Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện tân lạc, tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐÀO TRUNG HIẾU

QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN TÂN LẠC, TỈNH HỊA BÌNH

CHUN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 83110110

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐINH PHẠM HIỀN

Hà Nội, 2023


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hồn tồn
trung thực, của tơi, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Tác giả

Đào Trung Hiếu

ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập, nghiên cứu. Để hồn thành luận văn này tơi xin
bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới:
Thầy giáo hướng dẫn: TS. Đinh Phạm Hiền
Các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo, hướng
dẫn và giúp đỡ tận tình trong q trình tơi thực hiện luận văn này.
Sự giúp đỡ của Lãnh đạo, đồng nghiệp cơ quan và gia đình, bạn bè đã
ln quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tơi trong q trình thực hiện.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Đào Trung Hiếu


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ v
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................ 5
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ............................. 5
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản .................................................................. 5
1.1.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất ......................................... 10

1.1.3. Yêu cầu và nguyên tắc quản lí đấu giá quyền sử dụng đất........... 12
1.1.4 Nội dung quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 13
1.1.5. Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ........... 20
1.2. Cơ sở thực tiễn về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 22
1.2.1. Kinh nghiệm quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa
phương .................................................................................................... 22
1.2.2. Bài học rút ra cho huyện Tân Lạc ................................................ 28
Chương 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU30
2.1. Đặc điểm địa bàn huyện Tân Lạc......................................................... 30
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ......................................................................... 30
2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội ................................................................. 31
2.1.3. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc .................... 37
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 37
2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 38


iv
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................... 38
2.2.3. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu........................................ 39
2.2.4. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ................................................. 40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 41
3.1. Thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc ...... 41
3.1.1 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc ............ 41
3.1.2. Thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc .....43
3.1.2.5. Xử lý vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 59
3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân
Lạc ............................................................................................................... 60
3.2.1. Yếu tố khách quan ......................................................................... 60
3.2.2. Yếu tố chủ quan ............................................................................. 62

3.3. Đánh giá chung về đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc ...... 65
3.3.1. Kết quả đạt được ........................................................................... 65
3.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ............................................................... 66
3.4. Các giải pháp tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Tân Lạc........................................................................................................ 70
3.4.1. Quan điểm quản lí đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tân Lạc .... 70
3.4.2. Giải pháp tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình ................................................................ 72
3.4.3. Kiến nghị ....................................................................................... 78
KẾT LUẬN .................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82
PHỤ LỤC


v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt

Viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

QHSDD

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Đặc điểm dân số và lao động huyên Tân Lạc năm 2022 ................ 32
Bảng 2.2. Giá trị sản xuất của huyện Tân Lạc giai đoạn 2020-2022 .............. 35
Bảng 2.3. Cơ cấu GTSX của huyện Tân Lạc giai đoạn 2020-2022................ 36
Bảng 2.4. Số lượng mẫu điều tra dự kiến........................................................ 39
Bảng 3.1. Đánh giá của cán bộ về xây dựng quy chế đấu giá ........................ 50
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả khảo sát ý kiến về mức độ thuận lợi về tiếp cận
trước đấu giá .................................................................................................... 51
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả khảo sát ý kiến về mức độ đáp ứng nhu cầu của

khách hàng trong cuộc đấu giá ........................................................................ 53
Bảng 3.4. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công ..................... 55
Bảng 3.5. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn năm 2020 ... 55
Bảng 3.6. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn năm 2021 ... 56
Bảng 3.7. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn năm 2022 ... 57
Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ địa phương về cơ chế chính sách của ........... 61
Nhà nước (N=30) ............................................................................................ 61
Bảng 3.9. Trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ, công chức Trung tâm phát
triển quỹ đất huyện Tân Lạc............................................................................ 63
Bảng 3.10. Khảo sát ý kiến của đối tượng tham gia đấu giá về năng lực của
các cơ quan thực hiện đấu giá ......................................................................... 63
Bảng 3.11. Mức độ hiểu biết và mục đích của người tham gia đấu giá ......... 64


