Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI

NGUYỄN THÀNH LÂN

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN
NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN
NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THÀNH LÂN
Khóa: 40 MSSV: 1553801011167
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS. HỒNG THỊ BIÊN THÙY

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
đƣợc thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của ThS. Hoàng Thị Biên Thùy, đảm

bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham
khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả khóa luận

Nguyễn Thành Lân


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nội dung viết tắt

NƠTM

Nhà ở thƣơng mại

NCC

Nhà chung cƣ

HTTTL

Hình thành trong tƣơng lai

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

CĐT

Chủ đầu tƣ

KH

Khách hàng

SXD

Sở Xây dựng

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất

Hợp đồng mua bán căn hộ
Moonlight Residence

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ Dự
án khu nhà ở liên kết và khu chung cƣ cao
tầng kết hợp thƣơng mại – văn phòng tại
số 102 Đặng Văn Bi, phƣờng Bình Thọ,
quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh số
532/HĐMBCH/MLRSD-GĐ

BLDS

Bộ luật Dân sự

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Uỷ ban nhân dân


MỤC LỤC
***
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG
MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ......................................................... 5
1.1. Khái quát nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai ........................... 5
1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ..........................5
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ....................9
1.2. Khái quát mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai ......... 10
1.2.1. Khái niệm mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai .........10
1.2.2. Đặc điểm của hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai .............................................................................................................12
1.3. Điều kiện nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai đƣợc phép đƣa
vào kinh doanh ..................................................................................................... 14
1.4. Bên mua nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai ........................... 18
1.5. Quyền và nhĩa vụ của các bên trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình
thành trong tƣơng lai ........................................................................................... 22
1.5.1. Nghĩa vụ của bên bán ...............................................................................22
1.5.2. Nghĩa vụ của bên mua ................................................................................ 26
1.5.3. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai ....................................................................................................28

1.6. Hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng
lai ........................................................................................................................... 28
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................... 30
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ.............................. 31
2.1. Vấn đề vi phạm điều kiện đƣa vào kinh doanh nhà ở thƣơng mại hình
thành trong tƣơng lai ........................................................................................... 31
2.2. Vấn đề huy động vốn và sử dụng tiền ứng trƣớc của chủ đầu tƣ ............ 34
2.3. Vấn đề nhà ở đƣợc bàn giao khơng đúng thiết kế, chất lƣợng và các tiện
ích liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng .................................................. 42
2.4. Vấn đề một căn hộ bán cho nhiều ngƣời trong mua bán nhà ở thƣơng
mại hình thành trong tƣơng lai .......................................................................... 47


2.5. Vấn đề thế chấp trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong
tƣơng lai ................................................................................................................ 49
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .................................................................................... 54
KẾT LUẬN CHUNG .............................................................................................. 55
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm qua, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở thƣơng mại
(NƠTM) hình thành trong tƣơng lai (HTTTL) đã cho thấy rất nhiều vấn đề bất cập
mà nguyên nhân chủ yếu đến từ tính rủi ro đặc thù của loại giao dịch tài sản HTTTL
và các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Mặc dù Luật Kinh doanh bất
động sản (KDBĐS) 2014 và Luật Nhà ở 2014 ra đời đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy
định của Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005, tuy nhiên thực tế cho thấy, pháp

luật vẫn cịn đó một số quy định chƣa phù hợp, mặt khác, lại thiếu đi một số quy
định cần thiết nhất định. Thêm vào đó, vấn đề kiến thức pháp luật của các bên liên
quan hạn chế (đặc biệt là bên mua) và hiệu quả áp dụng pháp luật chƣa cao dẫn đến
hoạt động mua bán NƠTM HTTTL phát sinh những vấn đề rất “nóng” nhƣ chủ đầu
tƣ (CĐT) vi phạm hàng loạt các quy định pháp luật trong mua bán NƠTM HTTTL,
khách hàng (KH) mua NƠTM HTTTL bị lừa đảo, bị chậm bàn giao nhà hay phải
nhận nhà ở sai thiết kế thỏa thuận… Thực trạng này đã làm náo loạn thị trƣờng bất
động sản, gây mất trật tự và ổn định xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng nghiêm trọng đến
cuộc sống của một bộ phận khơng nhỏ ngƣời dân là KH mua NƠTM HTTTL. Điều
đó đặt ra yêu cầu về những giải pháp tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật trong lĩnh vực mua bán NƠTM HTTTL. Đó là lý do tác giả quyết
định lựa chọn đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai” làm khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thƣơng mại.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến hoạt động mua bán
NƠTM HTTTL khá nhiều. Tác giả nhận thấy một số cơng trình nổi bật và có giá trị
phục vụ nghiên cứu đề tài nhƣ:
Về khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật có “Pháp luật về mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai” của Nguyễn Thị Kim Thu (2013) và “Pháp luật về mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai” của Lê Thị Hiền (2014). Đây là hai công trình
nghiên cứu trực tiếp đến đề tài. Trong đó, hai tác giả này đã làm rõ những vấn đề lý
luận cơ bản của đề tài nhƣ khái niệm nhà ở HTTTL và đặc điểm của nó, khái niệm
mua bán nhà ở HTTTL, đặc trƣng của hoạt động này, các cơ sở lý luận, thực tiễn và
pháp lý của nó. Những nội dung này có giá trị để tác giả tiến hành nghiên cứu và
hồn thành phần khái qt của khố luận. Tuy nhiên, đối với phần thực trạng và
một số kiến nghị do đƣợc viết trên nền tảng Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005
nên phần lớn nội dung đã khơng cịn phù hợp.
1

Ở trình độ Thạc sĩ có các cơng trình:
“Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác
giả Lê Chí Cƣờng (2011). Ở cơng trình này, tác giả đã khái quát đƣợc hoạt động
mua bán nhà ở HTTTL, làm rõ đƣợc vấn đề chủ thể, đối tƣợng và nội dung của hợp
đồng mua bán nhà ở HTTTL, đồng thời đƣa ra đƣợc một số bất cập và kiến nghị.
Tuy nhiên, cơng trình này tác giả nghiên cứu dƣới góc độ chuyên sâu về hợp đồng
và kinh tế. Mặt khác, cơng trình này cũng nghiên cứu dựa trên Luật KDBĐS 2006
và Luật Nhà ở 2005 nên nhiều nội dung pháp luật khơng cịn phù hợp và chƣa đƣa
ra đƣợc các kiến nghị hoàn thiện pháp luật hiện hành.
“Pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai”
của tác giả Nguyễn Thị Kim Liên (2014). Cơng trình này tác giả cũng đã làm rõ
đƣợc các vấn đề lý luận và pháp luật liên quan đề tài một cách khá chi tiết. Mặt
khác, cơng trình này đƣợc viết vào thời điểm Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở
2014 đang đƣợc dự thảo nên mặc dù viết trên nền tảng Luật KDBĐS 2006 và Luật
Nhà ở 2005, tác giả đã có những phân tích và bình luận đến pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, cơng trình vẫn chƣa đƣa ra các giải pháp hồn thiện pháp luật hiện hành.
“Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam” của tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018). Đây là một trong những cơng
trình hiếm hoi đƣợc nghiên cứu trên cơ sở pháp luật hiện hành là Luật KDBĐS
2014 và Luật Nhà ở 2014. Trong cơng trình này, tác giả làm rõ đƣợc một số nội
dung pháp luật, đặc biệt là đƣa ra đƣợc một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hiện
hành. Tuy niên, cơng trình này lại nghiên cứu chuyên sâu dƣới góc độ hợp đồng dân
sự. Mặt khác, tác giả chƣa làm rõ vấn đề điều kiện đƣa NƠTM HTTTL vào kinh
doanh, chƣa phân tích rõ về vấn đề hợp đồng mẫu trong mua bán NƠTM HTTTL,
đồng thời trong phần thực trạng tác giả cũng chƣa phân tích nguyên nhân của các
vấn đề.
Ngoài ra, liên quan một phần đến đề tài cịn có các cơng trình nghiên cứu sau:
Về khố luận tốt nghiệp có “Pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và
thực tiễn áp dụng” của tác giả Hoàng Hà Tuyên (2011) – cung cấp một số kiến thức
cơ bản về tài sản HTTTL để tác giả hoàn thành phần khái quát về tài sản HTTTL

