đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt ......................................................................................... vi
Danh mục bảng biểu .......................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích ......................................................................................................... 2
3. Yêu cầu ........................................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 4
1.1. Tổng quan thị trường đất đai ......................................................................... 4
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới ............................................................ 4
1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam ................................................................ 7
1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................................. 13
1.2.1. Khái quát chung về giá đất ................................................................ 13
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ..................................................... 14
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................... 18
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ............................................. 23
1.2.5. Các phương pháp định giá đất ........................................................... 27
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam ........................................... 31
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ..................................................... 31
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam .................................................... 37
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 40
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 40
2.2. Phạm vi nghiên cứu: ................................................................................... 40
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 40
2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH
và sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng................................................ 40
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.3.2. Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội ....................................... 40
2.3.3. Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai
Bà Trưng .......................................................................................... 40
2.3.4. Tìm hiểu biến động về giá đất ở theo giá thị trường tại địa bàn
quận Hai Bà Trưng ........................................................................... 40
2.3.5. So sánh giá đất ở quy định của nhà nước với giá thị trường .............. 40
2.3.6. So sánh giá trung bình giữa các vị trí ................................................ 40
2.3.7. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ........................................................ 40
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 41
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................... 41
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 41
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................... 41
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................ 42
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của quận
Hai Bà Trưng .............................................................................................. 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 43
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ........................................ 46
3.1.3. Tình hình sử dụng đất ........................................................................ 49
3.2. Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà
Trưng .......................................................................................................... 51
3.2.1. Phân loại đường phố và phân loại vị trí.............................................. 51
3.2.2. Giá đất ở quy định ............................................................................. 51
3.3. Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2010-2014 ........................................................................ 58

3.3.1. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I ........................... 60
3.3.2. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II .......................... 61
3.3.3. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III ...................... 62
3.3.4. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV ...................... 62
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.4. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường ..................... 63
3.4.1. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại
đường, phố nhóm I .............................................................................. 64
3.4.2. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại
đường, phố nhóm II ............................................................................ 66
3.4.3. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại
đường, phố nhóm III ........................................................................... 68
3.4.4. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại
đường, phố nhóm IV ........................................................................... 71
3.5. So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí ................................................... 73
3.6. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên
địa bàn quận Hai Bà Trưng.......................................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 77
Kết luận ............................................................................................................. 77
Kiến nghị........................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 79
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS

: Bất động sản.

- CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

- CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

- ĐGĐ

: Định giá đất.

- KT- XH

: Kinh tế xã hội

- QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

- SDĐ

: Sử dụng đất.

- UBND

: Ủy ban nhân dân.

- VT1, VT2, VT3, VT4

: Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Số bảng

Tên bảng biểu

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.............. 50

3.2

Khung giá đất ở tại đô thị ...................................................................... 52

3.3

Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm đường
phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 ................................. 54

3.4

Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho các nhóm đường phố trên
địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 ............................................... 59

3.5

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm I ............................................................................................ 65

3.6

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm II .......................................................................................... 67

3.7

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm III ......................................................................................... 69

3.8

Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường
phố nhóm IV ......................................................................................... 72

3.9

Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố .................. 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Quan hệ cung và cầu đất đai ....................................................................... 16
1.2. Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn ............................................... 17
3.1. Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng ......................................................... 44
3.2. Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng................................. 49
3.3. Giá đất trung bình theo quy định của Chính Phủ từ năm 2010-2014 ........... 53
3.4. Sự biến động giá đất quy định nhóm I giai đoạn 2010-2014........................ 55
3.5. Sự biến động giá đất quy định nhóm II giai đoạn 2010-2014 ...................... 56
3.6. Sự biến động giá đất quy định nhóm III giai đoạn 2010-2014 ..................... 57
3.7. Sự biến động giá đất quy định nhóm IV giai đoạn 2010-2014 ..................... 57
3.8. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I .................................. 60
3.9. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II ............................... 61
3.10. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III ............................. 62
3.11. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV ............................. 63

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biết, là yếu tố
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, là địa bàn phân bố dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai đòi
hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát
triển thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ quan trọng.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa Hiến pháp 1992 về quyền của người
sử dụng đất (khoản 3 Điều 3), theo đó người sử dụng đất có 5 quyền, đất đai là
loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lần
đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng. “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyển sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng
thời gian” (Điều 12 Luật Đất đai năm 1993).
Luật Đất đai năm 2003 với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất
đai và thị trường bất động sản, quy định nội dung cụ thể về quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai, trong đó có một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất
để phù hợp với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất được coi là tài sản của
người sử dụng đất, các tổ chức kinh tế trong nước,được quyền lựa chọn hình thức
giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với

giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng
đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Quy định rõ nguyên tắc
định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo
thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng
giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả
các mục đích như quy định hiện hành.
Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của Hà
Nội, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây,
tại các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh;
vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong
những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về
giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội" dưới
sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và

Môi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
quận Hai Bà Trưng.
2. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị hiện nay theo quy định
của Nhà nước và giá biến động trên thị trường của quận Hai Bà Trưng. Từ đó
phân tích các yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động về giá đất nhằm xây dựng
các tiêu chuẩn giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường nói chung, mang lại hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng và quản lí
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


