Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------------

LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT
Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

HÀ NỘI, NĂM 2015

Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------------

LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT
Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2015

Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

i
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn.TS. Nguyễn Quang Học đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo tại
khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện đề tài.

Tơi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hai Bà
Trưng, Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

ii
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................... ii
MỤC LỤC.............................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................vii
DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH............................................................................. viii
MỞ ĐẦU................................................................................................................. 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................3
1.1. Tổng quan thị trường đất đai

3

1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới............................................................... 3
1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam.................................................................. 6

1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam .....................................6
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
..................................................................................................................10
1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất

12

1.2.1. Khái quát chung về giá đất ...................................................................12
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................13
1.2.2.1. Địa tơ là một trong những căn cứ hình thành giá đất. ..................13
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng ......................................................................15
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu ........................................................................15
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .........................................................18
1.2.3.1. Yếu tố thông thường ...................................................................18
1.2.3.2. Yếu tố khu vực ............................................................................20
1.2.3.3. Yếu tố cá biệt ..............................................................................21
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất................................................ 22
1.2.4.1. Nguyên tắc thay thế ....................................................................22
1.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.............................................. 23

iii
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


1.2.4.3. Nguyên tắc biến động .................................................................24
1.2.5. Các phương pháp định giá đất.............................................................. 24
2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................... 24
1.2.5.2. Phương pháp chiết trừ .................................................................26
1.2.5.3. Phương pháp thu nhập ................................................................27
1.2.5.4. Phương pháp thặng dư ................................................................27

1.2.5.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất......................................... 28
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam

28

1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ........................................................28
1.3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc......................................................... 29
1.3.1.2. Định giá đất ở Úc........................................................................ 29
1.3.1.3. Định giá đất ở Thụy Điển ............................................................30
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam ......................................................30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................... 34
2.1. Nội dung nghiên cứu

34

2.1.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử
dụng đất của quận Hai Bà Trưng.................................................................... 34
2.1.2. Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội.......................................... 34
2.1.3. Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng...... 34
2.1.4. Tìm hiểu biến động về giá đất ở theo giá thị trường tại địa bàn
quận Hai Bà Trưng .......................................................................................34
2.1.5. So sánh giá đất ở quy định của nhà nước với giá thị trường .................34
2.1.6. So sánh giá trung bình giữa các vị trí ...................................................34
2.1.7. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên
địa bàn quận Hai Bà Trưng ............................................................................34
2.2. Phương pháp nghiên cứu

34

2.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ...................................................35

2.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ....................................................35
2.2.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu...................... 35
2.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN............................................................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của

iv
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


quận Hai Bà Trưng

36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................36
3.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................. 36
3.1.1.2. Địa hình...................................................................................... 36
3.1.1.3. Khí hậu........................................................................................ 36
3.1.1.4. Thuỷ văn..................................................................................... 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng........................................... 37
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................ 37
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng............................................................... 38
3.1.3. Tình hình sử dụng đất ...........................................................................39
3.2. Cơng tác định giá đất tại thành phố Hà Nội

42

3.3. Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn
quận Hai Bà Trưng 43
3.3.1. Phân loại đường phố và phân loại vị trí ................................................43

3.3.2. Giá đất ở quy định ................................................................................43
3.3.2.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước....................... 43
3.3.2.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.................... 44
3.4. Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng giai đoạn 2010-2014

50

3.4.1. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I............................. 53
3.4.2. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II ............................54
3.4.3. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III ........................55
3.4.4. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV ........................56
3.5. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường
57
3.5.1. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại
đường, phố nhóm I......................................................................................... 57
3.6. So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí

65

3.7. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên
địa bàn quận Hai Bà Trưng 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 69

v
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................71
PHỤ LỤC

vi
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS

: Bất động sản.

- ĐGĐ

: Định giá đất.

- CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

- CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

- KT- XH

: Kinh tế xã hội

- QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

- SDĐ

: Sử dụng đất.

- UBND

: Ủy ban nhân dân.

- VT1, VT2, VT3, VT4

: Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4.

vii
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ....41

Bảng 3.2:

Khung giá đất ở tại đô thị ................................................................44

Bảng 3.3.

Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm
đường phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 ...............46

Bảng 3.4.

Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho các nhóm đường phố trên
địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 ......................................52

Bảng 3.5:

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm I...................................................................................... 58

Bảng 3.6:

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm II .....................................................................................60

Bảng 3.7:

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm III ....................................................................................62

Bảng 3.8:

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm IV................................................................................... 64

Bảng 3.9:

Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố ...........66

viii
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH

Hình 1.1.

Quan hệ cung và cầu đất đai .........................................................17

Hình 1.2.

Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn .................................18

Hình 3.1.

Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.................. 42

Hình 3.2.

Giá đất trung bình theo quy định của Chính Phủ từ năm 2010-2014.... 48

Hình 3.3.

