Giáp pháp nhà ở cho người thu nhập thấp Môn: nhập môn quy hoạch

GIẢI
PHÁP
INTRODUCTION
ĐÁP
ỨNG
PLANNING
NHU CẦU
NHÀ Ở
GIÁ RẺ
CHO
NGƯỜI
DÂN

TO
ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
23/10/2023
KHOA KTCT – NGHÀNH KIẾN TRÚC

GV: LÊ TỐ QUYÊN
SVTH: Dương Mệnh Quân
MSSV: 82100511
LỚP: 21080402
BÀI GIỮA KÌ 20% CÁ NHÂN

MỘT
SỐ
CHỦ
ĐỀ
LÍ DO
Tại sao dẫn đến tình
huống này?

TÌNH TRẠNG
Vẫn đề hiện tại

GIẢI PHÁP
Biện pháp của nhà
nước và người dân

GIẢI PHÁP ĐÁP ỨNG NHU CẦU
NHÀ Ở GIÁ RẺ CHO NGƯỜI DÂN
NGUỒN CUNG THIẾU HỤT SO VỚI DÂN SỐ

Hiện nay, trên thị trường bất động sản, nguồn cung căn hộ
giá thấp đang ngày càng khan hiếm, nhà ở xã hội thì thiếu
hụt nghiêm trọng so với nhu cầu của hàng chục triệu cơng
nhân. Trong khi đó, nhu cầu cải thiện chỗ ở của cơng nhân,
người dân có mức thu nhập thấp ngày càng cao, địi hỏi
phải có những giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường này.


LÍ DO / TẠI
SAO
AI LÀ NGƯỜI CĨ THU NHẬP
THẤP?

"Người thu nhập thấp" được hiểu như
sau: Là người làm việc tại cơ quan,
đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế hoặc lao động tự do tại
khu vực đơ thị, có mức thu nhập

khơng phải đóng thuế thu nhập
thường xun theo quy định của pháp
luật nhà ở, pháp luật thuế thu nhập
cá nhân’’.

VIỆC THỰC HIỆN CƠNG
NHÀ Ở XÃ HỘI VẪN CỊN
SỐ TỒN TẠI, KHĨ KHĂN
HÀNH LANG PHÁP LÝ VẪN
VƯỚNG MẮC,

TÁC
MỘT
NHƯ
CỊN

NGUN NHÂN
Là chưa đảm bảo được nguồn cung nhà ở
xã hội; quỹ đất dành cho phát triển nhà ở
xã hội cũng còn hạn chế; nguồn vốn phát
triển nhà ở xã hội chưa được đảm bảo;
chính sách ưu đãi, khuyến khích chưa thật
sự thu hút và khả thi; khâu rổ chức thực
hiện còn nhiều phức tạp dẫn đến nguồn
cung chưa đảm bảo… (Bộ trưởng Bộ Xây
dựng giải thích)


O

ĐÂU LÀ
NGUYÊN
NHÂN CỦA
TÌNH TRẠNG
THIẾU HỤT
NHÀ Ở NÀY ?

Nguyên nhân chủ yếu ở đây
là do thủ tục phê duyệt xây
dựng kéo dài. Các chính sách
nghiêm ngặt được đưa ra,
nhiều dự án bắt buộc phải
hoàn thành các nghĩa vụ
pháp lý đất đai, giấy phép
xây dựng trước khi tiến hành
mở bán.
Dù khung pháp lý cho thị
trường BĐS đang dần hoàn
thiện nhưng với các chính
sách, bộ luật khơng đồng bộ,
thậm chí có quy định mâu
thuẫn, sơ hở, cũng ít nhiều
có tác động khơng nhỏ đến
thị trường, khiến nhiều doanh
nghiệp gặp khó khăn trong
việc thực hiện.
Bên cạnh đó, việc siết chặt
tín dụng bất độn g sản của
Ngân hàng Nhà nước đã bắt
đầu ảnh hưởng đến hoạt

động đầu tư, kinh doanh bất
động sản. Nguồn vay từ ngân
hàng bị hạn chế, những kênh
huy động vốn khác chưa xây
dựng được khiến nhiều chủ
đầu tư gặp khó khăn.


