Pháp luật về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỀN TÁT THÀNH

KHOA LUẬT

NGUYEN TAT THANH

ĐẶNG TÓ TRÂN

PHÁP LUẬT VÈ BẢO LÃNH Dự ÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯONG LAI
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - 2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỀN TẤT THÀNH

KHOA LUẬT

NGUYEN TAT THANH

PHÁP LUẬT VÈ BẢO LÃNH Dự ÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯONG LAI
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

SINH VIÊN THỤC HIỆN: ĐẶNG TÓ TRÂN
Khóa: 2019-2022

MSSV: 1900001759

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẲN:TS ĐINH TRỌNG LIÊN

TP. HỒ CHÍ MINH - 2022


LỜI CẢM ƠN
Đe tài nghiên cứu này được hoàn thành dưới sự giúp đờ và hướng dẫn tận
tình của Thầy Đinh Trọng Liên , Giảng viên khoa Luật, khoa Luật Trường đại học

Nguyễn Tất Thành. Cùng với kiến thức chuyên mơn sâu rộng và sự nhiệt tình và tận
tâm , thầy đã giúp em tìm hiểu sâu sắc về đề tài nghiên cứu, lĩnh vực mình nghiên

cứu và kiên trì giúp em hồn thành khóa luận này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa luật và các Thầy

cô phụ trách các bộ môn Trường đại học Nguyễn Tất Thành đã hết lòng giúp đỡ dạy
dồ truyền đạt kiến thức, cách nghiên cứu giúp em có thể hiểu nắm bắt và tiếp cận đề

tài với khả năng của mình.
Do chưa có nhiều kinh nghiệm làm đề tài cũng như hạn chế về kiến thức,
trong khóa luận chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận

được sự nhận xét, ý kiến đóng góp, phê bình từ phía Thầy Cơ đe đề tài khóa luận
cáo được hoàn thiện hơn.

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đen hội đồng trường đến toàn the cán bộ

Giảng viên, nhân viên của trường đại học Nguyễn Tất thành đã đồng hành cùng em

suốt 3 năm học tập tại trường và em xin gửi lời cảm ơn đến Hội đồng chuyên môn
đã đã cho em cơ hội đưa bài nghiên cứu của mình tham gia bảo vệ khóa luận tốt

nghiệp ngành luật kinh tế khóa 19 của Khoa và cuối cùng em kinh chúc quý Thầy
cô thật nhiều sức khỏe và thành công trong công việc.
Em xin cảm ơn!

Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 08 năm 2022
Sinh viên

ĐẶNG TỐ TRÂN


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong khóa luận là sản phẩm của riêng cá

nhân, khơng sao chép lại của người khác. Trong toàn bộ nội dung của khóa luận,
những điều được trình bày hoặc là của cá nhân hoặc là được tổng họp từ nhiều

nguồn tài liệu. Tất cả các tài liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và được trích
dẫn hợp pháp.Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và chịu mọi hình thức kỷ luật theo

quy định cho lời cam đoan của mình.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 08 năm 2022

Sinh viên thực hiện

ĐẶNG TỐ TRÂN


MỤC LỤC

PHẢN MỞ ĐÀU................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết cùa đề tài.................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu........................................................................................ 3
3. Mục đích nghiên cứu.........................................................................................4
3.1 Mục đích nghiên cứu................................................................................... 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu................................................................................. 4
4. Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 5
4.1 Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 5

4.2 Phạm vi nghiên cứu.....................................................................................5

5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 5
6. Bố cục tổng quát của khóa luận........................................................................ 6
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO LÃNH DỤ ÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯỜNG LAI......................................................................... 7

1.1 . Khái quát về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai............................... 7

1.1.1. Khái niệm bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai............................ 7
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai...................................... 9
1.1.3. Vai trò của bảo lãnh và dự án nhà ở hình thành trong tương lai............ 9
1.2 Quy định của pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai........ 10

1.2.1 Điều kiện bảo lãnh................................................................................. 10
1.2.2. Chủ thể của bảo lãnh............................................................................. 12

1.2.3 Đối tượng của bảo lãnh.......................................................................... 12
1.2.4. Hình thức của bảo lãnh......................................................................... 14

1.2.5. Trình tự thủ tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai................. 14
1.2.6. Quyền và nghĩa vụ cùa các bên và hậu quả pháp lí............................. 16

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.................................................................................. 20
CHƯƠNG 2........................................................................................................ 21

THỤC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH
THANH TRONG TƯỚNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP
LUẬT...........................................................................

21

2.1 . Thực trạng áp dụng pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai 21


2.1.1 Những kết quả đạt được......................................................................... 21

2.1.2 . Một số hạn chế trong quy định cùa pháp luật Kinh doanh bất động sản và
nguyên nhân..................................................................................................... 24
2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của Pháp luật về bảo lãnh dự án nha ở

hình thành trong tương lai.................................................................................... 31

2.2.1 Hồn thiện pháp luật bảo vệ khách hàng là người mua nhà.................. 31
2.2.2 Hoàn thiện pháp luật bảo vệ chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong
tương lai........................................................................................................... 36

2.2.3 Hoàn thiện pháp luật bảo vệNgân hàng thương mại.............................. 37

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.................................................................................. 38

KẾT LUẬN......................................................................................................... 39
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................... 40

