Ứng dụng công nghệ GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn hòa thuận huyện phục hòa – tỉnh cao bằng giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NÔNG THỊ VÂN
Tên đề tài:
“ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS TRONG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÒA THUẬN,
HUYỆN PHỤC HÒA, TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2013 – 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K43 - QLĐĐ - N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Nguyễn Văn Hiểu
Thái Nguyên - năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi
sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng lý thuyết vào
thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó sinh viên ra
trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công
tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc say này.
Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô
giáo và các anh, chị, cô, chú nơi em thực tập tốt nghiệp.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các
đoàn thể, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề
nghiệp, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng để phát huy trong
cuộc sống cũng như trong sự nghiệp sau này.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu
giảng viên trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ
em thực hiện đề tài này
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các anh, chị và các cô chú công
tác tại phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Phục Hòa, đã tạo mọi điều kiện
giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp
của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý
kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận
tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 03 năm 2015
Sinh viên
Nông Thị Vân


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 3.1: Quy trình thành lập bản đồ tra cứu giá đất ..............................................24
Bảng 4.1: Tình hình dân số của TT Hòa Thuận ........................................................28
Bảng 4.2: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thị trấn Hòa Thuận trong những
năm gần đây giai đoạn 2013 – 2014...........................................................................33
Bảng 4.3: Số lượng một số vật nuôi chính trên địa bàn thị trấn ...............................33
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hòa Thuận năm 2014. ......................38
Bảng 4.5: Bảng giá đất ở tại thị trấn Hòa Thuận ......................................................38
Bảng 4.6: Các trường thuộc tính đươ ̣c viế t trong chương trình ................................46


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Cửa sổ làm việc chuyển đổi của lớp đối tượng bản đồ .............................45
Hình 4.2: Cửa sổ chuyển đổi dữ liệu không gian ......................................................45
Hình 4.3: Lưu đồ tổ ng quát công viê ̣c thực hiê ̣n của chương trình ..........................46
Hình 4.4: Cửa sổ tạo thêm trường cho bảng thuộc tính ............................................47
Hình 4.5: Cửa sổ lựa chon các đối tượng ..................................................................48
Hình 4.6: Cửa sổ nhập thông tin cho đối tượng ........................................................48
Hình 4.7: Kết quả thuộc tính của đối tượng ..............................................................49
Hình 4.8. Kết quả cập nhập giá từng thửa.................................................................50

Hình 4.9. Giao diện nhập vị trí giá đất có cùng thuộc tính .......................................51
Hình 4.10. Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại T.T Hòa Thuận – Tỉnh
Cao Bằng ...................................................................................................................51
Hình 4.11. Xem thông tin thửa đất bằng thanh công cụ Identify .............................. 52
Hình 4.12. Xem thông tin thửa đất bằng thanh công cụ Hyperlink ..........................52
Hình 4.13. Xem thông tin thửa đất bằng công cụ Select ..........................................53
Hình 4.14: Thao tác tim
̀ kiế m trên bảng thuộc tính ..................................................53
Hình 4.15. Giao diện xuất bản đồ ............................................................................. 54
Hình 4.16. Giao diện xuất báo cáo ............................................................................54
Hình 4.17. Giao diện xuất bảng dữ liệu .................................................................... 55
Hình 4.18. Kết quả bản đồ giá đất T.T Hòa Thuận năm 2013 – 2014 ......................55


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CP

Chính Phủ

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

HĐND

Hội đồng nhân dân

T.T

Thị Trấn

VNĐ

Việt Nam Đồng


v

MỤC LỤC
Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. Mục đích của đề tài ..............................................................................................2
1.4. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................3
1.5. Ý nghĩa của đề tài. ................................................................................................3
1.5.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...............................................3
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn ..............................................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.........................................................................4
2.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................4
2.1.1. Các văn bản ban hành .......................................................................................4
2.1.2. Quy định về ban hành giá đất ............................................................................4
2.2. Cơ sở khoa học .....................................................................................................5
2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất. ...........................................................5
2.2.2. Nguyên tắc định giá đất.....................................................................................9
2.2.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản ...................................................10

2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai .............................................11
2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................11
2.2.6. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ......................................................................14
2.2.7. Phần mềm ArcGIS ..........................................................................................17
2.3. Tình hình nghiên cứu sử dụng đất ở Việt Nam và trên thế giới ........................18
2.3.1.Ứng dụng GIS ở Việt Nam ..............................................................................18
2.3.2

Ứng dụng GIS trên thế giới .........................................................................20

PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..22
3.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................22


vi

3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................22
3.2.1. Phạm vi không gian:........................................................................................22
3.2.2. Phạm vi thời gian: ...........................................................................................22
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22
3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................22
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .............................................................22
3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất bằng công nghệ GIS ................22
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu ...................................25
4.1.1 Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên ....................................................................25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................28
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thị trấn Hòa Thuận
huyện Phục Hòa ........................................................................................................35
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hòa Thuận ..............................................37

