Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế tại huyện cẩm giàng tỉnh hải dương
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (37.01 MB, 101 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
VŨ QUANG HƯNG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN
LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI
HUYỆN CẨM GIÀNG - TỈNH HẢI DƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
VŨ QUANG HƯNG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN
LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI
HUYỆN CẨM GIÀNG - TỈNH HẢI DƯƠNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ
: 60 85 01 03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN TRỌNG PHƯƠNG
HÀ NỘI, NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Vũ Quang Hưng
i
năm 2015
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam,
đến nay tôi đã hoàn thành luận văn thạc sỹ, chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài:
"Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế tại huyện Cẩm Giàng - tỉnh Hải Dương"
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo GVC.TS. Trần
Trọng Phương, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và hồn thiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo,
cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Mơi trường
tỉnh Hải Dương, Phịng Quản lý Đất đai-Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Hải Dương,
Phịng Tài ngun và Môi trường huyện Cẩm Giàng đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Xin cảm ơn các ông bà cán bộ, doanh
nghiệp, nhân dân địa phương nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp
đỡ để tơi hồn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tới người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp
đã giúp đỡ tơi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Vũ Quang Hưng
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
MỞ ĐẦU
1
1
Tính cấp thiết của đề tài
1
2
Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
1.1
Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội
4
1.1.1
Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế
4
1.1.2
Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất
4
1.1.3
Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
5
1.1.4
Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức
7
1.1.5
Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức kinh tế
9
1.2
Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
10
1.3
Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất
12
1.3.1
Chính sách giao đất
13
1.3.2
Chính sách cho thuê đất
16
1.3.3
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
19
1.3.4
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất
20
1.4
Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản
lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam
23
1.4.1
Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
23
1.4.2
Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam
28
1.4.3
Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở một số thành
1.4.4
phố của Việt Nam
33
Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức ở nước ta
35
iii
1.4.5
Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sử
dụng đất
36
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
38
2.1
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
38
2.2
Địa điểm và thời gian nghiên cứu:
38
2.3
Nội dung nghiên cứu
38
2.4
Phương pháp nghiên cứu
38
2.4.1
Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan đến đề tài
nghiên cứu
38
2.4.2
Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu
39
2.4.3
Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa:
39
2.4.4
Phương pháp thống kê, so sánh
40
2.4.5
Phương pháp xử lý số liệu
40
2.4.6
Phương pháp tổng hợp
40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
41
3.1
Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương
41
3.1.1
Điều kiện tự nhiên
41
3.1.2
Các nguồn tài nguyên
43
3.1.3
Thực trạng môi trường
46
3.1.4
Điều kiện kinh tế - xã hội
49
3.1.5
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
54
3.2
Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
56
3.2.1
Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
56
4.2.2
Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Cẩm Giàng năm 2014
63
3.2.3
Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai.
66
3.3
Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương
3.3.1
3.3.2
67
Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế huyện Cẩm Giàng
67
Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất
69
iv
3.3.3
Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở
huyện Cẩm Giàng
3.4
70
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương
83
3.4.1
Giải pháp về thanh tra, kiểm tra trong quản lý sử dụng đất
83
3.4.2
Giải pháp về chính sách pháp luật
83
3.4.3
Giải pháp về kinh tế
84
3.4.4
Giải pháp về khoa học công nghệ
3.4.5
Giải pháp về tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất
84
3.4.6
Giải pháp về đào tạo nguồn lực
85
Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
86
1
Kết luận
86
2
Kiến nghị
87
TÀI LIỆU THAM KHẢO
88
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
WTO
: Tổ chức Thương Mại Thế giới
SDĐ
: Sử dụng đất
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
CN
: Công nghiệp
CNH
: Cơng nghiệp hố
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
DV
: Dịch vụ
ĐTH
: Đơ thị hố
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
HĐND
: Hội đồng Nhân dân
HTKT
: Hạ tầng kỹ thuật
KDC
: Khu dân cư
QĐ
: Quyết định
QLNN
: Quản lý Nhà nước
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng
Tên bảng
Trang
1.1
Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta
36
3.1
Thống kê dân số, lao động và việc làm huyện Cẩm Giàng
53
3.2
Hiện trạng đất nông nghiệp huyện Cẩm Giàng năm 2014
64
3.3
Hiện trạng đất phi nông nghiệp huyện Cẩm Giàng năm 2014
65
3.4
Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng
đất năm 2014
3.5
67
Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành
chính xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
68
3.6
Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
69
3.7
Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất huyện Cẩm Giàng
69
3.8
Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất
huyện Cẩm Giàng
70
3.9
Tình hình sử dụng đất được thuê của các tổ chức kinh tế
71
3.10
Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng khơng đúng mục đích
của các tổ chức kinh tế
3.11
74
Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên địa bàn
huyện Cẩm Giàng
3.12
78
Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất không
đúng mục đích được th trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
3.13
79
Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
vii
80
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam là thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương Mại Thế giới (WTO) vào
ngày 7.11.2006. Việc gia nhập WTO là một trong những nỗ lực nhằm tiếp cận thị
trường thương mại toàn cầu, nâng cao vị thế của Việt Nam trên thị trường thương mại
quốc tế, tạo tiền đề hội nhập và phát triển nền kinh tế. Là một nước đang phát triển,
Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức khi gia nhập môi trường cạnh tranh quốc
tế. Ý thức sâu sắc vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết
sách đúng đắn, phù hợp. Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do
Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung
ương Đảng khố X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới
(WTO). Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính
nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội,
vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nhanh và bền
vững. Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai thực hiện và
bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm vụ quan trọng.