PHỤ LỤC............................................................................................................ 45


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TÙ NGŨ VIẾT TẢT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BLDS 1995

Bộ luật Dân sự 1995

BLDS 2015

Bộ luật Dân sự 2015

BLTTDS 2015

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

BĐS

Bất động sản

CĐT

Chủ đẩu tu

GCN

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HĐMB NƠHTTTL

Họp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tuơng lai

HTTTL

Hình thành trong tương lai

KDBĐS

Kinh doanh bât động sản

LKDBĐS 2006

Luật Kinh doanh bất động sản 2006

LKDBĐS 2014

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

LNƠ 2014

Luật Nhà ở 2014

NƠHTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

SXD

Sở Xây dựng

TAND

Tịa án nhân dân

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

ƯBND

Uy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


PHẦN MỞ ĐÀU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Theo Báo cáo số 43 của Chính phủ gửi Quốc hội về việc thực hiện chính

sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai

năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.Theo số liệu báo cáo của 48 tỉnh, thành pho
cho thấy có 3.088 dự án cơng trình chậm triển khai thực hiện với tổng diện tích

80.453,2ha, trong đó, có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng

không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ q 24 tháng, với tơng diện tích
là 60.332,1 ha. Ngồi ra, cịn có 732 dự án với diện tích là 7.488ha đã được cấp Giấy
chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư nhưng chậm làm thủ tục giao

đất, thuê đất để triển khai thực hiện dự án và 289 dự án với diện tích 12.632,9ha đã
có quyết định, thông báo thu hồi đất để giao đất đã lâu nhưng không thực hiện.
Từ thực trạng dự án treo đáng báo động nói trên, có the thấy được vô vàn hệ

lụy cho kinh tế xã hội mà việc chậm tiến độ dự án gây ra nên cần thiết có biện pháp
ràng buộc với chủ đầu tư nên Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã luật hóa chế

định bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai và kèm theo đó là trình tự thủ

tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong

tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung
của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

Trong bối cảnh hội nhập thì kinh tế thị trường ở nước ta ngày càng phát triển

đa dạng về ngành nghề lĩnh vực, trong đó kinh doanh bất động sản nồi lên như một

hiện tượng từ sau những năm 2000 để đáp ứng nhu cầu về phát triển cơ sở hạ tầng
cho nền kinh tế và nhu cầu nhà ở cho người dân. Khơng những kinh doanh những

dự án có sằn mà các chủ đầu tư, chủ doanh nghiệp còn kinh doanh Nhà ở hình thành
trong tương lai một loại bất động sản mới được Luật kinh doanh bất động sản 2014

cho phép đưa vào kinh doanh nhưng do là loại bất động sản mới nên các quy định

pháp luật vẫn còn hạn chế và trên thực tế điều này đã gây ra cho doanh nghiệp và
khách hàng mua nhà khơng ói khó khăn và vần tiềm ấn nguy cơ rủi ro vì đây là bất

động sản hình thành trong tương lai khác với cơng trình xây dựng có sằn và chủ đầu

tư sè huy động vốn từ khách hàng trong suốt tiến độ của dự án vây để đẩm bảo
quyền lợi và tránh những rủi ro khơng đáng có cho người mua nhà thì cần thiết một
biện pháp bảo đảm nghía vụ khi có sự giao kết hợp đồng mua bán giừa khách hàng

1


và chù đầu tư đó chính là bảo lãnh của bên thứ ba (Ngân hàng thương mại) .vốn là
một yếu tố quan trọng trong hoạt động của doanh nghiệp, là công cụ đe biến các ý

tưởng, dự án sản xuất kinh doanh thành hiện thực. Trong bối cảnh hội nhập, vốn
còn là nhân tố quyết định tới năng lực cạnh tranh sống còn cùa doanh nghiệp. Trong

thời gian qua, đứng trước sự khủng hoảng tài chính tồn cầu, Việt Nam không phải

là ngoại lệ, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với
rất nhiều khó khăn, thách thức về vốn. Việc pháp luật ghi nhận và cho phép chủ đầu

tư huy động vốn đe phát triến nhà ở đã đem đến nhiều cơ hội đảm bảo được nguồn
tài chính cho dự án - yếu to đầu vào của quá trình sản xuất. Cùng với sự ra đời của

(LNƠ 2014), LKDBĐS 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý cho hoạt động huy động
vốn từ tiền ứng trước của khách hàng bằng việc kế thừa quy định của LKDBĐS

2006, tiếp tục ghi nhận hoạt động huy động vốn thông qua tiền ứng trước của khách

hàng là một hình thức huy động vốn phát triến nhà ở thương mại đối với loại hình
huy động vốn trước tiềm ấn nhiều rủi ro thì cần chặt chè hơn nữa biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ của chù đầu tư đoi với khách hàng là người mua nhà.
Đối với lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại - một lĩnh vực đòi hỏi nguồn

vốn dài hạn, thời gian thu hoi vốn chậm thì điều này giúp cho chủ đầu tư chủ động
được nguồn vốn thiếu hụt trong quá trình đầu tư phát triển nhà ở và là lời giải đáp

hợp lý cho bài tốn về von này. Có thể nói, nguồn von huy động từ phương thức
này cũng như những lợi ích của nó đối với các bên trong quan hệ huy động vốn có
bảo lãnh nghía vụ từ ngân hàng thương mại là điều không the phủ nhận. Đối với
chủ đầu tư , không chỉ giải quyết được vấn đề về vốn mà còn là cách thức xác định