1
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu.
Tại Việt Nam đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu của toàn dân do
Nhà nước quản lý. Đất đai được sử dụng chung vì mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, xây dựng các cơng trình cơng cộng, xây dựng các cơ sở phục vụ an
ninh, quốc phịng.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó có cả đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp Cơng
nghiệp hố - Hiện đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi
bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như: Việc xác định giá các khu đất chưa có cơ sở; thể chế

pháp luật về đấu giá tài sản hiện hành chưa đồng bộ, chưa thống nhất; chính
quyền các cấp chưa cụ thể hố một cách đầy đủ về điều kiện đảm bảo thực
hiện đấu giá; quy định về điều kiện để trở thành đấu giá viên còn đơn giản, dễ
dãi; năng lực quản lý tổ chức bán đấu giá tài sản của các cơ quan nhà nước
trong quá trình bán đấu giá tài sản vẫn còn hạn chế; …
Để khắc phục những tồn tại nêu trên Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối
với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự
án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới
cho thị trường bất động sản (BĐS). Việc đấu giá quyền sử dụng đất là phương
thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị


2
trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản; góp phần tạo lập sự ổn
định, sự minh bạch, cơng bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất là hoạt động quan trọng trong khâu chuyển
đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển đổi cũng như đấu giá quyền
sử dụng đất bấy lâu nay ở các địa phương đã nảy sinh rất nhiều tiêu cực. Có
tới 2/3 số đơn thư khiếu nại, nhất là khiếu lại lâu dài, khiếu lại tập thể và
khiếu lại vượt cấp là có liên quan trực tiếp đến vấn đề đất đai.
Huyện Tân Lạc là một huyện thuộc tỉnh Hịa Bình, đây là một trong
những địa phương có q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi vốn đầu tư
cho phát triển hạ tầng kinh tế-xã hội và văn hoá. Cũng như nhiều địa phương
khác trong cả nước, huyện Tân Lạc đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất,
tạo hướng đi mới cho thị trường bất động sản, hạn chế thị trường bất động sản
“ ngầm”, đưa giá trị của đất đai về đúng giá trị thực của nó, kích thích thị
trường bất động sản phát triển đúng quy luật. Bên cạnh những kết quả đạt

được, quản lý đấu giá quyền sử dụng đất cịn một số tồn tại hạn chế, đó là Quy
chế đấu giá còn bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc
dù đều được thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm
hiểu của người dân cần mua đất; tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt
phần diện tích cơng cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ
biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các cơng trình.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, tác giả chọn đề tài "Quản lý đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình" làm luận văn thạc sĩ
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quan:
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng
đất tại huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường
công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình.


3
2.1. Mục tiêu cụ thể:
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý đấu giá
quyền sử dụng đất;
- Đánh giá thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân
Lạc, tỉnh Hịa Bình;
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng
đất tại huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình;
- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh
Hịa Bình.
3.2. Phạm vi nghiên cứu

3.2.1 Phạm vi về nội dung
Tác giả tập trung nghiên cứu các nội dung sau:
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
- Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
- Tuyên truyền phổ biến thông tin
- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
- Kiểm tra, kiểm soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.2.2 Phạm vi về không gian
Nghiên cứu trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh Hịa Bình.
3.2.3 Phạm vi về thời gian
- Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2020 đến năm 2022.
- Số liệu sơ cấp được điều tra và thu thập trong năm 2023.
4. Kết cấu luận văn


4
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận án gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Chương 2: Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu
- Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận


5

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Quản lý
Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học trong đó
có cả khoa học xã hội lẫn khoa học tự nhiên. Mỗi ngành nghiên cứu về
góc độ quản lý theo ý kiểu riêng của mình và đưa ra khái niệm riêng về
quản lý.
Nguyễn Như Ý (1998) Đại từ điển tiếng việt Nhà xuất bản Văn hóa
thơng tin Hà Nội thì: Nội dung thuật ngữ quản lý có nhiều cách hiểu khác
nhau. Nhưng với ý nghĩa thơng thường phổ biến thì Quản lý có thể hiểu là
hoạt động, tác động một cách có tổ chức và định hướng của chủ thể quản
lý vào một đối tượng nhất định để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành
vi của con người nhằm duy trì tính ổn định và phát triển của đối tượng
theo mục tiêu đã định.
Quản lý bao gồm: Chủ thể quản lý, Đối tượng quản lý và Khách thể
quản lý.
- Chủ thể quản lý: là tác nhân tạo ra các tác động quản lý, chủ thể
luôn là con người hoặc tổ chức. Chủ thể quản lý tác động lên đối tượng
quản lý bằng các công cụ với những phương pháp thích hợp theo các
nguyên tắc nhất định.
- Đối tượng quản lý: là đối tượng tiếp nhận trực tiếp từ tác động của
chủ thể quản lý. Tùy theo từng loại đối tượng khác nhau mà người ta chia
thành các dạng quản lý khác nhau.
- Khách thể quản lý: là sự tác động hay điều chỉnh của chủ thể quản
lý, đó là các hành vi của con người các quá trình xã hội.