4.2. Tình hình giá đất tại khu vực nghiên cứu trong năm 2013- 2014 ......................38
4.2.1. Tình hình biến động giá đất của thị trấn Hòa Thuận theo khung giá của tỉnh
Cao Bằng năm 2013 – 2014 ......................................................................................41
4.3. Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .........................................42
4.3.1. Thu thập thông tin cơ sở dữ liệu .....................................................................42
4.3.2. Chuẩn hóa và chuyển dổi dữ liệu ....................................................................42
4.3.3. Nhập dữ liệu ....................................................................................................43
4.3.4. Biên tập dữ liệu ...............................................................................................43
4.3.5. Kiểm tra sản phẩm ..........................................................................................43
4.4. Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ tra cứ giá đất ở, trên địa bàn thị
trấn Hòa Thuận – Tỉnh Cao Bằng. ............................................................................43
4.4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu ...................................................................................44
4.5. Ứng dụng phần mềm ArcGIS vào công tác quản lí giá đất ...............................50
4.5.1. Cập nhập giá ....................................................................................................50
4.5.2. Xem thông tin thửa đất ....................................................................................52


vii

4.5.3. Tìm kiếm thửa đất ...........................................................................................53
4.5.4. Xuất dữ liệu .....................................................................................................54
4.6. Nhâ ̣n xét chung ..................................................................................................56
Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................57
5.1. Kết luận ..............................................................................................................57
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................60


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống là nền tảng cơ bản
không thể thiếu cho sự phát triển của con người. Hiện nay vấn đề đất đai ngày càng
nóng bỏng và đất ngày càng trở nên có giá trị. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề
về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là
thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất
phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày
càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh
chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu,
giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị
trường bất động sản.
Trong nhiều năm gần đây công nghệ GIS ngày càng được phát triển và tăng
nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ
công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng
thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho
việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết.
Thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng là một thị trấn ở miền
núi Đông Bắc. Do điều kiện kinh tế môi trường phát triển kéo theo đó giá đất cũng
có nhiều sự biến động qua các năm, các kĩ thuật máy móc còn hạn chế, cần có
những nghiên cứu lại để đảm bảo được sự bình ổn giá đất. Chính vì vậy vấn đề về
giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá đất đã có những biến động đáng kể cùng với
đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản
lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội
và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa
Hiện đại hóa hiện nay. Khi chưa sử dụng công nghệ GIS sự chuyển dịch, biến động
không ngừng của giá đất. Các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ sổ sách chưa

2

được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, làm cho công tác
quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS trong đánh giá thực trạng biến
động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa – tỉnh Cao
Bằng, giai đoạn 2013 - 2014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác
định giá đất trên toàn địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng
trong những năm tiếp theo.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thành lập bản đồ tra cứu giá đất phục
vụ cho công tác xác định và quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận,
huyện Phục Hòa - Cao Bằng. Phục vụ hiệu quả cho công tác đánh giá giá đất
giai đoạn 2013 – 2014.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận,
huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014.
- Nghiên cứu chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định.
- Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất.
- Theo dõi sự biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện
Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014.
1.3. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu và xác định đánh giá thực trạng giá biến động giá đất ở, Trên
địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa.
- Ứng dụng công nghệ GIS để đánh giá thực trạng biến động giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa giai đoạn 2013 – 2014.

3

1.4. Yêu cầu của đề tài
- Cần phải nắm rõ những yêu cầu trong quá trình nghiên cứu: Chính xác,
trung thực và đầy đủ.
- Dữ liệu và số liệu: Cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính.
- Trang thiết bị cần thiết: Bản đồ địa chính, giá đất tại huyện Phục Hòa, máy
vi tính, các thiết bị liên quan …
- Phương pháp: Phù hợp, đạt hiệu quả nhất trong quá trình nghiên cứu.
1.5. Ý nghĩa của đề tài.
1.5.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Giúp sinh viên hoàn thiện hơn các kiến thức đã học để đưa ra thực tiễn
tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian học hỏi, tiếp xúc với thực tế hiểu hơn về
ứng dụng GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, tại địa điểm thực tập
trước khi ra trường.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác ứng dụng GIS xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của
sự biến động giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo cho khóa sau.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở pháp lý
2.1.1. Các văn bản ban hành
Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐCP quy định quy định về giá đất.
- Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 và thay thế các Nghị định sau:[13].
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại [11].
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP [12].
- Bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số
189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ về
chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
2.1.2. Quy định về ban hành giá đất
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng
11 năm 2003 [10].
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Căn cứ Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012.
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