PHÁT BIỂU BỘ XÂY DỰNG
NGUYỄN THANH NGHỊ
Trong chương trình chất vấn và trả lời
chất vấn của Quốc hội chiều ngày
3/11, trả lời về vấn đề nhà ở xã hội,
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn
Thanh Nghị cho biết: Trong những
năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà
ở cho người dân nói chung và nhà ở
xã hội nói riêng ln được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm, xác định là
một nhiệm vụ trọng tâm trong phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Thừa nhận tình hình triển khai, phát triển nhà
ở xã hội còn chưa đạt yêu cầu, Bộ trưởng Bộ
Xây dựng cho biết, trong thời gian tới, để
thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, các bộ
ngành cần tập trung hồn thiện hệ thống
pháp luật có liên quan để tháo gỡ những
vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi làm tăng
nguồn cung nhà ở xã hội, tháo gỡ những nút

thắt cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị.


Tuy nhiên, việc thực hiện cơng tác

TÌNH
TRẠNG
HIỆN TẠI

này vẫn cịn một số tồn tại, khó khăn.
QUỐC TẾ
Cụ thể là hành lang pháp lý vẫn còn
ở trước
đâyphát
được coi
là vấn
vướng Thiếu
mắc nhà
trong
việc
triển
nhà
đề
của
các
nước
đang
phát
triển
ở xã hội, nhà ở công nhân, cần tiếp

nhưngcứu
giờ đã
trở đổi
thànhtại
mộtLuật
cuộc Nhà ở
tục nghiên
sửa
khủng hoảng toàn cầu.
và các luật khác liên quan. Việc tổ
Chương
trìnhvẫn
định cịn
cư con
người
của do
chức thực
hiện
khó
khăn
Liên Hiệp
Quốc (UN-Habitat)
cho bố
biết, trí
ngân sách
Trung
ương chưa
dân số tăng và nhiều người di cư đến
được đầy
đủ nguồn vốn ưu đãi thực

các thành phố để tìm kiếm cơ hội tốt
hiện chính
sách
nhàtrạng
ở xã
nhà
hơn dẫn
đến tình
thiếuhội,
nhà ở
tại ở
công nhân;
mộtcàng
sốcăng
địa thẳng.
phương chưa
đô thị ngày
chú trọng việc này để tập trung
Hơn một nửa dân số thế giới đang
nguồn lực đầu tư hoặc phát triển quỹ
sống ở các thành phố và thị trấn. Quy
đất... mô dân số tại khu vực này sẽ tăng lên
70% vào năm 2050. Theo tổ chức này,
hơn một tỷ người trên toàn cầu sống
trong các khu ổ chuột đô thị và con số
này sẽ tăng 3 lần vào 2050.

DÂN SỐ LUÔN TĂNG
VIỆT NAM

Tại buổi hội thảo về vấn đề phân khúc nhà ở bình dân vừa qua, ông Đỗ Viết
Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Nhu cầu nhà ở
bình dân ngày càng bức thiết khi cơ cấu dân số đang bước vào thời kỳ dân số
vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động, sự phát triển của các gia đình
trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn... Việt Nam có mức độ đơ thị hố
nhanh với ước tính khoảng một triệu dân cư đơ thị mới tăng lên mỗi năm. Dự
báo đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam trên tổng số khoảng 100 triệu dân
sẽ sống ở khu vực đô thị/thành phố”. (nguồn: dantri.com.vn)
Với tình hình gia tăng của các khu đơ thị, theo tính tốn của Bộ Xây dựng dự
báo đến năm 2020, sẽ có 1,7 triệu người sẽ gặp khó khăn về nhà ở và hơn 1,7
triệu người có nhu cầu về chỗ ở ổn định trên toàn bộ khu vực đô thị cả nước.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP


GIẢI PHÁP VỀ CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH
Có thể nói, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đã có cho đến nay thực ra là khá toàn diện.
Nhưng “chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và nhà lưu trú cho công
nhân các khu công nghiệp” cho tới nay vẫn chưa khởi sắc, chưa có đột phá, rất cần tìm ra ngun
nhân và những hạn chế của cơ chế chính sách. Có