6
Quản lý ra đời nhằm nâng cao năng suất và hiệu quả trong công
việc. Thực chất quản lý con người, quản lý xã hội để phát huy cao nhất

khả năng của con người, ổn định và phát triển xã hội theo định hướng đã
đề ra.
1.1.1.2. Đấu giá
Đấu giá là một q trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần
đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất (Nguyễn
Thị Minh, 2019).
Đấu giá tài sản được xem là một hình thức bán tài sản mà có từ hai
người trở lên cùng tham gia trong một phiên đấu giá đã được lập ra theo
nguyên tắc cũng như tuân thủ về trình tự và thủ tục mà Luật Đấu giá tài
sản 2016 đã quy định cụ thể. Trừ các trường hợp được quy định tại Điều
49 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định về trường hợp mà tổ chức đấu giá
mà trong phiên đấu giá chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một
người tham gia đấu giá, một người trả giá và một người chấp nhận giá
(Nguyễn Thị Minh, 2019).
1.1.1.3. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế
học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất, còn bao gồm cả tài nguyên trong
lòng đất, tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao
động và con người làm ra, như là nước mặt đất, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực
vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, nó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm
đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy,
bãi ná… Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của
quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao
gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán
không thành văn (Nguyễn Minh Tâm, 2020).


7
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:

Đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là giá trị sử dụng; Con người
có khả năng chiếm hữu và sử dụng; Là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có
tham gia vào giao lưu dân sự)… Đất đai cịn được coi là tài sản quốc gia vơ
cùng q giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai cịn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
khơng do lao động làm ra, mà là lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất
đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử
dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không
những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính
hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá, nó
tham gia nhiều vào q trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của
nó và giá thành của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội dễ làm tăng giá
trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do đó chi phí đầu tư làm tăng giá trị của
đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất… thiếu
cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến gíá đất (Nguyễn Minh
Tâm, 2020).
1.1.1.4. Quyền sử dụng đất đai
Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở
hữu tồn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều
5 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục
khẳng định nguyên tắc hiến định này. Đất đai thuộc sở hữu tồn dân có nghĩa
là tồn thể nhân dân Việt Nam là chủ sở hữu đối với đất đai.


8

Tuy nhiên, tồn dân khơng thể tự mình thực hiện được các quyền của
chủ sở hữu mà bắt buộc phải thơng qua một chủ thể khác có đầy đủ tư cách
pháp lý và năng lực để thực thi các quyền này trên thực tế. Chỉ có một chủ thể
duy nhất đáp ứng được các u cầu này, đó chính là Nhà nước. Vì vậy, khoản
1 Điều 198 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định: “Nhà nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài
sản thuộc sở hữu toàn dân”.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện các quyền năng
của mình được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013. Những quyền
năng này được Nhà nước thực hiện thông qua hệ thống cơ quan quyền lực nhà
nước và cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương.
Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
thực hiện những quyền năng nêu trên thì quyền sở hữu tồn dân vẫn chưa
được hiện thực hóa một cách triệt để, bởi lẽ, trong trường hợp này, đất đai vẫn
chưa được đưa vào khai thác, sử dụng để tạo ra của cải vật chất, đáp ứng các
nhu cầu vật chất và tinh thần của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xã hội.
Trong khi đó, rất nhiều chủ thể trong xã hội, đặc biệt là các doanh nghiệp
đang hằng ngày, hằng giờ cần đến đất như một yếu tố không thể thiếu của
hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Và để có được đất thì các chủ thể này cần phải được Nhà nước giao đất.
Nhưng được giao đất mà khơng có quyền năng gì đối với đất được giao thì
các chủ thể này cũng khơng thể có tác động gì đối với đất để thoả mãn các
nhu cầu của mình. Vì vậy, các chủ thể này phải có những quyền năng nhất
định đối với đất được giao và các quyền năng này phải được Nhà nước thông
qua pháp luật mà ghi nhận và bảo đảm thực hiện. Có như vậy, các chủ thể
trực tiếp sử dụng đất mới có thể yên tâm khai thác lâu dài và đầu tư vốn, công
sức để cải tạo đất.