đầu ra cho sản phẩm nhà ở thương mại khi đang được đầu tư xây dựng; đảm bảo

nguồn vốn cho cả q trình xây dựng và từ đó tn thủ cam kết tiến độ bàn giao nhà

ở cho khách hàng... Còn đối với khách hàng, việc thanh toán sè được thực hiện
thành nhiều lần, giảm bớt gánh nặng về mặt tài chính khi mua nhà.và nhằm giải
quyết những khó khăn hiện hữu trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai cho nên từ những lí do cấp thiết nói trên tơi chọn đề tài pháp luật về bảo
lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện khóa luận tốt nghiệp của
mình.

2


2. Tình hình nghiên cứu

Có the nói, so với các nước trên thế giới, vấn đề bảo lãnh NƠHTTTL là đối

tượng được pháp luật Việt Nam thừa nhận muộn hơn trong giao dịch dân sự và
được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau, chủ yếu
được các tác giả khai thác dưới góc độ kinh tế và góc độ pháp lý.

Bên cạnh đề tài mà tác giả đang nghiên cứu, đã có một số bài viết đề cập liên
quan trực tiếp đến vấn đề bảo lãnh thành dự án NƠHTTTL. Cụ thể:

- Châu Thị Khánh Vân (2018/ Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê

mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí
nghiên cứu lập pháp số 7(359)-tháng 4/2018) đây là cơng trình nghiên cứu chun
sâu về bảo lãnh trong mua bán nha ở hình thành trong tương lai. Bài viết trên là cơ

sở lý luận đe tác giả tham khảo cho việc nghiên cứu khóa luận này.
- Bùi Đức Giang, Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2 năm 2016.
- Lưu Quôc Thái (2016), Các biện pháp đảm báo quyền lợi hợp pháp của
khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, Tạp chí khoa học pháp lý sô 06

(100)/2016. Tác giả đã nghiên cứu những lý luận về mua bán NƠHTTTL, đây là

cơng trình tác giả đề cập trực tiếp đến các biện pháp phòng ngừa nhằm bảo vệ người
mua hoàn thiện hơn pháp luật kinh doanh BĐS và tạo nên một thị trường BĐS lành
mạnh, an toàn. Bài viết trên là cơ sở lý luận đe tác giả tham khảo cho việc nghiên
cứu khóa luận này.

- Phan Như Bảo Trâm (2019), Các biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cùa
khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, Khóa Luận tơt nghiệp, trường Đại

học Ngoại ngừ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả tập trung nghiên cứu chủ

yếu về giao dịch mua bán NƠHTTTL, phân tích một vài biện pháp bảo vệ người

mua NƠHTTTL như bảo lãnh ngân hàng, điều kiện kinh doanh, chế tài xử phạt vi
phạm hành chính. Mặt khác, tác giả đưa ra những vấn đề pháp lý mà pháp luật chưa

được làm rõ dẫn đến nhiều bất cập trong việc áp dụng.
Ngồi ra, cịn một số đề tài đề cập liên quan đến vấn đề về các biện pháp bảo

vệ người mua NƠHTTTL như:
- Nguyễn Huỳnh Anh (2014), Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành

trong tương lai, Khóa luận tốt nghiệp, trường Đại học cần Thơ. Khóa luận chủ yếu
3


tập trung nghiên cứu những lý luận chung về mua bán BĐS HTTTL và thực trạng
áp dụng pháp luật đối với các quy định về mua bán BĐS HTTTL. Từ đó, tác giả

kiến nghị đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hon.

- Phạm Huy Tưởng (2018), Hợp đồng mẫu mua bản nhà ở hình thành trong

tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chỉ Minh, Luận văn
Thạc sĩ Luật Kinh tế, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam. Luận văn chủ yếu

tập trung đến những lý luận chung về họp đồng mua bán NƠHTTTL. Bên cạnh đó
tác giả cịn phân tích các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng mẫu. Trên cơ sở đó,

tác giả đà đưa ra những giải pháp để nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng mầu
trong mua bán NƠHTTTL.

Trong thời gian qua, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu thực hiện và đưa ra

những nhận định, quan điếm liên quan đến đề tài. Trong đó, các cơng trình khoa học
nghiên cứu trên chưa khai thác một cách trọn vẹn, đầy đủ các biện pháp hoàn thiện

pháp luật về bảo lãnh dự án NƠHTTTL. Vì vậy, trên cơ sở tiếp thu các kết quả
nghiên cứu của những bài viết trên, cơng trình nghiên cửu của tác giả sẽ đi sâu vào
các vấn đề lý luận về bảo lãnh dự án NƠHTTTL và các biện pháp bảo vệ người,

đưa ra một số kiến nghị góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật khơng chỉ dưới góc
độ lý luận, mà cịn dưới góc độ thực tiễn áp dụng đối với các biện pháp bảo vệ các

bên tham gia trong quan hệ bảo lãnh dự án NƠHTTTL.