trong khoá luận; “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở
hình thành trong tương lai” của Nguyễn Thị Kim Huệ (2017) – là nội dung tham
khảo quý giá giúp tác giả hoàn thành phần kiến nghị trong khố luận của mình;
“Pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại” của Võ Trần Khƣơng (2010) – cung cấp một số kiến thức
về hoạt động thế chấp tài sản HTTTL, là tài liệu tham khảo để tác giả viết mục 2.5
2


về vấn đề thế chấp trong mua bán NƠTM HTTTL; ngoài ra, “Pháp luật kinh doanh
nhà chung cư” của Hồ Thị Lan (2011) và “Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản” của Lê Thị Ngọc Hiếu (2011) cũng là những cơng trình có giá
trị liên quan giúp tác giả hồn thành khố luận này.
Về Luận văn Thạc sĩ có “Pháp luật về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho
vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại” của tác giả Nguyễn
Hoài Hận (2010) cung cấp kiến thức về khái niệm hoạt động cho vay, các rủi ro
trong cho vay KDBĐS và nguyên tắc đảm bảo an toàn trong cho vay giúp tác giả
hoàn thành mục 2.5 về vấn đề thế chấp trong mua bán NƠTM HTTTL.
Về các bài viết khoa học có “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai” của hai tác giả Vũ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh (2009) đăng trên Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2009 là cơng trình cung cấp một số kiến thức về
hoạt động thế chấp tài sản HTTTL, cũng là tài liệu tham khảo để tác giả viết mục
2.5 về vấn đề thế chấp trong mua bán NƠTM HTTTL; “Bảo vệ quyền lợi người tiêu
dùng trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư
tại Việt Nam” của hai tác giả Dỗn Hồng Nhung và Hồng Anh Dũng (2017) đƣợc
đăng trên tạp chí Luật học số 9/2017 cung cấp kiến thức về khái niệm và đặc điểm
của hợp đồng mẫu, những rủi ro khi giao kết hợp đồng mẫu giúp tác giả hồn thành
mục 1.6 về hợp đồng mẫu.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích và làm rõ các vấn đề pháp lý cơ

bản mang đến một cái nhìn đầy đủ, tồn diện liên quan đến hoạt động mua bán
NƠTM HTTTL; nghiên cứu các vấn đề thực trạng nổi cộm của hoạt động này, đi
tìm ngun nhân, từ đó đề ra các giải pháp căn cơ trên nhiều phƣơng diện để giải
quyết hiệu quả các vấn đề này. Qua đó, khóa luận cịn có mục đích góp phần hồn
thiện các quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch,
nhất là bên mua – vốn là bên yếu thế và thƣờng phải gánh chịu rủi ro nhiều nhất.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan, bao gồm khái
niệm, đặc điểm và ý nghĩa của NƠTM HTTTL và hoạt động mua bán NƠTM
HTTTL; pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; các vấn đề thực
trạng nổi cộm trong hoạt động này, nguyên nhân và giải pháp khắc phục.
Phạm vi nghiên cứu đề tài: Hoạt động mua bán nhà ở HTTTL bao gồm hoạt
động mua bán NƠTM HTTTL và mua bán nhà ở xã hội HTTTL, hoạt động mua
bán nhà ở HTTTL là nhà chung cƣ (NCC) và mua bán nhà ở HTTTL là nhà ở riêng
3


lẻ. Tuy nhiên, trong phạm vi khóa luận này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu hoạt
động mua bán NƠTM HTTTL; trong hoạt động mua bán NƠTM HTTTL, tác giả
cũng chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động mua bán NƠTM HTTTL là NCC.
5. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp lịch sử đƣợc sử dụng trong phân tích các quy định pháp luật về
mua bán NƠTM HTTTL qua các thời kỳ;
Phương pháp so sánh, đối chiếu đƣợc sử dụng để phân tích những tiến bộ của
Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 so với Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở
2005.
Phương pháp phân tích, tổng hợp đƣợc sử dụng khi nghiên cứu các quy định
pháp luật có liên quan, tìm hiểu ngun nhân của các thực trạng.
Phương pháp liệt kê đƣợc sử dụng để chỉ ra các điều kiện và nội dung pháp

luật quy định có liên quan, nêu ra các ví dụ cho vấn đề thực trạng.
Phương pháp khảo sát thực trạng đƣợc sử dụng để tìm hiểu, đánh giá thực
trạng về mua bán NƠTM HTTTL, từ đó đƣa ra các kiến nghị phù hợp.
6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi các phần phụ của khóa luận, bố cục tổng quát của khóa luận bao gồm:
Chƣơng 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành
trong tƣơng lai;
Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
và một số kiến nghị.

4


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
1.1. Khái quát nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
* Khái niệm tài sản HTTTL:
Tài sản HTTTL là một loại tài sản đƣợc phép giao dịch theo pháp luật
dân sự nhiều nƣớc. Tuy nhiên, khái niệm về loại tài sản này nhiều nƣớc lại khơng
có quy định cụ thể, chẳng hạn: (Bộ luật Dân sự) BLDS Pháp không đƣa ra định
nghĩa về tài sản HTTTL nhƣng có quy định về việc mua bán cơng trình HTTTL
(phần hợp đồng) và thế chấp tài sản HTTTL (Điều 2029, Điều 2130, Điều 213); Bộ
luật Dân sự và Thƣơng mại Thái Lan cũng khơng có các quy định trực tiếp nói về
tài sản HTTTL, tuy nhiên, tại Điều 703, Điều 721 nói về thế chấp, Điều 761 nói về
cầm cố cũng gián tiếp đề cập đến tài sản HTTTL1.
Nhìn từ lịch sử lập pháp nƣớc ta, khái niệm tài sản tại Điều 172 BLDS
1995 chƣa ghi nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL và có nội dung nhƣ sau: “Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”.