9

Những quyền năng mà Nhà nước trao cho các chủ thể sử dụng đất là
khác nhau nhưng tất cả đều được khái quát dưới một khái niệm chung là
“Quyền sử dụng đất”. Khái niệm quyền sử dụng đất ở đây không thể được
hiểu như là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt) mà là một khái niệm tổng hợp, một quyền
chủ thể, được dùng để chỉ một tập hợp những quyền năng mà Nhà nước trao
cho người có đất.
Như vậy, sự ra đời của quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật
nước ta không phải là một hiện tượng ngẫu nhiên mà là một tất yếu khách
quan. Quyền sử dụng đất là một sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước
thực hiện được chức năng đại diện chủ sở hữu của mình, đồng thời, cũng là
một phương tiện pháp lý để ghi nhận và bảo đảm thực hiện một cách có hiệu
quả các quyền của người trực tiếp sử dụng đất.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu Quyền sử dụng đất là quyền của
các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng
đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể
khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho... từ chủ thể có quyền.
1.1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
Dựa trên các phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm bán đấu giá quyền
sử dụng đất như sau: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức bán tài sản
cơng khai theo phương thức trả giá lên cho đến khi có người trả giá cao nhất.
1.1.1.6. Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
Từ các khái niệm trên, có thể đưa ra khái niệm Quản lý đấu giá quyền
sử dụng đất như sau: Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước
giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai,


10

công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu
quả, phù hợp với quy hoạch).

1.1.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng có vai trị quan
trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, đặc biệt trong quản lí đất
đai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động
tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát
triển kinh tế. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường
quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Góp phần tạo lập sự ổn định, sự
minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng
đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay tạo cơ sở, căn cứ để
Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xố bỏ địa tơ chênh
lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và
lợi ích của nhà đầu tư.
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong
những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2013 nhằm đảm
bảo tính cơng khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên,
trong thực tế việc làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc
trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như
việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả .Vì vậy cần phải
hiểu rõ vai trị của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện
trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất
bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà

11
nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do
chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao
(đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở
các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được
giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho
Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực
tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số
trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn
còn trên giấy đã vơ hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu
hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất
khó dung hịa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề
tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được
duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ
để sớm hồn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải
quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung,
người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và
chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại
phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, khơng liên quan
đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà
nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường
cơng khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của
một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các
doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác

12
định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy
nhất vẫn là giá đất thơng qua đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ
liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng
một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải
quyết được bài tốn về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là
vấn đề bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin –
cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chun gia thì việc
giao đất, cho th đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để
tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin
về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được
tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong
đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ… song không thể
phủ nhận những ưu thế của phương thức này.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về
quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng
sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài
chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được
triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước,
nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất
bỏ hoang khơng được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện
nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị
bỏ hoang.

1.1.3. Yêu cầu và nguyên tắc quản lí đấu giá quyền sử dụng đất
Yêu cầu và nguyên tắc quản lí đấu giá quyền sử dụng đất được thực
hiện cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

13
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

1.1.4 Nội dung quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Trên cơ sở các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai
nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng được được trình ban hành
theo đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo kịp thời; khắc phục được tình trạng Luật
chờ các văn bản hướng dẫn. Việc ban hành đồng thời các văn bản hướng dẫn
đã đánh dấu một bước tiến quan trọng, được xã hội ghi nhận và đánh giá cao
trong việc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất.
Tại địa phương, Sở Tư pháp đã chủ động tham mưu cho Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quan tâm, chỉ đạo, ban hành các văn bản quán triệt, chỉ đạo
người có tài sản, cơ quan, ban, ngành có liên quan kịp thời triển khai Luật
Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.1.4.2. Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất kèm theo Quyết định số
216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định thành lập Hội đồng
đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho th đất thì có thẩm
quyền thành lập Hội đồng đấu giá. Trường hợp cấn thiết ủy ban nhân dân cấp
tỉnh phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội
đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức.
- Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài
chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các
thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực
tế của địa phương. Trường hợp lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đảm

nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc Sở Tài
chính làm Chủ tịch Hội đồng.