Trong đó, mỗi nhiệm vụ được cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách cần
được xây dựng và thực hiện. Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết đến nội
dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành. Đối với lĩnh vực thị trường đất
đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng
kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức
chính trị xã hội.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là
rất lớn. Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 của Bộ Tài ngun và mơi trường
diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự nhiên của cả nước.
Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc
quản lý và sử dụng nhìn chung cịn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra tiêu
1
cực như: Sử dụng khơng đúng diện tích, khơng đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển
nhượng, cho thuê trái phép…
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày
01/4/2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản
lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và
diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Cẩm Giàng là huyện lỵ nằm phía Tây của tỉnh Hải Dương, nằm trên
trục giao thông quan trọng QL 5 nối Hà Nội -Hải Dương - Hải Phòng, dân số 128.781
người, mật độ dân số 1.182 người/km2, với tổng diện tích tự nhiên 10.899,49 ha.
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế theo
hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố, nhu cầu sử dụng đất đai cho các ngành, các lĩnh
vực sản xuất ngày một tăng, điều đó gây áp lực rất lớn đến quỹ đất của huyện. Việc
bố trí và dành quỹ đất nông nghiệp để phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị và
dân cư tập trung, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật của các xã, thị trấn trong huyện
trong thời gian qua đã đặt ra rất nhiều vấn đề cần quan tâm giải quyết, đó là: việc sử
dụng một lượng lớn diện tích đất lúa (đất lúa 2 vụ) để phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội; việc bố trí, sử dụng đất cơng nghiệp cho hiệu quả chưa cao, chưa tiết kiệm đất;
việc bố trí đất cho phát triển cơ sở hạ tầng cịn chưa hợp lý chưa đáp ứng được phát
triển kinh tế - xã hội của huyện.
Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý thúc đẩy kinh tế
phát triển vấn đề đặt ra là phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nơng nghiệp
nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn huyện đảm bảo bền vững
có hiệu quả. Xuất phát từ những lý do trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực
trạng và giải pháp quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Cẩm
Giàng - tỉnh Hải Dương" được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết
thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà
nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho
các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng và đặc biệt là diện tích đang giao cho các tổ
2
chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa bàn huyện Cẩm Giàng và góp phần thực hiện
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế theo đúng mục đích được giao, hiệu quả và bền vững.
- Yêu cầu của đề tài:
- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải
trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.
- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định
lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp.
- Xác định được hiệu quả kinh tế sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện.
- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy
định của Luật Đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế
Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai.
Chúng ta đều biết rằng, khơng có đất thì khơng thể sản xuất, cũng như khơng
có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con
người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người
cịn thấp, cơng năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của
đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ
cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung
cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân
loại. (Nguyễn Thị Vòng, 2009).
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn,
trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng cơng trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
4
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất
đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các
lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, mơi trường và kinh tế. (Nguyễn
Thị Vịng, 2009).
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách mơi trường và chính sách đất đai, u cầu quốc phịng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào
sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc
sử dụng đất đai. (Nguyễn Thị Vòng, 2009).