Thực tế, khái niệm này phù hợp với thời điểm BLDS 1995 đƣợc ban hành. Tuy
nhiên, nó sớm trở nên lạc hậu so với sự phát triển ngày càng đa dạng của các giao
dịch dân sự. Bởi, bằng việc giới hạn tài sản là vật phải là “vật có thực”, khái niệm
tài sản này đã triệt tiêu đi khả năng góp mặt của tài sản HTTTL trong các giao dịch
dân sự do tài sản HTTTL là vật vốn đang khơng có trong thực tế.
Khái niệm tài sản HTTTL lần đầu tiên xuất hiện trong hệ thống pháp luật
nƣớc ta là khái niệm quy định tại khoản 7 Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày
19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo2. Đây đƣợc xem là quy định đặt
nền tảng đầu tiên cho việc chính thức ghi nhận tài sản HTTTL trong BLDS sau này.
Nó đã chỉ ra hai tiêu chí để phân biệt tài sản hiện có và tài sản HTTTL là thời điểm
hình thành tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu. Tuy nhiên,
khái niệm này chỉ đƣợc ghi nhận trong Nghị định 165/1999/NĐ-CP với tƣ cách là
văn bản pháp luật chuyên ngành nên tài sản HTTTL mới chỉ đƣợc tham gia vào
giao dịch đảm bảo mà vẫn chƣa thể xuất hiện trong các giao dịch dân sự khác.
1

Hoàng Hà Tuyên (2011), Pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng, Khoá luận
tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.13
2
Khoản 7 Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản,
bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo
đảm có quyền nhận”.

5


Mãi đến khi BLDS 2005 ra đời thay thế BLDS 1995, khái niệm tài sản
theo Điều 163 BLDS 2005 đã bỏ đi cụm từ “có thực” và quy định nhƣ sau: “Tài
sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Với sự thay đổi này,

khái niệm “vật” trong khái niệm tài sản đã đƣợc mở rộng hơn. Nó khơng chỉ là
những vật đang thực tế tồn tại mà còn là những vật đang trong quá trình hình thành
hoặc tuy vẫn chƣa bắt đầu hình thành nhƣng chắc chắn sẽ có trong tƣơng lai. Đồng
thời, để làm rõ hơn khái niệm này, khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 diễn giải: “Vật
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành
trong tương lai”, “vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc
sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo
đảm được giao kết”. Tuy nhiên, đây chỉ mới là định nghĩa “vật HTTTL”, chƣa phải
là định nghĩa “tài sản HTTTL”. Hơn nữa khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 lại nằm
trong phần Nghĩa vụ dân sự và đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Do đó, trên thực tế vẫn
tồn tại những quan điểm khác nhau về tài sản HTTTL. Trong đó:
Khuynh hƣớng thứ nhất dựa vào nghĩa đen của từ “tƣơng lai”, các tác giả
cho rằng: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành, chưa tồn
tại tại thời điểm giao kết hợp đồng”3.
Khuynh hƣớng thứ hai không dựa vào ngữ nghĩa của từ “tƣơng lai”, mà
căn cứ vào thuộc tính sở hữu của tài sản để định nghĩa tài sản này nhƣ sau: “Tài sản
hình thành trong tương lai là tài sản được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao
dịch dân sự được giao kết”4.
Đến lƣợt BLDS 2015, Điều 105 Bộ luật này nêu rõ: “Tài sản là vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản” và “tài sản bao gồm bất động sản và động
sản”, “bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL”. Ta
thấy, quy định này khơng chỉ chỉ ra các loại tài sản mà còn phân chia rành mạch tài
sản thành động sản và bất động sản, trong từng nhóm động sản hay bất động sản lại
có sự phân chia thành tài sản hiện có và tài sản HTTTL. Không những vậy, Điều
108 Bộ luật này cịn giải thích chi tiết thế nào là tài sản hiện có và thế nào là tài sản
HTTTL: “Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở
hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch” và “tài
sản HTTTL bao gồm tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể
xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Nhƣ vậy, BLDS
2015 đã ghi nhận tài sản HTTTL theo khuynh hƣớng thứ hai về tài sản HTTTL.

3

Võ Trần Khƣơng (2010), Pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại, Khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.9
4
Võ Trần Khƣơng, tlđd (3), tr.9

6


Nhìn chung, những quy định về tài sản HTTTL của BLDS đã có những
thay đổi tích cực hƣớng tới cơng nhận tài sản HTTTL. Có sự thay đổi này vì “để
phù hợp với các văn bản pháp luật hiện hành và bối cảnh xã hội, đồng thời nó cũng
rõ ràng, chặt chẽ hơn tạo thuận lợi cho việc xác định và giải quyết trên thực tiễn”5.
Hay nói cách, “chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai L là một bƣớc tiến lớn
trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân
sự”6.
* Khái niệm NƠTM HTTTL:
Trƣớc hết cần khẳng định, NƠTM HTTTL là một loại tài sản HTTTL.
Bởi vì, nhà ở đáp ứng cả ba yếu tố để trở thành “vật”7. Ngoài ra, bằng quy định tại
điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 thì có thể khẳng định nhà ở là một loại bất
động sản. Theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015 thì bất động sản có thể là bất
động sản có sẵn hoặc bất động sản HTTTL. Vì vậy, nếu nhà ở mà đƣợc HTTTL thì
nó tất nhiên là một loại tài sản HTTTL. Do đó, khái niệm NƠTM HTTTL có mối
liên hệ chặt chẽ với khái niệm tài sản HTTTL đã đƣợc làm rõ ở phần trên. Tuy
nhiên, để hiểu rõ khái niệm NƠTM HTTTL thì chúng ta cần đi vào nghiên cứu từ
khái niệm và cách phân loại nhà ở. Cụ thể:
Dƣới góc độ ngữ nghĩa thơng thƣờng, “nhà là cơng trình xây dựng có
mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó”8. Cịn dƣới góc độ pháp

luật, theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì “nhà ở là cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Tức,
nhà ở trƣớc hết phải là cơng trình xây dựng. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng:
“Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có
thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần
trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế”. Nhƣ vậy, có thể hiểu nơm na rằng,
nhà ở là kết cấu vững chắc do con ngƣời tạo thành từ vật liệu xây dựng để tạo ra
không gian sinh sống và sinh hoạt của con ngƣời.
Và nhƣ đã đề cập ở phần trên, nhà ở là một loại bất động sản có thể phân
thành nhà ở có sẵn và nhà ở HTTTL. Mà theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật
5

Phạm Thị Lệ Quyên, “Tài sản và phân loại tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”,
truy cập ngày 23/02/2019
6
Vũ Đình Nho – Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, số 10/2009, tr.3
7
Ba yếu tố trở thành vật: (1) Là một bộ phận của thế giới vật chất, (2) con ngƣời chiếm hữu đƣợc và (3) thực
tế mang lại đƣợc lợi ích cho chính chủ thể.
8
Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr.699

