúp khơi thơng dịng vốn,
tiết kiệm vốn xây dựng và tạo lợi nhuận ổn định cho chủ đầu tư. Tín dụng vào bất động
sản ngày càng bị siết chặt, việc bán hàng gần như điêu đứng do thị trường lắng lại, cho
nên dòng tiền của các chủ đầu tư cũng đang bị chặn lại. Vốn vay để phát triển các dự án

NOXH là giải pháp tối ưu giúp chủ đầu tư có thể triển khai các dự án nhà ở, thêm vào
đó giá NOXH thấp hơn so với thị trường, đáp ứng nhu cầu người dân giúp công tác bán
hàng diễn ra thuận lợi bất chấp thị trường, bất chấp chu kỳ bất động sản. Nhà nước tạo
điều kiện khuyến khích các chủ đầu tư dự án NOXH thông qua việc dành một số ưu đãi
đặc biệt đối với chủ đầu tư dự án NOXH so với chủ đầu tư dự án NOTM như là miễn
tiền thuê đất, nên giá trị đầu tư được giảm đi đáng kể. Bên cạnh đó, tình hình thị trường
bất động sản trầm lắng, việc đầu tư NOTM thanh khoản đang chậm, việc chuyển hướng
đầu tư NOXH sẽ vừa tối ưu hóa nguồn lực, giữ được bộ máy, hệ thống trong giai đoạn
này. Về xã hội, việc chủ đầu tư dự án dành một phần quỹ đất trong dự án đầu tư xây
dựng NOXH thể hiện trách nhiệm với xã hội. Việc cam kết thực hiện hàng trăm ngàn

28

Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi

người có chỗ ở.” Khoản 1 Điều 32: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư
liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.”

16


căn hộ NOXH ít nhiều cũng mang lại danh tiếng cho các doanh nghiệp, khẳng định uy
tín của họ trên thị trường. Thời gian gần đây, khi tập đoàn VinGroup 29, tập đồn Hưng
Thịnh30 cơng bố sẽ xây NOXH thì xã hội đánh giá rất cao đóng góp của họ, đồng thời
cũng là lợi thế khi họ xây NOTM. Ngoài ra, điều này còn thể hiện sự quan tâm tới những
người yếu thế hơn trong xã hội, góp phần cải thiện quá trình an sinh.
Đối với Nhà nước – xã hội: Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng và có
chính sách hỗ trợ ưu đãi đối với NOXH, góp phần thu hút đầu tư xây dựng NOXH. Việc
NOXH được đẩy mạnh đã cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn nhà ở nhất
định, góp phần giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân, giảm tình trạng cầu tăng

cung giảm. Từ đó, giúp giảm bớt áp lực đối với các cơ quan chức năng và thúc đẩy sự
phát triển bền vững của kinh tế và xã hội. Hơn nữa, việc cung cấp và quản lý NOXH cho
những người không thể tiếp cận thị trường nhà ở là điều cần thiết để duy trì cơ cấu xã
hội. Với tình hình kinh tế khủng hoảng hiện nay, thị trường bất động sản đóng băng thì
NOXH là một giải pháp hữu hiệu góp phần khơi phục thị trường, kích thích cung cầu.
Các vấn đề về kinh tế cũng dần được khắc phục, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng các
ngành kinh tế khác.
1.2. Khái quát về thuê mua nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua NOXH là một trong những hình thức kinh doanh NOXH. Khi nhắc đến
chữ “xã hội” trong NOXH, người ta cứ nghĩ đây là dạng nhà dành cho từ thiện, nhà ở
miễn phí. Nhưng bản chất của NOXH không phải là nhà từ thiện, mà là một trong các
loại tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, thuê mua
NOXH cũng là một trong những hình thức kinh doanh NOXH.
Thuê mua là một giao dịch có nguồn gốc từ luật Anh-Mỹ, được biết dưới tên gọi
leasing. Trong luật của Pháp, thuê mua được gọi là location-vente, cụm từ cấu thành từ
sự kết hợp giữa thuê và mua. 31 Ở Pháp, người thuê nhà hoặc vợ/ chồng người thuê nhà
Thương Huế, “Vingroup tham gia nhà ở xã hội: “Bom tấn” đánh thức thị trường nhà giá rẻ?”,
truy cập
ngày 16/6/2023
30
“Dự án nhà ở xã hội của Tập đoàn Hưng Thịnh, ngày truy cập 16/6/2023
29