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động
xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao
gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh
hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội lồi người. Vì vậy, không gian trở thành một
trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng cơng trình,
nhà xưởng, giao thơng... mặt bằng khơng gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hiến pháp
sửa đổi 2013 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
5
quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thơng qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ chức
như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị
vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi là tổ
chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ
chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất
6
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử
dụng đất được hiểu như sau:
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất khơng đúng với mục
đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao
đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc
giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật
Đất đai 2003; khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013.
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà
không trả lại đất.
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam.
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao
đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ
7
trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ
chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức
kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao
gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ
quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp cơng; đơn vị quốc phịng, an ninh.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp
tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp,
dịch vụ.
Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các
tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các
tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch
8
vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử
dụng vào các mục đích: đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích cơng ích; đất làm
trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các
cơng trình cơng cộng về văn hố, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí,
chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
Đối với các cơng trình cơng cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc
do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì khơng thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân
cấp xã sử dụng.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là
cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi, tổ chức nước ngồi
có chức năng ngoại giao. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
1.1.5. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích đất tự nhiên của một
phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng,
q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất
đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì ln có xu hướng
tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và
giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền
vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý
đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm
kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật
nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
9
Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai cịn có vai trị quan
trọng trong việc kết hợp hài hịa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân
nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc
quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng
đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của cơng tác quản lý hành
chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến
sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế
quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển
đóng vai trị khơng thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản
lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà
nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua
Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
Cụ thể như:
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nơng
nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng khơng vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê
đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:
10
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất khơng thu tiền sử dụng đất,
Điều 33, mục 3, Chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được
nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao
tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nơng nghiệp nghiên cứu thí
nghiệm, thực nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ
chức xây dựng trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp, quốc phịng, an ninh và các mục
đích cơng cộng khơng có mục tiêu lợi nhuận.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan
đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chức
kinh tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc khơng phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng…
11
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu
tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao
đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả
hơn đối với quỹ đất này. (Chính phủ, 2007).
1.3. Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất
Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thơng qua q trình
đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng
hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử
dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất khơng thu tiền
sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.
Trong thực tế hiện nay một phần khơng nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc để bị lấn chiếm, chiếm dụng,…
Ngày 01 tháng 08 năm 2014 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số
21/2014/CT-TTg về việc kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm
2014 với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất
được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Qua kết quả thực hiện Chỉ thị số 21/2014/CT-TTg có một số vấn đề tồn tại
trong việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử
dụng khơng đúng mục đích được giao, được th; cho mượn, cho thuê, chuyển
nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không
sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,... Về phía các cơ quan quản lý nhà
nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho
th đất khơng trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho
tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn
hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chun ngành cịn gặp rất nhiều khó khăn,...
Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng
12
tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử
dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân.
1.3.1. Chính sách giao đất
- Căn cứ giao đất
Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo như
sau: (Điều 52, Luật Đất đai năm 2013).
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đối tượng giao đất
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối
tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo
lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình
thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích cơng
cộng... Thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu
ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại
Điều 129 của Luật này;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng,
13
an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh;
đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55
của Luật này;
+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của
Nhà nước;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Thời hạn giao đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo
loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất ổn định lâu
dài trong các trường hợp sau đây:
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều
131 của Luật này;
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia
14
đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà khơng phải là đất được Nhà nước giao có
thời hạn, cho thuê;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này;
đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
+ Đất cơ sở tơn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
+ Đất tín ngưỡng;
+ Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh, đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2
Điều 128 của Luật này.
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có
thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp đối với hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2,
điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời
hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu cầu thì được
tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân khơng q
50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà
nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực hiện các dự án đầu tư
tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao
15
đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư
vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất
không quá 70 năm.
+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời
hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất
ổn định lâu dài.
+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì
được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có chức
năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho
thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
cơng ích của xã, phường, thị trấn là khơng q 05 năm.
+ Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ
tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các cơng trình cơng cộng
có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì
được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất
được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có
quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.3.2. Chính sách cho th đất
- Căn cứ cho thuê đất
16