7


Nhà ở 2014 thì nhà ở HTTTL là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Tƣơng tự, khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS
2014 cũng có định nghĩa tƣơng tự nhƣ sau: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành

trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Tức là, yếu tố “HTTTL” đƣợc xác định dựa
vào thực trạng đang xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng của ngôi
nhà. Cách xác định này cụ thể và rõ ràng hơn so với BLDS. Bởi nếu chỉ dựa vào
yếu tố thời điểm hình thành tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu của chủ thể
có quyền thì sẽ rất mơ hồ để biết đƣợc khi nào nhà ở HTTTL đƣợc phép đƣa vào
kinh doanh.
Về phân loại nhà ở, Luật Nhà ở 2014 có sự phân biệt nhà ở thành NƠTM
và nhà ở xã hội. Sự phân biệt này chủ yếu dựa trên ba tiêu chí là đối tƣợng đƣợc
mua, mục đích đầu tƣ và giá. Theo đó, đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội bị giới hạn
chủ yếu gồm cán bộ, công chức, viên chức Nhà nƣớc, ngƣời có cơng, những đối
tƣợng có thu nhập thấp9, trong khi, đối tƣợng đƣợc mua NƠTM khơng bị giới hạn.
Cịn mục đích đầu tƣ của nhà ở xã hội chủ yếu là thực hiện an sinh xã hội, trong khi,
mục đích đầu tƣ NƠTM lại là mục đích lợi nhuận. Về giá, giá bán nhà ở xã hội có
sự hỗ trợ và khống chế từ Nhà nƣớc10, trong khi, giá bán NƠTM lại tuân theo các
quy luật thị trƣờng.
Tuy nhiên, nhƣ đã đề cập trong phần phạm vi nghiên cứu, do những giới
hạn nhất định của khóa luận này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu nhà ở HTTTL là
NƠTM mà không nghiên cứu nhà ở HTTTL là nhà ở xã hội. Theo đó, NƠTM là
khái niệm có tính thu hẹp về phạm vi so với khái niệm nhà ở, có tính phân biệt với
khái niệm nhà ở xã hội và đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “Nhà ở thương mại là nhà ở
được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”11.
Tổng hợp từ các khái niệm đã phân tích, khái niệm NƠTM HTTTL có
thể hiểu nhƣ sau: NƠTM HTTTL là nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích để
bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường khi nó cịn đang trong q
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Ngoài ra tác giả cũng lƣu ý rằng, Luật Nhà ở 2014 cịn có sự phân biệt
nhà ở thành nhà ở riêng lẻ và NCC. Tuy nhiên, trong phạm vi khóa luận này, tác giả
cũng chỉ đề cập NƠTM HTTTL là NCC chứ không nghiên cứu NƠTM HTTTL là
nhà ở riêng lẻ. Theo đó, NƠTM là NCC tiếp tục là một khái niệm thu hẹp về phạm

9

Xem Điều 49 Luật Nhà ở 2014
Xem Điều 50 Luật Nhà ở 2014, khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày
20/20/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
11
Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014
10

8


vi so với khái niệm NƠTM, có tính phân biệt với khái niệm nhà ở riêng lẻ và đƣợc
định nghĩa nhƣ sau: “Nhà chưng cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có
lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”12.
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
NƠTM HTTTL là một khái niệm hẹp của khái niệm tài sản cũng nhƣ
khái niệm tài sản HTTTL cho nên nó vừa mang những đặc điểm chung của tài sản,
của một loại tài sản HTTTL, lại vừa mang những đặc điểm riêng của hình thức
NƠTM. Cụ thể:
Thứ nhất, NƠTM HTTTL là một loại tài sản với tƣ cách là vật. Cho nên
nó mang các đặc điểm cấu thành một vật, bao gồm: (1) Là một bộ phận của thế giới
vật chất mà con ngƣời có thể cảm giác đƣợc bằng các giác quan của mình, (2) con
ngƣời chiếm hữu đƣợc, nắm giữ, quản lý đƣợc và (3) thực tế mang lại đƣợc lợi ích
cho chính chủ thể. Ngồi ra, trong sự phân loại thành bất động sản hay động sản thì
NƠTM HTTTL là một loại bất động sản. Hay nói cách khác, NƠTM HTTTL là tài
sản có đặc tính cố định, gắn liền với đất đai, không hoặc chỉ di dời đƣợc hạn chế.

Thứ hai, NƠTM HTTTL là một loại tài sản HTTTL cho nên tại thời điểm
giao kết hợp đồng thì nó chƣa đƣợc hình thành. Thực tế nhà ở này cịn đang trong
q trình xây dựng, chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng và chƣa đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
(GCN). Tuy vậy, “có các điều kiện và cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ đƣợc
xây dựng hồn thành trong tƣơng lai”13. Cụ thể ở đây là các cơ sở nhƣ biên bản
nghiệm thu đã hồn thành phần móng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng…14
Thứ ba, là một đặc điểm phái sinh từ đặc điểm của một loại tài sản
HTTTL, NƠTM HTTTL không đƣợc phép tham gia đầy đủ các loại giao dịch dân
sự. Cụ thể, nó khơng đƣợc dùng để tặng cho, đổi, góp vốn bằng nhà ở. Vì nhà ở
trong các giao dịch này theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014
phải có GCN theo quy định của pháp luật.

12

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014
Nguyễn Đình Phong – Nguyễn Thu Hƣơng, “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai”, truy cập ngày 23/02/2019
14
Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014
13

9


Thứ tư, NƠTM HTTTL mang đặc điểm riêng của hình thức NƠTM là
đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua với mục đích sinh lợi dựa trên
cơ chế thị trƣờng. Trong sự phân biệt với nhà ở xã hội, nó có hai ƣu điểm là: (1)
Đối tƣợng mua không bị giới hạn – chỉ cần KH có nhu cầu và đủ khả năng chi trả

(đối tƣợng mua nhà ở xã hội bị giới hạn nhƣ đã đề cập tại mục 1.1.1); (2) đƣợc
chuyển nhƣợng tự do (đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng nhà ở xã hội cũng phải có đủ
điều kiện nhƣ đối tƣợng đƣợc mua). Tuy vậy, giá bán NƠTM luôn cao hơn nhà ở xã
hội do khơng đƣợc hƣởng các chính sách ƣu đãi nhƣ nhà ở xã hội.
Ngoài ra, với phạm vi nghiên cứu chỉ bao gồm NƠTM HTTTL là NCC
nên NƠTM HTTTL đƣợc đề cập trong khóa luận này cịn mang đặc điểm của loại
hình NCC là khơng tồn tại những nhà ở riêng biệt mà ln có nhiều căn hộ thống
nhất trong một tịa nhà; khơng hồn tồn thuộc sở hữu của riêng một hộ gia đình
hay cá nhân nào mà có sự phân biệt thành phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung
cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; khơng chỉ có mục đích để ở mà thƣờng có
mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và để kinh doanh15.
1.2. Khái quát mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
1.2.1. Khái niệm mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai
Trƣớc đây, Luật KDBĐS 2006 có định nghĩa hoạt động mua bán NƠTM
HTTTL tại khoản 8 Điều 4 nhƣ sau: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp
đồng, nhà, cơng trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”. Tuy nhiên, xét định nghĩa này
ta thấy, nội dung “nhà, cơng trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà,
cơng trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi cơng và tiến độ cụ thể” chỉ có tính chất định nghĩa nhƣ thế nào là
nhà ở, cơng trình xây dựng HTTTL. Cho nên đây là một định nghĩa dƣ thừa và
khơng nói lên đƣợc bản chất của hoạt động mua bán nhà ở HTTTL. Đến Luật
KDBĐS 2014, nhƣ thế nào là mua bán nhà ở HTTTL đã khơng cịn đƣợc quy định.
Tuy nhiên, chúng ta biết rằng, mua là giao dịch đổi tiền lấy hàng hóa, đồ
vật. Ngƣợc lại, bán là giao dịch đổi hàng hóa, đồ vật lấy tiền. Nói tƣơng tự Điều
430 BLDS 2015 thì mua bán là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài
sản và trả tiền cho bên bán. Mặt khác, cốt lõi của vấn đề là tài sản đƣợc mang ra