Ý KIẾN CHO RẰNG:

- Tính khả thi chưa cao, thiếu trọng điểm và thứ tự ưu tiên, đòi hỏi nhiều nguồn lực thực thi vượt
quá trình độ phát triển của nền kinh tế hiện thời.
- Tổ chức thực hiện phát triển nhà ở xã hội yêu cầu nhiều thủ tục và trình tự phức tạp, đòi hỏi nhiều
thời gian và năng lực nghiệp vụ giỏi của công chức, cung cách “xin cho” dẫn tới “lợi ích nhóm”.
- Người dân rất khó tiếp cận chính sách hỗ trợ để mua nhà, dù được hưởng chính sách hỗ trợ nhưng
thực tế vẫn khơng mua được nhà.
- NƠXH cho thuê là một loại hình chủ yếu phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp, trên thực tế chỉ mới

triển khai loại nhà ở cho công nhân do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư và ký túc xá cho sinh
viên, học sinh, còn chưa đáp ứng được yêu cầu. NƠXH trong đô thị do Nhà nước hoặc doanh nghiệp
đầu tư chủ yếu là bán hoặc cho thuê – mua trả góp và đầu tư vào nhà cho thuê “giá rẻ” thì lợi
nhuận thấp, thu hồi vốn chậm, vì vậy hầu như khơng có NƠXH cho người thu nhập thấp.
- Tuy rất quan tâm và tạo điều kiện, nhưng các cơ chế chính sách hiện hành vẫn chưa đủ sức thu
hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia do lợi nhuận định mức hạn hẹp, thiếu các chính sách bảo vệ
nhà đầu tư đối với nhà cho thuê.
- Tách rời việc cung ứng NƠXH với việc làm, thu nhập với việc cung ứng dịch vụ hàng ngày cho
người ở. Để có nhà rẻ, dự án NƠXH khu vực đô thị thường rất xa khu trung tâm nội thành, thiếu
cơng trình dịch vụ cơng cộng và xã hội.

TA CẦN PHẢI THỰC HIỆN NHƯ SAU

1- Cần nhận rõ tầm quan trọng của nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập
thấp.
2- Để cân bằng lợi ích giữa người thu nhập thấp (mua nhà), nhà đầu tư (đầu tư
xây dựng và bán nhà hoặc cho thuê) và Nhà nước (b
an hành chính sách hỗ trợ), cần tính toán lại “mức ưu đãi” cho các bên “chiến
lược cùng thắng” (Win – Win Strategy) mà các bên đều có thể chấp nhận
được, trên cơ sở một mơ hình thí điểm trên thực tế chứ khơng phải chỉ tính
tốn trên lý thuyết cả đối với cả “nhà bán” và “nhà cho th”, để có cơ sở
“điều chỉnh chính sách hiện hành”, tạo ra “chính sách đột phá” phát triển
NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp.


3- Cần chuyển hẳn từ cơ chế “xin - cho” sang cơ chế “phục vụ”, cần “thân
thiện với công dân”, và “thân thiện với doanh nghiệp”, để cho người dân và
doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được với chính sách ưu đãi của nhà nước đối
với NƠXH. Tuy nhiên, để loại bỏ cơ hội phát sinh “chi phí khơng chính thức”
sinh ra tiêu cực, tham nhũng và thủ tục được giải quyết nhanh chóng, cần sử

dụng chính phủ điện tử (E-Government), sử dụng “Hệ thống thông tin địa lý”
(Geography Information System - GIS) và “hệ thống thông tin đất đai” (Land
Information - LIS) trong quản lý đất đai.
4- Cần có “các giải pháp liên hoàn” khác như: Quy hoạch sử dụng đất, kiến
trúc, giao thông cơ sở hạ tầng và đồng bộ, hợp tác nhà nước – tư nhân, tài
chính và tổ chức.