3. Mục đích nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ nhừng vấn đề lý luận chung về pháp luật

về Bảo lãnh và bảo lành từ việc huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng
trong dự án Nhà ơ hình thành trong tương lai, đồng thời đưa ra những đánh giá,

nhận xét dựa trên cơ sở phân tích và thực trạng áp dụng pháp luật.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Dựa trên cơ sở nghiên cứu, tác giả đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp
luật để phát huy hiệu quả về kinh tế cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người mua

nhà tiếp cận nhiều hơn sâu sát hơn với quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai, góp phần khơi thông nguồn vốn trên thị trường bất động
sản tạo mơi trường kinh doanh BĐS lành mạnh uy tín và tạo niềm tin cho người

4


mua nhà vào các dự án hình thành trong tương lai trong bối cảnh thị trường BĐS
đang có nhiều sự rủi ro và đang có dấu hiệu trầm lắng như hiện nay.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đoi tượng nghiên cứu

Khóa luận này nghiên cứu về những chủ trương, đường lối của Đảng Cộng
sản Việt Nam về xây dựng và phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, trọng tâm là TTBĐS. Đồng thời, cũng nghiên cứu về các quy định của

pháp luật về bảo lành trong quan hệ mua bán NƠHTTTLvà việc HĐV từ tiền ứng

trước của khách hàng, chủ yếu được đề cập trong LKDBĐS và LNƠ luật đầu tư

cùng với các văn bản hướng dần thi hành các Luật trên.
Khóa luận cũng nghiên cứu về thực trạng áp dụng pháp luật về KDBĐS, nhà

ở liên quan đến hợp đồng bảo lãnh từ tiền ứng trước của khách hàng trong dự án
nhà ở hình thành trong tương lai.
4.2 Phạm vì nghiên cứu

về phạm vi nội dung: pháp luật về Bảo lãnh trong giao dịch mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai có huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng là đề

tài có nội hàm rộng, thuộc phạm vi nghiên cứu của các chuyên gia kinh te và
chuyên gia pháp lý. Do đó, về nội dung, đề tài chỉ tập trung khai thác những nội

dung liên quan đến bảo lãnh NƠHTTTL mà không đi sâu vào nghiên cứu vào
nghiên cứu những vấn đề khác liên quan đến NƠHTTTL như mua bán NƠHTTTL.

về phạm vi không gian, thời gian: số liệu khảo sát của đề tài được lấy ke từ
khi LKDBĐS 2014 có hiệu lực cho đến nay tại một số khu vực thuộc địa bàn Thành
phố Ho Chí Minh, Đong Nai và Hà Nội.

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, đe định hướng, giải quyết những yêu cầu đặt ra
của đề tài, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như sau:

Phương pháp phân tích, tồng hợp: phương pháp này được sử dụng xuyên

suốt ở các chương của Khóa luận để phân tích những vấn đề lý luận chung về bảo

lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, và ở phần kết luận đế đưa ra

những vấn đề tong kết mang tính cốt lõi ở các chương.
Phương pháp so sánh: được sử dụng kết hợp với đánh giá, suy luận vấn đề từ

việc đối chiếu các quy định pháp luật hiện hành được áp dụng trên thực tế ở chương
5


2. Bên cạnh đó, tác giả cịn sử dụng trong việc so sánh giao dịch kinh doanh nhà ở

thương mại có bảo lãnh và khơng có bảo lành phát trien NATM ở chương 1.
Phương pháp suy luận: phương pháp này được sử dụng phố biến ở chương 1

nhằm đưa ra các kết luận về khái niệm, đặc trưng và ý nghĩa cùa việc HĐV, ngoài

ra ở chương 2 tác giả sử dụng để đánh giá các quy định pháp luật.
Phương pháp thống kê: phương pháp này được tác giả sử dụng ở chương 2
đe thống kê số liệu các tranh chấp có liên quan đến việc HĐV từ tiền ứng trước của

khách hàng.
6. Bố cục tồng qt của khóa luận
Ngồi phần Mở đầu, Ket luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Khóa luận có

bố cục như sau:

Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về các biện pháp bảo vệ người mua nhà ở
hình thành trong tương lai và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

6


CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHƯNG VỀ BẢO LÃNH DỤ ÁN NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 . Khái quát về bảo lãnh nhà ờ hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.1. Khải niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích đe ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân.1

Theo góc độ pháp lý, Nhà ở được hiểu là tùy theo từng văn bản pháp luật
trong các lĩnh vực khác nhau, cụ the:
Trong luật nhà ở, nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích sử dụng là đe ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình 2
Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối
tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở,
cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở.3

Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiếu là một loại công trinh xây
dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng,
thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có the bao gồm phần

dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. 4
Tùy theo từng mục đích sử dụng, nhà ở được phân loại thành: nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở đe phục vụ tái định cư, nhà ở

xà hội.

Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng trong các giao dịch: mua

bán, trao đối, tặng cho, thuê, thuê mua, thừa kế, cho mượn, ủy quyền quản lý. Vậy

để có the thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức

phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không
là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tố chức, cơ quan nào hay không thuộc
đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên đe thi hành án hoặc đe thực hiện quyết
định hành chính. Ngồi các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều

kiện cụ thế khác.
1 Khoản 1 điều 3 Luật nhà ờ 2014
2 Khoán 1 điều 3 Luật nhà ờ 2014
’ Điểm b khoán 1 điều 107 BLDS 2015
4 Khoản 29 điều 4 Luật Xây dựng

7


-NƠHTTTL là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành
trong tưong lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai, người ta có thể hiểu một
cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các

điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hồn thành trong
tương lai.
Bên cạnh đó, NƠHTTTL là nhà ở chưa được xây dựng, chưa được hoàn thành

hoặc đã hoàn thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của chủ thể tại thời điểm thực

hiện giao dịch về nhà ở nhưng có cơ sở đế xác định nhà ở đó sẽ hình thành và sẽ
thuộc quyền sở hữu của chủ the trong tương lai.