15

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

10


mua bán ở đây là một loại tài sản đặc biệt – là NƠTM HTTTL và hoạt động mua
bán này cũng là một hoạt động mua bán đặc biệt – là hoạt động KDBĐS. Bên cạnh
đó, vì tài sản đƣợc mang ra trao đổi chƣa hình thành vào thời điểm giao dịch nên
dẫn đến đặc trƣng quan trọng nhất của giao dịch này là sự thanh toán theo từng đợt
và tiền thanh tốn theo từng đợt này dùng để hồn thành tạo lập tài sản giao dịch.
Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên đã sử dụng những đặc trƣng vừa nêu để định nghĩa
hoạt động mua bán nhà ở HTTTL nhƣ sau:
Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai là
một hình thức kinh doanh bất động sản, trong đó, người mua sẽ ứng tiền
trước theo từng đợt và chủ đầu tư cam kết sử dụng nguồn vốn đó để đầu tư
tạo lập nhà, cơng trình xây dựng cho người mua, quyền sở hữu sẽ được
chuyển giao vào thời điểm bàn giao nhà, cơng trình xây dựng.16
Đối chiếu định nghĩa trên với khái niệm trong BLDS Pháp ta thấy có
những điểm tƣơng đồng chứng tỏ tính thuyết phục của định nghĩa. Theo đó, BLDS
Pháp tuy khơng có khái niệm nào là “mua bán nhà ở HTTTL” nhƣng có quy định về
“mua bán nhà ở sẽ xây dựng”. Cụ thể: “Bộ luật Dân sự Pháp định nghĩa mua bán
nhà ở sẽ xây dựng là việc bên bán cam kết sẽ xây dựng một ngôi nhà cho bên mua
trong một khoảng thời gian nhất định và hai bên có thể thoả thuận bán theo phƣơng
thức hoàn thiện từng bƣớc hoặc chìa khố trao tay”17. Trong đó, phƣơng thức hồn
thiện từng bƣớc đƣợc quy định nhƣ sau: “Quyền đối với đất đai cũng nhƣ quyền sở
hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất, quyền sở hữu cơng trình đƣợc chuyển
giao từng bƣớc cho bên mua theo tiến độ thi công và bên mua trả tiền nhiều lần theo
tiến độ đó. Bên bán giữ quyền chủ cơng trình đến khi nghiệm thu”18.

Tuy nhiên, các nội dung vừa nêu mới chỉ định nghĩa hoạt động mua bán
nhà ở HTTTL, chƣa phải là định nghĩa hoạt động mua bán NƠTM HTTTL – vốn là
một định nghĩa hẹp hơn. Mà tính hẹp hơn này xuất phát từ đặc trƣng của hình thức
NƠTM, là loại nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán theo giá thị trƣờng nhằm mục đích
sinh lợi. Do đó, tổng hợp các nội dung đã phân tích, có thể định nghĩa hoạt động
mua bán NƠTM HTTTL nhƣ sau:
Mua bán NƠTM HTTTL là thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về việc
mua bán loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích để bán theo cơ chế thị
trường khi nó cịn đang trong q trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào

16

Nguyễn Thị Kim Liên (2014), Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ
luật học, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.10
17
Nguyễn Thị Kim Liên, tlđd (16), tr.11-12
18
Nguyễn Thị Kim Liên, tlđd (16), tr.11-12

11


sử dụng, trong đó, KH sẽ thanh tốn trước tiền mua nhà theo từng đợt và CĐT sử
dụng nguồn vốn đó để đầu tư tạo lập nhà cho người mua.
1.2.2. Đặc điểm của hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
Mua bán NƠTM HTTTL thực chất là một giao dịch dân sự. Cho nên,
trƣớc hết nó mang những đặc điểm cơ bản của một giao dịch dân sự. Ngồi ra, nó
cịn có những đặc điểm thể hiện tính chất rất đặc thù của mình. Đó là:
Thứ nhất, mua bán NƠTM HTTTL là một hình thức KDBĐS. Cụ thể, đây

là hoạt động đầu tƣ vốn thực hiện hoạt động xây dựng để bán nhằm mục đích sinh
lợi theo khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014. Do là một hình thức KDBĐS nên nó
mang những đặc điểm cơ bản của loại hình kinh doanh này nhƣ: Là loại hình kinh
doanh nhiều lợi nhuận, có rất nhiều rủi ro, địi hỏi phải có một lƣợng vốn lớn…
Thứ hai, hoạt động mua bán NƠTM HTTTL có đối tượng là một loại tài
sản đặc biệt. Tính đặc biệt này trƣớc hết đến từ đặc trƣng quan trọng nhất của loại
hình NƠTM HTTTL là tại thời điểm giao dịch nó chƣa hình thành mà vẫn cịn đang
trong q trình xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng. Đây có thể
xem là đặc điểm đặc thù nhất của loại giao dịch này. Bởi đối với các giao dịch mua
bán thông thƣờng, đối tƣợng giao dịch là những loại tài sản đã tồn tại trên thực tế
mà ngƣời mua có thể trực tiếp xem xét qua quan sát tức thời tài sản đó. Thêm nữa,
NƠTM lại là loại tài sản có giá trị rất lớn với nhu cầu xã hội cao. Việc mua bán loại
tài sản này có nhiều tác động đến đời sống kinh tế – xã hội cũng nhƣ chịu sự điều
chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Ngoài ra, tính đặc biệt ở đây cịn đến từ các đặc trƣng
khác của loại hình NƠTM HTTTL đã đƣợc phân tích tại mục 1.1.2.
Thứ ba, mua bán NƠTM HTTTL là một kênh huy động vốn. Thực tế,
trong mua bán NƠTM HTTTL, ngƣời mua sẽ thanh toán trƣớc tiền mua nhà cho
CĐT theo từng đợt – gọi là tiền ứng trƣớc, còn CĐT sẽ sử dụng nguồn tiền ứng
trƣớc này làm nguồn vốn để đầu tƣ tạo lập nhà cho ngƣời mua. Theo quy định tại
khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014, tiền mua nhà ở trả trƣớc theo hợp đồng mua bán
nhà ở HTTTL đƣợc xem là vốn cho phát triển NƠTM. Cho nên, mua bán NƠTM
HTTTL thực chất là một kênh huy động vốn hữu hiệu và quan trọng của các CĐT,
vì CĐT huy động đƣợc vốn mà khơng phải trả lãi. Bên cạnh đó, KH cũng giải quyết
đƣợc nhu cầu của mình là mua với giá thấp hơn giá sau khi nhà ở hình thành và
đƣợc trả tiền theo từng đợt để giảm gánh nặng về tài chính.
Thứ tư, bên bán trong mua bán NƠTM HTTTL phải là CĐT dự án bất
động sản. Theo quy định của Luật KDBĐS 2014 tại khoản 1 Điều 54, quyền
12