5

Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính

phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương.
Thực hiện Nghị quyết số 27/2012/NQ-HĐND ngày 13 tháng 12 năm 2012
của Hội đồng nhân dân tỉnh Cao Bằng khoá XV kỳ họp thứ 5 về Bảng giá các loại
đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số
1595/TTr-STNMT ngày 17 tháng 12 năm 2012. Quyết định ban hành bảng giá đất
năm 2013.
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số
2011/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2013. Quyết định ban hành bảng giá đất
năm 2014.
2.2. Cơ sở khoa học
2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất.
2.2.1.1. Khái niệm giá đất
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất” [10].
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung
cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế

6

của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình
thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều
yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của
Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định
nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định
giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực
cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này
Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào
nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định,
không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào
sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này
thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành
nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do
nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.
2.2.1.2.Khái niệm về định giá đất
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố và phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách
đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào
đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [2].
2.2.1.3. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994), là nơi chuyển giao
quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ. Nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên

cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác


7

định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là
tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được
đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [1].
Thị trường (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa
chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các
mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một
khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở
nước ta hiện nay [1].
2.2.1.4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“ Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:
(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
(4) Định giá đất”
Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của Nhà
nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích
hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử
dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý

và người sử dụng đất.
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hồ sơ về các loại đất, số liệu thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác
định giá đất sao cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều


8

phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh đối chiếu các mức giá ước tính
để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam hay sử dụng các phương pháp sau để
định giá đất:
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất
cần định giá.
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay
phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do
có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải
trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập
định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản đã được dự tính. Nghĩa là
giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công
trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng giả định [2].
Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định
giá trong những trường hợp sau:

- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học,
nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có
chứng cứ thị trường.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài
toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường có thể


9

xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho
các bất động sản khác [2].
Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản
thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ
dàng được điều tra.
Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ
và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế. (Hoàng Văn Hùng và cộng sự
2013).
2.2.2. Nguyên tắc định giá đất
- Nguyên tắc thay thế
+ Giá đất tuân thủ nguyên tắc thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu
là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
+ Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả

năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:
+ Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số
đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với
các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu
nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn
ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau thông thường một thửa đất
bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn
nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là
sử dụng hiệu quả.


10

+ Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiểu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động:
+ Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế
biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau
của những nhân tố và những biến động của chúng.
2.2.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường của các
hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế
chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường

này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp
luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia [1].
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động
sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu...). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và
phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể
bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã
hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng
hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua
và người cần bán.
Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng
thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta
thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá


11

cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của
cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả
điều tiết lượng cung - cầu.
2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để
quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của
quản lý Nhà nước về đất đai. Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của
nước ta được phân làm các lĩnh vực đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng
đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử
dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi
phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí [1].
2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân

tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan
hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông
thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [3].
1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ
thể cho các loại đất.
a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ
phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất
hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch
đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi
về hành chính…[3].


12

b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết
với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
c) Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn
định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
d) Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình
chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng
đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.

e) Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định
kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà
đi đến ổn định.
2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó [3].
a) Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối
với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
b) Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với
bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...


13

c) Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường
nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường
học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự li...
d) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện
môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô

nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề
nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá
đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều
kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực... Mức độ ảnh hưởng
đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng
và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị [3].
3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
a) Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều mong thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng
nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.


14

d) Hình dáng : Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
đ) Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
e) Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất

là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại,
internet...
f) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất...
g)Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc
phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
h) Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.6. Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
2.2.6.1. Khái niệm hệ thống thông tin địa lý
Có rất nhiều định nghĩa về “hệ thống thông tin địa lý ” mà chúng ta có thể
tham khảo như sau:
Theo Ducker định nghĩa: GIS là trường hợp đặc biệt của hệ thống thông tin ở
ơ sở dữ liệu bao gồm sự quan sát các đặc trưng phân bố không gian, các hoạt động
sự kiện có thể được xác định trong khoảng không như đường, điểm, vùng [17].
Theo Aronoff định nghĩa, GIS một hệ thống gồm các chức năng: Nhập dữ
liệu, quản lý và lưu trữ dữ liệu, xuất dữ liệu.
Hệ thống địa lý – GIS là một hệ thống quản lý thông tin không gian được
phát triển dựa trên cơ sở công nghệ máy tính với mục đích lưu trữ, cập nhật, quản lý,
hợp nhất, mô hình hóa, phân tích và miêu tả được nhiều loại dữ liệu.