Có khá nhiều cách định nghĩa về NƠHTTTL tuy nhiên các định nghía này có
diem chung là xác định thời điếm hình thành ngơi nhà. Ngồi ra, xuất phát từ bản

chất là đối tượng của giao dịch mà các quan điểm trên điều đưa ra một khái niệm

tương đối giống nhau về thời điểm, điều kiện, cơ sở xác định việc hoàn thiện ngôi
nhà, cũng như việc xác định thời diem chuyển giao quyền sở hữu cho các chủ the.
Tóm lại, từ những quan điểm trên, có thế rút ra định nghĩa NƠHTTTL là một

loại tài sản HTTTL, giao dịch về NƠHTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật
về KDBĐS và pháp luật về nhà ở. Theo đó, nhà ở mà tại thời điểm giao kết giao dịch

mua bán nhà ở chưa được hình thành và chưa tồn tại hoặc chủ thể xác lập quyền sở
hữu tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch, nhưng có cơ sở xác định rằng nhà ở đó sè
được xây dựng hồn thành trong tương lai.

1.1.1.2. Khải niệm bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh là việc người thứ ba ( bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên

nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghía vụ thay cho bên có nghĩa vụ ( bên được bảo lãnh),
nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ

thay cho bên được bảo lành trong trường hợp bên được bảo lành khơng có khả năng
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Điều 335 Bộ luật dân sự 2015.

Từ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã nêu trên ta có thể định nghĩa
bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai như sau : Theo khoản 1 Điều 12
Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đồi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-

NHNN quy định thì việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân

8


hàng, theo đó thì ngân hàng thương mại sè cam kết với bên mua, bên thuê mua hay
còn là bên mua về việc sè thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến
thời hạn giao, nhận nhà ở đà cam kết nhưng chù đầu tư lại khơng bàn giao nhà ở cho

bên mua mà khơng hồn lại hoặc hồn lại khơng đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và
các khoản tiền khác theo hợp đong mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ

đầu tư sẽ phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Đầu tiên, tại thời điếm giao kết hợp đong, nhà ở đó chưa hồn thành việc đầu

tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại
thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngơi nhà trong

tương lai, mà chỉ có the xác định tính ton tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dừ liệu
thiết kế, bản vè cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thơng qua.

Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành
nên bên mua chưa the thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền

dùng quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành
trong tương lai để làm tài sản thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghía vụ đối với chủ
thể khác.

Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong
q trình hồn thành thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang

trong q trình hồn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử

dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.
1.1.3. Vai trị của bảo lãnh và dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với chủ đầu tư, bảo lãnh là điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư được đưa bất
động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh nên đối với chủ đầu tư thì bảo

lãnh là điều kiện tiên quyết. Thêm vào đó, bảo lãnh chứng minh pháp lí của dự án mà
chủ đầu tư đưa vào kinh doanh.

Đoi với người đầu tư, mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bảo

lãnh tạo sự tin tưởng cũng như làm người mua nhà an tâm khi mua nhà ở hình thành
trong tương lai. Kéo dài thời gian thanh tốn giúp người mua chủ động trong tài

chính. Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư khơng thực hiện đúng
nghĩa vụ trong họp đong chính( hợp đồng mua thuê mua nhà). Bảo lãnh cũng giúp

9

minh bạch các thông tin dự án và tránh hệ lụy các dự án chậm tiến độ cho đời sống
xã hội.
1.2 Quy định của pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1 Điều kiện bảo lãnh
Căn cứ Khoản 3, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bồ

sung bởi Thông tư so 13/2017/TT-NHNN; điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình
thành trong tương lai:
• Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên
cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định
của pháp luật.Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghía vụ tài chính hợp pháp, trừ

nghĩa vụ bảo lãnh thanh tốn trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành
với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty

liên kết của tổ chức tín dụng khác.

• Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi cấp bảo lãnh đánh giá
có khả năng hồn trả lại số tiền mà tố chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

• Thứ hai, dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện cùa bất động sản hình

thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật
kinh doanh bất động sản 2014.

Có the thấy, quy định này là một trong những điếm mới noi bật của LKDBĐS
2014, cụ thể:
về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật KDBĐS năm

2006 quy định chưa chặt chè. Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp
xảy ra. Chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc khơng cịn khả
năng trien khai dự án nữa. Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án

rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi.

Khắc phục những tồn tại, Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt
động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, cụ the:
Điều 55 quy định về điều kiện của Bất động sản hình thành trong tương lại

được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng

đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vè thi cơng đà được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy
10


phép xây dựng đối với trường họp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm

thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỳ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì

phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó. Trước
khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản
thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán,

cho thuê mua.

Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt
buộc chủ dự án phải có bảo lãnh.Điều 56 của Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư

dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải
được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lành nghĩa vụ tài chính của

chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ

đã cam kết với khách hàng.Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở

theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên th mua có u cầu thì bên bảo lãnh có
trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo
họp đong mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

Theo Điều 57, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành

trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị họp đồng,
những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tong số

không quá 70% giá trị họp đong khi chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho

khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi thì tổng số khơng q 50% giá trị họp đồng.Trường họp bên mua, bên

thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95%

giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của họp đong được thanh tốn khi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

So với luật kinh doanh bất động sản 2006 luật 2014 đã ten bộ hơn khi luật hóa

đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và đặc biệt điều kiện đe
đưa BĐSHTTTL vào kinh doanh là dự án phải có có bảo lãnh cùa ngân hàng thương
mại.

11


1.2.2. Chủ thể của bảo lãnh

Khác với cầm cố và thế chấp, trong bảo lãnh có xuất hiện thêm một chủ the
thứ ba ngồi bên có quyền và bên có nghĩa vụ, đó là bên bảo lãnh. Neu tính chất bảo
đảm trong cầm cố và thế chấp được gắn liền với tài sản bảo đảm thì trong quan hệ

thế chấp tính chất bảo đảm được the hiện thơng qua sự cam kết thực hiện nghĩa vụ
thay của người thứ ba đối với bên có quyền. Do vậy, biện pháp bảo lãnh làm xuất

hiện các mối quan hệ sau đây:

về các mối quan hệ: Quan hệ giữa A với B là quan hệ nghía vụ được bảo đảm
bằng biện pháp bảo lãnh ( hình thành từ sự thỏa thuận giữa A và B hoặc theo quy

định cùa pháp luật), quan hệ giữa A với c là quan hệ bảo lãnh ( hình thành từ sự
thỏa thuận giữa A và C), quan hệ giừa

c với

B chỉ phát sinh khi

c đã thay B thực

hiện nghĩa vụ của B trước A ( nghía vụ hoàn lại)

về chủ the:

chủ thể của quan hệ bảo lành là A và c, trong đó A là bên nhận

bảo lãnh, c là bên bảo lãnh; chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ là A và B, trong đó A là

bên có quyền, B là bên có nghĩa vụ; chủ the trong quan hệ nghĩa vụ hoàn lại là c và
trong đó c là bên có quyền, B là bên có nghĩa vụ.

về sự liên hệ giữa các quan hệ: quan hệ giữa A với B là quan hệ có nghĩa vụ
được bảo đảm thực hiện bằng bảo lãnh ( B đồng thời được gọi là bên được bảo
lãnh); quan hệ giữa A với c là quan hệ bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của B;

quan hệ giữa c với B là quan hệ mà trong đó B phải hồn trả cho

c các lợi ích mà c

đã thay B thực hiện cho A.

Như vậy, khi một biện pháp bảo lành được đặt ra thì ngồi các bên chủ the
trong quan hệ bảo lành là bên bảo lãnh (C) và bên nhận bảo lãnh (A), cịn có một

chủ thể liên quan là bên được bảo lãnh (B).
Bên được bảo lãnh ln là bên có nghía vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo

đảm thực hiện bằng biện pháp bảo lãnh đó. Họ có thể biết hoặc khơng biết về việc
xác lập quan hệ bảo lãnh đe đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng

đều phải hồn trả cho bên bảo lãnh các lợi ích mà bên đó đã thay mình thực hiện.
1.2.3 Đoi tượng của bảo lãnh
1.2.3.1 Đối tượng của bảo lãnh

Đối tượng của bảo lãnh là các cam kết của người bảo lãnh với người nhận bảo

lãnh. Tuy nhiên đe thực hiện được cam kết đó thì người bảo lãnh phải có tài sản
12


hoặc cơng việc phù hợp để đáp lại lợi ích của bên nhận bảo lãnh trong trường hợp
người được bảo lãnh khơng thực hiện nghĩa vụ.

Lợi ích mà các bên chù thể trong một quan hệ nghĩa vụ hướng tới là lợi ích vật
chất. Vì vậy người bảo lãnh phải bằng một tài sản hoặc bằng việc thực hiện một

công việc thay cho người được bảo lãnh mới đảm bảo được quyền lợi cho người
nhận bảo lãnh. Người bảo lãnh phải là người có khả năng thực hiện cơng việc đó.
Người bảo lãnh phải lấy tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho người nhận

bảo lãnh xử lí.

1.2.3.2 Phạm vi bảo lãnh

Theo duy định tại văn bản họp nhất so 09/VBHN-NHNN quy định về bảo
lãnh ngân hàng ( văn bản hợp nhất Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6
năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân

hàng, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09 tháng 8 năm 2015, được sửa đổi, bổ sung
bởÉThông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Thống đốc Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam sửa đối, bô sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-

NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
quy định về bảo lãnh ngân hàng, có hiệu lực thi hành ke từ ngày 15 tháng 11 năm

2017.

Bên bảo lãnh có thế cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài
chính mà bên được bảo lãnh có nghía vụ thực hiện với bên nhận bảo lãnh.5tức là theo

thỏa thuận của các bên thì bbảo lãnh có the cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ
nghĩa vụ tài chính mà bên được bảo lãnh phải thực hiện.