KDBĐS HTTTL chỉ thuộc về CĐT dự án bất động sản. Các tổ chức, cá nhân khác
khơng có quyền này. Do đó, bên bán trong mua bán NƠTM HTTTL chỉ có thể là
CĐT dự án. Tuy nhiên, bản thân CĐT dự án cũng phải đáp ứng các điều kiện nhất
định mới có thể trở thành bên bán, bao gồm: (1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã19, (2) điều kiện về vốn pháp định và vốn chủ sở hữu20, (3) điều kiện về
ký quỹ21.
Thứ năm, thời gian thực hiện hợp đồng mua bán NƠTM HTTTL luôn kéo
dài, riêng nghĩa vụ thanh toán phải thực hiện theo từng đợt. Đây là một đặc điểm
rất riêng biệt của loại hình mua bán này. Bởi, đối với mua bán các loại tài sản thơng
thƣờng thì tổng thời gian từ khi giao kết hợp đồng đến khi thực hiện xong hợp đồng
thƣờng rất ngắn. Trong khi đó, mua bán NƠTM HTTTL lại có đối tƣợng là một loại
tài sản chƣa hình thành. Vì chƣa đƣợc hình thành nên nó có cần có thời gian để hình
thành. Khoảng thời gian này là khá lâu, chƣa kể đến các khó khăn trong q trình
xây dựng làm chậm tiến độ cơng trình. Đặc điểm này kết hợp với đặc điểm thứ ba
tác giả đã phân tích dẫn đến việc thanh toán cần thiết phải thực hiện thành từng đợt
tƣơng ứng tiến độ xây dựng của dự án.
Cuối cùng, mua bán NƠTM HTTTL là một giao dịch đặc biệt chứa nhiều
rủi ro cho các bên tham gia. Nhƣ đã đề cập, bản thân của hoạt động KDBĐS vốn đã
tồn tại nhiều rủi ro. Đặc biệt đối với mua bán NƠTM HTTTL, rủi ro là cao nhất
trong các hình thức KDBĐS. Rủi ro ở đây là rủi ro cho cả hai bên – KH và CĐT.
Về phía KH, rủi ro thể hiện qua việc KH không thể xem xét thực tế một cách cụ thể,
chi tiết căn hộ mà mình muốn mua. Mà họ giao kết hợp đồng chủ yếu dựa vào
thông tin một chiều do CĐT cung cấp, trong khi CĐT thì ln tìm mọi cách vẽ ra
viễn cảnh “căn hộ màu hồng” để lôi kéo KH, dẫn đến nguy cơ KH nhận nhà khơng
đúng diện tích, chất lƣợng hay thậm chí bị lừa đảo. Bên cạnh đó, cịn có rủi ro về tài
chính khi CĐT sử dụng vốn khơng đúng mục đích, dự án bị ngân hàng xử lý tài sản
thế chấp, căn hộ bị bán cho nhiều ngƣời... Thêm nữa, KH thƣờng khơng có chun
mơn về thiết kế, xây dựng và có hiểu biết pháp luật hạn chế nên không thể phát huy
quyền tự bảo vệ của mình. Về phía CĐT, vì q trình hình thành nhà ở lâu dài nên
đặc biệt rủi ro về sự thay đổi pháp luật vì “thị trƣờng nhà ở nói chung đều chịu ảnh

hƣởng từ các chính sách, tuy nhiên, kinh doanh nhà chƣng cƣ chịu ảnh hƣởng mạnh
19

Điều 10 Luật KDBĐS 2014, khoản 1 và khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở 2014, mục số 107 Danh mục ngành,
nghề đầu tƣ kinh doanh có điều kiện ban hành kèm theo Luật Sửa đổi, bổ sung Điều 6 và Phụ lục 4 về Danh
mục ngành, nghề đầu tƣ kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tƣ
20
Điều 10 Luật KDBĐS 2014, Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai
21
Khoản 2 Điều 21 và khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở 2014, Điều 42 Luật Đầu tƣ

13


mẽ nhất”22. Ngoài ra, rủi ro về khủng hoảng kinh tế, tác động của thời tiết... làm
chậm tiến độ xây dựng là tồn tại. Điều này chẳng những có thể gây thiệt hại cho
ngƣời mua mà cịn có thể làm cho CĐT mất uy tín trên thị trƣờng KDBĐS.
1.3. Điều kiện nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai đƣợc phép
đƣa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 5 Luật KDBĐS 2014, NƠTM HTTTL là NCC thuộc
đối tƣợng đƣợc phép đƣa vào kinh doanh. Tuy nhiên, một trong những nguyên tắc
trong mua bán NƠTM HTTTL đƣợc pháp luật quy định là nhà ở đó phải đáp ứng
các điều kiện đƣợc đƣa vào kinh doanh. Các điều kiện này bao gồm:
Thứ nhất, phải có đủ các loại giấy tờ sau: (1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất,
(2) hồ sơ dự án, (3) thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt,
(4) Giấy phép xây dựng đối với trƣờng hợp phải có Giấy phép xây dựng, (5) giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng theo tiến
độ dự án, (6) biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tịa nhà đó23.

Ngồi ra, cịn có (7) giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của
ngƣời mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và đƣợc mua
bán nhà ở đó đối với trƣờng hợp có thế chấp dự án nhà ở24.
Trong đó, loại giấy tờ (1) đƣợc quy định chi tiết về nội dung tại Điều 12 Nghị
định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Giấy tờ (4) chỉ bắt buộc đối với các
trƣờng hợp phải có Giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng.
Tuy nhiên, trên thực tế hầu nhƣ tất cả các dự án xây dựng NƠTM HTTTL là NCC
đều phải có giấy phép này. Về điều kiện (6), khoản 1 Điều 9 Thông tƣ 19/2016/TTBXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung
của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP xác định là giai đoạn đã thi cơng
xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của
cơng trình nhà ở đó; hoặc thi cơng xong mặt bằng sàn đầu tiên của cơng trình áp
dụng biện pháp thi công top-down.
Riêng về loại giấy tờ (7), sở dĩ pháp luật quy định phải có là để bảo vệ quyền
lợi cho ngƣời mua NƠTM HTTTL.
Điều này đƣợc thể hiện ở những khía cạnh sau: Thứ nhất, việc giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có đối tƣợng là nhà ở đang đƣợc CĐT
22

Hồ Thị Lan (2011), Pháp luật kinh doanh nhà chung cư, Khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại
học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.13
23
Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014
24
Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014, điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