15

Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS)
được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các
thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ
trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không

gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích
của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy
hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ
dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính.
Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như sau:
Người sử dụng

GIS
Phần mềm + cơ sở dữ liệu

Thế giới thực

2.2.6.2. Thành phần cơ bản của hệ thống thông tin địa lý
Theo Võ Quang Minh (2005), Gis gồm các thành phần [6] .
a) Phần cứng:
Là các phần vật lý của máy tính, bao gồm các thiết bị xử lý và thiết bị
ngoại vi.
Thiết bị bao gồm máy vi tính, máy vẽ, máy in, bàn số hóa, thiết bị quét ảnh,
các thiết bị lưu trữ số liệu ….
b) Phần mềm
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính
thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một
hoặc tổ hợp các phần mềm máy tính, phần mềm sử dụng trong kỹ thuật GIS phải
bao gồm các tính năng:
- Nhập và kiểm tra dữ liệu
- Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liễu
- Xuất dữ liệu
- Biến đổi dữ liệu
- Tương tác với người dùng

16

c) Số liệu và dữ liệu địa lý
Có 2 dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS là cơ sở dữ liệu thông tin
không gian và thông tin thuộc tính.
- Cơ sở dữ liệu không gian: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo
khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở
dữ liệu để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ. Có 2 loại số liệu
Vector và số liệu Raster:
+ Số liệu Vector: Được trình bày dưới dạng điểm, đường và vùng, mỗi dạng
có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu thuộc tính
được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu.
+ Số liệu Raster: Được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đề
nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ chỉ định cho giá trị của thuộc tính. Số liệu
của ảnh vệ tinh và số liệu của bản đồ được quét là số liệu Raster.
- Cơ sở dữ liệu thuộc tính: là những thông tin về tính chất, đặc điểm và các
yếu tố nhận biết của đối tượng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn giải về các
đặc tính khối lượng hay bản chất các mối liên quan những thông tin bản đồ với vị trí
đích thực của nó. Các thông tin thuộc tính được lưu trữ, quản lý và trình bày trong
hệ thống thông tin địa lý dưới dạng số, các ký tự, ký hiệu hay biểu thức logic để mô
tả các thuộc tính thược các thông tin địa lý.
d) Chuyên viên:
Đây là một trong những hợp phần quan trọng của công nghệ GIS, đòi hỏi
những chuyên viên phải có kiến thức về các số liệu đang sử dụng và thông thạo về
việc chọn các công cụ GIS để thực hiện các chức năng phân tích – xử lý các số liệu.
e) Chính sách và cách thức quản lý:
Đây là một trong những phần quan trọng để đảm bảo khả năng hoạt động của
hệ thống, là yếu tố quyết định sự thành công của việc phát triển coong nghệ GIS. Hệ
thống GIS cần được điều hành bởi một bộ phận quả lý, bộ phận này phải được bổ

nhiệm để tổ chức hoạt động hệ thống GIS một cách có hiệu quả để phục vụ người
sử dụng thông tin [6].


17

2.2.6.3. Các khả năng của GIS
- Khả năng chồng lấp bản đồ
- Khả năng phân loại các thuộc tính
- Khả năng phân tích
2.2.6.4. Một số phần mềm GIS được ứng dụng ở Việt Nam hiện nay
1. Phần mềm Microstation: MicroStation là một phần mềm giúp thiết kế
(CAD) được sản xuất và phân phối bởi Bentley Systems.
2. Phần mềm Mapinfo: MapInfo Professional là phần mềm chạy trên môi
trường Windows, có chức năng kết nối với các ứng dụng Windows khác (chẳng hạn
như Microsoft Office).
3. Phần mềm ArcView: Cũng như một số phần mềm GIS, ARCView có khả
năng chồng ghép bản đồ, xử lý dữ liệu không gian.
2.2.7. Phần mềm ArcGIS
2.1.7.1 Giới thiệu về ArcGIS
ArcGIS là một hệ thống phần mềm cung cấp một giải pháp tổng thể về hệ
thống thông tin địa lý, bao gồm nhiều modul khác nhau, đáp ứng nhu cầu cho mọi
tổ chức, từ những người sử dụng đơn lẻ cho đến hệ thống có tính toàn cầu.
Dù là làm việc trong môi trường nào thì người dùng cũng đều sử dụng bộ
3 ứng dụng của ArcGIS desktop là ArcCatalog, ArcMap, và ArcToolbox để làm
việc [6].
2.2.7.2 Cấu trúc tổ chức dữ liệu trong ArcGIS
ArcGIS lưu trữ và quản lý dữ liệu địa lý ở nhiều khuôn dạng. Ba mô hình dữ
liệu cơ bản mà ArcGIS sử dụng là vector, raster, và TIN. Ngoài ra, người dùng có
thể nhập dữ liệu bảng vào GIS.

Vector model: Một cách để biểu diễn các hiện tượng địa lý là dùng points,
lines, và polygons. Mô hình vector được dùng chủ yếu để mô tả và lưu trữ những
đối tượng rời rạc như nhà, đường ống dẫn, đường bao thửa...
Raster models: Trong raster model, thế giới được biểu diễn như một bề mặt
được chia thành những ô lưới bằng nhau. Raster model được dùng để lưu trữ và