31

Bùi Thị Nhung, “Thuê mua là gì ? Quy định về thuê mua nhà ở xã hội”, />
--khai-niem-thue-mua-duoc-hieu-nhu-the-nao--.aspx#1-khai-niem-thue-mua, truy cập ngày 09/04/2023

17

có thể yêu cầu chủ sở hữu NOXH để mua nhà sau một thời gian nhất định (02 năm) được
gọi là La location-accession (gia nhập cho thuê) hoặc người kế thừa của người thuê nhà
và người đó phải có thu nhập không được vượt quá số tiền tối đa (số tiền tối đa thay đổi
tùy thuộc vào việc ít nhất một trong số những người mua có thẻ di động (carte mobilité
inclusion (CMI) 32) hợp lệ hay khơng thì mới có thể yêu cầu chủ sở hữu NOXH để được
mua nhà ở đó. Có thể hiểu đây là quyền mua nhà khi thuê. 33 Tương tự như vậy, ở Anh,
người thuê nhà của hiệp hội nhà ở có thể mua nó trong thời gian tối thiểu là 05 năm. 34 Ở
Mỹ, có quyền chọn thuê mua (lease purchase) và thuê để sở hữu (rent to own): Thuê để
sở hữu và cho thuê mua là những lựa chọn thay thế cho người mua nhà gặp khó khăn
trong việc đủ điều kiện vay thế chấp và xóa sạch tín dụng để được chấp nhận cho vay.
Cả thuê để sở hữu (rent to own) và quyền chọn thuê mua (lease purchase) đều có điểm
chung là bên thuê mua sẽ được chọn mua nhà hay không khi kết thúc hợp đồng. Điểm
khác biệt là ở ý chí người thuê mua. Hợp đồng thuê mua (lease purchase) thể hiện ý chí
muốn mua tài sản ngay từ khi kí kết hợp đồng, thơng qua việc người thuê đồng ý rằng,
khi kết thúc một khoảng thời gian xác định, người thuê có thể mua tài sản ở một mức giá
xác định và giá mua có thể dựa vào giá trị tương lai của ngơi nhà. Cịn hợp đồng thuê để
sở hữu (rent to own) người mua không phải cam kết mua nhà, sẽ linh hoạt cho người
thuê trong việc biến hợp đồng thuê của mình thành hợp đồng bán nhà hơn là hợp đồng
thuê mua và có thể mua nhà với giá thị trường hiện tại thay vì giá trị tương lai. 35 Tại Hàn
Quốc, Chính Phủ cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong
10 năm, sau 10 năm có thể chuyển sang bán cho người dân dưới dạng NOXH. 36
Như vậy, thuê mua là một hình thức kinh doanh nhà ở xuất hiện từ lâu trên thế giới,
nhưng tại Việt Nam, đây vẫn cịn là một hình thức khá mới mẻ. Trước khi có sự xuất
32

Đây là loại thẻ được cấp cho người khuyết tật hoặc mất quyền tự chủ

“Peut-on

acheter
son
logement
social ?”,
/>20peut%20acheter,de%20mise%20en%20location%20du%20logement%20sont%20r%C3%A9glement%C3%A9
es. ngày truy cập 9/4/2023
34
HuutiMoney, “Can A Housing Association Tenant Buy A Property To Rent Out?”, ngày truy cập 09/04/2023
35
Chris
Brantley,
“The
Differences
Between
Rent-to-Own
and
Lease
Purchases”
truy cập ngày
01/5/2023
36
Thu Phương, “Bài học từ Hàn Quốc, Thái Lan về thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội”,
33