14


thế chấp có thể dẫn đến giao dịch bị vơ hiệu; hai là, trong trƣờng hợp cố tình

giao kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với CĐT khi chƣa giải chấp tài
sản, KH có thể sẽ phải gánh chịu các rủi ro nhƣ CĐT không thực hiện thủ tục
cấp GCN mặc dù ngƣời mua đã nhận bàn giao nhà từ nhiều năm hay phải
đứng trƣớc nguy cơ bị “đuổi ra khỏi nhà” vì bị ngân hàng siết nợ do CĐT
mất khả năng chi trả.25
Tuy nhiên trên thực tế, rất ít các trƣờng hợp đƣợc ngân hàng tiến hành giải
chấp vì thủ tục giải chấp là rất khó khăn, cho nên các ngân hàng thƣờng chỉ lựa
chọn hình thức ra văn bản về việc đồng ý cho bên bán đƣợc phép tiến hành việc bán
nhà. Chẳng hạn, thông báo của Sở Xây dựng (SXD) thành phố Hồ Chí Minh ngày
13/02/2018 về dự án đủ điều kiện bán nhà ở HTTTL là Dự án Khu chung cƣ Nhà
Sài Gòn (Saigonhomes, quận Bình Tân) đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân
hàng BIDV – Chi nhánh Nam Sài Gịn có đề cập đến các trƣờng hợp CĐT đã thế
chấp quyền sử dụng đất và việc ngân hàng chấp nhận việc không giải tỏa, giải chấp
vẫn đƣợc bán nhà ở HTTTL thuộc dự án26.
Thứ hai, phải làm thủ tục thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán đến SXD27.
Cụ thể, CĐT phải có văn bản gửi SXD nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ minh chứng
NCC đó đã có đủ các giấy tờ nêu ở điều kiện thứ nhất trên. Riêng trƣờng hợp khơng
có thế chấp dự án, trong văn bản này, CĐT phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm
của mình. Thơng thƣờng, khi đã nhận đƣợc hồ sơ đề nghị của CĐT, SXD sẽ kiểm
tra hồ sơ và ra văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán gửi cho CĐT. Tuy
nhiên, để giải quyết thực trạng nhiều SXD sau khi đã nhận đủ hồ sơ nhƣng chậm trễ
trong việc kiểm tra và ra văn bản thông báo hay để thất lạc hồ sơ của CĐT, pháp
luật vẫn cho phép CĐT tiến hành bán căn hộ khi chƣa có văn bản này của SXD
trong trƣờng hợp quá thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ mà SXD đã
không ra văn bản thông báo và CĐT tự nhận thấy dự án của mình đã đủ điều kiện
đƣợc bán. Tuy nhiên, ở đây, cả SXD và CĐT phải chịu trách nhiệm về việc bán căn
hộ khi khơng có văn bản thơng báo đủ điều kiện đƣợc bán của SXD. Trong đó,
SXD phải chịu trách nhiệm về mặt công vụ khi không thực hiện đúng nhiệm vụ
đƣợc pháp luật trao cho, do đó, các cán bộ, cơng chức liên quan có thể phải gánh
chịu trách nhiệm kỷ luật theo quy định của Luật Cán bộ, công chức. Cịn CĐT nếu

cố tình bán căn hộ khơng đủ điều kiện cho KH thì có thể xem đây là hành vi cung
25

Nguyễn Thị Kim Huệ (2017), Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở hình thành
trong tương lai, Khố luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.20
26
Trần Đức Phƣợng, “Rắc rối thế chấp và bảo lãnh dự án bất động sản: Mập mờ văn bản “không giải tỏa,
giải chấp””, truy cập ngày 09/3/2019
27
Khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS 2014, Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

15


cấp thông tin sai lệch và đƣa vào kinh doanh nhà ở không đủ điều kiện nên sẽ bị xử
phạt vi phạm hành chính28. Ngồi ra, CĐT cịn phải chịu trách nhiệm bồi thƣờng
nếu sau đó phát sinh các rủi ro pháp lý gây thiệt hại cho KH.
Trƣớc đây, điểm e khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và
khoản 11 Điều 8 Thông tƣ 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 quy
định cụ thể và hƣớng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở chỉ yêu cầu CĐT phải
thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện đến SXD mà không đặt ra vấn đề phải nhận
đƣợc sự chấp thuận của SXD đã làm cho quy định này về cơ bản chỉ mang tính hình
thức. Với những quy định mới nhƣ trên, vai trò của các SXD đã đƣợc thể hiện rõ
nét với tƣ cách là cơ quan quản lý chuyên ngành trong lĩnh vực xây dựng, giúp
kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện các quy định của pháp luật về điều kiện đƣa căn
hộ vào kinh doanh cũng nhƣ giúp phát hiện và xử lý kịp thời những vi phạm của
CĐT, tránh để CĐT đƣa vào kinh doanh những dự án chƣa đủ điều kiện. Mặt khác,
Luật KDBĐS 2014 đã bãi bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao

dịch, để lại một khoảng trống pháp lý về cơ chế đảm bảo các căn hộ đƣợc bán đã
đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Do đó, quy định về thủ tục thơng báo
này ở một mức độ nhất định cịn có ý nghĩa thay thế quy định đã bị bãi bỏ vừa nêu.
Qua đó, quy định về thủ tục thơng báo này cũng giúp bảo vệ ngƣời mua nhà bằng
việc cung cấp thêm thông tin đáng tin cậy để ngƣời mua quyết định mua căn hộ.
Bởi, một khi đã đƣợc SXD khẳng định là dự án đủ điều kiện đƣợc bán, ngƣời dân sẽ
phần nào yên tâm về tính pháp lý của căn hộ đó.
Thứ ba, CĐT dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính29. Đây là một điểm mới của Luật KDBĐS 2014 so với
Luật KDBĐS 2006. Điều này xuất phát từ thực tiễn là trƣớc đây, trên thị trƣờng bất
động sản tồn tại phổ biến các CĐT yếu kém, không có năng lực tài chính tốt, cùng
với đó là hàng loạt các dự án vi phạm rất nhiều quy định của pháp luật dẫn đến
những thiệt hại rất lớn cho KH. Tuy nhiên khi đó, chúng ta chƣa có cơ chế hữu hiệu
đảm bảo nghĩa vụ tài chính của CĐT nên việc bảo vệ quyền lợi cho KH đã không
đƣợc đảm bảo. Do đó, Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung quy định buộc các CĐT phải
đƣợc ngân hàng bảo lãnh nhƣ một biện pháp để giải quyết thực trạng đó.

28

Xem điểm b khoản 1, điểm b khoản 2, điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày
27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tƣ xây dựng; khai thác, chế
biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
29
Điều 56 Luật KDBĐS 2014

16


Cụ thể, khi CĐT không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết và ngƣời mua có

u cầu thì ngân hàng có trách nhiệm phải hồn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản
tiền khác cho ngƣời mua theo hợp đồng mua bán NƠTM HTTTL và hợp đồng bảo
lãnh đã ký kết. Quy định này là một trong những căn cứ trực tiếp bảo vệ quyền lợi
cho ngƣời mua nhà. Vì khi đó, nghĩa vụ hồn trả số tiền đã ứng trƣớc từ ngƣời mua
nhà của CĐT sẽ đƣợc bảo đảm bởi ngân hàng, KH sẽ không bị mất khoản tiền đã
đóng cho CĐT một khi đã đƣợc các ngân hàng phát thƣ bảo lãnh. Điều này nhằm
mục đích giảm thiểu rủi ro cho ngƣời mua nhà vì nó ngăn chặn việc huy động vốn
bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích của các CĐT, đồng thời, ngăn
chặn “tình trạng các chủ đầu tƣ khơng đủ vốn cũng đầu tƣ kinh doanh dự án, đầu tƣ
dự án dàn trải, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở”30. Mặt khác, trên thực tế, các ngân
hàng sẽ chỉ chấp nhận bảo lãnh cho CĐT khi CĐT đáp ứng đầy đủ các điều kiện
theo quy định của pháp luật và cung cấp đủ hồ sơ cần thiết làm cơ sở cho việc phát
hành bảo lãnh. Nhƣ vậy, điều kiện bảo lãnh ở đây thực chất là một khâu nữa rà soát
các điều kiện pháp lý của dự án và năng lực của CĐT, loại bỏ những CĐT yếu kém,
từ đó làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Bên cạnh đó, trong q trình thực hiện
hợp đồng bảo lãnh, các ngân hàng còn thực hiện các nghiệp vụ giám sát tiến độ thi
công của dự án – điều này cũng nhằm đảm bảo hơn nữa việc thực hiện nghĩa vụ bàn
giao nhà đúng hạn của CĐT. Ngoài ra, điều kiện về bảo lãnh ngân hàng ở đây còn
tạo ra tâm lý yên tâm từ phía KH, giúp họ mạnh dạng tham gia vào giao dịch mua
bán này, từ đó nó cịn có tác dụng thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển.
Tuy nhiên, không phải tất cả các ngân hàng thƣơng mại đều đƣợc thực hiện
hoạt động bảo lãnh này. Theo Thông tƣ 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của
Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông
tƣ 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nƣớc quy định về bảo
lãnh ngân hàng thì chỉ có 42 ngân hàng thƣơng mại đủ điều kiện thực hiện hoạt
động này.
Cũng theo Thông tƣ này, ngân hàng thƣơng mại phát hành cam kết bảo lãnh
dƣới hình thức thƣ bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 05 ngày làm việc kể từ
khi nhận đƣợc hợp đồng mua nhà do CĐT gửi đến. Đây đồng thời cũng là điểm mới
của Thơng tƣ 13/2017/TT-NHNN so với Thơng tƣ 07/2015/TT-NHNN, vì trƣớc