GIẢI PHÁP VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Theo Nghị quyết 18/NĐ-CP của
Chính phủ thì UBND cấp tỉnh,
thành phố phải rà soát điều
chỉnh bổ sung quỹ đất để phát
triển nhà ở sinh viên, nhà ở công
nhân khu công nghiệp và NƠXH,
nhà ở cho người thu nhập thấp
trong quy hoạch chung: Quy

hoạch chi tiết của địa phương (kể
cả quỹ đất dành để xây dựng nhà
ở thu nhập thấp). Tuy nhiên, cho
đến nay, nhiều địa phương vẫn
chưa có quy hoạch, kế hoạch bố
trí quỹ đất để phát triển NƠXH
và nhà ở cho người thu nhập
thấp.


Một bước đi quan trọng để thực
hiện Chiến lược nhà ở quốc gia
trong đó có NƠXH và nhà ở cho

người thu nhập thấp là phải hoàn
thành quy hoạch xây dựng có
tính chiến lược dài hạn và rộng
khắp, nhằm cung cấp một khung
liên kết chính sách về đơ thị và

khơng gian sao cho quy hoạch và
đầu tư về nhà ở, toàn bộ cơ sở hạ
tầng xã hội - không gian đô thị
được phát triển cơ bản là theo
quy hoạch đô thị. Ngoài ra, dự án
NƠXH theo quy định chiếm 20%
tổng diện tích đất nhà ở xây
dựng nằm trong dự án nhà ở
thương mại.

__________________________________________________________________________

Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải quyết và tạo điều kiện hiện thực hóa quy hoạch
đơ thị khơng gì khác hơn là thực hiện theo “Chiến lược nhà ở quốc gia”.


GIẢI PHÁP VỀ KIẾN TRÚC
Cơng trình trong dự án NƠXH chủ yếu là chung cư cho thuê, thuê mua
và bán. Chung cư tại các dự án NƠXH phổ biến cao từ 5-15 tầng. Cơng
trình từ 15-40 tầng chủ yếu xuất hiện tại các khu trung tâm các thành
phố lớn. Diện tích căn hộ chung cư khoảng 50-70m2.
Trong thời kỳ biến đổi để giảm nhẹ khí phát thải hiệu ứng nhà kính, cần
sử dụng các loại vật liệu tiết kiệm năng lượng. Để thích ứng với khí hậu
nhiệt đới ẩm gió mùa ngày càng cực đoan ở nước ta và nhiệt độ ngày

càng tăng cao, có nhiều giải pháp hiệu quả trong thiết kế hướng đến
“kiến trúc sinh thái” và “kiến trúc xanh” đối với các chung cư NƠXH.
Giải pháp trước tiên phải là “kiến trúc mở” khơng có giới hạn giữa nội
và ngoại thất, nhà thường có hành lang bên, có giếng trời, ơ trống, sân
trong để dễ dàng thơng gió, lưu chuyển khơng khí và lấy ánh sáng tự
nhiên, trồng cây.


GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN GIAO THÔNG VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG
ĐỒNG BỘ
Mục tiêu chủ yếu của quy hoạch đô thị là phải tăng cường quản lý sử dụng đất
đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng, gắn kết với phát triển giao thông và cơ
sở hạ tầng - Hạt nhân của việc sử dụng đất hỗn hợp” là đã kiểm sốt được cả trên
thực tế và có khả năng thực tiễn để không hạn chế đến giao thông trong tương
lai, đặc biệt là giữa chỗ ở và làm việc cần được tương thích với nhau.

Sự khởi đầu của chương trình NƠXH và nhà ở
người thu nhập thấp là yếu tố quyết định nhịp
độ, theo đó các hệ thống giao thơng, cơ sở
thương mại, cơng nghiệp và tất cả các cơng
trình cơ sở hạ tầng khác được phát triển.

Cần thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do
Nhà nước đầu tư kỹ thuật hạ tầng mà có để cân bằng giữa phát triển nhà ở và
phát trển hạ tầng đô thị.

Làm được điều này, chiến lược nhà ở đã trực tiếp và gián tiếp đóng góp vào sự
phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội và không gian, tạo ra hạ tầng xương sống
cho sự thịnh vượng kinh tế và ổn định chính trị.