đất đai đô thị.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị giúp cho việc xác định giá đất ở sát
với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, góp phần ổn định giá đất ở và
hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu
- Nắm bắt được những văn bản, chính sách, các thông tin liên quan đến việc
định giá đất.
- Các số liệu điều tra, khảo sát, phải đảm bảo chính xác, khách quan và
trung thực phản ánh đúng tình hình giá đất trên địa bàn.
- Đề tài nghiên cứu phải nêu ra được kết quả đạt được và những vấn đề còn
tồn tại trong việc xác định và quản lý giá đất trên địa bàn.
- Các giải pháp, kiến nghị phải cụ thể và có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Tổng quan thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường
hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao
đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa
người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là
chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định:
"đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không
tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên
thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá.
Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị
miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu
tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi

trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất
đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó
tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc
gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới
hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với
quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể
là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu
hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây
là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS
tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải
khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền
kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng
giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt
vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ
năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%.
Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm

giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp
đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương
10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất
tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ
riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường
chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu
như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ
giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế.
(Nguyễn Vũ Kiên, 2005).
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang
phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường
đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều
nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển
nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình
nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất
được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm
hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có
thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không
được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh
nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối
với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet
theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không

quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được
Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai.
Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút
đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước
ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội
nhập hiện nay.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển
thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt
được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945:
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội: xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không
tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông
dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:

Sau cách mạng tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các
hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và
nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo
truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với
nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song
Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán
và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định
đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988
vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy
nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người
được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu
đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai
đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị
trường BĐS. Nhưng trên thực tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra
ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay,
tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được

phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế
phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng
đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua
bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua
bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ
(chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật
Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc
quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh
nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ

hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà
đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Thị Phương Thảo, 2007).
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên
bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn
tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng
cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn ở nội địa hay từ nước ngoài
gửi về đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Tiếp đó Bộ Luật Dân sự
năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 19941995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố
Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước.
Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp
7 - 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần. Một
phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và
kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu
cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm,
thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn
bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9

nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của
người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở
rộng hơn:
- Một là: hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
- Hai là: cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian KT - XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH,
quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển
đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là
động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất
đai đón đầu, làm gia tăng đột biến về cầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với những
quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này
đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường.
QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước
được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;
áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống
đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công
khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng
bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư
và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trường
BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng
thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao
cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã
diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh
doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu
của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là
chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và
các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ

đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của
Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu
cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các
quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động
trong một thị trường không chính thức.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho
đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn
sốt đất vào các năm 1993 -1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với
giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư
tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất
đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của
dân cư. Ngoài ra còn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 - cuối
năm 2006, năm 2007 và năm 2008. Nguyên nhân chính là do sự thiếu quản lí về
thị trường BĐS cũng như việc đầu tư không hợp lí và việc áp dụng thuế lũy tiến
BĐS đã làm nhu cầu về đất giảm đáng kể.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không
làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động
môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng
nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh

doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”,
“trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh
doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp
pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn
ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay (Nguyễn Đăng
Sơn và Đặng Hùng Võ, 2004).
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được
của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường
đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở
thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số
tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4)
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Khi
nghiên cứu về nó Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn

cứ hình thành giá đất”. Theo Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra dùng để chỉ số
tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả
trong suốt thời gian thuê đất”. Điều đó chứng tỏ rằng địa tô là tiền trả cho việc sử
dụng đất và nó thuộc về địa chủ là người sở hữu ruộng đất. Địa tô có được là một
phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên
đất, khi lợi nhuận tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giá đất cũng tăng theo.
Tùy theo tính chất mà các nhà nghiên cứu chia địa tô thành các loại khác nhau.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh
lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I
và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác
nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì của đất đem lại, ngoài ra
yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô
chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận
siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật
chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng
nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II
cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất. Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu
về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu. Đây là số chênh giá trị hàng
nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất nông
nghiệp lạc hậu hơn so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư
bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê
được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Trong điều kiện đầu tư
giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng
dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả
sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là
nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Vì vậy việc quốc hữu hoá ruộng
đất, xoá bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị
thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất.
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi tăng hay giảm. Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị
trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy tiền gửi vào ngân hàng
sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô. Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm
xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất. Vấn đề đặt ra là số tiền
mua đất này tăng lên do tâm lí người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

để lấy tiền gửi vào ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn. Trong đà tăng trưởng KT XH nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do giá đất sẽ ngày càng tăng.
Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quân
trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệt
xảy ra. Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ như nhau không
chênh lệch nhiều. Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và không
quyết định đến chênh lệch giá đất giữa nông thôn với đô thị.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất=
Lãi suất ngân hàng
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Quan hệ cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng
lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E
sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai
trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được
từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa
phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu
hút đầu tư... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối
cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương
khác tới để điều hoà.
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính, nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu

được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai 2003, hiện ở nước ta có hai loại
giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định
và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy
định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng
cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận
về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát
giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó. Trong mối
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).
Giá

D1

S

G1

GD
Số lượng đất đai
Hình 1.2. Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là
số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng

lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống bằng việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển
mục đích sử dụng đất. Do đó, chất lượng quy hoạch là yếu tố quyết định sao cho
vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển KT - XH, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp
lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong
những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật Đất đai 2003. Trình tự,
thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 cũng thuận lợi hơn
nhiều so với Luật Đất đai 1993
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định
giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :
1.2.3.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định
giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm
các mặt :

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc : Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá
đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa
vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị,
tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp
giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả
đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu
tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ
lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ
chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn
hộ cho thuê một cách tương ứng.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã

hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19