Quy định này còn bất cập ở việc cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ

trong quan hệ bảo

5 Điều 9 Số: 09/VBHN-NHNN Quy định về bão lãnh ngân hàng
Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 cùa Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
quy định về bào lãnh ngân hàng, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09 tháng 8 năm 2015, được sữa đối, bố sung
bời:
Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng 9 năm 2017 cùa Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
sữa đoi, bố sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 cũa Thống đốc
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, có hiệu lực thi hành kế từ ngày 15 tháng 11

năm 2017?

13


1.2.4. Hình thức của bảo lãnh

Theo quy định của Luật bảo lãnh phải đuợc lập thành văn bản bản, có the lập

thành văn bản riêng hoặc ghi trong họp đong chính. Trong truờng họp pháp luật có
quy định thì văn bản bảo lãnh phải được cơng chứng hoặc chứng thực.Có thể là họp
đong bảo lãnh hoặc chứng thư bảo lãnh

Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về

việc bên bảo lãnh sè thực hiện nghía vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với

bên nhận bảo lãnh.Trường họp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì thư bảo lãnh
bao gồm cả văn bản cam kết của bên bảo lành đối ứng với bên bảo lãnh, bên xác

nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh;

Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo
lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sè thực hiện nghĩa vụ tài

chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực

hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lành.6
Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản đế bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất
động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy
định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản;

1.2.5. Trình tự thủ tục bao lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự thủ tục bảo lãnh thực hiện theo quy định tại văn bản họp nhất số

09/VBHN-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng Thông tư số 07/2015/TT-NHNN
được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành

trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Hợp đong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa
thuận cấp bảo lãnh quy định tại Khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-

NHNN và nội dung phù họp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản
2014.

° Khoản 12 điều 3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

14


số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng

so tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57

Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghía vụ phải
hồn lại cho bên mua theo họp đồng mua, thuê mua nhà ở đã kỷ kết khi đến thời hạn
giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực ke từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam

kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư

07/2015/TT-NHNN.

Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại
xem xét, thâm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

về thủ tục thực hiện việc bảo lãnh thực hiện như sau:

- Bước 1 :Thực hiện việc ký một thỏa thuận cấp bảo lãnh khung với to chức tín dụng
về việc to chức tín dụng này cam kết bảo lãnh cho những người mua nhà tại dự án.

- Bước 2: Ký họp đồng mua bán nhà với người mua nhà;
- Bước 3: Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh khung ký với chủ đầu tư (người bán

nhà) và từng họp đồng mua bán nhà cụ thể, tổ chức tín dụng phát hành cam kết bảo
lãnh (dưới hình thức thư bảo lãnh hoặc họp đong bảo lãnh) cho từng người mua nhà.
Thời điếm bảo lãnh

Theo quy định của khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014, thời điểm bảo
lãnh diễn ra trước khi ký kết họp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai. Tuy nhiên, điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 07 quy định thời điếm ký kết
bảo lãnh diễn ra sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Do khơng có sự thống nhất giữa Luật và Thông tư nên khi áp dụng quy định về thời
điểm ký kết bảo lãnh, các bên buộc phải tìm cách hạn chế đến mức tối đa các rủi ro

pháp lý có thê xảy ra cho mình.

Trên thực tế, việc ký kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
từng khách hàng cụ thế trước khi ký kết hợp đong mua bán, thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai thường khơng được các bên ký kết bảo lãnh lựa chọn. Bởi lẽ,
đoi tượng bảo lãnh là các khoản tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà chủ đầu tư

là bên bán đã thỏa thuận trong họp đong hoàn trả cho bên mua nếu chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Do đó, đối tượng bảo

lãnh chưa được xác định khi chưa có hợp đong mua bán nhà ở hình thành trong

15


tương lai. Khi đối tượng bảo lãnh chưa xác định được thì việc ký kết bảo lãnh khơng
the tiến hành. Ngồi lý do này, bên bảo lãnh rất khó làm trái quy định cùa cơ quan
chuyên ngành. Do vậy, để có thể ký kết bảo lãnh, bên bán và bên mua, bên thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai ký kết dự thảo hợp đong mua bán, trong đó có thỏa

thuận về việc bên bán phải hồn lại tiền cho bên mua khi bên bán vi phạm nghía vụ
bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua. số tiền này được
các bên quy định cụ thể. Sau khi có dự thảo hợp đồng mua bán, bên bảo lãnh mới

xem xét và kỷ dự thảo cam kết bảo lãnh. Trên cơ sở dự thảo cam kết bảo lãnh, các

bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ sau khi
có hợp đong mua bán chính thức, ngân hàng thương mại mới xem xét đe ký kết bảo

lãnh một cách chính thức. Cách áp dụng này, mặc dù có the xem là lựa chọn tốt nhất
cho các bên nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý, nhưng về mặt pháp lý thì chưa phù hợp

với quy định Luật KDBĐS (ký kết hợp đồng mua bán khi chưa có bảo lãnh). Mặt
khác, do hợp đồng mua bán đã được ký kết, nhưng chưa có đảm bảo chắc chắn về
việc bảo lãnh, nên cách áp dụng này cũng chưa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng

mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy có thể thấy, quy định của pháp luật về thời điểm bảo lãnh tạo ra tình
trạng không thế tuân thủ pháp luật khi áp dụng trên thực tế và không đảm bảo quyền

lợi của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, trừ trường hợp việc các bên sừ

dụng hợp đồng theo mầu.
1.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lí
Đối với bên bảo lãnh, quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh được quy định tại