GIẢI PHÁP HỢP TÁC NHÀ NƯỚC VÀ TƯ NHÂN
Hợp tác Nhà nước – tư nhân là liên doanh hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân, được
xây dựng trên cơ sở kỹ thuật chuyên môn của mỗi đối tác nhằm đáp ứng yêu cầu
của người dân đã được xác định một cách rõ ràng thông qua việc phân bổ một
cách thích hợp các nguồn lực, rủi ro và chế độ khen thưởng.

Các mơ hình hợp tác giữa Nhà nước
và tư nhân rất đa dạng về hình thái và
quy mơ. Tùy thuộc vào mức độ kiểm
soát của khối nhà nước mà sự tham
gia của tư nhân có thể khác nhau từ
việc cung ứng các dịch vụ cho đến sở
hữu hoàn toàn như: Công ty liên
doanh; Sáng kiến công (khối nhà nước
ký hợp đồng dài hạn mua các dịch vụ
chất lượng cao, trong đó nêu rõ các

kết quả đầu ra cân đạt được của phía
tư nhân); Góp vốn chung; Hợp tác đầu
tư; Đồng thực hiện chính sách (việc
bố trí các cá nhân trong lĩnh vực tư
nhân hoặc các bên tư nhân tham gia
vào việc xây dựng hoặc triển khai
thực hiện một số chính sách cơng nào
đó); Chuyển nhượng; Ký hợp đồng
hợp tác.

Giải pháp hợp tác nhà nước – tư nhân cũng có thể ứng dụng để phát triển nhà ở

xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiện nay nước ta chưa có cơ
chế đầy đủ để vận hành mơ hình “Hợp tác cơng - tư”.


GIẢI PHÁP VỀ TỔ CHỨC
Theo kinh nghiệm của các nước Châu Á thì cần có một cơ quan
có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất chính sách để quản lý
vào phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội
nhằm đảm bảo giải quyết các nhiệm vụ quan trọng về đất đai,
tái thiết và phát triển các khu vực đô thị, xây dựng và quản lý
nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Do vậy có thể
thành lập Tổng cục phát triển nhà.
Mặt khác cũng có thể thành lập Tổng Cơng ty Phát triển nhà để
thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là phát triển nhà ở xã hội và nhà ở
cho người thu nhập thấp.


GIẢI PHÁP VỀ TÀI CHÍNH

- Cần có một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung
cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dưỡng quỹ nhà ở và các
tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể
trả dần trong một thời gian dài.

Hiện ở nước ta nhiều thành phố đã có ngân hàng phát triển
nhà, quỹ tín dụng cho người nghèo và người thu nhập thấp
(tham khảo mơ hình tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp
của Grameen Bank – Bangladesh).
- Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái cơ cấu quỹ phát triển nhà
tại các địa phương)

Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho người có nhu cầu
nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được
hình thành từ sự đóng góp của người lao động từ
tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy
định mức 10-15%,
mức thấp nhất từ 35%)
Mục đích của quỹ tiết
kiệm nhà ở để đầu tư
xây dựng nhà ở và
cho người mua vay ưu
đãi. Người gửi tiền sau
10-15 năm sẽ được
mua nhà bằng tiền
tiết kiệm. Nếu người
gửi khơng xóa u
cầu mua nhà thì khi
nghỉ hưu sẽ được trả
cả
gốc
lẫn
lãi.
Đây là mơ hình được
hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp
dụng.

Mặt khác, đối với hộ gia đình hoặc cá nhân tham
gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp
hàng tháng có thể khơng tính theo tỷ lệ tiền
lương mà tính theo nhu cầu của khoản vay dự

kiến. Khi tiền đóng
góp vào quỹ bằng
khoảng 30% giá trị
nhà ở cần mua hoặc
cần thuê mua và thời
gian đóng góp quỹ tối
thiểu từ 5 năm trở lên
thì các hộ gia đình, cá
nhân sẽ được vay tiền
từ Quỹ tiết kiệm nhà
ở. Việc cho vay được
tính trên nguyên tắc
ai gửi tiết kiệm nhiều
hoặc thời gian dài hơn
thì được ưu tiên vay
trước. Người vay phải
trả đều hàng tháng trong thời hạn tối thiểu 15
năm, tính từ ngày được vay để mua nhà ở xã
hội.