truy cập ngày 30/4/2023

18


hiện của LNO năm 2005, chưa có một định nghĩa cụ thể về giao dịch thuê mua. Tuy

nhiên, đã xuất hiện một hình thức giao dịch mang bản chất thuê mua đó là hợp đồng thuê
mua. Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC là văn bản pháp luật đầu tiên đưa ra quy định về
hợp đồng thuê mua. Theo đó, hợp đồng thuê mua được ghi nhận: “Hợp đồng thuê tài sản
bao gồm các quy định cho phép bên thuê được mua tài sản khi đã thực hiện đầy đủ các
điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng đó gọi là hợp đồng thuê mua” 37. Qua đó có thể thấy,
khái niệm thuê mua đã xuất hiện một cách gián tiếp thông qua khái niệm hợp đồng thuê
mua. Cùng với sự ra đời đó là sự ra đời của cụm từ “NOXH”. Phải kể đến quyết định số
76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.
Theo đó, NOXH được xuất hiện thông qua khái niệm quỹ NOXH. “Quỹ NOXH là nhà
ở do Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuêmua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải
thiện chỗ ở”.38 Một lần nữa, giao dịch thuê mua được nhắc đến “cho thuê-mua” trong
khái niệm quỹ NOXH. Vì vậy, đây được xem là nền móng quan trọng cho sự ra đời khái
niệm thuê mua NOXH trong văn bản pháp luật sau đó.
Ngày 29 tháng 11 năm 2005, LNO ra đời đánh dấu mốc quan trọng, bởi vì đây là
lần đầu tiên khái niệm thuê mua NOXH chính thức được luật hóa trong văn bản pháp
luật có hiệu lực cao nhất. Khoản 1 Điều 105 LNO năm 2005 định nghĩa: “Thuê mua
NOXH là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một
thời gian quy định”. Cách định nghĩa này không xác định số tiền và thời hạn tối thiểu
phải thanh tốn. Sau đó, th mua NOXH được định nghĩa lại trong Nghị định số
90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ như sau: “Thuê mua NOXH là việc
người thuê NOXH sau một thời gian quy định thì được cơng nhận sở hữu đối với nhà ở
đó.”39 Có thể thấy, ở giai đoạn này, các nhà làm luật đã chú trọng đến quyền sở hữu sau
khi hoàn thành nghĩa vụ của người thuê mua NOXH. Song song với khái niệm thuê mua
NOXH là khái niệm thuê mua nhà, cơng trình xây dựng được ban hành trong LKDBĐS
năm 2006. Theo khoản 12 Điều 4 LKDBĐS 2006 thì “Thuê mua nhà, cơng trình xây
dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công

Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 của Bộ Tài chính về việc ban hành và cơng bố sáu (06) chuẩn
mực kế toán Việt Nam (đợt 2)

38
Điểm d khoản 1 Mục III Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg
37

39

Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

19


trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua”.
Về sau, khái niệm thuê mua NOXH được thay đổi khi LNO năm 2005 được hướng dẫn
thi hành bởi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời: “Thuê mua NOXH là việc người thuê
mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số
tiền cịn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả
theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà
ở đó.”40 Đây cũng là khái niệm thuê mua NOXH mà LNO năm 2014 kế thừa.
Trải qua quá trình ban hành và sửa đổi, năm 2014, LNO năm 2014 được ban hành
đã thay thế và bãi bỏ các văn bản trên. Khái niệm th mua NOXH khơng cịn xuất hiện
trong văn bản pháp luật mà thay vào đó là khái niệm thuê mua nhà ở. Theo đó, “thuê
mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của
nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người th mua có điều kiện thanh tốn trước thì được
thanh tốn khơng q 50% giá trị nhà ở th mua; số tiền cịn lại được tính thành tiền
th nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi
hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người th mua có quyền sở
hữu đối với nhà ở đó.” 41 Song song với sự hình thành và phát triển của LNO năm 2014,
LKDBĐS năm 2014 cũng ra đời và định nghĩa th mua nhà, cơng trình xây dựng, theo
khoản 7 Điều 3: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng
nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh
toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, cơng trình
xây dựng”. Như vậy, có sự khác nhau giữa LNO năm 2014 và LKDBĐS năm 2014 về
khái niệm thuê mua. LNO năm 2014 xác định giới hạn khoản thanh toán tối thiểu lần
đầu (20% giá trị hợp đồng), số tiền còn lại được xác định là tiền thuê nhà hàng tháng và
xác định việc sở hữu nhà ở là sau khi thanh toán hết số tiền cịn lại đó trong khoảng thời
hạn nhất định (đối với NOXH thời hạn tối thiểu thanh toán là 05 năm), sau khi hết hạn
thuê mua nhà ở. Trong khi đó, LKDBĐS không xác định giới hạn tối thiểu giá trị hợp
đồng phải thanh tốn trước, khơng quy định về một thời hạn nhất định để thanh tốn
xong số tiền cịn lại và chỉ xác định số tiền cịn lại đó được tính thành tiền th chứ khơng
nhất định là th theo hàng tháng.
40

Khoản 6 Điều 5 NĐ 71/2010/NĐ-CP

41

Khoản 17 Điều 3 LNO năm 2014

20