Sự biến động giá đất quy định nhóm I giai đoạn 2010-2014......... 50

Hình 3.4.

Sự biến động giá đất quy định nhóm II giai đoạn 2010-2014 .......51

Hình 3.5.

Sự biến động giá đất quy định nhóm III giai đoạn 2010-2014...... 52

Hình 3.6.

Sự biến động giá đất quy định nhóm IV giai đoạn 2010-2014 .....53

Hình 3.7.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I ...................57

Hình 3.8.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II ..................58

Hình 3.9.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III................. 56

Hình 3.10.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV ................57

ix
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta sau khi gia nhập WTO đã có những bước phát triển mạnh mẽ về
mọi mặt kéo theo đó là nhu cầu về đất đai ngày một gia tăng. Đất đai là một
nguồn lực trọng yếu cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, là một tài
nguyên thiên đặc biệt, là một tài sản quý giá đối với mọi quốc gia vì nó có
những tính chất như cố định về vị trí, giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả
mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát
triển…Có thể nói khơng có đất khơng có sự tồn tại của xã hội lồi người. Đặc
biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trị hết sức quan trọng vì
nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như cha ơng ta
thường nói “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản
xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất
đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm
hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm
quyền và người dân bởi vì giá đất q cao, có thơng tin cho rằng giá đất ở Hà
Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cịn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật
Bản. Giá đất phản ảnh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và với các yếu
tố khác (cung cầu của thị trường, thị trường tiền tệm chứng khốn hay hệ
thống chính sách pháp luật của nhà nước,..). Giá đất chịu tác động tổng hợp
của nhiều yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần phải được thực hiện một
cách chính xác và thường xuyên để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai. Khi định giá đất của một địa phương hay một khu vực chúng ta cần và
nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách toàn diện, khoa

1
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế

học, sử dụng các phương pháp biện chứng và duy vật lịch sử. Tất cả sẽ tạo nên một
cơ sở vững chắc cho việc định giá chính xác, nhất là phù hợp với thị trường hiện tại
của một khu vực nhất định.
Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đơng Nam của Hà Nội,
có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, tại
các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đơ thị hóa rất nhanh;
vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong
những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong cơng tác bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường tôi xin
tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn của
TS. Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nông nghiệp
Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hai Bà
Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng.

2. Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị hiện nay theo quy định của
Nhà nước và giá biến động trên thị trường của quận Hai Bà Trưng;
- Phân tích các yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động về giá đất nhằm xây
dựng các tiêu chuẩn giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá

cả trên thị trường nói chung, mang lại hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng và quản lí
2
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


đất đai đơ thị.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị.
2.2. Yêu cầu
- Nắm bắt được những văn bản, chính sách, các thơng tin liên quan đến việc
định giá đất.
- Các số liệu điều tra, khảo sát, phải đảm bảo chính xác, khách quan và trung
thực phản ánh đúng tình hình giá đất trên địa bàn.
- Đề tài nghiên cứu phải nêu ra được kết quả đạt được và những vấn đề còn
tồn tại trong việc xác định và quản lý giá đất trên địa bàn.

3
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thơng qua trao đổi hàng hố.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một
thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở
những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường đất đai
là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế

của CNTB cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Đối với Việt Nam, do lịch sử để lại, thị trường đất đai mới được hình thành và
chính thức công nhận sau Luật Đất đai 1993 và bộ Luật Dân sự được ban hành. Ở
nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, mà chủ thể lưu thông
thực tế là QSDĐ. Điều này được khẳng định tại khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu”. Tuy nhiên QSDĐ
đối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gần tới quyền sở hữu đối với các
tài sản thông thường khác. Theo đó QSDĐ bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trường BĐS như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ. Như vậy trừ quyền định đoạt thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở
hữu, người sử dụng đất có quyền tự quyết khá lớn trong việc sử dụng thửa đất của
mình theo đúng quy định của pháp luật.
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất

4
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động
bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã khơng ngừng hồn thiện về mơi trường pháp
lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết
các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trị
của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền KT - XH.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất khơng tái tạo
của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh

tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối
với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mơ hàng ngàn
hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu
tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là
nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật
Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 và sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế
mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thối nền kinh tế vào
những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh.
Tại Nhật năm 1992, giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn
đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990
đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong
thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm
giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.

5
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh
hưởng đến hoạt động KT - XH không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới.
Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khốn tồn cầu bị ảnh hưởng, đồng
thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng
tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ (FED), liên tục cắt giảm lãi
suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ, giúp nước Mỹ tránh khỏi một cuộc suy
thoái về kinh tế.