Điều 340 đến Điều 342 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được hướng dần
tạiĐiều 27, Điều 30Thông tư 07.
+ Quyền: Bên bảo lãnh có các quyền: yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện
nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác; được miền việc thực hiện nghía vụ bảo lãnh trong trường hợp

bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh mà bên nhận bảo lãnh miễn việc thực

hiện nghĩa vụ cho bên bảo lãnh, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
định khác; chấp nhận hoặc từ chối đề nghị cấp bảo lãnh; đề nghị bên xác nhận bảo

lãnh thực hiện xác nhận bảo lãnh đối với khoản bảo lãnh của mình cho bên được bảo
lãnh; yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan
16


cung cấp các tài liệu, thơng tin có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh tài sản bảo

đảm (nếu có); yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng có các biện pháp

bảo đảm cho nghía vụ được bảo lãnh(nếu cần);thực hiện kiếm tra, giám sát tình hình
tài chính của khách hàng trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh; thu phí bảo lãnh, điều

chỉnh phí bảo lãnh; áp dụng, điều chỉnh lãi suất, lãi suất phạt; từ chối thực hiện nghĩa
vụ bảo lãnh khi cam kết bảo lãnh hết hiệu lực hoặc hồ sơ yêu cầu thực hiện nghía vụ

bảo lãnh khơng đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong cam kết bảo lãnh, hoặc có
bằng chứng chứng minh chứng từ xuất trình là giả mạo; yêu cầu bên bảo lành đối ứng
thực hiện nghĩa vụ đã cam kết; hạch toán ghi nợ cho bên được bảo lãnh (trong trường

họp bảo lãnh ngân hàng) hoặc bên bảo lãnh đối ứng (trong trường hợp bảo lãnh trên
cơ sở bảo lãnh đối ứng) ngay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, yêu cầu bên được bảo

lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoàn trả số tiền mà bên bảo lãnh đà trả thay theo cam
kết; yêu cầu thành viên đồng bảo lãnh khác hoàn trả số tiền đà trả thay cho bên được

bảo lãnh trong trường hợp thành viên làm đầu mối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong

đồng bảo lãnh; xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và quy định cùa pháp luật;
chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng

nước ngoài khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù họp với quy định của

pháp luật; khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh, bên bảo lãnh

đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; các quyền khác theo thỏa thuận của các bên

phù họp với quy định của pháp luật.
+ Nghía vụ:Bên bảo lãnh có các nghĩa vụ:chịu trách nhiệm dân sự trong
trường hợp bên được bảo lãnh khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ
thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó; có trách nhiệm cung cấp các thông tin,
tài liệu liên quan đến thẩm quyền phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên có liên

quan; thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nhận được yêu cầu phù hợp với quy định tại
cam kết bảo lành; thực hiện đầy đủ, đúng nghía vụ bảo lãnh; hoàn trả đầy đủ tài sản

bảo đảm (nếu có) và các giấy tờ có liên quan cho bên bảo đảm khi thanh lý thỏa

thuận cấp bảo lãnh, nếu khơng có thỏa thuận khác; có văn bản trả lời bên khiếu nại
chậm nhất sau 10 (mười) ngày làm việc kề từ ngày nhận được văn bản khiếu nại của

bên nhận bảo lãnh về lý do từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lành; thực hiện lưu giữ hồ

sơ bảo lãnh theo quy định của pháp luật; hướng dẫn bên nhận bảo lãnh việc kiểm tra

17

và xác nhận tính xác thực của cam kết bảo lãnh được phát hành; các nghĩa vụ khác

theo thỏa thuận cùa các bên phù hợp với quy định cùa pháp luật.
- Quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh

Bên được bảo lãnh có các quyền quy định từ Điều 365 đến 371 BLDS năm
2015 và được hướng dần cụ thế tại Điều 31 Thông tư 07.

+ Quyền:Bên được bảo lãnh có các quyền: chuyển giao quyền yêu cầu và
nghĩa vụ cùa mình theo quy định của BLDS. Trường hợp quyền yêu cầu thực hiện
nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm thì việc chuyến giao quyền yêu cầu bao gồm cả biện

pháp bảo đảm đó. Trường hợp nghía vụ có biện pháp bảo đảm được chuyến giao thì

biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường họp có thỏa thuận khác; từ chối các yêu

cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với
các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lành hoặc cam kết bảo lãnh; đề nghị bên bảo

lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghía vụ, trách nhiệm theo cam kết; khởi

kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm
nghĩa vụ đã cam kết; thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp

luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của

các bên đối với khoản bảo lãnh; kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh; các

quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
+Nghĩa vụ: Bên được bảo lãnh có các nghĩa vụ: Cung cấp đầy đủ, chính xác

và trung thực các thơng tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm

trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã
cung cấp; thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết và các thỏa
thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh; hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lành
đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa

thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực

hiện nghĩa vụ bảo lãnh; chịu sự kiếm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối
ứng về quá trình thực hiện nghía vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình
hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối

ứng; phoi họp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá

trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có); các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên
phù họp với quy định của pháp luật.

- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh

18