đây, Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN cho phép các ngân hàng phát hành các cam kết
bảo lãnh cho riêng CĐT. Hình thức cam kết này đã bị bãi bỏ vì khơng thể hiện đƣợc

30

Nguyễn Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai”,
/>truy cập ngày 26/02/2019

17


đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là chƣa đảm
bảo đƣợc sự an tồn trong cam kết đối với KH.31
Bên cạnh đó, NƠTM HTTTL là NCC còn phải đáp ứng các điều kiện để tham
gia giao dịch là “không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền”. Ngoài ra, đối với NƠTM HTTTL
khi tham gia giao dịch khơng bắt buộc phải có GCN, cũng nhƣ việc đang có tranh
chấp, khiếu nại về quyền sở hữu hay đã bị kê biên để thi hành án, thi hành quyết
định xử phạt hành chính đều khơng ảnh hƣởng đến việc giao dịch tài sản này.32
Ngoài ra, tác giả cũng lƣu ý rằng, ngoài các điều kiện đƣa NƠTM HTTTL vào
kinh doanh, trƣớc đó, CĐT đã phải đáp ứng các điều kiện pháp lý của dự án (đƣợc
lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo đúng quy định, phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đơ thị...)33.
1.4. Bên mua nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
Bên mua NƠTM HTTTL bao gồm tổ chức, cá nhân trong nƣớc, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài. Tuy nhiên, trƣớc khi trở
thành bên mua, các chủ thể này phải đáp ứng những điều kiện nhất định34. Bao
gồm:
Đối với tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngồi:
Đây là nhóm đối tƣợng đƣợc quy định với các điều kiện khá đơn giản để có

thể trở thành bên mua trong giao dịch mua bán NƠTM HTTTL là NCC. Cụ thể, nếu
là tổ chức trong nƣớc thì chỉ cần có tƣ cách pháp nhân là đủ mà không phụ thuộc
vào nơi đăng ký kinh doanh hay nơi thành lập của tổ chức này. Nếu là cá nhân trong
nƣớc thì chỉ cần có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự35.
Pháp luật cũng đồng thời nhấn mạnh, không bắt buộc đối tƣợng này phải có đăng
ký thƣờng trú tại nơi có nhà ở đƣợc giao dịch.
Riêng đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, ngồi việc phải có năng
lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam họ còn phải đƣợc phép
nhập cảnh vào Việt Nam, nhƣng khơng bắt buộc họ phải có đăng ký tạm trú hoặc
đăng ký thƣờng trú tại nơi có nhà ở đƣợc giao dịch. Thêm nữa, họ phải có giấy tờ
chứng minh đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở, đó là: (1) Hộ chiếu Việt Nam cịn giá trị
và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt
31

Xem thêm tại Điều 12 Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tƣ
13/2017/TT-NHNN
32
Điều 118 Luật Nhà ở 2014
33
Điều 12, khoản 1 Điều 26 Luật KDBĐS 2014; Điều 19 Luật Nhà ở 2014
34
Điều 8, Điều 119, Điều 159, Điều 160 Luật Nhà ở 2014; Điều 5, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
35
Điều 21 BLDS 2015

18


Nam, hoặc (2) hộ chiếu nƣớc ngồi cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh
của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và kèm giấy tờ chứng minh còn

quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là ngƣời gốc Việt Nam.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Trƣớc đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008
của Quốc hội về về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam có những quy định rất ngặt nghèo làm cho số lƣợng các tổ chức,
cá nhân nƣớc ngoài đƣợc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam rất ít. Bằng chứng là
“trong vịng 08 năm trƣớc khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, chỉ có gần 130 trƣờng hợp
ngƣời nƣớc ngồi mua nhà ở Việt Nam”36. Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản ở
nƣớc ta gần nhƣ đóng băng sau thời kỳ hồng kim trƣớc năm 2008 với hàng loạt các
vấn đề nhƣ “sự vắng bóng các chủ đầu tƣ uy tín, những hệ lụy khi bong bóng đầu
cơ vỡ từ năm 2009 đến năm 2013, thị trƣờng cho thuê nhỏ lẻ, chính sách cho vay
mua nhà và thị trƣờng thế chấp giới hạn cùng với các cơ hội rõ ràng hơn ở vài quốc
gia khác trong khu vực…”37 thì Luật Nhà ở 2014 ra đời với những quy định nới
lỏng điều kiện để tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thực sự là một đòn bẩy giúp “phá băng” thị trƣờng bất động sản, thúc đẩy thị
trƣờng này phát triển trở lại. Những thay đổi này giúp thị trƣờng bất động sản nƣớc
ta trở nên hấp dẫn hơn đối với ngƣời nƣớc ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam
và các tổ chức nƣớc ngồi đang có hiện diện thƣơng mại tại Việt Nam vì nó xóa đi
những rào cản ban đầu, tạo một sân chơi công bằng hơn giữa các cá nhân, tổ chức
nƣớc ngoài và các cá nhân, tổ chức trong nƣớc. Nó cũng đồng thời đáp ứng đƣợc
mong muốn và tạo điều kiện cho cá nhân nƣớc ngoài đang làm việc và sinh sống tại
Việt Nam có nhiều lựa chọn hơn trong việc tiếp cận nhà ở, cũng nhƣ khuyến khích
kiều bào trở về nƣớc làm ăn, sinh sống và tạo điều kiện cho họ đầu tƣ lâu dài và ổn
định ở nƣớc ta. Thêm vào đó, sự thay đổi này giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào
môi trƣờng đầu tƣ, tạo thế cân bằng, minh bạch và ổn định cho thị trƣờng bất động
sản nhà ở tại Việt Nam, qua đó thu hút mạnh mẽ vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Hệ quả là
những vấn đề tồn tại của một thị trƣờng bất động sản vốn bị đóng băng trƣớc khi
Luật Nhà ở 2014 ra đời đã đƣợc giải quyết. “Sau hai năm Luật Nhà ở 2014 có hiệu
lực, đã có trên 750 trƣờng hợp ngƣời nƣớc ngồi đƣợc cấp Giấy chứng nhận, nhiều
gấp gần 06 lần so với 08 năm thực thi chính sách cũ theo Nghị quyết số

36

Minh Trang, “Tạo địn bẩy cho ngƣời nƣớc ngồi mua nhà”, truy cập ngày 06/04/2019
37
BH, “Nới lỏng điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài sở hữu nhà”, truy cập ngày 06/04/2019

19