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát
triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai
theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mơ tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã
thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất
đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo
pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất
hợp pháp. Những người đã nhận QSDĐ nông nghiệp không được sử dụng trong
vịng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất
bị qui định khơng được bán trong vịng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh khơng được
bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán
đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp khơng được quyền chuyển nhượng
những mảnh đất nhận được từ tư nhân hố doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước
thuộc Liên Xơ trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn
thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay khơng cịn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất
đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngồi khn khổ một quốc gia, thu
hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn
như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở
6
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


nước ngồi. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế
hội nhập hiện nay.
1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được
đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia q trình hình thành và phát triển thị trường
đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945:
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội: xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như khơng tồn
tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nơng dân cho
địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:
Sau cách mạng tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt
động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống
tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù
khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn
thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước
bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

7
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định
đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988

vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên,
để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa
kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận sở hữu đối với nhà ở thì được
quyền sử dụng đất ở có ngơi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không
cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS. Nhưng trên thực
tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và
người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích
thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hố, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển
rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản
xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển,
điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,
khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu
là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua bán BĐS cũng có
nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ (chuyển nhượng đất) gắn
liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

8
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế

quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung
giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai
1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5
quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và
phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay
được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người
dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dịng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở
một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu
tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố
xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng
trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu
cầu thực tại mà cịn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối
cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn ở nội địa hay từ nước ngoài gửi về đã
chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Tiếp đó Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những
nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ
bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất
được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan
rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham
gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7 - 10 lần so với các năm trước
đây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch
nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không
nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu á,

9
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng
việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993,
trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đối
với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền
kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định
thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó,
đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, chính
quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian KT XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH, quy hoạch đất đai và quy
hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng
cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư
tìm kiếm thơng tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón đầu, làm gia tăng đột biến về
cầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm
2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với những quy
định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy
định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng
đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ được coi là
tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn
hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất

phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ

10
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất
với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; cơng khai hoá từ khâu quy hoạch sử
dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất
nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo
đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ
khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị
định 181/2004/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng
trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng
thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao
cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã
diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.
Giai đoạn cuối năm 2008, Việc tính thuế lũy tiến vào bất động sản
( 28/2/2008), chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ nhằm đối phó với lạm phát,
tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới bắt nguồn từ Mỹ, tâm
lý nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Cho nên
thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó
gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với
những thị trường đang phát triển như Việt Nam.
Năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi. Đến năm 2010, đầu năm

2011, theo quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển
mở mang đô thị, triển khai hạ tầng cơ sở mới thì thị trường bất động sản trở nên sôi
động và rất hấp dẫn trong thời điểm này. Nhưng khi Nghị quyết số 11/NQ-CP ban
hành ngày 24/02/2011 về kiềm chế lạm phát, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín

11
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


dụng của khu vực phi sản xuất thì thị trường bất động sản đã dần trở nên trầm lắng
và có nguy cơ đóng băng.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hồn tồn
thốt khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh
đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các
cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta
chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trị của thị trường đất đai đối với sự
phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính
thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các
biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai
vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước.
Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế,
thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển
nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị
trường khơng chính thức.
*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với

những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống
xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào
các năm 2001 – 2003 và 2007 – 2008. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng
đột biến nói chung khơng phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột
biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã
gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Ngồi ra
cịn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 – cuối năm 2006, năm
12
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


2007 và năm 2008 . Nguyên nhân chính là do sự thiếu quản lí về thị trường BĐS
cũng như việc đầu tư khơng hợp lí và việc áp dụng thuế lũy tiến BĐS đã làm nhu
cầu về đất giảm đáng kể. Từ năm 2009 đến đầu năm 2011 thị trường bất động sản
khởi sắc, nhu cầu mua nhà đất của người dân tăng cao, đến giữa năm 2011 đến nay
thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng.
* Hoạt động của thị trường đất đai cịn nằm ngồi tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được
thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ
tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất
của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm
nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế
cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phịng”, “trung tâm” loại này; ở thành
phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn
phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 –
80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm
với phương thức mua bán trao tay.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai cịn
bị bng lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý

một hệ thống thị trường đồng bộ trong q trình chuyển sang nền kinh tế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và khơng kiểm sốt được của thị trường đất
đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức
với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức
thiết của thực tiễn.
1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
13
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế


biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất, hay giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất,
của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành. Có thể nói, đất
đai là vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hố khác nên khó thể tính đúng, tính đủ
giá trị của đất. Giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa
học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của
nền KT - XH.
Thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy
định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước
quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2
loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng
thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất
được quy định là giá QSDĐ. Tại điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử
dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:
địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

14
Luận văn tốt nghiệp ngành Kinh tế